物業(yè)工程部外包工程管理辦法

　　1 物業(yè)管理處工程招投標(biāo)程序

　　日常的保養(yǎng)/維修服務(wù)，可通過(guò)分包形式將該等工作分包與有關(guān)的承包商，以避免成立龐大的維修隊(duì)伍，節(jié)省不必要的維修開(kāi)支。物業(yè)公司可通過(guò)招標(biāo)程序選擇最合適及最符合經(jīng)濟(jì)效益的承包商提供維修/保養(yǎng)服務(wù)。

　　招 標(biāo) 邀 請(qǐng) 書(shū)

　　被邀請(qǐng)施工單位呈報(bào)：1]企業(yè)資質(zhì)復(fù)印件2]企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件3]企業(yè)已建和在建工程簡(jiǎn)介和施工照片、質(zhì)量評(píng)定資料

　　資 格 預(yù) 審

　　通過(guò)

　　施工單位領(lǐng)招標(biāo)文件之〈投標(biāo)須知〉察看施工現(xiàn)場(chǎng)

　　投標(biāo)

　　交投標(biāo)保證金。遞交投標(biāo)文件，包括：1]工程報(bào)價(jià)

　　2]施工組織措施3]優(yōu)惠條件4]法人委托書(shū)

　　評(píng) 標(biāo)、定 標(biāo)

　　通知中標(biāo)單位。

　　中標(biāo)單位交履約保證金。

　　雙方代表簽署合同文件

　　2 招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)

　　物業(yè)名稱：________________物業(yè)地址：________________

　　聯(lián)絡(luò)人仕：________電話號(hào)碼：_________

　　公司負(fù)責(zé)人姓名：__________

　　本公司乃上述物業(yè)之經(jīng)理人，誠(chéng)意邀請(qǐng)貴公司對(duì)上述工程進(jìn)行投標(biāo)，必須根據(jù)以下指示完成及交回此份標(biāo)書(shū)。

　　工程內(nèi)容：

　　3 投標(biāo)條款

　　3.1 投標(biāo)商須把這份標(biāo)書(shū)填妥后簽署，加蓋商號(hào)印章并加影印一份，然后密封，封面須注明工程標(biāo)題。

　　3.2 連同有關(guān)此項(xiàng)工程之圖則及附件，一并于年月日上午/下午時(shí)前交回。請(qǐng)將標(biāo)書(shū)交回置于物業(yè)管理處之標(biāo)書(shū)回收處。如標(biāo)書(shū)逾期交回或錯(cuò)投概不受理并作棄權(quán)論。

　　3.3 不得對(duì)此份標(biāo)書(shū)進(jìn)行任何更改。

　　3.4 投標(biāo)商如不預(yù)算投標(biāo)，必須于發(fā)標(biāo)日期之后三天內(nèi)通知本公司并退回標(biāo)書(shū)及圖則。

　　3.5 報(bào)價(jià)表內(nèi)價(jià)格及總金額均以人民幣為計(jì)算單位，總金額應(yīng)已包括各項(xiàng)應(yīng)繳之稅金與一切有關(guān)之手續(xù)費(fèi)。

　　3.6在送交投標(biāo)書(shū)后，如本公司覆核標(biāo)書(shū)內(nèi)各項(xiàng)金額與總金額有計(jì)算錯(cuò)誤時(shí)，本公司有權(quán)決定該標(biāo)書(shū)之最后標(biāo)價(jià)，而投標(biāo)商不能提出任何修改要求。

　　3.7 投標(biāo)商在送交標(biāo)書(shū)后，其標(biāo)書(shū)總金額將會(huì)在60天內(nèi)維持不變，投標(biāo)商不得以任何理由在該期間以書(shū)面通知增加其投標(biāo)金額。

　　3.8 投標(biāo)商必須自行檢查投標(biāo)文件之頁(yè)數(shù)及圖則，如有錯(cuò)漏，請(qǐng)即通知本公司補(bǔ)回，否則后果本公司概不負(fù)責(zé)。

　　3.9 投標(biāo)商有責(zé)任于投標(biāo)前自行到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行探察，覆核圖則尺寸及工程數(shù)量，評(píng)估及預(yù)計(jì)一切材料廢物出入，運(yùn)輸問(wèn)題及限制等，并將其計(jì)算在標(biāo)價(jià)內(nèi)，任何特殊的施工情況或限制，將被視作已被考慮及已包括在標(biāo)書(shū)總價(jià)內(nèi)。

