物業(yè)服務名詞英漢對譯
01 叫醒服務 Morning Call
02 服務預約 Service Reservation
03 飛機航班查詢Flight Inquire
04 各種便民查詢Household Information
05 體育設(shè)施收費查詢 Stadium Charge
06 天氣預報 Weather Forecast
二、生活服務
07 代收發(fā)信件 Post
08 代訂報紙刊物Newspaper/Magazine
09 代收、發(fā)行李托運 E*perss Service
10 代繳話費 Telephone Payment
11 代訂奶品Milk Service
12 代訂火車、飛機票 Train And Flight Ticket
13 代訂酒店客房Hotel Reservation
14 上門收、送洗衣Laundry Service
15 電器調(diào)試 Electronically Test
16 蚊蟲消殺服務Drown Midge Service
17 滅鼠服務 Drown Rat Service
18 代辦申請電話Apply Telephone
19 代購各類小件商品 Purchase Ware
21 物品寄存（小件） Check Goods
22 小件非貴重物品轉(zhuǎn)交 Deliver Goods
23 運動場所預訂Stadium Reservation
24 代請家教 Children Teacher
25 借用雨具（收押金）Rain Tool For Rent
三、餐飲服務
26 電話訂餐Taking Order By Phone
27 訂座 Books Service
四、健康服務
28 保健、養(yǎng)身知識講座 Health Forum
29 設(shè)立家庭健康檔案Family Health File
30 健康食譜制作Health Menu
五、旅游服務
31 旅游路線咨詢Information
六、綠化服務
32 園藝培訓 Garden Training
七、保安服務
33 24小時安全保衛(wèi)24Hours Security
八、清潔服務
01 地板打蠟Floor Was
02 家具保養(yǎng) Furniture Maintains
03 高空玻璃清洗Glass Shine
04 地毯清洗 Carpet Shampoo
05 抽油煙機清洗Washing HVAC
06 空調(diào)清潔 Washing Air Condition
九、綠化服務
07 園林設(shè)計 Garden Design
08 園林綠化 Green Service
09 植物租賃Plants Rent
10 植物移植Plants Immigration
11 植物代養(yǎng)護Plants Recognize Purloining
12 鮮花服務 Flower Service
十、生活服務
13 保姆服務Baby Setter
14 鐘點工服務Housekeeping Employment
15 郵政服務 Mail Service
16 采購搬運 Porter Service
18 空置房維護 Empty House Maintenance
十一、商務服務
20 打字 Typing
21 代收、代發(fā)傳真 Fa*
22 翻譯 Translator
23 代請律師 Lawyer
24 會議室出租Meeting Room Rent
十二、教育服務
25 各類培訓班Training Class
十三、維修服務
26 空調(diào)安裝HVAC Installment
27 抽油煙機安裝HVAC Installment
28 電話線移位 Tele Line Remove
29 電視插座移位TV Socket Remove
30 更換插座面板Socket Cover Changing
31 燈具安裝Lighter Installment
32 水管更換、維修Water Pipe Replacement
33 更換閥門Collector Changing
34 更換玻璃Glass Changing
35 維修浴缸、更換配件 Bath Tub Repairing
37 更換洗面盆、水箱配件 Face Washing Tank
39 疏通下水道Drainage
41 更換地磚 Floor Brick Repairing
十四、裝修服務
42 安裝窗簾架、盒 Blind Frame Stall
43 安裝晾衣架 Clothes Rack Install
44 墻面粉刷Wall Painting
45 供電線路改造 Electricity Repairing
46 改造地板Floor Improvement
47 改建天花板 Ceiling Improvement
49 水管改建 Water Pipe Improvement
十五、搬運服務
50 搬家 Moving Service
51搬運大件物品 Heavy Staff Moving
十六、中介服務
52 二手房出售 Second-Hand House Deal
53 房屋租賃House Tenancy
54 出租房定期維護Vacancy House Repairing Service
十七、會所服務
55 游泳池Swimming Pool
56 臺球 Table Tennis
57 乒乓球Ping Pong
58 壁球 Wall Ball
63 網(wǎng)球 Tenni
篇2：常見的物業(yè)管理名詞解釋
常見的物業(yè)管理名詞解釋
新建住宅小區(qū)---是指達到一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)(含居住小區(qū)、住宅組團)。
住宅小區(qū)管理---是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕及整治。
物業(yè)管理---是指專業(yè)化的物業(yè)管理機構(gòu)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托,對業(yè)主所擁有的房屋及其設(shè)施、設(shè)備進行維修養(yǎng)護,并對相關(guān)環(huán)境和秩序進行維護的一系列管理和服務活動。
產(chǎn)權(quán)人---指擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應土地使用權(quán)的公民、法人和其他組織。
業(yè)主委員會---是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益的法定組織。
物業(yè)管理公約---是指開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司就物業(yè)投入使用后,三方各自的權(quán)利義務關(guān)系,房屋的維修、使用、管理等問題達成的契約性文件。
物業(yè)管理委托合同---是指業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間就雙方的權(quán)利、義務、物業(yè)管理服務與收費等問題達成的契約性文件。
維修基金---是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,結(jié)余維修基金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。
共用部位---是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)備設(shè)施---是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
物業(yè)管理服務收費---是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托,對其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關(guān)的服務所收取的費用。物業(yè)管理服務收費應當根據(jù)所提供服務的的性質(zhì)、特點等不同情況、分別實行政府定價、政府指導價和經(jīng)營者定價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務收費,實行政府定價或政府指導價;凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務、除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準外,服務收費實行經(jīng)營者定價。
