花園服務(wù)處5月工作服務(wù)報(bào)告

　　尊敬的業(yè)主/住戶：

　　片片粽葉裹吉祥，喜慶節(jié)日又端陽(yáng)。端午將至，zz花園服務(wù)處全體員工祝各位業(yè)主、住戶：“粽”是快樂(lè)，“粽”是好運(yùn)，“粽”是成功，“粽”是健康，“粽”是幸福!

　　在閣下的鼎力支持與配合下，zz花園服務(wù)處本月主要完成工作情況如下：

　　一、客戶服務(wù)：

　　1.1本月一共提供客戶服務(wù)55單。其中提供公共區(qū)域管理服務(wù)1單；提供公共維修服務(wù)14單；為業(yè)主、住戶提供維修服務(wù)40單。

　　二、安防：秩序管理員羅長(zhǎng)遠(yuǎn)在巡查寫字樓時(shí)，發(fā)現(xiàn)2202房未鎖大門。該員工立即通知領(lǐng)班到2202房把門鎖好。得知情況后對(duì)其非常感激，業(yè)戶為表感謝特送來(lái)錦旗一面，以贊揚(yáng)羅長(zhǎng)遠(yuǎn)盡職盡責(zé)的工作態(tài)度。

　　三、工程：1.接線柱緊固保養(yǎng)、2.專變維護(hù)保養(yǎng)、3.天面消防管、生活水管保養(yǎng)

　　四、清潔：1.用機(jī)械刷洗樓層通道地面、2電梯轎廂晶面處理

　　五、綠化：五樓架空層綠化地硬化處理

　　六、消殺：

　　服務(wù)處于分別5月13日和5月27日一共進(jìn)行了2次全面消殺工作。

　　z物業(yè)發(fā)展有限公司

　　zz花園服務(wù)處

篇2：物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告

　　---對(duì)物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的理性思考

　　一、對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象的透視與分析

　　1、價(jià)值規(guī)律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價(jià)值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定，商品交換以價(jià)值為基礎(chǔ)。價(jià)格圍繞等價(jià)交換價(jià)值點(diǎn)w上下波動(dòng)，是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國(guó)物業(yè)服務(wù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點(diǎn)，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場(chǎng)交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價(jià)值規(guī)律的制約。

　　企業(yè)是以追求利潤(rùn)最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費(fèi)、零收費(fèi)”手段實(shí)施物業(yè)服務(wù)運(yùn)作，顯然是與“等價(jià)交換”原則相違背的，屬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一種反常現(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì)收入和物業(yè)服務(wù)常規(guī)收費(fèi)之外的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。如若是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略，是一種短期經(jīng)營(yíng)行為，則無(wú)必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。

　　縱觀“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點(diǎn)是業(yè)主少交或不交管理費(fèi)，但物業(yè)仍需維修、運(yùn)行、維護(hù)和管理，這說(shuō)明物業(yè)服務(wù)費(fèi)一定另有來(lái)源。或者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營(yíng)收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來(lái)源渠道有異而已。問(wèn)題是這種來(lái)源和渠道是否可靠?是否存在問(wèn)題?是否合法?由開(kāi)發(fā)商支付管理費(fèi)，開(kāi)發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費(fèi)午餐”，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費(fèi)用?這在邏輯上和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下是無(wú)法自圓其說(shuō)的。

　　退一步而言，不去追究開(kāi)發(fā)商的動(dòng)機(jī)、目的，開(kāi)發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實(shí)踐效果看，由于缺乏保障機(jī)制，結(jié)局往往是草草收?qǐng)觥Ｒ陨虡I(yè)用房的租賃收入彌補(bǔ)管理費(fèi)，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費(fèi)。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，那么仍然會(huì)產(chǎn)生前者所述的與開(kāi)發(fā)商支付管理費(fèi)同樣的矛盾。而借助物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，獲得額外利潤(rùn)，以此彌補(bǔ)管理費(fèi)缺失或不足，本是無(wú)可非議的，但如果這種經(jīng)營(yíng)收入不能彌補(bǔ)，物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行就無(wú)法維持，則會(huì)引發(fā)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會(huì)不安定因素的產(chǎn)生，這對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)是有害無(wú)益的。

