本文提要：凡本市物業(yè)規(guī)模達到10萬平方米以上,且具有相對獨立完整的物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理招投標,由市物業(yè)管理處負責;10萬平方米以下的物業(yè)管理招投標,由所在轄區(qū)物業(yè)辦公室負責......
呼物發(fā)[20**]第5號20**年7月9日
第一章總 則
第一條為了規(guī)范我市物業(yè)管理的招標投標行為,保護招標投標人的合法權(quán)益,引入競爭機制,培育物業(yè)管理市場,根據(jù)《內(nèi)蒙古城市物業(yè)管理招標投標管理辦法》,結(jié)合我市物業(yè)管理現(xiàn)狀,制定本規(guī)定。
第二條物業(yè)管理的招投標實行市、區(qū)兩級政府管理模式。
凡本市物業(yè)規(guī)模達到10萬平方米以上,且具有相對獨立完整的物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理招投標,由市物業(yè)管理處負責;10萬平方米以下的物業(yè)管理招投標,由所在轄區(qū)物業(yè)辦公室負責。
第三條呼市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理招標投標活動的行政主管部門。呼市房產(chǎn)管理局授權(quán)呼市物業(yè)管理處負責依法監(jiān)督、指導招標投標活動,并依法查處招標投標活動中的違法行為。
第四條招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實、信用的原則。招投標活動,不受地域或部門的限制。任何單位和個人不得以任何方式非法干涉招標投標活動。
第二章招 標
第五條物業(yè)項目的招標人是該項目的業(yè)主委員會。尚未成立業(yè)主委員會的物業(yè)項目,不實行招標活動。
第六條物業(yè)管理的招標采用公開招標和邀請招標。
第七條物業(yè)管理項目需進行招投標的,招標人應于招標日期提前15個工作日將招標方案提交區(qū)物業(yè)辦或市物業(yè)處,由區(qū)物業(yè)辦或市物業(yè)處組織實施。(房地產(chǎn)E網(wǎng):www.dewk.cn)
第八條招標方案內(nèi)容包括:項目簡介、標書、標底。
第九條招標人發(fā)布的招標公告或投標邀請書應經(jīng)區(qū)市物業(yè)處審完后統(tǒng)一發(fā)布。招標公告或投標邀請書應載明招標人的名稱和地址、招標物業(yè)管理項目的名稱、規(guī)模、實施地點、招標范圍以及獲取招標書的時間、方法等事項。
第十條招標人在報名日期截止后,應對投標單位進行資質(zhì)審查和社會信譽調(diào)查,從中選擇確定若干家人圍單位并書面通知。
第十一條招標人可以組織被選定的入圍投標單位進行擬招標的物業(yè)管理項目的現(xiàn)場勘察。
第十二條招標人不得向他人透露可能影響公平競爭的有關招標投標的其它情況。招標人的標底必須保密。
第十三條招標人對已發(fā)出的招標文件如需進行必要的澄清或者修改的,應當在招標文件要求提交投標文件截止時問至少七日前,以書面形式通知所有招標文件收受人。上述該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。
第十四條采用邀請招標的物業(yè)項目,邀請單位不得少于三家;邀請招標的程序及管理同公開招標。
第十五條無資質(zhì)的物業(yè)企業(yè),不得參加招標32作。
第三章投 標
第十六條投標人是依據(jù)招標書的要求響應招標,參加投標競爭的具有物業(yè)管理經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)法人。
投標人必須具備承擔招標物業(yè)管理項目的能力。
第十七條投標人應按招標公告規(guī)定的時問報送投標申請書,申請參加投標,同時提交法人證件及企業(yè)資質(zhì)副本。
第十八條投標人接到投標邀請書后,根據(jù)招標書的內(nèi)容和要求組織編制投標書。投標書應對招標書提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應。
第十九條投標書編制完成后,要加蓋企業(yè)公章及負責人印鑒,并在招標書要求提交投標書的截止時間前,將投標書送達投標地點。
第二十條投標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前,可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件,并書面通知招標人。補充修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。
第二十一條投標人不得相互串通投標報價,不得與招標人串通投標,不得以向招標人或評標委員會成員行賄的手段謀取中標。
第四章開標、評標和中標
第二十二條開標應當在招標中確定的提交投標書截止時間的同一時間公開進行。開標地點應為招標書中預先指(確)定的地點。
第二十三條開標由招標人主持,邀請所有投標人參加。
第二十四條開標時由投標人或者推選的代表檢查投標文件的密封情況,經(jīng)確認無誤后,由工作人員當眾拆封、宣讀。
開標過程應記錄,并存檔備查。
第二十五條評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人的代表和物業(yè)管理行業(yè)主管部門人員及隨機選定的專家?guī)烊藛T組成。其成員不得少于五人。
評標委員會的名單在中標結(jié)果確定前,應當保密。
第二十六條評標委員會應當根據(jù)各投標人的標書進行現(xiàn)場標書評分、公開質(zhì)詢,再根據(jù)各投標人的企業(yè)業(yè)績、社會信譽及答辯情況等,做出評審意見。
第二十七條評標委員會成員應客觀、公正地履行職責,遵守職業(yè)道德,對提出的評審意見承擔個人責任。
第二十八條招標人應當根據(jù)評標委員會的評審意見,確定中標人。在同等條件下,現(xiàn)任管理服務的物業(yè)管理單位,有優(yōu)先中標權(quán)。
第二十九條中標人確定后,招標人應向中標人發(fā)出中標通知書,同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人,退還法人證書及資質(zhì)副本。通知書發(fā)出后,招標人改變中標結(jié)果或中標人放棄中標項目,直承擔法律責任。
第三十條招標人和中標人應自中標通知書發(fā)出之日起十五日內(nèi),簽定《物業(yè)管理委托合同》。(來自:www.dewk.cn)
第三十一條中標人應按照《物業(yè)管理委托合同》的約定履行義務。不得向他人轉(zhuǎn)讓中標項目,也不得將中標項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。
第五章附 則
第三十二條投標人和其他利害關系人認為招標活動不符合本規(guī)定,可在中標通知書發(fā)出日起十日內(nèi)向市物業(yè)處提出申訴,經(jīng)確認后中標無效。
第三十三條本規(guī)定由市房產(chǎn)局物業(yè)處負責解釋。
第三十四條本辦法自公布之日起實行。
篇2：前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法(2003)
前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法(20**)
建設部關于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的通知
建住房〔20**〕130號
各省、自治區(qū)建設廳，直轄市房地產(chǎn)管理局，新疆生產(chǎn)建設兵團建設局：