　　3.10 如未有填報(bào)價(jià)錢之項(xiàng)目將被視作為已包括在總金額內(nèi)。

　　3.11 投標(biāo)商需自行斟酌其報(bào)價(jià)已概括"合同條款"、"通用規(guī)則"及工料漲價(jià)所牽涉之價(jià)格調(diào)整。

　　3.12 投標(biāo)者須于"工程內(nèi)容及指定規(guī)格"及"標(biāo)書(shū)表格"內(nèi)填報(bào)所有單價(jià)和總數(shù)并須遵照"投標(biāo)條款"、"合同條款"及"通用規(guī)則"內(nèi)之有關(guān)條款，否則該份標(biāo)書(shū)將不會(huì)被采納。

　　3.13 投標(biāo)商一般于截標(biāo)日起計(jì)天內(nèi)，將會(huì)接到投標(biāo)結(jié)果。

　　3.14 如果對(duì)上述標(biāo)書(shū)有任何問(wèn)題，請(qǐng)即致電先生，電話號(hào)碼_________查詢。

　　4標(biāo)書(shū)表格

　　本人/本公司經(jīng)檢視上述工程之施工場(chǎng)地、有關(guān)圖則、合約條款及所述規(guī)格后，現(xiàn)對(duì)以上工程報(bào)價(jià)人民幣：_________________

　　簽名：中文正楷：______________

　　公司職位： _______________________________

　　公司名稱：________________________________

　　公司名稱及印章： __________________________

　　公司注冊(cè)地址：___________________________

　　見(jiàn)證人簽名：&

nbsp;中文正楷：______________

　　見(jiàn)證人地址：_________________________________

　　營(yíng)業(yè)登記證號(hào)碼：日期：_____________

　　如投標(biāo)商屬合伙人性質(zhì)或非注冊(cè)公司之東主，所有公司合伙人之姓名及地址必須填報(bào)在以下部分內(nèi)：

　　合伙人姓名住宅地址

　　1．

　　2．

　　3．

　　4．

　　5．

　　6．

　　5 通用規(guī)則

　　5.1固定總額合約

　　此份合約須遵守"工程內(nèi)容及指定規(guī)格"、"合約條款"及"投標(biāo)條款"內(nèi)所訂之內(nèi)容以"總額計(jì)算"來(lái)完成各項(xiàng)工程。若由于物料漲價(jià)、工人轉(zhuǎn)職、匯率變動(dòng)及忽視施工場(chǎng)地環(huán)境因數(shù)等，而引致工程費(fèi)用上升，本公司將不會(huì)再作任何改動(dòng)或補(bǔ)償，除非此份標(biāo)書(shū)內(nèi)另有訂明，否則承包商一旦開(kāi)工后該份合約所訂之一切將不會(huì)有任何寬限處理。

　　5.2規(guī)格

　　承包商于開(kāi)工/訂料前先提交物料樣版/制配詳圖等以使本公司批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

　　5.3保險(xiǎn)

　　承包商，其工人或代理人于進(jìn)行此項(xiàng)合約上之工程時(shí)因疏忽遺漏或遺約事項(xiàng)而引致該物業(yè)之雇主/管理公司/業(yè)主等被要求作出賠償，費(fèi)用負(fù)擔(dān)，修理毀壞，責(zé)任承擔(dān)，補(bǔ)償損失或法律訴訟等，一切皆由承包商負(fù)責(zé)。

　　承包商必須在施工前購(gòu)買有效之:

　　1）其屬下雇員之勞工保險(xiǎn);

　　2）以單一意外事件計(jì)算并不受次數(shù)限制，最高賠償額￥3,500,000元及墊底費(fèi)不低于￥1,000,000元的第三者意外傷亡保險(xiǎn)。直至工程完畢。

　　5.4清潔/執(zhí)補(bǔ)

