物業(yè)公司財(cái)務(wù)部電腦核算員職責(zé)說(shuō)明書

　　【管理層級(jí)關(guān)系】

　　直接上級(jí)：主管

　　【技能要求】

　　1.基本素質(zhì)：工作責(zé)任心強(qiáng)，具備耐心、細(xì)致、快捷的工作能力。熟練掌握公司的會(huì)計(jì)核算方法及電腦的運(yùn)用。

　　2.自然條件：25歲以上，男女均可。身高，男1.70~1.80米，女，1.60~1.70米。

　　3.文化程序：大專以上文化程度或同等學(xué)歷。

　　4.外語(yǔ)水平：初級(jí)英語(yǔ)水平。

　　5.工作經(jīng)驗(yàn)：2年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。

　　【崗位職責(zé)】

　　1.主要負(fù)責(zé)電算化工作。

　　2.根據(jù)會(huì)計(jì)制度設(shè)制會(huì)計(jì)科目。

　　3.分月進(jìn)行各會(huì)計(jì)科目明細(xì)核算及總分類帳核算。

　　4.按月計(jì)提固定資產(chǎn)折舊。

　　5.按月計(jì)提管理酬金及各種稅金。

　　6.按月結(jié)轉(zhuǎn)各項(xiàng)費(fèi)用、成本。

　　7.負(fù)責(zé)月底結(jié)帳工作。

　　8.負(fù)責(zé)每月的會(huì)計(jì)報(bào)表填制工作，并報(bào)送相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

　　9.在電算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反映與解決，排除故障。

　　10.保存好各時(shí)段電算化核算的會(huì)計(jì)資料及相關(guān)的軟盤。

　　11.負(fù)責(zé)電腦的日常維護(hù)。

　　12.兼職食堂會(huì)計(jì)。

　　13.負(fù)責(zé)計(jì)財(cái)部文件的打印工作。

　　【工作標(biāo)準(zhǔn)】

　　1.要求工作明確，安排合理。

　　2.保證工作量飽滿。

　　3.電算化核算要求認(rèn)真、準(zhǔn)確、及時(shí)。

　　4.及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)提供有關(guān)數(shù)據(jù)。

　　5.責(zé)任心強(qiáng)，遵紀(jì)守法。

篇2：物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成及核算

　　物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成及核算

　　一、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成

　　由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，所以物業(yè)管理費(fèi)的數(shù)額大小也不盡相同。對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的核算，是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理部門的一項(xiàng)非常重要的工作。一座物業(yè)在投入管理運(yùn)行之前，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理部門必須對(duì)其進(jìn)行管理費(fèi)的核算，運(yùn)行一年后，還要根據(jù)上年的運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)整。費(fèi)用預(yù)算方案要符合國(guó)家及地方政府的有關(guān)規(guī)定，并經(jīng)物業(yè)管理公司總經(jīng)理審閱后，提交業(yè)主管理委員會(huì)討論通過(guò)，方可公布執(zhí)行。

　　物業(yè)管理費(fèi)一般由以下一些項(xiàng)目構(gòu)成:

　　(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施等。

　　(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等。

　　(3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。

　　(4)購(gòu)買或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。

　　(5)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。

　　(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費(fèi)用。

　　(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用。

　　(8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

　　(9)更新儲(chǔ)備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。

　　(10)聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人士的費(fèi)用。

　　(11)節(jié)日裝飾的費(fèi)用。

　　(12)管理者酬金。

　　(13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項(xiàng)以及公共關(guān)系費(fèi)用。

　　(14)公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用。

　　(15)其他為管理而發(fā)生的合理支出。

　　二、物業(yè)管理費(fèi)的核算辦法

　　三、物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供的不同服務(wù)項(xiàng)目，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是有所不同的，有些服務(wù)項(xiàng)目，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理公司與業(yè)主或用戶面議洽談而定；有些服務(wù)項(xiàng)目，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要按政府有關(guān)部門的規(guī)定執(zhí)行。在具體收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，有些項(xiàng)目是一次性收費(fèi)；有些項(xiàng)目則是定期收取；有些項(xiàng)目的收取方式較為靈活。

　　物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)收入的高低直接與其收取標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)量大小有關(guān)。一般地講，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)一方面要受國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)的制約，不能亂收費(fèi)；另一方面，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，因此，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的確定要遵從一些原則:

　　第一，不違反國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。

　　第二，與用戶的收入水平相適應(yīng)。要根據(jù)用戶的收入水平高低來(lái)確定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，則物業(yè)管理公司賠本服務(wù)，這又違背市場(chǎng)規(guī)則。

