關(guān)于小區(qū)老物業(yè)公司退出引發(fā)的不穩(wěn)定問題情況匯報

　　一、基本情況

　　康居東暉佳苑小區(qū)于20**年建成并入住，共340戶，主要是經(jīng)濟適用房和拆遷安置房（原老墳崗和鄭州玻璃廠家屬院），開發(fā)商是鄭州地產(chǎn)**房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司。因物業(yè)費收取入不敷出，負責小區(qū)物業(yè)管理的鄭州**物業(yè)服務有限公司于20**年2月28日退出，造成該小區(qū)無正常的物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)居民的日常保潔與安全防范等帶來極大的矛盾。

　　二、目前狀況

　　從20**年小區(qū)建成并入住居民至今，先后共有三家物業(yè)公司進駐，前兩家物業(yè)公司進駐后，小區(qū)居民以院內(nèi)路面破損嚴重、頂層房屋漏水和個別房屋未辦理房產(chǎn)證等原因拒不交納物業(yè)費，致使物業(yè)公司先后退出小區(qū)。20**年2月，新的物業(yè)管理單位鄭州**物業(yè)服務有限公司進駐后，街道辦事處與社區(qū)的積極協(xié)調(diào)，針對樓院居民反映強烈的道路破損與房頂漏水問題協(xié)調(diào)開發(fā)商鄭州地產(chǎn)長城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司出資予以修繕，個別住房的房產(chǎn)證問題開發(fā)商承諾予以辦理。雖然涉及居民反映的一些重點問題得到了處理，但入駐的物業(yè)管理單位鄭州**物業(yè)服務有限公司服務極不負責，物業(yè)日常維修保養(yǎng)不到位，小區(qū)花草無人修剪無人管理多處枯死，且因物業(yè)日常管理多次與居民發(fā)生矛盾，甚至打罵，大部分居民因不滿物業(yè)服務水平不愿交物業(yè)管理費，最終物業(yè)公司于20**年2月28日退出小區(qū)。

　　另外，小區(qū)29戶門面房3個月未交電費。29戶門面房一戶一個分電表，共用一塊總電表，由物業(yè)公司負責上門收取電費，商戶按時交納。20**年7月，供電公司發(fā)現(xiàn)物業(yè)有偷電嫌疑，將總電表摘走，經(jīng)社區(qū)協(xié)調(diào)，第二天正常供電。但停電給商戶造成損失較大，其中一家冷飲批發(fā)的商戶損失最大，所進貨物全部損壞，至今物業(yè)也未對其損失進行賠償。從20**年1月至今，該冷飲商戶拒交電費，物業(yè)公司也未收取其他商戶電費。

　　三、下一步工作打算

　　1、社區(qū)多次與開發(fā)商溝通，要求盡快聯(lián)系物業(yè)進駐。目前，開發(fā)商已聯(lián)系一家**物業(yè)公司，計劃下周簽訂協(xié)議，進駐小區(qū)。

　　2、物業(yè)進駐前，由社區(qū)安排人員負責每天清理垃圾，確保不積存垃圾。

　　3、對于拖欠電費商戶，經(jīng)社區(qū)走訪溝通，商戶表示待新的物業(yè)進駐后愿意補交電費，并保證以后按時繳納電費和其他費用。

篇2：太陽城物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)情況匯報

　　一、項目概況

　　順馳太陽城是順馳集團通過拍賣方式獲取原植物園土地開發(fā)建設(shè)的大型住宅小區(qū)項目。一期工程于20**年6月開工、7月開盤銷售、20**年3月18日竣工入住,總建筑面積近7萬平米,共有住宅410套、商鋪88套。目前已經(jīng)售出380套,有近半數(shù)正在進行裝修,遷入居住的已達近50戶。順馳地產(chǎn)公司通過邀標方式確定天津順馳物業(yè)管理有限公司荊州分公司為項目前期物業(yè)管理單位,雙方簽定了《前期物業(yè)管理委托合同》,成立了太陽城管理中心專門負責該項目的物業(yè)管理工作。

