物業管理計費核算辦法

　　物業管理計費核算是物業管理順利進行的關鍵一環，核算辦法很多，常用的有如下幾種：

　　一成本法。首先確定單項管理費用支出，這些項目費用根據市場行情和實際發生成本核定。

　　二對比法。指同類物業中某一物業計費標準完善，執行效果良好，其它物業管理計費標準就可通過對比，逐一確定每項管理支出和收入。

　　三經驗法。指在掌握不同類物業管理計費標準及執行效果后，根據既妄經驗確定受托管理物業的計費標準，該方法使用、簡單，避免了其他物業管理計費的弊端。

　　四綜合法。指綜合上述三種方法的優點，對多種計費方案反復比較、修改，最后制定最佳計費標準。因用此方法制定的標準吸收了前三種方法的優點，所以具有很強的實用性。

篇2：物業管理會計核算依據

　　物業管理會計核算依據

　　物業管理公司的財務管理部門，在對其下屬的物業管理處進行會計核算前，必須先行對國家及地方與物業管理相關的法規和稅規有清楚地了解，此外，還應對與本公司、本物業相關下列文件的相關規定予以關注。

　　一、業主公約

　　業主公約是各業主與發展商在買賣樓宇后所簽署的合約。公約對發展商、全體業主、用戶及管理者均有約束力，并明確各自的權利、義務及責任。

　　公約內包括了很多有關財務處理、費用計算等數據。財務管理部人員須詳細了解該項資料及規定，并作為會計核算的依據。

　　現列舉其中較重要的條款如下:

　　1.本物業管理賬目發生盈虧時的處理辦法

　　一份內容完善的公約應就本物業管理發生盈余或虧損情況時的處理或解決辦法予以明確規定。通常,本著“用者自付”的原則，本物業的盈余由該物業的全體用戶共同享有，本物業的虧損由該物業的全體用戶共同分擔。當然也可以是其它的處理方式，如：在業主委員會成立之前的前期物業管理期間，小用戶以按約定繳納綜合物業管理費用為限，收入不足以應付經常性支出時，由開發商承擔補貼責任。但關鍵是必須有明確的約定。

　　2.本物業綜合管理費收支情況的公布

　　要求物業管理公司定期公布所管物業的收支情況，是我國物業管理行業法規中明文規定的。在與有關法規保持一致的前提下，公約中通常會對公布的具體時間、方式和要求做出規定。

　　3.收支核算方面的規定

　　公約通常列明是否需要為本物業各部分(如：停車場、辦公樓、住宅樓等)的收支獨立核算。

　　4.未出售單位和已出售但空置單位管理費計算法

　　通常未出售的單位享有一定的管理費減免優惠。

　　5.管理費起計日期的約定

　　通常可以是實際收樓日，或交付使用通知書發出日期加若干天為起計日，或者以前述兩者較早者為起計日，也可以是開發商與業戶在售樓時做出的其它約定。

　　6.滯納金的計算法

　　公約通常會規定業戶必須在每月某日前繳付管理費，逾期未付者，則管理公司有權按規定利率計收滯納金。

　　二、管理合約

　　管理合約是開發商或業主委員會與物業管理公司簽署的合約，其主要作用是明確委托方和受托方的權利和義務。主要應包含以下內容：

　　1.物業管理公司管理本物業的年限，及管理公司報酬的計收標準及方法等。

　　2.物業管理公司受管理公約的約束，并享有公約規定的管理人所享有的權利、義務及責任，根據管理公約對本物業進行管理。

　　3.需編制財務預算及預算控制，除首年預算外，通常由財務管理部牽頭為每一新的財政年度制定財政預算，并在該年度的實際運作中對各項開支實施預算控制。

　　4.合約到期或終止時，財務移交方面的要求。

　　三、用戶手冊、裝修守則及大廈各項收費標準一覽表

　　該等文件通常在業主收樓時一并派發，并列明各項收費、按金、罰款及按金退還的程序等事宜。

　　四、收樓的流程

　　在整個收樓的程序中，有很多會計部必不可少的資料，如:

　　1.確實的收樓日期，用以計算管理費起計日期。

　　2.各單位業戶數據，包括姓名、聯絡地址及電話等。

　　3.已繳付管理費按金及其它款項的收據，可作入賬及對賬的憑據。

　　根據上述資料，可以建立一套必要的圖表檔案，如：單位數據列表已收各種按金明細表、應收/已收/欠收管理費一覽表等。

篇3：物業管理會計核算重點

　　物業管理會計核算重點

　　一、會計科目制定

　　一九九八年四月十一日，國家公布了物業管理行業須按照《施工房地產開發企業財務制度》的條例。因此，在制定一級會計科目時，必須遵照國家規定，但子細目卻可按實際的需要增減。現就物業管理行業的要求編制一份會計科目樣本以供參考。

