電梯維保規(guī)范制度詳解

　　1、目的和范圍?

　　1.1 目的?

　　本制度旨在規(guī)范電梯維修保養(yǎng)的行為，明確電梯維修保養(yǎng)過程中作業(yè)人員必須遵循的工作要求。通過制定詳盡的規(guī)范，確保電梯維修保養(yǎng)工作能夠科學(xué)、有序、安全地開展，從而保障電梯的穩(wěn)定運(yùn)行，為使用者提供安全可靠的乘梯環(huán)境 。?

　　1.2 范圍?

　　1.2.1?本制度適用于在用電梯的維修保養(yǎng)工作。但需要明確的是，其并不適用于對(duì)電梯的大修與改造工作 。?

　　1.2.2?電梯的 “大修”，具體是指那些需要通過拆卸或者更新主要受力結(jié)構(gòu)部件才能完成的修理業(yè)務(wù)。這其中，也涵蓋了對(duì)機(jī)構(gòu) (傳動(dòng)系統(tǒng)) 或者控制系統(tǒng)進(jìn)行整體修理的業(yè)務(wù)。不過，需要著重強(qiáng)調(diào)的是，在完成大修后，特種設(shè)備即電梯的性能參數(shù)與技術(shù)指標(biāo)不應(yīng)發(fā)生變更 。?

　　1.2.3?電梯的 “改造”，是指對(duì)設(shè)備受力結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu) (傳動(dòng)系統(tǒng)) 或控制系統(tǒng)進(jìn)行改變，并且這種改變會(huì)致使特種設(shè)備也就是電梯的性能參數(shù)與技術(shù)指標(biāo)發(fā)生變更的業(yè)務(wù) 。?

　　2、電梯維護(hù)保養(yǎng)制度?

　　2.1?依據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》相關(guān)規(guī)定，電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)工作，必須由取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位來開展。這些具備專業(yè)資質(zhì)的單位，擁有專業(yè)的技術(shù)人員與設(shè)備，能夠依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)流程和規(guī)范，確保電梯日常維護(hù)保養(yǎng)工作的質(zhì)量與安全 。?

　　2.2?按照國(guó)家安全技術(shù)規(guī)范的嚴(yán)格要求，電梯應(yīng)至少每 15 日進(jìn)行一次全面的清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查工作。清潔工作需覆蓋電梯轎廂、門系統(tǒng)、導(dǎo)軌等各個(gè)部位，去除灰塵、油污等雜質(zhì);潤(rùn)滑則針對(duì)電梯的傳動(dòng)部件、導(dǎo)軌等關(guān)鍵部位，確保其運(yùn)行順暢;調(diào)整涉及電梯的門間隙、平層精度等參數(shù)，使其符合標(biāo)準(zhǔn);檢查要對(duì)電梯的各個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行細(xì)致排查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在問題 。?

　　2.3?應(yīng)對(duì)機(jī)房的電氣和機(jī)械設(shè)備開展定期的巡視檢查工作。在巡視過程中，要仔細(xì)查看電氣設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，如各電器元件是否有過熱、打火現(xiàn)象，線路連接是否牢固等;對(duì)于機(jī)械設(shè)備，要檢查其運(yùn)行是否平穩(wěn)，有無異常噪音、振動(dòng)等情況。同時(shí)，還需定期清理轎廂和機(jī)房的衛(wèi)生，保持設(shè)備運(yùn)行環(huán)境的整潔，避免灰塵等雜質(zhì)對(duì)設(shè)備運(yùn)行造成影響 。?

　　2.4?電梯每次進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)時(shí)，都必須詳細(xì)記錄相關(guān)情況。記錄內(nèi)容應(yīng)涵蓋維護(hù)保養(yǎng)的時(shí)間、人員、具體操作內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的問題及處理措施等。電梯安全管理人員必須向電梯維護(hù)保養(yǎng)單位索要當(dāng)次維護(hù)保養(yǎng)的記錄，并將其進(jìn)行妥善存檔保管，使其成為電梯檔案的重要組成部分，以便日后查詢和分析 。?