　　如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對(duì)業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個(gè)別物業(yè)項(xiàng)目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來(lái)看，其浪費(fèi)社會(huì)資源、降低效率卻是顯而易見(jiàn)的。眾所周知，社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會(huì)中，社會(huì)化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)，專業(yè)化程度越來(lái)越高。一個(gè)普通物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)涉足多個(gè)專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會(huì)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。

　　因此，物業(yè)服務(wù)的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，既非物業(yè)服務(wù)模式創(chuàng)新，也非正常的競(jìng)爭(zhēng)策略，既沒(méi)有預(yù)示物業(yè)服務(wù)發(fā)展方向，也沒(méi)有對(duì)行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。

　　1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)服務(wù)服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對(duì)等”一是專業(yè)知識(shí)和信息量不對(duì)等，二是組織形式上的不對(duì)等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對(duì)等。在這樣一個(gè)“不對(duì)等”的交換中，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”勢(shì)必誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)基本概念的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)可有可無(wú)，更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，由于消費(fèi)者過(guò)分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會(huì)忽視對(duì)物業(yè)服務(wù)服務(wù)的監(jiān)管，造成消費(fèi)者對(duì)物業(yè)服務(wù)服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)服務(wù)中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實(shí)際是在業(yè)主不可見(jiàn)狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)服務(wù)成本，實(shí)施所謂“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的企業(yè)很可能減少物業(yè)服務(wù)必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)服務(wù)成本中的預(yù)防性支出，無(wú)形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。

　　2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將削弱企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加運(yùn)營(yíng)鳳險(xiǎn)

　　“低收費(fèi)、零收費(fèi)”運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點(diǎn)是規(guī)模收益正比增長(zhǎng)。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋。“對(duì)于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。”即生產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并不一定會(huì)使平均成本下降，利潤(rùn)也相應(yīng)的不一定會(huì)上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模擴(kuò)大，成本上升，利潤(rùn)下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購(gòu)上擁有更多話語(yǔ)權(quán)，但隨之而來(lái)的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營(yíng)和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開(kāi)支部極有可能抵消商品采購(gòu)所帶來(lái)的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)服務(wù)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補(bǔ)管理費(fèi)不足，弱化物業(yè)服務(wù)交換雙方矛盾的一個(gè)策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險(xiǎn)的。

　　3. “低收費(fèi)、零收費(fèi)”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途

　　當(dāng)一個(gè) “低收費(fèi)、零收費(fèi)”物業(yè)服務(wù)進(jìn)入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會(huì)導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的大幅下降，物業(yè)服務(wù)企業(yè)若不降價(jià)，很可能會(huì)被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對(duì)于個(gè)體來(lái)說(shuō)，這種無(wú)奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因?yàn)橐坏┊?dāng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的降價(jià)成為習(xí)慣，消費(fèi)者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會(huì)是誰(shuí)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收得更低。在如此一個(gè)信息不對(duì)稱的低價(jià)市場(chǎng)里，消費(fèi)者只關(guān)心價(jià)格，市場(chǎng)資源將惟低價(jià)者得，也反過(guò)來(lái)迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因?yàn)樵诘蛢r(jià)，甚至超低價(jià)上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場(chǎng)，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場(chǎng)交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中失敗，而次品獲勝，形成消費(fèi)者心理和消費(fèi)行為的“逆向選擇”。

　　在物業(yè)服務(wù)服務(wù)市場(chǎng)上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場(chǎng)的低效率和市場(chǎng)失靈， “低收費(fèi)、零收費(fèi)”服務(wù)不受到遏制，不但整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)服務(wù)服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮甚至消失。

　　二、法律層面的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的審視與考量

　　1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背公平和等價(jià)有償原則

　　從民法的基本原則公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)等的民事活動(dòng)中，要實(shí)行等價(jià)交換，一方享有權(quán)利‘應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無(wú)償占有。剝奪他方的財(cái)產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說(shuō)在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時(shí)存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對(duì)等、并按價(jià)值規(guī)律的要求進(jìn)行等價(jià)交換，取得他人財(cái)產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價(jià)相適應(yīng)。

　　合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個(gè)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來(lái)講，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)服務(wù)服務(wù)的權(quán)利是對(duì)等和等價(jià)的，如果業(yè)主沒(méi)有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費(fèi)不對(duì)等，其有權(quán)追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任。