特約服務---是指物業(yè)管理單位為居住小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的非標準化的服務,如接送小孩、小區(qū)開設(shè)的專車、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等服務。
篇3：物業(yè)管理名詞解釋
物業(yè)管理名詞解釋
◆住宅小區(qū)特點
住宅小區(qū)一般有以下特點：
(1)規(guī)劃建設(shè)集中化，使用功能多樣化。隨著城市建設(shè)的發(fā)展和人民居住水平的提高，住宅區(qū)的結(jié)構(gòu)也發(fā)生了很大的變化。住宅區(qū)建設(shè)由分散的、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。
(2)房屋結(jié)構(gòu)相連，設(shè)備相互貫通。盡管一幢房屋的用途是多功能的，可以是商業(yè)、服務業(yè)等兼顧，也可以分給若干個單位使用。但由于住宅區(qū)的房屋及其設(shè)備具有整體性和系統(tǒng)性，房屋的結(jié)構(gòu)總是相連而無法分割的，供電、供暖、高壓水泵和上下水管道成相對獨立的系統(tǒng)，貫通到千家萬戶，更是割。
(3)產(chǎn)權(quán)多樣化，管理復雜化。由于住宅建設(shè)投資渠道多，以及住宅商品化的推行，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了一系列的變化，產(chǎn)權(quán)的多樣性形成分散管理，導致各項管理工作的復雜化。
◆住宅小區(qū)管理特點
住宅小區(qū)管理就是對住宅小區(qū)內(nèi)居住行為的管理，是國家通過實施管理法規(guī)和制度，對社會的居住活動和行為關(guān)系、居住習俗進行制約、調(diào)節(jié)、疏導、監(jiān)督和服務。它通過管理工作的職能部門有效地運用國家賦予的社會管理權(quán)力，實現(xiàn)國家對人民居住行為規(guī)范的引導，并使之秩序化、合法化。
◆住宅小區(qū)管理作用
住宅小區(qū)管理是城市管理工作的重要組成部分，具有很大的作用。
(1)住宅小區(qū)管理可以實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的統(tǒng)一。房屋具有投資大、周期長等特點，是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)條件。住宅小區(qū)管理工作使住宅小區(qū)發(fā)揮其正常的功效，保證房屋的安全和住戶的正常使用。經(jīng)常的維修養(yǎng)護還可以延長房屋的使用年限，做到少投資，多使用，既可以為國家保存一份財富，又可以節(jié)約投資，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的統(tǒng)一。
(2)住宅小區(qū)管理是城市管理的一項重要內(nèi)容，也是政府的職責。住宅小區(qū)管理好，才可能把城市的臟、亂、差解決好。因此，對原有的住宅小區(qū)，可以投一定的資金使之完善配套，并納入綜合管理的軌道。對新建的小區(qū)要按標準要求建一個、成一個、鞏固一個，建成后管理工作要相應跟上。如果這兩方面相互協(xié)調(diào)和促進，新的建好，舊的改造好，整個城市的水平就能得到提高，就能保持市容的優(yōu)美清潔，鞏固城市建設(shè)的成果，實現(xiàn)環(huán)境生態(tài)的良性循環(huán)，從而實行經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的統(tǒng)一。
(3)住宅小區(qū)管理可以促使"兩個文明"一起抓。社會主義的生產(chǎn)目的就是不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和文化需要，住宅小區(qū)的建設(shè)及其管理是人民居住水平的一個重要標志，是生活水平的重要體現(xiàn)。建好和管好住宅小區(qū)，是社會主義物質(zhì)文明的標志。同時，由于住宅小區(qū)是人們生活和生存的空間，人的居住環(huán)境不僅與人的物質(zhì)生活、而且還與精神生活和身體健康有直接關(guān)系。什么樣的環(huán)境培養(yǎng)什么樣的人，環(huán)境對人的影響是巨大的、無形的甚至是潛移默化的。管理好住宅小區(qū)，就能使之成為培養(yǎng)社會主義公共道德意識、高尚健康的思想情操和科學文明的生活方式的場所，從而成為振興中華的巨大物質(zhì)力量。
◆住宅小區(qū)管理指導思想
住宅小區(qū)管理的指導思想通常有以下三個方面要求：
(1)服務第一，方便群眾。住宅小區(qū)管理的目的就是為了盡可能地滿足人民群眾居住生活的需要，創(chuàng)造一個安靜、舒適、方便和優(yōu)美的生活環(huán)境。從事這項工作的個人和單位必須有正確的指導思想和端正的經(jīng)營作風，樹立為人民服務，對人民負責的管理思想。
(2)人民城市人民建，人民城市人民管。住宅小區(qū)建成移交使用后，還有一個自身生存、完善和發(fā)展的問題(例如維護修養(yǎng)等)，這個問題由于受財力的有限性制約，還得依靠住宅小區(qū)里的廣大群眾來合理分擔。居民出點力、出點錢，參加管理維護房屋與公共設(shè)施、改變環(huán)境衛(wèi)生、植樹種草等各種公益活動，這種讓群眾參與城市建設(shè)和管理的做法，不僅可以節(jié)約開支，減輕國家的負擔，而且居民出了力、流了汗，對自己的勞動成果會更加愛情，可以增加居民的集體意識，培養(yǎng)愛護公物、熱愛集體、熱愛勞動的良好風尚。
(3)統(tǒng)一管理與綜合服務相結(jié)合。針對住宅小區(qū)的產(chǎn)權(quán)多元化、管理項目多樣化的客觀現(xiàn)實，必須按照社會化、專業(yè)化的新觀念組織實施住宅小區(qū)的統(tǒng)一管理和綜合服務。
◆住宅小區(qū)管理原則
住宅小區(qū)管理原則一般有以下四點要求：
(1)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)相分離的原則。住宅小區(qū)管理的系統(tǒng)性和整體性，要求實行統(tǒng)一管理，住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)的多樣化，則要求實行分散管理，由此產(chǎn)生了兩種管理的矛盾。產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)相分離的原則正是為了解決住宅小區(qū)的這一基本矛盾而提出的。
(2)企業(yè)經(jīng)營、獨立核算的原則。走企業(yè)化發(fā)展道路必須改革原有管理體制，實行政企分開，使管理機構(gòu)成為經(jīng)濟實體，有相對獨立的經(jīng)營自主權(quán)，并逐步實現(xiàn)商品住宅經(jīng)營的原則。
(3)專業(yè)管理和群眾管理相結(jié)合的原則。由于住宅小區(qū)的維修管理等具有技術(shù)性，專業(yè)性強的特點，實行專業(yè)管理可以達到及時和有效的效果。
(4)有償使用、有償服務和合理分擔的原則。有償使用，即是指對住宅小區(qū)的使用應實行等價交換；有償服務則是指對住宅小區(qū)的管理和服務應得到價值形態(tài)的實現(xiàn)和物質(zhì)形態(tài)的替換。無論是有償使用還是有償服務，都是社會主義商品經(jīng)濟的必然要求，而不應把住宅小區(qū)的管理、無償服務和福利性片面理解為社會主義優(yōu)越性的體現(xiàn)。
◆住宅小區(qū)機構(gòu)建設(shè)原則
住宅小區(qū)管理機構(gòu)的建設(shè)中應遵循以下幾個原則：
(1)有利于加強領(lǐng)導，統(tǒng)一政策。由于住宅小區(qū)管理是一項政策性很強的工作，組建的機構(gòu)必須能體現(xiàn)黨和政府的方針、政策。
(2)有利于統(tǒng)一管理，綜合服務。由住宅小區(qū)管理的整體性和系統(tǒng)性決定對住宅小區(qū)的管理不可搞政出多門，組建的機構(gòu)應具有權(quán)威性和實施統(tǒng)一領(lǐng)導。
(3)有利于建立穩(wěn)定的經(jīng)費來源和經(jīng)營機制。建立穩(wěn)定的經(jīng)費來源和經(jīng)營機制，是我國目前建設(shè)管理機構(gòu)所面臨的問題。
(4)有利于小區(qū)管理朝社會化、專業(yè)化方向發(fā)展。
