XX物業(yè)顧問財務管理手冊
目錄
一、說明.................................................................................2
二、附件..............................................................................11
1.會計核算科目.....................................................................11
2.財務會計制度.....................................................................26
3.財務管理制度.....................................................................31
4.財務報銷制度.....................................................................37
5.財務工作質(zhì)量評估制度.........................................................44
下期顧問書預告.....................................................................56
(一)說明
現(xiàn)代企業(yè)的財務管理貫穿于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理的各個方面、各個環(huán)節(jié)、各個階段，在企業(yè)的日常管理中占有重要的地位。物業(yè)管理企業(yè)的財務管理既包含全部財務管理的一般性基本原則，同時又有著物業(yè)管理的行業(yè)特點。充分把握財務工作的專業(yè)性和物業(yè)管理的行業(yè)性，是做好物業(yè)管理企業(yè)財務管理的關(guān)鍵所在。現(xiàn)對從物業(yè)服務計費方式、經(jīng)營收入、成本費用特性、會計核算、財務預算、制度建設(shè)、涉稅事務及內(nèi)外部關(guān)系、財務分析、培訓學習等幾個方面對物業(yè)管理企業(yè)的財務管理進行闡述。
一、物業(yè)公司服務計費方式
在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，目前存在兩種主流的物業(yè)服務計費方式，即傭金制和包干制。
1.傭金制
以提取傭金作為計費或獲取報酬的方式就稱為傭金制。物業(yè)管理傭金制是指在代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入中除按約定比例提取傭金支付給物業(yè)管理企業(yè)外，其余全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
2.包干制
包干制是一種比較傳統(tǒng)的方法。特點為“自主經(jīng)營，自負盈虧，風險自擔，結(jié)余歸己”。實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)和其它企業(yè)在財務管理方面沒有本質(zhì)區(qū)別。
二、物業(yè)公司經(jīng)營收入
1.收入的分類
營業(yè)收入可分為主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。
物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入包括：物業(yè)服務收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)有償服務收入。物業(yè)有償服務收入又可劃分為公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。
三、成本費用特性
物業(yè)管理企業(yè)在成本費用方面表現(xiàn)出一些特點：
1.物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高，人工成本在總成本的比例也較高，成本費用的可控性相對較差。
2.物業(yè)管理企業(yè)成本費用的可預測性較強。
3.物業(yè)管理企業(yè)的成本中有相當部分屬預防性支出(如電梯維修保養(yǎng)費)，降低其支付額度雖不會顯著地降低服務品質(zhì)，但可能會增加企業(yè)的經(jīng)營風險。
四、會計核算(附件1：會計科目表)。
