物業(yè)服務(wù)與地產(chǎn)項目銜接工作報告

　　一直以來，物業(yè)服務(wù)前期介入是我非常關(guān)注的課題，但是"沒有調(diào)查研究，就沒有發(fā)言權(quán)。"雖然經(jīng)歷了一些房地產(chǎn)項目的耳渲目染，如黃島的東方花園、萊州的教育路小區(qū)、龍口的松嵐花園、濟南的新世界陽光花園，和青島的天福苑等等，但是囿于缺乏房地產(chǎn)運作的實際經(jīng)歷，以及在工程管理上知識比較薄弱，并不敢隨意妄加評論，而且常言道：你說什么樣的話，取決于你坐在什么樣的位置上。這就是立場決定態(tài)度，一個物業(yè)服務(wù)人在雇主和顧客，在開發(fā)商和業(yè)主這兩者之間，常常難以作出選擇，從不同的立場出發(fā)，對許多問題都會得出不同的結(jié)論，以下的這一篇文章，僅僅是從個人的經(jīng)驗出發(fā)，站在一個物業(yè)服務(wù)人的角度和立場上談一些與地產(chǎn)項目有關(guān)的問題，其中錯誤之處在所難免，請指正。

　　第一篇：散論

　　一、開發(fā)商對物業(yè)服務(wù)的總體定位。

　　當(dāng)前青島市乃至全中國的現(xiàn)狀仍然是：開發(fā)商包干前期物業(yè)服務(wù)，這種包干的模式，在地產(chǎn)開發(fā)的早期，是起到了相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢作用的，中海、萬科不是也都用自己的物業(yè)公司嗎?是的，但是那時候他們有三個優(yōu)勢：第一，用戶不知道物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)成為了一種"驚喜回饋"；第二，物業(yè)服務(wù)的市場潛力無限大，開發(fā)商自辦物業(yè)公司是一種爭奪市場的戰(zhàn)略選擇；第三，因為用戶還不懂得如何"維權(quán)"，自己成立物業(yè)公司也能夠最大限度地去包容掉所有的遺留問題。但是今天，這些條件都已經(jīng)完全不具備了，首先業(yè)主知道如何比較物業(yè)服務(wù)的服務(wù)優(yōu)劣；再一個，朝陽行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)使大量專業(yè)的、實力雄厚的、規(guī)模較大的本外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場上競爭；最后，因為業(yè)主的高度成熟，他們對如何利用自己的微弱資源非常清醒，本來在開發(fā)商有角度都是法律問題，但是到具體和業(yè)主打交道的層面就成為政治問題了，自辦物業(yè)公司的紙"包不住火"，反而成為一種業(yè)主進行制約和討價還價的籌碼，開發(fā)商還需要對保修和過程中的損毀承擔(dān)長期責(zé)任，而且，一線的項目經(jīng)理會對整個績效起到?jīng)Q定性作用。這時候粗放的管理而且僅僅滿足于粗放的管理，必然飲下的苦酒不僅是失去陣地，失敗的物業(yè)服務(wù)項目最終必將牽扯掉開發(fā)商大量的精力和資源。所以國家建設(shè)部提出了"分業(yè)經(jīng)營"的觀念，這在總體上是對的，這里就需要開發(fā)商重新評估自辦物業(yè)公司的戰(zhàn)略定位問題。一般說有兩種方向：

　　1、開發(fā)商售完房屋就在小區(qū)內(nèi)徹底放手。好的物業(yè)服務(wù)通常是外包的，因為社會上有很多物業(yè)服務(wù)都急于占領(lǐng)市場，開發(fā)商可以在自己的地產(chǎn)公司內(nèi)建立一個物業(yè)服務(wù)部來制約和檢查外包服務(wù)的質(zhì)量。優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)者必須要預(yù)防問題，而且，開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系非常明晰，拖欠物業(yè)服務(wù)費的風(fēng)險也無需承擔(dān)。

　　2、如果開發(fā)商開發(fā)出一種產(chǎn)權(quán)層次多元化的社區(qū)(將"天福苑"作為一個例子)，即使的房屋全部銷售后，開發(fā)商仍然有必要需要物業(yè)服務(wù)公司協(xié)助保證其特殊利益的，就可以考慮成立自己控股的物業(yè)公司，但是這類公司應(yīng)以"專業(yè)化"進行自我定位，依靠物業(yè)公司來分流自身的富余人員是一種傳統(tǒng)國企的思路，如果要求發(fā)展，則應(yīng)避免管理服務(wù)不善使自身的生存能力不足，進而制約了集團公司的發(fā)展和整體品牌形象。