(5)有利于住宅小區(qū)管理的延續(xù)性。
◆以行政管理為主模式
以行政管理為主的模式，其管理機構(gòu)以街道辦事處為主成立住宅小區(qū)管理委員會進行管理，即管委會主任由當?shù)亟值擂k事處主任兼任，委員由各居委會主任及市政綠化、環(huán)境衛(wèi)生部門派人員組成。管委會實行專業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合的組織形式，這種形式偏重于行政管理，借助于行政力量，制約力較強，效果也較明顯。職能部門各負其職，但經(jīng)費較少，也要防止行政一體化傾向。
◆經(jīng)營服務型模式
經(jīng)營服務型的模式主要是采用住宅小區(qū)管理機構(gòu)的第三種模式，即以房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)為主，成立住宅小區(qū)管理服務公司或物業(yè)管理公司，以經(jīng)營的形式從事住宅小區(qū)管理。正確處理管理與服務的關(guān)系，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的統(tǒng)一，向住戶提供良好的居住環(huán)境，向住戶提供多層
次綜合性服務，從而實現(xiàn)了建設(shè)、管理、服務、經(jīng)營的結(jié)合。把住宅區(qū)的管理機構(gòu)逐步辦成服務、經(jīng)營、管理型的第三產(chǎn)業(yè)的實體，一業(yè)為主，多種經(jīng)營，受到住戶的普遍好評。
◆職工租賃承包模式
職工租賃承包模式即由房管人員個人承包住宅小區(qū)的管理、維修和服務。在合同期內(nèi)，住宅小區(qū)的管理養(yǎng)護和服務均由承包者負責，實行"三包"，即包管理、包養(yǎng)護和包服務。
◆住宅小區(qū)機構(gòu)職責
機構(gòu)的職責包括以下幾個方面：
(1)根據(jù)國家制定的法規(guī)與管理辦法負責對住宅小區(qū)實施統(tǒng)一領(lǐng)導和綜合管理；
(2)制定住宅小區(qū)的各項管理規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行川
(3)負責住宅小區(qū)管理經(jīng)費的征收和使用川的組織綜合性的生活服務項目，開展便民有償服務；
(4)加強社會主義精神文明建設(shè)，開展創(chuàng)建文明住宅小區(qū)活動；
(5)維護居民的正當權(quán)益，向所在行政區(qū)人民政府及有關(guān)部門反映居民的意見和要求。
◆住宅小區(qū)維護類經(jīng)費
是指以保持原來面貌為目的的日常維護，包括保潔維護、居住安全維護、正常生活秩序的維護等所需要的費用。
◆住宅小區(qū)養(yǎng)護類經(jīng)費
是指對房屋及設(shè)備、住宅小區(qū)公用設(shè)施的日常預防性保養(yǎng)、檢修、換油等，以及在它們受到輕微損壞時所采取的必要修復(小修、零修等)所需要的費用。
◆住宅小區(qū)修繕類經(jīng)費
是指房屋及設(shè)備、住宅小區(qū)公用設(shè)施在使用年限內(nèi)，為保持它們處于良好的使用狀態(tài)，恢復其功能而進行的修繕活動(中修、大修等)所需要的費用。
◆住宅小區(qū)更新改造類經(jīng)費
指房屋及其設(shè)備、住宅小區(qū)公用設(shè)施由于各種組成部分材料的使用年限不同，將使用年限短的部件予以更新；對使用不便、設(shè)計落后的加以改造，用新工藝、新材料來替換，一般歸在修繕的范疇。
◆住宅小區(qū)添置類經(jīng)費
指根據(jù)使用、發(fā)展上的需要增建、增購的房屋及設(shè)施所需要的費用。
◆住宅小區(qū)服務類經(jīng)費
指以方便居民生活為目的的各種服務所需要的費用。
◆住宅小區(qū)房屋維護與修繕管理
住宅小區(qū)內(nèi)的房屋具有投資大、周期長等特點。因此，自住宅小區(qū)建成到投入使用，必須加強對住宅小區(qū)內(nèi)房屋及設(shè)備的維護。內(nèi)容主要包括以下幾方面：
(1)按建筑設(shè)計用途使用，不得隨意改變房屋的用途：
(2)按設(shè)計功能使用，不得濫用；
(3)按設(shè)備的系統(tǒng)功能使用，不得隨意拆改和增添。
住宅小區(qū)內(nèi)房屋和設(shè)備的維護管理主要靠專業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合的途徑來實現(xiàn)。
住宅小區(qū)內(nèi)房屋及設(shè)備的修繕管理是住宅小區(qū)房屋管理中最重要的一環(huán)。對住宅小區(qū)房屋及設(shè)備的管理，除遵循一般房屋及設(shè)備的修繕管理規(guī)律外，還應做好以下工作：
(1)堅持統(tǒng)一管理，積極開展托管業(yè)務；
(2)建立房屋共同部位及設(shè)備的維修基金。
◆住宅小區(qū)環(huán)境的維護管理
住宅小區(qū)環(huán)境的維護管理主要包括對住宅小區(qū)內(nèi)違章建筑、市政公用設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安和車輛交通等的管理。
◆住宅小區(qū)違章建筑管理
違章建筑不僅不利于房屋的正常使用，而且還直接影響到住宅小區(qū)的安全、衛(wèi)生，違反居民的公共利益，這是住宅小區(qū)環(huán)境能否搞好的關(guān)鍵所在。因此，對住宅小區(qū)內(nèi)的違章建筑應采取堅決措施徹底整治，對勸止無效的應依法予以強行拆除，決不可縱容和姑息，以增強住
戶的環(huán)境意識。何時，對住宅小區(qū)內(nèi)的空間加以充分合理的利用，不給違章建筑以可乘之機，加強群眾監(jiān)督和管理。
◆住宅小區(qū)公用設(shè)施管理
住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施也是市政設(shè)施的一個部分，由于其分布廣的特點，其維護很大程度上取決于廣大居民群眾的支持和配合，但對其修繕管理主要以專業(yè)部門為主，按照專業(yè)修繕要求和標準執(zhí)行。
◆住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生維護管理
環(huán)境衛(wèi)生是住宅小區(qū)能否達到文明標準的一個重要標志，因此，必須通過各方面的努力，包括環(huán)衛(wèi)部門(隊伍)定時清掃清運、住宅小區(qū)各單位的保潔與清掃以及居民自覺維護等，保持庭院、街道、樓梯、走廊、陽臺等部位的環(huán)境衛(wèi)生。
◆住宅小區(qū)綠化管理
住宅小區(qū)內(nèi)的綠化水平是美化環(huán)境的重要因素，不但可以創(chuàng)造一個良好、舒適的環(huán)境，而且還可以調(diào)節(jié)局部生態(tài)平衡。因此，對住宅小區(qū)內(nèi)種植的花草樹木必須精心愛護和妥善管理(例如：住宅小區(qū)內(nèi)庭院綠化可由住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位負責，公共綠地由園林部門負責等)，住宅小區(qū)管委會還應經(jīng)常組織居民參加各種綠化公益活動(澆水、種草等)，增強美化、綠化意識，同時對破壞綠化的行為應按有關(guān)規(guī)定予以處理(批評教育、罰款等)。
◆住宅小區(qū)治安管理
住宅小區(qū)的安全環(huán)境是人民安居樂業(yè)的根本保證。因此，住宅小區(qū)管委會應配合公安部門建立嚴格的治安管理制度，充分發(fā)揮住宅小區(qū)治保會、聯(lián)防隊的作用。
◆住宅小區(qū)車輛交通管理
對進入住宅小區(qū)的各種機動車輛要進行嚴格的限制(例如禁止超載大卡車的駛?cè)?，各種交通路標的設(shè)置以及對違章行駛損壞路面、綠地、圍墻和各種公用設(shè)施的行為責任人，責令其恢復原狀或賠償。
◆住宅小區(qū)常規(guī)性服務
常規(guī)性服務是指為了維護住宅小區(qū)的整潔，環(huán)境的美化，居民生活的方便而提供的必不可少的、經(jīng)常性的服務項目。這類項目一般不以盈利為目的，只收取低廉的費用。主要包括：公共樓道、樓外道路及公周的清潔清掃，住戶垃圾的清運，保管自行車，疏通陰溝，修理水電，幼兒計劃免疫，開設(shè)商業(yè)網(wǎng)點，便民購買生活必需品，辦小食堂解決兒童吃午飯的問題，日夜派專人值班，維持小區(qū)的治安和正常秩序，代收代交房租、水電、燃氣等費用。
◆住宅小區(qū)委托性服務