　　但是在物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”中，業(yè)主沒(méi)有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，就失去了要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)這一方面講，物業(yè)服務(wù)低收費(fèi)、零收費(fèi)已經(jīng)使物業(yè)服務(wù)部分或全部成為一種附贈(zèng)品，因而注定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的質(zhì)量是無(wú)法保證的。同時(shí)，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會(huì)顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。

　　而業(yè)主享受的超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動(dòng)性。

　　2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定

　　物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”歸根結(jié)底采用的是一種價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段，這是一種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，違背了《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第11條“經(jīng)營(yíng)者不得以排擠對(duì)手為目的，以低于成本的價(jià)格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個(gè)方面，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”這樣一種營(yíng)銷手段進(jìn)入市場(chǎng)，其動(dòng)機(jī)不能排除是為了搶占市場(chǎng)份額從而達(dá)到排擠對(duì)手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價(jià)格銷售商品。物業(yè)服務(wù)是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實(shí)行物業(yè)服務(wù)是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第11條也對(duì)物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是不收費(fèi)或嚴(yán)重背離成本的一種定價(jià)方式，以低于戚本的價(jià)格銷售物業(yè)服務(wù)這種特殊的商品，無(wú)疑是違背了《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定。

　　3.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象違背了《物業(yè)服務(wù)條例》的基本精神

　　《物業(yè)服務(wù)條例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對(duì)不同類型的物業(yè)、不同對(duì)象、不同消費(fèi)水平，合理地核定收費(fèi)水平。質(zhì)價(jià)相符原則，指物業(yè)服務(wù)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價(jià)，否定了質(zhì)價(jià)相符的原則。如前所述，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”偷換了“物業(yè)服務(wù)”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)原則，使初步培育出來(lái)的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，倒退到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

　　“低收費(fèi)、零收費(fèi)”之所以卷土重來(lái)，絕非偶然，是有其深刻的社會(huì)歷史原因的。目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，基本沿襲的是“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識(shí)空前高漲，而物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)都不到位，物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)相對(duì)滯后，在這樣社會(huì)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，物業(yè)服務(wù)行業(yè)高速發(fā)展的社會(huì)歷史大背景下，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的出現(xiàn)是必然的。

　　三、“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的對(duì)策思考

　　1.完善法制建設(shè)

　　法制建設(shè)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范、長(zhǎng)足發(fā)展的根本保障，針對(duì)我國(guó)目前物業(yè)服務(wù)不斷發(fā)展的情況及我國(guó)相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補(bǔ)充、修訂和完善，通過(guò)完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的行為。

　　2.強(qiáng)化行業(yè)自律

　　行業(yè)自律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中企業(yè) 誠(chéng)實(shí)信用原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)及時(shí)、有效地建立會(huì)員強(qiáng)制入會(huì)、訓(xùn)誡、通報(bào)批評(píng)、公開(kāi)譴責(zé)和取消會(huì)員資格、會(huì)員誠(chéng)信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過(guò)行業(yè)自律制度，提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)的社會(huì)地位和信譽(yù)。

　　3.加強(qiáng)理論研究

　　物業(yè)服務(wù)理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強(qiáng)理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開(kāi)展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊(duì)伍，是物業(yè)服務(wù)科學(xué)發(fā)展的重要基石。

　　4.創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)

　　創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)是物業(yè)服務(wù)健康發(fā)展的必要保障。

　　在物業(yè)服務(wù)的外部，引入發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)服務(wù)制度，如類似物業(yè)服務(wù)事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實(shí)施外部獨(dú)立的管理費(fèi)會(huì)計(jì)審核或外部審計(jì)，進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估。在物業(yè)服務(wù)內(nèi)部，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)服務(wù)服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)服務(wù)服務(wù)的水平和檔次。

　　5.正確引導(dǎo)輿論

　　人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)作為一個(gè)新興的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中對(duì)各個(gè)參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個(gè)事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會(huì)眾說(shuō)紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來(lái)。

　　(執(zhí)筆:陳藹貧 吳春興 方霞 劉雨)

