物業(yè)管家收費答客問與應(yīng)對措施

　　答客問

　　1.業(yè)主：目前物業(yè)費高，等業(yè)委會與物業(yè)公司續(xù)簽合同、降低物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)時再交費。

　　物業(yè)公司：

　　1)業(yè)主與物業(yè)公司之間，是通過契約形式建立起來的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系;業(yè)主在入住時，與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》，約定了服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)。雙方就應(yīng)按《前期物業(yè)管理協(xié)議》約定履行雙方的權(quán)利和義務(wù)。

　　2)若業(yè)委會與物業(yè)公司續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)合同》時，對收費標(biāo)準(zhǔn)重新約定;則應(yīng)以《合同》簽定生效日期后，再執(zhí)行新約定。在此之前，原《前期物業(yè)管理協(xié)議》或原《物業(yè)服務(wù)合同》是合法有效的，雙方都應(yīng)執(zhí)行原規(guī)定。

　　3)物業(yè)公司每天都在投入成本(比如，員工工資，公共設(shè)施維護保養(yǎng))，為業(yè)主服務(wù);業(yè)主享受到服務(wù)，就應(yīng)按約定交費;物業(yè)公司沒用費用，如何為業(yè)主提供更好的服務(wù)?

　　2.業(yè)主：物業(yè)服務(wù)不到位，要免一部分物業(yè)費可以考慮交費。

　　物業(yè)公司：

　　1)按《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定：業(yè)主有按時交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。

　　2)首先讓業(yè)主指出哪些工作不到位，進而判斷是否真不到位;若確實有不到位的地方，立即安排相關(guān)工作人員去整改;

　　3)若業(yè)主屬“無理挑剔型”，則可以陪同業(yè)主一起到現(xiàn)場核查，可以從某種程度上揭露業(yè)主的“陰謀”。

　　4)堅定立場，不能輕易承諾降費。

　　3. 業(yè)主：目前手中沒錢，或現(xiàn)在比較忙，過些天再來交費。(此類型屬于無理推托型)

　　物業(yè)公司：

　　1)不能完全相信業(yè)主過一段時間一定會來交費，一定要與業(yè)主約定好交費時間。

　　2)在業(yè)主未交費之前，不斷與該業(yè)主保持聯(lián)系，讓業(yè)主沒有退步的空間。

　　3)到約定交費時間，與該業(yè)主溝通;若業(yè)主再找理由，收費人員可以告訴業(yè)主可以上門收費或到業(yè)主單位去收。進一步給業(yè)主壓力。

　　4)業(yè)主在家時，主動上門與業(yè)主溝通，催費。

　　4. 業(yè)主：業(yè)主以開發(fā)商對小區(qū)及公共設(shè)施設(shè)計不合理為由，拒交物業(yè)費。

　　物業(yè)公司：

　　1)向業(yè)主講明開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司三者之間的關(guān)系，設(shè)計問題不是物業(yè)管理職責(zé)范圍內(nèi)所能解決的，超出物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)限范圍。

　　2) 業(yè)主交物業(yè)費是來享受物業(yè)管理服務(wù)，以小區(qū)房屋或設(shè)施設(shè)計不合理為由不交物業(yè)費，是沒有理由的。

　　3)涉及建設(shè)單位設(shè)計不合理，物業(yè)公司可以代表業(yè)主向相關(guān)單位發(fā)函;有業(yè)委會的也可以讓業(yè)委會來發(fā)函(避免物業(yè)公司與開發(fā)商之間的矛盾激化)。但能否有效果，物業(yè)公司無權(quán)制約其它單位。

　　5.業(yè)主：買房子后，不在小區(qū)住，沒享受到物業(yè)服務(wù)，所以不交物業(yè)費。

　　物業(yè)公司：

　　1)業(yè)主不在小區(qū)住，在很多方面也是在享受物業(yè)管理服務(wù)，比如安全、公共衛(wèi)生、綠化等服務(wù);這些物業(yè)服務(wù)對業(yè)主房屋的保值和增值起到潛移默化的作用。

　　2)北京市高級人民法院《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》中第23條規(guī)定“業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務(wù)費用的，一般不予支持。”

　　6.業(yè)主：物業(yè)費都干什么了?

　　物業(yè)公司：物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)公司為業(yè)主提供各項服務(wù)的基本保證。費用的支出包括以下幾個方面：

　　1)小區(qū)的綠化養(yǎng)護;電梯維護;供電、供水設(shè)備運行保養(yǎng);保潔服務(wù);垃圾清運均由專業(yè)公司提供，每月要從物業(yè)費中支出以上各項服務(wù)費用。

　　2)秩序維護員、維修技工、保潔員及管理人員的工資要從物業(yè)費中支出。

　　3)小區(qū)的公共用水、用電等能源費要從物業(yè)費中支出。

　　7.業(yè)主：房屋施工質(zhì)量存在問題，施工單位維修好后業(yè)主提出從維修好開始交費是否可以。

　　答：不可以。房屋施工質(zhì)量有問題，施工單位維修屬正常行為，與物業(yè)服務(wù)沒有直接關(guān)系，業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費。

　　8.業(yè)主：房屋維保期已過，業(yè)主提出一些簡單施工質(zhì)量問題怎么辦?

