質(zhì)量手冊：業(yè)主和住戶財產(chǎn)控制程序
1目的
對物業(yè)管理范圍內(nèi)與業(yè)主和住戶有關的財產(chǎn)給予保護。
2適用范圍
適用于對委托方交付的物業(yè)、業(yè)主和住戶用于維修安裝的物品及管轄區(qū)內(nèi)車輛等的控制。
3職責
3.1管理部經(jīng)理負責組織成立物業(yè)驗收接管領導小組；
3.2管理部負責物業(yè)驗收接管的日常事務組織協(xié)調(diào)工作；
3.3各部門按規(guī)定組成接管領導小組的各專業(yè)組，參與物業(yè)的驗收接管工作；
3.4工程部當班維修工負責對業(yè)主、住戶提供的物品進行驗證、安裝服務等；
3.5保安部負責各類車輛的綜合管理。
4程序
4.1業(yè)主和住戶的財產(chǎn)一般包括：
a.接管的物業(yè)、包括各類建筑物及公共設施；
b.業(yè)主和住戶提供的用于維修安裝用的物品，便民服務中業(yè)主和住戶送交修理或加工的物品。
c.管轄區(qū)內(nèi)車輛的管理；
d.其他與業(yè)主和住戶有關的財產(chǎn)。
4.2驗收接管物業(yè)的控制
應加強物業(yè)綜合驗收和交接管理，保障房屋及配套設施的質(zhì)量及各項功能、指標符合規(guī)定的要求和標準。
4.2.1物業(yè)驗收應具備的條件
4.2.1.1新建物業(yè)驗收應具備的條件：
a.建設工程施工全部完成，業(yè)經(jīng)竣工驗收合格；
b.供電、供氣、給排水、衛(wèi)生、道路等設施能正常使用；
c.房屋棟、戶編號經(jīng)有關部門確認。
4.2.1.2原有物業(yè)驗收應具備的條件
a.房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚；
b.土地使用范圍明確。
4.2.2在公司管理部經(jīng)理直接領導下，組織各部門成立物業(yè)驗收接管領導小組，總經(jīng)理擔任組長，按專業(yè)設立資料組、工程土建組和機電組，管理部負責日常事務運作。
a.各專業(yè)組組長負責接管分工范圍內(nèi)的工作，嚴格驗收、把好工程質(zhì)量關。管理部副經(jīng)理組織編制《物業(yè)接管計劃》，報總經(jīng)理批準實施；
b.各專業(yè)小組按國家、省、市工程驗收標準驗收物業(yè)，確保物業(yè)的各項功能、指標符合規(guī)定的要求。
4.2.3參與竣工驗收的物業(yè)
4.2.3.1在驗收前的資料準備：對于物業(yè)公司參與竣工驗收的物業(yè)，則在竣工驗收之前，資料組應要求委托方提供開發(fā)建設單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、配套工程施工單位、設計院等提供的有關資料，適當時應包括物業(yè)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖，建筑施工竣工圖，隱蔽工程驗收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗收證明，房地產(chǎn)權(quán)屬關系的有關資料，機電設備使用說明書、消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設施檢查驗收證明；
用水、電、氣指標批文，水、電、氣表校驗報告等圖紙資料，并對所有資料進行查驗，為物業(yè)接管驗收提供資料和數(shù)字依據(jù)。
4.2.3.2物業(yè)的竣工驗收：驗收接管領導小組參與開發(fā)建設單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、配套施工單位、設計院等依照《城市住宅大廈竣工綜合驗收管理辦法》（1993.12）、《房屋接管驗收標準》（1991.2）等規(guī)定組織的竣工驗收工作。
4.2.4對已竣工、再用物業(yè)的驗收接管工作：
a.各專業(yè)組根據(jù)分工范圍分別負責對房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設施（水、電、機電設備、消防、管線等）進行現(xiàn)場檢查驗收，并填寫《物業(yè)交接驗收表》、《物業(yè)分戶移交驗收單》、《物業(yè)分戶交驗問題處理單》；
b.驗收結(jié)束后，驗收接管領導小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總，并將《物業(yè)交接驗收表》、《物業(yè)分戶移交驗收單》、《物業(yè)分戶交驗問題處理單》的副本交委托方，以落實責任部門限期整改，直至達到規(guī)定要求。
4.2.5物業(yè)移交內(nèi)容：
4.2.5.1建筑物移交：
a.各類房屋清單及配套鑰匙；
b.單體建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣設備竣工圖；
c.住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
d.其他必要的技術(shù)資料（含設計變更和隱蔽工程驗收簽證）。
4.2.5.2公共設施及公共場所移交：
a.公共設施及公共場地清單；
b.機電設備操作、維護說明書；
c.