　　二、成本核算

　　每一獨立的物業，按其功能不同，可分為不同的“部分”，如：住宅(或公寓)、辦公樓、商場、停車場、會所等。若業主公約規定須按物業的不同“部分”分別獨立核算，則在建賬時應給予充分考慮。大部分的《財務軟件》已備有輔助核算功能，財務管理部應盡量加以利用。

　　建賬后，日常操作的重點是清楚識別及界定各項費用及收入的歸屬，按其所歸屬的“部分”準確核算。正確的“部分”分類能準確反映各“部分”的經營損益情況，對了解各“部分”的財務狀況，改進管理極其重要。對于無法明確識別及界定其歸屬的費用，則稱之為“公攤費用”或“待攤費用”，對于這些“待攤費用”應在各會計期間歸集后，合理分攤至各“部分”。分攤的方法有多種，如：面積、管理份額、該項費用總額、人員工資總額等，發生的費用類型不同，選用的分攤辦法也有所不同，但最基本的原則是合理性。必要時，分攤辦法的選用應征求有關部門意見，取得物業總經理甚至委托方的認可。

　　三、應收賬管理

　　對于物業管理行業來說，應收賬管理是其財務管理的重點之一，工作較為繁重。財務管理部須計算每一個業戶應繳納的各種費用，如水、電費等，亦要定期清理、核對和報告各項費用的繳付情況。定期發出繳付通知書、催款通知書、對賬通知書，定期進行銀行委托付款的劃款工作等。

　　進行應收賬款管理，需先行收集以下數據：

　　1.各項收費標準。

　　2.該物業所有單位的編號及面積。

　　3.每一個單位的管理費起計日期。

　　4.各單位每月應付各項費用(如管理費)的金額。

　　5.業戶/用戶/使用人的數據，如姓名、聯絡地址、電話、所擁有的單位編號。

　　6.空置單位的界定標準，收費項目及標準。

　　7.滯納金有關規定，如起計日期、利率等。

　　8.由管理處代收水電費時，水電費的抄表日期、收費標準等。

　　四、注意事項

　　1.收樓時應注意事項

　　(1)用戶付款的方法

　　用戶在支付每月費用時，可采用多種方法，如親自到管理處繳付現金或支票，或采用委托銀行自動轉賬付款。財務人員應在用戶收樓時，準備一份詳細的付款方法說明書，并連同委托銀行自動轉賬授權書交予用戶。付款方法說明書上應列明：

　　①管理處的地址及辦公時間。

　　②以支票付款時，支票抬頭的名稱。

　　③辦理銀行轉賬的手續及各項須知。

　　(2)業主收樓時繳交的各項費用及押金的賬務處理

　　通常業主在收樓前或收樓時已按發展商或物業管理公司的要求，預付了數月管理費及各種押金、初裝費等。其中部分款項，如預付管理費、管理費按金等應由管理處收取，電話、煤氣初裝費等應由發展商收取。當財務管理部由開發商或物業部取得有關收費資料，并收到已出售單元的數據時，應及時與開發商財務管理部溝通，明確各項收費的歸屬及時入賬及時對賬。

　　(3)預收管理費的處理

　　對于用戶于收樓時預繳的管理費，應自交納管理費起計日起按月結轉收入。財務管理部應對管理費的起計日期的確定標準及特殊情況下的批準程序有明確的了解，并以此標準為依據，確定統一的起計當月的管理費計算方法。以免計算方法不統一引致的應收賬混亂，以及與業主間的糾紛。

　　2.每月應注意的事項

　　(1)繳款通知書

　　①發出日期及截止日期

　　物業管理公司的經費，主要是來自管理費收入。為確保有充裕的流動資金，財務管理部必須在每月一號(或按公約規定的日期)前發出繳款通知，使業戶能按時付款。由于打印通知書需時間，為確保業戶能如期收到發出的交款通知書，必須提前三天發出。如果業戶在截止日期后才付款，公司發出的通知書上將不會反映該項付款。為避免誤會，所有通知書須注明發出日期和截止日期，并明確告知用戶在該日期后支付的款項沒有包含滯納金在內。

　　②水、電費

　　如各單位的水、電費是由管理處負責收取，管理處每月須派員抄錄各儀表的讀數，然后按照每度的收費及最低消費計算應收款項，并將各單位應付的水電費用和管理費在每月付款通知書中分項，要求各單位在繳付管理費時一并繳付。

　　因抄讀各儀表需時，財務管理部應與有關部門訂定一個固定抄讀日期，并把結果在付款通知書截止日前交予財務管理部。

　　③繳費通知書的管理

　　繳款通知書最少要有兩聯，一聯給客戶，另一聯由管理處存檔。若除管理處外，還有其它機構負責收款，便需要多一聯，供對方存檔作為收費依據。

　　(2)催款通知書

　　業主公約通常對業戶繳納管理費等的義務有詳細規定，管理處應制定可操作的催款流程。對未按期付款單位，便須按追收程序定期發出催款通知書，直至采取截停水、電供應及發出律師信，進行法律訴訟。財務管理部有責任定期將各單位的各項收費情況通知物業部及物業總經理，待其決定采取適當措施。