　　物業(yè)公司：

　　1)管理處本著客戶滿意經(jīng)營的理念和以解決問題收取拖欠物業(yè)費的原則，能給業(yè)主簡單維修的盡量修復(fù)。

　　2)向業(yè)主講明：這些工作本不是物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)，但物業(yè)愿意幫業(yè)主把這些力所能及的問題處理。

　　9.業(yè)主：集中供暖不熱，所以不交物業(yè)費和供暖費。(獨立采暖屬工程質(zhì)量問題)

　　物業(yè)公司：

　　1)派工程技術(shù)人員對提出不熱的業(yè)主房間，測量溫度，聯(lián)系施工單位一起進行多次跟蹤查找原因;確認(rèn)是否有設(shè)計問題或施工問題。

　　2)經(jīng)過跟蹤，確有設(shè)計問題或施工問題的，由施工單位和管理處工程人員一起進行解決。

　　3)供暖不熱，有多方面原因。物業(yè)公司在能力范圍內(nèi)幫助解決，有作為。因此業(yè)主應(yīng)該交物業(yè)費。

　　10.業(yè)主：在小區(qū)丟過自行車(或車輛被刮)，因此不交物業(yè)費或要少交物業(yè)費，用來彌補業(yè)主損失。

　　物業(yè)公司：

　　1)物業(yè)公司對小區(qū)業(yè)主自行車未收取自行車保管費，因此對小區(qū)內(nèi)自行車無保管責(zé)任。業(yè)主在小區(qū)內(nèi)丟失自行車，物業(yè)公司可以協(xié)助公安部門進行調(diào)查，但無賠償業(yè)主的義務(wù)。

　　2)確認(rèn)業(yè)主的機動車是否交費;業(yè)主交納停車費，屬于停車場地租賃費用，物業(yè)公司在《車位租賃合同》上對此有約定。

　　3)一般，物業(yè)公司可以幫助業(yè)主出具證明，讓被刮車輛的業(yè)主向保險公司索賠，屬于對業(yè)主幫忙行為。業(yè)主不能因此用物業(yè)費來頂替其它損失。

　　11.業(yè)主：家中工程質(zhì)量問題很多，要施工單位賠付，但施工單位未答應(yīng)。業(yè)主讓物業(yè)公司向施工單位索要賠付，以此頂替物業(yè)費。

　　物業(yè)公司：

　　1)物業(yè)公司與施工單位不存在任何契約關(guān)系，也不存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物業(yè)公司沒有理由向施工單位索賠。

　　2)業(yè)主對施工單位索賠不成功，可以通過法律途徑來解決。

　　3)業(yè)主以此拒交物業(yè)費的說法，是不成立的。

　　12.業(yè)主：對小區(qū)周圍施工擾民或臨街車輛擾民提出投訴，并以此理由拒交物業(yè)費。

　　物業(yè)公司：

　　1)對此類擾民，物業(yè)公司可以與居委會、以及業(yè)委會一起聯(lián)名向有關(guān)單位反映情況;業(yè)主本人也可以向政府主管部門投訴。但物業(yè)公司沒有權(quán)利去約束小區(qū)處其它單位或部門，同時也是物業(yè)管理服務(wù)范圍之外。

　　2)業(yè)主以此理由不交物業(yè)費，是不成立的。這種說法在法律和情理方面都是站不住的。

　　13.問：上門收費時業(yè)主提出的各類問題如何處理?

　　答：

　　1)了解清楚業(yè)主欠費的真實原因，請業(yè)主將問題填寫在欠費原因欄內(nèi);

　　2)當(dāng)天將欠費原因交給客戶主任匯總;

　　3)施工質(zhì)量問題開單，由工程技術(shù)人員上門查看，能簡單處理的給業(yè)主處理;不能當(dāng)時處理的問題回來和管理處經(jīng)理、技工班長協(xié)商處理;

　　4)對物業(yè)服務(wù)或開發(fā)商意見較大的業(yè)主，當(dāng)年不交費的由客戶主任負(fù)責(zé)溝通處理，有往年欠費的由經(jīng)理負(fù)責(zé)溝通。

　　14.小區(qū)內(nèi)路面車位屬于全體業(yè)主的，收這些費用是用來維修停車路面的，這是路面壓損壞收的資金，也是用來彌補維修資金的，如果不交也損害了沒有汽車這部分業(yè)主的利益，他們是不是有意見呀。