　　二、合同的問題：

　　房屋買受合同當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)服務(wù)的事項作出明確約定。特別是物業(yè)服務(wù)費的繳納時限與繳納要求，這類條款屬于"第三方條款"，所以要注意相關(guān)條文的合情合法，另外，因為當(dāng)前業(yè)主的維權(quán)意識極強，在繳物業(yè)服務(wù)費時間安排上一定需要注意，完全等到業(yè)委會成立后再收物業(yè)服務(wù)費固然不妥，而如果業(yè)主入住時即收物業(yè)服務(wù)費，未來就會有業(yè)主委員會成立時主張開發(fā)商將空置房面積補充繳納同等標(biāo)準(zhǔn)的管理費一說，(類似案例在北京已發(fā)生多起)，故而，既然前期物業(yè)服務(wù)的目標(biāo)是順利完成開發(fā)商的售后服務(wù)，這時就應(yīng)當(dāng)開始對物業(yè)服務(wù)項目進行嚴(yán)格的財務(wù)安排，既要滿足服務(wù)功能要求又需要一定限度的"省錢"，如不考慮周全，開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)公司有可能在低收費的背景下"賠了夫人又折兵"。

　　再一個是前期物業(yè)服務(wù)合同，編制一個盡可能"科學(xué)"的前期物業(yè)服務(wù)合同非常重要，開發(fā)商要估算出物業(yè)服務(wù)的成本和收入來源，開發(fā)商要提供資源，相應(yīng)的就要對物業(yè)公司進行必要的考核，同樣，物業(yè)公司需要通過合同明確自身的責(zé)任，以及不屬自身范圍的工作同開發(fā)商進行及時必要的溝通，而且開發(fā)商還需就物業(yè)公司實施"酬金制"或"包干制"進行定位，二OO四年九月六日建設(shè)部新頒布了修改后的業(yè)主公約和前期物管合同"示范文本"，可資借鑒。預(yù)期國家法規(guī)以后的走向，會要求這一合同向全體業(yè)主公示，并就任一經(jīng)營項目都必須公開，這意味著，前期物業(yè)服務(wù)服務(wù)作為開發(fā)商交付房屋的售后服務(wù)，將越來越正規(guī)和納入市場競爭。

　　最重要的兩點：公共地方與私人地方的判定，開發(fā)商需要合法地保留哪些權(quán)利，都應(yīng)在售房合同乃至前期業(yè)主公約中進行詳細(xì)說明，并能夠給予顧客恰當(dāng)而且合理的解釋。

　　三、足以危及物業(yè)服務(wù)的銷售宣傳：

　　個人認(rèn)為，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)避免建造所有人都想要的房子，而應(yīng)定位于一目標(biāo)人群，古語云："千金一鄰"，早期社區(qū)的破壞大多是因為入住的業(yè)主本身素質(zhì)不高，背負(fù)上貸款之后則更加成為"窮人"，房產(chǎn)價格在他心目中的比重過大之后，就會做出嚴(yán)重違背常理的事情來。現(xiàn)在的銷售工作，是使客戶挑選我們房子的同時我們也要挑選顧客，所以，盡可能在"誠實"地去考慮問題，特別注意落在白紙黑字上的要約或要約邀請，對以后的物業(yè)服務(wù)都發(fā)生實質(zhì)上影響，并且，銷售問答中幾件事情非常重要：

　　住戶購房時會問到物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)。所以預(yù)算應(yīng)當(dāng)是先做出來的，管理費應(yīng)當(dāng)報得比測算稍高一點，以便于將來有回旋余地。

　　物業(yè)服務(wù)宣傳要點上，某某名牌公司顧問其實不重要，重要的是對駐場經(jīng)理的考核。

　　延期交房、分?jǐn)偂⒅醒肟照{(diào)供應(yīng)時間、電梯的使用將是未來業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人員投訴最多的事情，所以，寧可在宣傳時有所保留，阻退那些提問過多的顧客，也不要在未來、無法保證和控制上的事情給予以輕易答復(fù)。銷售人員是否應(yīng)當(dāng)善于說：我無權(quán)就您的這一提問給予答復(fù)和承諾，但我可以傾聽并向上匯報。這是一種明智而審慎的做法。

　　四、物業(yè)服務(wù)的前期介入：

　　物業(yè)服務(wù)專家在項目前期能夠做些什么?房地產(chǎn)始終是超前的，物業(yè)服務(wù)始終是滯后的，一般我們都習(xí)慣于快交房時才成立物業(yè)服務(wù)公司并聘請顧問，但這樣的物業(yè)服務(wù)定位就僅僅是解決問題而不是預(yù)防問題了，前期介入預(yù)防問題的落腳點，在于當(dāng)事人首先是工程方面的行家，然后又有物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，他就會在前期介入出提出很多有價值的建議，就象天福苑項目中，現(xiàn)在僅僅是事后諸葛了，從這里更可以看出來提前的物業(yè)服務(wù)思維的重要性。