　　2.5?每月需對(duì)各種安全防護(hù)裝置和電控部分進(jìn)行詳細(xì)檢查。安全防護(hù)裝置包括但不限于電梯的限速器、安全鉗、緩沖器、門鎖裝置等，要檢查其是否能正常工作，有無損壞、老化等情況。對(duì)于電控部分，需檢查各電氣元件的性能、線路連接是否正常等。在檢查過程中，若發(fā)現(xiàn)易損部件出現(xiàn)磨損、老化等問題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行更換，確保電梯的安全運(yùn)行 。?

　　2.6?每季度要對(duì)重要的機(jī)械部件和電氣設(shè)備進(jìn)行深入詳細(xì)的檢查、調(diào)整和修復(fù)工作。例如，對(duì)曳引機(jī)進(jìn)行注油，確保其潤(rùn)滑良好，運(yùn)行平穩(wěn);對(duì)導(dǎo)軌進(jìn)行潤(rùn)滑，減少轎廂運(yùn)行時(shí)的摩擦;為油杯注油，保證相關(guān)部件的正常潤(rùn)滑;更換磨損嚴(yán)重的門導(dǎo)靴、轎廂導(dǎo)靴襯板，提升電梯運(yùn)行的平穩(wěn)性;及時(shí)更換破損燒蝕的安全開關(guān)和繼電器，保障電梯控制系統(tǒng)的正常運(yùn)行 。?

　　2.7?每年都要對(duì)電梯進(jìn)行一次全面的安全技術(shù)檢驗(yàn)。檢驗(yàn)工作需涵蓋電梯的各個(gè)系統(tǒng)和部件，包括機(jī)械系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、安全防護(hù)系統(tǒng)等。通過專業(yè)的檢測(cè)設(shè)備和技術(shù)手段，全面評(píng)估電梯的運(yùn)行狀態(tài)，查找可能存在的不安全因素，并根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果制定相應(yīng)的整改措施 。?

　　2.8?當(dāng)電梯長(zhǎng)時(shí)間停用，或者遭遇火災(zāi)、地震、水淹等特殊情況后，必須做好詳細(xì)記錄。記錄內(nèi)容包括停用時(shí)間、特殊情況發(fā)生的時(shí)間、經(jīng)過及對(duì)電梯造成的影響等。在重新投入使用前，應(yīng)報(bào)請(qǐng)?zhí)胤N設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢驗(yàn)，只有檢驗(yàn)合格后，方可再次投入使用，以確保電梯的安全性能 。?

　　2.9?電梯重大項(xiàng)目的修理，必須由經(jīng)資格認(rèn)可的維修單位承擔(dān)。在實(shí)施修理前，應(yīng)按規(guī)定向特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門進(jìn)行備案，備案內(nèi)容包括維修單位資質(zhì)、維修項(xiàng)目、維修計(jì)劃等。經(jīng)備案審核通過后，方可正式實(shí)施修理工作 。?

　　2.10?電梯安全管理人員在電梯日常檢查和維護(hù)過程中，若發(fā)現(xiàn)事故隱患，應(yīng)及時(shí)組織有關(guān)人員或外委具備資質(zhì)的有關(guān)單位進(jìn)行處理。在隱患未排除之前，存在事故隱患的電梯嚴(yán)禁投入使用，以防止發(fā)生安全事故 。?

