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物業(yè)經(jīng)理人

工程部部長職責(zé)(機電設(shè)備管理)

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  工程部部長職責(zé)(機電設(shè)備管理)

  一、在物業(yè)經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)機電安裝維修工程部的全面管理工作。

  二、完成下達的各項管理指標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。

  三、貫徹執(zhí)行公司制定的《機電設(shè)備管理工作手冊》,確保工程部管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。

  四、執(zhí)行政府部門制定的有關(guān)行業(yè)安全法規(guī),加強安全管理和安全教育,建立各級安全制度,防止發(fā)生安全事故。

  五、對設(shè)施、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)工作進行定期和不定期檢查,保證設(shè)施、設(shè)備的正常運行 (每周必須進行一次全面的檢查 ,每月不少于一次夜間查崗)。

  六、負(fù)責(zé)組織制定設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)計劃和方案,并組織檢查和落實。

  七、負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能的培訓(xùn),不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。

  八、負(fù)責(zé)組織對公司接管的機電設(shè)施、設(shè)備進行驗收及配套設(shè)施完善工作。

  九、負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。

  十、定期向總經(jīng)理匯報工作,完成上級交辦的臨時任務(wù)。

篇2:高層樓宇機電設(shè)備管理與變革

  高層樓宇機電設(shè)備管理與變革

  高層樓宇機電設(shè)備種類多涉及專業(yè)廣,運行維修比住宅小區(qū)和多層樓宇復(fù)雜。保證機電設(shè)備高效、可靠、安全運行,節(jié)約人力和資源,是高層樓宇物業(yè)管理的重點和難點。筆者結(jié)合多年來高層

  樓宇機電設(shè)備管理的經(jīng)歷,談?wù)剛€人體會及實際工作的“小改小革”。

  一、加強設(shè)備的巡檢和日常保養(yǎng)工作以及故障的預(yù)防性診斷,可以減少和避免設(shè)備故障的發(fā)生,是保證設(shè)備可靠運行的關(guān)鍵。

  本管理處由于重視和加強了這方面的工作,并落實了設(shè)備崗位責(zé)任制,各類設(shè)備運行良好,未出現(xiàn)大的故障,設(shè)備完好率達到98%以上,受到用戶和兄弟單位的好評。例如本管理處管理的商業(yè)大廈有兩臺立式生活泵,雖然當(dāng)時兩臺泵運行基本正常,但是根據(jù)公司制定的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定以及生活泵運行情況分析診斷,有必要進行預(yù)防性大修。可是泵房現(xiàn)場空間位置小,拆裝難度很大,大修一臺周期長,因此有的同志建議暫不大修。但是經(jīng)過論證和顧防性診斷分析,我們還是決定克服一切困難逐臺進行大修。當(dāng)拆卸電機和泵體后,結(jié)果發(fā)現(xiàn)軸承磨損嚴(yán)重,泵體內(nèi)銹蝕斑斑,如果不是及時大修,一旦兩臺泵同時或相繼出現(xiàn)故障,將影響用戶的用水,給用戶帶來不便。

  二、利用新技術(shù)加強高層樓宇的機電設(shè)備管理,保證機電設(shè)備高效、可*、安全運行。

  1、管理處所管轄的商業(yè)大廈設(shè)有樓宇自控系統(tǒng),根據(jù)需要,我們對軟件系統(tǒng)進行了升級,從信號的采集、數(shù)據(jù)分析、程序控制,到動態(tài)監(jiān)控,都實現(xiàn)了自動化,提高了機電設(shè)備管理的科學(xué)性、可*性,有效節(jié)約了人力。同時我們還增加了部分點位,使通道照明、地下風(fēng)機運行等都可以通過時間程序自動控制。

  2、引入先進的物業(yè)管理軟件,提高物業(yè)管理及機電設(shè)備管理的高效性。公司內(nèi)部幾個管理處都進行了電腦聯(lián)網(wǎng),安裝了先進的物業(yè)管理軟件,實現(xiàn)了信息交流和資源共享。所有機電設(shè)備住處都進入電腦,技術(shù)人員可隨時調(diào)閱,職能部門可通過聯(lián)網(wǎng)檢查各管理處設(shè)備情況,并提出相應(yīng)的意見和建議。