篇3：物業(yè)服務(wù)與地產(chǎn)項(xiàng)目銜接工作報(bào)告

　　物業(yè)服務(wù)與地產(chǎn)項(xiàng)目銜接工作報(bào)告

　　一直以來(lái)，物業(yè)服務(wù)前期介入是我非常關(guān)注的課題，但是"沒(méi)有調(diào)查研究，就沒(méi)有發(fā)言權(quán)。"雖然經(jīng)歷了一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的耳渲目染，如黃島的東方花園、萊州的教育路小區(qū)、龍口的松嵐花園、濟(jì)南的新世界陽(yáng)光花園，和青島的天福苑等等，但是囿于缺乏房地產(chǎn)運(yùn)作的實(shí)際經(jīng)歷，以及在工程管理上知識(shí)比較薄弱，并不敢隨意妄加評(píng)論，而且常言道：你說(shuō)什么樣的話，取決于你坐在什么樣的位置上。這就是立場(chǎng)決定態(tài)度，一個(gè)物業(yè)服務(wù)人在雇主和顧客，在開(kāi)發(fā)商和業(yè)主這兩者之間，常常難以作出選擇，從不同的立場(chǎng)出發(fā)，對(duì)許多問(wèn)題都會(huì)得出不同的結(jié)論，以下的這一篇文章，僅僅是從個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，站在一個(gè)物業(yè)服務(wù)人的角度和立場(chǎng)上談一些與地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的問(wèn)題，其中錯(cuò)誤之處在所難免，請(qǐng)指正。

　　第一篇：散論

　　一、開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)服務(wù)的總體定位。

　　當(dāng)前青島市乃至全中國(guó)的現(xiàn)狀仍然是：開(kāi)發(fā)商包干前期物業(yè)服務(wù)，這種包干的模式，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期，是起到了相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)作用的，中海、萬(wàn)科不是也都用自己的物業(yè)公司嗎?是的，但是那時(shí)候他們有三個(gè)優(yōu)勢(shì)：第一，用戶不知道物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)成為了一種"驚喜回饋"；第二，物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)潛力無(wú)限大，開(kāi)發(fā)商自辦物業(yè)公司是一種爭(zhēng)奪市場(chǎng)的戰(zhàn)略選擇；第三，因?yàn)橛脩暨€不懂得如何"維權(quán)"，自己成立物業(yè)公司也能夠最大限度地去包容掉所有的遺留問(wèn)題。但是今天，這些條件都已經(jīng)完全不具備了，首先業(yè)主知道如何比較物業(yè)服務(wù)的服務(wù)優(yōu)劣；再一個(gè)，朝陽(yáng)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)使大量專業(yè)的、實(shí)力雄厚的、規(guī)模較大的本外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)；最后，因?yàn)闃I(yè)主的高度成熟，他們對(duì)如何利用自己的微弱資源非常清醒，本來(lái)在開(kāi)發(fā)商有角度都是法律問(wèn)題，但是到具體和業(yè)主打交道的層面就成為政治問(wèn)題了，自辦物業(yè)公司的紙"包不住火"，反而成為一種業(yè)主進(jìn)行制約和討價(jià)還價(jià)的籌碼，開(kāi)發(fā)商還需要對(duì)保修和過(guò)程中的損毀承擔(dān)長(zhǎng)期責(zé)任，而且，一線的項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)對(duì)整個(gè)績(jī)效起到?jīng)Q定性作用。這時(shí)候粗放的管理而且僅僅滿足于粗放的管理，必然飲下的苦酒不僅是失去陣地，失敗的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目最終必將牽扯掉開(kāi)發(fā)商大量的精力和資源。所以國(guó)家建設(shè)部提出了"分業(yè)經(jīng)營(yíng)"的觀念，這在總體上是對(duì)的，這里就需要開(kāi)發(fā)商重新評(píng)估自辦物業(yè)公司的戰(zhàn)略定位問(wèn)題。一般說(shuō)有兩種方向：

　　1、開(kāi)發(fā)商售完房屋就在小區(qū)內(nèi)徹底放手。好的物業(yè)服務(wù)通常是外包的，因?yàn)樯鐣?huì)上有很多物業(yè)服務(wù)都急于占領(lǐng)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商可以在自己的地產(chǎn)公司內(nèi)建立一個(gè)物業(yè)服務(wù)部來(lái)制約和檢查外包服務(wù)的質(zhì)量。優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)者必須要預(yù)防問(wèn)題，而且，開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系非常明晰，拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)也無(wú)需承擔(dān)。