綠化竣工圖、室外竣工圖（含地下管網(wǎng)、道路、停車場等）；d.其他必要的技術(shù)資料（含設計變更和隱蔽工程驗收簽證）。
4.2.5.3資料移交
移交的資料應包括：產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料兩大類。資料組負責各類資料的核對、接收，填寫物業(yè)交接驗收表格，并根據(jù)《文件控制程序》規(guī)定進行分類編號，列出清單，轉(zhuǎn)交管理部歸檔保管。
4.2.6對新竣工的物業(yè)，由驗收接管領導小組與委托方和開發(fā)建設單位就建筑物保修事宜進行協(xié)商，明確維修責任和保修期限。
4.2.7加強對業(yè)主及住戶的房屋及維修的管理。努力做到：
a.房屋外觀完好、整潔，執(zhí)行《清潔服務控制程序》的有關規(guī)定；
b.建筑物有明顯標志及方向指引，執(zhí)行《服務提供控制程序》有關規(guī)定；
c.房屋完好率應達到98%以上；
d.無違規(guī)建筑；
e.封閉陽臺統(tǒng)一有序，房屋裝修不危及結(jié)構(gòu)和安全，執(zhí)行《樓宇入住及裝修控制程序》的有關規(guī)定；
f.房屋零修及時率達98%以上，合格率達100%，并建立回訪制度；
g.代收代付房租、水、電、氣等各項費用，收繳率達到98%以上，執(zhí)行《物業(yè)管理、服務費用收繳控制程序》的有關規(guī)定；
h.房屋資料檔案齊全，便于查閱，執(zhí)行《樓宇入住及裝修控制程序》的有關規(guī)定。
4.3業(yè)主和住戶提供的用于維修、安裝、服務用的物品的控制：對業(yè)主、住戶提供的物品質(zhì)量應進行控制，以確保公司對業(yè)主、住戶的維修、安裝、服務質(zhì)量符合規(guī)定的要求。
4.3.1工程部及各專項服務組（如房屋裝飾等）負責對業(yè)主、住戶提供的物品進行驗證、維修、安裝、服務。
4.3.2當工程部收到管理部轉(zhuǎn)來的業(yè)主、住戶《服務登記表》時，工程部經(jīng)理填寫《派工單》，并在單上注明由業(yè)主、住戶提供的物品名稱及詳細信息，維修工持《派工單》前往業(yè)主、住戶處提供維修服務。
a.維修工在維修前，應先對業(yè)主、住戶提供的物品進行質(zhì)量驗證，確認該產(chǎn)品能達到維修安裝要求后，方可進行安裝。
b.對不合格的物品，維修工應告知業(yè)主、住戶更換產(chǎn)品以達到要求。如果業(yè)主、住戶堅持安裝，則維修工須在《派工單》上"維修結(jié)果"欄內(nèi)清楚說明情況，經(jīng)業(yè)主和住戶簽字確認，方可維修安裝。
c.維修工現(xiàn)場維修安裝完畢后，應對安裝質(zhì)量進行全面檢查，并請業(yè)主、住戶驗收，同時在《派工單》上"維修結(jié)果"欄內(nèi)簽名方可離開。《派工單》第一聯(lián)由維修班歸檔保存，第二聯(lián)交財務按《工程部維修收費標準》收費。
4.3.3公司其他專項便民服務中，對顧客提供用于服務的物品應嚴格驗證，妥善保管和利用，防止發(fā)生丟失、損壞。如發(fā)現(xiàn)不適用應填寫《顧客財產(chǎn)問題反饋表》及時反饋給顧客，妥善處理。《顧客財產(chǎn)問題反饋表》由各服務部門自行保管。
4.4保安部負責各類車輛的綜合管理，確保車輛行駛、停放安全有序。
4.4.1車輛管理服務登記
a.長住業(yè)主、住戶的車輛，應在保安部填寫《固定（非固定）車位登記表》，并按時到財務部交納場地使用費，領取車輛停放卡或IC卡；
b.業(yè)主、住戶的摩托車、自行車應到保安部辦理停放手續(xù)，填寫《摩托車、自行車停放登記表》，并按時交納管理費和領取停放卡。
4.4.2外來車輛的管理：外來車輛進入管轄區(qū)時，保安員應在《轎車進出時間登記卡》上登記車型、車號及進、出時間，并按規(guī)定收費。
4.4.3車輛在轄區(qū)內(nèi)的行駛管理
a.為確保車輛在區(qū)內(nèi)行使安全，保安部根據(jù)有關交通規(guī)則，設置各種道路交通標識；
b.在道路上適宜位置應設置減速坡，控制車輛行駛速度，減少意外交通事故發(fā)生；
c.區(qū)內(nèi)行駛機動車嚴禁鳴喇叭、超速，保安員應按規(guī)定對違章者給予教育或處罰；
