物業轄區住戶家庭安裝、維修標準作業規程

　　一、目的

　　規范住戶家庭安裝/維修程序，確保高效率、高質量地完成住戶家庭的安裝/維修工作。

　　二、適用范圍

　　適用于物業管理處轄區內住戶家庭的安裝/維修工作。

　　三、職責

　　1、機電維修部主管負責檢查住戶家庭安裝/維修工作的實施情況，負責住戶家庭安裝/維修工作的組織實施。

　　2、機電維修部水電維修員具體負責住戶家庭的安裝/維修工作。

　　四、程序要點

　　1、水電維修員進住戶家進行安裝/維修時的基本要求

　　（１）水電維修員進行住戶家庭安裝/維修時，要嚴格遵守《物業管理處員工服務管理標準作業規程》。

　　（２）水電維修員進行住戶家庭安裝/維修時，要做到如下兩點：

　　a、自覺維護公司及住戶的權益，不做損害公司名譽的事；

　　b、不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地匯報給機電維修組長，請求支援解決。

　　（３）水電維修員進行住戶家庭維修時應征詢住戶意見，盡量恢復維修前的原貌原樣，如有改動應征得住戶的同意方可進行。如果不能滿足住戶的要求，則應向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。

　　（４）水電維修員進行住戶家庭安裝/維修前，首先應設計好方案或者進行仔細檢測、判斷出故障部位（元器件）。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引韋住戶投訴。

　　（５）水電維修員接到住戶家庭安裝/維修通知單后，應在15分鐘內準備好安裝/維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等），按與住戶約定的時間提前5分鐘趕到（特殊情況除外）。

　　（６）水電維修員來到住戶家門前，應先按門鈴（3次左右），如無門鈴時可用手輕輕敲門。見到住戶時要先問好，簡潔說明事由征得住戶同意后方可進入室內進行安裝/維修。

　　（７）水電維修員進行安裝/維修時，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布或廢報紙等）。盡量例噪音降到最低限度，嚴禁在室內高聲喧嘩、嘻笑取鬧。

　　（８）進入住戶家庭，應將住戶準備好的鞋換好后方可進入住戶家庭。

　　2、家庭維修

　　（１）日光燈維修：

　　a、檢查測量日光管兩端電壓是否正常，如不正常則應檢修開關；

　　b、檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃管是否已發黑，如是則更換一個啟輝器；

　　c、檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應更換同規格的光管；

　　d、檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應整修日光管理管座，整修后達不到要求的應更換；

　　e、檢查鎮流器是否燒斷、燒焦或存在短路現象，如是則應更換一個同規格的鎮流器；

　　f、維修工作完成后應開燈試驗，日光管閃爍應不超過3次就能點亮，否則應重新檢修，直至故障排除。

　　（２）開關維修：

　　a、計算用電負荷，如已超載則要求住戶相應減少負荷，否則應申請增容；

　　b、拉下總電源開關，用萬用表檢查有無短路故障，如有則應先對懷疑點進行檢查，多面手再逐一檢查，直至故障排除；

　　c、拉下總電源開關，用500V搖表檢查線路絕緣情況，如果搖表指針“抬不起頭”，則表明線路漏電，此時就逐條線路檢查，直至故障排除；

　　d、故障全部排除后，換上一個同規格的開關；

　　e、試驗開頭應開閉正常。

　　（３）電表維修：

　　a、計算住戶是否超載用電，如是則要求住戶增容；

　　b、對電表加負載試驗，如有下列任意一種情況則應更換一個經供電局校驗后合格的電表；電表不轉、電表轉得異常快或慢、電表里面冒煙、電表接線柱燒穿；

　　c、電表安裝應方正牢固、無傾斜、無松坳，注意進、出線的正確接法；

　　d、安裝完畢后進行通電實驗，電表應轉動靈活，無異常噪音；

　　e、會同服務中心管理員做好新舊電表底數的記錄。

　　（４）水咀、閘閥維修：

　　a、關掉水咀、閘閥前的閥門，排空管內的水，拆下水咀或閘閥：

　　b、擰開水咀或閘閥，如密封膠墊損壞則應更換一個同規格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴重則應更換一個同規格的水咀或閘閥；