  三、隨著樓宇智能化程度的提高,高層樓宇對機電設(shè)備管理人員提出了更高的要求。

  1、智能建筑(3A建筑)和管理要求從業(yè)人員具備較高的專業(yè)知識,需掌握電腦、網(wǎng)絡(luò)布線和自動控制等相關(guān)知識,作為物業(yè)管理單位除需要引進弱電工程師等專業(yè)人才外,還要加強對現(xiàn)有機電設(shè)備管理人員的培訓(xùn),豐富其專業(yè)知識,提高其服務(wù)水平。

  2、為滿足信息時代用戶提出的新要求,更好的為用戶服務(wù),我們先后和深圳數(shù)據(jù)局、深圳有線電視臺協(xié)商,為大廈引入深圳數(shù)據(jù)局網(wǎng)絡(luò)專線、天威數(shù)據(jù)專用網(wǎng),用戶可隨時登上“信息高速公路”。最近公司已和長城寬帶網(wǎng)公司合作,擬在本公所管轄的小區(qū)和大廈引入長城寬帶網(wǎng),為廣大的用戶帶來更大的方便。

  四、重視日常機電設(shè)備管理中的“小改小革”,是提高機電設(shè)備管理水平的一條有效途徑。

  1、大功率發(fā)電機組不能一次啟動的原因和解決辦法。大功率發(fā)電機組如果*其底座的日用油箱供油,或*安裝位置低于機身的室外油箱供油,由于機組體積大,在機組第一次啟動時,輸油泵很難一次把足量的柴油輸送到噴油泵,需要接著進行第二次啟動才能成功。要解決這個問題,只需在機組進油口或底座油箱出油口裝一個單向閥,防止機組上次運行或啟動時輸送到機組的柴油“返回”油箱,這樣機組就可以一次啟動成功。這個問題看似簡單,但往往被機組安裝人員忽視,據(jù)筆者所知,許多高層樓宇發(fā)電機組都存在這個問題。

  2、巧用定時器進行照明和小型設(shè)備控制,方便快捷。高層樓宇即使采用了樓宇自控技術(shù),但在實際的機電設(shè)備運行管理中,難免需要增加或調(diào)整某些控制點位,若增加控制模塊,成本高,有時條件又不具備,在這種情況下,就可考慮使用定量器。如本商業(yè)大廈地下車場部分排煙、送風(fēng)機和變配電室排、送風(fēng)機共用一個控制點,考慮到節(jié)能和噪音干擾,車場通風(fēng)時間不需要太長,而變配電室則需要長時間通風(fēng),于是我們在變配電室排、送風(fēng)機控制回路上增設(shè)了定時器,設(shè)定時間控制,而車場通風(fēng)還是通過電腦程序控制,花錢不多解決了問題。另外我們對通道局部照明也增設(shè)了定時器,節(jié)省了人力。

  3、控制生活水泵的浮球改用低電壓,可以減少故障,節(jié)省材料,并且維修更換浮球安全。高層樓宇生活水泵大多采用浮球控制,且把浮球節(jié)點直接接入水泵220V控制回路。由于生活泵頻繁啟動,很容易把浮球電節(jié)點燒壞,每年都需要更換浮球,維修人員到水池更換浮球也不安全。為此我們增加一個小型的220/24V變壓器,連接到浮球節(jié)點,通過控制中間繼電器的觸點,從而控制水泵的啟停。

  4、衛(wèi)生間臭氣清除措施。本商業(yè)大廈入伙一段時間后,用戶普遍反應(yīng)房間特別是廁所臭味大,我們在污水管主管某一適當(dāng)位置又增設(shè)一彎頭(離主管到化糞池的彎頭不要太近),使臭氣沿污水管難以“返上來”,發(fā)現(xiàn)效果不錯。另外我們還根據(jù)同行介紹的經(jīng)驗,在污水管旁通管上開口,定期往里打水以沖洗凝結(jié)在管路上的污垢,徹底解決了臭氣。

