1.0目的
1.1本指導(dǎo)書(shū)規(guī)定了室外公用設(shè)施的維修方法,使室外公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀,延長(zhǎng)使用壽命,確保正常運(yùn)作狀態(tài),為業(yè)主(住戶)提供一個(gè)安全、舒適、美觀的生活環(huán)境。
2.0適用范圍
2.1本指導(dǎo)書(shū)適用于小區(qū)室外公用設(shè)施的維修。
3.0職責(zé)
3.1樓宇管理員、工程組、保安隊(duì)負(fù)責(zé)室外公用設(shè)施的巡查。
3.2工程組負(fù)責(zé)對(duì)室外公用設(shè)施的維修;對(duì)不能解決的問(wèn)題報(bào)工程部組織維修。
3.3工程組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)維修工作的檢查和監(jiān)督。
3.4服務(wù)中心負(fù)責(zé)與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)的協(xié)調(diào)。
4.0工作程序
4.1維修原則
4.1.1堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則,在保證使用功能和正常運(yùn)作的前提下,注意節(jié)約維修材料。
4.1.2修理及更改配件應(yīng)盡量與原有配件型號(hào)、規(guī)格一致的原則。
4.1.3為業(yè)主(住戶)服務(wù)的原則。
4.2各項(xiàng)維修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)
4.2.1小區(qū)道路(人行道和車道)。
4.2.1.1修補(bǔ)損壞的砼路面。
如果損壞面積大,可以用107膠拌水泥,按附帶的說(shuō)明書(shū)進(jìn)行修補(bǔ);對(duì)于大面積的損壞修補(bǔ),采用1:2:2硅酸鹽干硬性砼。
a)將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度以達(dá)到新面及結(jié)實(shí)面為準(zhǔn);
b)用鑿子將坑底鑿毛(注意戴上護(hù)目眼鏡),在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿,在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌合物填入坑內(nèi),并將其搗實(shí),如修補(bǔ)面積較大,應(yīng)用平板式振動(dòng)器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi),以便搗實(shí)下沉。
c)用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。在砼開(kāi)始硬化時(shí),還要用抹子再細(xì)抹一遍。然后養(yǎng)護(hù)不少于7晝夜,并澆水一保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤(rùn)狀態(tài)(養(yǎng)護(hù)期間不得讓人或車行走,保持表面清潔)。
4.2.1.2修補(bǔ)塊料地面(如:地磚、石塊材料預(yù)制砼塊等)。
a)鑿出損壞的塊材面層,鑿掉結(jié)合層,清掃干凈,噴灑水使表面充分濕潤(rùn);
b)待表面積水完全滲入后,涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預(yù)制塊,無(wú)須此道工序);
c)將塊材充分灑水或浸濕后,用1:2.5水泥砂漿座砌,并用木錘或膠錘錘平;
d)必須留縫,灰縫表面必須光滑平整,不得高出塊材面;
e)修補(bǔ)完畢后,把塊材表面清掃干凈;
f)對(duì)于有防水要求的塊材地面,預(yù)做水泥砂漿防水層(可摻3%防水劑),然后座砌塊材。
4.2.2路燈
4.2.2.1燈不亮:參照《室內(nèi)維修規(guī)程》中4.2.18“燈不亮”的維修規(guī)定。
4.2.2.2燈柱油漆:先將燈柱清潔,生銹處應(yīng)用砂紙打磨后清潔,再刷防銹漆兩道,刷面漆兩道。
4.2.3雨水管道
4.2.3.1如雨水管道堵塞,排水不暢,應(yīng)先查找堵塞原因,如因雜物堵塞引起,應(yīng)清除雜物,使之暢通;如因管道不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡,應(yīng)開(kāi)挖重新鋪設(shè)管道,注意管道要做襯底(基礎(chǔ)),使管道放置平穩(wěn);如因管道接口錯(cuò)位,應(yīng)開(kāi)挖校正接口,并注意保證坡度和接口防漏,以及管道平穩(wěn)。
4.2.3.2如管道破損,無(wú)法修復(fù),應(yīng)用同型號(hào)同規(guī)格的管道替換,接口應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結(jié)。
4.2.3.3最后修復(fù)地坪。
4.2.4化糞池
4.2.4.1如池水外溢或排水不暢,請(qǐng)環(huán)衛(wèi)部門(mén)掏清池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物,并
篇2：投資廣場(chǎng)房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
1、提要:
制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門(mén)窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。
定期進(jìn)行房屋查勘,確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。
1.1建筑物結(jié)構(gòu)特色
××市××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---),位于××市××區(qū)濱海廣場(chǎng)南側(cè),總建筑面積約167,000平方米,由四棟30層(不含地下部分),地下3層,建筑高度一百多米;裙房地上3層并相互連為一體。
1.2房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)
我們對(duì)××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是:保證房屋的使用功能和安全,維護(hù)房屋外觀完好,延長(zhǎng)房屋使用壽命,充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值,實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值,房屋及配套設(shè)施完好率99%以上,房屋零修、急修及時(shí)率為100%,中大修工程質(zhì)量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。
1.3對(duì)××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)房屋及公共設(shè)施的管理策略
為做好××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)的房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng),我們采取如下三大管理策略:
1.3.1預(yù)防性保養(yǎng)策略
重視××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)(來(lái)自:www.dewk.cn)工作,采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略,根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期,制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃,通過(guò)檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題,化被動(dòng)為主動(dòng),保障房屋公共設(shè)施的完好,延長(zhǎng)其使用壽命。
1.3.2重點(diǎn)服務(wù)策略