　　第三，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，兼顧各方利益。所提供的服務(wù)檔次越高，則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高，特約服務(wù)一般比公共服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高，對(duì)商業(yè)部門的收費(fèi)比對(duì)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的收費(fèi)一般要高。

　　第四，微利原則。物業(yè)管理服務(wù)部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務(wù)項(xiàng)目越多，工作量越大，賠本就越多。

　　第五，公平原則。對(duì)共用公共設(shè)施不同用戶的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該顯示其公平性，比如，對(duì)商業(yè)大廈內(nèi)的不同用戶收取的公用設(shè)施(如電梯、樓梯等)管理費(fèi)應(yīng)該有所區(qū)別，如在大廈底層，所用電梯及樓梯的機(jī)會(huì)幾乎沒(méi)有，因此，大廈底層用戶所交納的管理費(fèi)用應(yīng)該較少。

　　按照上述原則和本章第二節(jié)關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)收入的論述，物業(yè)管理公司測(cè)算出物業(yè)管理費(fèi)的數(shù)額后，并不能把這一數(shù)額作為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)對(duì)不同服務(wù)項(xiàng)目，分別采用政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和協(xié)議定價(jià)等三種不同的形式定價(jià)。

　　(一)代辦性服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)

　　(二)公共性服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)

　　1.城市住宅及行政工商企業(yè)用房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　以北京市為例，北京市房地產(chǎn)管理局1994年印發(fā)《北京市委托管理房屋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，委托人和物業(yè)管理公司雙方可依此作為指導(dǎo)性價(jià)格，在北京市簽訂委托合同時(shí)參照此標(biāo)準(zhǔn)商定管理費(fèi)用。

　　(1)房屋經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)

　　①物業(yè)管理公司的主要業(yè)務(wù):組織接管房屋及設(shè)備；計(jì)算房屋租金；建立房屋管理賬冊(cè)、檔案；辦理房屋入住手續(xù)，訂立房屋租賃合同；催收租金；辦理更名、換房手續(xù)；組織房屋安全檢查，制定房屋修繕計(jì)劃；負(fù)責(zé)組織甲乙類住宅的安全保衛(wèi)和共用部分的衛(wèi)生保潔；處理違約；辦理房屋撤管手續(xù)。

　　②收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包括了公共區(qū)域的能源費(fèi)，各業(yè)主或用戶區(qū)域的能源費(fèi)，需單獨(dú)安裝計(jì)量器具，每月按實(shí)際耗用量和政府有關(guān)部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一計(jì)收。采暖費(fèi)在采暖期內(nèi)按使用面積計(jì)算收費(fèi)。

　　出租寫字樓可按定額統(tǒng)一計(jì)算收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為每月每平方米18~23元。

　　由于物業(yè)所處的地理位置不同，各地的物價(jià)水平有差異；同一地區(qū)物業(yè)的檔次不一樣，要求提供管理服務(wù)的廣度和深度差別也很大，所以管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不可能完全統(tǒng)一。但管理服務(wù)收費(fèi)必須以服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定，并應(yīng)將服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案，這是制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基本原則。

篇3：物業(yè)管理費(fèi)編制與會(huì)計(jì)核算特性及原則

　　物業(yè)管理費(fèi)編制與會(huì)計(jì)核算特性及原則

　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展和逐步規(guī)范，關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主切身利益的物業(yè)管理費(fèi)這一敏感話題越來(lái)越引起人們的關(guān)注。從目前物業(yè)管理行業(yè)來(lái)看，因管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定、收取、使用及財(cái)務(wù)管理狀況的不明朗引發(fā)的各種矛盾和糾紛已呈上升趨勢(shì)，為規(guī)范行業(yè)行為，盡量避免一些矛盾的發(fā)生。進(jìn)一步研究物業(yè)管理費(fèi)的編制和管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算的一系列問(wèn)題已顯得十分必要。

　　本文根據(jù)筆者原已發(fā)表的一些成果，結(jié)合目前行業(yè)發(fā)展過(guò)程中在管理費(fèi)和管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算方面的一些隱性問(wèn)題，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的概念，成本構(gòu)成，編制方法及會(huì)計(jì)核算中的特性和特殊原則進(jìn)行探討，以期與同行提供一些思路，希望起到拋磚引玉的作用。

　　一、物業(yè)管理費(fèi)的定義、性質(zhì)和編制原則：

　　(一)物業(yè)管理費(fèi)的定義：

　　物業(yè)管理人為了實(shí)現(xiàn)其職能，憑借有關(guān)法律規(guī)定的權(quán)限，根據(jù)對(duì)物業(yè)管理的全部活動(dòng)(提供服務(wù)的全過(guò)程中所耗費(fèi)的物質(zhì)消耗和活勞動(dòng)消耗)所需的成本，通過(guò)科學(xué)測(cè)算，編制出來(lái)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)并由物業(yè)所有人或使用人定期向物業(yè)管理人交納的費(fèi)用。

