公共設(shè)施安裝、維修工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

　　一、目的

　　規(guī)范公共設(shè)施安裝/維修程序，確保高效率，高質(zhì)量地完成公共設(shè)施安裝/維修工作。

　　二、適用范圍

　　適用于物業(yè)管理處機(jī)電維修部的公共設(shè)施安裝/維修工作。

　　三、職責(zé)

　　1、機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)檢查公共設(shè)施安裝/維修工作的實(shí)施情況和負(fù)責(zé)公共設(shè)施安裝/維修工作的組織實(shí)施。

　　2、機(jī)電維修部公共設(shè)施維修員具體負(fù)責(zé)公共設(shè)施安裝/維修工作。

　　四、程序要點(diǎn)

　　1、公共設(shè)施維修員室外維修時(shí)，如涉及到交通或安全問題則就設(shè)置相應(yīng)標(biāo)示牌（如“前面施工、請繞道”、“危險(xiǎn)，請止步”等），必要時(shí)應(yīng)設(shè)置安全圍欄并派專人看守。

　　2、坐廁堵塞疏通

　　（１）首先用膠吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）試坐廁是否去水順暢，如順暢則表明已疏通好；如仍在去水慢則按3-（2）步驟進(jìn)行。

　　（２）如堵塞嚴(yán)重則應(yīng)拆開坐廁疏通：

　　a、先看整個(gè)坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷則應(yīng)向住戶說明情況并征得住戶的同意后方可動(dòng)手拆坐廁；

　　b、剔除坐廁周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥，抬開坐廁；

　　c、如果坐廁座埋在地面則應(yīng)用鋼鑿鑿掉坐廁座周圍的地磚；如果坐廁是用螺栓固定的則應(yīng)拆掉螺母，然后才抬開坐廁；

　　d、反沖坐廁并用鐵線勾出坐廁S形存水彎頭內(nèi)的臟物；

　　e、用鐵線勾出排污口彎頭內(nèi)的臟物或用疏通機(jī)疏通排污管；

　　f、用大水試排污管，如果流水順暢則重新裝回坐廁；如果仍堵塞，則按6條款處置。

　　3、廚房排水堵塞疏通

　　（１）用鐵線勾出存水彎內(nèi)的臟物。

　　（２）用疏通機(jī)疏通排水管。

　　（３）用大水試排水管，如果流水順暢則說明已疏通好；如果去水較慢則說明仍堵塞，此時(shí)應(yīng)按5條款處置。

　　4、廚房/衛(wèi)生間查漏

　　（１）確認(rèn)室內(nèi)給排水管的走向，并仔細(xì)查看具體滲漏部位。

　　（２）關(guān)閉室內(nèi)所有用水部位（包括坐廁水箱），查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，如不轉(zhuǎn)動(dòng)則說明給水管不漏水；如果水表轉(zhuǎn)說明給水管漏水。

　　（３）用鐵釬貼著給水管漏水可疑處仔細(xì)聽，如聽見了水流聲則說明此處漏水；如沒有聽到水流聲則應(yīng)另移一處，直至找到漏水處（一般情況下給水管漏水，住戶都會(huì)要求全部裝明管）。給水管安裝按《住戶家庭安裝/維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的9條款鼾。

　　（４）排除給水管漏水故障后如果仍漏水，則應(yīng)在挨近排水管排污橫管與立管接口的地方用切磚機(jī)切開一塊地磚，挖掉地磚下面的泥沙，讓沉箱里的水從排污立管流走。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水，直至查出漏水的衛(wèi)生器具。

　　（５）衛(wèi)生器具漏水一般情況下是接頭漏水。用切磚機(jī)切開漏水衛(wèi)生器具的接頭，如接頭漏水則應(yīng)重新安裝好接頭，如接頭不漏水則肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。