　　物業(yè)：

　　要看車位的產(chǎn)權(quán)是誰的，小區(qū)內(nèi)路面車位屬于全體業(yè)主的，既然有車的業(yè)主要占用就要付費，收取的費用也屬全體業(yè)主所有，用于小區(qū)的物業(yè)管理。地下車位如果產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，那就本著誰建設(shè)誰受益的原則，停車費就歸開發(fā)商，物業(yè)公司幫忙出租的可以收取相應(yīng)的中介費，當(dāng)然還有管理費;產(chǎn)權(quán)是全體業(yè)主的，就跟地面車位一樣，物業(yè)公司只能收取管理費，其余的仍然歸全體業(yè)主。

　　地上停車位應(yīng)該收費，因為物業(yè)公司對停放此處的車輛要進行相關(guān)管理，要投入一定的人力和物力成本。同時，物業(yè)收取的停車費更多的是取之于業(yè)主用之于業(yè)主。在扣除物業(yè)公司維護車輛秩序的管理成本外，停車費的剩余部分全部用于小區(qū)道路的維護保養(yǎng)。停車位所收取的停車費，我認(rèn)為實際上就是占位費。作為小區(qū)公共面積，有車的業(yè)主占有和使用了，相對無車業(yè)主來說就是受益者，所以應(yīng)該交一部分費用。

　　地上停車費其實主要是占位費，就是占有小區(qū)公有面積所要交納的費用。至于停車費中占位費或車位費與停車管理費的比例，已經(jīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確了。

　　業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表，業(yè)委會同意并授權(quán)物業(yè)公司收取車位費，物業(yè)公司就可以行使收費權(quán)利。而事實上，雖然業(yè)主委員會授權(quán)，但有的業(yè)主卻并不認(rèn)可業(yè)委會的這一授權(quán)，甚至與物業(yè)公司發(fā)生沖突。我認(rèn)為，業(yè)主委員會應(yīng)對個別業(yè)主的不交費行為進行起訴，因為他侵害了全體業(yè)主的權(quán)益。

　　物業(yè)所收取的停車費既不是車輛管理費也不是場地占用費，而應(yīng)該是場地維護費。因為小區(qū)業(yè)主停車的地方一般都是小區(qū)的公用面積，占用了公用面積就應(yīng)交納場地維護費。

　　停車費中的停車管理費應(yīng)當(dāng)列入物業(yè)管理成本，歸物業(yè)管理公司所有;車位費應(yīng)歸全體業(yè)主所有，用于公共設(shè)施、場地的維護，即列入維修基金，如有盈余可以根據(jù)約定或法律規(guī)定予以分配。當(dāng)然，對于業(yè)主的錢到底花在哪了，物業(yè)公司首先應(yīng)向業(yè)委會提出申請，就具體支出項目向全體業(yè)主予以說明，也就是定期進行公示。

　　問題與應(yīng)對措施

　　1、業(yè)主因現(xiàn)房與廣告有差異，拒交服務(wù)費

　　廣告是購房者獲取房屋信息的一個重要渠道，其真實性和準(zhǔn)確性往往直接影響購房者的選擇，但是目前很多開發(fā)商使用虛假廣告，使現(xiàn)房和當(dāng)初廣告上的宣傳有很大差別。對于這種情況，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條做了明確規(guī)定：出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　如果現(xiàn)房與開放商廣告上的宣傳不符，購房者可以以廣告作為證據(jù)，按照以上規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　2、業(yè)主投訴說我們是說一套做一套，拒交服務(wù)費

　　代理公司賣房時作出一些承諾，可事后開發(fā)商不予承認(rèn)。對此可以根據(jù)情況來看這些承諾是否對開發(fā)商有效：

　　1.如果購房者有理由相信代理人對該代理事項有代理權(quán)的，即使代理公司沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人即開發(fā)商名義訂立合同，依據(jù)《合同法》第49條的規(guī)定，該代理行為有效，即開發(fā)商要負(fù)相應(yīng)的義務(wù);

　　2.如果消費者知道或者應(yīng)該知道代理公司已經(jīng)越權(quán)，依據(jù)《合同法》第48條規(guī)定，其承諾不對開發(fā)商有效，應(yīng)由代理公司負(fù)擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另外，有時候代理公司僅僅口頭承諾購房者，對于口頭承諾是否有效，依據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定，除非法律法定，否則口頭承諾是有效的，但是對于口頭承諾一般都存在舉證難的問題。

　　特別提示：許多購房者將公司的承諾錄音作為證據(jù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》：有其他證據(jù)佐證并以合法手段取得的、無疑點的視聽資料可以作為證據(jù)使用。所以取得錄音證據(jù)如果沒有侵害他人合法權(quán)益或者違反法律禁止性規(guī)定，并有其他證據(jù)佐證都應(yīng)為有效證據(jù)。

　　3、業(yè)主說規(guī)劃改變，拒交服務(wù)費

　　目前，改變規(guī)劃主要有兩種情況：

　　第一，規(guī)劃部門主動變更;

　　第二，由開發(fā)商提出申請，規(guī)劃部門審批認(rèn)可。

　　從程序上講，規(guī)劃部門變更規(guī)劃應(yīng)該公示并聽證。2002年5月23日實施的建設(shè)部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批;城市規(guī)劃行政主管部門在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)當(dāng)進行聽證。”