　　2.11?應(yīng)建立《電梯運(yùn)行記錄》，并詳細(xì)填寫電梯運(yùn)行過程中的各項(xiàng)信息。特別是對(duì)于故障及原因，以及安全部件、安全裝置維修及調(diào)整后的數(shù)據(jù)，要準(zhǔn)確記錄在案。這些記錄將為日后的維修保養(yǎng)工作提供可靠的數(shù)據(jù)支持，有助于維修人員更好地了解電梯的運(yùn)行狀況，制定更有效的維修保養(yǎng)方案 。

篇2：電梯維保工作防患于未然

　　電梯維保工作防患于未然

　　20**年7月5日，某市地鐵上行扶梯發(fā)生設(shè)備溜梯故障，造成1人身亡，29人受傷。事后，有關(guān)部門稱，電梯事故的原因是“固定零件損壞，扶梯驅(qū)動(dòng)主機(jī)發(fā)生位移，造成驅(qū)動(dòng)鏈條脫落，扶梯下滑?！笨吹竭@則新聞，除了痛心，更多的是擔(dān)心。其實(shí)電梯發(fā)生事故并不是新聞了，平時(shí)也常有電梯墜梯、電梯長(zhǎng)時(shí)間困人等事故發(fā)生，只是這次地鐵電梯事故更為嚴(yán)重，所以引起了人們的關(guān)注。

　　因?yàn)閺氖挛飿I(yè)管理多年，筆者深深地了解物業(yè)項(xiàng)目中潛在的各種隱患。由于物業(yè)管理入行門檻較低，物業(yè)服務(wù)涉及面較廣，相關(guān)法律法規(guī)有待完善等原因，一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的手段來搶占市場(chǎng)。這些企業(yè)獲取了物業(yè)項(xiàng)目后，為保障一定的利潤(rùn)，往往疏忽對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)施設(shè)備的維保，安全隱患就如同一個(gè)個(gè)定時(shí)炸彈，潛伏在項(xiàng)目里。

　　在此，列舉一個(gè)物業(yè)小區(qū)電梯維保案例與大家共同商討。某小區(qū)內(nèi)有電梯130余臺(tái)，物業(yè)服務(wù)公司通過招標(biāo)方式，將A電梯維保公司定為該小區(qū)所有電梯的維保單位，每月對(duì)每臺(tái)電梯進(jìn)行兩次維保。兩個(gè)月后，物業(yè)服務(wù)公司的品質(zhì)部對(duì)該小區(qū)進(jìn)行考核時(shí)發(fā)現(xiàn)：A公司對(duì)小區(qū)130臺(tái)電梯的《維修保養(yǎng)記錄表》填寫的時(shí)間都是每月的15日和30日，且存在一張《維修保養(yǎng)記錄表》填寫多臺(tái)同樣型號(hào)電梯的情況。經(jīng)了解，因?yàn)榈蛢r(jià)中標(biāo)，為控制成本，A公司每月只派兩名技術(shù)人員負(fù)責(zé)該小區(qū)電梯的維保，同時(shí)負(fù)責(zé)處理電梯出現(xiàn)的各種大小故障。因?yàn)槿耸植粔?，兩名技術(shù)人員基本上都在處理各電梯的大小問題，沒有按規(guī)定按要求對(duì)電梯進(jìn)行維保。物業(yè)服務(wù)公司發(fā)現(xiàn)問題后，要求A公司進(jìn)行整改，并專門派一名技術(shù)員監(jiān)督電梯維保。

　　從這個(gè)案例上可以看出電梯維保常見的幾個(gè)問題：

　　一是物業(yè)服務(wù)公司為節(jié)約成本采取低價(jià)招標(biāo)。

　　由于很多地方都采用“一費(fèi)制”的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)方法，電梯的維保費(fèi)、電費(fèi)均包含在物業(yè)費(fèi)中，因此，有些物業(yè)服務(wù)公司為了爭(zhēng)取更多利潤(rùn)，在電梯維保招標(biāo)時(shí)往往壓低電梯維保費(fèi)用。

　　二是為占有電梯維保市場(chǎng)，維保單位常低價(jià)中標(biāo)。

　　電梯維保單位為占有電梯維保市場(chǎng)，采取低價(jià)中標(biāo)的方式取得項(xiàng)目，然后再通過不按規(guī)定進(jìn)行維保，減少實(shí)際維保次數(shù)等方法來節(jié)約成本。