  5、合理調(diào)整高層樓宇中央空調(diào)設(shè)備的運行時間,滿足不同的用戶要求。高層寫字樓內(nèi)各用戶上下班時間不盡相同,特別是外企和私營公司一般下午下班較晚,有的晚上還加班,且同六上班,如何最大限度地滿足所有用戶的南非要,又不增加太多成本,是物業(yè)管理者最關(guān)心的問題。我們的做法就是適當(dāng)調(diào)整空調(diào)主機和冷凍泵運行時間,兼顧用戶需要和節(jié)能的矛盾。例如下午大多數(shù)用戶下班后,我們就停開主機,而延長冷凍泵的運行時間直到個別用戶下班,由于晚間用戶少,冷耗少,完全可以滿足這部分用戶的要求。周六上班的用戶少,我們就適當(dāng)減少主機運行時間,降低了能耗。而周一早晨就需要適當(dāng)提前開機,因為經(jīng)過星期天一天的停機,冷凍水制冷用循環(huán)比平時需要更長的時間,如果按平時時間開機,室內(nèi)溫度降得慢,用戶就會有意見。

篇3:機電設(shè)備運輸管理安全技術(shù)措施(4)

  機電設(shè)備運輸管理安全技術(shù)措施(4)

  1、機電管理措施

  (1)機電設(shè)備要杜絕失爆,下井前進行防爆檢查,合格后貼上防爆證后才允許入井。設(shè)備要掛專責(zé)牌,每天有專人檢查、維護,確保完好。煤電鉆使用前必須設(shè)有檢漏、漏電閉鎖、短路、過負(fù)荷、斷相、遠距離起動和停止煤電鉆功能的綜合保護裝置。煤電鉆每小班使用前,必須對煤電鉆綜合保護裝置進行一次跳閘試驗。

  (2)局扇要實行三專(專用變壓器、專用開關(guān)、專用線路)供電,掘進工作面所有非本安型電器設(shè)備要裝兩閉鎖(風(fēng)電閉鎖、瓦斯電閉鎖)設(shè)施,當(dāng)局扇停止運轉(zhuǎn)或瓦斯超限時,能立即自動切斷東二(13-1)煤采區(qū)膠帶上山內(nèi)全部非本質(zhì)安全型電器設(shè)備。

  (3)不得帶電檢修和搬遷設(shè)備,嚴(yán)禁非機電人員拆卸機電設(shè)備。

  (4)電纜、信號線、管路必須按要求吊掛整齊,開關(guān)要上架并靠幫安設(shè)。

  (5)起吊、拆除、安裝設(shè)備時,必須由專人檢查所使用的工具是否完好,起吊點和工具是否有足夠的承載強度,不完好或不夠承載強度時,不許起吊,起吊點能承載的拉力必須超過起吊重物的6倍。且起吊時做到平、穩(wěn)、緩慢,操作人員不能站在設(shè)備的正下方。

  (6)嚴(yán)禁用人體重量來平衡被吊運的設(shè)備,嚴(yán)禁用手直接校正已吊設(shè)備張緊的吊繩、吊具。嚴(yán)禁用支護錨桿作為起吊點。

  (7)起吊設(shè)備時必須設(shè)專人集中精力統(tǒng)一指揮,附近嚴(yán)禁無關(guān)人員逗留、通行、作業(yè)等。嚴(yán)禁起吊帶電的設(shè)備。

  (8)檢修輸送機及在輸送機靠幫一側(cè)工作時,輸送機應(yīng)停止運行。輸送機檢修時,必須將前級開關(guān)斷電,并掛停電牌。電器設(shè)備檢修空間必須符合<<規(guī)程>>規(guī)定。

  (9)井下使用礦燈人員嚴(yán)禁拆開、敲打、撞擊礦燈,升井后必須立即將礦燈交還燈房。

  (10)井下電工必須配帶瓦斯便攜儀。

  (11)防爆電器設(shè)備入井前,應(yīng)檢查其“產(chǎn)品合格證”、“防爆合格證”、“煤礦礦用產(chǎn)品安全標(biāo)志”及安全性能。檢查合格并簽發(fā)合格證后,方準(zhǔn)入井。