　　1、網(wǎng)點上的三層平臺，如果早先設(shè)計定位明確好是上人屋面或非上人屋面就好了，并且設(shè)計圖紙中應(yīng)當(dāng)考慮到所有網(wǎng)點房的空調(diào)設(shè)計位置，使物業(yè)服務(wù)人員和銷售人員能夠?qū)灿胁糠值氖褂孟驑I(yè)主提前作出說明和聲明。

　　2、開發(fā)商高估了業(yè)主對車庫的需求。

　　3、一般來說，新產(chǎn)品有較好的賣點，但問題在于它們并不成熟，在維護和管理上面也會有諸多后遺癥，設(shè)備的選型，首要的是質(zhì)量性能--不出毛病；退而求其次，則需要方便維修，配件易于采購等等。

　　4、維修基金的建立，應(yīng)由工程方面提出來，因為我們都知道任一設(shè)備的使用年限和維修率，電梯多少年后會報廢更換?涂料多長時間失效需重新粉刷?大型空調(diào)設(shè)備的年維修成本究竟是多少?所有公共燈具多少年全面換掉一批?所以，業(yè)主買了房子是一切問題的開始，而不是結(jié)束。

　　第二篇：對房地產(chǎn)方面的建議

　　一、同建設(shè)項目方案相配套，物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)較早提交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)前期介入方案。定下總的目標(biāo)、工作范圍、計劃步驟和實施成果。最顯著的實施成果應(yīng)當(dāng)是：《臨時業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》以及定期發(fā)送的《優(yōu)化設(shè)計建議》。

　　二、現(xiàn)代居住類物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形態(tài)，其中有十分巨大的、各業(yè)主按份公有的財產(chǎn)。這些財產(chǎn)根本無法與各自完全私有的部分分開，它時時刻刻地在為業(yè)主的生活提供著各方面的保障，所以對一切公有財產(chǎn)進行長期的運營規(guī)劃是物業(yè)服務(wù)公司的任務(wù)。為確保盡早做出合乎事實標(biāo)準(zhǔn)的建筑物管理財務(wù)測算，專業(yè)物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)參與前期圖紙的會審工作，盡量全方位地了解房地產(chǎn)建設(shè)施工安裝配套的各個環(huán)節(jié)，對物業(yè)服務(wù)公司的主要經(jīng)理人員進行房地產(chǎn)方面的行業(yè)培訓(xùn)，也非常必要。

　　三、物業(yè)服務(wù)如何深入地理解規(guī)劃設(shè)計中的思想、理念和要點，對一個成功的物業(yè)服務(wù)項目來說很關(guān)鍵，當(dāng)前我們做的物業(yè)服務(wù)項目還沒有上升到標(biāo)準(zhǔn)化的層次，離人性化的要求就更遠了，實際上理想中的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)是從地產(chǎn)設(shè)計里面的細(xì)節(jié)入手，了解設(shè)計的理念和思維，便于物業(yè)服務(wù)對建筑藝術(shù)的解說和詮釋。

　　四、銷售宣傳期間，組織對銷售人員進行物業(yè)服務(wù)方面培訓(xùn)，在與物業(yè)服務(wù)相關(guān)問題上達成共識和統(tǒng)一口徑。

　　五、入住以前，嚴(yán)格接管驗收工作，這項工作在天福苑物業(yè)服務(wù)的實踐中還是執(zhí)行得不錯，必須要堅持。

　　六、保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)會同各施工安裝單位和物業(yè)服務(wù)公司簽定《三方保修合同》，因為施工承包商的利益受控于開發(fā)商，而與物業(yè)公司無直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，對物業(yè)服務(wù)進行保修協(xié)調(diào)上面就會陷入人情債而無法正常配合，行之有效的方式，是將保修聯(lián)系工作交付物業(yè)公司處理后，如施工單位保修不及時，尋求替代品盡快解決問題，成本從質(zhì)保金中扣除，這樣避免物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)主"裝模作樣"地進行保修聯(lián)系服務(wù)，如果業(yè)主仍然不滿，則可以從合同當(dāng)中歸責(zé)，進而考核物業(yè)服務(wù)的績效。

　　七、物業(yè)公司明確的定位是管理者，凡是用戶的違章、變更原設(shè)計以及侵犯其他業(yè)主權(quán)益的行為，物業(yè)公司必須要當(dāng)即予以制止，這樣才能較好地控制事態(tài)發(fā)展，如果不能嚴(yán)格管理，則物業(yè)服務(wù)公司無從代表委托人的利益，它也的確存在的意義不大。