　　三是物業(yè)服務(wù)公司對(duì)電梯維保缺乏監(jiān)督。

　　通常電梯維保合同內(nèi)會(huì)規(guī)定：電梯維保人員應(yīng)每半月對(duì)電梯運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)械部件做檢查、調(diào)整，包括檢查安全開關(guān)、機(jī)械電器、抱閘裝置、防逆轉(zhuǎn)裝置等的運(yùn)作情況，保養(yǎng)內(nèi)容有幾十項(xiàng)，同時(shí)還會(huì)每月、每季度、每半年、每年根據(jù)規(guī)定的內(nèi)容實(shí)施保養(yǎng)。因此，電梯維保存在維保時(shí)間長(zhǎng)，維保項(xiàng)目多的特點(diǎn)。由于人員配置有限，電梯維保工作技術(shù)性要求高，維保過程枯燥等原因，物業(yè)服務(wù)公司一般不會(huì)安排自己的技術(shù)人員跟蹤電梯維保，也就出現(xiàn)了上述案例中一張維保單人員可了解各品牌電梯的特性，同時(shí)在每日的巡查過程中就可及時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯存在的安全隱患。

　　第二，建立電梯使用和運(yùn)營(yíng)安全管理制度迫在眉睫。根據(jù)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局20**年5月8日頒布的《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》規(guī)定：使用單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本單位實(shí)際情況，建立以填寫多部電梯的情況。

　　第四，維?！巴倒p料”。

　　因?yàn)槿狈ΡO(jiān)督，電梯維保人員在維保的過程中常自作主張減化維保程序，甚至根本不按要求進(jìn)行維保。

　　第五，電梯維保人員不足。

　　與其它體力密集型行業(yè)同樣，電梯維保行業(yè)也面臨著電梯維保人員招聘難的問題。

　　此外，電梯維保還常出現(xiàn)“外行人干內(nèi)行事”的現(xiàn)象，因?yàn)閺臉I(yè)人員不足，有些電梯維保公司會(huì)招聘沒有工作經(jīng)驗(yàn)的人，邊上崗，邊培訓(xùn)。如果某臺(tái)電梯在維保過后即出現(xiàn)線路短路等問題，很可能對(duì)電梯進(jìn)行維保的這名人員就是一個(gè)‘外行人’。針對(duì)上述問題，物業(yè)服務(wù)公司可以從以下幾個(gè)方面作好電梯維保工作：

　　首先在電梯接收時(shí)需進(jìn)行技術(shù)交底，聘請(qǐng)電梯廠商對(duì)維修技術(shù)人員進(jìn)行基礎(chǔ)培訓(xùn)。

　　通常物業(yè)服務(wù)公司在接收電梯時(shí)會(huì)察看電梯的運(yùn)行狀況，核對(duì)移交的相關(guān)資料，但往往忽略了電梯的技術(shù)交底和聘請(qǐng)電梯廠商對(duì)維修技術(shù)人員進(jìn)行基礎(chǔ)培訓(xùn)。通過技術(shù)交底和電梯廠商的基礎(chǔ)培訓(xùn)，物業(yè)服務(wù)公司的維修技術(shù)崗位責(zé)任制為核心的電梯使用和運(yùn)營(yíng)安全管理制度，并且嚴(yán)格執(zhí)行。安全管理制度至少包括以下內(nèi)容：相關(guān)人員的職責(zé)、安全操作規(guī)程、日常檢查制度、維保制度、定期報(bào)檢制度、電梯鑰匙使用管理制度、作業(yè)人員與相關(guān)運(yùn)營(yíng)服務(wù)人員的培訓(xùn)考核制度、意外事件或者事故的應(yīng)急救援預(yù)案與應(yīng)急救援演習(xí)制度、安全技術(shù)檔案管理制度等，這些制度建立以后，還需定期組織相關(guān)人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，并對(duì)學(xué)習(xí)的效果進(jìn)行考核。