會計核算是財務部門的基本的、重要的職能，因其存在較強的專業(yè)性和系統(tǒng)性，相對其他職能部門而言較為封閉，財務部門應更積極將會計核算成果報送公司相關(guān)領(lǐng)導。這種做法有以下積極意義：一是提高財務核算成果的利用程度;二是提高了與公司領(lǐng)導層的交流程度;三是主動置財務部門于公司管理層監(jiān)督之下。
會計核算是財務管理工作的基礎(chǔ)工作，有較強的系統(tǒng)性、專業(yè)性、時間性。對于一般性的核算原則，在顧問書中無法面面俱到地涉及。現(xiàn)只對會計核算工作的幾個特殊問題點說明如下：
會計核算說明。公司應在核算項目確定下來后，組織各崗位人員編制財務核算說明書，內(nèi)容包括職責分工、每月結(jié)算流程、單據(jù)傳遞流程、會計科目的核算內(nèi)容等，同時注意內(nèi)容的定期更新，這樣可以保證財務工作有標準化的指引，同時財務人員崗位有變動時，新的人員可以盡快地熟悉工作職責。
會計電算化。因物業(yè)管理企業(yè)核算量較大，建議采用財務電算化軟件。購買財務軟件應從軟件功能、售后服務、可升級性、開發(fā)實力及價格等多方因素考慮，目前市場上比較成熟的財務軟件有金蝶、用友等。
軟件的配置。財務軟件的配置與公司所管理的物業(yè)的特點有關(guān)，根據(jù)物業(yè)管理公司的情況，可采取集中核算的方式，同時對財務單據(jù)傳遞流程應有較詳細的規(guī)定。
遠程管理。對于相距較遠或不在同一個城市的分支機構(gòu)，在財務核算方面應有相應的遠程管理方法，通過網(wǎng)絡(luò)進行即時賬務的處理，以實現(xiàn)核算管理及控制的要求。
會計核算科目的設(shè)置應做到可理解性。在會計年度調(diào)整核算項目時，應充分考慮提前量，做好時間規(guī)劃。避免因時間倉促影響科目規(guī)劃的系統(tǒng)性、影響核算的科學性。
06年2月15日，國家財政部出臺了《新會計準則》，這是會計準則的歷史性變革，將在很大程度上改變現(xiàn)有的財務核算模式。部分公司將于07年開始執(zhí)行新的會計準則，公司財務部門應加強相關(guān)培訓，適應這一重要變化。
五、財務預算
物業(yè)公司應采用預算管理的方式對公司各部門的財務工作進行總體控制。一是在財務目標的管理方面對各部門可以有一個量化的考核指標，為解決部門的績效考核提供一個量化標準。二是使各部門參與到目標的制定過程中，可以調(diào)動責任部門的積極性，使公司整體目標的完成更有保障。
物業(yè)管理的預算主要方面是新受托管理的小區(qū)的物業(yè)管理費測算，小區(qū)的功能特性都存在不確定性，比其他行業(yè)的預算更有難度。物業(yè)管理費用的測算應把握以下原則：
1、 程序和分工較為重要。根據(jù)項目的時間要求，在一定的時間必須成立測算小組，小組的成員包含人事、行政后勤、設(shè)備維修、安全管理、清潔管理、綠化管理、水電費等七種職能。各業(yè)務塊從設(shè)備、工具的配備，材料的消耗，人員的編制進行全方位的測算，排出測算工作進度表，列明階段性結(jié)果的完成時間，最終結(jié)果的完成時間。
2、 測算與決算有明顯的區(qū)別。測算是說服性的，而不是結(jié)論性的。我們測算的目的是說服業(yè)主、說服招標單位、甚至說服我們自己。所以測算應加強可理解性，才能增強它的說服力。
3、 對于一個較大項目的測算，財務應將自己更多放在是組織者、審核者或被說服對象的角度上，而不僅僅是一個計算者。至少財務人員有一個參與者應處于這樣的位置，這可以增加測算結(jié)果的客觀性。
4、 為了加強費用測算的說服力，應使測算內(nèi)容盡量具體化、標準化。如，綠化費用中有以每平米為單位的苗費、水費、肥料費用;清潔費用中有以每平米的用料、打臘等費用;辦公費用先有一個人頭費用一樣的標準，再乘以行政人員人數(shù)即可。這就有了具體的成本標準，在此基礎(chǔ)上乘以數(shù)量即可，這樣可以減少工作量，加強說服力、科學性、可信性。
5、 表格中使用E*CEL模塊化鏈接，這樣可以在改動一個基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的同時相關(guān)數(shù)據(jù)也自動更新。
6、 測算表屬管理會計報表，管理會計報表與財務會計報表相比，理論上應該存在較多的個性化因素。
7、 費用的范圍的確定。費用列表中應注明包含的費用項目，不包含的費用項目，應予以明確。
8、 財務預算是成本控制的重要方法，對于管理自有物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，成本管理關(guān)系到其管理的效率，對于面向市場的物業(yè)管理企業(yè)，成本管理關(guān)系到市場拓展的成效、企業(yè)之間的競爭力的高低，乃至企業(yè)的生存。
六、制度建設(shè)