　　(二)物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)：

　　物業(yè)的價(jià)值是通過(guò)物業(yè)的交換和在對(duì)物業(yè)的管理服務(wù)過(guò)程中體現(xiàn)出來(lái)的，物業(yè)的商品屬性的確定決定了其管理作為服務(wù)產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)管理費(fèi)作為服務(wù)產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，主要是用來(lái)進(jìn)行對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時(shí)由于物業(yè)所有人花錢購(gòu)買的是服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)管理人提供的是對(duì)別人的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理以及對(duì)物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，所以物業(yè)管理費(fèi)又具有所有權(quán)和監(jiān)督權(quán)歸物業(yè)所有人、使用管理權(quán)歸物業(yè)管理人的權(quán)屬分離性質(zhì)。第三由于物業(yè)管理費(fèi)具有取之于民，用之于民的特點(diǎn)，就必然要求其單獨(dú)核算，專款專用，使其形成了物業(yè)管理費(fèi)用途單一的性質(zhì)。

　　(三)物業(yè)管理費(fèi)的編制原則：

　　1、成本核算原則：

　　物業(yè)管理人提供的是對(duì)別人的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理，以及對(duì)物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)。與此相對(duì)應(yīng)，物業(yè)管理的成本就是提供這些管理服務(wù)所必須的開支，包括人員工資、辦公經(jīng)費(fèi)以及維修養(yǎng)護(hù)和更新物業(yè)的公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備所必須的資金。所以，物業(yè)所有人或使用人該出多少錢才算合理?所收的物業(yè)管理費(fèi)該支付于哪些方面?......等等，就只能通過(guò)對(duì)所管理物業(yè)進(jìn)行合理剖析，對(duì)所管理服務(wù)的內(nèi)容全方位進(jìn)行科學(xué)的成本核算才能得出。

　　2、折舊補(bǔ)償原則：

　　折舊是指固定資產(chǎn)的補(bǔ)償方式，即按照固定資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)移程度而為它的更新提取準(zhǔn)備金的經(jīng)濟(jì)行為。這種補(bǔ)償是由固定資產(chǎn)的使用價(jià)值的長(zhǎng)期性和資本價(jià)值的逐步轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)決定的。

　　現(xiàn)代物業(yè)，尤其是高層建筑，其附屬設(shè)施、設(shè)備越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜，所面臨的主要問(wèn)題是一棟大廈不論是由一個(gè)業(yè)主，還是眾多業(yè)主共有，其所屬物業(yè)產(chǎn)權(quán)價(jià)值的表現(xiàn)形式一般都只是物業(yè)面積，它雖然包括了附屬設(shè)備的產(chǎn)權(quán)價(jià)值份額，但不具有附屬設(shè)備的實(shí)物，設(shè)備實(shí)物一般都交由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，成為代業(yè)主管理的固定資產(chǎn)。所以，對(duì)于它的折舊補(bǔ)償?shù)膬?chǔ)備金(包括大修理基金)就必然要由業(yè)主按照所確定的每平方米固定資產(chǎn)折舊率按期計(jì)算，分類納入物業(yè)管理費(fèi)，交由物業(yè)管理公司管理并按法定程序使用。

　　3、保本微利原則：

　　在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中，對(duì)于管理費(fèi)用的確定和管理有過(guò)一個(gè)“收支平衡、略有節(jié)余”的原則，它在物業(yè)管理發(fā)展的初期為防止管理費(fèi)制定中的混亂和無(wú)序，引導(dǎo)消費(fèi)者適應(yīng)新型的物業(yè)管理模式確實(shí)起到了一定的作用，但隨著物業(yè)管理業(yè)的不斷發(fā)展，這個(gè)原則的不完全性就暴露出來(lái)了。首先收支平衡只能說(shuō)明對(duì)管理過(guò)程中當(dāng)年支出的短期費(fèi)用的平衡，而理解不出來(lái)對(duì)于發(fā)生在三、五年、十年、二十年后的大修理和更新改造的需要。其次：“略有節(jié)余”的概念也不能體現(xiàn)出市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的特性。中國(guó)的物業(yè)管理，是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè)而發(fā)展起來(lái)的，作為經(jīng)營(yíng)性企業(yè)的物業(yè)管理公司，其利潤(rùn)的產(chǎn)生是必然是。因此，以保本微利做為編制物業(yè)管理費(fèi)的原則來(lái)取而代之，就應(yīng)該是順理成章的了。