根據(jù)居民的需要，旨在方便住戶，受委托而提供的有償服務。這類項目的服務應以"保本微利"為原則，即按成本收取稍高一些的費用。主要包括：代訂代送牛奶，代訂代送雜志報紙？代送病人就醫(yī)、送藥，醫(yī)治小病小傷，為老年人體檢打針，代住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生、洗衣服，代雇保姆，代購糧食、燃料、家具等生活物品，代住戶設(shè)計小花園、綠化陽臺、供應花木等。
◆住宅小區(qū)經(jīng)營性服務
經(jīng)營性服務主要是指從事住宅小區(qū)管理服務的經(jīng)營單位，本著補充住宅小區(qū)經(jīng)費不足的原則，發(fā)揮企業(yè)的能動作用，積極開展多種經(jīng)營的新領(lǐng)域。這類活動雖然也講經(jīng)濟效益，但首先要注重社會效益和環(huán)境效益。主要包括：利用住宅小區(qū)內(nèi)道路，開辟夜間收費停車場，利用住宅小區(qū)空地開辟收費農(nóng)貿(mào)市場，利用住宅小區(qū)的房屋設(shè)施開展旅游業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)等經(jīng)營。利用住宅小區(qū)綠化苗圃養(yǎng)花種苗出售，為住戶進行室內(nèi)裝璜，安裝防盜門，修理家用電器、家具及其他設(shè)備等。
◆住宅小區(qū)管理達標考評
建設(shè)部頒發(fā)的《全國城市文明住宅小區(qū)達標實施細則》規(guī)定對住宅小區(qū)的考評，應從以下幾個方面進行：
(1)管理運作；
(2)精神文明建設(shè)；
(3)房屋管理川的房屋修繕；
(5)環(huán)境衛(wèi)生；
(6)園林綠化；
(7)市政設(shè)施及道路維護；
(8)治安管理；
(9)住戶評議。
◆服務性公寓管理的特點
服務性公寓管理特點是：為公寓住戶提供類似酒店服務的服務項目，使住戶能夠在自己家里得到與飯店同樣的便利，同時能夠使用社區(qū)的各類公共設(shè)施，享受比飯店更舒適的環(huán)境。
◆服務性公寓服務性公寓
是一種高檔居住性物業(yè)，它根據(jù)不同市場需求設(shè)計多種房型，每套單元都配有全套家具、電器、廚房設(shè)施及起居用品，不僅為住戶提供酒店式服務，也營 造家庭溫馨氣氛。
◆服務性公寓的服務項目
根據(jù)服務性公寓的特點，其服務項目內(nèi)容如下：
(1)設(shè)立住戶服務臺，24小時服務，以最快速度為住戶解決各類問題；
(2)穿梭巴士服務，定時將公寓住戶送至市內(nèi)主要辦公、商業(yè)地點，以方便用戶；
(3)學校巴士服務，物業(yè)管理公司專職人員每天接送中小學生前往國際學校讀書；
(4)看管孩子服務，當住戶外出不方便攜子女共同外出，物業(yè)管理公司可派出專職人員前往住戶家中看管孩子；
(5)醫(yī)療及救護服務，物業(yè)管理公司隨時應住戶要求聯(lián)系醫(yī)生前來出診或送往醫(yī)院治療；
(6)公寓園藝綠化，物業(yè)管理公司定期為公寓花園進行園藝美化；
(7)家務服務，應住戶要求物業(yè)管理公司可以為住戶安排專職人員協(xié)助住戶處理日常家務；
(8)洗衣服務，物業(yè)管理公司為住戶洗衣、送衣服務川的汽車租賃，物業(yè)管理公司配有汽車租賃服務，攜帶司機或住戶駕駛均可，以方便住戶外出；
(10)商務服務，設(shè)立小型商務中心，向住戶提供商務信息和秘書服務；
(11)小型超級市場。為住戶準備各類生活用品、食品等，使家庭主婦不出社區(qū)即可買到日常所需物品。
◆服務性公寓內(nèi)部清潔衛(wèi)生服務的內(nèi)容
參照賓館服務內(nèi)容，服務公寓內(nèi)部清潔衛(wèi)生服務內(nèi)容有：
(1)負責更換床單、毛巾(住戶自己提供)；
(2)清潔室內(nèi)所有家具；
(3)地毯吸塵；
(4)清潔廚房；
(5)衛(wèi)生間清潔刊的窗戶及玻璃清潔川
(6)定期室內(nèi)大清掃；(7)住戶園藝美化川的根據(jù)住戶要求清潔其他物品。
◆服務性公寓公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生
服務性公寓公共區(qū)域清潔衛(wèi)生的內(nèi)容是:
(1)保持公共區(qū)域整潔及周圍花園綠化；
(2)停車場清潔；
(3)電梯內(nèi)外清潔；
(4)樓梯清潔；
(5)樓道清潔；
(6)公用說衣房清潔；
(7)公共垃圾區(qū)域的清掃工作；
(8)社區(qū)街道、路牌、標志、路燈等的清掃工作刊的定期殺滅蚊蟲等等。
◆服務性公寓保安消防服務措施
根據(jù)服務性公寓特點保安消防采取措施是：
(1)24小時門衛(wèi)保安，保證住戶正常出人；
(2)社區(qū)24小時安全巡視，確保社區(qū)安全；
(3)建立社區(qū)各種緊急安全疏散程序，保證住戶絕對安全；
(4)的定期檢查并調(diào)試社區(qū)各類消防及保安器材；
(5)社區(qū)俱樂部安全保衛(wèi)；
(6)當住戶度假或出差離開住處時，保安人員將對該住戶住宅進行特別安全保護。
◆服務性公寓開展經(jīng)營性服務內(nèi)容
服務性公寓開展經(jīng)營性服務內(nèi)容主要有：
(1)提供電力及電器維修服務；
(2)提供水管、空調(diào)維修服務；
(3)協(xié)助住戶安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備；
(4)協(xié)助住戶安排家庭裝修、家具制作；
(5)協(xié)助住戶安裝各類家用電器
(6)提供各類物品維修服務等等。
◆公寓社區(qū)俱樂部服務
物業(yè)管理公司可根據(jù)住戶的實際需要，成立公寓住戶俱樂部，提供各種文化體育娛樂服務項目。此外，俱樂部內(nèi)還可設(shè)立各類餐廳，每天提供早餐、中餐、晚餐；并提供送餐服務，方便住戶在家用餐或招待家中來賓；俱樂部內(nèi)的多功能廳可讓住戶安排家庭活動、生日聚會、結(jié)婚紀念會等其他各類活動。
◆公有住宅
公有住宅是指現(xiàn)階段國家或企業(yè)投資建造分配給個人居住的房屋，隨著住房制度的改革，國家將把這類住宅出售給個人。
◆公有住宅售后管理
公有住宅售后管理是指原有的國家、單位投資建造的房屋出售給個人以后，如何進行房屋的維修、管理問題。
◆公有住宅售后管理的意義
公有住宅售后管理的意義是十分重要的，具體體現(xiàn)在兩個方面
(1)加強對公有住宅出售后管理，延長了物業(yè)的壽命；
(2)公有住宅出售是住宅政策的重要組成部分，加強了售后的管理，有利于推動公有住宅的出售工作，加快住房制度改革深化。
◆公有住宅售后管理
的依據(jù)售后公有住宅的管理是一個全新內(nèi)容。需要制定出具體的管理辦法。其依據(jù)是國家建設(shè)部發(fā)布的《公有住宅售后維修管理暫行辦法》，來結(jié)合地區(qū)實際，制定管理辦法。
◆售后公有住宅管理組織形式
公有住宅出售以后，其管理采用業(yè)主自治管理與物業(yè)管理單位專業(yè)管理相結(jié)合的管理形式。
◆業(yè)主自治管理
業(yè)主自治管理是以房屋業(yè)主管理小組(簡稱房管小組)基礎(chǔ)，業(yè)主委員會(簡稱管委會)為核心，業(yè)主代表大會為最高權(quán)力機構(gòu)的組織形式來體現(xiàn)。
◆房管小組組建
一幢公有住宅出售的建筑面積達到30%以上的，都應組建房管小組，房管小組成員由本幢房屋內(nèi)業(yè)主按各自的產(chǎn)業(yè)面積協(xié)商或選舉產(chǎn)生房管小組成員。其中房管小組中公房業(yè)主代表由公房業(yè)主委派。房管小組成員由3人以上單數(shù)組成。
◆公有住宅售后維修基金的籌措
公有住宅出售時，為了保證房屋及其公共設(shè)備、公共設(shè)施的日常維修、更新的正常進行，房屋出售人和購房人應按規(guī)定交納維修基金。
◆公有住宅售后維修基金的使用
物業(yè)管理單位應按幢建立維修基金獨立賬戶。日常房屋維修養(yǎng)護費用由物業(yè)管理單位編制年度計劃、經(jīng)管委會審核同意后組織實施。
◆公有住宅售后維修基金的增值
業(yè)主管委會在開設(shè)銀行賬戶時，以委托的形式將維修基金的80%部分交市公積金管理中心統(tǒng)一集中增值，增值收益每年結(jié)算一次；基金的20%部分按存本取息利率每月支取。
◆業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅后的維修基金結(jié)算
業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅應事先報告房管小組，其繳納的住宅維修基金不予退還，繼續(xù)用作該住宅的維修。在住宅維修基金中原個人交納的剩余部分予以結(jié)算，由受讓方向出讓方支付。
