物業(yè)接管驗收工作的優(yōu)質(zhì)服務(wù)要素
物業(yè)公司開展接管驗收工作，無論是對于開發(fā)商還是業(yè)主，一方面是物業(yè)管理的一個重要工作環(huán)節(jié)，同時更是一種服務(wù)。通過提供標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、專業(yè)的接管驗收服務(wù)，不僅可以向開發(fā)商展示物業(yè)公司的企業(yè)形象和專業(yè)素養(yǎng)，還可以降低業(yè)主在入伙階段對于房屋質(zhì)量問題的抱怨和投訴，提高業(yè)主入伙時的喜悅感和滿意度。
物業(yè)公司如何確保實現(xiàn)接管驗收工作的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，必須掌握七大要素：
1.微笑
在接管驗收過程中，要求每一位員工無論是對待開發(fā)商和施工單位的陪同人員，還是公司其他部門的支援同事，都要報以真誠的微笑，它應(yīng)該是不受時間、地點和情緒等因素影響，也不受條件限制。微笑是最生動、最簡潔、最直接的歡迎詞。
2.精通
要求員工對自己所從事接管驗收工作的每個方面都要精通，并盡可能地做到完美。員工應(yīng)熟悉自己的業(yè)務(wù)工作和各項制度，提高服務(wù)技能和技巧。 “千里之行，始于足下”，要想使自己精通業(yè)務(wù)，必須上好培訓(xùn)課，特別是接管驗收前的項目介紹會，并在實際操作中不斷地總結(jié)經(jīng)驗，取長補短，做到一專多能，在服務(wù)時才能游刃有余，這對提高接管驗收的服務(wù)質(zhì)量和工作效率、降低成本、增強競爭力都具有重要作用。
3.準(zhǔn)備
即要在接管驗收前準(zhǔn)備好各種表格、工具和技能等。也就是說，僅有服務(wù)意識是不夠的，必須要有事先充分的準(zhǔn)備。準(zhǔn)備包括思想準(zhǔn)備和行為準(zhǔn)備，應(yīng)該準(zhǔn)備的必須提前做好。如在開展接管驗收之前，做好人員安排，明確分工;將公司規(guī)范的接管驗收表格按照項目需要的數(shù)量準(zhǔn)備好、提前對各種測試工具進行調(diào)試等。只要我們的工作人員處于一種隨時可以按照既定時間開展接管驗收服務(wù)的良好狀態(tài)，就不會手忙腳亂。
4.重視
就是要把每一位接觸到的合作人員都視為潛在客戶，對其熱情而不怠慢客人。接管驗收時員工有時容易忽視這一環(huán)節(jié)，甚至產(chǎn)生消極服務(wù)現(xiàn)象。這是因為一些員工看他們穿戴隨便舉止隨意，感覺沒有什么派頭，因此容易從心理上產(chǎn)生輕視。在這一環(huán)節(jié)上，千萬不能以貌取人，而忽略細微服務(wù)，要重視和善待每一個合作伙伴。
5.細膩
主要表現(xiàn)于接管驗收工作服務(wù)中的善于觀察，一方面要細致檢查并詳細記錄每一個發(fā)現(xiàn)的問題，另外一方面，在發(fā)現(xiàn)共性的東西時，可以和開發(fā)商及施工單位的陪同人員通過探討，尋求產(chǎn)生的原因及適宜的解決辦法。要避免將問題簡單的踢給對方處理，采取事不關(guān)己、高高掛起的態(tài)度來回避問題。
6.創(chuàng)造
為對方創(chuàng)造適宜的工作氣氛，關(guān)鍵在于強調(diào)接管驗收前的環(huán)境布置，流程安排和友善態(tài)度等等，掌握對方公司人員的時間習(xí)慣及工作特點，為對方營造“一個公司”的感覺。另外，對于檢查發(fā)現(xiàn)的問題，如果能根據(jù)自己或公司的后期管理經(jīng)驗，給移交方提供一些創(chuàng)造性的解決方案，也會為公司增輝不少。
7.真誠
熱情是中華民族的美德。無論是探討、交流問題時彼此提出不同見解，還是接管驗收工作結(jié)束離開時，員工應(yīng)發(fā)自內(nèi)心的向?qū)Ψ街轮x，以真誠、友善的態(tài)度給對方留下深刻印象。
篇2：X項目前期介入服務(wù)接管驗收入住管理方案
某項目前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案
一、 前期介入服務(wù)
將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對"××項目（－－－）"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。
1、規(guī)劃設(shè)計階段
對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。
*監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；
*小區(qū)人車分流的設(shè)計；
*公共照明開關(guān)設(shè)置位置；
*公共照明開關(guān)開閉形式；
*物業(yè)管理用房的位置設(shè)計；
*小區(qū)垃圾房的設(shè)置；
*公共洗手間的設(shè)置；
*信報箱的設(shè)立；
*公共告示欄的配置；
*家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預(yù)留；
2、建設(shè)施工階段
*提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；
*分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；
*審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；
*提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；
*提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；
*幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；
*提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；
*檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；
*檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；
*配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；
*提出遺漏工程項目的建議；
*對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
3、竣工驗收階段
參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；
*發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；
*參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；
*制訂物業(yè)驗收流程；
*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業(yè)銷售階段
制定合理的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；
*售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；
*委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；
*對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；
*提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。
二、 項目的接管驗收
1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。
2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。
a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認真負責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作；
b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權(quán)益；
c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；
d．落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修
費用；6）接管驗收的作用
a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系
b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)戶的利益
c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。
三、入住管理方案
*提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作
*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。
*即時完成入伙注記。
*受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。
1、業(yè)主入伙流程
1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。
3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。
7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2）簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。
3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。
4）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。
5）交付押金和首期租金。
6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
3、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
*入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細心、百問不厭。
*入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。
*入伙各項收費正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。
*特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質(zhì)量。
*內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。
*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。
4、入伙作業(yè)規(guī)程
*由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。
*業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。
*業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。
*由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認。
*業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。
*如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認。
*業(yè)戶驗房確認后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。
5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證××項目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負責(zé)對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。
1）集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實完善。
2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項發(fā)書面通知并整改。
篇3：物業(yè)項目接管驗收服務(wù)
物業(yè)項目的接管驗收服務(wù)
1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。
2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。
a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認真負責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作；
b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權(quán)益；
c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；
d．落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用；
6）接管驗收的作用
a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系
b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)戶的利益
c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。