溧陽市人民政府文件
溧政發〔20**〕179號
市政府關于印發
《溧陽市物業管理實施辦法》的通知
各鎮人民政府，市各辦局、直屬單位：
《溧陽市物業管理實施辦法》已經市政府常務會議討論通過，現印發給你們，希認真貫徹執行。
二○○六年十月二十四日
溧陽市物業管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為了規范物業管理活動，維護當事人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市范圍內的物業管理活動。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第四條 物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理相結合的原則。提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
新建住宅小區應當實行物業管理，凡未落實前期物業管理的新建住宅區一律不得投入使用。
配套設施不全的原有住宅小區，應通過實施綜合整治，創造條件逐步實行物業管理。
第五條 市建設局是全市物業管理的行政主管部門，負責制訂物業管理規章制度，實施對物業管理企業資質的管理，對全市物業管理活動進行指導與監管，配合市物價部門對物業服務收費實施監督，處理重大的物業管理糾紛與投訴，依法查處物業管理活動中違反法律法規的行為等。
市建設局負責管理市區物業專項維修資金，監督新建住宅小區前期物業管理招投標活動，負責新建住宅小區非營業性公建配套設施的監管工作，指導與推進市區住房的社會化、市場化維修工作,組織實施原有住宅區的綜合整治。
市建設局負責新建住宅區前期物業管理協議招投標的監管工作，會同物業所在地鎮人民政府籌建業主大會和業主委員會，指導與監督業主委員會的日常工作，撤銷業主大會和業主委員會作出的違反法律、法規的決定，受理物業管理活動中的投訴。
所在地鎮人民政府負責指導與監督轄區內的物業管理活動，協調和處理轄區內物業管理方面的糾紛與投訴，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，會同市相關部門維護轄區內的物業管理市場秩序。
市發改、規劃、物價、民政、環保、城管、水利、公安、勞保、地稅、工商、衛生等行政管理部門按照各自職責，協同做好物業管理工作。
第六條 各級政府應當扶持物業管理行業的發展，逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。
物業管理企業按照國家有關規定享受第三產業優惠政策。物業管理企業崗位可按規定享受公益性崗位補貼。
第二章 業主自治管理
第七條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督專項維修資金的使用執行情況;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第八條 業主應當履行下列義務：
(一)遵守物業管理的法律、法規和規章;
(二)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(三)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(四)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(五)按照合同約定按時交納物業服務費用;
(六)按照有關規定交納專項維修資金;
(七)配合物業管理企業的管理與服務活動;
(八)法律、法規規定的其他義務。
第九條 業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主戶數少于100戶的，物業管理的自治組織形式可以由業主自主決定。
第十條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。
物業管理區域內業主戶數超過100戶的，可以按一定比例推選業主代表參加業主代表大會會議(以下統稱為業主大會)。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加業主大會。
第十一條 一個物業管理區域內入住率達50%以上的，或者入住率達30%以上、物業交付使用一年以上的，應當依照本辦法規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
建設局應當會同物業所在地鎮人民政府指導業主召開首次業主大會。
一個物業管理區域只能成立一個業主大會。物業管理區域，由市建設局根據該物業的區域規劃和共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素進行劃定。
第十二條 業主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業按照其擁有物業的建筑面積按比例計算。
第十三條 業主大會履行下列職責：
(一)制訂、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業;
(四)監督物業管理企業對專項維修資金的使用執行情況，按有關規定決定專項維修資金的續籌方案;
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)決定有關業主共同利益的重大事情;
(七)法律、法規規定的其他職責。
第十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，應當召開業主大會臨時會議。業主委員會在接到業主提議后15日內，應當組織召開業主大會臨時會議，逾期不組織召開的，由建設局責令其限期召開。
第十五條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。
業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制訂和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案等重大決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會作出的決定應當予以公布。
第十六條 召開業
主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主。業主大會可以邀請社區居民委員會和使用人代表列席會議。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。 第十七條 業主委員會是業主大會的執行機構，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：