◆公有住宅售后物業(yè)管理委托合同的基本內(nèi)容
一個相對獨立住宅區(qū)域應由管委會委托一個物業(yè)管理單位承擔房屋售后管理，接受委托的物業(yè)管理公司必須與管委會簽訂房屋管理服務合同。合同主要內(nèi)容：
(1)管理服務事項；
(2)管理服務權(quán)限；
(3)管理服務標準川的管理服務費用；
(4)管理服務期限川的違約責任；
(5)雙方約定的其他權(quán)利與義務。
◆公有住宅售后維修責任和維修費用分攤
公有住宅售后，業(yè)主自用部分、自用設(shè)備的維修責任，由業(yè)主承擔，維修費用自理P整幢房屋業(yè)主共同使用部位，其設(shè)備的維修、更新責任，由整幢房屋業(yè)主按各自的房屋建筑面積比例共同承擔。
◆公有住宅售后、管委會成立前房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修
公有住宅售后，由于時間等其他原因管委會無法立即成立，此時房屋共用部位、共用設(shè)備和街坊公共設(shè)施的修理，由售房單位或原管房單位負責，在征得業(yè)主認可后，其修理費用由房屋業(yè)主承擔，費用按規(guī)定列支。
◆公有住宅出售后的維修報修
公有住宅出售后，一些需要維修項目應按下列規(guī)定報修：
(1)自用部位和自用設(shè)備的損壞，各房屋業(yè)主可以自行修理，也可以委托專業(yè)的修理部門修理；
(2)共用部位和共用設(shè)備的損壞，由房管小組成員負責報修
(3)公共設(shè)施的損壞由管委會成員負責報修。接受委托的物業(yè)管理企業(yè)，對住戶報修應設(shè)立報修點，報修點應向住戶公布。
◆公有住宅出售后，住宅急修項目內(nèi)容
公有住宅出售后，住宅出現(xiàn)以下情況需要緊急修理而需要報修；
(1)房屋結(jié)構(gòu)性損壞而發(fā)生危險的排險解危；
(2)因室內(nèi)線路故障而引起的停電和漏電；
(3)因水箱水泵故障和進水表以內(nèi)的水管斷裂造成的停水和龍頭嚴重漏水刊的樓地板、扶梯踏步板斷裂；
(4)其他屬于危險性急修項目。
◆公有住宅出售后，一般修理項目的報修內(nèi)容
公有住宅出售后，一般修理項目的報修內(nèi)容如下：
(1)各類鋼、木門窗損壞
(2)水衛(wèi)設(shè)備零件損壞；
(3)屋面滲漏水；
(4)水落管、污水管墻塞和水箱等設(shè)備揭水；
(5)其他屬于小修養(yǎng)護的項目等。
◆公有住宅售后修理收費標準
公有住宅售后修理收費標準如下：
(1)修理人工費的計收標準，凡修理項目定額工時在兩工以上的按《房屋修理工程預算定額》計收，定額工時在兩工以下的，按實做工時計收；
(2)修理材料費的計收標準為以修理項竣工之日的市場價格及實際耗用材料的數(shù)量予以結(jié)算。
◆公有住宅出售后，房屋修理質(zhì)量保修期
物業(yè)管理單位對房屋修理項目質(zhì)量實行保修制度，保修期一般為三個月。業(yè)主報修項目竣工以業(yè)主驗收簽字為準。因修理質(zhì)量引起的返修不得再向住戶收費。
◆公有住宅售后的房屋使用規(guī)定
公有住宅出售以后，房屋業(yè)主應按照有利居住、方便生活、團結(jié)互助、公平合理原則，正確處理房屋使用、給排水通行、通風、采光、維修等方面關(guān)系，業(yè)主和住戶使用房屋中應禁止下列行為：
(1)擅自改建房屋主體承重結(jié)構(gòu)；
(2)擅自在天井、庭園內(nèi)搭建；
(3)擅自移裝公用設(shè)備；
(4)占用公用部位、共用設(shè)備；
(5)侵占綠地、損壞綠化或圍護設(shè)施川的法律、法規(guī)禁止的其他行為。
◆公有住宅售后房屋室內(nèi)改裝和搭建的規(guī)定
房屋業(yè)主在進行房屋室內(nèi)改裝和搭建，應符合房屋安全，不影響周圍環(huán)境和市容觀瞻，并不得改變房屋主體承重結(jié)構(gòu)。凡因改裝和搭建影響周圍鄰居的，應征得相鄰業(yè)主和住戶的書面同意。因改裝和搭建而對相鄰業(yè)主造成損害的，應予賠償。
◆公有住宅售后對業(yè)主的要求
租金一般按月于月初收取。對于常租客戶，有時也按優(yōu)惠價格一次收取一年或數(shù)年的租金，以盡快緩解投資者的資金壓力。
◆經(jīng)營性物業(yè)管理中的運營成本
經(jīng)營性物業(yè)管理中的支出一般包括以下三個方面：
(l)建筑物的維修費用；
(2)服務及其設(shè)備的費用；
(3)有關(guān)稅費。
◆對開展經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)的選擇
對于開展經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)的選擇有一系列的標準可以考核，這些標準通常包括：(l)能否令業(yè)主滿意；
(2)專業(yè)服務水平；
(3)向業(yè)主提供信息的能力；
(4)管理計劃。
◆對開展經(jīng)營性物業(yè)管理工作的評價
對物業(yè)管理工作進行評價的主要目的是令物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和承租人提供更好的服務。物業(yè)管理工作評價應考慮、以下幾個方面：
(l)與承租人有良好的溝通；
(2)及時處理承租人的抱怨；
(3)及時地收取租金川的較好地達到了出租率目標；
(5)物業(yè)維修良好；
(6)及時提供有關(guān)物業(yè)報告；
(7)為業(yè)主的利益能主動地提出建議刊的對業(yè)主的批評或建議反應迅速。
◆高層樓宇
高層樓宇是指層數(shù)多且高的建筑物。根據(jù)l972年國家高層會議對高層建筑物的定義，把高層建筑分為四類：第一類高層建筑為9~16層(最高到50m)第二類高層建筑為17~25層(最高到75m)第三類高層建筑為26~40層(最高到100m)；第四類高層建筑40層以上(高度為l00m以上)。高層樓宇包括商住樓宇、綜合樓宇、賓館飯店、辦公大樓，以及文化、娛樂等各行各業(yè)各種類型的建筑。
◆寫字樓
寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓。寫字樓可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租，收取租金。
◆商務樓
商務樓是指提供各種商務活動的樓宇，除了辦公室以外一般還有展示廳、會議廳、洽談室等，但主要部分仍然是辦公室。
◆商住樓
商住樓是指既能辦公又兼能住宿的樓宇。在現(xiàn)代，不少大樓將辦公、住宿、商務活動等功能綜合在一起，又稱為綜合性多功能寫字樓。
按建筑面積大小來進行寫字樓分類
按建筑面積大小可以分為以下三類：
(1)小型寫字樓，一般為1萬平方米以下；
(2)中型寫字樓，一般為1萬~3萬平方米；
(3)大型寫字樓，一般為3萬平方米以上。
按寫字樓的功能來進行寫字樓分類
按寫字樓的功能一般可以分為三種：
(1)單純寫字樓，就是寫字樓基本上只有辦公一種功能沒有其他功能；
(2)商住型寫字樓，就是既提供辦公又提供住宿；
(3)綜合寫字樓，就是以辦公為主，同時又有其他功能(例如公寓、餐飲、商場展示廳等)。
◆寫字樓的管理方式
根據(jù)寫字樓特點開展的管理形式有三種：
(1)委托專業(yè)公司管理和發(fā)展商自己管理；
(2)經(jīng)營性管理和非經(jīng)營性管理；
(3)社會化分包管理和一家管理。
◆委托專業(yè)公司管理和發(fā)展商自己管理
委托管理就是大樓造好后委托給專業(yè)物業(yè)管理公司，在發(fā)達國家，這是最常見的一種形式。而在我國比較常見的是發(fā)展商(業(yè)主)自己組建物業(yè)管理公司進行管理。
◆經(jīng)營性管理和非經(jīng)營性管理
經(jīng)營性管理就是管理者不僅要負責管理而且還要負責樓宇的出租、銷售等業(yè)務；非經(jīng)營管理不負責樓宇的出租、銷售等業(yè)務；管理者只負責設(shè)備、保安、清潔等管理和服務工作。
◆社會化分包管理和一家管理
社會化管理就是物業(yè)管理公司接管寫字樓后，將有些管理內(nèi)容再委托給其他專業(yè)公司去做。一家管理是指受委托物業(yè)管理公司自己完成所有的管理內(nèi)容。
◆寫字樓管理目標
寫字樓管理目標圍繞"安全、舒適、快捷"六個字，指用戶在寫字樓內(nèi)工作有安全感，具體體現(xiàn)在：人身安全、財產(chǎn)安全、消防安全三個方面；舒適是指創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，讓用戶在大樓內(nèi)生活工作起來感到舒服、方便；快捷是指用戶在大樓內(nèi)隨時與世界各地聯(lián)系、交換信息、抓住商機。