　　八、對物業(yè)保險事宜，開發(fā)商也應(yīng)及早考慮，因為現(xiàn)代社區(qū)的公共安全責(zé)任事件和消防火災(zāi)隱患都非常大，在我們所經(jīng)歷的大廈管理當(dāng)中，投保財產(chǎn)一切險(自然災(zāi)害，如地震、火災(zāi)等)，機器損害險(機器意外事故等)，公眾責(zé)任險(公共區(qū)域的設(shè)備的傷害)，家居保險(財產(chǎn))等境外開發(fā)商都非常重視，如電梯和停車場的投保，每年都定期跟蹤，但是內(nèi)地業(yè)主和開發(fā)商的共識則是錢花得越少越好，實際上將自己頭上懸了一把達摩克利斯之劍。

　　九、開發(fā)商與政府部門籌備成立業(yè)主委員會時，應(yīng)當(dāng)保證各層次的代表都有公平的權(quán)利訴求，開發(fā)商是否要有利益委托人成為業(yè)主委員會委員，這是必須考慮的問題，高層、多層和網(wǎng)點有著不同的成本參與模式和利益分歧，讓他們都能發(fā)出自己的聲音才是合理的，否則業(yè)主委員會不可避免地將發(fā)生部分業(yè)主侵犯其他業(yè)主權(quán)益的事件。

篇2：物業(yè)服務(wù)與地產(chǎn)項目銜接工作報告

　　物業(yè)服務(wù)與地產(chǎn)項目銜接工作報告

　　一直以來，物業(yè)服務(wù)前期介入是我非常關(guān)注的課題，但是"沒有調(diào)查研究，就沒有發(fā)言權(quán)。"雖然經(jīng)歷了一些房地產(chǎn)項目的耳渲目染，如黃島的東方花園、萊州的教育路小區(qū)、龍口的松嵐花園、濟南的新世界陽光花園，和青島的天福苑等等，但是囿于缺乏房地產(chǎn)運作的實際經(jīng)歷，以及在工程管理上知識比較薄弱，并不敢隨意妄加評論，而且常言道：你說什么樣的話，取決于你坐在什么樣的位置上。這就是立場決定態(tài)度，一個物業(yè)服務(wù)人在雇主和顧客，在開發(fā)商和業(yè)主這兩者之間，常常難以作出選擇，從不同的立場出發(fā)，對許多問題都會得出不同的結(jié)論，以下的這一篇文章，僅僅是從個人的經(jīng)驗出發(fā)，站在一個物業(yè)服務(wù)人的角度和立場上談一些與地產(chǎn)項目有關(guān)的問題，其中錯誤之處在所難免，請指正。

　　第一篇：散論

　　一、開發(fā)商對物業(yè)服務(wù)的總體定位。

　　當(dāng)前青島市乃至全中國的現(xiàn)狀仍然是：開發(fā)商包干前期物業(yè)服務(wù)，這種包干的模式，在地產(chǎn)開發(fā)的早期，是起到了相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢作用的，中海、萬科不是也都用自己的物業(yè)公司嗎?是的，但是那時候他們有三個優(yōu)勢：第一，用戶不知道物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)成為了一種"驚喜回饋"；第二，物業(yè)服務(wù)的市場潛力無限大，開發(fā)商自辦物業(yè)公司是一種爭奪市場的戰(zhàn)略選擇；第三，因為用戶還不懂得如何"維權(quán)"，自己成立物業(yè)公司也能夠最大限度地去包容掉所有的遺留問題。但是今天，這些條件都已經(jīng)完全不具備了，首先業(yè)主知道如何比較物業(yè)服務(wù)的服務(wù)優(yōu)劣；再一個，朝陽行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)使大量專業(yè)的、實力雄厚的、規(guī)模較大的本外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場上競爭；最后，因為業(yè)主的高度成熟，他們對如何利用自己的微弱資源非常清醒，本來在開發(fā)商有角度都是法律問題，但是到具體和業(yè)主打交道的層面就成為政治問題了，自辦物業(yè)公司的紙"包不住火"，反而成為一種業(yè)主進行制約和討價還價的籌碼，開發(fā)商還需要對保修和過程中的損毀承擔(dān)長期責(zé)任，而且，一線的項目經(jīng)理會對整個績效起到?jīng)Q定性作用。這時候粗放的管理而且僅僅滿足于粗放的管理，必然飲下的苦酒不僅是失去陣地，失敗的物業(yè)服務(wù)項目最終必將牽扯掉開發(fā)商大量的精力和資源。所以國家建設(shè)部提出了"分業(yè)經(jīng)營"的觀念，這在總體上是對的，這里就需要開發(fā)商重新評估自辦物業(yè)公司的戰(zhàn)略定位問題。一般說有兩種方向：

　　1、開發(fā)商售完房屋就在小區(qū)內(nèi)徹底放手。好的物業(yè)服務(wù)通常是外包的，因為社會上有很多物業(yè)服務(wù)都急于占領(lǐng)市場，開發(fā)商可以在自己的地產(chǎn)公司內(nèi)建立一個物業(yè)服務(wù)部來制約和檢查外包服務(wù)的質(zhì)量。優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)者必須要預(yù)防問題，而且，開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系非常明晰，拖欠物業(yè)服務(wù)費的風(fēng)險也無需承擔(dān)。