(一)召集和主持業主大會會議，報告物業管理實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(四)監督業主公約的實施;
(五)接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督;
(六)根據業主大會的決定，代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟;
(七)法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。
第十八條 業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會人數應當是5-15名的單數，其組成人員不得在物業管理企業中兼職。業主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。
業主委員會可以通過選舉產生主任1名和副主任1-2名，業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。
業主委員會不得從事經營活動。
第十九條 業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起30日內，應將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約、業主委員會名單等材料報市建設局備案，由市建設局出具業主委員會備案證明。
第二十條 業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，市建設局和所在地鎮人民政府應當督促、指導其換屆工作。
原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案、文件、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。
第二十一條 業主公約是業主共同訂立的有關物業的使用、維護、管理等方面的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。
第二十二條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第二十三條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，市建設局應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十四條 在物業管理區域內，業主委員會、物業管理企業、社區居委會應當依法履行各自的職責，密切配合，共同做好物業自治管理和社區建設管理工作。
(一)業主委員會接受業主大會的委托，實施業主自治管理，監督和配合物業管理企業的服務活動;協助公安機關、社區居民委員會做好物業管理區域內的社會治安、社區建設等工作。
(二)物業管理企業應依法開展經營服務活動，并接受業主委員會的監督，按照合同約定為業主提供服務;聽取社區居民委員會的有關意見，配合社區開展有關活動。
(三)社區居委會應當指導與協助業主的自治管理活動，引導業主將物業自治管理與社區管理相結合。
第二十五條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。可以從收取的物業管理服務費，或者從產權屬業主共有的公建配套設施經營收益部分中列支。
經費的籌集、管理、使用等具體事項，由業主大會議事規則規定。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主質詢。
第三章 物業管理企業
第二十六條 物業管理企業是指依法設立、具有獨立法人資格、獨立核算、自主經營、自負盈虧，從事物業管理服務活動的企業。
第二十七條 物業管理企業實行資質管理制度。
市建設局協助常州市房管局做好本市三級物業管理企業資質證書的頒發和管理工作。
第二十八條 從事物業管理的人員應按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第二十九條 物業管理企業享有下列權利：
(一)依照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度;
(二)收取物業服務費用和按規定應收取的其他費用;
(三)選聘專業公司承擔專項經營業務;
(四)拒絕承擔任何形式的攤派以及法律法規規定或服務合同約定事項以外的責任;
(五)開展其他多種經營服務項目，增強企業實力;
(六)法律、法規規定的其他權利。
第三十條 物業管理企業應履行下列義務：
(一)執行物業管理行業規范、服務標準;
(二)履行物業服務合同，提供物業服務，維護業主利益;
(三)接受業主、業主委員會的監督;
(四)在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目、標準和收支情況，以及公建配套設施經營管理的收支情況，接受質詢和審計;
(五)勸阻違章搭建或者其他侵害業主公共利益的行為，不聽勸阻的，及時報告有關行政管理部門和業主委員會;
(六)接受政府有關行政主管部門的監督和行業協會的自律管理;
(七)協助有關行政管理部門制止違法、違規的行為，維護物業管理區域公共秩序;
(八)法律、法規規定的其他義務。
第四章 前期物業管理
第三十一條 前期物業管理是指業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。
第三十二條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
住宅物業規劃總建筑面積5萬平方米以上的項目，應當實行公開招投標;3萬平方米以上、5萬平方米以下(含5萬)的項目，可以采用邀請招標的方式;3萬平方米以下(含3萬)或投標人少于3個的項目，經市建設局批準，可以采用協議招標的方式。
第三十三條 建設單位應當在市建設局的監督下，按照以下規定時限完成前期物業管理招投標工作：
(一)預售住宅商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(二)新建現售住宅商品房項目應當在現售前30日完成;
(三)非出售的新建住宅物業應當在交付使用前90日完成;
建設單位應當自確定中標之日起30日內，與中標的物業管理企業簽訂書面的前期物業服務合同，并報市建設局備案。
簽訂前期物業服務合同期限一般不超過三年。如果期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同自然終止。
第三十四條 前期物業管理的主要內容是：
(一)建立與業主、物業使用人的聯絡關系;
(二)設計管理模式，草擬物業管理制度，編寫物業管理公約建議書;
(三)建立服務系統和服務網絡;
(四)辦理移交承接驗收事宜;