◆寫字樓物業(yè)管理的組織工作
通常寫字樓物業(yè)管理的組織工作有以下四個部分：
(1)制定寫字樓物業(yè)管理計劃；
(2)大樓開展管理前的準備工作；
(3)物業(yè)管理服務范疇；
(4)物業(yè)管理財務、組織及人事制度。
◆寫字樓開展物業(yè)管理前的準備工作
寫字樓開展物業(yè)管理前應做好各種準備，具體體現(xiàn)在：
(l)根據(jù)大樓特點及周邊環(huán)境，編寫物業(yè)管理維修公約；
(2)草擬一切有關(guān)物業(yè)管理的文件，包括大樓的各項制度、裝修規(guī)定等；
(3)從物業(yè)管理角度，向發(fā)展商提供合理化意見，為日后管理和物業(yè)升值服務川的做好大樓交接各項準備工作。
◆物業(yè)管理裝修服務范疇
物業(yè)管理裝修服務是指所有業(yè)主和用戶進行裝修，裝修圖紙都需要物業(yè)管理公司事先批準。
◆寫字樓物業(yè)管理服務范疇
寫字樓物業(yè)管理服務范疇很多，主要包括：
(l)裝修圖的審批，
(2)維修服務；
(3)保安服務川的清潔服務；
(5)咨詢服務；
(6)公關(guān)服務；
(7)向業(yè)主和用戶定期報告。
◆寫字樓的市場銷售
市場需求是寫字樓經(jīng)營的主要依據(jù)，只有在了解市場的基礎(chǔ)上，才能制定好寫字樓產(chǎn)品計劃，通常市場銷售有以下三個環(huán)節(jié)：
(1)市場調(diào)研；
(2)銷售合同的簽訂；
(3)銷售合同執(zhí)行。
◆寫字樓市場調(diào)研的內(nèi)容
寫字樓市場調(diào)研的主要內(nèi)容：
(1)宏觀環(huán)境；
(2)市場需求；
(3)寫字樓營銷狀況；
(4)競爭對手等。
◆宏觀環(huán)境
宏觀環(huán)境包括政治、經(jīng)濟、社會三大因素，具體有：
(1)國家有關(guān)法令政策；
(2)國際政治、經(jīng)濟形勢變化；
(3)寫字樓承租人的政治傾向；
(4)寫字樓承租人所在地區(qū)的國民生產(chǎn)總值、國民收人、物價水平、物價指標等。
◆市場需求
寫字樓市場變化發(fā)展趨勢是市場調(diào)研的關(guān)鍵內(nèi)容，它包括：
(l)房地產(chǎn)發(fā)展商的投資意向；
(2)現(xiàn)有租購寫字樓市場對寫字樓的需求量；
(3)同檔寫字樓需求情況；
(4)潛在市場調(diào)查。
◆寫字樓營銷狀況
寫字樓營銷狀況是指本企業(yè)銷售狀況，它包括：
(1)寫字樓經(jīng)營管理狀況；
(2)價格定位及價格構(gòu)成；
(3)促銷情況。
◆銷售合同的執(zhí)行
銷售合同的執(zhí)行是通過客戶遷入寫字樓，客戶使用寫字樓，客戶遷出寫字樓的整個過程。
◆客戶遷入程序
客戶遷入程序通常是：
(1)營業(yè)部的工作；
(2)財務部的工作；
(3)工程部的工作；
(4)保衛(wèi)部的工作；
(5)公關(guān)部的工作。
營業(yè)部工作
營業(yè)部的工作程序是：
(1)向客戶發(fā)合同第一期房租及保證金收費單，及時將客戶簽字確認的收費單轉(zhuǎn)送財務部作為收款憑單；
(2)根據(jù)客戶要求，向工程部發(fā)工作單，安排辦公室裝修，通訊安裝；
(3)發(fā)工作單，安排為辦公室配置所需辦公家具；更換客戶房間門鎖以及清掃等工作；
(4)在客戶正式遷人前，向各部門發(fā)出《商社遷人通知單》并通知各有關(guān)部門。
財務部工作
財務部接到營業(yè)部轉(zhuǎn)送收費單，及時確認領(lǐng)款到賬情況并通知營業(yè)部。
工程部工作
工程部接到營業(yè)部工作單后，及時與客戶聯(lián)系并洽談有關(guān)辦公室裝修事宜，為客戶推薦1~2家裝修隊伍進行報價，客戶辦公室裝修竣工后，與客戶一道進行工程驗收。
保衛(wèi)部工作
保衛(wèi)部按營業(yè)部簽發(fā)的工作單，為業(yè)主提供所需的外門鎖，并收回舊鎖以及其他保安工作。
公關(guān)部工作
公關(guān)部在客戶正式遷入日，代表總經(jīng)理向客戶送花籃表示歡迎，并收集客戶主要人員的資料。
◆寫字樓商務中心的管理
商務中心是寫字樓為了方便業(yè)主(使用人)，滿足客人需要而設(shè)立的商務服務機構(gòu)。寫字樓商務中心管理包含以下三個方面工作；
(1)商務中心設(shè)備管理；
(2)商務中心的工作要求；
(3)商務中心的服務項目。
◆商務中心設(shè)備管理
商務中心應配備的主要設(shè)備有：中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機、電腦、裝訂機、口述錄音機、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他辦公設(shè)備。為了保證設(shè)備的正常使用，必須制定一套嚴密的規(guī)章制度，嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設(shè)備進行必要保養(yǎng)，設(shè)備一旦發(fā)生故障、應由專業(yè)人員進行維修。
◆商務中心工作要求
商務中心的服務是小區(qū)域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質(zhì)量的評價，是以服務的周到與快捷為出發(fā)點的，所以對商務中心工作人員要求應具備以下幾點：
(1)流利的外語聽、說、讀、寫能力；
(2)熟練的中英文打字能力：
(3)熟練操作各種設(shè)備能力川的商務信息知識；
(4)秘書工作知識；
(5)一定的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識。
◆商務中心的服務項目
根據(jù)商務活動的特點，物業(yè)管理部門應積極開展配套服務項目，內(nèi)容概括如下：
(1)翻譯服務，包括文件、合同等；
(2)秘書服務，包括各類文件處理；
(3)辦公系統(tǒng)自動化服務刊的整套辦公設(shè)備和人員配備服務；
(4)臨時辦公室租用服務；
(5)長話、傳真、電訊服務川
(6)商務會議、會議安排服務川的商務咨詢、商務信息服務；
(7)郵件、郵包快遞等郵政服務；
(8)客戶外出期間保管、代發(fā)傳真、信件等；
(9)電腦、電視錄像、幻燈、BP機、手機租賃服務；
(10)報紙、雜志訂閱服務；
(11)印刷文件、名片等印刷服務等等。
◆寫字樓客戶服務項目
為提供更方便舒適的辦公環(huán)境，爭取更多的客戶，必須開展以下服務項目：
(1)問訊服務和留言服務；
(2)信件、報刊收發(fā)、遞送服務；
(3)出租汽車預約服務；
(4)提供旅游活動安排服務；
(5)航空機票的定購、確認服務川的代訂餐飲、文化體育節(jié)目票；
(6)外幣兌換服務；
(7)花卉代購、遞送服務；
(8)洗衣、送衣服務；
(9)代購清潔物品服務；
(10)提供公司阿姨服務；
(11)其他各種委托代辦服務。
◆寫字樓工程維修服務項目
寫字樓工程維修服務項目，通常有以下各項：
(1)電梯24小時維護、保相
(2)中央空調(diào)系統(tǒng)維護、保養(yǎng)；
(3)消防統(tǒng)及其設(shè)備維護、保養(yǎng)刊的公共照明在的維護、保養(yǎng)、更換；
(4)給排水系統(tǒng)維護、保養(yǎng)；
(5)蓄水池、水箱、泵房的維護；
(6)充電室、樓層配電間監(jiān)控、維護；
(7)鍋爐房的監(jiān)控與保養(yǎng)；
(8)寫宇間內(nèi)部各項設(shè)施的維修服務；
(9)寫宇間酬電器安裝服務；
(10)辦理電視衛(wèi)星天線安裝；
(11)辦理電腦終端人網(wǎng)安裝；
(12)辦理金融信息接入網(wǎng)安裝；
(13)裝修期間的保安、清潔服務；
(14)其他客戶所需要的工程服務。
◆寫字樓承租人選擇
物業(yè)管理企業(yè)選擇什么樣的承租人并長久與之保持友好關(guān)系十分重要，它將為寫字樓信譽及開發(fā)商的利潤帶來好處。承租人的選擇考慮主要是：
(1)潛在承租人所經(jīng)營業(yè)務的類型及其聲譽；
(2)財務穩(wěn)定性和長期盈利的能力；
(3)所需的面積大小；
(4)需要提供的物業(yè)管理服務情況。
◆公共商業(yè)樓宇
公共商業(yè)樓宇是因商業(yè)發(fā)展而建立起來的一種新型商業(yè)化的房地產(chǎn)，主要是個消費者購物場所。公共商業(yè)樓宇是一種出租房產(chǎn)供商人零售商品房地產(chǎn)。
◆公共商業(yè)樓宇與零售商店的區(qū)別