　　第二，各物業(yè)服務(wù)公司亟待加強(qiáng)重視電梯維保，跟蹤維保、故障處理過程。

　　在中國(guó)的誠(chéng)信體系還不完善的情況下，物業(yè)服務(wù)公司有必要對(duì)電梯維保技術(shù)人員的維保、故障處理工作進(jìn)行跟蹤，一方面可以監(jiān)督維保人員是否按合同履行維保義務(wù)，另一方面也可以了解電梯故障發(fā)生的原因，避免出現(xiàn)維保人員調(diào)換原裝零配件或惡意要求有償多換零件情況發(fā)生。

　　第三，在項(xiàng)目?jī)?nèi)做好安全使用電梯知識(shí)宣傳不失為一種有效途徑。

　　在項(xiàng)目?jī)?nèi)做好安全使用電梯知識(shí)宣傳，指導(dǎo)業(yè)主文明使用電梯，可延長(zhǎng)電梯的實(shí)際使用壽命。如業(yè)主裝修前在電梯內(nèi)或項(xiàng)目公告欄內(nèi)張貼《電梯安全使用須知》，提醒業(yè)主及施工人員文明用梯，可減少因裝修沙、石進(jìn)入電梯滑道而引發(fā)的故障。

　　第四，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)重視制訂應(yīng)急預(yù)案，進(jìn)行實(shí)操演練。

　　很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都會(huì)制訂電梯應(yīng)急預(yù)案，但進(jìn)行電梯發(fā)生緊急事件實(shí)操演練的并不多。如某小區(qū)在裝修期間，物業(yè)服務(wù)公司安裝的電梯轎廂保護(hù)板著火，小區(qū)一名秩序維護(hù)員在技術(shù)人員鎖定電梯后持滅火器滅火，卻因未參加過實(shí)操演練，心里過分緊張，而將滅火器噴頭對(duì)準(zhǔn)技術(shù)人員，噴了技術(shù)人員一身干粉后，才去滅火。

　　著名的海恩法則指出：每一起嚴(yán)重的飛行事故的背后，必然有29起輕微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隱患。海恩法則的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)調(diào)人的素質(zhì)和責(zé)任心，因?yàn)槭鹿实陌l(fā)生通常是量的積累的結(jié)果，不論多好的技術(shù)，多完善的規(guī)章制度，都無法取代人自身的素質(zhì)和責(zé)任心。因此，做好電梯日常維保，在出現(xiàn)事故“征兆”或“苗頭”時(shí)就進(jìn)行排查處理，就能防范事故的發(fā)生，將問題解決在萌芽狀態(tài)，保證電梯使用人的安全是物業(yè)服務(wù)公司的職責(zé)所在。

篇3：電梯維保管理心得體會(huì)

　　電梯維保管理心得體會(huì)

　　一幢大樓電梯運(yùn)行是否舒適正常，很大程度地體現(xiàn)了大樓物業(yè)設(shè)備管理水平的高低。電梯作為一種特殊設(shè)備，其維護(hù)保養(yǎng)一般由專業(yè)的電梯維護(hù)保養(yǎng)公司進(jìn)行，但電梯的運(yùn)行質(zhì)量卻由物業(yè)公司直接對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，物業(yè)公司電梯設(shè)備管理人員擔(dān)負(fù)著確保電梯正常運(yùn)行的重要職責(zé)。

　　維護(hù)與監(jiān)管、專業(yè)與非專業(yè)，怎樣調(diào)和二者之間的矛盾，確保電梯運(yùn)行的質(zhì)量？作為電梯設(shè)備管理人員，怎樣抓住電梯維保管理的切入點(diǎn)，提高自己的業(yè)務(wù)水平？筆者從事電梯維護(hù)保養(yǎng)管理多年，獲得六點(diǎn)心得體會(huì)。