根據(jù)建筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng),進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。
1.3.3技術(shù)先行策略
我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開(kāi)發(fā)工作,防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù),確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化,保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。
1.4建筑物管理的重點(diǎn)及對(duì)策
1.4.1管理重點(diǎn)之一:玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù)
××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)大量使用玻璃幕墻,根據(jù)××市建筑幕墻檢測(cè)曾對(duì)××市玻璃幕墻工程的現(xiàn)狀進(jìn)行的調(diào)研,結(jié)果發(fā)現(xiàn)隨著幕墻使用時(shí)間的推移,目前已有10%以上的工程出現(xiàn)了不少質(zhì)量問(wèn)題,涉及調(diào)查的931個(gè)建筑,有90個(gè)出現(xiàn)問(wèn)題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。所以,玻璃幕墻的維護(hù)是建筑物管理的一個(gè)重點(diǎn)。
對(duì)策:
(1)建議甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形的"動(dòng)風(fēng)壓三性能檢測(cè)"檢測(cè)一次。
(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來(lái)一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。
1.4.2管理重點(diǎn)之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門(mén)窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)
對(duì)策:
(1)采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則,定期對(duì)房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門(mén)窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對(duì)性的檢查(來(lái)自:www.dewk.cn)養(yǎng)護(hù)。針對(duì)性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃,及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來(lái)臨前及時(shí)做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ),消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開(kāi)裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象,保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺(tái)風(fēng)暴雨的襲擊。
(2)針對(duì)一些薄弱環(huán)節(jié),制定專門(mén)措施,進(jìn)行防護(hù),如在臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前做好門(mén)窗關(guān)閉工作,地下室等做好排水防水工作。
(3)加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴(yán)把裝修管理關(guān),加強(qiáng)安全檢查,杜絕違章裝修。
(4)加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作,做好防損管理工作,及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。
1.4.3重點(diǎn)管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)
對(duì)策:
(1)加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人,實(shí)施質(zhì)量專業(yè)控制;采用多重保障制度,日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合,防患于未然。
(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來(lái)一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。
(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施,減少大修次數(shù),降低維護(hù)成本。
(4)對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理,及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。
1.4.4重點(diǎn)管理之四:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)
對(duì)策:
(1)定期對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定,并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果,制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。
(2)加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),提高維修技術(shù)。
(3)做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作,掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù),包括材料配比方案等。
1.4.5重點(diǎn)管理之五:裝飾材料的養(yǎng)護(hù)
對(duì)策:
(1)了解掌握××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。
(2)加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作,及時(shí)處理變色、脫落、破損,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
(3)定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對(duì)進(jìn)口的黑色大理石日常重點(diǎn)檢查,定期清潔、維護(hù),更要注意在清潔、維護(hù)中,要使用適當(dāng)?shù)乃巹?禁止使用對(duì)這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。
(4)加強(qiáng)對(duì)橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。
(5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān),工程材料的采購(gòu)嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。
(6)及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時(shí)做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。
1.5房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍
房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是:承重結(jié)構(gòu)部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內(nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫(kù)、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)詳見(jiàn)《2.設(shè)備管理》)。
公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍:規(guī)劃紅線內(nèi)的道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。
1.6房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
1.6.1房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃:
房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表
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序 號(hào) |
項(xiàng)目 |
時(shí)間 間隔 |
次數(shù) |
維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 |
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|
1 |
地基基礎(chǔ) |
半年 |
一 |
檢查地基有無(wú)超過(guò)允許范圍的不均勻沉降。 檢查基礎(chǔ)有無(wú)開(kāi)裂、破損，勒腳有無(wú)破損。 |
|||
|
每季 |
一 |
1．適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無(wú)發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無(wú)白蟻。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。 |
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|
2 |
承重結(jié)構(gòu) |
梁 |
每季 |
一 |
1．檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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|
板 |
每季 |
一 |
1．檢查有無(wú)彎曲變形、裂縫、腐蝕。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
|||||
|
柱 |
每季 |
一 |
1．檢查有無(wú)傾斜，變形、裂縫、腐蝕。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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|
承重墻 |
每季 |
一 |
1．檢查有無(wú)孔洞、裂縫、腐蝕。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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|
備注：對(duì)于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。 |
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|
3 |
非承重墻 |
每月 |
一 |
1．檢查墻體是否平直、有無(wú)裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。 |
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|
每年 |
一 |
2．檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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4 |
樓地面 |
每季 |
一 |
1．檢查樓地面是否平整完好，有無(wú)空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 |
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|
5 |
樓地面 |
每季 |
一 |
1．檢查樓地面是否平整完好，有無(wú)空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 |
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6 |
公共通道、門(mén)廳等 |
每周 |
一 |
檢查地面有無(wú)起砂、空鼓、開(kāi)裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 公共通道及門(mén)廳的墻面有無(wú)污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。 |
|||
|
每半年 |
一 |
檢查扶手、踏步有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。 補(bǔ)換損壞的地板。 修復(fù)空鼓的地板。 |
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|
每年 |
一 |
油漆扶手。 |
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|
7 |
外墻面 |
鋁型材、玻璃幕墻、大理石 |
每周 |
一 |
修補(bǔ)外墻飾面裂縫、脫落部分。 更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立刻處理。 |
||
|
每半年 |
一 |
1．結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。 2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動(dòng)跡象。 |
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|
每年 |
一 |
1．雨季時(shí)期對(duì)用戶窗臺(tái)進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。 2．對(duì)于外墻面大面積滲漏久修無(wú)效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。 |
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|
備注 |
臺(tái)風(fēng)暴雨天氣及時(shí)發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門(mén)窗。 大風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、暴雨過(guò)后及時(shí)進(jìn)行巡查。 外墻清洗選用適宜的清潔劑。 更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。 3．建議每25年翻新外墻面一次。 |
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8 |
吊頂 |
每周 |
一 |
1．檢查有無(wú)擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。 |
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|
每月 |
一 |
2．加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。 |
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|
9 |