為了規(guī)范物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，我部制定了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。
建設部
二○○三年六月二十六日
前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，制定本辦法。
第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。
建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對物業(yè)管理招投標活動實施監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
國家提倡其他物業(yè)的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 前期物業(yè)管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。
省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。
直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。
第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動。
第二章 招標
第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位。
前期物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。
第八條 前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規(guī)定的事項。
第九條 招標人可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。
物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規(guī)定。
第十條 招標人應當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件應包括以下內(nèi)容：
(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；
(二)物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求，包括服務內(nèi)容、服務標準等；
(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等；
(四)評標標準和評標方法；
(五)招標活動方案，包括招標組織機構(gòu)、開標時間及地點等；
(六)物業(yè)服務合同的簽訂說明；
(七)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
第十一條 招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件；
(二)招標公告或者招標邀請書；
(三)招標文件；
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應當及時責令招標人改正。
第十二條 公開招標的招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的物業(yè)管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。
第十三條 經(jīng)資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結(jié)果。
在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。
第十四條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。
第十六條 招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。
第十七條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
招標人設有標底的，標底必須保密。
第十八條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。
第十九條 通過招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：
(一)新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成；
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
(三)非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。
第三章 投標
第二十條 本辦法所稱投標人是指響應前期物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。
投標人應當具有相應的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。
第二十一條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。
第二十二條 投標人應當按照招標文件的內(nèi)容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應。
投標文件應當包括以下內(nèi)容：
(一)投標函；
(二)投標報價；
(三)物業(yè)管理方案；
(四)招標文件要求提供的其他材料。
第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。
第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十三條的規(guī)定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。
第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權(quán)益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第二十六條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
第二十七條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規(guī)定進行：
由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。
招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。
開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第二十八條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。
評標委員會的專家成員，應當由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。
與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。
第二十九條 房地產(chǎn)行政主管部門應當建立評標的專家名冊。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以將專家數(shù)量少的城市的專家名冊予以合并或者實行專家名冊計算機聯(lián)網(wǎng)。