(五)在業主大會選聘物業管理企業前，按照《前期物業服務合同》的約定實施物業管理。
建設單位應當根據物業管理企業提供的前期介入管理內容，給予物業管理企業相應的前期介入管理經費，具體內容與標準由雙方在前期物業服務合同中約定。
第三十五條 建設單位應當制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
第三十六條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
建設單位選聘的物業管理企業應當與物業買受人┒┣捌諼鏌搗裥欏?BR> 第三十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
建設單位應當按照住宅小區總建筑面積的千分之四配置物業管理服務用房，其產權屬該住宅區全體業主共有。
第三十八條 物業管理企業承接物業時，應當與委托方按照市建設局制定的承接驗收辦法進行承接驗收。
第三十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交物業管理用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
建設單位應當在辦理物業承接驗收手續起30日內將以上資料移交給物業管理企業。物業管理企業在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第四十條&nb
sp; 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位在保修期限內未盡到保修責任的，仍由建設單位承擔保修責任。 第五章 物業管理服務與收費
第四十一條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。其中分期建設的物業，只能委托同一物業管理企業管理。
物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委托專業公司實施，但不得將物業的整體或者主要管理服務責任委托給他人，如因委托造成的損失由物業管理企業承擔。
第四十二條 物業交付使用后，業主或者業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，參照建設部統一印制的示范文本，訂立物業服務合同，并在該區域內公示。
物業服務合同的主要內容包括：
(一)當事人和物業的基本情況;
(二)雙方的權利和義務;
(三)物業管理服務事項和服務質量要求;
(四)物業服務費的標準和收取辦法;
(五)物業管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法;
(六)專項維修資金使用方面的約定;
(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;
(八)違約責任及解決糾紛的途徑;
(九)雙方當事人約定的其他事項。
第四十三條 物業服務事項主要內容包括：
(一)物業共用部位和物業共用設施設備的日常維護和管理;
(二)物業管理區域內環境衛生、綠化的日常管理;
(三)協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項;
(四)物業裝飾裝修和垃圾清運管理服務;
(五)應業主要求進行的室內特約服務;
(六)物業檔案資料的管理。
第四十四條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應服務。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業管理合同中沒有特別約定的事項，當事人不承擔責任。
原有住宅小區經綜合整治實行物業管理的，可根據住宅小區的實際情況和業主的需求訂立物業服務合同，明確相應的服務事項。
第四十五條 物業管理企業應當在物業服務合同期限屆滿前90天，以書面形式告知業主委員會，業主委員會接到告知書起30日內，組織召開業主大會討論決定選聘事項。
業主大會決定續聘原物業管理企業的，由業主委員會在業主大會會議結束后7日內，與原物業管理企業續簽物業服務合同。
業主大會決定重新選聘物業管理企業的，由業主委員會在業主大會會議結束后7日內以書面形式通知原物業管理企業，原物業管理企業在合同期滿后7日內，與業主委員會或新選聘的物業管理企業辦理移交手續，移交物業管理用房、經審計后的費用帳冊以及本辦法第三十九條規定的有關資料等。
物業管理企業或業主委員會經過雙方協商一致，可以提前解除物業服務合同。當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。但應當通知對方，并按上款規定辦理移交手續。
物業管理企業或業主委員會單方提出解除物業服務合同，另一方持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力。
第四十六條 物業服務收費應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則。
物業服務收費實行政府指導價和市場調節價：
(一)普通住宅公共服務收費實行政府指導價，由市物價部門會同市建設局根據物業的硬件設施、環境和物業服務內容、服務質量、物業規模等因素制定分項收費的標準，并定期公布。
確定政府指導價，應依法舉行價格聽證會，聽取業主、使用人和物業管理企業的意見。
通過前期物業管理招投標方式確定的物業服務收費價格，應在政府指導價范圍內由中標的物業管理企業將中標價格報市物價部門備案并進行公布，作為前期物業管理服務收費的依據。物業管理企業或建設單位應在物業買賣合同中與物業買受人預先約定收費標準。
已成立業主委員會的普通住宅公共服務收費標準，由業主委員會經業主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定。
(二)非普通住宅及非住宅物業的公共服務收費實行市場調節價。
前期物業管理階段由開發建設單位與物業管理企業在服務合同中約定服務費用;已成立業主委員會的，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定服務費用。
物業服務收費管理中涉及的其它有關事項，按照《江蘇省物業服務收費管理辦法》以及本市有關規定執行。
第四十七條 業主應當根據物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用，不得以物業服務合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業服務費用。業主與使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。