　　（６）更換排水排污橫管按5條款進(jìn)行。

　　5、排水排污橫管安裝

　　（１）用電錘打碎衛(wèi)生音或廚房的地磚水泥砂漿層。

　　（２）用塑料紡織袋裝運(yùn)走碎的地磚水泥砂漿。

　　（３）鏟盡排水排污管上的泥土。

　　（４）取出破爛的或嚴(yán)重堵塞的排水排污橫管。

　　（５）平整夯實(shí)裝排水排污橫管的基礎(chǔ)。

　　（６）排水排污管就位（此時(shí)應(yīng)注意排水排污橫管應(yīng)按5%的坡度坡向排水排污立管）。

　　（７）從排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管：

　　a、如是鑄鐵管接頭則應(yīng)先向接口內(nèi)加壓麻絲，然后再加壓半干的水泥，接口應(yīng)全部塞滿；

　　b、如是PVC膠管接頭則直接用PVC膠粘結(jié)，注意接口應(yīng)洋滿PVC膠水。

　　c、排水排污橫管全部裝好后，用水反復(fù)試（三次以上）排水排污橫管是否漏水。如漏水則應(yīng)重新安裝；如果不漏水則可以回填沙土。填土?xí)r應(yīng)邊填邊夯實(shí)，夯實(shí)時(shí)應(yīng)注意裝管部位的用力不能太大。

　　6、做砂漿面層

　　（１）整理、夯實(shí)基礎(chǔ)。

　　（２）首先將水泥、砂按1：1配好并干拌均勻，然后再加水拌到顏色一致。

　　（３）水泥砂漿攤鋪后應(yīng)立即拍實(shí)，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥終凝前做完壓光工作。

　　（４）如表面水分較多可撒適量的1：1平水泥砂，撒布要均勻，撒后再用水抹搓平壓光（不宜撒干水泥）。

　　（５）如做地面面層應(yīng)保證厚度為50mm左右，如做墻面面壇應(yīng)保證厚度為15mm左右。

　　7、貼地面磚

　　（１）在房間四周墻面彈好+500mm水平線下返，在房間四周彈磚面上平線做灰餅，灰餅上平線應(yīng)低于地面標(biāo)高一個(gè)地面磚加粘結(jié)層的厚度；

　　（２）基層處理：對于光滑的水泥地面要惡意毛或沖洗干凈后惻水泥漿。

　　（３）做灰餅、做標(biāo)筋：

　　a、從墻面+500mm水平線下返，在房間四周彈磚面上平線做灰餅，灰餅上平線應(yīng)低于地面標(biāo)高一個(gè)地面磚加粘結(jié)層的厚度；

　　b、根據(jù)灰餅在房間四周做標(biāo)筋房間較大時(shí)，應(yīng)每隔1-1.5m做標(biāo)筋一道。有地漏的房間，標(biāo)筋應(yīng)朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯集。標(biāo)筋厚度控制在20-30mm。

　　（４）抹找平面：根據(jù)標(biāo)筋高度用1：2或119.3水泥砂漿填至比標(biāo)筋稍高，然后拍實(shí)并刮平，例展青壯年砂漿面與標(biāo)筋找詢。用托線板橫豎檢查砂漿層平整度、標(biāo)高及泛水（坡度）要求，如不行則重新刮平。

　　（５）規(guī)方、彈線、拉線：

　　a、測量房間縱橫方向的尺寸，考慮磚縫為2mm。當(dāng)尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時(shí)，可用切磚機(jī)切磚貼于邊角處；當(dāng)尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時(shí)，可用調(diào)整磚縫的

方法來解決；

　　b、根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線，然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標(biāo)磚并拉線。