　　2、如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出一種產(chǎn)權(quán)層次多元化的社區(qū)(將"天福苑"作為一個(gè)例子)，即使的房屋全部銷售后，開(kāi)發(fā)商仍然有必要需要物業(yè)服務(wù)公司協(xié)助保證其特殊利益的，就可以考慮成立自己控股的物業(yè)公司，但是這類公司應(yīng)以"專業(yè)化"進(jìn)行自我定位，依靠物業(yè)公司來(lái)分流自身的富余人員是一種傳統(tǒng)國(guó)企的思路，如果要求發(fā)展，則應(yīng)避免管理服務(wù)不善使自身的生存能力不足，進(jìn)而制約了集團(tuán)公司的發(fā)展和整體品牌形象。

　　二、合同的問(wèn)題：

　　房屋買受合同當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的事項(xiàng)作出明確約定。特別是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納時(shí)限與繳納要求，這類條款屬于"第三方條款"，所以要注意相關(guān)條文的合情合法，另外，因?yàn)楫?dāng)前業(yè)主的維權(quán)意識(shí)極強(qiáng)，在繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)間安排上一定需要注意，完全等到業(yè)委會(huì)成立后再收物業(yè)服務(wù)費(fèi)固然不妥，而如果業(yè)主入住時(shí)即收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，未來(lái)就會(huì)有業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)主張開(kāi)發(fā)商將空置房面積補(bǔ)充繳納同等標(biāo)準(zhǔn)的管理費(fèi)一說(shuō)，(類似案例在北京已發(fā)生多起)，故而，既然前期物業(yè)服務(wù)的目標(biāo)是順利完成開(kāi)發(fā)商的售后服務(wù)，這時(shí)就應(yīng)當(dāng)開(kāi)始對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的財(cái)務(wù)安排，既要滿足服務(wù)功能要求又需要一定限度的"省錢"，如不考慮周全，開(kāi)發(fā)商的物業(yè)服務(wù)公司有可能在低收費(fèi)的背景下"賠了夫人又折兵"。

　　再一個(gè)是前期物業(yè)服務(wù)合同，編制一個(gè)盡可能"科學(xué)"的前期物業(yè)服務(wù)合同非常重要，開(kāi)發(fā)商要估算出物業(yè)服務(wù)的成本和收入來(lái)源，開(kāi)發(fā)商要提供資源，相應(yīng)的就要對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行必要的考核，同樣，物業(yè)公司需要通過(guò)合同明確自身的責(zé)任，以及不屬自身范圍的工作同開(kāi)發(fā)商進(jìn)行及時(shí)必要的溝通，而且開(kāi)發(fā)商還需就物業(yè)公司實(shí)施"酬金制"或"包干制"進(jìn)行定位，二OO四年九月六日建設(shè)部新頒布了修改后的業(yè)主公約和前期物管合同"示范文本"，可資借鑒。預(yù)期國(guó)家法規(guī)以后的走向，會(huì)要求這一合同向全體業(yè)主公示，并就任一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目都必須公開(kāi)，這意味著，前期物業(yè)服務(wù)服務(wù)作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的售后服務(wù)，將越來(lái)越正規(guī)和納入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　最重要的兩點(diǎn)：公共地方與私人地方的判定，開(kāi)發(fā)商需要合法地保留哪些權(quán)利，都應(yīng)在售房合同乃至前期業(yè)主公約中進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，并能夠給予顧客恰當(dāng)而且合理的解釋。

　　三、足以危及物業(yè)服務(wù)的銷售宣傳：

　　個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)當(dāng)避免建造所有人都想要的房子，而應(yīng)定位于一目標(biāo)人群，古語(yǔ)云："千金一鄰"，早期社區(qū)的破壞大多是因?yàn)槿胱〉臉I(yè)主本身素質(zhì)不高，背負(fù)上貸款之后則更加成為"窮人"，房產(chǎn)價(jià)格在他心目中的比重過(guò)大之后，就會(huì)做出嚴(yán)重違背常理的事情來(lái)。現(xiàn)在的銷售工作，是使客戶挑選我們房子的同時(shí)我們也要挑選顧客，所以，盡可能在"誠(chéng)實(shí)"地去考慮問(wèn)題，特別注意落在白紙黑字上的要約或要約邀請(qǐng)，對(duì)以后的物業(yè)服務(wù)都發(fā)生實(shí)質(zhì)上影響，并且，銷售問(wèn)答中幾件事情非常重要：