　　4、分級(jí)管理原則：

　　作為高附加值的不動(dòng)產(chǎn)，物業(yè)本身有其地理位置、建造水準(zhǔn)、管理水平以及升值潛力等多種動(dòng)因，存在一定的可變性，這個(gè)可變性就自然使物業(yè)出現(xiàn)了檔次之分。如果成本核算只測(cè)算了物化成本和活勞動(dòng)成本，而不考慮其它因素，就必然使管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確性受到影響，甚至影響到物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)。但若考慮得過(guò)多，又失去了成本核算的意義，容易使業(yè)主負(fù)擔(dān)過(guò)重和不恰當(dāng)刺激物業(yè)的盲目增值。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)具有的市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，照顧優(yōu)良物業(yè)真正體現(xiàn)價(jià)值，完善成本核算的合理性。可在物化和活勞動(dòng)成本核算的基礎(chǔ)上，依據(jù)物業(yè)類別(另訂分類標(biāo)準(zhǔn))和管理公司資質(zhì)等級(jí)(政府主持評(píng)定)確定若干個(gè)等級(jí)的加權(quán)系數(shù)指標(biāo)，以物化成本、活勞動(dòng)成本加上物業(yè)等級(jí)和管理公司資質(zhì)等級(jí)權(quán)重，得出比較合理的全成本管理費(fèi)結(jié)果。

　　5、商業(yè)特性原則：?深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

　　現(xiàn)代物業(yè)中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業(yè)用房，比如高層建筑的商業(yè)裙樓、住宅小區(qū)的連廊、鋪面等，對(duì)這部分物業(yè)的管理費(fèi)訂價(jià)，如果同主體房屋同樣標(biāo)準(zhǔn)就不合理了。因?yàn)橐环矫嫠氖褂霉δ苁侵苯幽怖模旧砭痛嬖谥唐方粨Q的特性，另方面這部分物業(yè)本身具有結(jié)構(gòu)復(fù)雜和對(duì)附屬設(shè)備的使用量大又難于分割的特點(diǎn)；再方面，這部分物業(yè)還存在人員流量大、管理難度大、房屋設(shè)備磨損程度高等顯見(jiàn)又難于量化的復(fù)雜因素。所以對(duì)這部分管理費(fèi)的訂價(jià)，可用市場(chǎng)機(jī)制和價(jià)值規(guī)律來(lái)調(diào)節(jié)，即在主體房屋管理費(fèi)核算標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)各物業(yè)主體功能和商業(yè)用房的實(shí)際用途分別確定適當(dāng)?shù)臋?quán)重比例，從而得出較為合理的附屬商業(yè)用房的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成及編制方法

　　(一)物業(yè)管理費(fèi)核算成本構(gòu)成

　　物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成應(yīng)該包括物化成本、活勞動(dòng)成本和特殊權(quán)重三個(gè)部分。特殊權(quán)重部分主要包括對(duì)物化成本部分所包含內(nèi)容的物業(yè)等級(jí)權(quán)重，活勞動(dòng)成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內(nèi)容的管理公司資質(zhì)等級(jí)權(quán)重和對(duì)商業(yè)用房部分的商業(yè)特性權(quán)重。其權(quán)重系數(shù)由政府主管部門另行發(fā)布參考值。物化成本和活勞動(dòng)成本部分一般可由如下項(xiàng)目構(gòu)成。

　　1、人工費(fèi)：包括全部管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、服裝費(fèi)、加班費(fèi)及住房租金等項(xiàng)目。

　　2、辦公費(fèi)：包括用于管理和辦公用的固定資產(chǎn)折舊、維護(hù)及籌備費(fèi)，低值易耗辦公用品費(fèi)用以及節(jié)日裝飾費(fèi)、交通、通訊、損耗費(fèi)，辦公用房租金、管理費(fèi)用、辦公用水、電費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)用或單項(xiàng)對(duì)外承包等項(xiàng)目。

　　3、公共設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)：包括大廈所有附設(shè)設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、消耗材料的更換及機(jī)動(dòng)費(fèi)等項(xiàng)目。

　　4、清潔、綠化、保安費(fèi)：包括工具、材料、清運(yùn)或單項(xiàng)對(duì)外承包等項(xiàng)目。

　　5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：對(duì)以上幾項(xiàng)內(nèi)容設(shè)置一定比例的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費(fèi)用不足的情況。

　　6、保險(xiǎn)費(fèi)：包括房屋保險(xiǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)和第三者責(zé)任險(xiǎn)等項(xiàng)目。