　　二、管理思路

　　根據(jù)項目定位,順馳物業(yè)秉承“摯誠務實、業(yè)主至上”的服務宗旨,以為業(yè)主提供“安全、舒適、優(yōu)美、方便”的生活環(huán)境為目標,以創(chuàng)建物業(yè)品牌、支持項目銷售為目的定位為低廉收費、專業(yè)化管理,用人性化服務、高素質(zhì)從業(yè)人員、積極與業(yè)主溝通、重視社區(qū)文化氛圍等管理方式創(chuàng)造文明、安全、優(yōu)美、舒適的小區(qū)人居環(huán)境。我們希望通過支持并服務于地產(chǎn)項目開發(fā)戰(zhàn)略, 用三年時間分三步走,實現(xiàn)太陽城項目的順利接管、用優(yōu)質(zhì)服務持續(xù)超越客戶滿意、樹立典范品牌形象,支持項目滾動開發(fā),成為荊州物業(yè)管理絕對NO.1和行業(yè)領(lǐng)跑者。我們的目標是實現(xiàn)客戶滿意率98%;實現(xiàn)物業(yè)管理費用收繳率98%;實現(xiàn)三年收入總額達到300萬;實現(xiàn)20萬平米收支平衡并保持后續(xù)利潤10%以上。

　　在太陽城的物業(yè)管理中,重點突出以下特色,以表現(xiàn)我們做為國家一級資質(zhì)專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)和太陽城做為荊州第一大盤的實力與魅力:

　　1、專業(yè)化管理

　　從強調(diào)規(guī)范操作、實行操作的程序化標準化到與業(yè)主接觸中合理處理各種問題、使用計算機管理、CI標識運用等,務求專業(yè);通過樹立服務意識、端正服務態(tài)度、掌握服務技能、提高服務質(zhì)量、完善服務水準和加強團隊學習,適應市場變化,滿足并超越客戶不斷發(fā)展的要求和期望,使我們的物業(yè)管理服務處于領(lǐng)先地位,滿足業(yè)主一流物業(yè)品牌體驗。

　　2、高素質(zhì)人員

　　從業(yè)人員著裝、用語、儀容儀表和禮儀規(guī)范整齊,工作效率高,并堅持不怠。持續(xù)不斷地進行員工培訓,實施現(xiàn)代企業(yè)人力資源管理、強調(diào)和重視員工激勵、推行員工職業(yè)生涯規(guī)劃、完善員工社保福利和薪酬體系,形成穩(wěn)定的高素質(zhì)的人才團隊。

　　3、細微化服務

　　在服務中重視每一個細節(jié),真正貫徹“服務到最小細節(jié)”的宗旨;堅持提供星級酒店式的優(yōu)質(zhì)服務品質(zhì)和多樣化的貼心服務項目,只要業(yè)主有需要,我們都極力去服務。

　　4、家文化”氛圍

　　在服務的每一個環(huán)節(jié)把小區(qū)當作一個大家庭,在業(yè)主和員工中推介“家文化”氛圍;其中主要的內(nèi)容包括積極開展注重群體參與的社區(qū)文化活動、倡導幸福美滿的家庭文化和融洽的鄰里關(guān)系、物業(yè)人員把每一個業(yè)主都當作自己的親人來悉心關(guān)懷和照顧、在服務中重視溫情和溝通而非強制和武斷、結(jié)合節(jié)日氛圍營造創(chuàng)造祥和文明的社區(qū)環(huán)境、創(chuàng)辦社區(qū)廣播和內(nèi)刊,積聚和推動小區(qū) “家”文化等.把太陽城建設(shè)為一個豐盛的精神家園.

　　為了達到以上目標,從介入項目伊始在物業(yè)管理服務中,我們采取聚焦客戶的方針,一切以客戶為中心,并明確采用以下幾點在服務行業(yè)通行的服務質(zhì)量保證措施:

篇3：四季度某花園小區(qū)物業(yè)管理情況匯報（業(yè)委會）

　　業(yè)委會四季度Z花園小區(qū)物業(yè)管理情況公告

　　尊敬的廣大業(yè)主們：

　　按照Z花園第三次業(yè)主大會決議，北京Z物業(yè)管理有限公司自20**年9月17日起已經(jīng)接管本小區(qū)物業(yè)服務管理工作，迄今已經(jīng)有兩個月，業(yè)委會的主要工作也已經(jīng)隨之過渡到對現(xiàn)物業(yè)公司的監(jiān)督上。為使廣大業(yè)主及時了解本小區(qū)的實際情況，今后業(yè)委會將定期將各方面情況向廣大業(yè)主通報，請廣大業(yè)主監(jiān)督。