房地產(chǎn)行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業(yè)務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。
第三十條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結(jié)果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監(jiān)督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十一條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。
第三十二條 在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。
除了現(xiàn)場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。
第三十三條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結(jié)果簽字確認。
第三十四條 評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。
依法必須進行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。
第三十五條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第三十六條 招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。
第三十七條 招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。
招標人應當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。
第三十八條 招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。
第三十九條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
第五章 附則
第四十條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規(guī)定的，有權(quán)向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。
第四十一條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。
第四十二條 本辦法第三條規(guī)定住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，其規(guī)模標準由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。
第四十三條 業(yè)主和業(yè)主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。
第四十四 條本辦法自20**年9月1日起施行。
篇3：物業(yè)知識教材：物業(yè)管理招標投標概述
物業(yè)知識教材：物業(yè)管理招標投標概述
一、物業(yè)管理招標投標的基本概念
招投標是在國內(nèi)外經(jīng)濟活動中常用的一種競爭性的交易形式。1999年8月30日全國人大常委會第九屆十一次會議通過的我國第一部《招投標法》，確立了強制性的招標制度。在借鑒國際慣例和考慮中國國情的基礎上，法律規(guī)定:大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全項目，全部或部分使用國有資金投資及國家融資的項目，使用國際組織或外國政府貸款、援助資金的項目，包括勘察設計、施工、監(jiān)理以及工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標。將自己的要求和條件公開告示，讓合乎要求和條件的承包者(各種經(jīng)濟形式的企業(yè))參與競爭，從中選擇最佳對象為中標者，然后雙方訂立合同。
投標是對招標的回應，是競做承包者的行為。它是指承包者按照招標公告的要求與條件，提出投標方案的法律行為。凡持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，符合招標者要求的企業(yè)，不論其經(jīng)濟形式(國有企業(yè)、集體企業(yè)、民營企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)等)都可以參加投標。
物業(yè)管理的招標，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會，在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件向社會公開，由多家競投的物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理的投標，是指符合招標文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)與本企業(yè)的實力，編制投標文件，參與投標活動。物業(yè)管理招標投標實際上是借助于國家成熟的工程招標法，來培育物業(yè)管理市場，推動物業(yè)管理發(fā)展，提高物業(yè)管理服務水平，與國際物業(yè)管理接軌的一種措施。實質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。
物業(yè)管理的招標按內(nèi)容可分為:單純物業(yè)管理招標和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標兩種。一些經(jīng)營性的物業(yè)管理(例如商住樓、購物中心)往往采用第二種形式。
物業(yè)管理的招標可分為三種形式:
(1)公開招標。由招標單位通過報刊、廣播、電視、新聞發(fā)布會，發(fā)表招標廣告，公開招標。
(2)邀請招標。由招標單位根據(jù)平時的了解，向有承擔能力的若干物業(yè)管理公司發(fā)出招標通知，邀請他們參加投標。
(3)協(xié)商招標。有的稱之為議標，是由招標單位直接邀請某物業(yè)管理企業(yè)，就物業(yè)管理進行協(xié)商，確定物業(yè)管理有關事項。
二、物業(yè)管理開展招投標應遵循的原則
物業(yè)管理的招投標行為是一種通過市場化方式實現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)《招標法》的法律規(guī)定，招投標活動中必須遵循“公開”、“公平”、“公正”和“合理”的原則。具體要求如下:
1.公開原則
所謂公開原則，就是說如果物業(yè)管理招投標定為公開招標，就必須按公開原則，召開新聞發(fā)布會，在報刊、電臺、電視上公開登出招標公告，把所需要達到的服務要求與條件公開告訴一切想投標的物業(yè)管理企業(yè)。
2.公平原則
所謂公平原則，就是指在招標文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標條件必須是一致的，也就是說所有參加投標者都必須在相同的基礎上投標。例如根據(jù)住宅小區(qū)(大廈樓宇)要求，需要資質(zhì)在三級以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，那么就不能隨便拒絕任何具有三級以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標，同時也不能允許低于三級以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標競爭，總之要體現(xiàn)公平性。