　　2、如果開發(fā)商開發(fā)出一種產(chǎn)權(quán)層次多元化的社區(qū)(將"天福苑"作為一個例子)，即使的房屋全部銷售后，開發(fā)商仍然有必要需要物業(yè)服務(wù)公司協(xié)助保證其特殊利益的，就可以考慮成立自己控股的物業(yè)公司，但是這類公司應(yīng)以"專業(yè)化"進行自我定位，依靠物業(yè)公司來分流自身的富余人員是一種傳統(tǒng)國企的思路，如果要求發(fā)展，則應(yīng)避免管理服務(wù)不善使自身的生存能力不足，進而制約了集團公司的發(fā)展和整體品牌形象。

　　二、合同的問題：

　　房屋買受合同當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)服務(wù)的事項作出明確約定。特別是物業(yè)服務(wù)費的繳納時限與繳納要求，這類條款屬于"第三方條款"，所以要注意相關(guān)條文的合情合法，另外，因為當(dāng)前業(yè)主的維權(quán)意識極強，在繳物業(yè)服務(wù)費時間安排上一定需要注意，完全等到業(yè)委會成立后再收物業(yè)服務(wù)費固然不妥，而如果業(yè)主入住時即收物業(yè)服務(wù)費，未來就會有業(yè)主委員會成立時主張開發(fā)商將空置房面積補充繳納同等標(biāo)準(zhǔn)的管理費一說，(類似案例在北京已發(fā)生多起)，故而，既然前期物業(yè)服務(wù)的目標(biāo)是順利完成開發(fā)商的售后服務(wù)，這時就應(yīng)當(dāng)開始對物業(yè)服務(wù)項目進行嚴(yán)格的財務(wù)安排，既要滿足服務(wù)功能要求又需要一定限度的"省錢"，如不考慮周全，開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)公司有可能在低收費的背景下"賠了夫人又折兵"。

　　再一個是前期物業(yè)服務(wù)合同，編制一個盡可能"科學(xué)"的前期物業(yè)服務(wù)合同非常重要，開發(fā)商要估算出物業(yè)服務(wù)的成本和收入來源，開發(fā)商要提供資源，相應(yīng)的就要對物業(yè)公司進行必要的考核，同樣，物業(yè)公司需要通過合同明確自身的責(zé)任，以及不屬自身范圍的工作同開發(fā)商進行及時必要的溝通，而且開發(fā)商還需就物業(yè)公司實施"酬金制"或"包干制"進行定位，二OO四年九月六日建設(shè)部新頒布了修改后的業(yè)主公約和前期物管合同"示范文本"，可資借鑒。預(yù)期國家法規(guī)以后的走向，會要求這一合同向全體業(yè)主公示，并就任一經(jīng)營項目都必須公開，這意味著，前期物業(yè)服務(wù)服務(wù)作為開發(fā)商交付房屋的售后服務(wù)，將越來越正規(guī)和納入市場競爭。

　　最重要的兩點：公共地方與私人地方的判定，開發(fā)商需要合法地保留哪些權(quán)利，都應(yīng)在售房合同乃至前期業(yè)主公約中進行詳細(xì)說明，并能夠給予顧客恰當(dāng)而且合理的解釋。

　　三、足以危及物業(yè)服務(wù)的銷售宣傳：

　　個人認(rèn)為，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)避免建造所有人都想要的房子，而應(yīng)定位于一目標(biāo)人群，古語云："千金一鄰"，早期社區(qū)的破壞大多是因為入住的業(yè)主本身素質(zhì)不高，背負(fù)上貸款之后則更加成為"窮人"，房產(chǎn)價格在他心目中的比重過大之后，就會做出嚴(yán)重違背常理的事情來。現(xiàn)在的銷售工作，是使客戶挑選我們房子的同時我們也要挑選顧客，所以，盡可能在"誠實"地去考慮問題，特別注意落在白紙黑字上的要約或要約邀請，對以后的物業(yè)服務(wù)都發(fā)生實質(zhì)上影響，并且，銷售問答中幾件事情非常重要：

　　住戶購房時會問到物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)。所以預(yù)算應(yīng)當(dāng)是先做出來的，管理費應(yīng)當(dāng)報得比測算稍高一點，以便于將來有回旋余地。