門(mén)窗 |
每月 |
一 |
1．檢查木門(mén)門(mén)扇有無(wú)松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問(wèn)題及時(shí)處理。 2．門(mén)轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤(rùn)滑油。 3．（塑）鋼門(mén)窗、鋁合金門(mén)窗有無(wú)變形、生銹。 |
|||
|
每半年 |
一 |
1．更換門(mén)窗的易磨損部件。 |
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1.6.2公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃:
公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表
|
序號(hào) |
項(xiàng)目 |
時(shí)間 |
次數(shù) |
維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 |
|
1 |
路面路基 |
每周 |
一 |
檢查路面有無(wú)積水。 檢查道路路面有無(wú)起殼、地鼓、裂縫。 檢查路基有無(wú)塌陷。 發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。 |
|
2 |
路燈及線路 |
每日 |
一 |
1．檢查燈具完好情況，即壞即修。 |
|
每周 |
一 |
檢查玻璃燈罩有無(wú)破損。 有無(wú)金屬燈架松脫現(xiàn)象。 燈口、燈柵有無(wú)損壞。 |
||
|
每季 |
一 |
檢查路燈線路有無(wú)漏電、短路燒毀現(xiàn)象。 金屬燈架有無(wú)銹蝕。 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù) |
||
|
每半年 |
一 |
1．油漆燈具支架。 2．檢查路燈線路有無(wú)老化現(xiàn)象。 3. 油漆燈具線管一次。 |
||
|
3 |
停車場(chǎng)（庫(kù)） |
每日 |
一 |
檢查路面有無(wú)積水。 檢查停車場(chǎng)地面有無(wú)起殼、地鼓、裂縫。 檢查車道燈有無(wú)損壞。 檢查行車指示標(biāo)志是否正常。 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。 |
|
每月 |
一 |
檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 檢查擋車器是否正常。 |
||
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4 |
溝渠池井 |
每周 |
一 |
檢查溝、渠有無(wú)堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。 檢查雨水篦有無(wú)異常。 |
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每季 |
一 |
檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時(shí)清污。 檢查井壁有無(wú)裂縫及塌陷，如有異常及時(shí)修復(fù)。 檢查溝、渠是否完好，如有異常及時(shí)修復(fù)。 井蓋及雨水篦刷漆。 檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)或更換。 |
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5 |
雕塑、建筑小品 |
每周 |
一 |
全面清潔。 檢查有無(wú)破損，如有異常及時(shí)修復(fù)。 檢查有無(wú)亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 |
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6 |
公共標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等設(shè)施 |
每周 |
一 |
保證標(biāo)識(shí)清晰、無(wú)污跡、無(wú)脫落、無(wú)破損，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。 檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。 |
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每半年 |
一 |
1．檢查完好程度，加固。 |
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7 |
管網(wǎng) |
每日 |
一 |
檢查管線接頭有無(wú)滲漏現(xiàn)象。 檢查管線固定支架的松緊情況。 |
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每周 |
一 |
1．檢查管道保溫層有無(wú)損壞。 2．管網(wǎng)支架完好。 |
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每半年 |
一 |
1．管道刷漆。 2．檢查或更換管網(wǎng)。 3．發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 |
1.7維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則
1.7.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體,它們?cè)诓涣嫉沫h(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開(kāi)裂等損壞,導(dǎo)致透水、滲漏,不僅影響建筑物的外部觀感,對(duì)房屋的正常使用、維護(hù)、管理都會(huì)有不利的影響,嚴(yán)重的甚至可以影響到房屋結(jié)構(gòu)的安全。
電腦、通訊、自動(dòng)控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間,內(nèi)墻采用了如靜電屏蔽等相關(guān)的技術(shù)處理和措施,對(duì)于這些部位墻體的維修和加固,除了保證墻體的耐久性外,還要保證相關(guān)材料及設(shè)施的完整性。
1.7.1.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕
(1)砌體裂縫的修繕
砌體裂縫的修繕,一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行,以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時(shí),應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患,避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。對(duì)強(qiáng)度裂縫則應(yīng)采取整體加固或拆除重砌。
根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍,我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復(fù)。
(2)砌體腐蝕的維修
對(duì)腐蝕的砌體進(jìn)行維修前,首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過(guò)人工鑿除,用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等,然后用壓力水沖洗,根據(jù)受損程度,主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分,最后重新修復(fù)墻面。
1.7.1.2砌體結(jié)構(gòu)的加固
隨著大廈投入使用時(shí)間的推移,砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件(如墻、柱等)可能出現(xiàn)開(kāi)裂、腐蝕、變形,對(duì)經(jīng)鑒定已達(dá)到危險(xiǎn)程度的構(gòu)件,我們將對(duì)砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸?以確保房屋建筑的使用功能。