3.公正原則
所謂公正原則，就是在評定標書時要準確，原物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務現(xiàn)場答辯時的尺度應對任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。特別在評標、決標的過程中一定要采用科學方法，按照平等競爭的原則，進行實事求是的分析、打分。
4.合理原則
所謂合理原則，是指在最后選擇投標單位時，其確定的服務項目和收費價格必然合理、準確，不能接受低于正常管理服務成本的報價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務要求。
三、物業(yè)管理招標與投標的一般程序
招標與投標是按法律規(guī)定程序進行的一種經(jīng)濟活動。其全過程必須嚴格依照法律的有關規(guī)定進行，否則就可能會引起一些糾紛。物業(yè)管理招標投標的一般程序如下:
1.準備階段
(1)選擇招標方式。是公開招標還是邀標。
(2)成立招標領導小組。在政府物業(yè)管理行政主管部門指導下，由委托方(房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會)成立招標領導小組，小組成員可聘請有關部門人員和物業(yè)管理專家組成。
(3)確定招標項目、招標指導思想及原則。
(4)向社會發(fā)布招標公告。通過新聞媒體向社會公開發(fā)布招標公告。公告內(nèi)容主要包含招標的物業(yè)名稱、投標單位條件、報名投標截止日期，報送投標書截止日期，以及聯(lián)系地址、電話等有關事項。
2.招標階段
(1)編寫招標書。招標書的主要內(nèi)容有:
①擬招標的物業(yè)基本情況。包括占地面積，建筑面積，房屋類型與數(shù)量，公用設施，場地情況等。
②物業(yè)管理內(nèi)容。包括基礎服務管理、特殊要求管理，還有專項管理。
③對招標的有關說明。如物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房面積)、物業(yè)管理服務收費及維修基金標準，以及其他需要說明的問題。
④物業(yè)管理考核標準與獎懲措施。
⑤投標開標時間。
此外，對投標申請書的具體內(nèi)容和要求還應做出較詳細的說明，以便投標單位編制標書。
(2)投標單位資質(zhì)審查。在報名截止日期后，對報名投標單位進行資質(zhì)審查，從中選擇若干家參加投標，并書面通知各投標單位。
(3)招標單位向投標單位提供招標文件，接受咨詢，在進行規(guī)模較大、比較復雜的物業(yè)項目招標時，通常由招標單位的招標機構(gòu)在投標人購買招標文件后，統(tǒng)一安排一次投標人會議，即標前會議。標前會議通常安排在現(xiàn)場；或者先到現(xiàn)場視察，再集中開標前會。召開標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。
(4)投標書的報送。參加投標的物業(yè)管理企業(yè)應在規(guī)定的報送投標書截止日期前，將投標書密封送達投標領導小組(辦公室)。
3.開標階段
(1)按照標書中規(guī)定的時間、地點，在法律公證機關公證員及有關投標管理部門工作人員、投標單位代表共同參與監(jiān)督下，公開開標并登記。
(2)由評標委員會采用會議形式審查和評議各投標單位的標書，確定中標單位。評標委員會成員通常由物業(yè)管理專家組成。
(3)公證員宣讀公證書，確認預選中標單位。
4.中標和訂立合同
確定中標單位后，應書面通知中標者，再由中標單位與委托方正式簽訂物業(yè)管理委托合同，開始實施對該物業(yè)的物業(yè)管理。
四、物業(yè)管理招標的組織機構(gòu)
根據(jù)招標投標國際慣例，任何一項招標都要有一個專門的招標機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負責整個招標活動。物業(yè)管理招標也不例外。通常招標機構(gòu)的主要職責是:編制招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織與中標者簽訂合同。
招標機構(gòu)的設立有兩種途徑:一是招標人自行組織成立招標機構(gòu)；二是招標人委托招標代理機構(gòu)招標。根據(jù)我國《招標投標法》第二章第十二條的規(guī)定，“招標人有權(quán)自行選擇招標代理機構(gòu)，委托其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構(gòu)。招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜”。對于自行設立招標機構(gòu)的，通常是在招標人所在單位下屬設立一個招標委員會或招標工作組，全權(quán)負責招標事宜。這種招標機構(gòu)一般隨招標項目的產(chǎn)生而產(chǎn)生，也隨招標活動的結(jié)束而解散，因而屬于非常設性機構(gòu)。而對于后者，即招標代理機構(gòu)，是依法設立，從事招標代理業(yè)務并提供相關服務的社會中介組織，屬常設性的經(jīng)營實體。以下就上述兩種成立物業(yè)管理招標機構(gòu)的途徑分別予以詳述。
1.自行設立招標機構(gòu)
根據(jù)物業(yè)管理項目招標主體的不同，分為開發(fā)商自行招標和小業(yè)主自行招標。
(1)開發(fā)商自行招標
開發(fā)商自行招標是指開發(fā)商通過在其所在單位的董事會下設專門招標委員會或小組進行招標。具體做法是:開發(fā)商董事會挑選代表組成招標委員會，這些代表通常包括分管項目工程建設部門的董事、相關職能部門的代表以及小業(yè)主的代表等。招標委員會是招標工作的最高權(quán)力機構(gòu)，下設秘書處和專業(yè)技術(shù)部。其中專業(yè)技術(shù)部的職能是聘請有關專家和本單位的技術(shù)人員參與招標文件的編制工作，并組織評標委員會或小組進行標書的評審工作，最后向招標委員會提交評價報告和中標推薦人名單(僅供參考)。招標委員會可以采納專業(yè)技術(shù)部所提供的方案，也可完全拒絕而自行作出裁標決定。招標委員會在裁標時通常采用投票的方式?jīng)Q定，一般三分之二的票權(quán)贊成即可授標，并由招標委員會派代表與中標人簽訂合同。
非常設性招標委員會的特點之一便是其開放式的組織機構(gòu)，即招標委員會的主要工作人員都非正式編制，而大多數(shù)是通過向外聘請或通過內(nèi)部調(diào)用，具有很強的靈活性和流動性。通常物業(yè)管理招標委員會向外聘請的專家主要有工程技術(shù)、房地產(chǎn)、市場營銷、法律以及財務等方面的專門人員。
(2)小業(yè)主自行招標
所謂小業(yè)主是指相對于大業(yè)主(即開發(fā)商)而言的住戶及租戶。由于通常情況下小業(yè)主數(shù)量都很大，且沒有嚴格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會代表小業(yè)主組織招標。
業(yè)主委員會是由業(yè)主(代表)大會選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主行使權(quán)力的常設機構(gòu)，是物業(yè)實行自治管理的充分體現(xiàn)。業(yè)主委員會委員由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間的人士擔任。
業(yè)主委員會行使以下職權(quán):
①召集和主持業(yè)主(代表)大會，向業(yè)主(代表)大會報告工作。