　　2003年12月1日生效的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第43條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給預(yù)購人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補償。

　　如果規(guī)劃部門變更規(guī)劃導(dǎo)致相關(guān)權(quán)利人權(quán)益受到侵害的，權(quán)利人可以依據(jù)法律規(guī)定，對規(guī)劃部門提起行政復(fù)議或行政訴訟，要求規(guī)劃部門撤銷變更后的規(guī)劃。

篇2：物業(yè)管家物業(yè)收費答客問

答客問

1.業(yè)主：目前物業(yè)費高，等業(yè)委會與物業(yè)公司續(xù)簽合同、降低物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)時再交費。

　　物業(yè)公司：1)業(yè)主與物業(yè)公司之間，是通過契約形式建立起來的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系;業(yè)主在入住時，與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》，約定了服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)。雙方就應(yīng)按《前期物業(yè)管理協(xié)議》約定履行雙方的權(quán)利和義務(wù)。

　　2)若業(yè)委會與物業(yè)公司續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)合同》時，對收費標(biāo)準(zhǔn)重新約定;則應(yīng)以《合同》簽定生效日期后，再執(zhí)行新約定。在此之前，原《前期物業(yè)管理協(xié)議》或原《物業(yè)服務(wù)合同》是合法有效的，雙方都應(yīng)執(zhí)行原規(guī)定。

　　3)物業(yè)公司每天都在投入成本(比如，員工工資，公共設(shè)施維護保養(yǎng))，為業(yè)主服務(wù);業(yè)主享受到服務(wù)，就應(yīng)按約定交費;物業(yè)公司沒用費用，如何為業(yè)主提供更好的服務(wù)?

2．業(yè)主：物業(yè)服務(wù)不到位，要免一部分物業(yè)費可以考慮交費。

　　物業(yè)公司：1)按《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定：業(yè)主有按時交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。

　　2)首先讓業(yè)主指出哪些工作不到位，進而判斷是否真不到位;若確實有不到位的地方，立即安排相關(guān)工作人員去整改;

　　3)若業(yè)主屬“無理挑剔型”，則可以陪同業(yè)主一起到現(xiàn)場核查，可以從某種程度上揭露業(yè)主的“陰謀”。

　　4)堅定立場，不能輕易承諾降費。

3. 業(yè)主：目前手中沒錢，或現(xiàn)在比較忙，過些天再來交費。（此類型屬于無理推托型）

　　物業(yè)公司：1)不能完全相信業(yè)主過一段時間一定會來交費，一定要與業(yè)主約定好交費時間。

　　2)在業(yè)主未交費之前，不斷與該業(yè)主保持聯(lián)系，讓業(yè)主沒有退步的空間。

　　3)到約定交費時間，與該業(yè)主溝通;若業(yè)主再找理由，收費人員可以告訴業(yè)主可以上門收費或到業(yè)主單位去收。進一步給業(yè)主壓力。

　　4)業(yè)主在家時，主動上門與業(yè)主溝通，催費。

4. 業(yè)主：業(yè)主以開發(fā)商對小區(qū)及公共設(shè)施設(shè)計不合理為由，拒交物業(yè)費。

　　物業(yè)公司：1)向業(yè)主講明開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司三者之間的關(guān)系，設(shè)計問題不是物業(yè)管理職責(zé)范圍內(nèi)所能解決的，超出物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)限范圍。

　　2) 業(yè)主交物業(yè)費是來享受物業(yè)管理服務(wù)，以小區(qū)房屋或設(shè)施設(shè)計不合理為由不交物業(yè)費，是沒有理由的。

　　3)涉及建設(shè)單位設(shè)計不合理，物業(yè)公司可以代表業(yè)主向相關(guān)單位發(fā)函;有業(yè)委會的也可以讓業(yè)委會來發(fā)函(避免物業(yè)公司與開發(fā)商之間的矛盾激化)。但能否有效果，物業(yè)公司無權(quán)制約其它單位。

5．業(yè)主：買房子后，不在小區(qū)住，沒享受到物業(yè)服務(wù)，所以不交物業(yè)費。

　　物業(yè)公司：1)業(yè)主不在小區(qū)住，在很多方面也是在享受物業(yè)管理服務(wù)，比如安全、公共衛(wèi)生、綠化等服務(wù);這些物業(yè)服務(wù)對業(yè)主房屋的保值和增值起到潛移默化的作用。

空置房未入住

　　2)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受()或者無需接受()相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。👉未入住要交物業(yè)費，一樓要交電梯費，依據(jù)在這里!