財務制度建設(shè)應根據(jù)公司的實際情況制定，同時對政府有關(guān)部門的相關(guān)法規(guī)以及上級公司的有效的規(guī)章制度進行整理，共同形成完整的指導公司財務工作的法規(guī)制度體系，并以適當?shù)姆绞焦肌?/p>
(附件2：《物業(yè)公司法規(guī)制度體系目錄》)
公司根據(jù)自身的管理模式制定通用的《財務管理制度》、《財務報銷制度》、《財務工作質(zhì)量評估制度》等，設(shè)置權(quán)限，規(guī)定流程、分級管理。
附件3《財務管理制度》
附件4《財務報銷制度》
附件5《財務工作質(zhì)量評估制度》
公司財務管理應有較完善的內(nèi)部控制制度，控制以下的財務事項。
1資金的控制
1.1現(xiàn)金控制程序
1.1.1任何人不得從頭到尾經(jīng)辦一筆業(yè)務;
1.1.2分開處理出納和會計業(yè)務;
1.1.3盡可能集中收取現(xiàn)金;
1.1.4收到現(xiàn)金及時記賬;
1.1.5鼓勵顧客索取收據(jù)或發(fā)票;
1.1.6每日收取的現(xiàn)金應送存銀行;
1.1.7除金額較小及規(guī)定情況，嚴格控制使用現(xiàn)金;
1.1.8物業(yè)公司的收費最好采用銀行托收，不僅可減少物業(yè)公司的工作量，而且方便住戶，減少因收費原因引發(fā)服務投訴的機會。銀行托收工作應在交房前作好準備工作，與銀行簽署相關(guān)協(xié)議，在交房現(xiàn)場開立存折。
1.2非財務人員(如安全員、客戶服務人員)收取現(xiàn)金的管理：
1.2.1對被授權(quán)收取現(xiàn)金的人員應作適當考察，收取現(xiàn)金的權(quán)限應明確;
1.2.2應明確告知，代收現(xiàn)金人員應按要求定期交回現(xiàn)金，報告收入;
1.2.3負責人應及時跟進沒有交回現(xiàn)金的人;
1.2.4收款應記錄在簡要的現(xiàn)金登記本上;
1.2.5經(jīng)常檢查與其他的記錄來核對其現(xiàn)金的數(shù)量;
1.2.5租金及管理費收取應設(shè)置明細臺賬，記錄收款情況;
1.2.6獨立于收款人的人員應不定期按臺賬中未收款情況進行抽查。
1.3銀行存款的管理
1.3.1未簽發(fā)的支票需安全保管;
1.3.2負責簽發(fā)支票的人不能負責應付或應收款賬;
1.3.3支票只能在正確的批準事項完畢后方能簽發(fā);
1.3.4審批憑證在付款后必須立即注銷;
1.3.5已簽支票最好立即交付，否則須保管于安全地點;
1.3.6銀行余額調(diào)節(jié)表由簽發(fā)支票、保管現(xiàn)金以外的人擔任;
1.3.7支票的印鑒分別保管;
1.3.8銀行調(diào)節(jié)數(shù)應及時查驗;
1.3.9控制開具無抬頭支票及遠期支票;
1.3.10公司應在充分掌握流程的情況下，嘗試開展網(wǎng)上支付的功能，可減少報銷人員的時間浪費，提高支付及查詢效率;
1.3.11出納員應定期(日或周)編制資金報表，報送公司相關(guān)領(lǐng)導。
2采購的控制程序
2.1采購的申請單需經(jīng)批準;
2.2批準人的權(quán)限需預先設(shè)定;
2.3須購物品及數(shù)量應預先設(shè)定并記錄在申請單上;
2.4商品應檢驗數(shù)量、質(zhì)量及狀況，收貨后應由相關(guān)部門簽發(fā)收貨單;
2.5收貨單要與申請單核對，超量或不足應及時通知供應商，收貨單應預先編號;
2.6收到的發(fā)票應與申請單、收貨單核對;
2.7發(fā)票應由獨立于申請及收貨職能人的負責人批準付款;
2.8應付賬款記錄應由收貨人、付款審批人以外的人保管;
2.9供應商的對賬表應與應付賬款定期核對。
3存貨管理控制程序
3.1檢查殘次商品，其處理需經(jīng)批準;
3.2貨物收發(fā)需登記并與相關(guān)憑證相一致;
3.3所有的存貨賬目需與總賬核對一致，不一致處應查清原因;
3.4存貨數(shù)量應由負責倉庫以外的人定期根據(jù)記錄來檢查，不一致處應查清原因;
3.5沒有保存連續(xù)記錄的倉庫應進行一次全面的清點;
3.6最高和最低記錄應作預先設(shè)定并評審;
3.7再訂貨點應預先設(shè)定并評審;
3.8各類商品的存放地點應標識;
3.9商品應存放于安全之處，以防止損失;
3.10 所有商品應標識相應信息并按類存放于各處;
3.11 進入倉庫應受到限制。
4工資管理程序
4.1雇用及解雇需有符合公司程序及法律規(guī)定的書面批準;
4.2工資水平的變動需有書面的批準;
4.3加班需由人事以外的部門核準;
4.4關(guān)于工資中扣款的經(jīng)常性檢查，是否支付給應收單位及部門;
4.5長期不在崗人員的工資水平需按標準來核對。
5.收款臺賬
5.1公司應按每一收款單位或個人建立應收款臺賬;
5.2應收款臺賬應定期與欠款單位核對;
5.3財務部應及時將拖欠款名單及處理情況，定期向管理層報告;