納入物業管理范圍的、竣工但尚未出售或者因開發建設單位的原因，未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額交納。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
第四十八條 物業管理企業收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，定期向業主公布，并接受業主委員會的監督和質詢。
第四十九條 市物價部門應當會同市建設部門，加強對物業服務收費的監督。
第五十條 物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的代辦、特約服務項目，服務費用由雙方約定。
第五十一條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環衛、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。
上述單位向業主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業管理企業實施，雙方應當簽訂有償服務合同，物業管理企業接受委托代收前款有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第五十二條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當及時勸阻，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第五十三條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業管理企業組建保安隊伍的，應當遵守國家有關規定。保安人員應當經過政審、培訓后方可上崗。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
五十四條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和使用人約定，但不得違反法律、法規的規定和業主公約的約定。
物業使用人違反本辦法的規定和業主公約的約定，有關業主應當承擔連帶責任。
第六章 物業的使用和維護
第五十五條 新建住宅小區內的公建配套設施應當按照規劃部門核定的內容實施，不得擅自更改規劃及其使用功能和建筑布局。
已列入住宅小區商品房建設成本的公建配套設施，屬于非營業性公建配套設施，除社會公益性配套設施以外，產權屬全體業主所有，由市建設局代為登記，開發建設單位不得銷售或以其它方式處置其使用權。
未列入住宅小區商品房建設成本的公建配套設施，屬于營業性公建配套設施，產權歸投資人所有，但交付使用后須納入住宅小區統一的物業管理。
新建住宅小區的車庫(含機動車和非機動車)屬住宅小區規劃停車位控制指標以內的，按非營業性公建配套設施認定，列入住宅小區商品房建設成本，不得對外銷售，交付使用后，由業主委員會委托物業管理企業統一管理。
業主依法確需改變公建配套設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公建配套設施用途的，應當提請業主大會討論同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十六條 新建住宅小區公建配套設施的項目名稱、指標等內容，應在控制性詳細規劃、公建配套建設要求意見書、土地出讓公告、建設項目批文、公建配套建設計劃中予以明確;在商品房預售價格認證時，應對住宅小區公建配套設施的成本進行認定;在核發新建住宅小區建設規劃許可證和商品房預售許可證時，應將住宅小區公建配套設施的名稱、位置、性質、面積等內容明確標注;住宅小區開發建設、銷售單位在商品房銷售中，應將公建配套設施實施計劃在銷售場所公示，并告知購房人;辦理權屬初始登記時，應按公建配套設施的性質進行區分登記。
原有住宅小區經綜合整治實施物業管理的，應按有關規定對被占用或閑置的公建配套設施進行清理、清退或調整;根據規劃和小區服務與管理的需要，補建必要的配套設施。同時對清退、調整和補建的公建配套設施進行產權登記，并辦理移交使用
手續，用于物業管理。 第五十七條 業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十八條 供水、供電、供氣、市政、排水、環衛、通訊、有線電視等單位，按規定承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任的，原有職責和養護渠道不變。委托物業管理企業代為維修、養護的，應當與物業管理企業簽訂委托合同，并支付維修、養護費。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事前通知業主委員會和物業管理企業，并及時恢復原狀。造成損失的，應當予以賠償。
第五十九條 物業管理區域內禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構;
(二)擅自改變房屋用途;
(三)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備、擅自改變公建配套設施使用功能;
(四)私搭亂建;
(五)侵占綠地、毀壞綠化;
(六)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者超標準排放污染物質、發出超標準的噪聲和振動;
(八)未經批準擺設攤點;
(九)無序停放車輛;
(十)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(十一)利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;
(十二)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施;
(十三)法律、法規和業主公約禁止的其他行為。
第六十條 業主、使用人裝飾裝修房屋時，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。
業主、使用人裝飾裝修房屋時需要改變房屋結構或涉及房屋承重部位的，應當向房屋安全管理部門辦理相關手續。
物業管理企業發現業主、使用人擅自損壞房屋結構行為的，應當及時勸阻，并及時向市房屋安全管理部門報告。
第六十一條 物業出現危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用等情況時，責任人應當及時維修養護。
物業管理企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修養護時，相關業主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養護造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