截止目前新老物業(yè)交接情況

一、

　　9月17日，原物業(yè)北京Z物業(yè)管理有限公司對小區(qū)地上部分(包括保安、保潔、電梯和綠地等)實行撤管，但拒絕依法交接小區(qū)的全部公共設(shè)施和資料。鑒于法律規(guī)定不許強制交接，北京Z物業(yè)管理有限公司采取了逐步接收的方法進行接收。

　　9月17日起，北京Z物業(yè)管理有限公司開始提供保安、保潔等服務。

　　10月15日，原物業(yè)騰退了占據(jù)的C、D座夾層的公攤面積。北京Z物業(yè)隨即解決了保安、保潔人員的住宿問題。

　　10月23日，原物業(yè)將供水系統(tǒng)及其資料移交;北京Z物業(yè)隨即對水箱進行清洗，并由防疫站進行了水質(zhì)檢驗。因老物業(yè)未交回原來的合格證，致使新合格證尚未取回。

　　10月23日，原物業(yè)將電梯資料移交。隨即，北京Z物業(yè)開始電梯檢修。11月5日，北京Z物業(yè)取回了正在運行的8部電梯的檢測報告和合格證。

　　目前，原物業(yè)仍占據(jù)配電室、D座地下一層公攤面積未移交。

小區(qū)硬件設(shè)施改進情況

二、

　　Z物業(yè)公司接管后，為完成小區(qū)封閉管理的目標，按照合同約定墊付資金對小區(qū)的的部分設(shè)備、設(shè)施、道路等進行了更新改造，截止20**年11月28日，小區(qū)設(shè)施改造情況如下：

　　10月10日，不銹鋼伸縮門、大門崗亭安裝完畢，已投入使用。

　　10月15日，更換路樁完畢(原路樁被老物業(yè)拆走);

　　10月30日，監(jiān)控系統(tǒng)地面部分已經(jīng)布線完畢，地下車庫由于開發(fā)商不讓進地庫布線，至今不能安裝使用。目前電梯內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)已經(jīng)開始試運行，小區(qū)地面監(jiān)控系統(tǒng)于11月底啟用。

　　11月5日，目前在運的8部電梯合格證取回，停運的四部電梯正在維修。因一些關(guān)鍵配件難以尋找(當初購買電梯的廠家已經(jīng)找不到，原物業(yè)是以現(xiàn)在停運的電梯的配件作為維護運行電梯的備件)，使電梯維修進程較慢，請大家諒解。為了保證大家的生命安全，請業(yè)主耐心等待，Z物業(yè)公司將盡快解決大家出行不便的問題。

　　截至目前，門禁系統(tǒng)基本安裝完畢，11月24日起地上部分開始使用，地下部分因開發(fā)商和原物業(yè)阻攔布線原因至今尚未啟用。

小區(qū)日常物業(yè)管理情況

三、

　　北京Z物業(yè)在進入小區(qū)最初的一個月中面臨諸多困難，如：老物業(yè)將地下一層的公共用水停掉，使新物業(yè)做保潔無水可用;把C座夾層的公共廁所鎖上(在小區(qū)共攤面積上)，讓新來的保安無處上廁所等;但是北京Z物業(yè)仍在逐步理順并改善物業(yè)服務：

　　? 小區(qū)保安：目前小區(qū)已經(jīng)實行24小時保安服務，包括大門門崗、各樓座門崗24小時執(zhí)勤，公共區(qū)域包括地下車庫24小時保安巡邏，中控室24小時值班等。Z物業(yè)投入保安人員共計50人。

　　? 小區(qū)保潔：目前小區(qū)共有14名保潔人員，對各樓層公共區(qū)域、設(shè)施、門口地面及一層不銹鋼裝飾物、路燈及其它公用設(shè)施、垃圾桶及周邊的墻面等進行每天兩次清潔。