5.4針對不同拖欠金額及拖欠時間的應收款應采取不同級別的處理方法;例如：累計拖欠1萬元以下由物業(yè)服務中心負責處理、跟蹤，1萬元以上、2萬元以下由財務管理部跟蹤，2萬元以上報告總經(jīng)理，由總經(jīng)理指定人員處理。
6內(nèi)部控制制度的局限
6.1平衡控制成本與控制效果的需要，一項十全十美的監(jiān)控制度是不存在的，從成本上也不劃算的。
6.2內(nèi)部控制適用于系統(tǒng)性的事項，不適用一次性的事項。
6.3疏忽誤解命令或其他人為因素會導致內(nèi)控制度失效。
6.4管理人員的內(nèi)外勾結(jié)作弊會導致內(nèi)控制度失效。
6.5濫用權(quán)力或凌駕于制度之上使內(nèi)控制度失效。
七、內(nèi)外部關(guān)系及涉稅事務
內(nèi)外部關(guān)系。財務部應改變保守的傳統(tǒng)形象，加強財務的公關(guān)意識。對外，加強與國稅、地稅、財政、銀行、物價及上級主管部門的全面聯(lián)系，取得他們的指導與支持，在出現(xiàn)一些偶然性的突發(fā)事件時才能做到溝通的有效。對內(nèi)，與物業(yè)管理處、綜合管理部應加強溝通與協(xié)調(diào)，以便在財務管理方面與他們發(fā)生不一致時獲得理解，使財務的理念得以貫徹。
在企業(yè)管理的過程中，會與內(nèi)外部的許多單位和個人發(fā)生關(guān)系，其中與財務有關(guān)系的部分則形成了企業(yè)的財務環(huán)境，妥善處理各方關(guān)系，對財務管理工作有重要意義。其中外部關(guān)系主要是政府部門及銀行，內(nèi)部關(guān)系主要是財務部門與其他部門之間的關(guān)系。因各種物業(yè)公司的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及運作方式不一，物業(yè)公司可能一般不涉及其他部門，現(xiàn)主要針對涉稅事務做一闡述：
涉稅事務原則性強、風險較高。財務部門應指定專門人員負責，研究對企業(yè)最有利的合法納稅方式，除具體工作外，要負責每月確認稅務相關(guān)工作確已關(guān)閉。
財務人員應加強對稅務法規(guī)及稅務部門具體辦事流程的學習，做到精通辦稅業(yè)務。
從物業(yè)公司成立開始，應對國稅、地稅、征收、檢查等稅務部門進行良好的溝通，建立良好的公共關(guān)系。同時物業(yè)公司最好采用電子報稅方式，節(jié)約人力，對報稅的內(nèi)容及資料進行復核。
發(fā)票管理。公司應對發(fā)票的管理給予高度重視，設(shè)置專人保管，原則上填開、蓋章、核銷各環(huán)節(jié)應盡量分開。
除稅務部門外，財務部涉及政府公共關(guān)系部門還有銀行、財政、物價等部門，財務部應分別其特點，指定專人研究其政策規(guī)定、有計劃地保持良好的公共關(guān)系。
對內(nèi)部單位而言，財務部應提高財務服務意識，為物業(yè)管理處及其他職能管理部門提供工作支持，與物業(yè)管理處及其他職能部門保持良好溝通，努力提高財務部在公司內(nèi)的影響力。
八、財務報告
各種財務報告是財務部與公司領(lǐng)導進行溝通的重要工具，也是財務工作的重要成果。財務部應定期向公司領(lǐng)導遞交相關(guān)報告及報表，具體時間與報表內(nèi)容可能有差異，但總體應包含以下報表：
1.資金周報表。向公司領(lǐng)導提供公司最新的資金收支余情況，以便更好地使用或調(diào)度資金。
2.應收款明細表。應收款管理是物業(yè)管理企業(yè)財務管理的一個行業(yè)性的難點，財務部應按金額大小及拖欠時間長短等指標將各主要拖欠款客戶進行列表，將本期應收款管理情況及時報告公司領(lǐng)導。
3.各部門收支情況表。各部門的收支狀況及盈虧狀況反映了公司整體財務計劃的執(zhí)行情況，公司領(lǐng)導應對這些予以關(guān)注，這些報表內(nèi)容是公司領(lǐng)導對業(yè)務部門加強財務管理所必要的信息。
4.行政部門費用明細表。因行政部門不創(chuàng)造利潤，控制行政費用是實現(xiàn)收支控制的重點之一。公司為控制行政費用，管理層必須對行政費用的明細有所了解，才能有的放矢。
5.公司基本財務報表。包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表及其他附表。
6.財務分析。財務分析應定期將以上財務報表以文字形式形成報告，對詳細的財務收支狀況，收支結(jié)構(gòu)，收支的變化的原因、與預算差異的分析、資金的管理狀況、應收款的管理狀況進行分析，提出應予以關(guān)注的因素與改善建議，并對下一期的財務狀況進行預計。最后使報告的閱讀者對公司整體財務狀況形成清晰的理解，明確財務管理的重點及方向。
財務分析是財務工作重要的階段性總結(jié)報告，財務部門應定期向公司領(lǐng)導提交財務分析，分析公司的財務狀況及應進行改善的措施。
