物業(yè)公司如何交納停車費增值稅

　　一、物業(yè)管理的增值稅

　　1、適用稅目：

　　根據(jù)財稅[20**]36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》附：《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋一、銷售服務(wù)》規(guī)定，屬于(六)現(xiàn)代服務(wù)8.商務(wù)輔助服務(wù)(1)企業(yè)管理服務(wù)中的物業(yè)管理的業(yè)務(wù)活動。所以公司的物業(yè)管理屬于現(xiàn)代服務(wù)中的商務(wù)輔助服務(wù)下的企業(yè)管理服務(wù)。

　　2、適用稅率：

　　根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十五條增值稅稅率：

　　(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第(二)項、第(三)項、第(四)項規(guī)定外，稅率為6%。

　　第十六條增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

　　因此公司如果是增值稅一般納稅人，按一般計稅方法計算繳納增值稅的，適用稅率為6%，可以抵扣取得的合法的進項稅額;如果是小規(guī)模納稅人的，按3%征收率征收，不可以抵扣進項稅額。

　　二、停車費的征收

　　1、適用稅目：

　　根據(jù)財稅[20**]36號文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》附：稅目解釋的規(guī)定，停車服務(wù)屬于一銷售服務(wù)/(六)現(xiàn)代服務(wù)/5租賃服務(wù)/經(jīng)營性租賃服務(wù)/車輛停放服務(wù)按不動產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。

　　2、適用稅率：

　　增值稅一般納稅人不動產(chǎn)租賃的適用稅率為11%。如果你們公司服務(wù)業(yè)連續(xù)12月銷售總額小于500萬元，可以不登記為一般納稅人，并按小規(guī)模納稅人計算繳納增值稅，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務(wù)總局公告20**年第16號)第四條規(guī)定，征收率5%。

　　3、根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第(九)第1點和(國家稅務(wù)總局公告20**年第16號)第三條第(一)點規(guī)定，一般納稅人出租的不動產(chǎn)是20**年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法，按征收率5%繳納。

　　三、核算問題

　　因此，物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費與小區(qū)停車費，適用的稅目是不同的，企業(yè)應(yīng)該分別核算，分別按照適用稅率繳納增值稅。沒有分別核算的，將從高稅率征收。

　　二、 “營改增”對物業(yè)管理公司的影響

　　由于不同的納稅主體適用于不同的稅率，而且納稅主體不同采用的征稅方式也不同，因此要分析“營改增”對物業(yè)管理公司的影響，就應(yīng)從不同的納稅主體出發(fā)，即一般納稅和小規(guī)模納稅人兩個方面來討論“營改增”對物業(yè)管理公司的影響。在“營改增”前，物業(yè)管理公司實行營業(yè)稅征收方式，稅率為5%，“營改增”后，物業(yè)管理公司作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，稅率為6%，小規(guī)模納稅人征收率為3%。

　　1、“營改增”對于一般納稅人的物業(yè)管理公司稅負的影響

　　對于一般納稅人來說，當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期抵扣的可進項稅額，銷項稅稅率為6%。這與原來按照5%的稅率征收營業(yè)稅相比，“營改增”后企業(yè)適用的稅率提高了，從表面上看可能會增加企業(yè)的稅收負擔(dān)。但是，增值稅是就增值部分計稅，它不僅與稅率有關(guān)，還與銷項稅額和進項稅額之間的差額有關(guān)，兩者之間的差額越大，應(yīng)繳納的增值稅額則越多，反之則越少。因此，由于計稅方式的改變，即使一般納稅人適用的稅率提高了，也不一定就會增加一般納稅人的稅收負擔(dān)。“營改增”對一般納稅人稅收負擔(dān)的影響，還需要結(jié)合企業(yè)具體實際情況加以分析。

　　假設(shè)物業(yè)管理公司(一般納稅人)收取的物業(yè)費為A，假設(shè)只考慮營業(yè)稅不考慮附加稅，“營改增”前收入為A，應(yīng)繳稅額為A*5%=0.05A， “營改增”后，收入為A/(1+6%)=0.94A，增值稅銷項稅額為A*6%/ (1+6%)=0.056A。進一步分析可知，若進項稅額<0.006A，則“營改增”后企業(yè)的稅負額將上升，若進項稅額>0.006A， 則“營改增”后企業(yè)的稅負額將下降。

　　換另一個角度分析，假設(shè)某物業(yè)管理公司(一般納稅人)年營業(yè)額為*，“營改增”前的成本費用為Y，“營改增”后的成本費用為Z，可抵扣的進項稅額為(Y-Z)，同樣可以得出，若(Y-Z)<0.006 *，則“營改增”后企業(yè)的稅負額將上升，若(Y-Z)>0.006 *，則“營改增”后企業(yè)的稅負額將下降。

