關(guān)于小區(qū)電梯采購(gòu)與維保合同的意見(jiàn)
一、有關(guān)采購(gòu)合同：
1、合同主體問(wèn)題：
當(dāng)物管公司與開(kāi)發(fā)商脫鉤，如何解決物管公司行使本合同甲方（重慶中建科置業(yè)有限公司）的職權(quán)？
2、質(zhì)保期與維保期：
質(zhì)保期的責(zé)任及服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)納入質(zhì)保金管理范圍，而維保期內(nèi)的服務(wù)質(zhì)量由電梯維保費(fèi)的獎(jiǎng)懲調(diào)控。
兩者都存在服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，但有很大區(qū)別：前者涉及產(chǎn)品質(zhì)量，后者屬有償服務(wù)。故《維保協(xié)議》不應(yīng)將兩者合二為一，前者應(yīng)說(shuō)明：哪些是質(zhì)量問(wèn)題及其責(zé)任和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰標(biāo)準(zhǔn)，屬違約責(zé)任；而在采購(gòu)合同的"違約責(zé)任"中，沒(méi)有對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量（制造與安裝質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量）的約定。
3、電梯的質(zhì)保期過(guò)后，須經(jīng)勞動(dòng)局檢測(cè)合格后，才能進(jìn)入有償維護(hù)保養(yǎng)期。
4、建議參考"有償維保合同"中的核心標(biāo)準(zhǔn)：①符合國(guó)家的規(guī)范；②故障率；③服務(wù)的質(zhì)量與水平等對(duì)乙方（電梯公司）在質(zhì)保期內(nèi)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。
5、訂購(gòu)合同中對(duì)乙方所提供的電梯技術(shù)資料要作嚴(yán)格要求；采購(gòu)合同中必須約定："供貨方必須提供用戶認(rèn)為必需的技術(shù)資料"。
6、采購(gòu)合同所應(yīng)加入的其它要求參見(jiàn)《關(guān)于E花園**電梯設(shè)備的物管要求》中的"對(duì)我方員工的培訓(xùn)要求"、"資料支持"和"安裝完成后的維保要求"。
二、電梯維保問(wèn)題
（-）三菱公司提供的維保合同不能接受，須重簽．主要問(wèn)題：
1、無(wú)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或標(biāo)準(zhǔn)太低；
2、費(fèi)用偏高；
3、責(zé)任不夠明確。
（二）我方意見(jiàn)：
1、由于我方專業(yè)人員較少，恐不能完全監(jiān)控其安裝和調(diào)試及擔(dān)負(fù)后期自行維保，故建議采用全包方式，且以較長(zhǎng)年限為佳（5-10年均可）。目的：①使其承擔(dān)較長(zhǎng)時(shí)間的責(zé)任，在產(chǎn)品制造和安裝上把住關(guān)；②在維保費(fèi)上對(duì)方有一定收益，我方可提出較高的服務(wù)質(zhì)量要求，并讓其在產(chǎn)品售價(jià)上作出讓步。
2、保養(yǎng)合同應(yīng)以服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)"故障率"為核心，對(duì)服務(wù)頻度、及時(shí)性、有效性進(jìn)行考評(píng)，采取經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰措施；
3、全包必須包括電腦板的更換費(fèi)用及向勞動(dòng)部門的年檢取證費(fèi)用；
4、我方工程人員進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)與監(jiān)控，人不必多，但對(duì)方未提供培訓(xùn)大綱。
具體細(xì)則：
一、維保方式及服務(wù)內(nèi)容：
（一）全包、符合社會(huì)化、專業(yè)化分工的發(fā)展方向。
二、費(fèi)用及責(zé)任
根據(jù)綜合詢價(jià)，F(xiàn)12----F16電梯每臺(tái)維保價(jià)格（全保）約在700元/月，除維修、保養(yǎng)服務(wù)之外，還包括主板等材料更換。同時(shí)承擔(dān)除不可抗力因素所致的電梯故障等產(chǎn)生的一切損失及變化。