　　一、以誠(chéng)相待、共同參與

　　很多物業(yè)公司管理者都有這樣一種看法：物業(yè)所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題，物業(yè)公司電梯維保管理人員的責(zé)任就是電梯有問題時(shí)即時(shí)通知電梯維保公司。也有少數(shù)物業(yè)公司認(rèn)為，電梯維保公司與物業(yè)公司就是從屬關(guān)系，電梯維保公司的工作一切都應(yīng)當(dāng)聽從物業(yè)公司的。這些不正確的觀點(diǎn)都會(huì)直接或間接地影響到物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關(guān)系。

　　筆者曾觀摩一物業(yè)公司設(shè)備管理，看到過這樣一幕：該公司電梯設(shè)備管理人員和電梯維保公司維修人員因電梯問題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)——一段時(shí)期該公司所管理大樓貨梯門回路頻頻出現(xiàn)故障，給業(yè)主正常貨物運(yùn)輸帶來不便，業(yè)主多次投訴。物業(yè)公司電梯管理人員認(rèn)為電梯維保公司維修人員沒找到電梯門回路故障頻發(fā)的真正原因，沒做好維保工作，拿錢不干事；電梯公司維保人員指責(zé)物業(yè)電梯管理人員沒有做好電梯的日常管理，運(yùn)貨小車經(jīng)常撞擊轎門，是電梯門回路多次出問題的直接原因。顧及與物業(yè)公司關(guān)系，維保人員沒多少底氣，但掩不住一肚子怨氣。

　　筆者認(rèn)為，該物業(yè)公司電梯管理人員和電梯維保公司維修人員二者都有問題——一方?jīng)]做好電梯日常管理，一方做好設(shè)備維修后沒有給另一方提供相關(guān)的信息反饋。但真正的問題是二者之間的關(guān)系問題——雙方互不信任、相互推諉。

　　那么，物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應(yīng)當(dāng)保持怎樣一種關(guān)系才利于電梯的維保及正常運(yùn)作呢？筆者認(rèn)為，雙方應(yīng)當(dāng)秉持以誠(chéng)相待、共同參與的精神，確認(rèn)各自在電梯維保及日常管理中的位置，相互尊重、目標(biāo)一致，不相互角力，這樣才能齊心協(xié)力確保電梯運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

　　二、制定計(jì)劃、有的放矢

　　電梯維保公司都有自己的電梯保養(yǎng)作業(yè)流程和相應(yīng)的作業(yè)報(bào)告（作業(yè)單），由于該作業(yè)流程是針對(duì)所有電梯客戶，具有其普遍性，但對(duì)特定電梯的保養(yǎng)維護(hù)缺乏針對(duì)性。筆者瀏覽過多家電梯維保公司的保養(yǎng)（維保）作業(yè)單，上面密密麻麻列滿了從機(jī)房到底坑各部位（部件）的檢查項(xiàng)目。而實(shí)際操作是除安全回路必查以外，很多檢查項(xiàng)目只能做到走馬觀花。那么，如何確保電梯維保工作的質(zhì)量呢？筆者認(rèn)為，有針對(duì)性地編制物業(yè)公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計(jì)劃和作業(yè)表是一條重要途徑。

　　在日常巡檢表中，要求電梯維保管理人員加強(qiáng)對(duì)電梯設(shè)施的監(jiān)管，采用“望、聞、問、聽”的辦法，實(shí)時(shí)了解電梯的運(yùn)行質(zhì)量。“望”即對(duì)電梯機(jī)房、轎廂等部位的設(shè)備是否異常進(jìn)行肉眼判斷；“聞”即對(duì)關(guān)鍵設(shè)備和關(guān)鍵部位（特別是電氣設(shè)備）是否有異味進(jìn)行確認(rèn)；“問”是了解乘梯人員的感受；“聽”是在機(jī)房或乘坐電梯時(shí)感受是否有異響情況存在。發(fā)現(xiàn)有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況，電梯管理人員就要及時(shí)對(duì)情況進(jìn)行性質(zhì)認(rèn)定，做好相關(guān)記錄，并根據(jù)性質(zhì)情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。