　　7、附屬設(shè)備更新基金：包括大廈所有附屬大型設(shè)備、設(shè)施的更新儲(chǔ)備金和大修理基金兩部分。

　　8、公共用水、電費(fèi)：包括所有公共設(shè)備、公共地方運(yùn)作和變、線、管損耗的水、電費(fèi)。

　　9、企業(yè)管理費(fèi)：按以上項(xiàng)目之和的一定比例計(jì)算用于管理處上級(jí)管理公司的管理費(fèi)用，由政府按管理公司的資質(zhì)等級(jí)確定不同比例，對(duì)管理公司直接履行管理處職責(zé)的，及對(duì)其上級(jí)開發(fā)公司或總公司不應(yīng)計(jì)算此項(xiàng)目。

　　10、稅前利潤(rùn)：按以上項(xiàng)目之和的一定比例計(jì)算合法利潤(rùn)，也由政府按管理公司的資質(zhì)類別確定不同比例。

　　11、稅收：關(guān)于稅種和收稅內(nèi)容，一般應(yīng)按稅法執(zhí)行，至于部分收稅項(xiàng)合理與否，應(yīng)通過(guò)政府部門協(xié)調(diào)后按地方法規(guī)執(zhí)行。

　　12、部分特殊性服務(wù)和設(shè)備，其費(fèi)用可單獨(dú)核算。如中央空調(diào)，由于季節(jié)性使用，則可單獨(dú)核算，單獨(dú)訂立標(biāo)準(zhǔn)，按使用季節(jié)或分?jǐn)偝善骄蛋丛掠?jì)收。另外，有些屬于有償服務(wù)范圍的，應(yīng)另行訂立標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)計(jì)收。

　　(二)物業(yè)管理費(fèi)核算要點(diǎn)及方法：

　　1、確定管理費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)：

　　前面已經(jīng)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成做了具體羅列，但不能說(shuō)就一成不變，具體到核算某一個(gè)特定物業(yè)的管理費(fèi)時(shí)，由于各大廈的具體情況不同，就要根據(jù)該物業(yè)的實(shí)際情況，在上述構(gòu)成內(nèi)容中進(jìn)行增減，同時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：一是要求盡量詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體，才越真實(shí)；二是盡量全面，不要漏項(xiàng)，比如測(cè)算大型固定資產(chǎn)更新儲(chǔ)備金時(shí)，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項(xiàng)目；在消耗材料測(cè)算時(shí)，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等等；三是測(cè)算依據(jù)盡量準(zhǔn)確，比如固定資產(chǎn)和大型設(shè)備的折舊年限，有些項(xiàng)目費(fèi)用的市場(chǎng)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等盡量準(zhǔn)確，不用或少用估值；對(duì)于有些無(wú)法或不好確定明確數(shù)據(jù)，需運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理確定時(shí)，其隨機(jī)采集資料的點(diǎn)、面、布局要合理，要有充分代表性。

　　2、收集原始數(shù)據(jù)：

　　管理費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對(duì)原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要，比如：一是在測(cè)算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲(chǔ)備金時(shí)，要首先收集包括原始價(jià)格、運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)在內(nèi)的設(shè)備原值，設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料。二是在測(cè)算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和調(diào)查清市場(chǎng)價(jià)格，如計(jì)算公共照明系統(tǒng)時(shí)，要查清所有公共部分的燈炮、燈頭、燈管、繼電器、鎮(zhèn)流器、燈箱、燈罩、開關(guān)、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用期限和市場(chǎng)售價(jià)。三是其它關(guān)于工資水平、社會(huì)保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)及有效依據(jù)為測(cè)算基礎(chǔ)。

　　3、計(jì)算公式：

　　管理費(fèi)的計(jì)算和編制核算表則較簡(jiǎn)單，計(jì)算的公式為p=∑FI/Sy

　　(P代表所求物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)；S代表計(jì)算物業(yè)的總面積；F代表單項(xiàng)費(fèi)用，I代表各小項(xiàng)目，∑代表所有單項(xiàng)費(fèi)用乘積之和)。以上公式為：管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等于計(jì)算物業(yè)的總建筑面積除以各單項(xiàng)費(fèi)用乘積之和。核算表的內(nèi)容一般可設(shè)計(jì)為：序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式，加權(quán)系數(shù)、計(jì)算結(jié)果(計(jì)算到小數(shù)點(diǎn)后四位)。每項(xiàng)占總費(fèi)用的比例和備注等欄目。在計(jì)算結(jié)束后要寫出核算說(shuō)明，將有關(guān)需要說(shuō)明的問(wèn)題和需要解釋的地方用文字表述出來(lái)，以便在提交業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)或者報(bào)政府主管部門審批時(shí)，能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執(zhí)行。