　　? 設(shè)備設(shè)施維修：目前小區(qū)各類公共設(shè)施都已開展日常維護維修工作，電梯、水泵等都有專人值守。

　　? 各樓座防火通道目前已經(jīng)清理完畢。

業(yè)委會工作情況

四、

　　1. 起訴原物業(yè)北京Z物業(yè)管理有限公司交接

　　北京Z物業(yè)管理有限公司于20**年9月17日自動撤管，但是繼續(xù)滯留小區(qū)，拒絕移交物業(yè)管理資料，并非法控制物業(yè)管理用房、配電室、水泵房等業(yè)主共有房屋和公共設(shè)施。20**年9月18日，經(jīng)Z區(qū)信訪辦、Z區(qū)房屋管理局、Z區(qū)望京街道辦事處等機關(guān)協(xié)調(diào)，仍然拒絕撤離和移交。

　　按照物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對建筑物共有部位及公共設(shè)施具有共同管理權(quán)。北京市Z區(qū)Z花園小區(qū)業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，被告已經(jīng)沒有資格滯留小區(qū)，并無權(quán)繼續(xù)占有小區(qū)業(yè)主共有的場所、場地以及其他公共設(shè)施。為維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)委會委托北京市仁和律師事務所對北京Z物業(yè)管理有限公司提起了如下訴訟：

　　被告的非法滯

　　留小區(qū)，已經(jīng)構(gòu)成對業(yè)主共同管理權(quán)的妨礙，被告應當立即撤離花園小區(qū)物業(yè)服務區(qū)域。被告違法繼續(xù)占有小區(qū)物業(yè)管理資料，已經(jīng)構(gòu)成對于業(yè)主對該資料共同共有權(quán)，依法應當返還。被告非法控制配電室、高壓水泵房等設(shè)施、設(shè)備以及電梯維修、維護資料，給業(yè)主的生活構(gòu)成安全隱患，應當立即排除妨礙、消除危險。被告非法控制已經(jīng)歸業(yè)主共有的地下車位和車庫，已經(jīng)構(gòu)成非法侵占，應當立即排除妨礙。

　　北京市Z區(qū)人民法院酒仙橋法庭依法www.dewk.cn于20**年10月10日進行了調(diào)解。調(diào)解未成，業(yè)委會隨即正式立案起訴北京Z物業(yè)管理有限公司。北京市Z區(qū)人民法院酒仙橋法庭已經(jīng)就本案于20**年11月24日開庭，案件正在審理中。

　　2. 督促北京Z物業(yè)管理有限公司按照合同約定履行物業(yè)服務

　　業(yè)委會在20**年10月和11月中，與北京Z物業(yè)召開了5次聯(lián)席會議，對保安、保潔、電梯維修、門禁、監(jiān)控、地下車庫管理等各方面進行了協(xié)調(diào)溝通。

　　業(yè)委會對北京Z物業(yè)在老物業(yè)一直未正常交接情況下面臨的諸多困難表示理解，但認為Z物業(yè)目前的服務水平還有很多不盡如人意的地方，并在10月底依據(jù)合同條款要求Z物業(yè)更換了執(zhí)行不力的物業(yè)項目經(jīng)理。

　　目前，業(yè)委會對Z物業(yè)Z花園項目部從制度建設(shè)、財務預決算、物業(yè)服務執(zhí)行等各方面都保持著監(jiān)督，歡迎廣大業(yè)主也加入到監(jiān)督的行列中來。

　　3. 加強自身建設(shè)，規(guī)范業(yè)委會工作

　　業(yè)主委員會作為廣大業(yè)主的利益代表，深知自身行使的是公權(quán)力，不但要對物業(yè)服務企業(yè)進行必要的監(jiān)督，自身工作也應該接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。同時，業(yè)主委員會作為群眾自發(fā)的居民自治組織，其運作尚缺乏一套嚴密有效的制度。因此，作為Z花園第一屆業(yè)主委員會，我們把業(yè)委會自身的制度建設(shè)列為一項重要的工作;希望在本屆業(yè)委會卸任之前，我們能夠向業(yè)主大會提交一套運作成熟的業(yè)委會工作制度，使廣大業(yè)主將來能夠依靠制度而不是某個人的個人品質(zhì)保證業(yè)委會工作的公正性和延續(xù)性，并以此監(jiān)督業(yè)委會的工作。隨著本項工作的開展，我們會及時公示業(yè)委會制定的各項制度，歡迎大家監(jiān)督。

　　北京市Z區(qū)Z花園小區(qū)業(yè)主委員會

　　20**年11月29日

　　抄送：北京市Z區(qū)望京街道辦事處

　　北京市Z區(qū)望京街道爽秋路居委會