根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的損壞程度,可采用增大墻和柱的截面、對(duì)原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法,提高砌體的強(qiáng)度,維護(hù)房屋建筑的穩(wěn)定性。
1.7.1.3砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
為防止砌體結(jié)構(gòu)受損,我們將做好如下養(yǎng)護(hù)和管理工作,保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好。
(1)定期檢查,加強(qiáng)對(duì)砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測(cè)和監(jiān)視,查明原因并及時(shí)采取措施,對(duì)容易被腐蝕的特殊部位加強(qiáng)觀測(cè)。
(2)對(duì)濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問(wèn)題的房間,如廚房、衛(wèi)生間等,我們將著重加強(qiáng)對(duì)防水層、給排水設(shè)施的維護(hù),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。
(3)經(jīng)常檢修屋面,保持屋面排水系統(tǒng)通暢,做到屋面不積水、不存雜物;屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時(shí)修復(fù),減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。
(4)保持室外場(chǎng)地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周圍積水。
(5)禁止在墻上隨意開(kāi)洞直接排放污水或蒸汽等,防止墻體結(jié)構(gòu)受浸濕,減弱墻體的承載力。
(6)地基基礎(chǔ)的損壞,在出現(xiàn)不均勻沉降時(shí)就及時(shí)進(jìn)行加固處理,以免造成結(jié)構(gòu)損壞或擴(kuò)大損壞。
(7)房屋按設(shè)計(jì)要求使用,不得隨意改變用途,特殊需要時(shí),若要改變其使用功能或更新改造,要先進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗(yàn)算,需進(jìn)行加固時(shí)要做加固處理。
1.7.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的常見(jiàn)缺陷和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。
1.7.2.1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕
(1)鋼筋混凝土表面損壞的維修
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件,在房屋建造和使用過(guò)程中遭到破壞、侵蝕,引起表面受損,根據(jù)損壞程度,我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹(shù)脂配合劑等方法對(duì)其予以修復(fù),防止進(jìn)一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕,以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分,從而提高建筑物的使用年限和耐久性。
(2)鋼筋混凝土深層損壞的維修
當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過(guò)了混凝土保護(hù)層時(shí),將嚴(yán)重削弱構(gòu)件的有效截面,并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕,影響構(gòu)件的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的細(xì)石混凝土修補(bǔ)、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位,對(duì)其予以修復(fù)。
(3)鋼筋銹蝕的維修
鋼筋銹蝕尚不嚴(yán)重時(shí),混凝土表面僅有細(xì)小裂縫,或者個(gè)別破損較小,我們對(duì)裂縫或破損處的混凝土保護(hù)層進(jìn)行修補(bǔ)。若鋼筋銹蝕嚴(yán)重,混凝土破裂,保護(hù)層剝離較多時(shí),我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補(bǔ)強(qiáng)。
1.7.2.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固
當(dāng)鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險(xiǎn)構(gòu)件時(shí),應(yīng)聘請(qǐng)具備資質(zhì)的專業(yè)公司,通過(guò)對(duì)構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測(cè),對(duì)使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調(diào)查,以及對(duì)有關(guān)資料的驗(yàn)算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承點(diǎn)等方法,提高原構(gòu)件強(qiáng)度,實(shí)現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。
1.7.2.3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分,直接關(guān)系到房屋的使用安全,所以管理處會(huì)高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)工作:
(1)對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用情況,進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開(kāi)裂和垃圾雜物等情況即時(shí)處理。對(duì)在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開(kāi)鑿孔洞的違章使用行為及時(shí)予以制止。對(duì)易受碰損的混凝土處,如建筑物的拐角、車庫(kù)的砼柱等增設(shè)必要的防護(hù)措施。
(2)即時(shí)修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位,以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對(duì)濕度較大時(shí),可以采取加強(qiáng)通風(fēng)的措施,并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過(guò)氧乙烯漆、環(huán)氧樹(shù)脂涂料等)進(jìn)行防護(hù)。
(3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護(hù)工作,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,避免和減小由此對(duì)結(jié)構(gòu)帶來(lái)的不利影響。
(4)房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求,提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu),嚴(yán)禁超載使用。
1.7.3房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
1.7.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