　　c、在水咀或水管螺絲牙段纏繞水膠布（順時針方向），裝上水咀或閘閥；

　　d、開水試驗，螺牙連拉處應不滲水，開關水咀或閘閥應靈活，水咀或閘閥關水后應不漏水。

　　（５）水表維修：

　　a、關閉水表前的閘閥，排空管內的水，拆下水表；

　　b、拆開水表，檢查濾網是否被臟物堵住，如是則應清除臟物；清潔水表讀數盤，重新裝配好水表。如水表齒輪磨損嚴重應更換一個新水表；

　　c、裝回水表，應注意放好兩端密封膠圈，水表的水流方向應與供水方向一致。水表安裝應牢固無松動、水平無傾斜；

　　d、水表安裝完畢后進行通水試驗，接頭處應不滲水，水表應轉動靈活；

　　e、會同服務中心管理員做好新舊水表啟用底數的記錄。

　　（６）煤氣熱水器維修：

　　a、開機時不著火：

　　——檢查電池電壓是否足夠，如果不夠則應更換同規格的電池；

　　——如果開機能夠聽到“吱吱”的打火聲，則說明打火部分正常否則應更換電子打火電廠總成；

　　——檢查氣路部分：一種情況是檢查煤氣瓶內是否有煤氣或煤氣瓶子閥門是否擰開；第二種情況是檢查煤氣電磁閥是否卡住，如是則應拆開電磁閥檢修（擦除臟物、加潤滑油）。

　　b、開機時有“嘭”的爆炸聲：

　　——先關閉煤氣瓶閥門；

　　——用電風筒吹干高壓打火線；

　　——調整點火間隙：

　　——開機時如能聽到清脆的電磁閥動作聲響，則表明電磁閥工作正常，否則應拆開電磁閥修理（加潤滑油、擦除臟物）；

　　——打開煤氣瓶閥六。開機點火正常，反復試3-5次。

　　c、燃燒火焰為紅色應清除空氣進氣門臟物；

　　d、先導閥門控制的煤氣熱水器維修：

　　——開機時先導閥處未點火此時應修理先導閥；

　　——開機時先導閥處點火，但主電磁閥打不開，不能正常點火。此時應拆修主電磁閥（活動閥芯多次，清除污物）。

　　（７）煤氣灶維修：

　　a、開機不著火：

　　——開機時如點火電極無火花則說明壓電陶瓷損壞，此時應更換點火器總成；

　　——清除空氣進氣門臟物。

　　b、燃燒火焰為紅色：

　　——清潔爐頭管路及爐頭臟物；

　　——清除空氣進門臟物。

　　c、漏煤氣：

　　——如軟管拉頭處漏氣則應整改處理接頭處；

　　——如點火器總成漏煤氣則應拆換點火器總成。

　　（８）坐而水箱維修：

　　a、水箱浮球閥漏水：

　　——用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏，則應調整浮球閥桿陰位螺釘；

　　——用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應修整浮球閥封水位置；整修后如仍漏水則應更換水箱配件總成。

　　b、水箱出水膠塞位置；

　　——電熱棒生銹或老化導致漏電，此時應更換同規格的電熱棒；

　　——如膠塞已老化或變形則應更換膠塞。

　　（９）電熱水器維修：

　　a、開關跳制：

　　——電熱棒生銹或老化導致漏電，此時應更換同規格電熱棒；

　　——如是開關本身質量問題則應更換同規格的開關。

　　b、電熱水器不熱水。如經查是電熱棒燒斷，此時應更換一根同規格的電熱棒。

　　（１０）抽油煙機維修：

　　a、檢查電容是否變形、膨脹或爆裂，如是則應更換一個同規格的電容；

　　b、檢查電動機是否漏電，如是則應更換一個同型號規格的電動機；

　　c、檢查電動機軸是否阻滯難轉動，如是則應對波絲加潤滑油；

　　d、檢查電動機溫度保護器是否燒壞，如燒壞則直接短接溫度保護器。

　　（１１）空調器的維修：

　　a、詢問住戶關于空調器的故障情況；

　　b、檢查空調器有無異常聲響、有無異常氣味，如有則應查找出具體故障部位并進行相應的整改；

　　c、觀察電器元件、接線頭有無燒焦或松脫，如有則應進行相應整改；

　　d、觀察管路接頭處有無油污，如有則說明此部份泄漏，此時應將接頭處擰緊；

　　e、用手摸吸氣管，如果感覺吸氣管溫度跟環境溫度差不多，則說明空調器制冷劑不夠，此時應查找出制冷劑泄漏部位并排除，然后再充注制冷劑；

　　f、觀察毛細管出口和蒸發器入口部分如有結霜，而其他部位有少量凝露或干燥無露，則表明空調器制冷劑不夠，系統有泄漏，此時應查找出泄漏部位并排除；

　　g、用手摸干燥過濾器，正常時應比環境溫度稍高，如果手摸干燥過濾器有發涼的感覺，則說明干燥過濾器臟堵，此時應更換干燥過濾器；

　　h、用復合壓力表測量空調器高低壓力，如果低壓低于0.4MPa，則說明空調器有泄漏，此時應查找出故障部位并排除。空調器正常時的高低壓為（30。C）；低壓為0.49-0.54MPa，高壓為1.17-1.37MPa；