　　承包商必須每天清理及搬走施工現(xiàn)場(chǎng)垃圾雜物直至完工并得到業(yè)主/管理公司代表滿意接受為準(zhǔn)，否則業(yè)主/管理公司有權(quán)另聘清潔公司執(zhí)行，一切費(fèi)用將在工程合約內(nèi)扣除。承包商必須將受工程影響之場(chǎng)地及設(shè)施進(jìn)行執(zhí)補(bǔ)工作直至雇主滿意。

　　5.5安全措施

　　承包商須在施工前準(zhǔn)備一切預(yù)防措施以保障有關(guān)人身安全及物業(yè)不被損壞。

　　5.6與物業(yè)使用者之配合/噪音污染限制

　　承包商若需進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行工程時(shí)，事先必須與物業(yè)使用者聯(lián)絡(luò)及給予足夠時(shí)間通告以便共同配合，并且采取一切措施以防止任何環(huán)境污染。

　　6合同條款

　　6.1 承包商在簽約后，必須根據(jù)合約文件之條文依照?qǐng)D則去完成所做工程直至本公司負(fù)責(zé)人滿意為止，否則本公司有權(quán)雇用其他商號(hào)去完成未完之工作，一切有關(guān)費(fèi)用會(huì)由原來(lái)承包商所得之工程金額中扣除。

　　6.2施工日期：開(kāi)工日期，完工日期；施工期大約___天。逾期每天罰款人民幣元。

　　6.3 所有材料及工藝措施亦須同時(shí)符合國(guó)家及本市所有有關(guān)法規(guī)及工程規(guī)范，及本投標(biāo)書(shū)內(nèi)容條款。

　　6.4 如果工程進(jìn)行期間影響到物業(yè)內(nèi)其他用戶正常使用，包括施工時(shí)產(chǎn)生危險(xiǎn)及因施工引起之噪音，塵埃及影響物業(yè)空調(diào)系統(tǒng)等等，則承包商須負(fù)責(zé)把該部份工序在適當(dāng)時(shí)間內(nèi)進(jìn)行，并切實(shí)遵守管理處所訂之裝修守則及所作出之安排。當(dāng)進(jìn)行燒焊工序時(shí)，必須小心火患及放置手提減火器具。另須適當(dāng)保護(hù)大廈玻璃幕墻，若有損壞承包商須負(fù)責(zé)有關(guān)賠償。

　　6.5 若因工程需要及趕工，本公司有權(quán)要求承包商于施工期間內(nèi)之任何時(shí)間施工（包括通宵進(jìn)行），其一切所須之手續(xù)及費(fèi)用已包括在本報(bào)表內(nèi)。

　　6.6 各工作項(xiàng)目之單價(jià)必須填報(bào)，以作為日后如有加減數(shù)量時(shí)計(jì)算依據(jù)。

　　6.7 注：所有加改工程進(jìn)行前，必須征得本公司工程人員書(shū)面同意，方行作實(shí)。

　　6.8 工程完成后，承包商需自備各類儀器在本公司工程師/監(jiān)察監(jiān)督下，負(fù)責(zé)測(cè)試有關(guān)電氣和機(jī)械裝置，并填報(bào)測(cè)試紀(jì)錄交本公司存案，如發(fā)現(xiàn)承包商有不符合本公司規(guī)格之各項(xiàng)電器和機(jī)械用料及施工，本公司有權(quán)要求承包商依照規(guī)格改妥，否則，承包商會(huì)被扣減不少于人民幣_(tái)_____元。

　　6.9 承包商于完工日前，必須將所有本公司認(rèn)為仍未完成的欠佳及損毀修補(bǔ)妥當(dāng)，及后于發(fā)出"完工證明書(shū)"12個(gè)月內(nèi)，承包商須負(fù)責(zé)全面性保養(yǎng)各項(xiàng)有關(guān)工程，若有任何裝置因偷工或材料欠佳而損毀，均須由承判商負(fù)責(zé)免費(fèi)修補(bǔ)妥當(dāng)。

　　6.10 工程完成后14天內(nèi)，承包商必須繪畫(huà)一份詳盡之竣工修正圖包括天花燈位，插座位，管線和機(jī)械設(shè)備排列圖交予本公司存檔。

　　6.11 工程保險(xiǎn)：總承包商須負(fù)責(zé)為工程施工期內(nèi)，購(gòu)買工程各項(xiàng)保險(xiǎn)，其中包括全意外保險(xiǎn)，勞工保險(xiǎn)及第三者保險(xiǎn)等。