公共商業(yè)樓與零售商店區(qū)別主要有兩點：
(1)一個零售商店即使規(guī)模很大，它仍然只是一個經(jīng)營實體，而公共商業(yè)樓宇內(nèi)有很多家商店在經(jīng)營，它們都是互相獨立的經(jīng)營；
(2)公共商業(yè)樓宇內(nèi)各行各業(yè)的經(jīng)營服務內(nèi)容遠遠超過零售商店的經(jīng)營范圍，要不僅有零售商店，而且還有各種服務性企業(yè)、各種娛樂場所、銀行等等。
◆公共商業(yè)樓字的類型
公共商業(yè)樓宇的類型可以從不同角度來劃分，通常從建筑結(jié)構(gòu)上來分：敞開型，封閉型。從建筑功能上來分：綜合性專用購物中心，商住兩用型。
◆公共商業(yè)樓字的特點
公共商業(yè)樓宇的特點一般有兩點：
(l)建筑結(jié)構(gòu)新穎、別致。現(xiàn)代人希望在舒適、高雅、方便、布置富麗堂皇的氣氛中無拘無束地購物，追求購物的享受和樂趣。因此，公共商業(yè)樓宇設(shè)計方面力求新、奇、特。外形突出商業(yè)樓宇的個性，內(nèi)部設(shè)計注意以人為本。
(2)人員流動數(shù)量大、結(jié)構(gòu)復雜。公共商業(yè)樓宇是面向社會的經(jīng)營場所，數(shù)以萬計人員自由進出，有的購物，有的閑逛等等。
◆樹立公共商業(yè)樓宇良好形象的目的
公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項重要工作，就是設(shè)法把顧客引進來，因此物業(yè)管理公司的重要任務就是做好宣傳推廣活動，擴大公共商業(yè)樓宇知名度，樹立良好的商業(yè)形象，吸引更多消費者前去購物。
◆公共商業(yè)樓宇良好形象的作用
公共商業(yè)樓宇良好形象是潛在的銷售額，也是潛在的資產(chǎn)，其作用是巨大的。具體地體現(xiàn)以下幾個方面：
(1)公共商業(yè)樓宇的良好形象可以產(chǎn)生特色，對顧客產(chǎn)生吸引力。
(2)公共商業(yè)樓宇的良好形象是銷售的先行指標。通常銷售業(yè)績與公共商業(yè)樓宇的知名度成正比。
(3)公共商業(yè)樓宇的良好形象是一種無形資產(chǎn)，當商業(yè)市場進入印象時期后，消費者認為，過去買品牌現(xiàn)在買店牌。在不同商店里，同樣品牌的商品，具有不同的價值與形象。
◆建立公共商業(yè)樓宇識別系統(tǒng)
企業(yè)識別系統(tǒng)是強化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式，從理論上分析，完整的企業(yè)識別系統(tǒng)(簡稱CIS)由三個子系統(tǒng)構(gòu)成：即理念識別系統(tǒng)(MIS)，視覺識別系統(tǒng)(VIS)，行為識別系統(tǒng)(BIS)。三者只有相互推進、共同作用，才能產(chǎn)生最好效果。企業(yè)識別系統(tǒng)是一種借以改變形象、注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費者注意，進而提高業(yè)績的一種經(jīng)營手法。
◆商人協(xié)會
商人協(xié)會是公共商業(yè)樓宇特有的一種類似于行業(yè)協(xié)會的民間組織，它是由公共商業(yè)樓宇管理者倡導，由公共商業(yè)樓宇的關(guān)鍵承租商牽頭組織起來的。根據(jù)租賃合同規(guī)定，公共商業(yè)樓宇的所有承租商都必須參加商人協(xié)會，參加者每人一票選舉一個管理委員會協(xié)會。日常工作由一位專職的執(zhí)行秘書負責。
◆公共商業(yè)樓宇商人協(xié)會工作內(nèi)容
公共商業(yè)樓宇商人協(xié)會工作內(nèi)容主要有四個方面：
(1)開展公共商業(yè)樓宇整體性的促銷活動，如舉辦節(jié)假日展銷會，組織顧客聯(lián)誼活動等；
(2)協(xié)調(diào)公共商業(yè)樓宇各承租戶的關(guān)系；
(3)搞一些承租客商之間的互助工作，比如互通信息，提供一些融資方便等等刊的協(xié)調(diào)承租客商與公共商業(yè)樓宇管理者之間的關(guān)系。
◆公共商業(yè)樓字的日常管理
根據(jù)公共商業(yè)樓宇的特點，其物業(yè)管理的日常工作主要有以下五個方面：
(1)安全保衛(wèi)工作；
(2)消防工作；
(3)設(shè)備管理工作；
(4)清潔衛(wèi)生工作；
(5)車輛管理工作。
◆公共商業(yè)樓宇的安全保衛(wèi)工作
公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，容易出現(xiàn)問題，因此安全保衛(wèi)要求高。應做好下列工作：
(1)制定完整的保衛(wèi)制度和行之有效的安全措施；
(2)堅持不間斷地值班巡邏，安排便衣保衛(wèi)人員場內(nèi)巡邏；
(3)安裝電子安全監(jiān)視系統(tǒng)；
(4)所有固定設(shè)置、裝飾品及設(shè)備均須達到安全標準，使顧客特別是兒童不致意外受傷。
◆公共商業(yè)樓字的消防工作
公共商業(yè)樓宇商品多、人流量大、環(huán)境復雜，特別要加強消防工作。通常應做好以下工作:
(1)管理好、維修保養(yǎng)好各類消防設(shè)備；
(2)制定好嚴密的消防制度；
(3)管理好自己的消防隊伍刊的消防通道保持暢通，一旦發(fā)生火警能及時疏散人群。
◆公共商業(yè)樓字的清潔衛(wèi)生工作
公共商業(yè)樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生非常重要，它是樹立自身形象、吸引消費者的重要措施之一。通常公共商業(yè)樓宇的清潔衛(wèi)生工作有如下三點要求：
(1)專職人員負責場內(nèi)的巡邏保潔；
(2)垃圾雜物及時清理外運，隨時保持商場的衛(wèi)生環(huán)境；
(3)商場招牌要經(jīng)常保持整齊清潔的外觀以及完整無缺損。
◆工業(yè)廠房和倉庫管理的職能
物業(yè)管理公司在承擔工業(yè)廠房和倉庫管理時，它的職能應該是以下幾個方面：
(1)負責建筑物的日常管理事務；
(2)代表各企業(yè)統(tǒng)一對外聯(lián)系；
(3)監(jiān)督廠房和倉庫管理規(guī)定的實施，協(xié)調(diào)各企業(yè)對公共部分的使用，維護綠化布局、落實衛(wèi)生制度刊的負責廠房和倉庫范圍內(nèi)公用部位，共同整體性設(shè)備及附屬設(shè)施的管理、養(yǎng)護和維修；
(4)負責建立廠房和倉庫修繕管理基金，設(shè)置專項賬戶，專款用于維修項目；
(5)按時收取和分攤管理費、維修費，并定期公布賬目。
◆工業(yè)廠房與倉庫管理的內(nèi)容
工業(yè)廠房是生產(chǎn)車間，關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量；倉庫是儲存保管重點處，關(guān)系到產(chǎn)品的損壞等，因此必須要建立制度、加強管理。通常制定以下三個制度：
(1)嚴格的管理制度；
(2)安全保衛(wèi)制度；
(3)消防制度。
◆工業(yè)廠房與倉庫的管理制度
為了保證生產(chǎn)正常秩序和產(chǎn)品質(zhì)量，必須建立嚴格管理制度。通常有以下內(nèi)容：
(1)工業(yè)廠房與倉庫的管理規(guī)定；
(2)各個崗位的工作職責及操作規(guī)程；
(3)機器設(shè)備的安裝、管理規(guī)定；
(4)材料的領(lǐng)取、加工、檢驗規(guī)定：
(5)成品出廠入庫規(guī)定刊的成品發(fā)貨出庫制度。
◆工業(yè)廠房與倉庫的安全保衛(wèi)制度
根據(jù)廠房、倉庫特點建立安全保衛(wèi)制度，其內(nèi)容是：
(1)工業(yè)廠房和倉庫都要建立值班守衛(wèi)制度，對人員和產(chǎn)品的進出，都要進行認真檢查登記；
(2)無關(guān)人員不得進入廠房租倉庫重地；
(3)下班后廠房和倉庫要有值班巡邏及其他安全措施；
(4)的嚴格執(zhí)行兩人以上進入倉庫、鎖門等制度。
◆工業(yè)廠房和倉庫公用部位的管理
為了保持廠區(qū)的環(huán)境優(yōu)美和生產(chǎn)秩序井然，必須加強公用部分的管理，其管理要求如下：
(1)各企業(yè)不得以任何形式占用在購買或租賃合同中明確的公用部位；
(2)為確保廠房和倉庫及附近建筑物群體協(xié)調(diào)和美觀、滿足給排水要求、消防安全規(guī)定及生產(chǎn)和人員安全，各企業(yè)不得在紅線范圍內(nèi)的基地上或屋面、外墻、技術(shù)層搭建裝設(shè)備；
