質量手冊：業主和住戶財產控制程序

　　1目的

　　對物業管理范圍內與業主和住戶有關的財產給予保護。

　　2適用范圍

　　適用于對委托方交付的物業、業主和住戶用于維修安裝的物品及管轄區內車輛等的控制。

　　3職責

　　3.1管理部經理負責組織成立物業驗收接管領導小組；

　　3.2管理部負責物業驗收接管的日常事務組織協調工作；

　　3.3各部門按規定組成接管領導小組的各專業組，參與物業的驗收接管工作；

　　3.4工程部當班維修工負責對業主、住戶提供的物品進行驗證、安裝服務等；

　　3.5保安部負責各類車輛的綜合管理。

　　4程序

　　4.1業主和住戶的財產一般包括：

　　a.接管的物業、包括各類建筑物及公共設施；

　　b.業主和住戶提供的用于維修安裝用的物品，便民服務中業主和住戶送交修理或加工的物品。

　　c.管轄區內車輛的管理；

　　d.其他與業主和住戶有關的財產。

　　4.2驗收接管物業的控制

　　應加強物業綜合驗收和交接管理，保障房屋及配套設施的質量及各項功能、指標符合規定的要求和標準。

　　4.2.1物業驗收應具備的條件

　　4.2.1.1新建物業驗收應具備的條件：

　　a.建設工程施工全部完成，業經竣工驗收合格；

　　b.供電、供氣、給排水、衛生、道路等設施能正常使用；

　　c.房屋棟、戶編號經有關部門確認。

　　4.2.1.2原有物業驗收應具備的條件

　　a.房屋所有權、使用權清楚；

　　b.土地使用范圍明確。

　　4.2.2在公司管理部經理直接領導下，組織各部門成立物業驗收接管領導小組，總經理擔任組長，按專業設立資料組、工程土建組和機電組，管理部負責日常事務運作。

　　a.各專業組組長負責接管分工范圍內的工作，嚴格驗收、把好工程質量關。管理部副經理組織編制《物業接管計劃》，報總經理批準實施；

　　b.各專業小組按國家、省、市工程驗收標準驗收物業，確保物業的各項功能、指標符合規定的要求。

　　4.2.3參與竣工驗收的物業

　　4.2.3.1在驗收前的資料準備：對于物業公司參與竣工驗收的物業，則在竣工驗收之前，資料組應要求委托方提供開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、配套工程施工單位、設計院等提供的有關資料，適當時應包括物業規劃圖，竣工總平面圖，單體建筑及結構竣工圖，建筑施工竣工圖，隱蔽工程驗收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗收證明，房地產權屬關系的有關資料，機電設備使用說明書、消防系統竣工驗收證明、電梯等公共設施檢查驗收證明；

　　用水、電、氣指標批文，水、電、氣表校驗報告等圖紙資料，并對所有資料進行查驗，為物業接管驗收提供資料和數字依據。

　　4.2.3.2物業的竣工驗收：驗收接管領導小組參與開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、配套施工單位、設計院等依照《城市住宅大廈竣工綜合驗收管理辦法》（1993.12）、《房屋接管驗收標準》（1991.2）等規定組織的竣工驗收工作。

　　4.2.4對已竣工、再用物業的驗收接管工作：

　　a.各專業組根據分工范圍分別負責對房屋主體結構、單元住宅、公共配套設施（水、電、機電設備、消防、管線等）進行現場檢查驗收，并填寫《物業交接驗收表》、《物業分戶移交驗收單》、《物業分戶交驗問題處理單》；

　　b.驗收結束后，驗收接管領導小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總，并將《物業交接驗收表》、《物業分戶移交驗收單》、《物業分戶交驗問題處理單》的副本交委托方，以落實責任部門限期整改，直至達到規定要求。

　　4.2.5物業移交內容：

　　4.2.5.1建筑物移交：

　　a.各類房屋清單及配套鑰匙；

　　b.單體建筑、結構、水、電、氣設備竣工圖；

　　c.住宅區規劃圖、竣工總平面圖；

　　d.其他必要的技術資料（含設計變更和隱蔽工程驗收簽證）。

　　4.2.5.2公共設施及公共場所移交：

　　a.公共設施及公共場地清單；

　　b.機電設備操作、維護說明書；

　　c.