d.機動車輛在區(qū)內(nèi)行駛時造成服務設施或其他人財產(chǎn)損失的，由保安員協(xié)調(diào)處理。
4.4.4車輛停放管理
a.區(qū)內(nèi)設置停車場或在適當位置劃分停車區(qū)；
b.租用固定車位的車輛應按位停放，租用非固定車位的車輛由車管員指揮按序停放；
c.對區(qū)內(nèi)汽車違章亂停放，保安員發(fā)出違章通知書給車主，并按有關規(guī)定處理。
4.4.5摩托車、單車停放管理：摩托車、單車應停放在指定的區(qū)內(nèi)。
5相關文件
5.1《文件控制程序》
5.2《工程部維修收費標準》
6質(zhì)量記錄
6.1《物業(yè)接管計劃》
6.2《物業(yè)交接驗收表》
6.3《物業(yè)分戶移交驗收表》
6.4《物業(yè)分戶交驗問題處理清單》
6.5《服務登記表》
6.6《派工單》
6.7《顧客財產(chǎn)問題反饋表》
6.8《固定（非固定）車位登記表》
6.9《摩托車、單車停放登記表》
6.10《轎車進出時間登記表》
篇2：物業(yè)管理案例:業(yè)主自購置財產(chǎn)是否都可以安置在自有物業(yè)內(nèi)
物業(yè)管理案例：業(yè)主自購置財產(chǎn)是否都可以安置在自有物業(yè)內(nèi)
業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認為自己購置的私有財產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。問購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？
案例分析：
并非所有業(yè)主購置的財產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)的有關規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系.應當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應加以必要的限制。
篇3：物業(yè)管理手冊:業(yè)主財產(chǎn)控制工作程序
物業(yè)管理手冊：業(yè)主財產(chǎn)控制程序
1、目的
對客戶提供的財產(chǎn)進行識別、驗證、維護。
2、適用范圍
適用于對委托方交付的物業(yè)、業(yè)主用于維修安裝的物品及管轄區(qū)內(nèi)車輛等的控制。
3、職責
3.1總經(jīng)理負責成立物業(yè)接管驗收小組。
3.2管理部負責物業(yè)接管驗收的日常事務協(xié)調(diào)、配合。
3.3工程部負責物業(yè)接管驗收的技術(shù)指導。
3.4物業(yè)服務中心負責物業(yè)接管驗收的具體事宜，負責業(yè)主用于維修安裝的物品、空置房屋及管轄區(qū)內(nèi)車輛的控制。
4、程序
4.1開發(fā)商（業(yè)主）提供的樓宇及其設施的控制要求
4.1.1物業(yè)驗收接管小組，具體負責開發(fā)商移交物業(yè)的驗收接管，填寫《項目交接驗收表》，負責接收設施設備及資料的登記、存檔。
4.1.2物業(yè)服務中心維修人員負責對設備設施運行的維護。
4.1.3對業(yè)主提供的空置房屋由客服主管負責巡查與管理，填寫《空置房屋檢驗單》，具體執(zhí)行《客服主管作業(yè)指導書》的有關規(guī)定。
4.2業(yè)主車輛的控制要求
物業(yè)服務中心禮兵通過門崗值勤、巡邏及對停車場的管理來實現(xiàn)對業(yè)主車輛的控制，具體執(zhí)行《禮兵作業(yè)指導書》的有關規(guī)定。
4.3用于業(yè)主維修、安裝的材料、零部件的控制要求
對用于業(yè)主維修、安裝的材料、零部件等由物業(yè)服務中心維修人員負責管理與控制，具體執(zhí)行《維修工作業(yè)指導書》。
5、相關文件
5.1《客服主管作業(yè)指導書》
5.2《禮兵作業(yè)指導書》
5.3《維修工作業(yè)指導書》
6、相關記錄
6.1《項目交接驗收表》JW/JL-7.5.4-001
6.2《空置房屋檢驗單》JW/JL-7.5.4-002