　　2、“營改增”對小規(guī)模納稅人的物業(yè)管理公司稅負的影響

　　對于小規(guī)模納稅人來說，“營改增”之后，小規(guī)模納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅額=(全部價款+價外費用)*3%/(1+3%)，由此可知，“營改增”后對小規(guī)模納稅人來說，稅負大大下降，企業(yè)的收入和利潤將會得到進一步的提升。

　　3、稅負臨界點分析

　　稅負臨界點即企業(yè)在選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人時其稅負相等，臨界點可以通過計算得出。假設(shè)物業(yè)管理公司銷售額為a，選擇一般納稅人時，增值稅稅率為6%，那么銷項稅額為6%a，設(shè)進項稅額為b，則應(yīng)繳增值稅額為6%a-b。如果該企業(yè)選擇小規(guī)模納稅人，由于其銷售額與選擇一般納稅人時相同(a)，增值稅征稅率為3%，則應(yīng)繳增值稅額為3%a。若一般納稅人與小規(guī)模納稅人稅負相同時即6%a-b=3%a，則b=3%a，也就是說當(dāng)企業(yè)進項稅額為銷售額的3%時，不管是選擇一般納稅人還是選擇小規(guī)模納稅人，稅負相等。

篇2：物業(yè)案例:停車費上調(diào)（租賃方式變更，非固定變固定）

停車費上調(diào)（租賃方式變更，非固定變固定）。

客戶期望：

　　期望不要隨意漲價，漲價應(yīng)征得業(yè)主同意。

處理意見：

　　(1)情緒安撫、費用構(gòu)成解釋：客服管家立即與客戶聯(lián)系，并進行安撫和解釋，告知業(yè)主調(diào)價是因為停車方式變更(非固定變更固定)，還有設(shè)備和服務(wù)均有所提升(如道閘系統(tǒng)升級，巡視崗位增加，巡邏頻次增加、標(biāo)識更新，照明改造等方面)，因?qū)r格進行相應(yīng)調(diào)整;同時隨意漲價，也是根據(jù)周邊市場也都是同等價位，并沒有高出市場。

　　(2)對客公示：客服管家應(yīng)告知業(yè)主，并非隨意漲價，調(diào)整的價格是通過在單元大堂以及公告欄公示的，對客通知上也明確了調(diào)整的時候和開始辦理時間等。

　　(3)關(guān)系維護：客服管家應(yīng)告業(yè)主，以后會關(guān)注重要信息的通知工作，盡可以對重要通知，通過微信、短信等方式通知到位，保障業(yè)主及時知曉。并會認真記錄業(yè)主的合理化建議，反饋給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

篇3：停車位停車費知識點

一、住宅小區(qū)停車位有哪幾種形式

　　1、住宅小區(qū)地面停車位(全體業(yè)主共有)

　　2、住宅小區(qū)地下停車位(人防地下車位、開發(fā)商投資建設(shè)的車位)

　　3、樓房首層架空停車位(看層高是否超2.2米，是否有產(chǎn)權(quán))

　　4、住宅首層封閉式車庫(購買的業(yè)主所有)

　　5、獨立建設(shè)的多層車位(開發(fā)商所有)

　　6、樓房屋頂平臺停車位(全體業(yè)主共有)

二、住宅小區(qū)各種停車位分別需要交哪些費

　　1、住宅小區(qū)地面停車位(汽車停放費和租金)

　　2、住宅小區(qū)地下停車位

　　(人防地下車位、未出售或不能出售的地下車位交汽車停放費和租金)

　　(業(yè)主購買的產(chǎn)權(quán)地下車位交汽車停放費)

　　3、樓房首層架空停車位

　　(未出售或不能出售的首層架空停車位交汽車停放費和租金)

　　(業(yè)主購買的產(chǎn)權(quán)首層架空停車位交汽車停放費)

　　4、住宅首層封閉式車庫(汽車停放費)

　　5、獨立建設(shè)的多層車位(汽車停放費和租金)

　　6、樓房屋頂平臺停車位(汽車停放費和租金)

三、停車管理費的規(guī)范稱呼

　　汽車停放費。

四、停車費包括哪些費

　　停車費包括汽車停放費和租金。

　　汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務(wù)人員費用以及法定稅費等。

　　租金是車位所有權(quán)人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

五、汽車停放服務(wù)是否屬于物業(yè)公共服務(wù)