6．業(yè)主：物業(yè)費都干什么了？

　　物業(yè)公司：物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)公司為業(yè)主提供各項服務(wù)的基本保證。費用的支出包括以下幾個方面：

　　1)小區(qū)的綠化養(yǎng)護;電梯維護;供電、供水設(shè)備運行保養(yǎng);保潔服務(wù);垃圾清運均由專業(yè)公司提供，每月要從物業(yè)費中支出以上各項服務(wù)費用。

　　2)秩序維護員、維修技工、保潔員及管理人員的工資要從物業(yè)費中支出。

　　3)小區(qū)的公共用水、用電等能源費要從物業(yè)費中支出。

7．業(yè)主：房屋施工質(zhì)量存在問題，施工單位維修好后業(yè)主提出從維修好開始交費是否可以。

　　答：不可以。房屋施工質(zhì)量有問題，施工單位維修屬正常行為，與物業(yè)服務(wù)沒有直接關(guān)系，業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費。

8．業(yè)主：房屋維保期已過，業(yè)主提出一些簡單施工質(zhì)量問題怎么辦？

　　物業(yè)公司：1)管理處本著客戶滿意經(jīng)營的理念和以解決問題收取拖欠物業(yè)費的原則，能給業(yè)主簡單維修的盡量修復(fù)。

　　2)向業(yè)主講明：這些工作本不是物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)，但物業(yè)愿意幫業(yè)主把這些力所能及的問題處理。

9．業(yè)主：集中供暖不熱，所以不交物業(yè)費和供暖費。（獨立采暖屬工程質(zhì)量問題）

　　物業(yè)公司：1)派工程技術(shù)人員對提出不熱的業(yè)主房間，測量溫度，聯(lián)系施工單位一起進行多次跟蹤查找原因;確認(rèn)是否有設(shè)計問題或施工問題。

　　2)經(jīng)過跟蹤，確有設(shè)計問題或施工問題的，由施工單位和管理處工程人員一起進行解決。

　　3)供暖不熱，有多方面原因。物業(yè)公司在能力范圍內(nèi)幫助解決，有作為。因此業(yè)主應(yīng)該交物業(yè)費。

10．業(yè)主：在小區(qū)丟過自行車（或車輛被刮），因此不交物業(yè)費或要少交物業(yè)費，用來彌補業(yè)主損失。

　　物業(yè)公司：1)物業(yè)公司對小區(qū)業(yè)主自行車未收取自行車保管費，因此對小區(qū)內(nèi)自行車無保管責(zé)任。業(yè)主在小區(qū)內(nèi)丟失自行車，物業(yè)公司可以協(xié)助公安部門進行調(diào)查，但無賠償業(yè)主的義務(wù)。

　　2)確認(rèn)業(yè)主的機動車是否交費;業(yè)主交納停車費，屬于停車場地租賃費用，物業(yè)公司在《車位租賃合同》上對此有約定。

　　3)一般，物業(yè)公司可以幫助業(yè)主出具證明，讓被刮車輛的業(yè)主向保險公司索賠，屬于對業(yè)主幫忙行為。業(yè)主不能因此用物業(yè)費來頂替其它損失。

11．業(yè)主：家中工程質(zhì)量問題很多，要施工單位賠付，但施工單位未答應(yīng)。業(yè)主讓物業(yè)公司向施工單位索要賠付，以此頂替物業(yè)費。

　　物業(yè)公司：1)物業(yè)公司與施工單位不存在任何契約關(guān)系，也不存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物業(yè)公司沒有理由向施工單位索賠。

　　2)業(yè)主對施工單位索賠不成功，可以通過法律途徑來解決。

　　3)業(yè)主以此拒交物業(yè)費的說法，是不成立的。

12．業(yè)主：對小區(qū)周圍施工擾民或臨街車輛擾民提出投訴，并以此理由拒交物業(yè)費。

　　物業(yè)公司：1)對此類擾民，物業(yè)公司可以與居委會、以及業(yè)委會一起聯(lián)名向有關(guān)單位反映情況;業(yè)主本人也可以向政府主管部門投訴。但物業(yè)公司沒有權(quán)利去約束小區(qū)處其它單位或部門，同時也是物業(yè)管理服務(wù)范圍之外。

　　2)業(yè)主以此理由不交物業(yè)費，是不成立的。這種說法在法律和情理方面都是站不住的。

13．問：上門收費時業(yè)主提出的各類問題如何處理？

　　答：1)了解清楚業(yè)主欠費的真實原因，請業(yè)主將問題填寫在欠費原因欄內(nèi);

　　2)當(dāng)天將欠費原因交給客戶主任匯總;

　　3)施工質(zhì)量問題開單，由工程技術(shù)人員上門查看，能簡單處理的給業(yè)主處理;不能當(dāng)時處理的問題回來和管理處經(jīng)理、技工班長協(xié)商處理;

　　4)對物業(yè)服務(wù)或開發(fā)商意見較大的業(yè)主，當(dāng)年不交費的由客戶主任負(fù)責(zé)溝通處理，有往年欠費的由經(jīng)理負(fù)責(zé)溝通。

14．小區(qū)內(nèi)路面車位屬于全體業(yè)主的，收這些費用是用來維修停車路面的，這是路面壓損壞收的資金，也是用來彌補維修資金的，如果不交也損害了沒有汽車這部分業(yè)主的利益，他們是不是有意見呀。