　　7質(zhì)量記錄

　　《工程部外包工程驗(yàn)收單》ED-TB-0309-101

篇2：物管企業(yè)如何進(jìn)行外包保安管理

　　物管企業(yè)如何進(jìn)行外包保安管理

　　外包保安是指非物管企業(yè)自聘的保安人員，而是物管企業(yè)和保安服務(wù)公司通過(guò)簽訂供需合同，由保安服務(wù)公司選派在物管企業(yè)負(fù)責(zé)安全防范的保安員。據(jù)了解，目前．深圳市注冊(cè)的合法保安服務(wù)公司便有10多家，其中福田保安服務(wù)公司便有7000多名從業(yè)的保安人員，而這些保安當(dāng)中，有近50%在物業(yè)管理企業(yè)中從事安全防范工作。可想而知，深圳市內(nèi)有許多物管企業(yè)是從保安服務(wù)公司中選派保安員在各種物業(yè)中為業(yè)主提供服務(wù)的。

　　從物管企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，為業(yè)主提供更專業(yè)化的服務(wù)勢(shì)在必行。特別是一些中小物管企業(yè)，因?yàn)槭艿匠杀荆Y源等方面的制約，導(dǎo)致公司負(fù)擔(dān)加重。發(fā)展受阻，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。而選擇外包保安會(huì)促進(jìn)管理效率、提升專業(yè)化程度、降低經(jīng)營(yíng)成本。這無(wú)疑也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的一種策略。其實(shí)．很多物管企業(yè)在電梯維護(hù)，清潔、綠化、消殺，消防等項(xiàng)目很早就使用外包單位為業(yè)主服務(wù)，只是在決定是否聘請(qǐng)外包保安時(shí)，有許多顧慮和管理上的難題，從而不敢輕意地選擇外包保安為業(yè)主提供服務(wù)，加之有些物管企業(yè)選擇了外包保安后，因?yàn)楦鞣N各樣管理上的問(wèn)題，造成服務(wù)質(zhì)量不升反降，甚至與保安服務(wù)公司不歡而散。而保安又是物管企業(yè)的一個(gè)重要窗口，這使物管企業(yè)左右為難。

　　其實(shí)，如果物管企業(yè)能夠真正理清與外包保安之間的各種管理問(wèn)題，困難便會(huì)迎刃而解，達(dá)到雙贏的局面。筆者在實(shí)踐中摸索出來(lái)一些經(jīng)驗(yàn)．在此總結(jié)出來(lái)，希望能夠?qū)ξ锕芷髽I(yè)能夠有所借鑒。不當(dāng)之處，敬請(qǐng)指正。

　　第一，前期籌備階段

　　1、選擇保安公司時(shí)要慎重

　　深圳目前的保安服務(wù)公司基本上是公安系統(tǒng)的附屬企業(yè)，其合法性是沒(méi)有問(wèn)題的。但是，”娘生九子，子子不同”，保安服務(wù)公司的服務(wù)質(zhì)量，信譽(yù)和配合度方面還是有區(qū)別的。因此，在選擇合作供方時(shí)，應(yīng)采取招標(biāo)的方式，物管企業(yè)可以邀請(qǐng)至少3家以上的保安服務(wù)公司前來(lái)投標(biāo)。這樣，通過(guò)評(píng)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)考察、價(jià)格比較等多方面的對(duì)比，擇優(yōu)選擇一家合作供方。通過(guò)招標(biāo)選擇出來(lái)的供方一般都會(huì)珍惜合作單位．而且．擇優(yōu)選出來(lái)的保安服務(wù)公司，其在保安培訓(xùn)，社會(huì)信譽(yù)等方面占的優(yōu)勢(shì)也比較大，這為以后挑選優(yōu)秀的保安員，控制好保安源頭方面有著重要的作用。

　　2、合同一定要簽訂到位

　　俗話說(shuō)，“親兄弟，明算賬”。為了避免以后的隱患．在訂立合作合同時(shí)，一定要將雙方的責(zé)、權(quán)、利明確清楚，特別是關(guān)于雙方責(zé)任劃分的條款一定要寫清楚。否則．真的出了點(diǎn)什么事情，到時(shí)候，就會(huì)給物管企業(yè)帶來(lái)不必要的損失。同時(shí)，也會(huì)因此與保安服務(wù)公司不歡而散．

