物業(yè)公司內(nèi)部質(zhì)量體系審核方法

　　一、內(nèi)部質(zhì)量體系審核的依據(jù)

　　1、GB/T19001-2000標(biāo)準(zhǔn)

　　2、質(zhì)量手冊

　　3、程序文件

　　4、合同

　　5、國家有關(guān)的法律、法規(guī)

　　二、內(nèi)審員工作方法

　　1、少講、多看、多問、多聽

　　因為審核員在現(xiàn)場的時間有限，而需采集的信息量很大；信息只能通過看、問、聽獲得，不能從講話中獲得。因此只有少講才能多收集信息。審核員一般情況下是可以不主動講話的。

　　2、選擇正確的對象提問

　　問題應(yīng)向負責(zé)進行該項質(zhì)量活動的部門或個人提出，而不要向無關(guān)的部門或人員提出，否則就會文不對題，浪費時間。

　　3、正確的提出問題

　　審核員應(yīng)當(dāng)明確的、針對要了解的問題提問，用不著像在商業(yè)或外交談判中那樣采用旁敲側(cè)擊的辦法，更不要提出外行的或錯誤的問題。

　　4、封閉式問題和開啟式問題相結(jié)合

　　問題一般可以分為封閉式和開啟式兩種。前者可用“是”“否”“有”“無”等簡短的詞來回答。后者則需要對方做較詳細的說明或解釋。封閉式的問題可以得到明確無誤的答案，但信息量少。開啟式的問題可以引出較多的信息，有助于調(diào)查的深入，但花費時間較多。兩者要合理結(jié)合，不可偏廢。

　　開啟式的問題中，還可分為下列幾類：

　　主題式問題這是主題非常明確，開門見山式的問題。如“請談?wù)劇！！５挠行裕銈兪侨绾巫龅模俊?/P>

　　擴展式問題這是在會話基礎(chǔ)上逐漸進入較高層次的交流時的問題。如“那么對你來說，了解這類程序的重要性有什么作用呢？”

　　征求意見式問題這種問題可以鼓勵被審人員提供更多的信息。如“你認為這方面最有效的方法是什么？”。但征求意見式問題不宜多提，否則會產(chǎn)生離題太遠，浪費時間的后果。

　　設(shè)想式問題如“電源中斷了怎么辦？”。這類問題應(yīng)注意適當(dāng)掌握，不宜任意設(shè)想許多特殊情況請被審人員回答。

　　審核時常以封閉式問題開始，繼之以許多開啟式問題，最后以一兩個封閉式問題結(jié)束。

　　5、提問與索看相結(jié)合

　　審核員在提問時經(jīng)常問及文件及實際情況，這時可在提問中同時索取需要觀看的文件或提出要觀看現(xiàn)場。但注意避免在對方出示一大堆文件后，就終止提問，埋頭細讀的做法。

　　6、聯(lián)想和追溯

　　質(zhì)量體系本身是一個完整的事物，各要素之間有內(nèi)在的聯(lián)系。因此審核員應(yīng)養(yǎng)成聯(lián)想和追溯的習(xí)慣。例如從進貨檢驗記錄中出現(xiàn)許多不合格就應(yīng)聯(lián)想到供方的評定有無問題，而到有關(guān)部門追溯其評定記錄。

　　7、創(chuàng)造一個良好的審核氣氛

　　為使審核順利進行，審核員應(yīng)注意創(chuàng)造一個良好的氣氛，使審核成為仿佛是在進行工作研究而不要使對方經(jīng)常意識到自己處于受審的地位。為此，審核員應(yīng)平等、和氣待人；注意聽人講話；認真記筆記；不時的用點頭、注視、附和等方式對對方談話表示感興趣等。凡是要請對方出示文件或找一般工作人員談話都應(yīng)征得對方領(lǐng)導(dǎo)同意。如發(fā)現(xiàn)了不合格要對方領(lǐng)導(dǎo)簽字時，要耐心說明理由。如對方態(tài)度粗暴也不要與之爭吵。