　　物業(yè)：要看車位的產(chǎn)權(quán)是誰的，小區(qū)內(nèi)路面車位屬于全體業(yè)主的，既然有車的業(yè)主要占用就要付費，收取的費用也屬全體業(yè)主所有，用于小區(qū)的物業(yè)管理。地下車位如果產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，那就本著誰建設(shè)誰受益的原則，停車費就歸開發(fā)商，物業(yè)公司幫忙出租的可以收取相應(yīng)的中介費，當(dāng)然還有管理費;產(chǎn)權(quán)是全體業(yè)主的，就跟地面車位一樣，物業(yè)公司只能收取管理費，其余的仍然歸全體業(yè)主。

　　地上停車位應(yīng)該收費，因為物業(yè)公司對停放此處的車輛要進行相關(guān)管理，要投入一定的人力和物力成本。同時，物業(yè)收取的停車費更多的是取之于業(yè)主用之于業(yè)主。在扣除物業(yè)公司維護車輛秩序的管理成本外，停車費的剩余部分全部用于小區(qū)道路的維護保養(yǎng)。停車位所收取的停車費，我認(rèn)為實際上就是占位費。作為小區(qū)公共面積，有車的業(yè)主占有和使用了，相對無車業(yè)主來說就是受益者，所以應(yīng)該交一部分費用。

　　地上停車費其實主要是占位費，就是占有小區(qū)公有面積所要交納的費用。至于停車費中占位費或車位費與停車管理費的比例，已經(jīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確了。

　　業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表，業(yè)委會同意并授權(quán)物業(yè)公司收取車位費，物業(yè)公司就可以行使收費權(quán)利。而事實上，雖然業(yè)主委員會授權(quán)，但有的業(yè)主卻并不認(rèn)可業(yè)委會的這一授權(quán)，甚至與物業(yè)公司發(fā)生沖突。我認(rèn)為，業(yè)主委員會應(yīng)對個別業(yè)主的不交費行為進行起訴，因為他侵害了全體業(yè)主的權(quán)益。

　　物業(yè)所收取的停車費既不是車輛管理費也不是場地占用費，而應(yīng)該是場地維護費。因為小區(qū)業(yè)主停車的地方一般都是小區(qū)的公用面積，占用了公用面積就應(yīng)交納場地維護費。

　　停車費中的停車管理費應(yīng)當(dāng)列入物業(yè)管理成本，歸物業(yè)管理公司所有;車位費應(yīng)歸全體業(yè)主所有，用于公共設(shè)施、場地的維護，即列入維修基金，如有盈余可以根據(jù)約定或法律規(guī)定予以分配。當(dāng)然，對于業(yè)主的錢到底花在哪了，物業(yè)公司首先應(yīng)向業(yè)委會提出申請，就具體支出項目向全體業(yè)主予以說明，也就是定期進行公示。

問題與應(yīng)對措施

1、業(yè)主因現(xiàn)房與廣告有差異，拒交服務(wù)費

　　廣告是購房者獲取房屋信息的一個重要渠道，其真實性和準(zhǔn)確性往往直接影響購房者的選擇，但是目前很多開發(fā)商使用虛假廣告，使現(xiàn)房和當(dāng)初廣告上的宣傳有很大差別。

　　對于這種情況，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條做了明確規(guī)定：出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

　　該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　如果現(xiàn)房與開放商廣告上的宣傳不符，購房者可以以廣告作為證據(jù)，按照以上規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

2、業(yè)主投訴說我們是說一套做一套，拒交服務(wù)費

　　代理公司賣房時作出一些承諾，可事后開發(fā)商不予承認(rèn)。對此可以根據(jù)情況來看這些承諾是否對開發(fā)商有效：

　　1.如果購房者有理由相信代理人對該代理事項有代理權(quán)的，即使代理公司沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人即開發(fā)商名義訂立合同，依據(jù)《合同法》第49條的規(guī)定，該代理行為有效，即開發(fā)商要負(fù)相應(yīng)的義務(wù);

　　2.如果消費者知道或者應(yīng)該知道代理公司已經(jīng)越權(quán)，依據(jù)《合同法》第48條規(guī)定，其承諾不對開發(fā)商有效，應(yīng)由代理公司負(fù)擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另外，有時候代理公司僅僅口頭承諾購房者，對于口頭承諾是否有效，依據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定，除非法律法定，否則口頭承諾是有效的，但是對于口頭承諾一般都存在舉證難的問題。

　　特別提示：許多購房者將公司的承諾錄音作為證據(jù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》：有其他證據(jù)佐證并以合法手段取得的、無疑點的視聽資料可以作為證據(jù)使用。所以取得錄音證據(jù)如果沒有侵害他人合法權(quán)益或者違反法律禁止性規(guī)定，并有其他證據(jù)佐證都應(yīng)為有效證據(jù)。