隨著使用年限的增加,玻璃墻面防水層在使用過(guò)程中,可能出現(xiàn)開(kāi)裂、破損、起鼓和剝離等損壞,引起滲漏水。在日常維護(hù)工作中,我們注重對(duì)防水屋面的修繕與管理。
(1)玻璃屋面防水工程的修繕
對(duì)于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理,可以鏟除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。
(2)屋面防水工程的養(yǎng)護(hù)
①加強(qiáng)對(duì)屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修。
②重視對(duì)屋面的清掃,保證屋面排水通暢。
③制定屋面日常保養(yǎng)制度,及時(shí)做好屋面維修工作。
1.7.3.2墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
(1)墻體防水工程的修繕
外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況,××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料,窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴(yán)或密封材質(zhì)差,飾面材料局部脫落、開(kāi)裂,或者墻體結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂導(dǎo)致飾面遭受破壞,外墻防水的第一道防線將失去作用。因此,我們會(huì)注意檢查外墻飾面的狀況,對(duì)于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時(shí)維修或更換;外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫,我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù);外墻門(mén)窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法進(jìn)行修繕;施工孔洞、預(yù)埋管線處滲漏,用墻體一般開(kāi)裂的維修方法進(jìn)行處理,滲漏嚴(yán)重時(shí),采用局部高壓灌漿進(jìn)行加固堵漏。
(2)墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)
①定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位,如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門(mén)窗與墻體的交接部位進(jìn)行周期性檢查。
②建立技術(shù)檔案。對(duì)墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。
③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。
④對(duì)于外墻體的防水工程,出現(xiàn)損壞,及時(shí)修復(fù)。
⑤定期清洗外墻飾面。
1.7.3.3地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
(1)地下室防水工程的修繕
地下室滲漏,一般情況下,大多是水壓較小的慢滲漏水,對(duì)于孔洞和裂縫滲漏,先找出滲漏源,采用直接堵漏法進(jìn)行修補(bǔ);對(duì)于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補(bǔ);對(duì)于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進(jìn)行堵漏;能有效消除滲漏水現(xiàn)象。
(2)做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作。
(3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位,如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。
(4)建立技術(shù)檔案。
(5)正確、合理使用地下室,禁止隨意穿、鑿、拆,以免破壞防水層。
1.7.4房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
房屋裝飾工程包括外裝飾、內(nèi)裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過(guò)對(duì)房屋裝飾工程的維護(hù),既可以保持房屋的美觀,創(chuàng)造良好環(huán)境,又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩?fù)饨绮涣辑h(huán)境的侵蝕,延長(zhǎng)房屋的有效使用期。
1.7.4.1定期檢查,發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理。
1.7.4.2重點(diǎn)檢查板材飾面上部收頭處,發(fā)現(xiàn)開(kāi)裂及時(shí)修補(bǔ),避免開(kāi)裂擴(kuò)大。
1.7.4.3及時(shí)處理因房屋其它部位滲漏或其它原因?qū)е聣γ娉睗窕驖B水等情況,防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。
1.7.4.4檢查窗臺(tái)等突出部位的穩(wěn)固情況,注意有無(wú)飾面(來(lái)自:www.dewk.cn)塊料的破損、脫落和開(kāi)裂。同時(shí)搞好用戶正確合理使用的宣傳工作,不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時(shí),由專業(yè)人員操作,以免損壞飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面,搬抬家具、重物可能碰撞飾面時(shí),先對(duì)飾面進(jìn)行保護(hù)。
1.7.4.5對(duì)各類釉面磚進(jìn)行擦洗時(shí),選用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿,以免損壞灰縫和釉面。
1.7.4.6大理石板面有微細(xì)毛孔,它對(duì)有色液體具有強(qiáng)吸收性,一旦有色液體倒在大理石板上,液體將會(huì)通過(guò)大理石板的微細(xì)毛孔滲入到大理石內(nèi)層,使大理石變色,并且無(wú)法擦洗干凈,因此,建議施工方先用環(huán)保防護(hù)劑進(jìn)行處理,使有色液體無(wú)法進(jìn)入大理石板內(nèi)層,保證大理石面永不變色,光亮如新。
1.7.4.7定期進(jìn)行清洗,保持飾面潔凈。
1.7.4.8外墻飾面附近的鐵質(zhì)構(gòu)件,要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況,以免銹水流到飾面上造成污染。
1.7.4.9定期檢查吊頂內(nèi)隱蔽的管線和空調(diào)、消防等設(shè)備是否有漏水現(xiàn)象,有無(wú)蟲(chóng)、蟻、鼠患,及時(shí)消除隱患,確保安全。注意保持良好的通風(fēng)條件,不要讓吊頂長(zhǎng)期受潮,特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。
1.7.4.10加強(qiáng)正確、合理使用房屋設(shè)施的宣傳工作,避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。
1.7.5公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)
公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù),主要以加強(qiáng)日常巡視檢查,及時(shí)處理小的損壞和隱患為主。
1.8搞好房屋查勘工作
通過(guò)房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完損狀況,確定房屋的完損等級(jí),并為制訂房屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃提供依據(jù)。因此,我們將對(duì)房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作,掌握第一手技術(shù)資料,及時(shí)處理發(fā)生的相關(guān)問(wèn)題。