　　3、應(yīng)親自去保安服務(wù)公司基地挑選保安員

　　一般來(lái)講，社會(huì)信譽(yù)好的保安服務(wù)公司在招聘保安員時(shí)都有嚴(yán)格要求，各環(huán)節(jié)均控制得比較好，但是，作為物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，保安服務(wù)是物業(yè)管理中的一個(gè)重要窗口，因此，千萬(wàn)不要怕麻煩，應(yīng)該派人親自去保安基地挑選合適的人員。這樣．能對(duì)保安的多方面情況都有所了解，也能夠挑到企業(yè)滿意的人員．

　　4、進(jìn)駐前的培訓(xùn)必不可少

　　當(dāng)保安員全部挑選完成后，切勿急于進(jìn)駐物管企業(yè)的樓盤，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，保安員對(duì)前往工作的樓盤什么都不清楚，一旦上崗，很難保證服務(wù)質(zhì)量。

　　第二，保安人員進(jìn)駐物管企業(yè)初期階段

　　l、進(jìn)駐后的培訓(xùn)非常重要

　　除了在進(jìn)駐前需進(jìn)行培訓(xùn)之外．進(jìn)駐后一個(gè)月內(nèi)的培訓(xùn)也是非常重要的。此時(shí)，保安員已經(jīng)在崗位上服務(wù)，其接受了一些基本的服務(wù)內(nèi)容的培訓(xùn)，但是，在服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技巧。服務(wù)意識(shí)等方面仍是粗放型．還不夠?qū)I(yè)化。這就要求物管企業(yè)需加大培訓(xùn)力度，充分利用保安員的業(yè)余時(shí)間進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)安排人員在崗位上手把手進(jìn)行教導(dǎo)。一個(gè)月下來(lái)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行考核，對(duì)于不合格的人員應(yīng)及時(shí)淘汰．為了保證服務(wù)質(zhì)量，千萬(wàn)不能心軟，不忍心換人。

　　2、將規(guī)范化的制度推行下去并堅(jiān)決執(zhí)行

　　保安服務(wù)公司都有自己的一些規(guī)章制度，但是，物管企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容決定了服務(wù)制度，其與保安公司的制度是存在區(qū)別的，所以，物管企業(yè)應(yīng)將自己的服務(wù)制度推行到保安員中，要求他們予以執(zhí)行，并堅(jiān)決執(zhí)行和長(zhǎng)期執(zhí)行，否則，制度形同虛設(shè)，保安也只會(huì)簡(jiǎn)單地站崗，放哨等工作。

　　3、生活設(shè)施、生活環(huán)境應(yīng)保證質(zhì)量

　　一般保安員的工資待遇普遍比較低，但是，工作并不輕松。一天八小時(shí)下來(lái)，人還是比較辛苦的。因此．物管企業(yè)在力所能及的前提下，盡量將保安員的居住環(huán)境安排得好一些，能夠配置的生活設(shè)施如：宿舍內(nèi)的電視機(jī)、熱水器、風(fēng)扇等能配置好。其一，可以使保安員生活休閑環(huán)境得到改善。其二，可以增加保安員的穩(wěn)定性．

　　第三，正常管理運(yùn)作階段

　　1、物管企業(yè)的管理人員應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)外包保安的管理

　　物管企業(yè)將保安外包之后，確實(shí)可以減少企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，提高服務(wù)的專業(yè)化。部分物管企業(yè)的管理者認(rèn)為，現(xiàn)在保安外包了，有保安公司的人在管理，我們輕松了，可以放任自流了，反正只要按合同辦事，什么問(wèn)題都解決了。其實(shí)不然，保安服務(wù)公司對(duì)保安員的管理有該公司自己的方式，而保安服務(wù)公司在管理的過(guò)程中，一般是從保安員的工作態(tài)度、工作紀(jì)律、安全防范等方面進(jìn)行約束，而對(duì)物管企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)特色、服務(wù)技巧等方面還是不夠了解的。如果物管企業(yè)放任自流，那么這中間就會(huì)形成一個(gè)盲區(qū)，形成一個(gè)缺口，到頭來(lái)，真正受影響的還是物管企業(yè)。所以作為物管企業(yè)來(lái)講，應(yīng)該將保安員當(dāng)作本企業(yè)的工作人員進(jìn)行管理，把握好雙方接口之間的分寸。這樣，雖然物管企業(yè)會(huì)付出少量的管理時(shí)間，但其取得的效果會(huì)非常好，真正受益的也是物管企業(yè)。