第六十二條 房屋在國家規定的保修期滿以后的維修責任，按照下列規定承擔：
(一)房屋室內部分，由業主自行維修;
(二)房屋的共用部位和共用設施設備，由物業管理企業根據物業服務合同的約定定期維修養護。
第六十三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家、省、市有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的大中修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十四條 利用業主共有的公建配套設施進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，按照規定辦理有關手續。其收益在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入專項維修資金，但合同另有約定的除外。
第七章 罰 則
第六十五條 住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，根據國務院《物業管理條例》第五十七條規定，由市建設局責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第六十六條 建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，根據國務院《物業管理條例》第五十八條規定，由市建設局處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十七條 違反本辦法的規定，不移交有關資料的，根據國務院《物業管理條例》第五十九條規定，由市建設局責令其限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十八條 違反本辦法的規定，未取得資質證書從事物業管理的，根據國務院《物業管理條例》第六十條規定，由市建設局責令其停止活動，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并吊銷資質證書。
第六十九條 未按照規定交納專項維修資金的，根據《江蘇省物業管理條例》第四十二條規定，由市建設局責令其限期補交;逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五的標準加收滯納金。
違反本辦法的規定，挪用專項維修資金的，根據國務院《物業管理條例》第六十三條規定，由市建設局追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，可以吊銷其資質證書;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十條 違反本辦法的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，根據國務院《物業管理條例》第六十四條規定，由市建設局責令其限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。
第七十一條 違反本辦法的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房用途的，根據國務院《物業管理條例》第六十五條規定，由市建設局責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第七十二條 違反物業服務合同約定，業主逾期不繳納物業服務費用的，業主委員會和物業管理企業應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業管理企業可以按每日萬分之五的標準加收滯納金，并可向人民法院提起訴訟。
第七十三條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規規定的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第七十四條 物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，根據國務院《物業管理條例》第六十九條規定，由其所在單位或者上級機關給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第七十五條 本辦法自發布之日起施行。
主題詞：城鄉建設 物業 管理 辦法 通知
抄送：市委各部委辦局，市人大辦、政協辦，市法院、檢察院，市人武部。
溧陽市人民政府辦公室 20**年10月24日印發
校對：宋劍鋒
篇2：惠州市關于前期物業管理招標投標管理實施辦法（2015年）
責任部門: 惠州市房產管理局 生成日期: 20**-01-07
文 號: 惠市房〔20**〕2號 公開方式: 主動公開
關于印發《惠州市房產管理局關于前期物業管理招標投標管理實施辦法》的通知
各縣(區)房產管理局，市局屬各單位、機關各科室，各房地產開發企業、物業服務企業：
《惠州市房產管理局關于前期物業管理招標投標管理實施辦法》業經十一屆86次市政府常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
惠州市房產管理局
20**年1月5日
惠州市房產管理局關于前期物業管理招標投標管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為規范本市前期物業管理招標投標行為，保護當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《中華人民共和國招標投標法實施條例》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《廣東省物業管理條例》等有關法律、法規和政策，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的前期物業管理招標投標活動，適用本辦法。
第三條 前期物業管理招標投標，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位通過招標投標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，約定物業管理區域內房屋、共用設備設施、相關場地維修養護管理、公共秩序維護、綠化養護及環境保潔等物業管理權的活動。
第四條 本市行政區域內的住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