3、業(yè)主說規(guī)劃改變，拒交服務(wù)費

　　目前，改變規(guī)劃主要有兩種情況：

　　第一，規(guī)劃部門主動變更;

　　第二，由開發(fā)商提出申請，規(guī)劃部門審批認(rèn)可。

　　從程序上講，規(guī)劃部門變更規(guī)劃應(yīng)該公示并聽證。2002年5月23日實施的建設(shè)部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批;城市規(guī)劃行政主管部門在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)當(dāng)進行聽證。”

　　《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第43條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給預(yù)購人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補償。

　　如果規(guī)劃部門變更規(guī)劃導(dǎo)致相關(guān)權(quán)利人權(quán)益受到侵害的，權(quán)利人可以依據(jù)法律規(guī)定，對規(guī)劃部門提起行政復(fù)議或行政訴訟，要求規(guī)劃部門撤銷變更后的規(guī)劃。

篇3：物業(yè)人答客問:物業(yè)收費類

　　物業(yè)人答客問:物業(yè)收費類

　　業(yè)主會問的所有問題，物業(yè)人怎么回答都在里面!

　　一、物業(yè)收費類

　　1、為什么物業(yè)管理公司一次性收取半年/一年的物業(yè)管理費?

　　答：由于本小區(qū)客戶群特點，大部分業(yè)主事務(wù)繁忙，因此可能出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費交費不及時的現(xiàn)象;而我們也會將大部分精力用于催繳費用上(因為物業(yè)管理費是保證物業(yè)公司正常運轉(zhuǎn)的先決條件)，這勢必就會影響到我們對您和其他方面的服務(wù)質(zhì)量。如按年度收取物業(yè)管理費，物業(yè)公司可將全部精力投入到對客戶服務(wù)中，在資金運轉(zhuǎn)上無后顧之憂。

　　2、從什么時間開始計收我的物業(yè)管理費?

　　答：按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計算;未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標(biāo)明的交房時間的次月開始計收物業(yè)管理費。

　　3、以什么面積收取我的物業(yè)管理費?

　　答：房產(chǎn)證未辦理以前，以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn);房產(chǎn)證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理費。

　　4、我入住時要繳納購房契稅和專項維修資金嗎?

　　答：按雙方簽署的商品房預(yù)售合同中的條款執(zhí)行。

　　5、我入住時應(yīng)該簽訂什么協(xié)議或文件?

　　答：入住時您應(yīng)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》、《樓宇查驗表》、《業(yè)主信息登記表》等資料。

　　6、我們?nèi)绾沃牢飿I(yè)管理費都花在什么地方了?

　　答：物業(yè)管理費主要用在小區(qū)內(nèi)各公共設(shè)施設(shè)備(電梯、消防監(jiān)控、供水供電設(shè)備)的日常養(yǎng)護、維修及公共清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化的維護等方面;物業(yè)管理公司將每年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理公司對本小區(qū)收繳與支出的賬目，屆時您可以詳細(xì)了解物業(yè)管理費是如何花銷的。

　　7、業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收支嗎?

　　答：沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關(guān)審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)知識，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運作。

　　8、裝修需交哪些費用?

　　答：A、裝修押金： 元;

　　B、裝修垃圾清運費： 元/平方;

　　C、出入證工本費： 元/個。

　　9、為什么要交專項維修資金?它的使用、續(xù)籌的程序是怎樣的?

　　答：根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)維修資金之相關(guān)規(guī)定，業(yè)主需要交納物業(yè)維修資金。新建居住小區(qū)商品住宅銷售時，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2%—3%的比例向售房單位繳納維修資金。資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出年度財務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。維修資金不足時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。商品住宅專項維修資金由房管局代為管理。

　　10、自行車停放收費嗎?

　　答：不收費。

　　11、車輛的停放費用都有什么?

　　答：車位及其有償使用管理服務(wù)費用：

　　A、租用車位：租金和物業(yè)服務(wù)費;

　　B、專有車位：物業(yè)服務(wù)費;

　　C、公共車位：收占地費。

　　12、有線電視的繳費方式是什么?

　　答：業(yè)主如想開通有線電視，需持有效證件到任意一個有線電視營業(yè)廳辦理相關(guān)手續(xù)：需繳納有線電視入戶初裝費及收視費，收費標(biāo)準(zhǔn)最終以有線電視收費部門公布的最新收費標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

　　13、如果業(yè)主因為某種原因沒有及時繳納物業(yè)管理費，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水、電供應(yīng)?

　　答：物業(yè)管理公司沒有權(quán)力限制業(yè)主的水、電供應(yīng);但有權(quán)暫時停止為欠費用戶提供服務(wù)。如果是代收代繳卡式收費，則要及時交費或充值，以免自動停水、停電，造成不必要的損失。

　　14、售樓時的承諾沒有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)管理費嗎?

　　答：不可以。因為物業(yè)管理公司與開發(fā)商是具獨立法人資格的公司，物業(yè)管理費是用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維護小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運行的根本。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開發(fā)商/有關(guān)部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業(yè)管理費仍需支付。

　　15、有的業(yè)主不交物業(yè)管理費，這對我有影響嗎?