1.9加強(qiáng)房屋裝修與改造的管理
房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同時(shí),盲目選用不合適的裝飾材料,還會(huì)破壞人們的工作生活環(huán)境,危及人體健康。我們?cè)诜课莸墓芾砉ぷ髦?重視對(duì)二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗(yàn)收工作,確保房屋使用安全。
物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行××市政府物業(yè)主管部門(mén)的裝修管理的相關(guān)文件,參照建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,按程序?qū)Ψ课菅b修實(shí)施有效管理和控制。
篇3：X國(guó)際商城房屋公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)措施
z國(guó)際商城房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)措施
房屋及共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，是物業(yè)管理工作的重點(diǎn)之一，我們制定了一系列房屋本體及共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則，并且就房屋二次裝修作出了規(guī)范，最大程度發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，努力為z國(guó)際商城營(yíng)造一個(gè)安全、健康、舒適的生活空間。
1、z國(guó)際商城房屋及公用設(shè)施的管理方式
要做好z國(guó)際商城的房屋本體及共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不僅需要與業(yè)主協(xié)調(diào)維修、維護(hù)經(jīng)費(fèi)的問(wèn)題，還需要導(dǎo)入科學(xué)的管理方法，建立完善的保障體系。我們采取了以下三大管理方式
1.1預(yù)防性保養(yǎng)方式
重視z國(guó)際商城的房屋本體及共用設(shè)施的日常檢查和維修養(yǎng)護(hù)，采用計(jì)劃保養(yǎng)和日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)方式，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際情況和老化周期，制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃，通過(guò)檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題。保障房屋公共設(shè)施設(shè)備的完好，延長(zhǎng)其使用壽命。
1.2重點(diǎn)服務(wù)方式
根據(jù)建筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng)，進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。
1.3技術(shù)先行方式
我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開(kāi)發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常維修和保養(yǎng)，確保物業(yè)保養(yǎng)和管理的專業(yè)化，保障維修保養(yǎng)的質(zhì)量。
2建筑物管理的重點(diǎn)
建筑管理的重點(diǎn)，主要關(guān)注保持建筑物的安全性和功能性，加強(qiáng)建筑物的變形監(jiān)測(cè)，加強(qiáng)地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)，堅(jiān)決杜絕不合理的荷載產(chǎn)生，防止地基浸水，保證基礎(chǔ)頂面勒腳的完好無(wú)損，以免使地基受力處于異常狀態(tài)，而導(dǎo)致建筑物不均勻沉降；加強(qiáng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)；加強(qiáng)砌體結(jié)構(gòu)的維修養(yǎng)護(hù)；加強(qiáng)房屋屋面、外墻、門(mén)窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)工作；對(duì)建筑物的管理和維護(hù)做好應(yīng)急措施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，針對(duì)不同的裝飾材料采取不同的維護(hù)管理手段。編制詳細(xì)的房屋及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃.嚴(yán)格控制房屋及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作,確保房屋及共用設(shè)施性能良好、安全運(yùn)行，確保房屋及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施過(guò)程中使用的材料具有環(huán)保功能。
2.1管理重點(diǎn)之一：房屋地基、屋面、外墻、門(mén)窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)
A、采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，定期對(duì)房屋和公用設(shè)施屋面、外墻以及門(mén)窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對(duì)性的檢查養(yǎng)護(hù)。
B、針對(duì)一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門(mén)措施，進(jìn)行防護(hù)，如在暴風(fēng)來(lái)臨前做好門(mén)窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。
C、加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴(yán)把裝修管理關(guān)，加強(qiáng)安全檢查，杜絕違章裝修。
D、加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作，做好防損管理工作，及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。
2.2重點(diǎn)管理之三：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)
A、定期對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定，并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果，制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。
B、加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。
C、做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作，掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，包括材料配比方案等。
2.3重點(diǎn)管理之四：裝飾材料的養(yǎng)護(hù)
A、加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作，按照工作進(jìn)度及投入的資金情況，與業(yè)主協(xié)調(diào)外墻的重新粉刷問(wèn)題。
B、嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān)，工程材料的采購(gòu)嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。