在投標截止時間前提交投標文件的投標人少于3個的，或者總建筑面積不超過5萬平方米的住宅及同一物業管理區域內非住宅物業，經項目所在地房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
一個物業管理區域內，只能選聘一家物業服務企業。
第五條 新建物業管理區域的劃分，根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域;但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
對物業管理區域劃定有爭議的，項目所在地房產行政主管部門應當征求所在地規劃部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關業主和居民委員會的意見后確定。
第六條 前期物業管理招標投標應當遵循依法、公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第七條 市、縣(區)房產行政主管部門負責本市行政區域內前期物業管理招標投標活動的指導、監督、管理。
第二章 招 標
第八條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。
前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標項目實際要求不符的過高的資格等要求。
第九條 一個物業管理區域分期建設或多公司建設的項目，應當統一招標人。
招標人在招標文件中確定的前期物業管理區域，應當與實際交付使用的物業管理區域相一致。
第十條 通過招標投標方式選擇物業服務企業的，招標人應按照下列時限完成物業管理招標投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
第十一條 招標人可以依法委托招標代理機構辦理招標事宜。招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并應遵守有關法律法規和本辦法對招標人的有關規定。
招標人委托的招標代理機構，必須是依法設立并且具有相應資質，可以從項目所在地房產行政主管部門建立的物業管理招標代理機構名錄庫中隨機抽選。
第十二條 招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。
第十三條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
規劃總建筑面積5萬(含5萬)平方米以上的住宅及同一物業管理區域內非住宅建設項目的前期物業服務項目，應當公開招標。
分期開發的住宅建設項目，應當以該項目的房屋建筑總面積計算。任何單位和個人不得將建設項目以化整為零或其他方式規避公開招標。
法律、法規規定不宜公開招標或者經過2次依法公正公開招標而廢標的,經項目所在地房產行政主管部門備案后，可以邀請招標。
第十四條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前，提交以下材料到項目所在地房產行政主管部門備案：
(一)招標人的企業法人營業執照等資格證明文件;
(二)招標項目的建設工程規劃許可證及其總平面圖、建設用地許可等政府批準文件;
(三)招標公告或者投標邀請書;
(四)招標文件;
(五)招標代理委托合同(委托招標代理機構招標的)或招標小組人員資料(自行組織招標的);
(六)當地價格主管部門出具的物業服務收費標準招標上限的函復文件(物業服務收費需超過政府指導價水平的招標項目提交);
(七)法律、法規、規章規定的其他資料。
房產行政主管部門收齊備案相關材料后應向招標人發出《惠州市前期物業管理招標備案回執》。
第十五條 招標人采取公開招標方式的，應當按有關規定在相關公共媒介發布招標公告，招標公告時間不得少于10日。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上具有相應資質的物業服務企業發出投標邀請書。
招標公告及投標邀請書，應當載明招標人的基本情況和聯系方式、招標項目的基本情況、資格預審的條件以及獲取招標文件和資格預審文件的辦法等事項。
第十六條 前期物業管理招標文件應包括以下內容：
(一)招標人及招
標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況等; (二)物業管理內容及要求，包括服務內容、服務標準等;
(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等;
(四)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點、評標標準和評標方法等;
(五)招標人、中標人違約責任;
(六)前期物業服務合同的簽訂說明;
(七)其他事項的說明及法律、法規、規章規定的其他內容。
第十七條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的物業服務企業營業執照、資質證書、稅務登記證、組織機構代碼證及房產行政主管部門出具的資質、信用檔案信息等證明材料。
第十八條 招標人可以對有下列情形的投標人，依法取消投標申請人的投標資格或依法限制其投標：
(一)在資格預審申請文件中提供虛假資料的;
(二)在3年內有2次以上串通投標、陪標或弄虛作假騙取中標行為的;
(三)物業服務企業或擬委派的項目負責人，服務信用嚴重缺失，依法受到限制的;
(四)近2年內受到行政主管部門重大行政處罰的。
第十九條 經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果并說明理由。
第二十條 資格預審文件或招標文件的發售期不得少于5日。
招標人應當合理確定投標人編制提交資格預審申請文件和投標文件所需要的時間。提交資格預審文件的時間，自資格預審文件停止發售之日起不得少于5日;提交投標文件的時間，自招標文件停止發售之日起不得少于20日。
第二十一條 招標人對已發出的資格預審文件或者招標文件進行必要的澄清或者修改的，招標人應當在提交資格預審申請文件截止時間至少3日前或者投標截止時間至少15日前，將澄清或修改的文件內容報項目所在地房產行政主管部門備案，并以書面形式通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第二十二條 招標人應按照相關法律法規的規定，在招標文件中明確投標保證金不予退還的約束事項。投標人在領取招標文件時，應按招標文件規定的金額，交納投標保證金。
第二十三條 招標人根據招標項目的具體情況，可以組織所有潛在投標人一起踏勘招標項目現場。
第二十四條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標方案等實質性內容進行談判。
招標人設有標底的，標底必須保密。
第三章 投 標