②采取公開招標或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進行管理并與其簽訂委托管理合同，解聘不稱職的物業(yè)管理公司。
③審議物業(yè)管理公司制訂的對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的年度管理計劃，以及財務預決算和執(zhí)行情況。
④審議、決定物業(yè)維修基金和公用設施專用基金的使用。
⑤審議、決定物業(yè)管理服務費用的標準和使用。
⑥對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設施的興建、更改、擴充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關的事宜作出決議。
從以上可以看出，業(yè)主委員會的職權(quán)之一便是有權(quán)代表全體業(yè)主通過公開招標方式聘請物業(yè)管理公司。與開發(fā)商自行招標的做法一樣，業(yè)主委員會也是通過其下設的一個招標委員會或招標工作組來全權(quán)負責招標工作事宜，其招標委員會的具體組織結(jié)構(gòu)與開發(fā)商董事會下屬的招標機構(gòu)設置大致相同。
2.委托招標代理機構(gòu)招標
招標代理機構(gòu)是專門從事招標代理業(yè)務的社會中介組織。與非常設性招標機構(gòu)最大的區(qū)別在于，招標代理機構(gòu)是依照《公司法》設立，并完全按照《公司法》規(guī)定進行運營的經(jīng)營性法人組織。正如我國《招標投標法》所規(guī)定的，招標代理機構(gòu)應當有從事招標代理業(yè)務的營業(yè)場所、組織機構(gòu)和相應資金。因此，招標代理機構(gòu)的組織機構(gòu)與其他經(jīng)營性法人組織無異。例如招標代理機構(gòu)同樣要求所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，通常采用經(jīng)理制，設總經(jīng)理、副總經(jīng)理；經(jīng)理層下設市場部、技術(shù)部、財務部、行政管理部等常見的職能部門，分設部門經(jīng)理等。
招標代理機構(gòu)與其他非常設招標機構(gòu)的區(qū)別之一便是招標代理機構(gòu)中的技術(shù)部門其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設的招標機構(gòu)那樣采用臨時外聘制度。招標代理機構(gòu)與編制招標文件和評標所需的各種技術(shù)、經(jīng)濟專家建立長期的合同關系，從而形成專業(yè)能力強大的專家?guī)臁＜規(guī)斓囊?guī)模和質(zhì)量往往成為評定招標代理機構(gòu)等級的重要依據(jù)。
然而，需要指出的是，盡管招標代理機構(gòu)全權(quán)代理委托人的招標工作，但是招標代理機構(gòu)并非是招標活動的最高權(quán)力機構(gòu)。招標代理機構(gòu)在評標后，向委托招標人提交評標報告和中標候選人名單，由招標人(開發(fā)商董事會或業(yè)主委員會)自行進行最終裁標，招標代理機構(gòu)無權(quán)強制要求委托招標人接受中標推薦。完成代理招標工作后，招標代理機構(gòu)向委托招標人收取一定的服務費或傭金。
五、物業(yè)管理投標的組織機構(gòu)
要了解物業(yè)管理投標的組織機構(gòu)就要先了解物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經(jīng)理負責制，經(jīng)理對整個企業(yè)負責，在經(jīng)理層以下通常設有辦公室、開發(fā)部、財務部、業(yè)務管理部、工程部、經(jīng)營服務部，各部門再根據(jù)企業(yè)所管理的物業(yè)分設各小區(qū)或大廈管理處(如下圖所示)。
基于物業(yè)管理投標過程中，大量的信息需要在短時間內(nèi)進行快速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項目投標工作，通常由投標的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來全權(quán)負責整個投標活動。在物業(yè)管理企業(yè)中，與物業(yè)管理投標活動密切相關的有開發(fā)部、財務部、工程部三個部門:
(1)開發(fā)部:開發(fā)部是在經(jīng)理領導下專職于物業(yè)管理業(yè)務開發(fā)的部門。其主要職責是確定目標，選擇物業(yè)，進行投標，參加市場競爭。無疑，開發(fā)部是物業(yè)管理投標工作的核心。
(2)財務部:財務部是經(jīng)理領導下的經(jīng)濟管理部門，負責財務、計劃、經(jīng)濟核算和各類收費工作。該部門的主管一般都為總會計師，具有資深的項目財務評價能力。
(3)工程部:工程部是經(jīng)理領導下的技術(shù)管理部門，主要負責工程預算，負責房屋、設備及公共設施的管理、維修和保養(yǎng)，以及負責工程技術(shù)方面的咨詢和研究工作。
在物業(yè)管理投標過程中，開發(fā)部始終擔任著主要角色。首先，開發(fā)部根據(jù)本公司的市場定位，選擇與之相稱的物業(yè)管理招標項目，進行投標。其次，由于編寫投標書過程中最重要的兩個難點是管理方案的設計和標價的計算，因此，在這些關鍵環(huán)節(jié)上，開發(fā)部通常都會在專門部門的專家協(xié)助下進行。在管理方案的設計上，開發(fā)部會向工程部咨詢設計方案技術(shù)上的可行性；而在標價的計算方面，開發(fā)部也會征求財務部總會計師關于設計方案在財務上的可行性的意見。通常在投標書完成時，應得到總會計師和總工程師的簽字認可。最后，開發(fā)部完成投標書后，經(jīng)過總經(jīng)理簽字授權(quán)，即可代表物業(yè)管理企業(yè)向招標單位進行投標。
大型物業(yè)管理企業(yè)的開發(fā)部一般都實行項目經(jīng)理負責制，以項目小組為單位，分管具體項目的投標工作，以及中標后的合同簽訂工作；中小型的物業(yè)管理企業(yè)則大多由經(jīng)理親自對各項目的投標工作負責。
六、物業(yè)管理招標的范圍
1.確定項目是否應該招標的原則
在闡述物業(yè)管理招標范圍之前，有必要先對招標范圍的概念予以說明。
招標的范圍是指哪些項目必須要招標；哪些項目可以招標也可以通過其他方式指定承包商；哪些項目不適于招標。
根據(jù)我國《招標投標法》第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設項目，必須進行招標:
(1)大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目；
(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；
(3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。
根據(jù)以上對必須招標的項目的界定，我們可以看出，對于一些影響力較大，特別是一些影響到公眾利益、國家利益和國際聲譽的項目，必須實行公開招標。其目的在于，通過公開招標方式，以較為符合市場規(guī)律的合理價格獲取高素質(zhì)、高信譽的承包商的服務，從而有效地保證工程質(zhì)量，維護國家和公眾利益。
對于不適于招標的項目，國家有關法律也作了規(guī)定，主要是一些關系到國家安全和屬于軍事機密的項目，這些項目一般都不公開招標。這是因為:①公開發(fā)布的招標文件中有可能涉及到與國家安全或軍事有關的機密；②一些不法分子有可能會借投標之名，趁機竊取國家機密。
因此，對于這類項目，一般由國家指定的工程單位和物業(yè)管理單位進行建設和管理。