　　物業(yè)服務(wù)宣傳要點上，某某名牌公司顧問其實不重要，重要的是對駐場經(jīng)理的考核。

　　延期交房、分?jǐn)偂⒅醒肟照{(diào)供應(yīng)時間、電梯的使用將是未來業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人員投訴最多的事情，所以，寧可在宣傳時有所保留，阻退那些提問過多的顧客，也不要在未來、無法保證和控制上的事情給予以輕易答復(fù)。銷售人員是否應(yīng)當(dāng)善于說：我無權(quán)就您的這一提問給予答復(fù)和承諾，但我可以傾聽并向上匯報。這是一種明智而審慎的做法。

　　四、物業(yè)服務(wù)的前期介入：

　　物業(yè)服務(wù)專家在項目前期能夠做些什么?房地產(chǎn)始終是超前的，物業(yè)服務(wù)始終是滯后的，一般我們都習(xí)慣于快交房時才成立物業(yè)服務(wù)公司并聘請顧問，但這樣的物業(yè)服務(wù)定位就僅僅是解決問題而不是預(yù)防問題了，前期介入預(yù)防問題的落腳點，在于當(dāng)事人首先是工程方面的行家，然后又有物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，他就會在前期介入出提出很多有價值的建議，就象天福苑項目中，現(xiàn)在僅僅是事后諸葛了，從這里更可以看出來提前的物業(yè)服務(wù)思維的重要性。

　　1、網(wǎng)點上的三層平臺，如果早先設(shè)計定位明確好是上人屋面或非上人屋面就好了，并且設(shè)計圖紙中應(yīng)當(dāng)考慮到所有網(wǎng)點房的空調(diào)設(shè)計位置，使物業(yè)服務(wù)人員和銷售人員能夠?qū)灿胁糠值氖褂孟驑I(yè)主提前作出說明和聲明。

　　2、開發(fā)商高估了業(yè)主對車庫的需求。

　　3、一般來說，新產(chǎn)品有較好的賣點，但問題在于它們并不成熟，在維護和管理上面也會有諸多后遺癥，設(shè)備的選型，首要的是質(zhì)量性能--不出毛病；退而求其次，則需要方便維修，配件易于采購等等。

　　4、維修基金的建立，應(yīng)由工程方面提出來，因為我們都知道任一設(shè)備的使用年限和維修率，電梯多少年后會報廢更換?涂料多長時間失效需重新粉刷?大型空調(diào)設(shè)備的年維修成本究竟是多少?所有公共燈具多少年全面換掉一批?所以，業(yè)主買了房子是一切問題的開始，而不是結(jié)束。

　　第二篇：對房地產(chǎn)方面的建議

　　一、同建設(shè)項目方案相配套，物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)較早提交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)前期介入方案。定下總的目標(biāo)、工作范圍、計劃步驟和實施成果。最顯著的實施成果應(yīng)當(dāng)是：《臨時業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》以及定期發(fā)送的《優(yōu)化設(shè)計建議》。

　　二、現(xiàn)代居住類物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形態(tài)，其中有十分巨大的、各業(yè)主按份公有的財產(chǎn)。這些財產(chǎn)根本無法與各自完全私有的部分分開，它時時刻刻地在為業(yè)主的生活提供著各方面的保障，所以對一切公有財產(chǎn)進行長期的運營規(guī)劃是物業(yè)服務(wù)公司的任務(wù)。為確保盡早做出合乎事實標(biāo)準(zhǔn)的建筑物管理財務(wù)測算，專業(yè)物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)參與前期圖紙的會審工作，盡量全方位地了解房地產(chǎn)建設(shè)施工安裝配套的各個環(huán)節(jié)，對物業(yè)服務(wù)公司的主要經(jīng)理人員進行房地產(chǎn)方面的行業(yè)培訓(xùn)，也非常必要。

　　三、物業(yè)服務(wù)如何深入地理解規(guī)劃設(shè)計中的思想、理念和要點，對一個成功的物業(yè)服務(wù)項目來說很關(guān)鍵，當(dāng)前我們做的物業(yè)服務(wù)項目還沒有上升到標(biāo)準(zhǔn)化的層次，離人性化的要求就更遠了，實際上理想中的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)是從地產(chǎn)設(shè)計里面的細(xì)節(jié)入手，了解設(shè)計的理念和思維，便于物業(yè)服務(wù)對建筑藝術(shù)的解說和詮釋。

　　四、銷售宣傳期間，組織對銷售人員進行物業(yè)服務(wù)方面培訓(xùn)，在與物業(yè)服務(wù)相關(guān)問題上達成共識和統(tǒng)一口徑。