  (12)井下照明和信號裝置,應(yīng)采用具有短路、過載和漏電保護的照明信號綜合保護裝置配電。

  (13)施工現(xiàn)場應(yīng)懸掛供電系統(tǒng)圖。

  (14)噴霧回風(fēng)側(cè)5m范圍內(nèi)不得有電器設(shè)備。

  (15)機電設(shè)備安設(shè)處要無淋水,頂板穩(wěn)定完整,如確需放在有水處則要有防開關(guān)淋水措施。設(shè)備表面要清潔干凈。

  (16)皮帶機、刮板機必須有可靠的液力偶合器,并裝入適量水介質(zhì)。易熔塞齊全可靠,防爆片齊全、可靠。

  (17)井下煤電鉆必須每半個月升井檢修一次,合格后方可下井。

  (18)嚴(yán)格執(zhí)行拆接火制度及停送電制度。嚴(yán)格執(zhí)行“誰停電,誰送電”原則。

  2、皮帶機、鏈板機管理措施:

  (1)皮帶機:

  A、安裝皮帶機時,做到平、直、穩(wěn)。皮帶機頭機尾滾筒、托滾靈活可靠,軸承潤滑良好、機尾清掃器應(yīng)牢固、有效、保護裝置齊全,信號可靠。

  B、每天必須安排專人維修皮帶機,確保皮帶機運轉(zhuǎn)完好,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,嚴(yán)禁帶病運轉(zhuǎn)。

  C、司機持證上崗,做到懂結(jié)構(gòu)、懂原理、懂維修。操作嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作。操作過程中發(fā)現(xiàn)問題,立即停機處理。

  D、皮帶運行前,應(yīng)認(rèn)真做好如下檢查:

  a司機工作地點的支護情況

  b各個保護裝置是否齊全、液壓耦合器是否漏油,油量是否充足

  c機頭機尾的牢固情況,機頭機尾的滾筒、托滾H架是否與皮帶機的中心線垂直

  d機身機頭機尾范圍內(nèi)是否有障礙物,皮帶接頭的完好情況、皮帶是否跑偏等

  E、嚴(yán)禁人員乘坐皮帶機和跨越正在運行的皮帶機。跨越地點設(shè)過橋。嚴(yán)禁用皮帶機打運材料。

  F、機頭設(shè)置滅火裝置

  (2)鏈板機:

  A、鋪設(shè)刮板機時,要做到平、穩(wěn)、直,刮板等構(gòu)件齊全,鏈條松緊適當(dāng),避免運行中的鏈條跑偏,飄鏈、掉鏈、卡鏈。機頭、尾要用地錨固定牢靠。地錨采用Ф20㎜金屬等強錨桿,錨固長度不小于1200mm,數(shù)量不少于2根。必須安裝清晰、靈敏、可靠的信號系統(tǒng),并堅持正確使用。堅持使用易熔塞。

  B、定期進行檢查、維修,確保完好。使用前進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題停止使用,機器運轉(zhuǎn)時發(fā)現(xiàn)故障或預(yù)兆時,應(yīng)立即停車處理。

  C、鏈板機司機持證上崗,保證司機懂結(jié)構(gòu)、懂原理、懂維修,操作嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作。操作過程中發(fā)現(xiàn)問題,立即停機處理。

  D、鏈板機運行前,應(yīng)認(rèn)真做好如下檢查:

