空調暖通系統承接查驗操作指引

1 目的

　　為規范xxx物業服務集團有限公司各物業服務中心對空調暖通系統設施設備的承接查驗工作，確保空調暖通系統設施設備在合同期內的日常運行順暢，規避和減少物業管理服務中空調暖通系統的安全責任和風險，實現建設單位、業主、公司三方的共贏，特制訂本指引。

2 適用范圍

　　本指引適用于xxx物業服務集團有限公司所屬各物業服務中心園區空調暖通系統設施設備的承接查驗工作。

3 職責

3.1 物業服務中心所屬一級單位負責人

　　負責對空調暖通系統機房和設施設備進行承接查驗，并負責最終承接查驗完成簽字。

3.2 各一級單位物業管理部（工程部）

　　負責承接查驗培訓、指導、協助、溝通工作，并負責最終承接查驗完成簽字。

3.3 物業服務中心負責人

　　負責承接查驗組織、協助、溝通、資料存檔工作，并負責最終承接查驗完成簽字。

3.4 物業服務中心工程主管

　　負責承接查驗計劃制定、現場組織和調度、溝通，以及完成缺陷報告與缺陷整改復查工作，并負責最終承接查驗完成簽字。

4 工作程序

4.1 冰蓄冷空調系統的驗查

4.1.1 驗查前資料準備

　　建設單位需提供詳細、準確的竣工技術資料，包括但不限于：蓄冰裝置使用維護說明書、載冷劑使用維護說明書、各種傳感器和執行器(溫度、濕度、流量、壓差、壓力、液位傳感器和電動開關、調節閥等)的使用維護說明書、冰蓄冷空調自動控制原理圖等。同時，需提供相關設備廠家及供應商、施工單位負責人的聯系電話和通訊地址。

4.1.2 驗查內容

　　物業服務中心應提前介入，對冰蓄冷空調前期施工建設與調試進行跟蹤，熟悉冰蓄冷空調系統的構造組成和工作原理，理解設計意圖。

4.1.2.1 主體設備

　　a)檢查各種主要設備標識銘牌是否齊全，銘牌參數是否與設計文件數據相符。

　　b)檢查各種設施設備安裝是否規范，是否考慮到后期維護保養的要求。

　　c)檢查機房通風、照明、給排水設施是否齊全和符合使用要求。

　　d)檢查主要設備房消音隔振效果如何，能否達到設計要求。

　　e)檢查需要保溫的設備與管道，保溫效果應良好。

　　f)控制中心電控柜與所控設備應做好一一對應的標識工作。

　　g)檢查設備電氣控制柜設備，元器件參數應符合設計要求，安裝應規范，熱保護參數整定值是否符合要求等。

　　h)空調水系統管道上閥門配件設置應合理，應考慮到遇緊急情況處理方便。

　　i)空調通風系統氣流組織合理，漏風不應超過設計規定，噪音不超過設計要求。

　　j)載冷劑泵宜采用機械密封型水泵，各水泵最好設急停按鈕。

　　k)主機房排水設施應齊全，水泵和冷凍機排水口應接入排水溝;排污泵應一用一備，可以手、自動控制。

　　l)乙二醇管路系統不應選用內壁鍍鋅的管材、管件、配件。

　　m)水系統管路上(特別是乙二醇管路)上起關鍵切斷作用的閥門質量必須合格(全數試驗應合格)。

　　n)保冷設計要保證冷量損失最大不超過每日蓄冷量的5%。

　　o)主要設備(冷凍機、水泵、冷卻塔、組合式空調機組)運行正常。

　　p)水系統補水、排水、排氣功能正常，水力平衡不失調。

　　q)考慮到載冷劑(乙二醇)價格較貴，乙二醇管路上排水口應封堵。

　　r)系統中乙二醇溶液濃度應符合設計要求，乙二醇溶液應添加緩蝕劑和防泡沫發生劑。

4.1.2.2 冰蓄冷自動控制系統

　　a)溫度、濕度、流量、壓差、壓力、液位傳感器應經過精度校驗，電動調節閥開度應經過檢驗，確保達到設計要求。

　　b)應對各蓄冰單元內的冰層厚度或蓄冰量進行監控，不能過量制冰。

　　c)上位機人機界面友好操作方便，應能進行如下系統監測和控制功能：各種參數監測與設備狀態顯示;載冷劑及空調供回水溫度的控制;空調負荷的預測、記憶;各運行模式的控制和轉換;用電量、冷量的計量與管理;自動保護與報警;制冷機進、出口溫度和流量;蓄冷裝置進、出口溫度和流量，蓄冷量和釋冷量;空調系統供、回水溫度和流量;各電動閥門的閥位;各變頻泵的運行頻率;其他必須監視的設備狀態參數(如主機主要運行參數、供回水壓差等);室外空氣溫、濕度。