第二十五條 本辦法所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業服務企業。
第二十六條 投標人應當具有相應的物業服務企業資質和招標文件要求的其他條件。
本市行政區域外注冊的物業服務企業到本市開展物業服務業務的，應到項目所在地房產行政主管部門備案，并接受監督。
同一法定代表人的物業服務企業，不得同時參加同一物業管理服務項目的招標投標活動。
投標人以子公司名義參加投標的，其總公司的資質等級不適用于子公司。以總公司名義投標的，其物業服務行為可以由其分公司承擔，但不得發包給其子公司實施。
第二十七條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當在投標截止時間10日前以書面形式向招標人提出，招標人應當在3日內以書面形式回復投標人。
第二十八條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。
投標文件應當包括以下內容：
(一)投標函;
(二)投標報價，包括物業管理服務費用標準以及收支預算方案;
(三)物業管理服務方案，包括物業管理服務理念與目標、運作方法、制度目錄、人員配備、分項標準與承諾;
(四)對招標文件所列其他內容的陳述;
(五)招標文件要求提供的其他材料。
第二十九條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將由投標人的法定代表人簽署和加蓋公章的投標文件密封送達招標文件確定的投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人、簽收時間和加蓋招標人公章的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。
第三十條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截至時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充修改的內容為投標文件的組成部分，并應按照本規定第二十九條的規定送達、簽收和保管。
第三十一條 投標人不得相互串通投標，不得損害國家利益、社會公共利益或者招標人及其他投標人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會委員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第三十二條 開標時間應當在招標文件確定的投標截止時間的同一時間公開進行，開標地點應當為招標文件確定的開標地點。
第三十三條 開標由招標人主持，并應在項目所在地房產行政主管部門監督下進行。開標應當按照下列規定進行：
(一)由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。
(二)招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當眾予以拆封、宣讀。
(三)開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第三十四條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表和物業管理評標專家組成，人數為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理評標專家，不得少于成員總數的2/3。評標委員會應推選一名評標委員會負責人，負責組織評標工作，評標委員會成員名單在評標前應予以嚴格保密。
第三十五條 評標委員會的物業管理評標專家由招標人在開標前2日內，從項目所在地房產行政主管部門依法建立的物業服務行業專家庫中，采取隨機抽取的方式確定。抽取的物業管理評標專家有下列情形之一的，應重新抽?。?/p>
(一)所在企業參加投標的;
(二)所在單位相關物業服務企業參加投標的;
(三)與投標人有其他利害關系的;
(四)因故不能參加評標活動的。
第三十六條 評標委員會成員應當依法認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員，不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行相關私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處，不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十七條 評標委員會可以用書面形式，要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十八條 評標活動主要包括標書評審、現場答辯等內容，具體應當事先在招標文件中說明，并注明各項內容所占比重。
標書評審是指評標委員會成員依據招標文件要求審閱投標書與其是否一致，按計分規定獨自進行評判。
現場答辯是指評委對投標書中不明確的地方，要求投標人作出必要的澄清和說明。投標人擬派擔任該項目的項目經理應當參加現場答辯。答辯人所作的澄清或者說明，不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十九條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和評分辦法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。
第四十條 有下列情
況之一的，評標委員會應否決其投標： (一)逾期送達的或者未送達指定地點的;
(二)未按招標文件規定要求密封、簽署、蓋章的;
(三)以他人名義投標或者提供虛假資料的;
(四)投標文件載明的物業管理目標、內容、質量標準和管理措施明顯不能響應招標文件規定要求或者超出招標文件范圍;
(五)同標準服務項目，投標人以明顯低于本市物業管理服務社會平均成本價競標的;
(六)違反本辦法第三十一條之一的。
第四十一條 經資格預審后或者評標委員會認定，有下列情況之一的，應作廢標處理：
(一)有效投標少于3個的;
(二)招標代理機構、招標人或評標委員會成員泄露秘密、串通投標、進行實質談判、自行確定中標人、接受賄賂等影響招標公正的違法、違規行為的;
(三)因重大變故，招標項目被取消的;
(四)法律、法規、規章規定的其他情況。
確定廢標后，招標人應當重新組織招標。
第四十二條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格中標候選人。
招標人應當將中標候選人在評標現場、相關網站公示，公示期不少于3日，并在公示期滿后按照評標委員會推薦的中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以按照評標委員會確定的合格中標候選人排序依次確定其他合格中標候選人為中標人。