　　三、物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算的特性分析和特定原則

　　在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，對(duì)于管理處一級(jí)的物業(yè)管理費(fèi)的會(huì)計(jì)核算(以下簡(jiǎn)稱管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算)，人們總覺(jué)得有些方面與一般的財(cái)務(wù)管理原理不同，比如，一般財(cái)務(wù)管理中把收入減去費(fèi)用的差額稱為利潤(rùn)，其收益為資產(chǎn)所有者和經(jīng)營(yíng)者的，而管理費(fèi)收入減去費(fèi)用支出后稱為結(jié)余，經(jīng)營(yíng)者又不能隨意支配等等，如何理解這些不同，如何根據(jù)這些不同在一般會(huì)計(jì)原理的指導(dǎo)下做好管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算，是解決在物業(yè)管理實(shí)踐中怎樣保證業(yè)主基本利益的重要問(wèn)題之一。所以，我們通過(guò)對(duì)一般會(huì)計(jì)學(xué)中會(huì)計(jì)的基本要素結(jié)合物業(yè)管理的一些特殊性的分析，來(lái)確定管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算中的特定原則，以指導(dǎo)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算工作。

　　(一)物業(yè)管理費(fèi)"所有者權(quán)益"是業(yè)主

　　在會(huì)計(jì)基本要素中所有者權(quán)益是指投資人對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)，它構(gòu)成企業(yè)資金籌集的一大部分，它在量上實(shí)際就是企業(yè)全部資產(chǎn)總額減去全部負(fù)債總額后的凈額，包括企業(yè)投資者的投入資本以及形成的資本公積金，盈余公積金和未分配利潤(rùn)。

　　由于物業(yè)管理費(fèi)是以支訂收，客觀上管理處一般既無(wú)資本投入，又要求管理費(fèi)除管理者傭金和固定稅費(fèi)外都要用回在對(duì)物業(yè)的管理和對(duì)業(yè)主的服務(wù)上。其本身并不具備資本公積金積累的要求和條件。同時(shí)，管理費(fèi)本身是否能夠產(chǎn)生盈余并非是一定的，既便是在一個(gè)會(huì)計(jì)年度中產(chǎn)生了盈余，也應(yīng)把它看做是業(yè)主的錢沒(méi)有花完而剩下的，應(yīng)該把它保存好結(jié)轉(zhuǎn)至下年度用于待補(bǔ)虧和頂分?jǐn)偂Ｈ绻B年結(jié)余或數(shù)額過(guò)大，則應(yīng)降低管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。所以，做為會(huì)計(jì)主體，管理處乃至物業(yè)管理公司對(duì)以管理費(fèi)為主體的經(jīng)營(yíng)收入并沒(méi)有所有者權(quán)益，而只有業(yè)主委托授權(quán)之下的使用權(quán)和對(duì)資金的管理權(quán)，而所有者權(quán)益為全體業(yè)主共有。

　　(二)物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)主體沒(méi)有“利潤(rùn)”

　　利潤(rùn)是指企業(yè)在一定期間生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的最終成果，也就是收入與費(fèi)用配比相抵后的差額，包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益和營(yíng)業(yè)外收入凈額，如果收入小于費(fèi)用，其凈額表現(xiàn)為虧損。

　　從物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算活動(dòng)的表面看，它的結(jié)余和利潤(rùn)是很相似的，但由于管理費(fèi)本身的所有者權(quán)益與一般企業(yè)的權(quán)益不同，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正凈額不能被經(jīng)營(yíng)者拿走，使得如果有了盈余，也不能成為利潤(rùn)歸經(jīng)營(yíng)者支配，其經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)在管理費(fèi)成本中上繳給管理者傭金中產(chǎn)生和形成，所以，在管理處一級(jí)的會(huì)計(jì)核算活動(dòng)中是沒(méi)有利潤(rùn)的。但在特殊情況下結(jié)余是可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩畏峙涞模@種分配是與管理費(fèi)如有缺口需要分?jǐn)倿閷?duì)應(yīng)性前提的，是以管理費(fèi)能否滿足管理服務(wù)成本為基礎(chǔ)的。總之結(jié)余只有在進(jìn)行二次分配時(shí)才可變成利潤(rùn)。而不進(jìn)行二次分配直接結(jié)轉(zhuǎn)下年度的為結(jié)余，是與利潤(rùn)的性質(zhì)有根本區(qū)別的。.