　　在維保計(jì)劃和作業(yè)表方面，首先應(yīng)參照電梯維保的相關(guān)資料，與維保公司密切溝通，根據(jù)電梯具體情況制定電梯的中、長(zhǎng)期維保計(jì)劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問題，按輕重緩急列入電梯作業(yè)表中，以此對(duì)電梯維保公司的維保活動(dòng)提出具體要求。這樣，維保公司的日常維保活動(dòng)就完全納入了物業(yè)公司的掌控之中，做到目標(biāo)明確，有的放矢。

　　三、不斷學(xué)習(xí)、胸有成竹

　　不斷學(xué)習(xí)和掌握電梯維保的相關(guān)專業(yè)知識(shí)是做好電梯維保管理工作的基礎(chǔ)，也只有對(duì)電梯運(yùn)行原理和維保技術(shù)特點(diǎn)有了一定的了解，電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作，做到胸有成竹。

　　筆者經(jīng)過多年的實(shí)踐，認(rèn)為電梯維保管理人員對(duì)電梯相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)和了解應(yīng)側(cè)重三個(gè)方面：1、掌握電梯運(yùn)行原理和系統(tǒng)分類。對(duì)電梯運(yùn)行原理的掌握會(huì)在維保管理人員的頭腦中形成一個(gè)“活生生”的電梯，使電梯維保管理人員在電梯出現(xiàn)故障時(shí)，在第一時(shí)間對(duì)問題進(jìn)行性質(zhì)區(qū)分。掌握電梯的系統(tǒng)分類，能幫助電梯維保人員明確故障范圍。2、了解電梯常規(guī)保養(yǎng)內(nèi)容和常見故障的常規(guī)處理方法。電梯作為一種常用的技術(shù)比較成熟的特種設(shè)備，其保養(yǎng)和維護(hù)也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相關(guān)知識(shí)，才能掌控電梯維保的方向和進(jìn)度，做到操之在我。3、對(duì)特定部件、構(gòu)件有一定的認(rèn)知。電梯包含一些特有的部件、構(gòu)件，例如曳引機(jī)、速斷開關(guān)、安全鉗、旋轉(zhuǎn)編碼器等。特定部、構(gòu)件處于電梯一些特定的位置，擔(dān)負(fù)著重要的作用，是電梯正常運(yùn)行的必要保障，對(duì)特定部件、構(gòu)件有一定的認(rèn)知，才能在電梯的維保管理中突出重點(diǎn)，抓住重心。

　　四、緊抓維保重點(diǎn)、做好旁站管理

　　電梯公司的維保人員和物業(yè)公司的設(shè)備管理人員代表著各自公司的利益，在電梯維保作業(yè)中，難免公司利益之間相互沖突；同時(shí)維保人員良莠不齊，也不能排除個(gè)別維保人員業(yè)務(wù)能力較差和職業(yè)道德低下。因此，在尊重維保人員的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)的前提下，緊抓維保重點(diǎn)，特別是重點(diǎn)部位、關(guān)鍵問題處理時(shí)的旁站管理，顯得尤為重要。

　　20**年，筆者參與一起SPVF電梯死機(jī)故障處理的旁站工作，因其不能寫入樓層數(shù)據(jù)，維修人員在檢測(cè)幾組電壓數(shù)據(jù)后立即提出故障點(diǎn)是PLC控制板，要求更換。一個(gè)專用PLC控制板報(bào)價(jià)三千多元，公司是否該出這部分錢？由于全程參與了維保人員的檢測(cè)過程，筆者參照電氣圖紙，以及前期同類故障處理的經(jīng)驗(yàn)，提出故障點(diǎn)不一定是PLC控制器，該型號(hào)電梯只有在打到下減速開關(guān)并在機(jī)房按下輸寫開關(guān)后，才能進(jìn)行電梯樓層數(shù)據(jù)的輸入。后經(jīng)查是行程開關(guān)位置