　　（６）鋪貼地磚：

　　a、從房間里面向門口方向鋪貼；

　　b、在找平面澆水泥漿并掃平，面積應(yīng)控制在邊鋪磚邊澆灰；

　　c、磚背面抹滿、抹勻1：2粘漿的磚準(zhǔn)確在貼在澆好水泥漿的找平面上，磚的上楞要跟拉線找平，隨時(shí)注意橫平豎直；

　　d、用木錘敲實(shí)、找平，貼得不實(shí)或低于水平控制線高度的要摳出補(bǔ)漿重貼。

　　（７）勾縫：

　　a、用白水泥漿勾縫或擦縫，勾縫應(yīng)密實(shí)，縫內(nèi)要平整光滑；

　　b、如縫隙很小1mm以下，可以直接撒干的白水泥，用掃帚將水泥掃入縫內(nèi)并灌滿，用水壺灑適量的水，并用木拍拍實(shí)縫隙；

　　c、水泥砂漿凝固后，用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡，清潔地磚在面。

　　（８）養(yǎng)護(hù)：地磚鋪完后應(yīng)在上面灑少許水，24小時(shí)內(nèi)不準(zhǔn)上人。

　　8、坐廁安裝

　　（１）將預(yù)留排污管口周圍清掃干凈，取下臨時(shí)管堵，清除排污管內(nèi)的臟物。

　　（２）在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。

　　（３）在坐便器的排水口與預(yù)留排污管口對下，承插口上抹上玻璃膠，放下坐便器，并調(diào)整好坐廁位置。

　　（４）將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光，白水泥漿不足的地方應(yīng)填滿。

　　（５）將水箱出水口與坐便器進(jìn)水口對正并放好膠墊，找平、找正水箱與坐例器安裝固定孔，插入〆8-10mm螺栓，套上膠墊和墊圈，擰至適當(dāng)緊度。

　　（６）連接好水箱進(jìn)水軟管。

　　9、立柱式洗面器安裝

　　（１）按照預(yù)留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。

　　（２）將立柱中心對準(zhǔn)墻壁上豎線立好放正，將洗面器放在立柱上，使洗面器中心也對準(zhǔn)墻上豎線。放平找正后，在墻上畫好固定洗面器的孔眼位置，同時(shí)將洗面器立柱在地面的位置做好印記，然后將洗面器和立柱移到別處。

　　（３）按墻上的印記用沖擊鉆鉆〆10mm的膨脹螺栓孔，向孔內(nèi)打入〆10mm膨脹螺栓交擰緊。

　　（４）將安放立柱的地面印記內(nèi)鋪好15-30mm厚白水泥漿，然后將立柱放在印記位置上。

　　（５）將洗面器安裝孔對墻面上膨脹螺栓并放在立柱上，再次將洗面器找平，立柱找玩具，在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈，然后用螺母擰緊（用力應(yīng)適度）。

　　（６）交將立柱與洗接觸處用玻璃膠勾縫并抹光；將洗面器與墻面接觸處用白水泥漿勾縫并抹光；將立柱與地面接觸處修整，虧損處加白水泥漿，抹光立柱與地面接觸處。

　　10、每年油漆一次明裝排水排污管。

　　11、及時(shí)維修好住宅天臺(tái)門。

　　12、每兩年疏通一次小區(qū)內(nèi)主排水排污管道。

　　13、公共設(shè)施維修員完成公共設(shè)施安裝/維修工作后應(yīng)及時(shí)打掃工作志地的清潔衛(wèi)生；用塑料紡織袋裝走所有磚渣、泥沙，用抹而擦拭干凈弄臟的部位。

　　14、搞完衛(wèi)生后，公共設(shè)施維修員應(yīng)把移動(dòng)了的物品歸加原們，拆除標(biāo)示牌、圍欄等。

　　15、如是進(jìn)住戶家進(jìn)行安裝/維修，全部工作完成后，維修員應(yīng)請住戶（如住戶在家的話）對安裝/維修工作進(jìn)行驗(yàn)收。維修員應(yīng)及時(shí)解答住戶提出的并向住戶講解應(yīng)注意的事項(xiàng)。對于能夠做試驗(yàn)的安裝/維修項(xiàng)目，試驗(yàn)次數(shù)應(yīng)不少于3次。如果住戶對安裝/維修有不滿意的地方（合理的），公共設(shè)施維修員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改，直至住戶滿意為止。確認(rèn)一切正常后請住戶在《住戶家庭安裝/維修（收費(fèi)）通知單》上簽名確認(rèn)。如住戶對此安裝/維修收費(fèi)有異議，維修員可根據(jù)《機(jī)電維修部制作維修項(xiàng)目收費(fèi)規(guī)定》向住戶進(jìn)行解釋，盡量打消住戶的誤解。

　　16、公共設(shè)施維修員回到機(jī)電維修部后，應(yīng)及時(shí)填寫好安裝/維修通知單，內(nèi)容包括：維修內(nèi)容、所用主要材料、開工時(shí)間、完工時(shí)間等，最的簽上公共設(shè)施維修員姓名以備查詢。

　　17、對于缺少材料或其他情況需要推遲的安裝/維修項(xiàng)目需填寫《機(jī)電維修部安裝/維修推遲單》。

　　18、機(jī)電維修部做好安裝/維修通知單登記工作。

　　五、記錄

　　六、相關(guān)支持文件

篇2：原有住宅公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金繳存協(xié)議書范本

　　原有住宅公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金繳存協(xié)議書范本

　　甲方：天津市房屋維修資金管理中心 (以下簡稱甲方)

　　乙方： (以下簡稱乙方)

　　根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》和市政府批轉(zhuǎn)的《關(guān)于歸集追繳原有住宅小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金工作意見》等有關(guān)規(guī)定，就原有住宅專項(xiàng)維修資金繳存有關(guān)事宜，訂立以下協(xié)議：