　　住戶購(gòu)房時(shí)會(huì)問(wèn)到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。所以預(yù)算應(yīng)當(dāng)是先做出來(lái)的，管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)報(bào)得比測(cè)算稍高一點(diǎn)，以便于將來(lái)有回旋余地。

　　物業(yè)服務(wù)宣傳要點(diǎn)上，某某名牌公司顧問(wèn)其實(shí)不重要，重要的是對(duì)駐場(chǎng)經(jīng)理的考核。

　　延期交房、分?jǐn)偂⒅醒肟照{(diào)供應(yīng)時(shí)間、電梯的使用將是未來(lái)業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人員投訴最多的事情，所以，寧可在宣傳時(shí)有所保留，阻退那些提問(wèn)過(guò)多的顧客，也不要在未來(lái)、無(wú)法保證和控制上的事情給予以輕易答復(fù)。銷售人員是否應(yīng)當(dāng)善于說(shuō)：我無(wú)權(quán)就您的這一提問(wèn)給予答復(fù)和承諾，但我可以傾聽(tīng)并向上匯報(bào)。這是一種明智而審慎的做法。

　　四、物業(yè)服務(wù)的前期介入：

　　物業(yè)服務(wù)專家在項(xiàng)目前期能夠做些什么?房地產(chǎn)始終是超前的，物業(yè)服務(wù)始終是滯后的，一般我們都習(xí)慣于快交房時(shí)才成立物業(yè)服務(wù)公司并聘請(qǐng)顧問(wèn)，但這樣的物業(yè)服務(wù)定位就僅僅是解決問(wèn)題而不是預(yù)防問(wèn)題了，前期介入預(yù)防問(wèn)題的落腳點(diǎn)，在于當(dāng)事人首先是工程方面的行家，然后又有物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，他就會(huì)在前期介入出提出很多有價(jià)值的建議，就象天福苑項(xiàng)目中，現(xiàn)在僅僅是事后諸葛了，從這里更可以看出來(lái)提前的物業(yè)服務(wù)思維的重要性。

　　1、網(wǎng)點(diǎn)上的三層平臺(tái)，如果早先設(shè)計(jì)定位明確好是上人屋面或非上人屋面就好了，并且設(shè)計(jì)圖紙中應(yīng)當(dāng)考慮到所有網(wǎng)點(diǎn)房的空調(diào)設(shè)計(jì)位置，使物業(yè)服務(wù)人員和銷售人員能夠?qū)灿胁糠值氖褂孟驑I(yè)主提前作出說(shuō)明和聲明。

　　2、開(kāi)發(fā)商高估了業(yè)主對(duì)車庫(kù)的需求。

　　3、一般來(lái)說(shuō)，新產(chǎn)品有較好的賣點(diǎn)，但問(wèn)題在于它們并不成熟，在維護(hù)和管理上面也會(huì)有諸多后遺癥，設(shè)備的選型，首要的是質(zhì)量性能--不出毛病；退而求其次，則需要方便維修，配件易于采購(gòu)等等。

　　4、維修基金的建立，應(yīng)由工程方面提出來(lái)，因?yàn)槲覀兌贾廊我辉O(shè)備的使用年限和維修率，電梯多少年后會(huì)報(bào)廢更換?涂料多長(zhǎng)時(shí)間失效需重新粉刷?大型空調(diào)設(shè)備的年維修成本究竟是多少?所有公共燈具多少年全面換掉一批?所以，業(yè)主買了房子是一切問(wèn)題的開(kāi)始，而不是結(jié)束。

　　第二篇：對(duì)房地產(chǎn)方面的建議

　　一、同建設(shè)項(xiàng)目方案相配套，物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)較早提交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)前期介入方案。定下總的目標(biāo)、工作范圍、計(jì)劃步驟和實(shí)施成果。最顯著的實(shí)施成果應(yīng)當(dāng)是：《臨時(shí)業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》以及定期發(fā)送的《優(yōu)化設(shè)計(jì)建議》。