　　不屬于。汽車停放服務(wù)并不是每一位業(yè)主都需要，而且有的業(yè)主不止一輛汽車，車位屬性也多種多樣(有產(chǎn)權(quán)車位、租賃車位;有地面車位、地下車位、架空車位、封閉車位、機械車位等)。

六、為什么交了物業(yè)費，還要交停車費

　　小區(qū)地面停車費的性質(zhì)有兩種，一種是土地使用費(租金)，一種是管理費(汽車停放費)。

　　物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、汽車停放費、特約服務(wù)費、代辦服務(wù)費。其中物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

　　此處的物業(yè)公共收費，即通常說的物業(yè)服務(wù)費，或物業(yè)費，不包含汽車停放費。

　　物業(yè)服務(wù)收費和物業(yè)費是兩個不同的概念，前者包括后者。

七、物業(yè)公司在小區(qū)劃車位，需要哪些程序

　　雖然小區(qū)停車管理不屬于公共服務(wù)，但是物業(yè)公司沒有單方面劃停車位的權(quán)利。因為小區(qū)道路權(quán)屬歸全體業(yè)主，劃停車位也可能侵犯相關(guān)業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司必須得到業(yè)主大會的許可并與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，對有關(guān)收益分配作出具體約定，才能設(shè)立和運營地面停車位。

　　《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

八、小區(qū)停車費收取依據(jù)是什么

　　一般來說，普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費、物業(yè)管理區(qū)域的汽車停放費、車位租金等實行政府指導(dǎo)價。業(yè)主大會成立后,普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定，通過物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。

九、小區(qū)停車費由誰收取

　　汽車停放費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收取;

　　租金由車位專有人或管理者根據(jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，分別核算。

十、哪些情況應(yīng)該免收停車費

　　對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行軍警應(yīng)急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時停放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費用。

　　另外，根據(jù)合同約定允許其他外來車輛進入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時停車的，在約定時限內(nèi)免交汽車停放費。

十一、業(yè)主車輛停放在小區(qū)受損，物業(yè)是否要賠償

　　小區(qū)物業(yè)對停車所收取的費用為停車費，即在某時段內(nèi)占有使用該區(qū)域場地的權(quán)利，如果沒有明確的約定，物業(yè)公司對車輛只承擔(dān)安全保障義務(wù)而非保管義務(wù)，安全保障義務(wù)應(yīng)當(dāng)以善良管理人的注意義務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)。

　　物業(yè)公司在合理履行安全保障義務(wù)后，對業(yè)主遭受的損失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;物業(yè)管理圈。在履行對小區(qū)車輛管理、安全防范時有瑕疵和疏漏，造成業(yè)主財產(chǎn)損失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。看過程不是看結(jié)果。物業(yè)公司收取的費用是汽車停放費，并非汽車保管費。

　　《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

十二、物業(yè)公司在停車協(xié)議中，如何規(guī)避風(fēng)險

　　停車協(xié)議中避免使用帶有結(jié)果意義的“看管”、“保管”等字樣，應(yīng)使用純粹描述行為的“巡視”、“檢查”等。停車卡上寫明“本停車場僅提供場地，不負責(zé)保管”等內(nèi)容。

十三、停車位最長租賃時間是多少年

　　人防工程停車位租期不得超過3年，其他停車位租期不得超過20年。

十四、什么是小區(qū)地面停車位

　　住宅小區(qū)地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施。

十五、如何理解小區(qū)地面停車位屬全體業(yè)主共有

　　由于地面停車位是直接設(shè)置在小區(qū)土地表面的停車設(shè)施，也就是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共有的土地表面上。實際上，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)就是土地使用權(quán)。又因為地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨立性標(biāo)準(zhǔn)。因此，住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由小區(qū)房屋單元所有人(業(yè)主)共同擁有，所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有權(quán)人(業(yè)主)享有。

　　《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

十六、地下車位歸誰所有

　　1、人防工程用作停車位的，產(chǎn)權(quán)歸“投資人”所有。

　　2、非人防工程的地下車位

　　層高小于2.2米的，應(yīng)當(dāng)認定其權(quán)屬依附于地上建筑物，由小區(qū)業(yè)主共有;

　　層高大于2.2米的地下車庫，其與地上建筑物雖可能在載體上有連接，但在功能上已完全脫離，可以獨立經(jīng)營、獲取效益。因此，這部分地下車位不應(yīng)當(dāng)作為從物，而應(yīng)當(dāng)成為專有權(quán)的客體，歸“投資人”所有。