　　第一條 甲方負(fù)責(zé)對全市住宅專項(xiàng)維修資金的統(tǒng)一歸集和管理、使用、監(jiān)督等工作。

　　第二條 甲方負(fù)責(zé)制定原有住宅專項(xiàng)維修資金繳存、使用和管理等有關(guān)規(guī)定和辦事程序。

　　第三條 甲方負(fù)責(zé)在天津銀行開立原有住宅小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金繳款專用賬戶，以保證乙方順利按時(shí)繳存專項(xiàng)維修資金。

　　第四條 甲方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定保管好專項(xiàng)維修資金，做到專款專用，并從專項(xiàng)維修資金存入專戶之日起比照商品住宅繳存專項(xiàng)維修資金的利率計(jì)息。

　　第五條 甲方應(yīng)提供專項(xiàng)維修資金查詢服務(wù)，并按照有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)辦理專項(xiàng)維修資金的使用等業(yè)務(wù)。

　　第六條 甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)天津銀行在全市各區(qū)、縣設(shè)立專項(xiàng)維修資金繳存窗口并提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，方便開發(fā)建設(shè)單位繳存專項(xiàng)維修資金。

　　第七條 乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，及時(shí)全額繳存專項(xiàng)維修資金。

　　第八條 乙方對所提供原有住宅的住宅套數(shù)、建筑面積、建安工程費(fèi)和已發(fā)生維修費(fèi)用的業(yè)主確認(rèn)書等資料的真實(shí)、有效負(fù)有完全責(zé)任。

　　第九條 乙方繳存原有住宅專項(xiàng)維修資金后，如業(yè)主提出異議，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)解釋。如出現(xiàn)矛盾和糾紛，乙方依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　第十條 乙方應(yīng)當(dāng)妥善解決原有住宅的各種遺留問題。

　　第十一條 乙方 年開發(fā)建設(shè) 區(qū)(縣) 小區(qū)，因不能提供 ，現(xiàn)按

　　第十二條　乙方 年開發(fā)建設(shè) 區(qū)(縣) 道(路) 小區(qū)(號)，共 套住宅，建筑面積 平方米，應(yīng)提取專項(xiàng)維修資金 元，其中已使用并經(jīng)業(yè)主確認(rèn)的專項(xiàng)維修資金共 元，未經(jīng)業(yè)主確認(rèn)的專項(xiàng)維修資金共 元。應(yīng)于 年 月 日前，繳存無爭議部分專項(xiàng)維修資金 元。

　　第十三條 乙方對不能取得業(yè)主使用確認(rèn)證明的專項(xiàng)維修資金承擔(dān)補(bǔ)繳責(zé)任。

　　第十四條 乙方分 次繳存專項(xiàng)維修資金，具體方式如下：

　　(一)乙方于本協(xié)議簽訂之日起，已繳存專項(xiàng)維修資金總額的 %， 元。

　　(二)乙方在20**年 月 日前繳存專項(xiàng)維修資金總額的 %, 元。

　　(三)乙方在20**年 月 日前繳存專項(xiàng)維修資金總額的 %, 元。

　　(四)

　　第十五條　其他約定事項(xiàng)

　　第十六條 乙方未按協(xié)議規(guī)定時(shí)間和比例繳存專項(xiàng)維修資金的，甲方有權(quán)要求乙方及時(shí)繳存，并承擔(dān)未繳存金額每日萬分之 違約金。

　　第十七條　根據(jù)市地方稅務(wù)局的有關(guān)規(guī)定，乙方在繳納企業(yè)所得稅后，仍應(yīng)當(dāng)全額繳存專項(xiàng)維修資金。

　　第十八條; 在本協(xié)議執(zhí)行過程中，對本協(xié)議所作的任何更改或補(bǔ)充，應(yīng)訂立書面變更或補(bǔ)充協(xié)議，并成為本協(xié)議不可分割的一部分，與本協(xié)議具有同等效力。

　　第十九條 本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份。

　　甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：

　　年 月 日 年 月 日

篇3：廈門房屋養(yǎng)老金問題討論:公共設(shè)施維修金

　　一位打算購買二手房的先生到香江花園看房,對物業(yè)中介所推薦的樓層、內(nèi)部裝飾都比較滿意,特別是覺得售價(jià)挺誘人。但是,當(dāng)他乘坐已經(jīng)運(yùn)行十年顯得不很平穩(wěn)的電梯,聽說這棟樓盤的公共設(shè)施維修金正陷入物業(yè)糾紛之中時(shí),他猶豫了--他不愿意承擔(dān)日后更新公共設(shè)施所產(chǎn)生的不低的費(fèi)用。

