EE工商局職工小區(qū)房屋共有設備設施管理方案
(一)制訂設備安全運行管理方案
1、所有機電操作，維修人員必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立"安全第一"的思想，即要保證設備的安全運行，又要保證工作人員安全。
2、新上崗、轉(zhuǎn)崗的機電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓、考核，熟悉所轄樓宇的設備情況后，才能上崗工作。
3、設備房應該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。
4、工作人員進入設備房內(nèi)嚴禁吸煙。
5、非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進入變、配電房。
6、對于設備正常運行參數(shù)定時檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時處理。
7、電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發(fā)生。
8、熟悉掌握觸電急救方法及步驟。
(二)公共照明系統(tǒng)管理方案
1、制訂年度、月份保養(yǎng)計劃;2、經(jīng)常檢查小區(qū)內(nèi)所有公共照明系統(tǒng)的情況。3、以"時效制"工作的要求對受損的情況進行更換和維修;4、每月進行一次全面大檢查，保證小區(qū)照明正常運轉(zhuǎn);5、對小區(qū)路燈進行間隔式開啟，注意節(jié)約能源;6、冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開熄時間;7、制訂安全使用規(guī)范和應急維修計劃。
(三)弱電及自動化系統(tǒng)管理方案
1、組織專項維修工熟悉小區(qū)弱電系統(tǒng)的分布;2、熟悉維修電路原理功能圖;3、制訂實施安全操作規(guī)范;4、用"觀察法"和"靜態(tài)測量法"檢查故障的起因;5、做好年度、月份保養(yǎng)計劃，依此進行檢查、維修;6、對小區(qū)弱電自動化系統(tǒng)的應急有計劃、有方案;7、加強非直接責任弱電設施(如電話、有線電視等)管理部門的聯(lián)系，確保正常運轉(zhuǎn)。
(四)給排水系統(tǒng)管理方案
1、維修部主管組織研究、制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并報批;2、維修部主管負責向有關(guān)用戶通知停水的情況;5、維修工每年兩次清洗給排水設備設施;6、應急維修應在維修前發(fā)出緊急通知;7、常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。
(五)共用配套設施管理方案
1、建立共用設施檔案并予以公布;2、制訂維修保養(yǎng)計劃;3、對 小區(qū)內(nèi)所有共用設施進行編號，并設有標識;4、按"誰受益、誰付費"的原則進行維修保養(yǎng);5、制訂共用設施維修制度;6、協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系，便于維修的實施;7、應急維修應在維修前發(fā)出緊急通知;8、常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。
篇2：物業(yè)知識教材：供電設備設施維修管理
物業(yè)知訓教材：供電設備設施維修管理
供電設備設施的維修有兩方面的含義，一方面是搞好供電設備的維護，使設備設施在最佳運行狀態(tài)下工作;另一方面是當供電設備設施出現(xiàn)故障時，及時修復盡快恢復供電，減少停電給生活和工作帶來的不便。
供電設備設施維修管理，由工程部供電設備管理員結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的供電設備設施情況，制定出物業(yè)公司的《機電設備管理工作條例》、設備設施維修計劃，組織人員施工和施工后的驗收等，通過一系列管理活動，爭取以最少的消耗獲得最大的維修效果，最大限度的滿足用戶要求。
一、供電設備設施的養(yǎng)護管理
供電設備的養(yǎng)護目的是，消除事故隱患，防止供電設備設施出現(xiàn)較大故障，以減少不必要的經(jīng)濟損失。供電設備設施的養(yǎng)護由值班電工負責實施。按照《機電設備管理工作條例》中的規(guī)定，定時對設備設施進行養(yǎng)護。
1.低壓配電柜的養(yǎng)護
低壓配電柜的養(yǎng)護，每半年一次。養(yǎng)護的順序是:先做好養(yǎng)護前的準備，然后分段進行配電柜的保養(yǎng)。
(1)養(yǎng)護前的準備
低壓配電柜養(yǎng)護前一天，應通知用戶擬停電的起止時間。將養(yǎng)護所需使用工具和安全工具準備好，辦理好工作票手續(xù)。由電工組的組長負責指揮，要求全體人員思想一致，分工合作，高效率完成養(yǎng)護工作。
(2)配電柜的分段養(yǎng)護
當配電柜較多時，一般采用雙列方式排列。兩列之間由柜頂?shù)哪妇€隔離開關(guān)相連。為縮減停電范圍，對配電柜進行分段養(yǎng)護。先停掉一段母線上的全部負荷，打開母線隔離開關(guān)。檢查確認無電后，掛上接地線和標示牌即可開始養(yǎng)護。
①檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡，緊固連接螺栓確保連接緊密。母線接頭處有臟物時應清除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應更換。
②檢查配電柜中各種開關(guān)，取下滅弧罩，看觸頭是否有損壞。緊固進出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土，試驗操動機構(gòu)的分合閘情況。
?、蹤z查電流互感器和各種儀表的接線，并逐個接好。
?、軝z查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。
在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，視其情況進行處理。該段母線上的配電柜檢查完畢后，用同樣的辦法檢查另一段。全部養(yǎng)護工作完成后恢復供電，并填寫《配電柜保養(yǎng)記錄》。
2.變壓器的養(yǎng)護
變壓器的養(yǎng)護每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班電工進行外部清潔保養(yǎng)。在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應修復后再接好。檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。測定變壓器的絕緣電阻，當發(fā)現(xiàn)絕緣電阻低于上次的30%~50%時，應安排修理。