　　d)單體調試應符合如下規定：設備安裝和外觀應符合要求;按照控制器的要求進行可靠性測試;控制器、輸入輸出組件和監控點元件的硬件接線的位置與軟件的地址、型號、狀態等應完全一致;應使用計算機或現場測試儀器，對控制器和現場控制設備以手動控制的方式，按照設計的要求對模擬量數字量輸入輸出進行測試并記錄。

　　e)自動控制系統通過調試應具備如下功能：應具備與其他系統進行通訊的能力;對蓄冷系統內各類設備的控制應安全可靠;應具備實時采集、記錄和保存設備、關鍵點的運行數據能力。

　　f)各種模式運行工況測試：設備啟動與停止符合工藝流程要求和操作規程，如遇異常情況自控系統能夠進行連鎖保護功能。

　　g)自動控制故障能方便切換至手動控制。

　　h)板式換熱器冷凍水側應有可靠防凍保護措施;自動控制系統保護措施應反應靈敏，動作可靠;各自控測量元件及執行機構應工作正常，對系統各項參數反饋及動作應正確、及時。

　　i)自控系統可靠性要高，宜留冗余備份系統。

　　j)自控系統應由UPS電源供電。

　　k)自控系統實際控制效果檢測應達到使用要求，如對外界空調負荷變化能及時迅速作出響應，真正做到節能運行。

　　l)上位機顯示的各項設備運行參數必須與實際相符合，上位機顯示設備編號與實際設備編號應一一對應。

　　m)控制系統應設置控制權限，保證系統設置參數不被隨意修改。

4.1.2.3 培訓

　　施工單位和主要設備廠家應對物業管理單位相關人員進行系統的操作運行及維護保養培訓工作。

4.2 大金中央空調安裝驗查

4.2.1 安裝材料要求

　　安裝過程中使用的銅管、水管、隔熱材料等主要材料的材質、規格、隔壁、壁厚，用于固定室內外機的底座、支架所使用的型鋼、螺帽、螺栓等輔助材料都必須達到大金空調安裝說明書中規定的要求，安裝使用的輔助材料盡可能為阻燃或不可燃制品。大金中央空調安裝驗收標準：冷媒配管。

4.2.2 冷媒系統驗查

　　為了確保使用效果，每個獨立的冷媒系統的實際配管長度、等效配管長度、室內機與室外機、室內機與室內機之間的高低差，分支以后的配管長度、冷媒分支及配管的選擇都必須嚴格遵循有關規定進行。大金中央空調安裝驗收標準：管路。

4.2.3 管路走向要求

　　銅管、水管、信號線管、電源線管的走向應盡可能橫平豎直，以求美觀。大金中央空調安裝驗收標準：支架。

4.2.4 銅管固定要求

　　銅管固定支架的間距小于或等于1.2m，各規格盤管的彎曲半徑不得小于其最小彎曲半徑，否則會造成銅管截面積變小，影響冷媒的流量和流速。大金中央空調安裝驗收標準：分支接頭。

4.2.5 分支接頭安裝要求

　　制冷回路中的分支接頭只允許平放或垂直安裝，不允許側放或斜放，否則會由于冷媒自身重量而影響冷媒的流向，進而改變使用效果。大金中央空調安裝驗收標準：銅管焊接。

4.2.6 銅管焊接要求

　　銅管在焊接時一定要沖注適量的氮氣，以防內壁過度氧化，在對某系統作業〈焊接、擴口〉，要對管道進行清洗(5kg/c㎡的氮氣氣體3-4次持續1-2分鐘吹污)并且要求在連接到機器上后用40kg/c㎡的氮氣持續24小時保壓實驗，具體在確認絕對不漏氣的情況下開始補充冷媒。大金中央空調安裝驗收標準：冷媒計算。