　　五、入住以前，嚴(yán)格接管驗收工作，這項工作在天福苑物業(yè)服務(wù)的實踐中還是執(zhí)行得不錯，必須要堅持。

　　六、保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)會同各施工安裝單位和物業(yè)服務(wù)公司簽定《三方保修合同》，因為施工承包商的利益受控于開發(fā)商，而與物業(yè)公司無直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，對物業(yè)服務(wù)進行保修協(xié)調(diào)上面就會陷入人情債而無法正常配合，行之有效的方式，是將保修聯(lián)系工作交付物業(yè)公司處理后，如施工單位保修不及時，尋求替代品盡快解決問題，成本從質(zhì)保金中扣除，這樣避免物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)主"裝模作樣"地進行保修聯(lián)系服務(wù)，如果業(yè)主仍然不滿，則可以從合同當(dāng)中歸責(zé)，進而考核物業(yè)服務(wù)的績效。

　　七、物業(yè)公司明確的定位是管理者，凡是用戶的違章、變更原設(shè)計以及侵犯其他業(yè)主權(quán)益的行為，物業(yè)公司必須要當(dāng)即予以制止，這樣才能較好地控制事態(tài)發(fā)展，如果不能嚴(yán)格管理，則物業(yè)服務(wù)公司無從代表委托人的利益，它也的確存在的意義不大。

　　八、對物業(yè)保險事宜，開發(fā)商也應(yīng)及早考慮，因為現(xiàn)代社區(qū)的公共安全責(zé)任事件和消防火災(zāi)隱患都非常大，在我們所經(jīng)歷的大廈管理當(dāng)中，投保財產(chǎn)一切險(自然災(zāi)害，如地震、火災(zāi)等)，機器損害險(機器意外事故等)，公眾責(zé)任險(公共區(qū)域的設(shè)備的傷害)，家居保險(財產(chǎn))等境外開發(fā)商都非常重視，如電梯和停車場的投保，每年都定期跟蹤，但是內(nèi)地業(yè)主和開發(fā)商的共識則是錢花得越少越好，實際上將自己頭上懸了一把達摩克利斯之劍。

　　九、開發(fā)商與政府部門籌備成立業(yè)主委員會時，應(yīng)當(dāng)保證各層次的代表都有公平的權(quán)利訴求，開發(fā)商是否要有利益委托人成為業(yè)主委員會委員，這是必須考慮的問題，高層、多層和網(wǎng)點有著不同的成本參與模式和利益分歧，讓他們都能發(fā)出自己的聲音才是合理的，否則業(yè)主委員會不可避免地將發(fā)生部分業(yè)主侵犯其他業(yè)主權(quán)益的事件。

篇3：關(guān)于幼小銜接工作的自查報告(2)

　　關(guān)于幼小銜接工作的自查報告

　　根據(jù)市教研室《關(guān)于對幼小銜接工作開展自查和調(diào)研活動的通知》和縣教研室《關(guān)于對幼小銜接工作開展自查和調(diào)研活動的通知》，我校領(lǐng)導(dǎo)極為重視，針對學(xué)校的實際情況，對我校幼小銜接工作做了深入的自查。

　　一、充分認(rèn)識，明確目的

　　由幼兒園進入小學(xué)，是兒童心理發(fā)展過程中的一個重要轉(zhuǎn)折期。積極做好幼小銜接工作，建立小學(xué)教育與幼兒園教育有效銜接的工作機制，減少因兩種教育的差異給兒童身心發(fā)展帶來的負(fù)面影響，對于幫助幼兒做好入學(xué)準(zhǔn)備，促進兒童健康成長和未來發(fā)展具有重要意義。為進一步貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于當(dāng)前發(fā)展學(xué)前教育的若干意見》、教育部《關(guān)于規(guī)范幼兒園保育教育工作和糾正“小學(xué)化”現(xiàn)象的通知》及《3—6歲兒童學(xué)習(xí)與發(fā)展指南》有關(guān)精神，有效整合學(xué)習(xí)階段，推進幼兒園和小學(xué)無縫對接，幫助幼兒盡快做好入學(xué)準(zhǔn)備，積極適應(yīng)小學(xué)學(xué)習(xí)生活，保障幼兒身心健康發(fā)展。

　　二、切實加強小學(xué)入學(xué)招生管理

　　我校嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國義務(wù)教育法》和《陜西省實施辦法》有關(guān)規(guī)定，小學(xué)招生實行免試劃片就近入學(xué)，沒有舉辦各種形式的、針對入學(xué)招生的考試、測試、面試、考核等，沒有將考級證書和各種競賽成績等作為招生依據(jù)，沒有將小學(xué)招生與幼兒入園掛鉤。

　　三、嚴(yán)格規(guī)范小學(xué)起始年級教學(xué)