已經(jīng)偏離了轎廂撞板的位置，導(dǎo)致無法打到開關(guān)所致。對(duì)開關(guān)安裝位置進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后，重新按規(guī)范程序輸寫樓層數(shù)據(jù)，再送電試機(jī)，電梯恢復(fù)了正常運(yùn)行。試想如果沒有對(duì)該工作進(jìn)行旁站，則無從對(duì)其工作質(zhì)量提出質(zhì)疑。

　　五、注重細(xì)節(jié)、富于創(chuàng)造

　　在對(duì)筆者所處大廈的電梯維護(hù)工作中，曾經(jīng)出現(xiàn)了這樣一個(gè)問題：幾部電梯轎門的光幕開關(guān)保護(hù)膜片松動(dòng)，在電梯運(yùn)行中總是發(fā)出細(xì)小不絕的顫動(dòng)聲。怎樣解決？維保方提出更換膜片，但是除了膜片與膜片框配合間隙過大外并無其他影響使用的問題，更換理由顯然不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個(gè)問題呢？但不能確保玻璃膠對(duì)膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對(duì)射。在雙方人員多次討論后，最后我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蝕性；2、煮熟的糯米在光幕維護(hù)中便于清除。這一大膽帶有創(chuàng)造性的方法最后被證實(shí)效果良好，既在一定時(shí)間內(nèi)解決了光膜膜片的顫動(dòng)，又可以反復(fù)使用。

　　六、知己知彼、百戰(zhàn)不殆

　　在與電梯維保公司互動(dòng)中，由于雙方利益點(diǎn)不一致，矛盾在所難免，甚至“短兵”相接，這時(shí)對(duì)設(shè)備的熟悉程度和對(duì)維保工藝的了解程度是決定雙方“輸贏”的關(guān)鍵。

　　筆者所工作的大廈五部電梯轎箱內(nèi)層招及層顯改造費(fèi)用談判中，電梯公司前期報(bào)價(jià)為三萬一千多元。對(duì)于對(duì)方的這一報(bào)價(jià)，我方不能接受，立即對(duì)這一所謂“工程”的性質(zhì)、范圍、工程量進(jìn)行研究、判斷。由于我方電梯維保管理人員對(duì)電梯設(shè)備構(gòu)成相當(dāng)熟悉，對(duì)該工作所涉及的工藝流程相當(dāng)了解，確定其工程量只包含對(duì)電梯層顯顯示程序數(shù)字值設(shè)置上的一定更改和部分內(nèi)層招膜片的更換，兩人一天即能完成。在后續(xù)的談判中，我方完全掌握主動(dòng)權(quán)，經(jīng)過多次談判，對(duì)方最終不得已以涉及“知識(shí)產(chǎn)權(quán)”為改造費(fèi)用訴求基礎(chǔ)，最終合同價(jià)為一萬二千元，我方既贏得了此次較量的勝利，又為公司節(jié)約了大量的費(fèi)用。

　　物業(yè)電梯設(shè)備管理作為物業(yè)設(shè)備管理中極為重要的一環(huán)，需要物業(yè)設(shè)備管理人員在現(xiàn)實(shí)工作中進(jìn)行長(zhǎng)期不斷的探索和實(shí)踐。同時(shí)，物業(yè)設(shè)備中的特種設(shè)備種類繁多，做好電梯特種設(shè)備的維保管理工作，相信也會(huì)對(duì)其他特種設(shè)備維保管理工作帶來有益啟發(fā)和幫助。