4.2.7 冷媒計算要求

　　對某系統沖注的冷媒必須根據其液管的實際長度進行嚴格計算。大金中央空調安裝驗收標準：冷凝水的排水管。

4.2.8 冷凝水排水管要求

　　冷凝水的排水管應采用PVC給水管，其固定支架的間距小于等于1m。

篇2：建筑排氣系統

　　建筑排氣系統

　　眾所周知，由于人多地少、城市化進程迅速，我國的城市住宅樓必愈建愈多、愈建愈高。在建筑物垂直發展和建筑容積率越來越高，即建筑密度提高的情況下，為防止廚房、衛生間等的廢氣對居室形成交叉性污染，建筑物內大都設置了通風排氣系統--將垂直單元各個戶的廢氣接入一個共用的排氣道中，再從樓房的頂部集中排出樓外--排氣系統因此成為物業共用部位。

　　排氣系統的工作原理是：利用氣道垂直空間中氣體的溫度(即密度)差，產生浮力的煙囪效應，將排氣道中溫度較高(密度較低)的氣體(煙氣)排出室外。為了匯集并順暢地將廢氣排入煙道，排氣系統大都使用了排煙機

　　1.排氣系統具有隱蔽性

　　每個單元的排氣系統由各戶的分氣道和共用的總氣道所組成;分氣道與總氣道之間上端相通，下端設有隔板或砌體，以使分氣道的廢氣進入總氣道中，而避免總氣道中的廢氣倒灌入分氣道中。因此，分氣道和總氣道是一個既相通又相隔相連的組合體。

　　舊式多層住宅樓大都是采用磚砌的排氣道，占地較多。近現代的住宅樓，尤其是高層樓，都已采用玻璃纖維增強水泥(GRC)薄壁排氣道。但無論是哪一種排氣道，其內部結構都不能被直觀看到，因為在建筑的設計建設時，為了節省空間，排氣道一般都被砌在墻體之中或被設置在房屋角落的位置，這使排氣道處于極隱蔽和被忽視的狀態

　　2.排氣系統的安全隱患與事件

　　由于排氣系統的隱蔽性所致，在物業管理過程中，時常出現個別業主有意或無意改動排風系統，導致室內油煙繚繞、臭氣彌漫，嚴重的甚至出現人員中毒，造成嚴重的健康和安全隱患，鄰里糾紛時常發生。

　　3現將在建設和使用中常見的幾個排氣系統問題述下，以資參考。

　　3.1排氣道被拆除：在舊式多層住宅樓中，因無《房屋使用說明書》或業主對排氣道結構與功能不了解，為了擴大使用建筑面積而私自將廚房的磚砌煙道拆除，導致本層以下業主家中的煙氣無法排出，引起鄰里糾紛以至物業的介入。這種情況大都需要將排氣道恢復原狀。

　　3.2排氣道的尺寸不足：設計排氣系統時，應按規定進行計算的結果選用排氣能力足夠的煙道制品，即應選用比計算的尺寸稍大的煙道制品。在物業管理公司前期介入時也應復核設計和實際尺寸，以免業主入住后出現排煙(氣)不暢的情況。

　　3.3排氣道制品的結構錯誤：如某住宅建筑工程中因采購并安裝了結構錯誤的排煙系統，幸被建筑質量檢查部門及時發現并重新安裝，否則在業主入住或裝飾完后才被發現并處理必將帶來更多損失。

　　其實在工程查驗、業主購房或入住時，均可用一條約2米長的鐵線從排煙口插入檢測排氣道結構是否正確：如果探測數點均立即遇到阻力，鐵線不能再往下伸入時，應視為排氣道的結構正確;否則可視為結構錯誤

　　3.4使用下排煙式爐灶的后患與預防：廚房烹飪的煙氣溫度較高，煙氣應由爐灶上部的排煙機送入分煙道中。當業主使用了下排煙式的爐灶時，若將排煙口改在下面，實際是將排煙口也開在了下層戶專用的分煙道上，當兩個爐灶同時烹飪時，分煙道中的煙氣將增加一倍，超過了分煙道排煙能力，從而導致倒煙現象;即使是廚房未烹飪，煙氣也可能從下排煙式爐灶竄入廚房，造成污染。如將排煙口錯改在了總煙道上，同樣可能導致煙氣竄入廚房造成污染。