財務分析的一般性原則：
a)分析要全面。主、客觀因素分析，成功及不足的分析，經(jīng)濟因素與技術(shù)因素的分析，內(nèi)外部因素的分析。
b)事物的聯(lián)系。要注意局部與全局聯(lián)系，報酬與風險的聯(lián)系、過去現(xiàn)在將來的聯(lián)系。
c)實事求是，不能結(jié)論先行。
d)深入淺出，分析問題深入核心，表述問題淺顯易懂。多用圖表，如柱狀圖，餅式圖等。
e)多種分析方法綜合運用。如比較分析、因素分析等。
f)對于過于復雜、過于專業(yè)的方法慎用，以提高報告的可閱讀性。
g)行文保持結(jié)構(gòu)嚴謹，證據(jù)充分，邏輯嚴密。
h)定性與定量相結(jié)合，證據(jù)與結(jié)論相一致。
九、培訓學習
學習型組織是現(xiàn)代化企業(yè)的基本特征，財務部作為企業(yè)的一個子系統(tǒng)，應具備學習型組織的基本特點。財務部全力推進財務理念在全公司范圍內(nèi)的宣貫，使財務的理念成為企業(yè)文化的一個有機組成部分。
財務部應負責在全公司范圍內(nèi)推廣財務管理的理念，強化全體管理人員及員工的財務意識、風險觀念、經(jīng)濟觀念、成本觀念、時間價值觀念，在公司舉行的各種會議及報告中，都應充分體現(xiàn)財務的觀念及意識，。
財務培訓可以分為多種形式，并滲透到工作的每一個環(huán)節(jié)和方面中。
在公司組織的培訓中努力開發(fā)財務的課程，入職培訓、強化培訓、及升職培訓中都應加入財務管理的內(nèi)容。
在財務部推行新的制度規(guī)定時，組織培訓及答疑，提高財務制度的透明度。
對年度報告，應召開財務工作會議，對報表及報告進行講解，提高核算結(jié)果的透明度，接受其他部門的詢問與監(jiān)督。
財務人員應加強自身的業(yè)務學習，保證專業(yè)性與社會的發(fā)展一致、業(yè)務能力的發(fā)展與經(jīng)驗的發(fā)展相一致，能力的發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展一致。
十、小結(jié)
物業(yè)管理是服務性行業(yè)，所有細節(jié)的總和體現(xiàn)了企業(yè)最高的管理哲學。財務管理工作已滲透到物業(yè)管理工作的每一個環(huán)節(jié)和方面，從以上六個方面不可能窮盡物業(yè)管理財務工作的所有內(nèi)容，但只要在日常工作中能夠把握財務管理的基本原則，對物業(yè)管理中出現(xiàn)的新問題、新情況能舉一反三。最終，財務管理工作必將成為提高企業(yè)管理水平和物業(yè)管理品質(zhì)的有力保障。
篇2：走動式管理在財務管理制度實施中的運用
用“走動式”管理悉心經(jīng)營--安居物業(yè)財務管理制度的有效實施
對于管理制度，許多企業(yè)重制定、輕執(zhí)行。究其原因多半是制度不能被企業(yè)這塊“土壤”所“包容”，難以生根發(fā)芽。物業(yè)公司如何走出這種局面?對此，XX物業(yè)論壇就郴州市安居物業(yè)公司作了一些膚淺的探索，現(xiàn)將其坦露，供同行們共勉。
一、安居物業(yè)財務管理實施的結(jié)果
處于不發(fā)達地區(qū)的郴州市安居物業(yè)公司，也是在“貧困線”上艱難經(jīng)營的企業(yè)。20**年和20**年物價飛漲，而物業(yè)服務收費標準無法提高，工資的增長，無法彌補員工因物價上漲所帶來的損失。一線員工紛紛辭職，一批又一批。在那段灰色的日子里，安居人沒有等、靠、要，而是積極面對。
安居人面對它的方法就是：緊緊抓住財務管理這條企業(yè)生存、發(fā)展的生命線，力爭讓其起到“綱舉目張”的作用。結(jié)果還算好，安居物業(yè)的水電虧損率、應收賬款回收率、費用控制率三條主線都取得令人欣慰的成績--水電虧損控制在企業(yè)可承受的范圍內(nèi);應收賬款綜合回收率達到百分之九十以上，有的小區(qū)達到百分之百以上，實現(xiàn)預收的好成績，新接小區(qū)也能達百分之六十左右;費用控制率基本上控制在年初預定目標之內(nèi)。有了三條主線管理的成功，使得安居物業(yè)20**年度能夠完成集團公司收費指標。不但如此，在20**年面對物價上漲、員工辭職的局面還大膽地嵌進了一項旨在提高服務質(zhì)量的績效工資考核制度。
二、安居物業(yè)的“走動式”管理在財務管理制度實施中的運用
(一)安居物業(yè)的“走動式”財務管理實施的淵源