　　2、對(duì)保安員開(kāi)展思想工作必不可少

　　保安從業(yè)人員基本上都是年輕人，年輕人的普遍特點(diǎn)是情商高于智商。大部分保安員的思想比較活躍過(guò)度，不安于現(xiàn)狀，腦袋里想著干好干壞一個(gè)樣，發(fā)了工資便游戲生活。作為物管企業(yè)和保安公司的管理人員來(lái)講，應(yīng)該要了解保安員的這種特點(diǎn)，因此，應(yīng)注重思想教育．可以從保安員求職的艱辛、家庭情況、未來(lái)發(fā)展等方面進(jìn)行引導(dǎo)、避免教條式、獨(dú)裁式和簡(jiǎn)單粗放的思想教育。同時(shí)，對(duì)于保安員的生活應(yīng)給予關(guān)心，給保安員多一份細(xì)心與關(guān)愛(ài)，多一點(diǎn)問(wèn)寒問(wèn)暖，人都是有感情的，只要你對(duì)他坦誠(chéng)地溝通、交流，進(jìn)行有益指導(dǎo)，做他們生活的貼心人，所有這些努力都會(huì)轉(zhuǎn)化成工作的原動(dòng)力。

　　3、認(rèn)識(shí)清楚軍事訓(xùn)練的真正目的

　　很多管理者認(rèn)為，讓保安員進(jìn)行軍事訓(xùn)練的目的便是使他們有過(guò)硬的基本技能，如整齊的隊(duì)列、熟悉消防的實(shí)操．擒拿格斗，軍體拳等．其實(shí)這只是一個(gè)方面，真正訓(xùn)練的目的是為了培訓(xùn)保安員雷厲風(fēng)行。令行禁止的作風(fēng)紀(jì)律、一支好的保安隊(duì)伍，應(yīng)培訓(xùn)其善于處理突發(fā)應(yīng)急事件的能力。如果不清楚真正目的，而在平常的訓(xùn)練中過(guò)于機(jī)械，甚至操之過(guò)急，這樣，無(wú)疑會(huì)在為業(yè)主服務(wù)過(guò)程中阻礙服務(wù)質(zhì)量的提升。

　　4、團(tuán)隊(duì)文化建設(shè)的重要性

　　團(tuán)隊(duì)文化即團(tuán)隊(duì)的主流價(jià)值觀念和精神以及全體人員在工作和生活中形成的潛意識(shí)的職業(yè)觀念．作為物管企業(yè)來(lái)講，應(yīng)該和保安服務(wù)公司加強(qiáng)合作，為保安隊(duì)伍確立好的團(tuán)隊(duì)理念，通過(guò)工作和生活予以展現(xiàn)，如開(kāi)展一些有利于團(tuán)隊(duì)建設(shè)的活動(dòng)等，最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人和團(tuán)隊(duì)價(jià)值的最大化，從而推進(jìn)安全管理與服務(wù)質(zhì)量的提升。

　　最后，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，物管企業(yè)應(yīng)該自始至終與保安服務(wù)公司建立一條暢通的多層次的溝通途徑，雙方定期的召開(kāi)會(huì)議，對(duì)保安員的工作情況、生活情況進(jìn)行總結(jié)，對(duì)于總結(jié)出來(lái)的問(wèn)題點(diǎn)，雙方應(yīng)制定具體的措施予以改正．并且采取有效的預(yù)防措施進(jìn)行預(yù)防，避免問(wèn)題的重復(fù)出現(xiàn)。

篇3：外包政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理模式利弊

　　外包政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理模式利弊

　　政府辦公樓宇的后勤社會(huì)化，于專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)和政府機(jī)關(guān)本身都提出了新的挑戰(zhàn)，這是社會(huì)發(fā)展的必然。