綜上所述，根據(jù)國家有關法律的規(guī)定和精神，我們可以總結(jié)出判斷某項目是否應該實行招標的三個原則:①是否與社會公眾利益密切相關；②是否關系到國家利益(即是否使用了國有資金投資)；③是否涉及國家安全或軍事機密。以上三原則同樣也體現(xiàn)了國際招標慣例，具有普遍性。物業(yè)管理招標投標同屬招標投標的一部分，理應遵守《招標投標法》的規(guī)定，因此，該三原則也同樣適用于界定物業(yè)管理招標的范圍。
2.物業(yè)管理招標的具體范圍
由于我國的物業(yè)管理招標事業(yè)起步較晚，到目前為此，關于物業(yè)管理招標投標的具體法規(guī)和條文尚未出臺。另外，對于招標范圍的規(guī)定，《招標投標法》也只限于對工程建設和貨物采購招標的范圍作出規(guī)定。因此，從嚴格意義上講，物業(yè)管理招標的范圍在我國尚未從法律上界定。即法律沒有規(guī)定，在我國哪些項目其物業(yè)管理必須要實行招標，哪些不適于招標。然而，如前文所述，《招標投標法》對招標范圍的規(guī)定所體現(xiàn)的精神參照了國際慣例，具有普遍性；同時，針對目前在我國剛興起不久的物業(yè)管理招標投標的大多數(shù)做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合，這使我們有足夠的理由相信，“三原則”是我國物業(yè)管理招標范圍發(fā)展的方向和趨勢，用它來指導界定物業(yè)管理招標范圍具有合理性和現(xiàn)實意義。
首先，根據(jù)“是否與社會公眾利益密切相關”的原則，大型基礎設施(如機場、火車站、地鐵等)和一些公用物業(yè)(如圖書館等)其物業(yè)管理都應實行招標。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項目的物業(yè)管理一般都應實行招標。事實上，對于這類項目，往往從項目的勘察、設計、施工開始就已經(jīng)實行了全套的招標，物業(yè)管理招標不過是其中的一部分而已。另外，對于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應該實行物業(yè)管理招標。因為，對于生活著數(shù)萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區(qū)來說，無疑是一個“小社會”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關系到千千萬萬居民切身利益的，其社會影響力絲毫不亞于一個飛機場或一座火車站。因此根據(jù)第一個原則，該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應該招標甚至必須要招標的范圍內(nèi)。
其次，根據(jù)“是否關系到國家利益”的原則，除了上述大型的基礎設施和公用物業(yè)外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理一般也應實行招標。這是因為國家利益是群眾利益的代表，損害國家利益就等于損害社會公眾的利益，因此應對國家利益負責。近幾年來，一些由國家專項投資或?qū)ｍ椯J款，特別是與外國聯(lián)合貸款興建的物業(yè)從設計施工到物業(yè)管理都采用了招標方式，并取得了良好的效果。然而，根據(jù)“是否涉及國家安全或軍事機密”的原則，一些由國家投資興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)，就不適合采用公開招標方式，如國家政府部門和機要部門的辦公大樓等。事實上，這一類物業(yè)都有國家專門指定的單位對其進行物業(yè)維護和管理。
由此看來，物業(yè)管理招標范圍已經(jīng)有了較為清晰的界定。而對于那些在《招標投標法》中沒有規(guī)定的，可以實行也可不實行物業(yè)管理招標的項目，在實際操作中，主要取決于開發(fā)商和業(yè)主委員會的意見。不過，隨著業(yè)主對物業(yè)管理的要求不斷提高和業(yè)主自主管理制的廣泛應用，物業(yè)管理招標的范圍將會不斷擴大。目前關于物業(yè)管理招標范圍的界定尚未法律化，也有待完善。
七、物業(yè)管理招標的方式
根據(jù)招標項目不同的特點，招標人有權(quán)選擇不同的方式進行招標。現(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標方式大致可分為三種:公開招標、邀請招標和議標。但我國自2000年1月1日施行的《招標投標法》只把招標方式分為公開招標和邀請招標兩種，沒有將議標納入。然而，考慮到物業(yè)管理招標在我國剛剛起步，議標作為一種簡單、便捷的方式目前仍被我國大多數(shù)開發(fā)商所采用，對我國的物業(yè)管理招標投標事業(yè)有著一定影響，筆者按照國際慣例仍將議標作為物業(yè)管理招標的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。
1.公開招標
公開招標是指招標人(業(yè)主或開發(fā)商)通過報紙、電視及其他新聞渠道公開發(fā)布招標通知，邀請所有愿意參加投標的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的招標方式。公開招標最大的特點是招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。
公開招標是國際上最常見的招標方式，其優(yōu)點是最大程度地體現(xiàn)了招標的公平、公正、合理原則，因此，我國大型基礎設施和公共物業(yè)的物業(yè)管理一般都采用公開招標方式。需指出的是，由于物業(yè)管理具有長期性和區(qū)域性的特點，因此，除國家級重點項目(如三峽工程)以外，對于地方性的重點項目(如地方的大型基礎設施和物業(yè))一般都采用地方公開招標方式招標。地方公開招標，就是指通過在地方媒體刊登招標廣告或在招標廣告中注明只選擇本地投標人進行投標。由于物業(yè)管理自身的特點，對于一些不可能也不適宜吸引全國各地物業(yè)管理企業(yè)的項目，通過地方公開招標，既節(jié)省了招標人的招標成本，又不影響公開招標的公平性和有效性，不失為一種較為經(jīng)濟有效的招標方法。
公開招標方式要求招標人嚴格遵守公平、公正、合理的招標原則，這具體體現(xiàn)在:
在公開招標中，招標方首先應依法發(fā)布招標公告。凡愿意參加投標的單位，可以按通告中指明的地址領取或購買較詳細的介紹資料和資格預審表，并將資格預審表填好后寄送給招標單位。招標單位對所有申請資格預審的單位進行審查，經(jīng)審查合格者可向招標單位購買招標文件，參加投標。
公開招標方的招標文件必須規(guī)定開標日期、時間和地點。開標必須在招標機構(gòu)的所有決策人員和投標人在場的情況下當眾進行。開標后，出席開標的招標機構(gòu)所有決策人員應在各投標單位的每份標書的報價總表上簽字，這意味著所有報價從即時起到授標前均不得更改。另外，按照國際慣例，標書應規(guī)定不允許更改的技術(shù)要求與財務條件，任何投標單位都必須按這些條件投標報價。這些條件只有在開標后的議標階段才可商談更改。
在實行公開招標時，評審標書和報價都是在嚴格保密中進行的。評標時，招標機構(gòu)可以要求投標人回答或澄清其標書中的某些含糊不清的問題，但無權(quán)要求或接受投標人調(diào)整價格。一般而言，公開招標項目合同應授予報價最低者，但在以下情況可另作考慮:①招標文件中另有規(guī)定；②投標文件違反有關國際慣例或招標文件的有關規(guī)定；③最低報價明顯不合理。
實行公開招標，可以使投標人充分獲得市場競爭的利益，同時又實現(xiàn)了公平競爭，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標方式，因而成為其他招標方式主要的參照對象。不過，公開招標方式也有招標時間長，招標成本較高的不足之處。
2.邀請招標