  a司機工作地點的支護情況

  b檢查鏈板機運行范圍內(nèi)有無阻礙物,鏈板機上是否有人

  c機頭機尾的牢固情況,機頭部分液壓耦合器和減速器,齒輪和鏈條的磨損情況

  d機身的鏈條與刮板的連接螺栓牢固情況,是否卡鏈

  E、啟動前必須發(fā)出信號,試運轉(zhuǎn)后方可正常啟動,并觀察電動機啟動正常否,確保安全運行。

  F、掐接鏈條時,操作人員要密切配合,并應(yīng)躲開鏈條受力方向,以免斷鏈傷人。接鏈條時,避免鏈條扭花。

  G、嚴(yán)禁人員乘坐刮板機和跨越正在運轉(zhuǎn)的刮板機,嚴(yán)禁用鏈板機打運材料,嚴(yán)禁人員在溜槽、中行走。

  H、及時清理機頭,機尾和兩側(cè)的浮貨。成巷段鏈板機應(yīng)安設(shè)擋煤板。

  3、絞車管理措施

  (1)絞車使用前必須安裝齊全可靠的聲光信號,并保證工作時信號清晰。

  (2)絞車使用前應(yīng)檢查地錨螺絲、擋繩板、閘皮、鋼絲繩及繩頭等構(gòu)件,發(fā)現(xiàn)問題及時匯報處理。絞車司機應(yīng)聽清信號后方可開車,注意觀察,手不離閘把,絞車啟動應(yīng)慢。

  (3)礦車運輸時,礦車之間、礦車和鋼絲繩之間的連接,必須使用不能自行脫落的連接裝置,鋼絲繩鼻子


必須有護繩環(huán)并插接。

  (4)絞車信號硐室施工在巷道左幫,凈寬3.0m、凈深3.0m、凈高2.9m,采用鋼帶錨網(wǎng)、噴漿聯(lián)合支護,噴厚100mm。絞車應(yīng)按照尺寸型號挖基礎(chǔ),澆砼來安裝,各螺絲要緊固有效。且必須養(yǎng)護一星期后方可使用。

  (5)巷道左幫每隔40米施工一躲避硐。規(guī)格為:直墻半圓拱型斷面,躲避硐寬2m、高2.4m、深2m,采用鋼帶錨網(wǎng)噴聯(lián)合支護,噴漿厚度80mm。躲避硐中安裝壓風(fēng)自救裝置。硐中嚴(yán)禁放任何雜物、工具、設(shè)備等。

  (6)絞車及鋼絲繩驗算:

  根據(jù)施工提料需要,對F48探巷JD-4.0絞車進行絞車驗算。

  牽引力計算公式:

  Fma*=n(W物重+W車重)×(SINα+U1COSα)+W繩重×((SINα+U2COSα)

  其中:n──絞車所提車輛數(shù)α──為斜巷最大坡度

  U1──為車輪與軌道之間的摩擦系數(shù),U1──0.007~0.02,一般取0.015

  U2──為鋼絲繩與地輥之間的摩擦系數(shù),一般U2=0.2

  W繩重=每米鋼絲繩的重量×所需鋼絲繩的長度

  F48探巷選用JD-4.0絞車,18.5mm的鋼絲繩,公稱抗拉強度1570Mpa,鋼絲繩最小破斷力總和為21.914噸。巷道長度850m,最大角度15°。預(yù)計提升兩輛重車,牽引力計算:

  Fma*=W兩輛重車×(SINθ+U1COSθ)+W繩×(SINθ+U2COSθ)

  =7.78×1000×(SIN15°+0.015COS15°)+(121.8÷100)×850×(SIN15°+0.2COS15°)

  =2595.9千克≈2.6噸<4噸

  故絞車可以選用JD-4.0的絞車,斜巷提升安全系數(shù)大于6.5。21.914÷2.6=8.4>6.5,

  故鋼絲繩可以選用直徑為Φ18.5mm

  根據(jù)以上計算,所選絞車及鋼絲繩型號滿足提升要求。

  (7)絞車及鋼絲繩選型:

  根據(jù)牽引力選用絞車,確定鋼絲繩。E121301膠帶順槽外段最大坡度5°,根據(jù)JD-2.5絞車容繩量設(shè)計絞車一次服務(wù)巷道施工長度不超過400米,預(yù)計提升兩輛重車,計劃選用鋼絲繩直徑為Φ18.5mm,公稱抗拉強度1570Mpa,鋼絲繩最小破斷力總和為21.914噸。牽引力計算:

  Fma*=W兩輛重車×(SINθ+U1COSθ)+W繩×(SINθ+U2COSθ)

  =7.78×1000×(SIN5°+0.015COS5°)+(121.8÷100)×400×(SIN5°+0.2COS5°)