　　i、用鉗形表測量運轉電流，比較測量值與額定值是否有較大偏差，如有則應分析產生的原因，并排除故障；

　　j、全部工作完成后，啟動空調器試運轉，如仍有故障則應繼續查找原因直至故障排除。

　　3、給水管的安裝

　　（１）根據現場情況確定出最佳管路走向（綜合考慮如下因素：住戶要求、美觀效果、最省材料以及最省人力）。

　　（２）安裝水管前的準備工作：

　　a、根據《住戶家庭安裝/維修通知單》領取所需的主要材料（如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等）；

　　b、輔助材料（如水膠帶、白色的油漆或涂料、管碼、膠粒等）；

　　c、借用所需的公用工具（如三輪車、開牙機等）。

　　（３）給水管安裝要領：

　　a、整個給水管路安裝只允許有一個活接頭，并盡量留在接駁進水口處；

　　b、給水管應盡量緊貼陰角、陽角或墻壁；

　　c、給水管每米垂直偏差應＜2mm，橫向偏差應＜1mm（吊線尺量）；

　　d、冷、熱水管的安裝要求是：當冷熱水管上下平行安裝時，熱水管必須在冷水管上面；當冷熱水管垂直安裝時，熱水管應冷水管面向的左側；

　　e、給水管每兩米及拐彎處應加管碼固定；

　　f、刷白色的油漆或白色涂料（如住戶需要的話）；

　　g、試水時應整個管有一處滲漏水。

　　4、安裝/維修工作完成后，水電維修員應及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）邊止。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）。恢復各物品的原來狀態（位置）。

　　5、全部工作完成后，水電維修員要實驗安裝/維修后的效果給住戶看，實驗次數不少于3次；同時要給住戶講解應注意的事項，如果住戶有不滿意的地方（合理的要求），則應及時進行整改直至住戶滿意為止。

　　6、確認一切正常后，水電維修員應禮貌地請住戶在《住戶家庭安裝/維修通知單》上簽名確認。如果住戶對此次安裝/維修收費有異議，水電維修員應根據《機電維修部制作維修項目收費規定》向住戶作出詳盡的解釋，消除住戶不必要的疑慮。

　　7、水電維修員離開住戶時，應禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解。

　　8、水電維修員回到機電維修部后要及時在《住戶家庭安裝/維修通知單》上做好維修記錄，記錄內容包括：維修內容、所用主要材料、施工工時等，然后簽上水電維修人員姓名以備日后查詢。

　　9、機電維修部做好《住戶家庭安裝/維修通知單》登記工作。

　　10、公共場及收樓遺留的水電安裝/維修項目可按上述程序要點實施，完工后由水電維修員做好《維修整改工作音》與《公共設備設施維修（制作）通知單》的記錄。

　　五、記錄

　　1、《住戶家庭安裝/維修通知

單登記表》

　　2、《公共設備設施維修（制作）通知單登記表》

　　3、《維修整改工作單登記表》

　　六、相關支持文件

　　《物業管理處員工服務管理標準作業規程》

篇2：物業大廈業主用戶空調安裝維修溫馨提示

　　物業大廈業主用戶空調安裝與維修溫馨提示

　　近期有很多公司安裝和維修空調,通過物業服務中心的觀察,發現有很多空調安裝與維修人員不是很重視個人安全問題,主要表現形式有很多種,有的空調安裝人員自認為自己每天都在高空作業,習慣了,不會有什么問題,還有的人認為這點事還要系一個安全帶,不是很方便,從而小看了安全帶的作用。

　　另外,通過我們的觀察,這樣違規操作的人員主要是20歲左右的年青人,有種初生牛犢不怕虎的感覺.為了他人的安全,同時也為了不給您的工作帶來不必要的麻煩,物業服務中心提醒您注意以下事項:

　　1、在維修空調時，請注意聘請一些品牌空調的維修人員，這部分人員相對要專業和規范。

　　2、要做好安全監督工作，在沒有安全帶和安全繩的情況下，不要讓維修人員出窗戶。

篇3：物業小區空調安裝維修注意

　　物業小區的空調安裝與維修注意

　　近期有很多公司安裝和維修空調,通過物業服務中心的觀察,發現有很多空調安裝與維修人員不是很重視個人安全問題,主要表現形式有很多種,有的空調安裝人員自認為自己每天都在高空作業,習慣了,不會有什么問題,還有的人認為這點事還要系一個安全帶,不是很方便,從而小看了安全帶的作用.另外,通過我們的觀察,這樣違規操作的人員主要是20歲左右的年青人,有種初生牛犢不怕虎的感覺.為了他人的安全,同時也為了不給您的工作帶來不必要的麻煩,物業服務中心提醒您注意以下事項:

　　1、在維修空調時，請注意聘請一些品牌空調的維修人員，這部分人員相對要專業和規范。

　　2、要做好安全監督工作，在沒有安全帶和安全繩的情況下，不要讓維修人員出窗戶。