　　1.科學(xué)安排教學(xué)進度。小學(xué)一、二年級各科教學(xué)在遵照國家課程標(biāo)準(zhǔn)的前提下，充分考慮幼兒園保育教育實際情況，合理安排語文、數(shù)學(xué)教學(xué)進度。嚴(yán)格按照課程標(biāo)準(zhǔn)及教材要求進行教學(xué)。一年級各科教學(xué)堅持從“零”起步，嚴(yán)禁拔高起點和增加教學(xué)難度。小學(xué)一年級嚴(yán)格按照規(guī)定課時進行漢語拼音教學(xué)，學(xué)校規(guī)定：不得隨意壓縮拼音教學(xué)時間，不得突擊完成拼音教學(xué)任務(wù)，要將漢語拼音教學(xué)融入整個小學(xué)階段語文學(xué)科教學(xué)的全過程。小學(xué)一年級數(shù)學(xué)教學(xué)必須從10以內(nèi)認(rèn)數(shù)開始，根據(jù)學(xué)生學(xué)習(xí)能力和基礎(chǔ)，可適當(dāng)延長10以內(nèi)計算教學(xué)時間，嚴(yán)禁加快計算教學(xué)進度。針對這項工作，學(xué)校定期對一年級教學(xué)工作進行抽查與檢查相結(jié)合，同時在學(xué)生中進行調(diào)查。

　　2.適當(dāng)降低作業(yè)難度。小學(xué)一、二年級語文、數(shù)學(xué)的課堂作業(yè)要做到知識性、趣味性相結(jié)合，作業(yè)量和難度要適中，保證當(dāng)堂完成;禁止布置書面家庭作業(yè)。

　　3.正確運用評價杠桿。我校切實轉(zhuǎn)變評價理念，改進評價方式，發(fā)揮評價的導(dǎo)向作用，更加注重對學(xué)生學(xué)習(xí)習(xí)慣、態(tài)度、興趣、品質(zhì)、方法等方面的評價，促進學(xué)生全面發(fā)展。禁止片面夸大考試成績的作用。小學(xué)一、二年級不進行語文、數(shù)學(xué)單元測驗、月考、季考、期中考試，不向家長公布期末考試成績和排名。

　　四、全面轉(zhuǎn)變小學(xué)教師教育理念

　　1.熟悉幼兒園教育目標(biāo)。我校教師利用晚辦公時間認(rèn)真學(xué)習(xí)教育部《幼兒園教育指導(dǎo)綱要(試行)》、《3—6歲兒童學(xué)習(xí)與發(fā)展指南》等文件，明確幼兒園教育的目標(biāo)、任務(wù)和要求，自覺將小學(xué)起始年級教育與幼兒園教育有機銜接起來。

　　2.重視學(xué)生綜合素質(zhì)提高。我校全體教師在關(guān)注學(xué)生文化知識學(xué)習(xí)的同時，更加注重培養(yǎng)學(xué)生的學(xué)習(xí)習(xí)慣、態(tài)度、興趣、品質(zhì)、方法，保持教育目標(biāo)的連貫性和一致性，使兒童的綜合素質(zhì)和能力得到循序漸進的拓展和提升，促進素質(zhì)教育實施。

　　3.不斷改進教學(xué)方法。學(xué)校規(guī)定要以培養(yǎng)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣、提高學(xué)生學(xué)習(xí)品質(zhì)和學(xué)習(xí)能力為重點，積極采取靈活多樣的教學(xué)方式方法，有效使用多媒體教學(xué)、游戲教學(xué)，有效開展教學(xué)活動，切實增強教學(xué)的趣味性和直觀性，提高教育教學(xué)效果。

　　五、必要的入學(xué)前的教育

　　我校利用一周時間對一、二年級的學(xué)生進行了入學(xué)前的教育，使他們認(rèn)識到進入小學(xué)后，學(xué)習(xí)成為學(xué)校的主要活動方式，調(diào)整了生活作息制度，加強了獨立自主能力，自我保護能力，自我管理能力的培養(yǎng)，使他們熱愛學(xué)校，認(rèn)識到他們是學(xué)校的主人。

　　六、主動引導(dǎo)家長更新教育觀念

　　我校開學(xué)初對小學(xué)起始年級家長進行了“幫助家長樹立正確的育人理念”的教育講座，切實加大教育宣傳力度，充分利用網(wǎng)絡(luò)等各種媒體，積極組織開展多種形式的社會宣傳，為做好幼小科學(xué)銜接營造良好的社會環(huán)境。在此同時我校發(fā)放致家長一封信、家訪等形式，幫助家長正確認(rèn)識起始年級學(xué)生的身心發(fā)展規(guī)律，自覺配合學(xué)校教育工作。嚴(yán)禁以成績評價學(xué)生優(yōu)劣，增加學(xué)生的學(xué)業(yè)壓力和家長的心理負(fù)擔(dān)。

　　總之，我校在幼小銜接工作中做了大量的工作，也取得了一定的成效，但是同時也存在著不足之處。相信在各方面的共同努力之下，幼小銜接工作一定會順利進行，從而使孩子們快樂學(xué)習(xí)成長。

　　關(guān)于幼小銜接工作的自查報告

　　常馬中心小學(xué)

　　20**年10月16日