合同價(jià)格：由于電梯隨運(yùn)行年限加長(zhǎng)，其維保費(fèi)用將逐漸加大，建議在免費(fèi)維保2年期滿后，3-4年訂一個(gè)價(jià)：700元左右/月；5-7年訂一個(gè)價(jià)（漲10%），800元左右；8-10年一個(gè)價(jià)（再長(zhǎng)10%）900元左右/月。
三、需要在硬指標(biāo)上控制其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：
（一）故障率：要求單臺(tái)電梯故障率小于0.2次/月.臺(tái)（即一臺(tái)電梯5月才能出一次故障）；所有電梯整體故障率小于0.16次/月·臺(tái)，相當(dāng)于32臺(tái)電梯一個(gè)月總共故障次數(shù)不超過(guò)5次（每月結(jié)），對(duì)方的維護(hù)保養(yǎng)頻率，一般要求每月2~3次；
（二）超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)：①單臺(tái)超標(biāo)：5個(gè)月中故障每超一次，扣罰200元，如再次超標(biāo)，加大處罰；②總體故障：若當(dāng)月超過(guò)0.16次/月·臺(tái)（以投入運(yùn)轉(zhuǎn)的電梯臺(tái)數(shù)定）的標(biāo)準(zhǔn)則，每超過(guò)一次，扣罰當(dāng)月所有維保費(fèi)的5%；
（三）電梯公司應(yīng)達(dá)到物業(yè)公司根據(jù)客戶合理需求及公司管理所提出的合理要求：
1.及時(shí)性，設(shè)工作站駐場(chǎng)，24小時(shí)值守。發(fā)生故障，值守人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)參加處理。
2.一般故障兩小時(shí)內(nèi)處理好，保證有效性。若有延誤，每延誤一次要扣罰。特殊情況可經(jīng)物管公司許可在12小時(shí)之內(nèi)解決，超過(guò)12小時(shí)，扣一個(gè)月維保費(fèi)的20%；超過(guò)24小時(shí)的，扣一個(gè)月維保費(fèi)的40%。
（四）單臺(tái)電梯每五個(gè)月內(nèi)無(wú)一次故障，每臺(tái)獎(jiǎng)勵(lì)100元。
四、全包的風(fēng)險(xiǎn)
我方技術(shù)人員相對(duì)較少，對(duì)維保公司依賴性較大，所發(fā)生的費(fèi)用負(fù)擔(dān)較高。對(duì)物業(yè)管理公司設(shè)備管理的核心技術(shù)專業(yè)化有所不利。
E花園物業(yè)管理公司
篇2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司電梯采購(gòu)安裝招標(biāo)公告
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司電梯采購(gòu)及安裝招標(biāo)公告
發(fā)布時(shí)間：20**-6-17
所 在 地：遼寧省鐵嶺市昌圖縣
行業(yè)：機(jī)電安裝
截至日期：20**-8-17
1、摘要：
（1）投標(biāo)人投標(biāo)產(chǎn)品必須是招標(biāo)人推薦品牌“三菱電梯”、“ 西子奧的斯電梯OTIS”、“日立Hitachi”、“通力KONE電梯”、“迅達(dá)電梯”、“東芝Toshiba”、“富士電梯”、“廣日電梯”、“富士達(dá)電梯”、“蒂森電梯十個(gè)品牌的電梯制造廠商，或者是以上十個(gè)品牌電梯制造廠商針對(duì)本項(xiàng)目授權(quán)的唯一代理商（簡(jiǎn)稱“代理商”），投標(biāo)人如選用其它品牌，其性能檔次必須相當(dāng)于或優(yōu)于推薦品牌。
（2）投標(biāo)申請(qǐng)人必須具有國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局頒發(fā)的特種設(shè)備制造許可證（電梯）、電梯安裝A級(jí)（或一級(jí)）資質(zhì)證書、維修保養(yǎng)B級(jí)（或二級(jí)）及以上資質(zhì)證書；如由滿足資質(zhì)要求的代理商負(fù)責(zé)安裝，必須在單項(xiàng)授權(quán)書中對(duì)電梯安裝及其維修保養(yǎng)作出明確委托。
（3）投標(biāo)人（不含代理商）須通過(guò)ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證。
招標(biāo)內(nèi)容：