　　中國(guó)政府機(jī)關(guān)樓的物業(yè)服務(wù)，前后大體經(jīng)歷了三種模式。第一種模式是傳統(tǒng)地設(shè)立后勤編制，對(duì)辦公用房進(jìn)行誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)使用、誰(shuí)使用誰(shuí)管理的分散模式，物業(yè)服務(wù)工作納入政府機(jī)關(guān)事務(wù)的行政管理之中，這是建國(guó)后數(shù)十年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物。第二種模式是在gg開(kāi)放后，在人們更新效益觀念的沖擊下，部分政府機(jī)關(guān)對(duì)后勤編制實(shí)施改革，引入企業(yè)化管理，制定責(zé)任目標(biāo)和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，使后勤服務(wù)工作向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化邁進(jìn)。

　　倡導(dǎo)后勤保障能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，這是先期導(dǎo)入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的有益嘗試，但是面對(duì)基本的成本效益沖突、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)沖突和維修養(yǎng)護(hù)上的種種弊端，仍然有其無(wú)法解脫的痼疾；在這種情況下，產(chǎn)生了第三種模式，如以蓮花物業(yè)接管深圳市住宅局機(jī)關(guān)樓宇及深圳海關(guān)所屬全部物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)接管國(guó)家建設(shè)部大院為代表，這是一種由政府機(jī)關(guān)全權(quán)委托專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司管理政府機(jī)關(guān)物業(yè)的模式，這種模式下，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)政府機(jī)關(guān)樓宇及相關(guān)物業(yè)的實(shí)際情況，量體裁衣地準(zhǔn)備物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案，合理議價(jià)，財(cái)務(wù)公開(kāi)，為機(jī)關(guān)辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務(wù)的一體化物業(yè)服務(wù)，通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身的管理綜合服務(wù)和文化背景，給機(jī)關(guān)工作人員提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境，這是物業(yè)服務(wù)在新形勢(shì)下外延拓展的標(biāo)志，同時(shí)也意味著政府自身角色的全新定位。

　　今天的方法就是明天的問(wèn)題。在很多情況下，這種“完全”社會(huì)化的機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)服務(wù)模式也遇到了質(zhì)疑:首先，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)工作如保安、清潔、維修等事務(wù)的外包，黨政機(jī)關(guān)辦公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影響，如果缺乏過(guò)硬的監(jiān)控措施，會(huì)導(dǎo)致責(zé)任糾紛；然后，現(xiàn)代公務(wù)員與作為物業(yè)服務(wù)操作層人員的一線員工距離感太大，給事實(shí)上的責(zé)任物業(yè)服務(wù)單位增添了難度，形成了風(fēng)險(xiǎn)；再者，如果在后勤--物業(yè)服務(wù)外包過(guò)程當(dāng)中存在暗箱操作，也容易產(chǎn)生腐敗的溫床，一旦質(zhì)次價(jià)高的物業(yè)服務(wù)介入，將有損于納稅人對(duì)政府的信心。

　　然而，從近年實(shí)踐的效果看，機(jī)關(guān)后勤社會(huì)化外包物業(yè)服務(wù)仍然是利大于弊。后勤改革對(duì)政府機(jī)關(guān)而言，利在當(dāng)前，功在未來(lái)。它符合投入最小、收益最大的邊際效用原則。現(xiàn)代公共政府的效率要求每一個(gè)公務(wù)員以其較高收入的薪資向社會(huì)公眾提供相應(yīng)甚至更高的回報(bào)，但是，以往約占國(guó)家機(jī)關(guān)人員五分之一的后勤編制所產(chǎn)生的人力成本--包括諸如車隊(duì)、衛(wèi)生所、機(jī)關(guān)幼兒園這樣的一些組織--相對(duì)于他們實(shí)際創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益來(lái)說(shuō)，則顯得極不相稱，國(guó)家相對(duì)緊張的事業(yè)經(jīng)費(fèi)用來(lái)養(yǎng)活政府機(jī)關(guān)的冗員，在今天是于情不符，在將來(lái)則是于法不容，所以，無(wú)論是陳舊的行政后勤管理模式還是改良的內(nèi)部委托企業(yè)化物業(yè)服務(wù)模式，都無(wú)法規(guī)避財(cái)政負(fù)擔(dān)過(guò)重這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。如其通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)或者邀標(biāo)方式，讓實(shí)力雄厚、知名度高的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入，依照契約為政府機(jī)關(guān)樓宇提供高效、優(yōu)價(jià)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)，充分關(guān)注政府機(jī)關(guān)樓宇的節(jié)能降耗及其設(shè)施設(shè)備的生命周期規(guī)劃，以最大限度地滿足物業(yè)的保值增殖需求，這無(wú)疑是一種革命。當(dāng)前政府機(jī)關(guān)外包物業(yè)服務(wù)，已成為現(xiàn)代公共行政改革的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，同時(shí)也為后勤社會(huì)化的發(fā)展指明了方向。