綠化竣工圖、室外竣工圖（含地下管網、道路、停車場等）；

　　d.其他必要的技術資料（含設計變更和隱蔽工程驗收簽證）。

　　4.2.5.3資料移交

　　移交的資料應包括：產權資料和技術資料兩大類。資料組負責各類資料的核對、接收，填寫物業交接驗收表格，并根據《文件控制程序》規定進行分類編號，列出清單，轉交管理部歸檔保管。

　　4.2.6對新竣工的物業，由驗收接管領導小組與委托方和開發建設單位就建筑物保修事宜進行協商，明確維修責任和保修期限。

　　4.2.7加強對業主及住戶的房屋及維修的管理。努力做到：

　　a.房屋外觀完好、整潔，執行《清潔服務控制程序》的有關規定；

　　b.建筑物有明顯標志及方向指引，執行《服務提供控制程序》有關規定；

　　c.房屋完好率應達到98%以上；

　　d.無違規建筑；

　　e.封閉陽臺統一有序，房屋裝修不危及結構和安全，執行《樓宇入住及裝修控制程序》的有關規定；

　　f.房屋零修及時率達98%以上，合格率達100%，并建立回訪制度；

　　g.代收代付房租、水、電、氣等各項費用，收繳率達到98%以上，執行《物業管理、服務費用收繳控制程序》的有關規定；

　　h.房屋資料檔案齊全，便于查閱，執行《樓宇入住及裝修控制程序》的有關規定。

　　4.3業主和住戶提供的用于維修、安裝、服務用的物品的控制：對業主、住戶提供的物品質量應進行控制，以確保公司對業主、住戶的維修、安裝、服務質量符合規定的要求。

　　4.3.1工程部及各專項服務組（如房屋裝飾等）負責對業主、住戶提供的物品進行驗證、維修、安裝、服務。

　　4.3.2當工程部收到管理部轉來的業主、住戶《服務登記表》時，工程部經理填寫《派工單》，并在單上注明由業主、住戶提供的物品名稱及詳細信息，維修工持《派工單》前往業主、住戶處提供維修服務。

　　a.維修工在維修前，應先對業主、住戶提供的物品進行質量驗證，確認該產品能達到維修安裝要求后，方可進行安裝。

　　b.對不合格的物品，維修工應告知業主、住戶更換產品以達到要求。如果業主、住戶堅持安裝，則維修工須在《派工單》上"維修結果"欄內清楚說明情況，經業主和住戶簽字確認，方可維修安裝。

　　c.維修工現場維修安裝完畢后，應對安裝質量進行全面檢查，并請業主、住戶驗收，同時在《派工單》上"維修結果"欄內簽名方可離開。《派工單》第一聯由維修班歸檔保存，第二聯交財務按《工程部維修收費標準》收費。

　　4.3.3公司其他專項便民服務中，對顧客提供用于服務的物品應嚴格驗證，妥善保管和利用，防止發生丟失、損壞。如發現不適用應填寫《顧客財產問題反饋表》及時反饋給顧客，妥善處理。《顧客財產問題反饋表》由各服務部門自行保管。