遼寧**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新建昌圖縣“書香門第小區(qū)”1-8#樓工程已經(jīng)昌圖縣發(fā)展和改革委員會(huì)批準(zhǔn)建設(shè)，工程所需資金來(lái)源已經(jīng)落實(shí)。現(xiàn)決定對(duì)該項(xiàng)目的的電梯采購(gòu)及安裝項(xiàng)目進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，現(xiàn)邀請(qǐng)合格的潛在投標(biāo)人參加本工程電梯采購(gòu)項(xiàng)目的投標(biāo)報(bào)名。
2、工程概況
（1）項(xiàng)目名稱：昌圖縣書香門第小區(qū)1-8#樓電梯采購(gòu)及安裝項(xiàng)目
（2）項(xiàng)目地點(diǎn)：昌圖縣文萃路南，高速公路下路口轉(zhuǎn)盤東，昌圖縣第一高中西100米
（3）項(xiàng)目規(guī)模：本工程共25臺(tái)電梯，約400萬(wàn)元左右
（4）工期要求：總工期120個(gè)日歷天，其中：交貨期自簽訂合同之日起90日之內(nèi)，安裝期自交貨后30日之內(nèi)
3、本招標(biāo)工程具體招標(biāo)內(nèi)容如下：
昌圖縣書香門第小區(qū)1-8#樓工程用25臺(tái)電梯設(shè)備的制造、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收、培訓(xùn)、質(zhì)保期服務(wù)、與貨物有關(guān)的運(yùn)輸和保險(xiǎn)及其他伴隨服務(wù)。
4、申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)具備的主要資格條件：
（1）投標(biāo)人投標(biāo)產(chǎn)品必須是招標(biāo)人推薦品牌“三菱電梯”、“ 西子奧的斯電梯OTIS”、“日立Hitachi”、“通力KONE電梯”、“迅達(dá)電梯”、“東芝Toshiba”、“富士電梯”、“廣日電梯”、“富士達(dá)電梯”、“蒂森電梯”十個(gè)品牌的電梯制造廠商，或者是以上十個(gè)品牌電梯制造廠商針對(duì)本項(xiàng)目授權(quán)的唯一代理商（簡(jiǎn)稱“代理商”），投標(biāo)人如選用其它品牌，其性能檔次必須相當(dāng)于或優(yōu)于推薦品牌。
（2）投標(biāo)申請(qǐng)人必須具有國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局頒發(fā)的特種設(shè)備制造許可證（電梯）、電梯安裝A級(jí)（或一級(jí)）資質(zhì)證書、維修保養(yǎng)B級(jí)（或二級(jí)）及以上資質(zhì)證書；如由滿足資質(zhì)要求的代理商負(fù)責(zé)安裝，必須在單項(xiàng)授權(quán)書中對(duì)電梯安裝及其維修保養(yǎng)作出明確委托。
（3）投標(biāo)人（不含代理商）須通過(guò)ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證。
（4）同一品牌的電梯不得出現(xiàn)二家單位報(bào)名。
（5）第一次、第二次、第三次公告報(bào)名合格且品牌符合本次公告要求的單位本次公告不要求重新報(bào)名。
5、本項(xiàng)目資格審查方式采用“資格預(yù)審全數(shù)法入圍”，評(píng)標(biāo)定標(biāo)方法采用“綜合評(píng)估法”。
6、公告發(fā)布后，凡具備以上主要資格條件，并自愿參加本工程投標(biāo)報(bào)名的投標(biāo)申請(qǐng)人請(qǐng)于20**年6月18日8：30時(shí)至20**年8月17日18：00時(shí)前（節(jié)假日除外），將下列資料按規(guī)定裝入“投標(biāo)報(bào)名資料袋”中，并在封袋上注明昌圖縣書香門第小區(qū)1-8#樓項(xiàng)目電梯設(shè)備采購(gòu)字樣，送至遼寧**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，地址在昌圖縣家和美商場(chǎng)四樓。逾期送達(dá)投標(biāo)報(bào)名資料不予接收，投標(biāo)人提供的資料中缺下列資料任意一項(xiàng)者或無(wú)法提供原件備查的將被視為資格審查不合格。