　　在使用下排煙式的爐灶時，應將其排煙管接至原設計的，位于廚房上部的分煙道排煙口上。

　　3.5改用大吸油煙機的后患：為了迎合人們改善廚房油煙污染的需要，部分吸油煙機制造商忽視了廚房排煙系統的設計能力，加大了排煙機的風量和吸力，甚至將風量達到了標準的3～4倍作為賣點。殊不知安裝使用風量和吸力過大的排煙機，會導致主煙道因煙量增大而阻力增大，引發全系統的排煙不暢，引起鄰里糾紛。故應謹慎使用大吸油煙機。

　　4排氣道設計標準的有關規定

　　4.1排氣道應用非燃燒體材料制作。

　　4.2排氣道的斷面、形狀、尺寸和內壁應有利于排煙(氣)通暢，防止產生滯阻、渦流、串煙、漏氣和倒灌等現象;分排氣道斷面的當量直徑應不小于150mm。

　　4.3同層和上下層不得使用同一分煙(氣)孔道。

　　4.4每段分煙(氣)道進出口的高度差不應小于一層高

　　4.5廚房用的排煙道與衛生間的排氣道不得混用。

　　4.6主排煙(氣)道的頂部伸出屋面至少不低于0.6m，并應有防止風吹倒灌的措施。

　　4.7廚房排煙道按每臺排油煙機風量300m³/h，主風道排氣口控制風速6m/s，排油煙機的同時使用系數為0.6的指標，設計主風道的截面尺寸。衛生間排風道按每臺排風機150m³/h的風量，主風道排氣口控制風速5m/s，排風扇的同時使用系數為0.5的指標，設計主風道的截面尺寸。

　　(以上內容摘自曹善琪、張祥萱、張華《民用建筑設計標準規范手冊》(上)

　　北京：中國建筑工業出版社，1998(1)：732、《住宅設計規范》和遼93J802-1《建筑構件通用圖集》。)

　　5結語

　　在樓房中住戶廚房和衛生間的廢氣排氣系統，對業主的健康、安居以及物業管理十分重要。但在實際生活中卻會因建設施工和業主的不經意而引發一些“事件”甚至是返工，不利于建設和諧社區。故了解建筑排氣系統的技術規定和多發的故障與處理方法，對物業管理公司與業主都非常有益。

篇3：建筑供配電系統的日常檢查知識

　　建筑供配電系統的日常檢查知識

　　一、建筑供配電系統功能性檢查

　　1.內、外電源狀況;

　　2.變、配電系統狀況;

　　3.變、配電設備狀況;

　　4.配電線路狀況;

　　5.安全接地狀況。

　　二、建筑供配電系統運行維護檢查

　　1.易損部位及易耗零部件檢查;

　　2.末級配電箱、控制箱后的線路檢查;

　　3.末級配電箱及控制箱內小型元件檢查;

　　4.變配電裝置和供電干線中小型的電氣設備、器具和燈具是否需要更換的檢查;

　　5.變配電裝置的預防性試驗;

　　6.防雷子系統接地裝置的接地電阻檢測。

　　三、建筑供電系統管理檢查

　　1.大修記錄和改造資料記錄的完整性檢查;

　　2.人員崗位和規章制度建立與執行情況檢查;

　　3.系統使用功能、設備運行和保養進行的維護記錄檢查。

　　四、建筑供電專項檢查

　　1.供電系統遭受暴風雨襲擊造成大面積停電;

　　2.建筑物受災后急需恢復供電;

　　3.用電嚴重超負荷燒壞電氣設備;

　　4.建筑物有特殊重要活動，需確保供電無故障;

　　5.院內道路變更、綠化布置更新或景觀調整，需將原有線路改造或改為埋地敷設;

　　6.發生其他危急或特殊情況。

　　五、建筑供電發現問題的處理

　　1.系統存在局部缺陷時，可由物業服務企業進行維修維護。

　　2.系統出現功能性問題，應請有資質機構進行檢查評估。

　　3.系統出現大面積停電等情況時，應請有資質機構進行專項檢測鑒定。