二、供電設備設施的維修的管理
供電設備和設施的修理是指對供電設備中出現(xiàn)的故障進行的修復。較大的維修項目如變壓器的內(nèi)部故障和試驗、高壓斷路器的調(diào)整和試驗等，一般采用外委維修的方式。供電設備管理員，根據(jù)維修保養(yǎng)計劃，委托供電公司對轄區(qū)內(nèi)的變壓器和高壓斷路器進行檢修和試驗。此項工作的程序是：供電設備管理員填寫《外委維修申請表》，經(jīng)物業(yè)管理公司同意后與供電公司簽署維修協(xié)議。
維修時由配電室值班電工負責監(jiān)督，并將結(jié)果記錄在《變壓器維修記錄》和《配電設施維修記錄》內(nèi)。大修后的試驗結(jié)果由供電公司填寫試驗報告，交供電設備管理員并進行財務結(jié)算。若在供電設備運行中，由于雷擊或其他原因出現(xiàn)嚴重的故障時，首先由值班電工填寫《事故報告》經(jīng)過主管部門審批后再按上述程序處理。
較小的維修項目如路燈照明線路、樓宇內(nèi)的配電箱及電力計量箱等公共設施故障時，用戶直接找配電室的值班電工修理解決即可。若照明燈、電度表是戶內(nèi)個人的物品，用戶找配電室的值班電工修理并辦理交費手續(xù)。值班電工修理后填寫維修登記表，并由用戶簽字。值班電工應及時向財務部門結(jié)賬、報賬。
篇3：物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之房屋及設備設施管理(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之房屋及設備設施管理(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之第七章房屋及設備設施管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1．以下不屬于按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料分類的是()。
A、磚木結(jié)構(gòu)
B、混合結(jié)構(gòu)
C、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
D、墻承重結(jié)構(gòu)
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對房屋種類的理解。房屋按建筑結(jié)構(gòu)和類型可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。選項D“墻承重結(jié)構(gòu)”是按房屋承受力方式進行分類的，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內(nèi)容。
2．以下不屬于房屋及設施設備評價參考的主要指標是()。
A、房屋完好率
B、危房率
c、維修率
D、設施設備完好率
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設施設備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設施設備完好率。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第109頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內(nèi)容。
3．以下不屬于房屋組成部分的是()。
A、非承重墻
B、門窗
C、電氣
D、樹木
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結(jié)構(gòu)部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設施設備部分(如電氣)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內(nèi)容。
4．房屋的結(jié)構(gòu)部分不包括哪一項()。
A、基礎(chǔ)
B、承重構(gòu)件
C、屋面
D、暖通
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項D“暖通”屬于設施設備部分。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁
“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內(nèi)容。
5．不屬于房屋及設施設備預防性維修方式的是()。
A、計劃性預防維修
B、緊急搶修
C、狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修
D、改善性的預防維修
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對維修養(yǎng)護方式和類別的掌握程度。預防性維修包括計劃性預防維修、狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修、改善性的預防維修3種方式。選項B“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1 12～1 13頁“房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的制訂”的內(nèi)容。
6．不屬于訂立外包管理合同應注意的事項的是()。
A、建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度
B、保證簽約主體與實施主體一致
C、明確在出現(xiàn)情況時的責任方
D、明確服務的技術(shù)指標
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項A“建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度”是外包管理合同實施應注意消防設施維修保養(yǎng)人員的職責，以下說法不正確的是()。
A、維修保養(yǎng)人員應由有消防設施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員擔任
B、維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后，在7個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告
c、對維修保養(yǎng)的消防設施運行情況，每月不少于2次到現(xiàn)場做一般性檢查