制造廠商投標(biāo)時(shí)需提供的證書和資料：（1）投標(biāo)申請(qǐng)人報(bào)名授權(quán)委托書原件；（2）ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書原件及復(fù)印件；（3）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本原件及復(fù)印件；（4）電梯安裝A級(jí)（或一級(jí)）資質(zhì)證書、維修保養(yǎng)B級(jí)（或二級(jí)）及以上資質(zhì)證書原件及復(fù)印件；（5）國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局頒發(fā)的特種設(shè)備制造許可證（電梯）原件及復(fù)印件。
經(jīng)銷代理商投標(biāo)時(shí)需提供的證書和資料：（1）制造商為本次項(xiàng)目投標(biāo)的授權(quán)委托書原件；（2）投標(biāo)申請(qǐng)人報(bào)名授權(quán)委托書原件；（3）投標(biāo)設(shè)備的制造商ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書原件或復(fù)印件加蓋制造商公章；（4）制造商營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件加蓋制造商公章和代理商營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）原件；（5）國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局頒發(fā)的特種設(shè)備制造許可證（電梯）原件或復(fù)印件加蓋制造商公章；（6）如電梯設(shè)備由制造商安裝，須提供制造商電梯安裝A級(jí)（或一級(jí)）資質(zhì)證書、維修保養(yǎng)B級(jí)（或二級(jí)）及以上資質(zhì)證書復(fù)印件加蓋制造商公章；如電梯由代理商安裝的，須提供代理商電梯安裝A級(jí)（或一級(jí)）資質(zhì)證書、維修保養(yǎng)B級(jí)（或二級(jí)）及以上資質(zhì)證書原件。
上述要求提供的資料均需提供一式三份裝訂成冊(cè)的復(fù)印件，同時(shí)提供相應(yīng)的原件備查（原件附清單）。
7、報(bào)名單位所提供的資料必須真實(shí)、齊全，如未按要求按時(shí)提供真實(shí)、齊全的有關(guān)投標(biāo)資料，將導(dǎo)致投標(biāo)不合格。
8、投標(biāo)單位須在20**年8月17日下午17：00前（節(jié)假日除外）以傳真（0410-570**9）或其它有效形式與招標(biāo)人確認(rèn)參與資格預(yù)審。
附：《供應(yīng)商參與資格審查確認(rèn)函》、《投標(biāo)申請(qǐng)人報(bào)名授權(quán)委托書》格式
招 標(biāo)人：遼寧**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
聯(lián) 系
人：**聯(lián)系電話：133**611
傳真：0**9
二〇一一年六月十七日
附件一：
供應(yīng)商參與資格審查確認(rèn)函
：
本單位將參與項(xiàng)目的資格審查，已在相關(guān)網(wǎng)站查看招標(biāo)公告（資格預(yù)審）資料并認(rèn)可招標(biāo)公告資料準(zhǔn)確無(wú)誤，特發(fā)此函確認(rèn)。
單 位 名稱：
法 定 代表人：
聯(lián) 系 電話：
法人委托代表：
聯(lián) 系 電話：
（單位公章）
年月日
附件二
投標(biāo)申請(qǐng)人報(bào)名授權(quán)委托書
有限公司：
根據(jù)項(xiàng)目的電梯采購(gòu)招標(biāo)公告的要求，我單位擬參加該招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)報(bào)名，現(xiàn)授權(quán)同志（該同志在我單位擔(dān)任，身份證號(hào)碼為：）辦理投標(biāo)報(bào)名以及資格預(yù)審、領(lǐng)取招標(biāo)文件等有關(guān)投標(biāo)事宜。
申請(qǐng)內(nèi)容：電梯采購(gòu)項(xiàng)目的投標(biāo)。
我單位完全理解在貴單位招標(biāo)整個(gè)過(guò)程中都將對(duì)投標(biāo)人的資格進(jìn)行審查。我單位所提供的報(bào)名資料真實(shí)、無(wú)弄虛作假現(xiàn)象，若有投訴反映有弄虛作假現(xiàn)象或經(jīng)貴單位審核有弄虛作假現(xiàn)象，一經(jīng)查實(shí)，貴單位有權(quán)立即取消我單位的投標(biāo)資格。
聯(lián)系電話：
申請(qǐng)單位（公章）
法定代表人（簽章）
年 月 日