安居物業(yè)地處經(jīng)濟欠發(fā)達的湖南省郴州市，所服務小區(qū)的收費標準有0.27-0.55元/平方米不等，商業(yè)區(qū)有1元/平方米的，有包干的，五花八門。在這種收費水平下，要想找到素質(zhì)普遍稍高的從業(yè)人員，幾乎不可能。安居物業(yè)是后勤部演變而來，安居人從上到下都有一個認識：“要想安居不倒閉，要想自己不失業(yè)，就只有規(guī)范管理”。不過，按規(guī)范嚴格執(zhí)行，他又會同你抗辯：“有制度很好，就是不能扣我的工資。我就那么一點錢，吃飯都不夠。飯都吃不飽，哪有力氣做事。你的制度首先要滿足我的生存。”--他們認同你的制度，但決不會自覺起來。你不趕他，他一定不會動;你趕他，他也許不知道怎么動--這就是安居物業(yè)落實管理制度的“原始土壤”。
在這種“土壤”里經(jīng)營，安居物業(yè)的管理層自覺不自覺地運用起“走動式”管理來。
(二)安居物業(yè)的“走動式”財務管理實施的步驟
第一步：反復征求意見，討論通過各項財務管理制度。
第二步：確定關(guān)鍵環(huán)節(jié)、重點指標和實施方針。
面對多多的制度、多多的懲罰，安居物業(yè)財務的做法是：一手軟，一手硬，外加一只無形的手--“警示”。
“軟手”抓財務管理中最關(guān)鍵的三個環(huán)節(jié)，一是小區(qū)和總部臺賬規(guī)范登記，二是小區(qū)和總部月報表規(guī)范書寫、按時上交，三是小區(qū)報表使用電腦制作。財務部對這三個環(huán)節(jié)不厭其煩地抓培訓、現(xiàn)場指導、電話跟蹤落實、個別交流討論......但一般不按制度中規(guī)定的辦法隨時罰款。因為安居物業(yè)收費員95%只有初中文化，95%沒有摸過電腦，一夜之間要達到財務制度的要求，是不可能的。
“硬手”抓三個重要的考核指標和一個關(guān)鍵的工作程序--三個指標分別是：應收賬款回收率，水電減虧率，費用控制率。這三個目標管理按財務管理的規(guī)定堅決執(zhí)行，不管有多少怨氣;一個關(guān)鍵程序是：收支兩條線程序的不可逾越性--每天的款項必須存入單位指定的賬戶，除規(guī)定的限額外，如有違反，堅決處罰。
“無形的手”通過定期、不定期各項制度的學習和考試，配合少數(shù)違規(guī)行為的處罰來獲得警示的效果。
(三)安居物業(yè)“走動式”財務管理實施的手段
第一個手段--組織管理制度的學習、組織專題培訓。
1、組織包括部經(jīng)理室在內(nèi)的財務管理制度的學習。其目的是提高思想認識，知曉財務制度，熟記重點環(huán)節(jié)。
2、組織包括客戶員在內(nèi)的管理人員的專題培訓、專題考試。其目的是強化實際操作技能。
3、制作小區(qū)管理處日常工作流程圖、收費日常工作流程圖(附后)--其目的是，為使用人作備忘錄，指導相關(guān)人員的工作，減少錯誤發(fā)生的概率。
第二個手段，將制度中的重點用表格語言進行陳述，達到形成習慣的目的。
1、《收費員管理辦法》中的重點，用小區(qū)每月應上交的六張報表概括。它們分別是：應收表，實收表，欠收表，欠收原因表，臺賬記錄自查表、IC卡預售系統(tǒng)自查表，其他費用明細表。
2、財務稽核會計對小區(qū)財務的監(jiān)督，用兩張表概括：小區(qū)客戶服務中心一般過失統(tǒng)計表，小區(qū)客戶服務中心關(guān)鍵過失統(tǒng)計表。
3、收費信息用一張收費比率分析表概括。
4、根據(jù)年初確定的目標收費率，倒計當月收費任務表。
5、水電管理信息用一張水電虧損分析表概括。
6、費用控制信息用一張經(jīng)營分析表概括。其中有“特別提示”欄，提示本年度剩余月份預算金額，本年度剩余月份應控制在預算之內(nèi)的費用平均數(shù)。
7、公共能耗管理信息，用一張公共能耗分析表概括。
第三個手段：“跟蹤追擊”。它也是安居物業(yè)實施財務管理制度的重錘。
1、跟蹤追擊客戶員素質(zhì)的提高。
一是定期不定期對小區(qū)臺賬登記進行全面檢查，專項核對，重點抽查，并組織各小區(qū)客戶員對小區(qū)臺賬、報表及資料存檔進行交叉檢查，互學互幫。
二是通過收入稽核會計對小區(qū)資料的一一核對過程來發(fā)現(xiàn)問題，當場電話通知糾正。仍不理解的，抽時間到現(xiàn)場指導，直至使其糾正為止。
三是盡所能提高客戶員電腦操作能力。在這個過程中，總部管理人員自覺實行首問責任制，問到誰，誰就會耐心講述。特別是收入稽核會計，為小區(qū)客戶員電腦的培訓付出了她的信心、耐心和熱心。她采用一種“先受益”的培訓過程--將制好的小區(qū)應收、欠收、實收等表格，拷貝到小區(qū)電腦上。操作人員只需修改當月應收實收，電子表格就會自動完成報表，又好又快。現(xiàn)在小區(qū)的報表和文字處理基本上是電腦制作。
2、跟蹤追擊小區(qū)資金及時存入單位賬號，跟蹤追擊小區(qū)預收電費資金上交的準確性。做法如下：
一是每星期對各小區(qū)存款情況進行全面分析，對資金異常的小區(qū)立即進行盤點，無特殊原因超過限定標準的現(xiàn)金，堅決按財務制度處罰。
二是不定期對小區(qū)資金進行全面盤點，用以督促小區(qū)及時存款。