　　(三)物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算與管理的特定原則

　　從管理費(fèi)的性質(zhì)及其會(huì)計(jì)核算的特性來(lái)延伸，管理費(fèi)的會(huì)計(jì)核算和管理必須遵循以下原則：

　　1、業(yè)主支付原則

　　強(qiáng)調(diào)業(yè)主支付原則是因?yàn)椋菏紫龋患{管理費(fèi)既然已經(jīng)成為物業(yè)管理需求與服務(wù)這個(gè)市場(chǎng)關(guān)系中的交易環(huán)節(jié)，本身就存在自然規(guī)律的因素。其次，我們?cè)谌粘９芾碣M(fèi)收取工作中會(huì)經(jīng)常碰到這樣一些情況：一是有些業(yè)主以各種理由拒交管理費(fèi)；二是有些租戶存在著逃租和逃管理費(fèi)的情況；三是有些開發(fā)商對(duì)空置房以無(wú)業(yè)主房為由不交管理費(fèi)。

　　實(shí)際上，物業(yè)管理運(yùn)作是一個(gè)系統(tǒng)工程，從物業(yè)接管開始，甚至在接管前就已開始運(yùn)作，尤其是在接管后的運(yùn)作過(guò)程中，絕不會(huì)因?yàn)樯鲜鋈N情況的任何一種的存在而停止部分運(yùn)作，或減少一部分工作人員，而恰恰在接管后的入住初期，由于各方面的銜接與磨合、二次裝修管理以及接管初期的配套完善等方面的原因更需要充足的人力和資金來(lái)保證物業(yè)管理的正常運(yùn)作。換一種說(shuō)法，管理中不管出現(xiàn)任何問(wèn)題都有相應(yīng)的解決渠道和辦法，甚至辭退物業(yè)管理公司，都是業(yè)主的權(quán)力，而不交管理費(fèi)所造成的損失，受影響的只能是業(yè)主自己。所以，只有通過(guò)明確業(yè)主(用戶)支付管理費(fèi)的責(zé)任和義務(wù)，樹立原則意識(shí)，才能更進(jìn)一步的規(guī)范和理順物業(yè)管理費(fèi)的收取和管理問(wèn)題。

　　2、獨(dú)立核算原則

　　會(huì)計(jì)主體成立的前提條件必須是擁有獨(dú)立資金，進(jìn)行獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè)和實(shí)行獨(dú)立的會(huì)計(jì)報(bào)告的企業(yè)或企業(yè)化管理的事業(yè)單位，而多數(shù)管理處做為物業(yè)管理企業(yè)的下屬部門，為什么也要實(shí)行獨(dú)立核算?首先，是物業(yè)管理具有區(qū)域代管的性質(zhì)決定的，管理處做為內(nèi)部管理部門既是經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的獨(dú)立體系，又有區(qū)域規(guī)模和形式的獨(dú)立性，還有受托代管的性質(zhì)。所以必然形成了會(huì)計(jì)主體的獨(dú)立性和會(huì)計(jì)核算的獨(dú)立性。其次，是由管理費(fèi)的全成本性決定的。管理費(fèi)中對(duì)于會(huì)計(jì)主體向上級(jí)繳交的企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)已做為成本在當(dāng)期交付，其它除了稅收外，基本上應(yīng)全部用于對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理和服務(wù)上，也必然要求管理處成為以會(huì)計(jì)核算的獨(dú)立為主要內(nèi)容的獨(dú)立運(yùn)作。再次，是由管理費(fèi)的所有者權(quán)益屬性決定的。由于管理費(fèi)的所有者權(quán)益屬業(yè)主，如果不實(shí)行獨(dú)立核算，而由物業(yè)管理公司甚至開發(fā)商統(tǒng)一核算，就不能保證資金的合理使用，而造成業(yè)主利益遭受侵害。

　　3、多退少補(bǔ)原則

　　從管理費(fèi)的概念和性質(zhì)中可以看到，管理費(fèi)的所有權(quán)屬于業(yè)主，管理者只被賦予了使用權(quán)或者叫做業(yè)主監(jiān)督下的支配權(quán)。從管理費(fèi)的構(gòu)成和使用功能上來(lái)說(shuō)，基本上都是直接為管理和服務(wù)所運(yùn)用的費(fèi)用。由于管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被確定(批準(zhǔn))后在一定的時(shí)間內(nèi)是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的常數(shù)，而管理內(nèi)容，服務(wù)對(duì)象和市場(chǎng)變化則是一個(gè)絕對(duì)變量因素。這就產(chǎn)生了在某種情況下或某項(xiàng)費(fèi)用開支不足時(shí)需要業(yè)主(用戶)分?jǐn)偤驮诹硗饽撤N情況下管理費(fèi)出現(xiàn)了結(jié)余的情況，如果從客觀實(shí)際和業(yè)主權(quán)益的全方位考慮的話，對(duì)于管理費(fèi)的結(jié)余和虧損應(yīng)采用周期性(一般以一個(gè)財(cái)務(wù)年度為限)多退少補(bǔ)的辦法來(lái)確定會(huì)計(jì)原則。具體操作可按以下方式：LeW，SH