　　4.4保安部負責各類車輛的綜合管理，確保車輛行駛、停放安全有序。

　　4.4.1車輛管理服務登記

　　a.長住業主、住戶的車輛，應在保安部填寫《固定（非固定）車位登記表》，并按時到財務部交納場地使用費，領取車輛停放卡或IC卡；

　　b.業主、住戶的摩托車、自行車應到保安部辦理停放手續，填寫《摩托車、自行車停放登記表》，并按時交納管理費和領取停放卡。

　　4.4.2外來車輛的管理：外來車輛進入管轄區時，保安員應在《轎車進出時間登記卡》上登記車型、車號及進、出時間，并按規定收費。

　　4.4.3車輛在轄區內的行駛管理

　　a.為確保車輛在區內行使安全，保安部根據有關交通規則，設置各種道路交通標識；

　　b.在道路上適宜位置應設置減速坡，控制車輛行駛速度，減少意外交通事故發生；

　　c.區內行駛機動車嚴禁鳴喇叭、超速，保安員應按規定對違章者給予教育或處罰；

　　d.機動車輛在區內行駛時造成服務設施或其他人財產損失的，由保安員協調處理。

　　4.4.4車輛停放管理

　　a.區內設置停車場或在適當位置劃分停車區；

　　b.租用固定車位的車輛應按位停放，租用非固定車位的車輛由車管員指揮按序停放；

　　c.對區內汽車違章亂停放，保安員發出違章通知書給車主，并按有關規定處理。

　　4.4.5摩托車、單車停放管理：摩托車、單車應停放在指定的區內。

　　5相關文件

　　5.1《文件控制程序》

　　5.2《工程部維修收費標準》

　　6質量記錄

　　6.1《物業接管計劃》

　　6.2《物業交接驗收表》

　　6.3《物業分戶移交驗收表》

　　6.4《物業分戶交驗問題處理清單》

　　6.5《服務登記表》

　　6.6《派工單》

　　6.7《顧客財產問題反饋表》

　　6.8《固定（非固定）車位登記表》

　　6.9《摩托車、單車停放登記表》

　　6.10《轎車進出時間登記表》

篇2：物業管理案例:業主自購置財產是否都可以安置在自有物業內

　　物業管理案例：業主自購置財產是否都可以安置在自有物業內

　　業主顧某購買了一只巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的物業內，遭到了周圍業主的強烈反對。物業管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認為自己購置的私有財產可以安置在自己的物業內。問購置財產是否都可以安置在自己的物業內，為什么？

　　案例分析：

　　并非所有業主購置的財產都可以安置在自己的物業內。業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系.應當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權益為前提，否則應加以必要的限制。

篇3：物業管理手冊:業主財產控制工作程序

　　物業管理手冊：業主財產控制程序

　　1、目的

　　對客戶提供的財產進行識別、驗證、維護。

　　2、適用范圍

　　適用于對委托方交付的物業、業主用于維修安裝的物品及管轄區內車輛等的控制。

　　3、職責

　　3.1總經理負責成立物業接管驗收小組。

　　3.2管理部負責物業接管驗收的日常事務協調、配合。

　　3.3工程部負責物業接管驗收的技術指導。

　　3.4物業服務中心負責物業接管驗收的具體事宜，負責業主用于維修安裝的物品、空置房屋及管轄區內車輛的控制。

　　4、程序

　　4.1開發商（業主）提供的樓宇及其設施的控制要求

　　4.1.1物業驗收接管小組，具體負責開發商移交物業的驗收接管，填寫《項目交接驗收表》，負責接收設施設備及資料的登記、存檔。

　　4.1.2物業服務中心維修人員負責對設備設施運行的維護。

　　4.1.3對業主提供的空置房屋由客服主管負責巡查與管理，填寫《空置房屋檢驗單》，具體執行《客服主管作業指導書》的有關規定。

　　4.2業主車輛的控制要求

　　物業服務中心禮兵通過門崗值勤、巡邏及對停車場的管理來實現對業主車輛的控制，具體執行《禮兵作業指導書》的有關規定。

　　4.3用于業主維修、安裝的材料、零部件的控制要求

　　對用于業主維修、安裝的材料、零部件等由物業服務中心維修人員負責管理與控制，具體執行《維修工作業指導書》。

　　5、相關文件

　　5.1《客服主管作業指導書》

　　5.2《禮兵作業指導書》

　　5.3《維修工作業指導書》

　　6、相關記錄

　　6.1《項目交接驗收表》JW/JL-7.5.4-001

　　6.2《空置房屋檢驗單》JW/JL-7.5.4-002