三是將IC卡預售電系統(tǒng)的收入數(shù)據(jù)，定期拷貝到財務部，與所開收據(jù)金額一一核對，同時每月進行一次電腦電費收入與實際預收電費總額相核對，如有差異，必須找出原因。無正當理由，由小區(qū)當事人補足。
3、跟蹤追擊各小區(qū)收款進度。
一是用一個表，統(tǒng)計每天收費金額。具體做法是：每天上午由小區(qū)經(jīng)理電話告知財務部收費金額，并及時溝通收費中遇到的困難，解決的方法和效果，以及小區(qū)需要的幫助。以此來動態(tài)掌握各小區(qū)收費過程中的全面信息。表內(nèi)列有本月收費任務總金額，用以比對收費進度，發(fā)現(xiàn)收費進度異常緩慢時，到小區(qū)現(xiàn)場溝通問題解決的辦法。
4、跟蹤追擊各小區(qū)水電虧損原因。
一是每月總部和小區(qū)進行水電虧損分析。會同總經(jīng)理室對水電虧損嚴重的小區(qū)進行現(xiàn)場辦公，分析原因，并調(diào)集專業(yè)人員和小區(qū)員工一道查找虧損原因。
二是每年總部兩次與小區(qū)一道進行水電抄表，用以調(diào)節(jié)小區(qū)以前可能出現(xiàn)的誤報，也是發(fā)現(xiàn)小區(qū)水電管理不足之處的一個途徑。
三是要求小區(qū)每日對用水用電情況進行巡查，并對小區(qū)每天水電巡查記錄進行抽查。
5、跟蹤追擊費用開支的全過程，力爭費用控制在年初預算之內(nèi)。
一是請購單的跟蹤，沒有的不可報賬。
二是擬購物品質(zhì)和價格的跟蹤，限定品牌和價位，按批準的質(zhì)和價報銷。
三是工資費用的跟蹤，超過預算編制的工資以及超預算標準的工資，需討論審定后，才能實施。
6、跟蹤追擊財務管理制度中由于“審美疲勞”、“思想疲塌”而導致失效的原因。做法如下：
一是及時修改失效的關(guān)鍵控制點，變換獎懲方式和力度。
二是及時改變控制手段。
三是每年全面回顧財務制度執(zhí)行過程中的問題，結(jié)合新一年的新目標對各項財務管理制度進行全面審視、適當修改。
《收費員管理辦法》中的工作要求、考核辦法和激勵制度就是這樣不斷修改而來。制度不斷地避開弱點，加上“走動式”管理的實施手段運用，致使這個崗位成為安居物業(yè)最成功運作的一個崗位。她們文化水平并不高，大多在初中，但她們普遍能夠用電腦制作報表和文檔，能從容地面對客戶的刁難;她們的工資待遇并不高，處于安居物業(yè)的偏低水平，但她們能夠很快地接受新的工作規(guī)范，并力圖做好;她們不是管理層，但她們最先接受諸多指標的考核，卻沒有一個因為考核而離崗的;她們是一線員工中最辛苦的、壓力最大的，但她們沒有一個月以此為由不交報表。
7、跟蹤追擊小區(qū)臨時出現(xiàn)的新的財務問題、及時采取措施，將風險扼殺在搖籃中。步驟如下：
第一步：信息采集的途徑有主線和副線兩條。
主線里有兩個途徑。第一個途徑是利用總部管理層“走動式”管理來采集;第二個途徑是利用日常財務信息的分析來采集。
副線里有三個途徑。第一個途徑是聽取一線員工對小區(qū)管理的評價，特別是辭職員工的評價;第二個途徑是聽取和收集業(yè)主對小區(qū)管理的評價，特別是業(yè)主的投訴;第三個途徑是聽取小區(qū)經(jīng)理層的匯報。
第二步：處理方案的形成。在現(xiàn)場辦公之前，財務部擬訂一個解決問題的初步方案--采用書面方式，丟棄口頭方式，更不去等待小區(qū)形成書面的處理方案。
第三步：現(xiàn)場辦公，現(xiàn)場確定整改時限。
第四步：專人跟蹤落實，形成結(jié)果報告。
三、安居物業(yè)“走動式”管理的發(fā)展方向
預計在若干年后安居物業(yè)財務管理制度的有效實施，仍然依靠“走動式”管理來實現(xiàn)。這是安居物業(yè)所處的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境所決定的，實踐證明是最適合安居物業(yè)的管理方式。將它作為制定管理制度的途徑來經(jīng)營--先實施，后制度，有利于安居物業(yè)的生存和發(fā)展。
用“走動式”
管理悉心經(jīng)營安居物業(yè)財務管理制度的有效實施的同時，也會形成一種習慣，時髦的說法就是“企業(yè)文化”。這種習慣的文化將會影響安居物業(yè)的其他部門，包括總經(jīng)理室的走動式管理的加強，最終將促使小區(qū)的管理層、班組和員工“走動式”管理的工作作風，最終形成“走動式管理”的企業(yè)文化。
篇3：物業(yè)公司財務管理制度范文五
物業(yè)公司財務管理制度范文
第一章資金管理
一、資金實行統(tǒng)一計劃管理。公司各部門每年12月中旬應編制出下年度各月份預計用款計劃，報公司批準。制定月度、季度、年度財務收支計劃，各項開支應有嚴格的審批制度。合理組織、使用資金，有計劃地安排各項收支，充分應用。
二、貨幣資金的管理：
