本人從事物業公司、管理處領導層面上的工作;同時從20**年至今擔任當地業委會負責人的事務。這種雙重身份的工作，使我對物業管理中零星維修人工費的計算有種特別的感受：每天在業主利益和物業公司生存之間平衡，尋找一個讓各方面都認可、合情、合理、合法的“人工費計算方法”，這就是本文的出發點。

　　一、零星維修是物業公司具有：小維修、大形象的廣告效應

　　大家知道“收費、服務、維修”是物業管理的三大基本任務。而維修結束后收費是件必做的工作。收費無非是二條渠道：共用設備、設施維修費用通過程序由專項維修資金支付;專有部位是指“在構造上及利用上具有獨立性，由單個業主獨立使用、處分的物業部位，”這類零星維修費用應由業主承擔。這是公認的做法。但也引發了今天：“專有部份的維修人工費如何公平計算”的討論，通俗講：物業修完業主自用部位后，每小時應付人工費多少錢的探討。

　　查閱所有積累的文件資料，有關的僅一份滬價房(1996)219號關于修繕人工費標準的通知，其原文是：“修繕人工費：從每小時5元調整為5.75元。具體項目工時按《房屋修理工程預算定額》規定，定額工時在1小時之內的，按1小時計收，超過1小時的，按實計收，收費金額尾數四舍五入，保留至元。”短短幾行字，至今用了十六年。十六年來，各種計費元素發生了極大變化，在實施過程中難免變了樣：(1)標準不一混亂收費;(2)收費少，人員叫不應，質量返修多;收費多了點，增加了物業負面聲譽。殊不知，這類零星維修每次金額不大，但覆蓋每家;每次收費結果滿意不滿意，比物業公司任何宣傳都直接，起到真正的小維修、大廣告的效應。如果哪個物業公司要提高自己的企業形象，這個維修過程確實是個活生生的廣告;是個化小本、得大益的宣傳。但絕不能走極端--免費修理。而是堅持合理、規范收費，這是個原則問題。說起原則，還有兩個原則要堅持：(1)不為取悅業主而無證去登高修工空調、無證去電焊等冒險操作;(2)維修過程中注意三環節：填好報修工作單、報出價格規范有據、確認修畢后再付費。只有這樣，物業公司才能創出好聲譽。

　　二、零星維修人工費計算公式和說明

　　20**年以來.，上海市普遍采用《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》，根據這辦法，在第五項共用部位、共用設備維修服務中，每月每平方米有一筆運行、維修、保養費，相比之下零星維修是筆小賬。是物業管理收費中的補充部分。若有這種心態，那下面的事好理解了。

　　本人在與許多物業同行交流中，大家贊同此公式，即：零星維修每小時人工費：上海市最低月工資1450元÷月平均出勤日20.75天÷每天有效工時7小時=9.982元≈10元

　　說明：

　　1、為何選維修工月工資為1450元?因為這是上海市公認最低工資，無須考證，充分體現物業讓利和誠信。若添加上各種費用以提高月工資不是不可行，而是利少卻費口舌。當然也可以根據維修工實際工資和業主接受程度調整。這要把握一個度，過了是自毀形象。

　　2、月平均出勤日20.75天是國家公布的：來源是(全年天數-雙休日天數-國定假天數)÷12個月=(365-104-12)÷12=20.75天

　　3、每天工作時間為8小時，除去準備工作、生理需要等實際情況，有效工時按每天7小時計較合理。

　　4、若連續工作超時加班，按規定按加班倍率合理結算。

　　5、專有部位特殊和價高的維修材料盡可能請業主自購;若受業主委托代購，憑據實報實銷，采購時間雙方協商確定。并在質量回訪中作核實。

　　此公式是把幾個主要制約條件組成的一個參考公式。比如月工資可根據本小區檔次、工種以及業主接受程度作調整：也可據每年最低工資調整后填入公式，計算出當年的維修新工時價格。總之，這是我和許多同行的一種思考，供大家工作中作參考。

篇2：物業關于工程維修服務免收人工費的通知

　　 　　**物業關于小型、簡易室內工程維修服務免收人工費的通知

　　尊敬的業主朋友：

　　你們好!

　　為了不斷的改進服務模式，提升服務水平，美加物業經過深入的探索與研究，決定從即日起實行小型、簡易室內工程維修服務免收人工費用，特殊項目和難度較大的維修項目合理收費(詳見附表)。歡迎有維修需求的業主朋友及時與我們聯系。

　　業主滿意是我們不變的追求，業主滿意是我們前進的動力，業主滿意是我們工作的最終目標。美加物業愿與所有的業主朋友不斷加深溝通和互信，以更加透明、更加人性化的服務模式來實現服務品質的持續提升。

　　在此也希望廣大業主朋友集思廣益，給我們多提合理化建議，美加物業愿盡最大努力把服務工作做好!

　　祝業主朋友在小區生活的開心、愉快!

　　**市**物業管理有限公司

　　二0一二年八月六日