邀請招標是指不公開刊登廣告而直接邀請某些單位投標的招標方式，其主要特點是以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。
邀請招標主要適用于標的規(guī)模較小(即工作量不大，總管理費報價不高)的物業(yè)管理項目。由于公開招標方式工作量大、招標時間長、費用高，邀請招標有的地方彌補了公開招標方式的不足，成為公開招標不可缺少的補充方式，并由于其節(jié)省招標時間和成本的優(yōu)點，深受一些私營業(yè)主和開發(fā)商的歡迎。目前，邀請招標方式在物業(yè)管理招標中亦頗受歡迎，特別為一些實力雄厚、信譽較高的老牌開發(fā)商所經(jīng)常采用。究其原因，首先，由于物業(yè)管理具有地域性的特點，開發(fā)商主要在當?shù)剡x擇投標單位，而當?shù)氐耐稑巳藬?shù)量本身就不大；其次，由于開發(fā)商的市場經(jīng)驗較豐富，能及時掌握各類物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營情況和服務質(zhì)量情況，使其有能力挑選出一批素質(zhì)上乘的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，既節(jié)省了成本，又不失效果。
邀請招標在“省時省錢”的優(yōu)點十分鮮明的同時，其缺點也十分突出。由于邀請招標是由招標人預先選擇了投標人，因此可選擇范圍無疑就縮小了，這容易誘使投標人之間產(chǎn)生不合理競爭，容易造成招標人和投標人的作弊現(xiàn)象。因此，邀請招標是否成功最關鍵的就是在選擇范圍縮小的情況下，如何防止不合理競爭和作弊行為。我國《招標投標法》對邀請招標方式有明確規(guī)定:“招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書”。該規(guī)定就是為了防止投標過少而導致投標人相互勾結(jié)，哄抬標價，損害招標人的利益。另外，筆者建議招標人在挑選投標人時可參考以下的選擇條件:①投標單位當前和過去的財務狀況必須良好；②近期內(nèi)承擔過類似的物業(yè)管理工作，具有豐富的經(jīng)驗；③在本地區(qū)具有較高的信譽；④對該項目的物業(yè)管理工作有足夠的能力承擔。可以看出，招標人只有對投標人在數(shù)量上和質(zhì)量上進行合理的篩選，才能確保邀請招標的最終成功。
邀請招標具有節(jié)省時間、減少招標費用的優(yōu)點，但這種招標方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評標中可能會歧視某些投標人等。盡管如此，邀請招標仍作為一種重要的招標方式被廣泛使用。
3.議標
議標又稱談判招標，是指開發(fā)商或業(yè)主不必公開發(fā)布招標公告，而是選擇其認為有能力承擔或獲標的物業(yè)管理企業(yè)，邀請其投標，然后通過平等協(xié)商，最終達成協(xié)議。議標實質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請招標。
議標目前在我國中小規(guī)模的物業(yè)管理招標項目中較為常見。這是因為，一方面，該類物業(yè)的工期較緊，標的總價較低，短時間內(nèi)難以吸引足夠數(shù)量的物業(yè)管理單位進行投標。事實上該類項目(也就是我們常見的中小樓盤和物業(yè))很少是實行超前招標，讓物業(yè)管理企業(yè)介入其設計施工階段的，大多數(shù)情況是開發(fā)商等物業(yè)完工后才去選擇物業(yè)管理企業(yè)。由于這時工期緊，開發(fā)商往往采用議標方式，同時找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場考察，然后同時進行談判協(xié)商，最終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。另一方面，開發(fā)商本身對物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專業(yè)性不強，對管理的要求不是非常嚴格。此時在投標人競爭范圍縮小的情況下，并不影響物業(yè)管理服務的質(zhì)量。因此，議標方式常常更適合經(jīng)驗豐富的開發(fā)商所采用，業(yè)主委員會也可通過委托招標機構(gòu)采用議標方式進行招標。
議標又稱談判招標，顧名思義，其最大的特點在于招標人與投標人之間可以相互協(xié)商，投標人通過不斷地修改標價來與招標人取得一致。這種方式更加接近傳統(tǒng)的商務方式，是招標方式與傳統(tǒng)商務方式的結(jié)合，兼顧兩者的優(yōu)點，既節(jié)省了時間和招標成本，又可以獲取有競爭力的標價。然而，有利就有弊。由于招標人同時與幾個投標人進行談判，這就使投標人之間更容易產(chǎn)生不合理競爭，使得招標人難以獲取有競爭力的標價。可以看出，議標方式對招標人的要求很高，要保證議標的成功通常都要求招標人對物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的情況要有充分的了解。因此，一般對于較大型的或較復雜的物業(yè)，或者是由缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商和業(yè)主自行進行招標的情況，都不宜采用議標方式。而對于復雜的傳統(tǒng)招標項目，如工程承包和設備采購等，就更不采用議標方式了，這也是為什么我國《招標投標法》不將議標作為一種招標方式的原因。然而，議標在我國新興的物業(yè)管理招標中卻有著用武之地，尤其是針對廣大的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，議標為物業(yè)管理招標投標事業(yè)在我國的發(fā)展壯大起到了先鋒作用。因此，如何規(guī)范和完善議標的法律地位，是一個值得研究的問題。
八、物業(yè)管理招標的內(nèi)容
物業(yè)管理的具體內(nèi)容十分繁瑣，因此，物業(yè)管理招標通常都采用“一攬子”方式，也就是將所有與某物業(yè)有關的管理項目“捆綁”起來，形成“項目包”，再將其作為標的進行招標。另外，從縱向來看，由于物業(yè)管理具有超前介入的特點，物業(yè)管理的內(nèi)容應包括從開發(fā)設計期間到物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務以至到用戶入住后的管理運作服務。一般來說，幾乎所有的物業(yè)管理內(nèi)容都可以進行招標，但并非所有的物業(yè)管理內(nèi)容都適合招標。這是因為，“一攬子”的物業(yè)管理招標方式，使得“項目包”中的內(nèi)容均可以一定的標準進行統(tǒng)一衡量，形成一個總標價，以便于招標人進行評價。而有些物業(yè)管理內(nèi)容，既不能以價格將其統(tǒng)一，又難以用打分法評價其得分高低。對于這些服務內(nèi)容，一般就不被納入招標的內(nèi)容。這些物業(yè)管理內(nèi)容主要是一些衍生的優(yōu)化性服務，如小區(qū)內(nèi)的精神文明建設、辦公樓的市場形象塑造等，由于這些內(nèi)容所花費的工作量以及所產(chǎn)生的效果均難以計量，通常不列入物業(yè)管理招標的內(nèi)容。簡單地說，物業(yè)管理招標的內(nèi)容主要包括兩部分，即前期顧問服務和實質(zhì)管理服務。根據(jù)物業(yè)性質(zhì)的不同，這兩部分的內(nèi)容也不同，具體可分為非經(jīng)營性物業(yè)管理招標內(nèi)容和經(jīng)營性物業(yè)管理招標內(nèi)容。
(一)非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容