　　通過(guò)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)所體現(xiàn)出的一些基本特征，如清新優(yōu)雅的環(huán)境、方便迅捷的維修和規(guī)范服務(wù)、健全的信息接收與反饋機(jī)制，政府機(jī)關(guān)工作人員將在實(shí)際上享受到高質(zhì)量的生活與工作環(huán)境，從而保持愉悅的心情更好地為公眾服務(wù)，提高其工作效率；同時(shí)，物業(yè)服務(wù)的外包在某種角度上使國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員同老百姓拉近了距離，也將有利于樹(shù)立該政府部門開(kāi)放、親和、高效的公眾形象。

　　而對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，雖說(shuō)有句老話“伴君如伴虎”，但是這種“吃螃蟹”的收益回報(bào)依然十分可觀:首先，政府機(jī)關(guān)的公信力及其支付能力將保證該物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)良的現(xiàn)金流，這是提供了一個(gè)極好的舞臺(tái)供物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡展所長(zhǎng)，持續(xù)改進(jìn)自身的管理水準(zhǔn)；其次，“服務(wù)于為公眾服務(wù)的人”，接管政府辦公物業(yè)將急速提升該企業(yè)在特定地區(qū)的行業(yè)知名度，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得制高點(diǎn)；最后，政府機(jī)關(guān)物業(yè)的接管，將帶給該物業(yè)服務(wù)企業(yè)較好的外部政策環(huán)境和行政支持，使之得到實(shí)質(zhì)上的新的發(fā)展契機(jī)。這里作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分研究政府機(jī)關(guān)物業(yè)的特殊性，在嚴(yán)格依照合同約定規(guī)范服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)相關(guān)的行政管理知識(shí)，保持與甲方單位的良好溝通，充分取得物業(yè)使用人的信任與支持，在這一基礎(chǔ)上大膽創(chuàng)新、提升服務(wù)質(zhì)量。通過(guò)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的全新定位，將由此塑造出風(fēng)格穩(wěn)重、特色鮮活的現(xiàn)代政府機(jī)關(guān)形象。

　　物業(yè)服務(wù)屬于“勞動(dòng)密集型”產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展將有效地緩解社會(huì)就業(yè)的壓力，在政治哲學(xué)當(dāng)中，“功利主義”學(xué)派認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)選擇使社會(huì)上所有人總效用最大化的政策，而“自由主義”學(xué)派認(rèn)為政府的目標(biāo)應(yīng)該是使社會(huì)上狀況最差的人福利最大化。而政府機(jī)關(guān)外包物業(yè)服務(wù)，實(shí)際上有利于每個(gè)人(政府公務(wù)員和物業(yè)服務(wù)工作人員)發(fā)揮其地位上的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)交易使社會(huì)勞動(dòng)成果總和上升；它同時(shí)又是一個(gè)“收入再分配”的過(guò)程，既節(jié)約了國(guó)家經(jīng)費(fèi)，又滿足了最底層勞動(dòng)者的工作需求，所以從大范圍和長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，利在于民，功在國(guó)家。

　　總而言之，政府機(jī)關(guān)樓外包物業(yè)服務(wù)，對(duì)兩方(政府和企業(yè))所存在的風(fēng)險(xiǎn)都是潛在的，隱性的，需要認(rèn)真加以對(duì)待，而其好處則是現(xiàn)實(shí)的，長(zhǎng)遠(yuǎn)的--且都是經(jīng)濟(jì)效益可觀，而所得到社會(huì)效益又更過(guò)之。這種利害關(guān)系之下，相信只要今天為之探索和努力的人們勇敢地邁步，最終會(huì)由老百姓證明:你們今天的選擇是正確的!