　　三、檢查表的使用

　　1、事先仔細的閱讀質(zhì)量文件，理清審核思路，找出審核重點；

　　2、對審核重點確定檢查方法，保證審核效果；

　　3、根據(jù)文件的內(nèi)容對審核點確定抽樣比例，保證審核的全面有效性；在審核過程中不得隨意增加或減少檢查的樣本量；

　　4、對審核檢查的內(nèi)容，須如實記錄在檢查表中，作為判斷合格與否的依據(jù)。

　　5、對所有發(fā)現(xiàn)的事實，應(yīng)及時請陪同人員確認并簽字。

　　四、對不合格的判定

　　1、應(yīng)根據(jù)檢查表中預(yù)定的樣本數(shù)量進行抽樣檢查；不能為了發(fā)現(xiàn)問題而隨意增加樣本數(shù)量

　　2、根據(jù)發(fā)現(xiàn)的每個樣本的問題點數(shù)確定該樣本是否合格；并提煉出該樣本反映的主要問題；

　　3、對整體樣本進行分析，是否能反映出一個或幾個系統(tǒng)性的問題；

　　4、若整體樣本反映一個或幾個相同性質(zhì)的問題，則應(yīng)判該樣本不合格；

　　5、若整體樣本反映的問題呈分散狀態(tài)，無相互關(guān)聯(lián)，則不能判該樣本不合格，但應(yīng)列為觀察問題；

　　6、在判定不合格時，應(yīng)對發(fā)現(xiàn)問題的本質(zhì)進行分析，發(fā)現(xiàn)其與質(zhì)量體系條款不相符的地方，不能單純就問題的表面進行判斷不符合哪一條條款。

　　7、在判定不符合時，除應(yīng)注明不符合質(zhì)量體系文件的哪一條條款的哪一項要求外，還應(yīng)注明不符合ISO9001-2000標(biāo)準(zhǔn)的哪一條條款的哪一項要求。

　　五、注意事項

　　1、審核過程中，應(yīng)注重多種方法結(jié)合使用，保證審核的效果；

　　2、若被審核人不了解情況時，應(yīng)允許并接受熟悉情況的被審方人員的解釋說明，但應(yīng)注意兩者間相沖突或矛盾的地方；

　　3、若被審核人員拒絕回答問題時，應(yīng)與之領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系并更換被審核人員，避免發(fā)生沖突；

　　4、在審核過程中，應(yīng)全程有被審核方人員陪同，避免出現(xiàn)發(fā)現(xiàn)問題后被審核方不承認的現(xiàn)象；

篇2：物業(yè)管理有限公司內(nèi)部質(zhì)量體系審核報告（二）

　　物業(yè)管理有限公司內(nèi)部質(zhì)量體系審核報告(二)

　　編 制：

　　批 準(zhǔn)：

　　編 號：NS9802

　　日 期：1998年9月25日

　　審 核 報 告

　　一、審核目的：

　　驗收公司的質(zhì)量活動和有關(guān)結(jié)果有否符合公司質(zhì)量體系和ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求，并確定質(zhì)量體系的有效性。

　　二、審核范圍：

　　公司物業(yè)管理質(zhì)量體系所涉及的所有部門，包括管理層、物管部、財務(wù)室、工程部、保安部、ISO9002工作小組等部門。

　　三、審核依據(jù)

　　1.公司質(zhì)量體系文件

　　2.ISO9002標(biāo)準(zhǔn)

　　3.法律法規(guī)

　　4.合同

　　四、審核日期

　　1998年9月24日一天

　　五、審核組成員

　　組長：**

　　組員：**

　　審 核 綜 述

　　1998年8月18日，以**為組長，**為組員的審核組分兩組對深圳**物業(yè)管理有限公司進行了審核。經(jīng)過一天對公司質(zhì)量體系的6個部門的審核的情況，共發(fā)現(xiàn)6項不合格(內(nèi)容詳見不合格報告)。根據(jù)審核組對現(xiàn)場審核的情況，給出下列審核綜述：

　　1.公司管理層非常重視質(zhì)量體系的建立;

　　2.公司已建立了文件化的質(zhì)量體系;

　　3.公司的質(zhì)量記錄的填寫不規(guī)范。

　　以上問題在不合格報告中將有詳細的描述，公司可望在近期內(nèi)予糾正。

　　審核組認為公司的質(zhì)量體系基本符合GB/T19002-ISO9002標(biāo)準(zhǔn)要求，且運作良好。

　　附：不合格報告

　　保安部：

　　1.程序文件QP-4.6物業(yè)保安服務(wù)中規(guī)定：每班的巡邏員及主管對大廈消防、治安、照明及公共設(shè)施進行檢查，填寫有關(guān)記錄，對檢查所發(fā)現(xiàn)的問題和不安全隱患，填寫在《保安員巡樓表》中。次日報保安部經(jīng)理審查后，轉(zhuǎn)工程部維修組處理。九月二十四日審核小組在保安部檢查時發(fā)現(xiàn)，保安巡樓記錄中，每天都有照明燈損壞的記錄，但沒有看到問題的處理。違反ISO9002標(biāo)準(zhǔn)之4.14要素。