非經(jīng)營性物業(yè)是指住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè)。非經(jīng)營性物業(yè)管理的目標在于為居民創(chuàng)造一個安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的目的在于以經(jīng)濟合理的價格為住戶提供良好的居住環(huán)境。
非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容如前所述分為前期顧問服務和實質(zhì)管理服務兩個部分，各部分的具體服務內(nèi)容如下:
1.前期顧問服務內(nèi)容
(1)開發(fā)設計建設期間提供的管理顧問服務
由于物業(yè)具有不可移動性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開發(fā)設計和施工是至關重要的。如果在開發(fā)設計階段沒有考慮到以后物業(yè)管理的問題，那么日后這些疏忽往往會成為物業(yè)管理的難題。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業(yè)管理帶來很大的煩惱。因此，在開發(fā)設計建設階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問服務是十分必要的。具體的服務內(nèi)容有:
①對投標物業(yè)的設計圖提供專業(yè)意見。
②對投標物業(yè)的設施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見。
③對投標物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進行監(jiān)督。
④提出本投標物業(yè)的特別管理建議。
(2)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務
①制訂員工培訓計劃。對于不同類型的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理員工如果要做到服務細心、熟練、周到，必須要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的專門培訓。
②列出財務預算方案。編列財務預算方案的目的在于體現(xiàn)保本微利、量入為出的物業(yè)管理原則，另外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動資金的籌集提供依據(jù)。
(3)住戶入住及裝修期間的管理顧問服務
①住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務。
②住戶裝修工程及材料運送的管理服務。
③遷入與安全管理服務。
前期顧問服務主要是應開發(fā)商的要求為其提供的，所需費用也通常向開發(fā)商而非小業(yè)主收取。
2.實質(zhì)管理服務內(nèi)容
住戶入住后的實質(zhì)管理服務是直接與住戶日常生活密切相關的，具體內(nèi)容包括:
(1)物業(yè)管理的人力安排。即根據(jù)物業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達到既經(jīng)濟、又高效地進行物業(yè)管理工作。
(2)保安服務。
(3)清潔服務。
(4)房屋及設施的維修保養(yǎng)服務。
(5)財務管理服務。
(6)綠化園藝管理服務。
(7)其他管理服務。如車輛管理及上門特約服務等。
由于實質(zhì)管理服務與小業(yè)主的利益關系最密切，其物業(yè)管理費也主要向小業(yè)主收取，因此這部分服務內(nèi)容招標時，應選擇服務周到、服務質(zhì)量高且價格合理的物業(yè)管理企業(yè)。
(二)經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容
經(jīng)營性物業(yè)是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房、貨倉等。
經(jīng)營性物業(yè)最重要的特點就是具有商業(yè)特性，即開發(fā)商的目的在于從經(jīng)營性物業(yè)所獲得的利潤最大化。因此經(jīng)營性物業(yè)物業(yè)管理的一個主要目標便是利潤目標，即物業(yè)管理企業(yè)通過有效的經(jīng)營管理服務，充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能，提高物業(yè)出租率、出售率及營業(yè)收入，促使物業(yè)保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標要求。
經(jīng)營性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動范疇，成為一種創(chuàng)造性的附加勞動。因為在經(jīng)營性物業(yè)出租后，由于物業(yè)管理的追加，而使物業(yè)的使用期限和使用功能大大提高，也會招引更多的租戶和顧客，從而提高物業(yè)的營業(yè)收入，創(chuàng)造更多的價值。這時，物業(yè)管理就成為了凝結(jié)在物業(yè)價值中的物化勞動，是一種可資本化的勞動，能夠創(chuàng)造新的價值。
經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容同樣分為前期顧問服務和實質(zhì)管理服務。經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務內(nèi)容與之前介紹的非經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務大致相同。不過，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營性物業(yè)竣工驗收前新增的一項重要服務內(nèi)容便是代開發(fā)商制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略，以及進行廣告招租宣傳，最大限度地提高該物業(yè)出租率，增加租金收入。這正是經(jīng)營性物業(yè)商業(yè)性的體現(xiàn)。而在實質(zhì)管理服務中，經(jīng)營性和非經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容也大致相同，如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設備維護等基本項目。但有所不同的是，經(jīng)營性物業(yè)管理的服務是一種創(chuàng)造性的附加勞動，其管理目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進性，因此經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)除了要經(jīng)常對物業(yè)進行高標準的維護之外，還要經(jīng)常更新物業(yè)的設施和使用功能，以保持物業(yè)設施的先進。另外，經(jīng)營性物業(yè)的實質(zhì)管理服務還應增加租賃管理服務的內(nèi)容等。
綜上所述，無論是非經(jīng)營性物業(yè)，還是經(jīng)營性物業(yè)，其招標的內(nèi)容都主要為前期顧問服務和實質(zhì)管理服務。由于這兩種服務的性質(zhì)不同，因此在招標中的規(guī)定也不同。前期顧問服務方案的好壞對整個物業(yè)的價值至關重要，而顧問服務的工作量又難以進行定編計算，因此在評標時，應該主要側(cè)重于對顧問服務方案的評價。與之相對的實質(zhì)管理服務，由于服務內(nèi)容已逐漸標準化，易于定編計算工作量，因此在評標時對于這部分的內(nèi)容，應將報價作為主要考慮因素。