　　(1)虧損：由于市場(chǎng)變化，物價(jià)上漲，自然災(zāi)害或管理失誤以及計(jì)劃外修補(bǔ)，更新項(xiàng)目等方面的原因使管理費(fèi)出現(xiàn)虧損，應(yīng)區(qū)分不同情況，按保險(xiǎn)公司賠償、上年度結(jié)余填補(bǔ)、業(yè)主分?jǐn)偟确椒ㄟM(jìn)行處理。如果屬正常情況且持續(xù)性虧損，則可考慮是否管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低而提請(qǐng)?jiān)黾庸芾碣M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。|

　　(2)結(jié)余：在管理工作中由于管理得當(dāng)，精打細(xì)算和技術(shù)改造延長(zhǎng)使用壽命以及市場(chǎng)物價(jià)下降等原因，導(dǎo)致管理費(fèi)出現(xiàn)結(jié)余的情況，其結(jié)余部分可在一個(gè)財(cái)務(wù)周期結(jié)束時(shí)用以下辦法處理：一般的結(jié)余可轉(zhuǎn)至下年度，數(shù)額較大時(shí)可根據(jù)情況適當(dāng)進(jìn)行二次分配，可拿出一部分返還給業(yè)主(當(dāng)年用戶)；一部分轉(zhuǎn)移至下年度管理費(fèi)中用于待補(bǔ)虧和頂分?jǐn)偅煌瑫r(shí)為鼓勵(lì)管理者為節(jié)余所做的有效勞動(dòng)，再可提取一部分做為管理處特殊獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)員工為開源節(jié)流不斷努力；另外一部分納入當(dāng)年利潤(rùn)中歸管理者所有。如果屬正常情況的連年結(jié)余，則可考慮下調(diào)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、監(jiān)督報(bào)告原則

　　也稱為接受監(jiān)督，財(cái)務(wù)公開原則，它包括了二個(gè)方面的含義，一是業(yè)主做為物業(yè)的主人，對(duì)于自己出錢所購(gòu)買的服務(wù)和管理是否能夠到位，是有知情權(quán)的，其知情目的是要保證自己出的錢能夠得到相應(yīng)的回報(bào)，知情內(nèi)容就是所交納的管理費(fèi)是否與相應(yīng)管理服務(wù)結(jié)果及所支出的成本、費(fèi)用相配比，知情手段就是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)和管理費(fèi)收支情況在合法程序指導(dǎo)下的監(jiān)督。二是管理者做為受聘于業(yè)主的服務(wù)方，對(duì)于自己所提供的管理服務(wù)是否達(dá)到業(yè)主的滿意，也有告知的義務(wù)和責(zé)任，其告知的目的是向業(yè)主表明自己的管理服務(wù)達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，告知的方法和程序是通過(guò)定期公布管理費(fèi)收支報(bào)表和向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　5、利益保全原則

　　管理處作為會(huì)計(jì)主體除對(duì)管理費(fèi)進(jìn)行核算和開展正常管理服務(wù)活動(dòng)外，還有權(quán)開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但要區(qū)分與業(yè)主產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和與上級(jí)公司產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，前者是指屬于業(yè)主共同和共有的利益，如共同的場(chǎng)地、場(chǎng)所及設(shè)施。后者是指物業(yè)公司利用自有資金和能力或?qū)匍_發(fā)商的產(chǎn)權(quán)委托物業(yè)公司開展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這類經(jīng)營(yíng)活動(dòng)如屬物業(yè)公司指派管理處開展，則應(yīng)區(qū)分權(quán)屬關(guān)系，在補(bǔ)償管理處的經(jīng)營(yíng)成本的基礎(chǔ)上，使其收益分別納入管理費(fèi)和上交權(quán)利人。所以，業(yè)主權(quán)益除自有產(chǎn)權(quán)面積和管理費(fèi)的有效利用外，還有屬于業(yè)主共同產(chǎn)權(quán)份額涉及到的共用場(chǎng)地、場(chǎng)所及設(shè)施及由此產(chǎn)生的收益，這些收益應(yīng)為業(yè)主共同所有，不能隨意轉(zhuǎn)移或挪用。但按有關(guān)規(guī)定屬開發(fā)商權(quán)益范圍的或另有約定的除外。