　　答：有影響。因為物業(yè)服務(wù)的實施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費來支持的，如果有業(yè)戶不交管理費，勢必會給物業(yè)公司的管理運營經(jīng)費造成影響，也將影響了已交費業(yè)戶的利益，也就是影響了您的利益。

　　16、物業(yè)管理服務(wù)費里面包括了哪些費用?如果沒有包含電梯費用，低層住戶也要交電梯費嗎?

　　答：物業(yè)管理服務(wù)費包括：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;物業(yè)公司辦公費用;物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　高層住宅電梯費用是包含在物業(yè)服務(wù)費里面的;最低樓層住戶也要交納電梯費用;業(yè)主大會另有決議以及業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。

　　17、小區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分?jǐn)?應(yīng)該按什么標(biāo)準(zhǔn)收取?

　　答：包含在物業(yè)服務(wù)費用里面。

　　18、收樓時還有許多配套設(shè)施，(例如：周邊綠化、車庫、行人通道等)沒有交，是否需全額繳納物業(yè)管理服務(wù)費?

　　答：原則上是要全額繳交的。

　　19、裝修時為什么要交裝修保證金?是按照哪些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收取的?

　　答：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第一條 和物業(yè)公司在具體操作時通過與業(yè)主簽訂協(xié)議，以收取一定的保證金的方式來約定裝修行為，以達到安全施工的目的。具體的收取標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的金額為準(zhǔn)。

　　20、裝修時所產(chǎn)生的垃圾清運費是按什么標(biāo)準(zhǔn)收取?

　　答：裝修垃圾清運費是按市場調(diào)節(jié)價收取的，清運費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，也可以說是協(xié)商收費。

　　21、業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒有入住，也要繳納物業(yè)管理費嗎?

　　答：是的，要繳納物業(yè)管理費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單位提供了公共性的物業(yè)管理服務(wù)(比如設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、清潔綠化等服務(wù))，所以，您是要交物業(yè)管理費的。

　　22、已經(jīng)購買了車庫或車位，為什么還要繳納停車費?

　　答：嚴(yán)格來講是交納場地管理服務(wù)費。物業(yè)公司要對車庫或車位進行清潔和維護。

　　23、物業(yè)管理費如何收繳? 其收費標(biāo)準(zhǔn)及收費方式?

　　答：于業(yè)主入伙時預(yù)收一年(半年、季度)的物業(yè)管理費，符合建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十九條，此收費已經(jīng)在《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中約定。

　　24、小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護如何進行?其保養(yǎng)運行是否額外收費?

　　答：水景園林將由外包的專業(yè)公司進行維護與保養(yǎng)。能夠保證如噴泉之類的配套正常運行，運行時間由管理處具體擬定。其保養(yǎng)運行不額外收費，包含在物業(yè)管理費中。如遇大修則需動用維修資金。

　　25、物業(yè)管理費是怎樣計算出來的，測算標(biāo)準(zhǔn)是什么?

　　答：是依據(jù)國家《前期物業(yè)服務(wù)合同》、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費辦法所約定之物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量要求而定出管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，其測算標(biāo)準(zhǔn)除依據(jù)以上內(nèi)容，亦參考當(dāng)?shù)匚飪r水平及物業(yè)管理費收費水平，并根據(jù)與樓盤檔次相匹配之服務(wù)需求和服務(wù)深度而作出測算并經(jīng)過政府部門最終批核確定。

　　26、為什么物業(yè)管理費會這么高，是不是日后會隨時變動?

　　答：小區(qū)現(xiàn)時管理費收費標(biāo)準(zhǔn)是由政府備案的，不會隨便調(diào)整。

　　27、為什么我買了房，在小區(qū)內(nèi)停車還要交停車費?

　　答：小區(qū)內(nèi)的停車位為業(yè)戶提供車輛停放之便利，但由于車位產(chǎn)權(quán)歸屬因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交納停車費及車位管理費，即類似租房需要交房租及管理費。

　　28、這里的水、電、煤氣費定價是多少?

　　答：物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)水、電、煤氣費定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　29、業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償?

　　答：《物業(yè)管理條例》第47條 物業(yè)管服務(wù)業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務(wù)內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、財、物予以管理。只要保安服務(wù)達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。

　　30、房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費?

　　答：只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費。因為物業(yè)公司已經(jīng)開始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個或幾個業(yè)主服務(wù)，而是為整個小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運行所必須的費用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營性收入。如果一個或幾個業(yè)主不交物業(yè)管理費，必然導(dǎo)致物業(yè)管理費入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。

　　31、我不付裝修垃圾清運費，由裝修公司清走可以嗎?

　　答：可以，但業(yè)主需要簽署承諾書及交納保證金，裝修完工后無違規(guī)如在公共區(qū)域堆放垃圾、搬運過程無撒漏等情況則予以退還。