C、及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時(shí)做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。
3房屋本體和共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
對(duì)房屋本體及公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理，我們堅(jiān)持以預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急性的修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，編制科學(xué)性和操作性強(qiáng)的修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。
根據(jù)建設(shè)部第80號(hào)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》有關(guān)規(guī)定，在正常作用情況，房屋工程的保修期限為：
A、地基基礎(chǔ)和體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
B、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、外墻面的防滲漏年限為5年；
C、房屋裝飾工程為2年。
4二次裝修管理
高層樓宇消防安全是重中之重，使用多年后會(huì)有部分業(yè)主進(jìn)行二次裝修，許多裝修材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火災(zāi)、盜竊等治安事件，因此對(duì)商城二次裝修的管理是頭等大事。
我司根據(jù)以往管理高層住宅、寫(xiě)字樓的經(jīng)驗(yàn)，制訂了一套完善的裝修管理方案，確保商城裝修期間的消防和治安安全。
4.1此階段的工作重點(diǎn)和管理措施
4.1.1加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo)
接管后，管理處將指派客戶服務(wù)中心人員負(fù)責(zé)宣傳解釋商城有關(guān)二次裝修管理規(guī)定，并采取主動(dòng)聯(lián)系，與業(yè)主配合做好裝修管理工作。規(guī)范施工單
位的裝修行為，引導(dǎo)施工單位自覺(jué)遵守商城的各項(xiàng)裝修管理制度。4.1.2確定聯(lián)絡(luò)開(kāi)展培訓(xùn)
施工單位入駐前，管理處將指定專人負(fù)責(zé)與施工隊(duì)聯(lián)絡(luò)確定雙方緊急聯(lián)絡(luò)人員、方式等，同時(shí)為全體進(jìn)場(chǎng)施工人員安排1-2小時(shí)的專門(mén)培訓(xùn)包括介紹商城基本設(shè)施設(shè)備情況、管理要求、應(yīng)急措施等，使全體施工人員都能按規(guī)范施工，同時(shí)在發(fā)生意外時(shí)能夠迅速與管理處取得聯(lián)系，啟用商城安防設(shè)備和力量，將危害降至最低。
4.1.3嚴(yán)格審批加強(qiáng)巡查
在裝修審批過(guò)程中，管理處要嚴(yán)格按作業(yè)規(guī)范開(kāi)展工作，采取仔細(xì)審查，嚴(yán)格驗(yàn)證、管理和技術(shù)人員雙層把關(guān)的方式，保證裝修內(nèi)容和裝修隊(duì)伍合乎規(guī)定，裝修申請(qǐng)符合手續(xù)；同時(shí)加大裝修監(jiān)管力度，24小時(shí)巡查監(jiān)控，認(rèn)真記錄施工情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
4.1.4依法管理以理服人
參照建設(shè)部頒布的《住宅室內(nèi)裝修管理辦法》、深圳市相關(guān)管理規(guī)定及與裝修單位簽定的相關(guān)協(xié)議，對(duì)二次裝修過(guò)程的違章行為進(jìn)行制止和勸阻。闡明危害，宣傳政策、法規(guī)規(guī)定，為施工單位出謀劃策，力爭(zhēng)既符合規(guī)范要求，又不影響工程進(jìn)度，讓用戶單位心服口服，主動(dòng)配合。
4.1.5謹(jǐn)慎驗(yàn)收不留隱患
裝修驗(yàn)收過(guò)程中，由管理處各專業(yè)技術(shù)人員、消防管理人員組成驗(yàn)收小組聯(lián)合驗(yàn)收，從結(jié)構(gòu)、供電、給排水消防、安全等方面，按標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，查找隱患。對(duì)存在隱患的部位，限期整改，并跟蹤檢查，消滅隱患，保障安全。
4.1.6裝修日常巡查工作標(biāo)準(zhǔn)
裝修日常巡查工作標(biāo)準(zhǔn)表
巡查項(xiàng)目工作標(biāo)準(zhǔn)巡查人員
資格、制度開(kāi)工許可證、相關(guān)管理規(guī)定、聯(lián)系電話等是否按規(guī)定在現(xiàn)場(chǎng)懸掛、存放機(jī)電運(yùn)行維修組
消防消防是否按規(guī)定數(shù)量、位置擺放滅火器材機(jī)電運(yùn)行維修組
材料進(jìn)場(chǎng)情況材料是否按規(guī)定時(shí)間、路線和計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)，有無(wú)損壞公共設(shè)施設(shè)備機(jī)電運(yùn)行維修組
設(shè)備工具使用設(shè)備、工具是否與進(jìn)場(chǎng)設(shè)備驗(yàn)收清單相符，有無(wú)使用不規(guī)范的電器、工具等機(jī)電運(yùn)行維修組
材料堆放標(biāo)識(shí)材料堆放是否整齊,有無(wú)標(biāo)識(shí)機(jī)電運(yùn)行維修組
危險(xiǎn)物品保管油漆、天那水、瀝青、酒精、氧氣瓶等易燃、易爆物品是否按規(guī)定放置在遠(yuǎn)離火源的安全位置，標(biāo)識(shí)是否醒目、完整。機(jī)電運(yùn)行維修組
動(dòng)火作業(yè)有無(wú)辦妥動(dòng)火作業(yè)報(bào)批手續(xù)機(jī)電運(yùn)行維修組
配電、供水有無(wú)私自拉電線，私接水管、煤氣等現(xiàn)象，配電盤(pán)等接插件是否規(guī)范、絕緣、接地情況良好，負(fù)荷與部分容量滿足要求機(jī)電運(yùn)行維修組
作業(yè)情況有無(wú)鑿、打房屋梁、柱、天花、地板現(xiàn)象；有無(wú)不按操作規(guī)范使用切割、電焊、電鋸等；作業(yè)人員有否采取相應(yīng)的安全防護(hù)措施機(jī)電運(yùn)行部人員
消防報(bào)警系統(tǒng)消防報(bào)警（煙感器、溫感是否減少、管道線路等是否移位、遮擋及損壞）機(jī)電運(yùn)行部人員
房屋結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)（梁、柱、板、墻等）有無(wú)受到損壞機(jī)電運(yùn)行部人員
4.2二次裝修流程
4.3裝修管理工作要求
裝修期管理工作要求表
工作內(nèi)容工作時(shí)間/作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
裝修審核1天內(nèi)辦完符合規(guī)定，無(wú)危及安全和影響外觀，無(wú)改變用途等。
巡視1次/天嚴(yán)格按照巡查工作標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照檢查，做好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。
跟蹤、監(jiān)督1次/天問(wèn)題部位無(wú)重復(fù)違章現(xiàn)象
走訪1次/周及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主、客戶意見(jiàn)，滿足其合理要求，滿意率100%。
回訪12小時(shí)內(nèi)/100%記錄完成情況調(diào)查滿意率100%。
工作日記每日下午5點(diǎn)-5點(diǎn)半記錄全面、真實(shí)準(zhǔn)確。
收費(fèi)12小時(shí)隨來(lái)隨辦收費(fèi)率100%。
運(yùn)作督導(dǎo)方式分片包干，現(xiàn)場(chǎng)人員巡查，經(jīng)理助理不定期抽查