  =932.49(千克)≈0.93噸<2.5噸

  故絞車可以選用JD-40KW的絞車,斜巷提升安全系數(shù)大于6.5。21.914÷0.93=23.56>6.5,

  故鋼絲繩可以選用直徑為Φ18.5mm

  根據(jù)以上計算,所選絞車及鋼絲繩型號滿足掘進施工提升要求。

  (7)絞車司機必須持證上崗,嚴(yán)格按《操作規(guī)程》操作。

  (8)斜巷嚴(yán)格執(zhí)行“行車不行人,行人不行車”制度,嚴(yán)禁蹬鉤上下。

  (9)絞車必須帶電操作,嚴(yán)禁放飛車放大滑。

  (10)不得在能自動滑行的坡道上停放車輛。斜巷懸車必須采取可靠的措施,即用錨鏈鎖道:用錨鏈鎖住前輪(上輪),每車必鎖,并且絞車司機不得離開絞車,并閘死滾筒,嚴(yán)禁摘鉤頭處理。處理斜巷中礦車、叉車等掉道時,必須在掉道地點下方施工2根戧柱。嚴(yán)禁摘鉤頭拿道,嚴(yán)禁動力復(fù)軌。拿道人員嚴(yán)禁站在車輛兩側(cè)及下方,且掉道地點下方不得有人作業(yè)或逗留。

  (11)開車前必須對絞車的所有情況進行檢查,有問題及時處理。只有確認(rèn)安全后方可開車。

  (12)斜巷提升材料(叉車提升長料或超出礦車的材料)要用錨鏈或棕繩捆綁牢固,以防打運中竄料。

  (13)斜巷提升必須使用保險繩、標(biāo)準(zhǔn)防脫插銷,保險繩長度應(yīng)符合核定提升車輛總長度。提升物料時,物料嚴(yán)禁超寬、超高、超重。

  (15)臨時軌道鋪設(shè)軌距0.9m,軌枕間距為1m。采用30kg/m的鋼軌鋪設(shè),構(gòu)件齊全,緊固有效。道接頭下增設(shè)道板。

  (16)斜巷施工時,為防止跑車必須設(shè)置可靠的“一坡三擋”。上坡方向5m處應(yīng)設(shè)置一保險擋”,距下坡方向5m安設(shè)第二道常閉保險擋,并要堅持正常使用。“一坡三擋”在拉送車和存放車及懸車時都必須使用,保險擋必須常閉。

  (17)電絞最突出部分與軌道的間距不得小于600mm。采用帶有閉鎖的20T滑輪做絞車回頭滑輪,掛在生根梁上的繩套上。采用3根2.4m的12#礦用工字鋼并排作為生根梁,生根梁兩端各施工2根地錨并配合錨鏈防止地梁下游,每根生根梁鉆出5個直徑25mm的孔并施工地錨加固。各生根梁上套上不少于三股18.5mm鋼絲繩,每股繩搭接不少于4道繩卡,繩卡要卡緊卡牢,堅持每班檢查,繩卡外留出繩頭不小于800mm。

  地錨施工必須牢固可靠,地錨采用φ20L=2200的等強錨桿,每根地錨施工3根樹脂藥卷,地錨外露100mm~200mm,每根地錨的錨固力不小于7T。

  (18)每次電絞走鉤前必須派專人檢查地梁、導(dǎo)向輪、鋼絲繩等情況,發(fā)現(xiàn)問題要及時匯報和處理,確保在正常完好的情況下方可使用。嚴(yán)禁絞車鋼絲繩斷絲超限后繼續(xù)使用,嚴(yán)禁絞車鋼絲繩插接使用。

  (19)信號把鉤工應(yīng)認(rèn)真檢查鉤頭、大繩、防脫銷、連環(huán)、保險繩等的使用情況,發(fā)現(xiàn)問題要及時匯報和處理。

  (20)斜巷絞車在正常停車后(指較長時間停止運行),應(yīng)閘死滾筒,確需離開崗位時,必須將車松到下平巷停穩(wěn),切斷絞車電源。

  (21)斜巷每20m應(yīng)安裝一地滾,具體以鋼絲繩不拖底板為準(zhǔn)。

  (22)裝、卸物料(包括長料)時,人員必須互相配合好,喊清保安口號。

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