D、實行24小時值班制度，對消防設施出現(xiàn)的故障及時修復，保證其正常運行
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)人員工作職責的掌握程度。選項B“維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后，在7個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告”應為“維修保養(yǎng)人員進人現(xiàn)場后，在5個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第119頁“維修保養(yǎng)人員職責”的內(nèi)容。
8．以下各項不屬于排水系統(tǒng)的是()。
A、污水系統(tǒng)
B、雨水系統(tǒng)
C、中水系統(tǒng)
D、工業(yè)廢水系統(tǒng)
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對給排水系統(tǒng)的掌握程度。排水系統(tǒng)分為污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)和工業(yè)廢水系統(tǒng)。選項C“中水系統(tǒng)”屬于給水系統(tǒng)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第127頁“給排水系統(tǒng)”的內(nèi)容。
9．給排水系統(tǒng)管理的注意事項中，不正確的是()。
A、應保證消防用水的基本儲備
B、雨水、污水合流排放
c、餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池
D、北方地區(qū)應注意冬季管道防凍
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對給排水系統(tǒng)注意事項的掌握程度。選項B“雨水、污水合流排放”應為“要堅持雨水和污水分流排放”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第128頁“給排水系統(tǒng)中的注意事項”的內(nèi)容。
10．以下說法中不正確的是()。
A、完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋
B、危險房是指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承重能力的房屋
C、嚴重損壞房是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，需進行大修或翻修、改建的房屋
D、設施設備完好率是指完好設施設備數(shù)量占全部設施設備數(shù)量的百分比
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對完好房、危險房、設施設備完好率等概念的掌握程度。選項A“完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋”是對“基本完好房”
的解釋。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第109～1 10頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內(nèi)容。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1．房屋及設施設備的維修保養(yǎng)包括，對房屋和設施設備進行的()。
A、維護
B、清潔及潤滑
c、故障維修
D、狀況普查
E、定期檢查
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)內(nèi)容的掌握程度。房屋及設施設備的維修保養(yǎng)包括：對房屋和設施設備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑；損耗或故障時的維修；必要情況下的專業(yè)測試；無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設計方面的改善等，不包括“狀況普查”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第111頁。
2．按房屋層次和高度可分為()。
A、平層建筑
B、低層建筑
C、多層建筑
D、高層建筑
E、超高層建筑
【答案】B c D
【解析】本題考查的是考生對房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁。
3．房屋的基本組成部分，結(jié)構(gòu)部分包括()。
A、基礎(chǔ)
B、承重構(gòu)件
C、屋面
D、暖通
E、樓地面
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等，選項D“暖通”屬于設施設備部分。故本題選A、B、c、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁。
4．房屋的基本組成部分，設施設備部分包括()。
A、水衛(wèi)
B、電氣
C、消防系統(tǒng)
D、門窗
E、非承重墻
【答案】A B c
【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設施設備部分包括水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷、電梯)等項目，選項D“門窗”屬于裝修部分，選項E“非
承重墻”屬于結(jié)構(gòu)部分。故本題選A、B、c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁。
5．房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的實施中，應注意控制的因素有()。
A、質(zhì)量的控制
B、進度的控制
C、成本的控制
D、人員的控制
E、緊急事件的控制
【答案】A B c
【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃實施的掌握程度。房屋的維修養(yǎng)護計劃實施應注意控制三個因素：質(zhì)量的控制、進度的控制、成本的控制。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第116-117頁。
6．設施設備的狀態(tài)管理包括的內(nèi)容有()。
A、設備的檢查
B、設備的狀態(tài)監(jiān)測
C、定期預防性試驗
D、設備故障診斷技術(shù)
E節(jié)能管理