　　2.程序文件QP-4.3報刊信件收發(fā)管理中規(guī)定：收發(fā)員對投遞員送來的郵政快件、匯款單、掛號信、電報、包裹等特殊郵件需登記在《郵件收發(fā)登記表》中。九月二十四日審核小組在保安部檢查時發(fā)現(xiàn)，九月一日B棟21C特快專遞退回用紅筆記錄在郵件收發(fā)登記表中;九月十九日，王文華9728號特快專遞退回也用紅筆記錄，且郵件收發(fā)登記表上有用紅筆和園珠筆打“√”、“×”現(xiàn)象。違反ISO9002標(biāo)準(zhǔn)之4.16條款要求。

　　ISO9000辦：

　　1.程序文件QP-5.2質(zhì)量記錄的管理中規(guī)定：“來自分承包方的質(zhì)量記錄由相關(guān)部門整理、歸檔”;“ ISO9000工作小組建立并保存公司質(zhì)量記錄清單”。九月二十四日審核小組在ISO9000工作小組檢查時發(fā)現(xiàn)，質(zhì)量記錄清單中并沒有分承包方提供的記錄。違反ISO9002標(biāo)準(zhǔn)之4.16條款要求。

　　物管部：

　　1.程序文件QP-4.5裝修管理規(guī)定中規(guī)定工程部、保安部負責(zé)客戶裝修的檢查、監(jiān)督和記錄;質(zhì)量記錄清單中要求該部

篇3：物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系審核報告（一）

　　物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系審核報告(一)

　　編 制：

　　批 準(zhǔn)：

　　編 號：NS9801

　　日 期：1998年8月19日

　　審核報告

　　一、審核目的：

　　驗收公司的質(zhì)量活動和有關(guān)結(jié)果有否符合公司質(zhì)量體系和ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求，并確定質(zhì)量體系的有效性。

　　二、審核范圍：

　　公司物業(yè)管理質(zhì)量體系所涉及的所有部門，包括管理層、物管部、財務(wù)室、工程部、保安部等部門。

　　三、審核依據(jù)

　　1.公司質(zhì)量體系文件

　　2.ISO9002標(biāo)準(zhǔn)

　　3.法律法規(guī)

　　4.合同

　　四、審核日期

　　1998年8月18日一天

　　五、審核組成員

　　組長：**(第二組)

　　組員：**(第一組) **(第二組)

　　審 核 綜 述

　　1998年8月18日，以**為組長、**為組員的審核組分兩組對深圳**物業(yè)管理有限公司進行了審核。經(jīng)過一天對公司質(zhì)量體系的5個部門的審核的情況，共發(fā)現(xiàn)13項不合格(內(nèi)容詳見不合格報告)。根據(jù)審核組對現(xiàn)場審核的情況，給出下列審核綜述：

　　1.公司管理層非常重視質(zhì)量體系的建立;

　　2.公司已建立了文件化的質(zhì)量體系;

　　3.公司的質(zhì)量記錄的填寫不規(guī)范。

　　以上問題在不合格報告中將有詳細的描述，公司可望在近期內(nèi)予糾正。

　　審核組認為公司的質(zhì)量體系基本符合GB/T19002-ISO9002標(biāo)準(zhǔn)要求，且運作良好。

　　附：不合格報告

　　保安部：

　　1.程序文件QP-4.1中規(guī)定,車輛進入車場應(yīng)詳細登記車況,根據(jù)RF-BA-08《停車場管理制度》，發(fā)現(xiàn)《車輛出入登記表》中8月13日11：31分車號為2292的車輛有損壞，未說明損壞情況，只寫有損壞，易造成爭執(zhí)。違反ISO9002標(biāo)準(zhǔn)之4.7條款要求。

　　2.在現(xiàn)場審核中，A-23F客戶反映8月17日特區(qū)報丟失。違反ISO9002標(biāo)準(zhǔn)之4.7條款要求。

　　3.程序文件QP-4.6中規(guī)定，假日、星期天的全天及晚上七時，訪客必須登記，發(fā)現(xiàn)7月27日訪客登記表有亂畫現(xiàn)象。違反ISO9002標(biāo)準(zhǔn)之4.16條款要求。

　　4.程序文件QP-4.7中規(guī)定，消防演習(xí)實施計劃表應(yīng)列入培訓(xùn)中，現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)《消防演習(xí)實施計劃表》并沒有表入年度培訓(xùn)計劃中。違反ISO9002標(biāo)準(zhǔn)之4.18條款要求。

　　ISO9000辦：

　　1.根據(jù)QP-8.4《管理評審》中規(guī)定，在每年第一季度由總經(jīng)理制定管理評審，發(fā)現(xiàn)并沒有做管理評審。違反ISO9002標(biāo)準(zhǔn)之4.1條款要求。