　　二、現(xiàn)代居住類物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形態(tài)，其中有十分巨大的、各業(yè)主按份公有的財(cái)產(chǎn)。這些財(cái)產(chǎn)根本無(wú)法與各自完全私有的部分分開(kāi)，它時(shí)時(shí)刻刻地在為業(yè)主的生活提供著各方面的保障，所以對(duì)一切公有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃是物業(yè)服務(wù)公司的任務(wù)。為確保盡早做出合乎事實(shí)標(biāo)準(zhǔn)的建筑物管理財(cái)務(wù)測(cè)算，專業(yè)物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)參與前期圖紙的會(huì)審工作，盡量全方位地了解房地產(chǎn)建設(shè)施工安裝配套的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的主要經(jīng)理人員進(jìn)行房地產(chǎn)方面的行業(yè)培訓(xùn)，也非常必要。

　　三、物業(yè)服務(wù)如何深入地理解規(guī)劃設(shè)計(jì)中的思想、理念和要點(diǎn)，對(duì)一個(gè)成功的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)很關(guān)鍵，當(dāng)前我們做的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目還沒(méi)有上升到標(biāo)準(zhǔn)化的層次，離人性化的要求就更遠(yuǎn)了，實(shí)際上理想中的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)是從地產(chǎn)設(shè)計(jì)里面的細(xì)節(jié)入手，了解設(shè)計(jì)的理念和思維，便于物業(yè)服務(wù)對(duì)建筑藝術(shù)的解說(shuō)和詮釋。

　　四、銷售宣傳期間，組織對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)服務(wù)方面培訓(xùn)，在與物業(yè)服務(wù)相關(guān)問(wèn)題上達(dá)成共識(shí)和統(tǒng)一口徑。

　　五、入住以前，嚴(yán)格接管驗(yàn)收工作，這項(xiàng)工作在天福苑物業(yè)服務(wù)的實(shí)踐中還是執(zhí)行得不錯(cuò)，必須要堅(jiān)持。

　　六、保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)會(huì)同各施工安裝單位和物業(yè)服務(wù)公司簽定《三方保修合同》，因?yàn)槭┕こ邪痰睦媸芸赜陂_(kāi)發(fā)商，而與物業(yè)公司無(wú)直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行保修協(xié)調(diào)上面就會(huì)陷入人情債而無(wú)法正常配合，行之有效的方式，是將保修聯(lián)系工作交付物業(yè)公司處理后，如施工單位保修不及時(shí)，尋求替代品盡快解決問(wèn)題，成本從質(zhì)保金中扣除，這樣避免物業(yè)服務(wù)公司對(duì)業(yè)主"裝模作樣"地進(jìn)行保修聯(lián)系服務(wù)，如果業(yè)主仍然不滿，則可以從合同當(dāng)中歸責(zé)，進(jìn)而考核物業(yè)服務(wù)的績(jī)效。

　　七、物業(yè)公司明確的定位是管理者，凡是用戶的違章、變更原設(shè)計(jì)以及侵犯其他業(yè)主權(quán)益的行為，物業(yè)公司必須要當(dāng)即予以制止，這樣才能較好地控制事態(tài)發(fā)展，如果不能嚴(yán)格管理，則物業(yè)服務(wù)公司無(wú)從代表委托人的利益，它也的確存在的意義不大。

　　八、對(duì)物業(yè)保險(xiǎn)事宜，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)及早考慮，因?yàn)楝F(xiàn)代社區(qū)的公共安全責(zé)任事件和消防火災(zāi)隱患都非常大，在我們所經(jīng)歷的大廈管理當(dāng)中，投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)(自然災(zāi)害，如地震、火災(zāi)等)，機(jī)器損害險(xiǎn)(機(jī)器意外事故等)，公眾責(zé)任險(xiǎn)(公共區(qū)域的設(shè)備的傷害)，家居保險(xiǎn)(財(cái)產(chǎn))等境外開(kāi)發(fā)商都非常重視，如電梯和停車場(chǎng)的投保，每年都定期跟蹤，但是內(nèi)地業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的共識(shí)則是錢花得越少越好，實(shí)際上將自己頭上懸了一把達(dá)摩克利斯之劍。

　　九、開(kāi)發(fā)商與政府部門籌備成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)保證各層次的代表都有公平的權(quán)利訴求，開(kāi)發(fā)商是否要有利益委托人成為業(yè)主委員會(huì)委員，這是必須考慮的問(wèn)題，高層、多層和網(wǎng)點(diǎn)有著不同的成本參與模式和利益分歧，讓他們都能發(fā)出自己的聲音才是合理的，否則業(yè)主委員會(huì)不可避免地將發(fā)生部分業(yè)主侵犯其他業(yè)主權(quán)益的事件。