物業(yè)接管驗(yàn)收中質(zhì)量問(wèn)題的處理

　　處理質(zhì)量問(wèn)題的方法

　　1、發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)重

　　進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。

　　2、發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由經(jīng)給基胡狩理。因施工原因造成的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)，按照約定期限進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。

　　3、對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修繕，或可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物業(yè)管理企業(yè)處理。

　　4、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理;如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

　　處理質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)把握的兩條原則

　　原則性與靈活性相結(jié)合

　　所謂原則性：就是實(shí)事求是、鐵面無(wú)私、嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問(wèn)題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無(wú)法返工的問(wèn)題就應(yīng)索賠。返工沒(méi)有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。

　　所謂靈活性：就是在不違背原則的前提下，具體問(wèn)題具體分析。對(duì)于大規(guī)模的物業(yè)，　　難免會(huì)出鵬盡。意之。，接管。收人員不蛐泥于哪，飄對(duì)不雅規(guī)嘴。措施，不能把接管驗(yàn)收的雙方置于對(duì)立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭(zhēng)合理、圓滿地解決接管驗(yàn)收中存在的問(wèn)題。

　　細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合

　　工程質(zhì)量問(wèn)題對(duì)物業(yè)產(chǎn)生的影響相當(dāng)久遠(yuǎn)，給管理帶來(lái)的困難與障礙也是巨大的。所以，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微。任何7點(diǎn)疏忽都有可能統(tǒng)日后的管理帶來(lái)無(wú)盡的麻煩，也會(huì)嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設(shè)備的運(yùn)行是否正常。細(xì)微之處，如所用材料的性能優(yōu)劣，供電線客的大小是否恰當(dāng)?shù)?。電梯、空調(diào)、發(fā)電機(jī)組等大型設(shè)備的檢測(cè)和驗(yàn)收必須在其負(fù)載運(yùn)行一段時(shí)間以后進(jìn)行。

　　整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗(yàn)收，無(wú)論是什么類型的物業(yè)，都不是孤立的和一成不變的物業(yè)土地使用情況、市政公用設(shè)施、名共配套設(shè)施等綜合做項(xiàng)目將標(biāo)示出該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。?duì)于住宅小區(qū)而言，因?yàn)榕c人們?nèi)粘Ｉ罹o密相關(guān)，這一特點(diǎn)決定了一個(gè)舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，這正是更高層次的把握;而寫(xiě)字樓則重視商務(wù)、辦公的快捷、方便，并重視體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此，內(nèi)外裝修和設(shè)備應(yīng)是接管驗(yàn)收的重點(diǎn)。

　　物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別　　物業(yè)的接管驗(yàn)收是：物業(yè)管理企業(yè)接管開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。

　　物業(yè)的接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別是：

　　1.驗(yàn)收目的不同　　竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求：接管驗(yàn)收是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再驗(yàn)收。

　　2.驗(yàn)收性質(zhì)不同　　竣工驗(yàn)收是政府行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和任何建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收由政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主(包括現(xiàn)有業(yè)主和未來(lái)業(yè)主)根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收。

　　3、驗(yàn)收條件不同　　竣工驗(yàn)收的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備已落位;接管驗(yàn)收的首要條件是按正驗(yàn)收　　合格，并且附屬設(shè)備已完全正常使用，房屋編號(hào)已得到認(rèn)可。

　　4、移交對(duì)象不同　　竣工驗(yàn)收是建設(shè)單位移交物業(yè)的過(guò)程;接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企　　業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程。

　　5.驗(yàn)收階段不同　　竣工驗(yàn)收合格后7由施工單位向開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用;接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再驗(yàn)收，接管驗(yàn)收一旦完成，即由開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。

　　物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料　　根據(jù)20**年國(guó)務(wù)院第379號(hào)令《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定和1991年建設(shè)部公布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》(ZBP30001---90)建設(shè)單位應(yīng)向接管單位移交有關(guān)資料。

　　新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料　　1、產(chǎn)權(quán)資料　　(l)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。(2)用地批準(zhǔn)文件。(3)建筑執(zhí)照。(4)拆遷安置資料。

　　2、竣工驗(yàn)收資料　　(1)竣工圖一包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、”設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙?！　?2)地質(zhì)勘察報(bào)告。(3)工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告。(4)工程預(yù)決算。(5)圖紙會(huì)審記錄。　　(6)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)(7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證?！　?8)沉降觀察記錄。(9)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)。(l0)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告?！　?1l)竣工驗(yàn)收證明書(shū)。

　　3、技術(shù)資料　　(1)新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)。(2)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)?！　?3)供水、供暖的試壓報(bào)告。(4)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。　　牧業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)。

　　原有物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料　　1、產(chǎn)權(quán)資料　　(1)房屋所有權(quán)證。(2)土地使用權(quán)證。(3)有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議?！　?4)房屋分戶使用清冊(cè)。(5)房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)?！　?、技術(shù)資料　　(1)房地產(chǎn)平面圖。(2)房屋分間平面圖。(3)房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

篇2：物業(yè)接管驗(yàn)收中質(zhì)量問(wèn)題處理方法原則

　　物業(yè)接管驗(yàn)收中質(zhì)量問(wèn)題的處理方法與原則

　　(一)處理質(zhì)量問(wèn)題的方法

　　1．發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)

　　進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。

　　2．發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理：因施工原因造成的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)，按照約定期限進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。

　　3．對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修繕，或可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物業(yè)管理企業(yè)處理。

　　4．房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建漫單位負(fù)責(zé)處理；如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

　　(二)處理質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)把握的兩條原則

　　1．原則性與靈活性相結(jié)合

　　所謂原則性，就是實(shí)事求是、鐵面無(wú)私、嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問(wèn)題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無(wú)法返工的問(wèn)題就應(yīng)索賠。返工沒(méi)有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。

　　所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問(wèn)題具體分析。對(duì)于大規(guī)模的物業(yè)，難免會(huì)出現(xiàn)一些不盡人意之處，接管驗(yàn)收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對(duì)不同情況分別采取措施，不能把接管驗(yàn)收的雙方置于對(duì)立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭(zhēng)合理、圓滿地解決接管驗(yàn)收中存在的問(wèn)題。

　　2．細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合

　　工程質(zhì)量問(wèn)題對(duì)物業(yè)產(chǎn)生的影響相當(dāng)久遠(yuǎn)，給管理帶來(lái)的困難與障礙也是巨大的。所以，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微。任何一點(diǎn)疏忽都有可能給日后的管理帶來(lái)無(wú)盡的麻煩，也會(huì)嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設(shè)備的運(yùn)行是否正常。細(xì)微之處，如所用材料的性能優(yōu)劣，供電線容的大小是否恰當(dāng)?shù)?。電梯、空調(diào)、發(fā)電機(jī)組等大型設(shè)備的檢測(cè)和驗(yàn)收必須在其負(fù)載運(yùn)行一段時(shí)間以后進(jìn)行。

　　整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗(yàn)收，無(wú)論是什么類型的物業(yè)，都不是孤立的和一成不變的，物業(yè)土地使用情況、市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施等綜合性項(xiàng)目將標(biāo)示出該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿Α?duì)于住宅小區(qū)而言，因?yàn)榕c人們?nèi)粘Ｉ罹o密相關(guān)，這一特點(diǎn)決定了一個(gè)舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，這正是更高層次的把握：而寫(xiě)字樓則重視商務(wù)、辦公的快捷、方便，并重視體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此，內(nèi)外裝修和設(shè)備應(yīng)是接管驗(yàn)收的重點(diǎn)。