第四十三條 招標人應當在確定中標結果3日內向中標人發出中標通知書，同時將中標結果書面通知所有未中標的投標人，并返還其投標書及投標保證金。招標人應當對投標書的內容保密，不得復印、抄錄。中標通知書發出后，招標人改變中標結果或者中標人無故放棄中標的，應當依法承擔法律責任，造成對方損失的，應當給予賠償。
第四十四條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和投標文件，簽訂前期物業服務合同，不得再行訂立背離招標文件、投標文件和前期物業服務合同實質性內容的其他協議。
在前期物業服務合同簽訂后5日內，招標人應退還中標人的投標保證金。
前期物業服務合同簽訂后，招標人和中標人應按合同約定，辦理物業承接查驗手續，移交相關物業管理資料和物業管理用房等。
第四十五條 招標人應當在前期物業服務合同簽訂之日起15日內向項目所在地房產行政主管部門備案。備案資料應包括評標委員會的評標報告書、中標人的投標文件、中標通知書、前期物業服務合同等。
第五章 附 則
第四十六條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合有關法律法規和本辦法的，應當在接到中標結果書面通知之日起5日內向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。
第四十七條 招標投標活動中有違反國家、省相關法律法規和規章規定的，按照相關規定處罰。
第四十八條 本辦法自20**年3月1日起施行，有效期5年。
篇3：杭州市物業管理招投標工作實施辦法(2002年)
杭州市物業管理招投標工作實施辦法(20**)
杭州市人民政府辦公廳轉發市房管局關于杭州市物業管理招投標實施辦法的通知
杭政辦〔20**〕21號
各區人民政府,市政府各部門、各直屬單位:
市房管局擬訂的《杭州市物業管理招投標工作實施辦法》已經市政府同意,現轉發給你們,請認真貫徹執行。
杭州市人民政府辦公廳
二OO二年五月二十日
杭州市物業管理招投標工作實施辦法
(市房管局二OO二年四月十六日)
為全面提高我市的物業管理水平,促進物業管理行業的公平競爭,規范物業管理招投標活動,根據市人大常委會頒布的《杭州市物業管理條例》和《中華人民共和國招標投標法》,提出如下實施辦法:
一、杭州市區范圍內(不包括蕭山區、余杭區)的住宅區、商住樓、寫字樓等各類物業涉及的物業管理招標投標活動,均適用本實施辦法。
二、杭州市房產管理局(以下簡稱市物業管理部門)負責全市物業管理招投標工作的指導、監督和管理;各區物業管理部門負責轄區內物業管理招投標的監督、檢查工作。
三、投標人應持有市物業管理部門核發的物業管理企業資質證書。
持有外地物業管理部門企業資質及建設部資質的投標人,應經市物業管理部門登記備案后方可參加杭州市的物業管理招投標項目。
四、在本市行政區域內的物業,符合下列情況之一的,應當采取招投標方式選擇物業管理企業:
(一)一個物業管理區域內,多層物業規劃總建筑面積在6萬平方米以上,或高層物業規劃總建筑面積在4萬平方米以上,或多層、高層混合物業規劃總建筑面積在5萬平方米以上的新建物業;
(二)已成立業主委員會,建筑面積8萬平方米以上,具備招投標條件的現有居住區和其他物業;
(三)業主委員會或業主(代表)決定通過招投標選擇物業管理企業的。
五、在本市行政區域內的物業,符合下列情況之一的,可不實行物業管理招投標:
(一)物業由建設或產權單位自用,設施設備完整獨立的;
(二)物業的使用在保密或安全方面有特別要求的;
(三)外國政府、個人、國際金融機構等贈款建設,并且有明確要求的;
(四)開發企業自建自管的物業獲得過全國物業管理優秀示范小區(大廈)稱號,且業主委員會不要求招投標的。
六、物業未交付使用的,或新建物業的業主委員會尚未成立的,由開發建設單位負責物業管理的招標組織實施工作;業主委員會已成立的,由業主委員會負責物業管理的招標組織實施工作。
業主委員會組織實施招標活動,應經業主(代表)大會討論決定。
七、新建物業的招投標工作,應在辦理商品房預售證之前完成?，F有項目的招投標工作,應在原物業管理委托合同到期前1個月完成。
八、招標人可采取公開招標或邀請招標的方式進行招標。新建物業規劃總建筑面積在8萬平方米以上的,必須通過公開招投標辦法選擇物業管理公司。
九、招標人在編制招標文件時應客觀、公正。招標文件應當包括以下內容:
(一)物業規劃建設基本情況,包括占地面積、建筑面積、產權狀況、共用設施設備情況、綠化狀況及社區文娛設施等;
(二)物業管理的內容和要求;
(三)物業管理資金來源和物業維修基金、物業管理用房;
(四)投標書編制的依據和要求;
(五)投標人的資質和條件;
(六)組織解釋招標文件及實地考察物業的時間、地點;
(七)送達投標書的方式、地點及截止時間(自招標文件發出之日起至投標文件截止之日止);
(八)開標、評標的時間、地點;
(九)其它需要說明的事項。
十、招標人采取公開招標方式的,應當提前通過新聞媒體公開發布招標公告。
招標人采取邀請招標方式的,應當提前向3個以上的物業管理企業發出投標邀請書。
十一、招標人向www.dewk.cn投標單位發出的所有信息均應以書面形式發往所有投標單位,并報市物業管理部門備案。
十二、投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件,并在規定的時間內,將投標文件送到指定地點。
招標人收到投標文件后,應當簽收保存,不得開啟。開標時,應邀請公證機關參加。 十三、評標由評標委員會負責。評標委員會由物業管理部門組織相關行業主管部門、物業管理方面的專家學者以及業主、開發建設單位的代表組成。一個招投標項目60%以上的評委應從市物業管理部門建立的評委庫中電腦隨機抽取產生。
評標委員會可以采取公開答辯的方式評標,對投標文件、現場答辯及企業信譽等幾個方面進行綜合評審,以綜合評分最高者中標。
十四、招標人和中標人應自中標通知發出之日起30日內,按招標文件和中標人的投標文件的內容簽訂物業管理委托服務合同,并報市物業管理部門備案。
招標單位未經市物業管理部門同意無故拖延或拒絕簽訂物業管理委托合同的,市物業管理部門應督促其簽訂,并可按《中華人民共和國招標投標法》第59條規定予以處罰。
十五、開發建設單位向中標單位移交新建物業時,應符合下列條件:
(一)足額移交物業維修基金和物業管理用房;承擔前期物業管理的相關費用。
(二)達到《杭州市區住宅小區綜合驗收實施細則(試行)》的驗收標準。
十六、任何單位和個人不得將必須進行招標的物業化整為零或者以其他任何方式規避招標。
十七、招投標過程中出現下列行為的應視為無效招標:
(一)招標人向投標單位或他人透露可能影響招投標公平競爭的情況的;
(二)招、投標雙方有弄虛作假、惡意串通、行賄騙取中標,損害對方和其他投標人的合法權益行為的;
(三)未經市物業管理部門審核同意,不接受監督,擅自進行招投標的。
十八、本實施辦法自公布之日起執行。