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對設施設備狀態(tài)管理的掌握程度。設施設備的狀態(tài)管理包括四個方面：設備的檢查、設備的狀態(tài)監(jiān)測、定期預防性試驗、設備故障診斷技術(shù)。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第122頁。
7．訂立外包管理合同應注意的事項有()。
A、在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致
B、合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時的責任方，以免在出現(xiàn)問題時產(chǎn)生糾紛
C、應在合同中明確服務的技術(shù)指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗
D、委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務過程，也便于掌握設施設備狀況
E、建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項E“建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施”是外包管理合同“實施”應注意的問題。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第125～126頁。
8．關(guān)于消防設施設備維修保養(yǎng)人員的職責，以下說法正確的是()。
A、維修保養(yǎng)人員應由有消防設施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員擔任
B、維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后，在7個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告
c、對維修保養(yǎng)的消防設施運行情況，每月不少于一次到現(xiàn)場做一般性檢查
D、實行24小時值班制度，對消防設施出現(xiàn)的故障及時修復，保證其正常運行
E、按照計劃對建筑消防設施進行定期檢查、維修和保養(yǎng)
【答案】A D E
【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)人員職責的掌握程度。選項B“維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后，在7個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告”應為“在5個工作日內(nèi)”；選項c“對維修保養(yǎng)的消防設施運行情況，每月不少于一次到現(xiàn)場做一般性檢查”應為“每月不少于兩次”。故本題選A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第119-120頁。
9．關(guān)于供配電系統(tǒng)的種類說法正確的是()。
A、按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電
B、按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電
c、按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電
D、按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時供電
E、按供電類型方式分為交流電和直流電
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對供配電系統(tǒng)的掌握程度。選項E“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說法是錯誤的。故本題選ABCD，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第126頁。
10．屬于共用設施設備運行管理主要內(nèi)容的是()。
A、制訂合理的運行計劃
B、外包的選擇
C、節(jié)能管理
D、配備合格的運行管理人員
E、建立健全必要的規(guī)章制度
【答案】A c D E
【解析】本題考查的是考生對共用設施設備的運行管理和外包控制的掌握程度。共用設施設備的運行管理包括：制訂合理的運行計劃、配備合格的運行管理人員、提供良好的工作環(huán)境、建立健全必要的規(guī)章制度、設施設備的狀態(tài)管理和節(jié)能管理，選項B“外包的選擇”屬于房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制中的內(nèi)容。故本題選A、c、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第121～124頁。
1 1．屬于采用管理手段節(jié)能降耗的節(jié)能管理方式有()。
A、加強宣傳和培訓，樹立節(jié)能意識
B、建立能源消耗的計劃和考核制度
c、對設備或工藝進行改造
D、盡量安排設備能夠連續(xù)、滿載開動使用
E、合理設定運行參數(shù)(如空調(diào)溫控點)
【答案】A B D E
【解析】本題考查的是考生對節(jié)能管理的掌握程度。選項c“對設備或工藝進行改造”屬于“采用技術(shù)改造節(jié)能”的內(nèi)容而不是“采用管理手段節(jié)能降耗”中的內(nèi)容。故本題選A、B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第123～124頁。
三、案例題
1．某業(yè)主4年前在某小區(qū)購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。
該業(yè)主認為，自己并未人住所購商品房，水管破裂不是自己人不造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應對漏水負全責。
物業(yè)公司認為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應由業(yè)主承擔。
請問樓上業(yè)主長期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應該由誰來承擔?在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進入本案樓上業(yè)主家進行必需的維修，因此給樓上業(yè)主造成的損失應該由誰承擔?