(3)確保文明生產(chǎn)和綠化環(huán)境，均不可占用園林綠地；
(4)廠房和倉庫的公共場地不得隨意堆放貨物；
(5)為確保公用場地清潔衛(wèi)生，各企業(yè)要加強對員工的教育，對違反環(huán)衛(wèi)、環(huán)保部門規(guī)定的，由責任者自負。
◆物業(yè)租賃
物業(yè)租賃是業(yè)主以租借的方式將商品(物業(yè))在某段時間內(nèi)的使用權(quán)交付承租用，按期收取租金的一種商品(物業(yè))交易形式。物業(yè)本身所具備的價值量大，使用期長以及不可移動性等特點，決定了租賃交換形式在物業(yè)經(jīng)營中廣泛應用，是物業(yè)管理公司的重要收入來源。
◆物業(yè)租賃特點
物業(yè)租賃交易具有如下特點：
(1)物業(yè)租賃只是轉(zhuǎn)移物業(yè)的暫時使用權(quán)，而不是所有權(quán)；
(2)物業(yè)租賃的流通過程與消費過天程是同步進行的，即一邊交換，一邊使用；
(3)物業(yè)租賃是流通手段，承租人和出租人之間是完全平等的等價交換關(guān)系，出租人獲得物業(yè)的價值補償，承租人獲得物業(yè)的使用權(quán)。
◆物業(yè)租金
物業(yè)租金是房屋的出租價格，是房屋價格的特殊形式，也是對房屋使用期分期出售形式。
◆物業(yè)租金的構(gòu)成
物業(yè)租金構(gòu)成是：
(1)建造房屋的投資及相應的利潤。
(2)經(jīng)營房屋的費用及相應的利潤。
(3)地租。由于出租房屋不是當即全部收回投資及實現(xiàn)利潤，上述(1) 、(2)具體表現(xiàn)為：①折舊費，并對在若干年內(nèi)才能逐漸回收的投資及相應的利潤再加利潤；②維修費、管理費以及相應的經(jīng)營利潤。所以，出租房屋的租金包括折舊費、維修費、管理費、經(jīng)營利潤、利息、地租六項。保險費包含在管理費之中，稅金因稅種不同，有的進入成本，有的包含在經(jīng)營利潤之中。
◆物業(yè)租賃價格的構(gòu)成
物業(yè)租賃價格可分為成本租金、理論租金、實際租金。
成本租金
成本租金是房屋租賃交換時要維持簡單再生產(chǎn)所確定的最低租金標準，是房屋租賃經(jīng)營盈利和虧損的臨界點。成本租金是以折舊費、維修費、管理費、利息、地租等五項構(gòu)成。
理論租金
理論租金通常是在成本租金的基礎(chǔ)上，再加上國家規(guī)定的保險、稅金和一定利潤而構(gòu)成。通常包括八項z折舊費、維修費、管理費、地租、利息、稅金、保險費和利潤。
實際租金
物業(yè)的實際租金除了以上八項因素之外，還受到市場供求關(guān)系的影響。當市場供給超出市場需求時，租金下降；當市場需求超出供給時，租金上升。
統(tǒng)一租金
國家或各城市有關(guān)主管部門規(guī)定的房屋租金系列標準。各種不同類型房屋，各種不同所有者房屋，出租時按這個標準收取房租。
協(xié)議租金
房屋出租一方與承租一方相互商定的租金額。其前提條件是雙方自愿，關(guān)鍵在于承租一方的實際支付能力。
浮動租金
(1)房屋交易市場租金，必須是浮動租金，會隨著市場供求關(guān)系的相應上升或下降。
(2)統(tǒng)一租金也可以是浮動租金，定期根據(jù)物價指數(shù)上升或下降相應調(diào)整。
◆租金基數(shù)制定
物業(yè)的租金基數(shù)是以價值為基礎(chǔ)確定的。計算租金基數(shù)的方法主要有三種：
(1)等級計算法；
(2)項目基分計算法；
(3)結(jié)合計算法。
◆租金標準的核定
租金標準是向承租人計收房租的具體實施準則，與租金的關(guān)系如下：
租金標準=租金基數(shù)*調(diào)劑因素
租金基數(shù)不能夠全面和具體地反映出租房屋的內(nèi)在和外在的定價依據(jù)。內(nèi)在定價依據(jù)包括房屋的位置、朝向、層高等；外在定價依據(jù)包括地段、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境的差異和市場供求的情況。
◆租金的調(diào)劑因素
已經(jīng)形成的房屋其位置、結(jié)構(gòu)、物理性能、使用特點都難以改變?nèi)藗兊南M水平。隨著社會的發(fā)展和生活方式的改變會相應發(fā)生變化。因此，租金的調(diào)劑因素有以下兩個：
(1)反映住宅自身在定價方面的客觀存在的差異，如朝向、層高、采光、設(shè)備配套水平(煤氣、暖氣、公用電視電線、電梯等等)；
(2)反映外界情況對定價方面客觀存在的差異，如坐落地段的環(huán)境、綠化、人口密度、建筑密度、污染情況，地區(qū)規(guī)劃前景，建筑材料價格上漲速度，房屋銷售價格變化幅度，通貨膨脹率、銀行存款利率等等。
◆租金方案
投資于物業(yè)租賃的業(yè)主，必須要求在今后若干年內(nèi)依靠租金純收入收回投資，而后更長一段時間內(nèi)依靠租金收入獲取利潤。考慮資金的時間價值時，存在著一個關(guān)系式：
式中：p：物業(yè)價值；
At：t年的租金純收入；
n：為物業(yè)投資回收年限；
i：為基層準貼現(xiàn)率。
◆物業(yè)租賃契約
物業(yè)租賃契約又叫物業(yè)租賃合同，是指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人將房屋的使用權(quán)交與承租人，承租人按照雙方約定的期限和金額向產(chǎn)權(quán)人交納租金，明確雙方的權(quán)利與義務，并在合同終止或者是合同期限屆滿時，將承租的房屋完整地退還產(chǎn)權(quán)人。
◆物業(yè)租賃合同的主要條款
物業(yè)租賃合同應當包括以下主要條款：
(1)合同當事人，即出租人與承租人的基本情況；
(2)標的物；
(3)租賃用品
(4)租金及支付方式；
(5)有關(guān)稅費的負擔刊的租賃期限；
(6)出租人與承租人的義務；
(7)違約責任；
(8)糾紛解決；
(9)合同生效條件等內(nèi)容。
◆租賃雙方的權(quán)利與義務
物業(yè)租賃是一種商品交換關(guān)系，租賃雙方均享有權(quán)利并分別承擔相應義務。一般說來，權(quán)利和義務是相對應的，一方義務的履行正是另一方權(quán)利的保障，否則不但是違約行為，還將受到法律的制裁。
出租人的權(quán)利與義務
根據(jù)租賃合同的條款，出租人有以下權(quán)利：
(1)按期收取租金的權(quán)利；
(2)監(jiān)督承租人按租賃契約規(guī)定愛護使用房屋的權(quán)利
；(3)依法收回租賃房屋的權(quán)利。
同樣，出租人也需要承擔以下義務：
(l)保障承租人對房屋合法使用的義務；
(2)保證承租人居住安全和對租賃房屋及設(shè)備進行正常維修的義務；
(3)根據(jù)雙方協(xié)議，有償還投資費用的義務。
承租人的權(quán)利與義務
根據(jù)租賃合同的條款，承租人有以下權(quán)利：
(l)依法使用房屋的權(quán)利；
(2)保證居住安全和維修的權(quán)利；
(3)有優(yōu)先續(xù)租及購買的權(quán)利川的有監(jiān)督建議的權(quán)利。
同樣承租人也需要承擔以下義務：
(1)按期交納租金；
(2)正當使用房屋及設(shè)備；
(3)愛護使用、妥善保管；
(4)遵守法律法規(guī)。
◆租賃糾紛的解決方法
在物業(yè)租賃過程中發(fā)生了矛盾，對租賃合同產(chǎn)生了分歧可以通過一定的途徑，采用一定方式進行解決。通常采用的方法是：
(1)協(xié)商；
(2)調(diào)解；
(3)仲裁。
◆租賃糾紛的協(xié)商
物業(yè)租賃契約是根據(jù)國家政策法令和政方當事人地位平等、協(xié)商一致、等價互利的原則產(chǎn)生的，雙方就應該共同遵守，嚴格履行自己的義務，如果發(fā)生糾紛，首先應該通過協(xié)商解決。
◆租賃糾紛的調(diào)解
在物業(yè)租賃過程中發(fā)生了糾紛，當協(xié)商不能解決時，由租賃管理機關(guān)主持，在查明事實、分清責任的基礎(chǔ)上進行調(diào)解，使當事人劃清是非界線，達到相互諒解、消除糾紛。
◆租賃糾紛的仲裁
雙方當事人在物業(yè)租賃過程中出現(xiàn)了爭議，經(jīng)調(diào)解無效時，需要提交仲裁機構(gòu)，由仲裁機構(gòu)以第三者身份對爭議的事實進行調(diào)查，根據(jù)仲裁條例做出有約束力的裁決，它是一種行政手段，是一種強制性措施。
◆物業(yè)租賃合同的標準格式
為了規(guī)范物業(yè)租賃活動，防止違法違紀現(xiàn)象出現(xiàn)，國家建設(shè)部制定了《房地產(chǎn)租賃契約》的范本，通常被稱作物業(yè)租賃合同的標準格式。