十七、首層架空停車位是否屬于全體業(yè)主共有

　　看層高。

　　根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《房屋測量規(guī)范》的規(guī)定，層高2.2米以下的房屋和地下室不計入建筑面積。所以，如果樓房首層架空停車位層高較矮，低于2.2米，不單獨計算建筑面積，也不參與計算建筑容積率，此時，首層架空車庫是房屋建筑的從物，是共有部分，應(yīng)由設(shè)置架空層的該幢建筑全體業(yè)主共有;

　　當(dāng)層高在2.2米以上時，因其可以計入建筑面積、參與計算建筑容積率、分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)，而成為區(qū)分所有權(quán)的專有部分，屬開發(fā)商所有。

十八、小區(qū)里獨立建設(shè)的多層車位歸誰所有

　　多層車位主要指小區(qū)內(nèi)專為停車目的而建設(shè)的獨立建筑物，具有結(jié)構(gòu)和利用上的獨立性。作為獨立建造的建筑物，它應(yīng)獨立計算建筑面積，參與分?jǐn)偼恋氐氖褂脵?quán)。因此，該類型的車位是計算建筑容積率的。根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論，也可以成為區(qū)分所有權(quán)的專有部分，歸開發(fā)商所有。

十九、租用小區(qū)地面停車位要交哪些費

　　由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會(即全體區(qū)分所有人的代表機構(gòu))交納使用費或租金，同時向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納汽車停放費。

二十、業(yè)主小區(qū)違停，物業(yè)公司是否有權(quán)鎖車

　　物業(yè)公司無權(quán)鎖車，更無權(quán)罰款，因為物業(yè)公司不是執(zhí)法機關(guān)。判斷車輛是否違停，只有交警和城管有此權(quán)力。物業(yè)公司可以采用勸阻、在車子周邊放置障礙物等方式，維護小區(qū)公共秩序。

二十一、哪些車位能買賣

　　有產(chǎn)權(quán)的車位。《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓。”

二十二、哪些車位能辦產(chǎn)權(quán)

　　地下車位建筑面積未分?jǐn)偅议_發(fā)商單獨取得車庫產(chǎn)權(quán)的，則開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車庫只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人。如果地下車位面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭耍敲撮_發(fā)商就無權(quán)出售。

二十三、未分?jǐn)偟牡叵萝噹焓欠穸伎梢再I賣

　　分情況。人防工程未分?jǐn)偅米鬈囄粫r，不能買賣。《人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”

二十四、地下車庫和小區(qū)容積率有什么關(guān)系

　　只有參加建筑面積容積率計算的建筑物，才能取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額。開發(fā)商如果將地下車庫作為地下建筑面積報批，則地下車庫可以計入容積率，也可以進行房地產(chǎn)權(quán)的初始登記，取得獨立的產(chǎn)權(quán)證書。

二十五、小區(qū)車位能否對外來車輛開放

　　可以，但必須小區(qū)車位充足，且經(jīng)過業(yè)主大會同意。小區(qū)停車位應(yīng)優(yōu)先滿足小區(qū)業(yè)主的需求，而不是外來車輛只要付費就可以停車。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)公司對外提供車位須經(jīng)業(yè)主大會決定，對外提供車位所收費用如何使用，也要經(jīng)業(yè)主大會決定。

二十六、外來車輛在小區(qū)引發(fā)糾紛，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任

　　如果物業(yè)公司未履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議中關(guān)于車輛進入驗證等制度，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二十七、擁有產(chǎn)權(quán)車位的業(yè)主，能否申請地面停車位

　　筆者認為是可以的。因為產(chǎn)權(quán)車位屬于業(yè)主的專有部分，即使在小區(qū)地面停車位與業(yè)主戶數(shù)比例小于1:1的情況下，業(yè)主依然享有地面車位的共有權(quán)。《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

二十八、物業(yè)公司為什么可以收取停車費

　　物業(yè)公司是受全體業(yè)主委托管理小區(qū)物業(yè)的，受全體業(yè)主委托收取停車費是其職責(zé)范圍。

二十九、停車費用在哪兒了

　　收取的汽車停放費作為物業(yè)管理服務(wù)成本和稅金，租金歸全體業(yè)主或投資人所有。

三十、業(yè)主的小區(qū)地面停車位共有權(quán)如何體現(xiàn)

　　小區(qū)地面停車位是全體業(yè)主共有，但不代表是每個業(yè)主單個所有，業(yè)主對車位行使共有權(quán)，體現(xiàn)在對共有車位收益的分配和共同管理的權(quán)利上(如劃停車位須業(yè)主大會同意)。