【答案】(1)首先，根據(jù)建設部下發(fā)的《商品房實行住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對管道滲漏保修期不低于1年。該案例中，業(yè)主購房已滿4年，則開發(fā)商不承擔責任。
本案中的水表接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，雖然不是業(yè)主人為造成的，但由于房屋所有~,II,_JEN有，從物業(yè)公司提供服務的公共性質(zhì)考慮，物業(yè)公司既沒有權(quán)力私自打開房間進行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應由該業(yè)主個人承擔。
但根據(jù)實際情況，也并不排除物業(yè)公司承擔責任的可能性：若在本案例中，物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴大，則物業(yè)公司存在過錯，可能也會就擴大的損失承擔責任。
(2)物業(yè)公司在無法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴大的情形下，(屬于緊急避險)可以先行進入樓上業(yè)主家進行檢查維修，如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失，賠償責任應由收益人承擔(此案的收益人是樓下業(yè)主)。
緊急避險是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認為物業(yè)公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可，進入樓上業(yè)主家中進行檢查并排除故障。但應符合下列條件：①樓下業(yè)主損失不斷擴大。②業(yè)主無法及時趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。③進入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時維修遭受的損失比物業(yè)公司進入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。
此外，為了避免在緊急情況下，物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無法果斷采取行動避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，我們建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在
《物業(yè)管理服務合同》中，對在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險行為情形，如：緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進行明確約定。
2．王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當她爬上石桌時，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事
后，王先生找到某物業(yè)公司，認為其應就管理不善承擔責任。而物業(yè)公司則認為這完全是王先生監(jiān)護不當造成的，與物業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。因此，王先生將物業(yè)公司告上法庭。
石桌桌面重達90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。
庭審中，物業(yè)公司認為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的，是她自己的過錯造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護責任。因此，物業(yè)公司不承擔任何賠償責任。請問王先生的女兒受傷，物業(yè)公司是否要承擔賠償責任?王先生是否也應該承擔部分責任?
【答案】
(1)王先生的女兒受傷，物業(yè)公司要承擔賠償責任。
根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》和建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和管理。故，物業(yè)公司對石桌、石凳有管理義務應承擔對管理不善造成的損失承擔賠償責任。但是，不是全部賠償責任，而是部分責任。
(2)由于王先生作為女兒的監(jiān)護人，沒有盡到監(jiān)護責任，也負有一定責任。
3．甲小區(qū)某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規(guī)范要求設置防護網(wǎng)，被鳥鉆進管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水IZl已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲人502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請問物業(yè)公司對502室王某的損失負有什么樣的責任?602室的裝修人華某是否對502室王某室內(nèi)的損失負有責任?
【答案】(1)根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》和建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治
安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進華某的陽臺和王某承租的房屋內(nèi)，造成王某財產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應承擔主要責任。
(2)華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了王某的財產(chǎn)損害。為此，華某對王某的財產(chǎn)損害也應承擔一定的責任。
4．張老太太住在某花園小區(qū)的7層。一天晚上，張老太太到天臺去收晾曬在外的衣物，當從天臺下樓時，樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑，只好摸索著下樓。結(jié)果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認為：自己之所以被嚴重摔傷，完全是因為樓道燈不亮造成的。該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應承擔自己全部的醫(yī)藥費并應賠償自己的精神損失。請問該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是否對此負有責任?該物業(yè)公司是否應對張老太太進行賠償?
【答案】(1)該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對張老太太的摔傷負有責任。
物業(yè)管理是根據(jù)合同進行管理和服務的。依據(jù)我國《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)負有保證小區(qū)樓道、道路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務，本案中的物業(yè)公司沒有及時對小區(qū)的樓道燈進行更換，未盡到相應的管理和維護義務，最終導致張老太太身體嚴重受傷，身心受到傷害，物業(yè)公司對此負有責任。
(2)同時，依據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”故，物業(yè)公司應對張老太太賠償醫(yī)療費和精神損失費。
5．你是工程部管理人員，負責房屋及設施設備的管理工作，請說明房屋及設施設備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些?
【答案】房屋及設施設備管理的主要內(nèi)容及方法有：房屋及設施設備的使用管理、維修保養(yǎng)、安全管理、技術(shù)檔案資料管理、采購和零備件管理、工量具和維修用設備的管理、外包管理、技術(shù)支持。
6．你是工程部管理人員，負責房屋及設施設備的維修工作，請說明房屋及設施設備維修工作在組織實施時應注意哪些問題?
【答案】應注意以下問題：
(1)質(zhì)量的控制：對維修養(yǎng)護質(zhì)量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質(zhì)量的驗收檢查，確保維修養(yǎng)護工作能夠達到計劃的質(zhì)量標準。
(2)進度的控制：物業(yè)的房屋和設施設備的使用率較高，停機維護一般都會給物業(yè)的使用造成不便。對維修養(yǎng)護工作進度進行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護工作對物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。
(3)成本的控制：通過對維修送氣成本的構(gòu)成要素進行有效控制，提高維修養(yǎng)護工作的經(jīng)濟性。