A、為加強對公司現(xiàn)金的管理和核算，比較系統(tǒng)地了解公司現(xiàn)金收付動態(tài)和庫存現(xiàn)金余額，公司應設(shè)置“現(xiàn)金日記賬”;
1. 現(xiàn)金日記賬由出納員按照經(jīng)濟業(yè)務發(fā)生逐日逐筆登記。其收入和付出金額應根據(jù)審核無誤后的收款憑證、付款憑證登記。
2. 現(xiàn)金日記賬必須做到日清月結(jié)，賬款相符，嚴禁以“白條”充抵庫存現(xiàn)金。每日終了，應將結(jié)余數(shù)與實際庫存數(shù)進行核對，做到賬款相符。如果發(fā)現(xiàn)賬款不符，應及時查明原因，進行處理。
3. 月份終了，“現(xiàn)金日記賬”的余額應與“現(xiàn)金”總賬的余額核對相符。
4. 庫存現(xiàn)金不得超過銀行核定的限額，收入款要及時解交銀行，不得“坐支”現(xiàn)金，不得私設(shè)小金庫。
B、公司在銀行開立戶頭，遵守銀行結(jié)算制度，設(shè)置“銀行存款日記賬”;
1. 銀行存款的收付款業(yè)務也由出納員負責辦理，并負責銀行存款日記賬的記錄，會計人員應配合出納人員認真進行審核和簽證，負責“銀行存款”總賬的登記工作。
2. 銀行存款日記賬與銀行對賬單每月要進行核對，剔除誤項，對未達帳項要逐筆查明原因，并編制“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”予以調(diào)節(jié)相符。
3. 出納員必須嚴格管理空白收據(jù)、發(fā)票和空白支票，使用時按編號順序登記，認真辦理領(lǐng)用和核銷手續(xù)。
4. 如發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支票遺失，應及時向開戶銀行掛失或采取其他防范措施，并報有關(guān)上級領(lǐng)導部門;作廢的支票應注明作廢字樣，保存?zhèn)洳椤?/p>
5. 領(lǐng)取現(xiàn)金和轉(zhuǎn)帳支票應經(jīng)授權(quán)的領(lǐng)導審批方可辦理領(lǐng)取手續(xù)，支票使用后經(jīng)辦人應在三天內(nèi)到財務部辦理注銷手續(xù)。
第二章成本、費用管理
一、做好成本、費用分析和控制。公司各部門要按照要求制定收入、費用預算。在每年的11月份應做出下年度的收入、費用預算，并按審批后的預算控制使用。
二、市內(nèi)交通費開支標準
因公市內(nèi)辦事，特殊情況要坐“的士”要經(jīng)授權(quán)領(lǐng)導審批，憑單據(jù)報銷。
第三章報銷、審批
一、除日常用水、電、電訊、物業(yè)管理費、外委維修費用采用托收和轉(zhuǎn)賬外其余用款均應進行審批。
二、用款申請：
1. 各部門如需用款，應填寫用款申請表，按審批程序報有關(guān)負責人審批后，向財務領(lǐng)取支票或現(xiàn)金。
2. 員工因公務需要預借現(xiàn)金，應填寫借款單，注明用途，由管理處主任審批后報財務部審批，借款在貳仟元以上者，由主管領(lǐng)導審批。
3. 各項借款支出原則上必須在當月憑合法正式原始單據(jù)到財務部核銷。
三、報銷憑據(jù)
1. 一切付款必須取得正式發(fā)票或收據(jù)，內(nèi)容真實，手續(xù)完整，數(shù)字準確，必須有填發(fā)單位的簽章。白條或其他非正式收據(jù)不能報銷，個別經(jīng)批準的特殊情況除外。
2. 報銷憑證需有經(jīng)辦人、驗收人、管理處主任、財務部主任簽字，財務人員方可準予報銷。超過限額的報銷憑證，有主管領(lǐng)導審批。
3. 偽造、涂改發(fā)票，牟取私利以及假公濟私者，一經(jīng)查明，按照公司規(guī)定嚴厲處罰。情節(jié)嚴重者，報請公檢法機關(guān)處理。
四、預算內(nèi)的各項開支，一般由管理處主任審批并經(jīng)公司財務部核批后予以報銷，超過貳仟元的開支，由主管領(lǐng)導審批后方可報銷。預算外的開支，金額不滿貳仟元的，由管理處事先提出意見，經(jīng)公司財務部審核后予以開支;金額在貳仟元以上的由主管領(lǐng)導審批后方可開支。
五、各項費用審批、報銷程序：
1. 市內(nèi)交通費
市內(nèi)因公辦事，工作需要坐“的士”要經(jīng)授權(quán)領(lǐng)導批準、簽字后，憑單據(jù)報銷。
2. 辦公用品費用
各部門辦公用品分別由管理處統(tǒng)一申請購置、登記、發(fā)放。每月開支由授權(quán)領(lǐng)導批準。
3. 業(yè)務應酬費用
應酬費用應由授權(quán)領(lǐng)導批準，由經(jīng)辦人簽注應酬事由，方可報銷。
4. 固定資產(chǎn)購置
由擬使用固定資產(chǎn)的部門提出出面報告，管理處審核后，報主管部門批準后方可購買。
5. 日常維修費用
日常維修需購買零配件時，由管理處統(tǒng)籌，報財務部核準，必要時由主管領(lǐng)導審批。