　　值得慶幸的是,受公共設(shè)施維修金困擾的只是一些早期開發(fā)的物業(yè)。從1999年1月1日起,我市開始實(shí)施《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》,該條例第二十一條規(guī)定:“房屋公共維修金由業(yè)主繳納,按棟號或梯號專款專用,不得挪作他用,并應(yīng)按棟號或梯號設(shè)立維修金檔案。公共設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位一次性繳納設(shè)立。”

　　目前,我市住宅維修金共分三部分:一是房改后出售的公房,即將售房款的20%(高層為30%)提留作維修金;二是1999年1月1日以后銷售的商品房,將不包括地價(jià)在內(nèi)的建設(shè)總投資2%的資金提留作小區(qū)公共設(shè)施維修金(即公共設(shè)施專用基金);三是本梯位部分即每月隨物業(yè)管理費(fèi)一起繳交的房屋公共維修金。

　　“房屋養(yǎng)老金”怎么用?

　　每個(gè)月,除了物業(yè)管理費(fèi),業(yè)主都要支付每平方米幾角錢的房屋公共維修金,樓盤大的,日子久了,數(shù)目也頗為可觀。如何合理使用這筆錢,一直受到業(yè)主們的關(guān)注。

　　按照相關(guān)規(guī)定,房屋公共維修金歸全體業(yè)主所有,由物業(yè)管理企業(yè)代收代管,每半年公布一次明細(xì)支出項(xiàng)目,業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門都有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督。不過,大部分業(yè)主對公維金的開支仍然是云里霧里。沒有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),業(yè)主根本無從了解這筆錢的具體開銷,有的雖然公布了賬目,但只是粗線條的幾筆收支項(xiàng)目。成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū),一些委員要求審查物業(yè)公司公維金的詳細(xì)開支賬目,可被一些物業(yè)公司振振有詞地拒絕了:財(cái)務(wù)收支屬于商業(yè)秘密,恕不奉告。

　　好在越來越多的業(yè)主已經(jīng)覺醒,他們再也不會(huì)坐視不管了。天湖苑業(yè)主委員會(huì)通過多方努力,獲得了房屋公共維修金的審批權(quán)。業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人告訴記者,現(xiàn)在,物業(yè)即使要?jiǎng)佑靡环皱X的房屋維修金,都要事先經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)的同意。

　　不少業(yè)主不但關(guān)注每月交納的公維金,而且關(guān)心由開發(fā)商按照建設(shè)總投資2%繳納的公共設(shè)施專用基金是不是到位。大學(xué)城一位業(yè)主告訴記者,經(jīng)過查詢,他們發(fā)現(xiàn)大學(xué)城開發(fā)商只繳納了90萬元的公共設(shè)施專用基金,而按照3棟大樓的建筑成本計(jì)算,數(shù)額應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。他們擔(dān)心,公共設(shè)施專用基金不足額到位,容易留下房屋“養(yǎng)老”的隱患。

　　“房屋養(yǎng)老金”用在哪?

　　關(guān)于公共設(shè)施專用基金

　　專用基金用于住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位投資的公共設(shè)施的維修、更新改造;經(jīng)業(yè)主會(huì)議或業(yè)主代表會(huì)議決定,也可用于購買國債、企業(yè)債券以及政府許可的其他投資;也可按規(guī)定用于公共設(shè)施的投保。投資收益納入專用基金。

　　公共設(shè)施的維修、更新改造原則上使用專用基金的增值部分。特殊情況需要?jiǎng)佑帽窘?由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出申請,由業(yè)主會(huì)議或業(yè)主代表會(huì)議決定,并經(jīng)市建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)撥給。

　　中、小修工程或更新改造費(fèi)用在10萬元以下的維修預(yù)算應(yīng)提交有資格的工程咨詢中介機(jī)構(gòu)審核;屬公共設(shè)施大修工程或更新改造費(fèi)用在10萬元以上的,維修預(yù)算應(yīng)當(dāng)提交基金審核中心審核;50萬元以上的項(xiàng)目,應(yīng)通過招標(biāo)方式選擇維修單位。

　　公共設(shè)施需要搶修的,由物業(yè)管理企業(yè)先組織搶修,并在24小時(shí)內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。維修完成后,補(bǔ)辦專用基金核撥手續(xù)。

　　關(guān)于房屋公共維修金