物業(yè)項(xiàng)目入伙工作準(zhǔn)備程序

　　1.目的

　　規(guī)范入伙前的準(zhǔn)備工作，以保障入伙工作的順利進(jìn)行，特制定本程序。

　　2.范圍

　　適用于各子(分)公司。

　　3.職責(zé)

　　3.1各相關(guān)人員負(fù)責(zé)入伙工作過(guò)程中具體事務(wù)的操作。

　　3.2管家部負(fù)責(zé)對(duì)接入伙時(shí)間、業(yè)主信息、統(tǒng)一說(shuō)辭、現(xiàn)場(chǎng)布置等工作。

　　3.3運(yùn)營(yíng)中心負(fù)責(zé)對(duì)接入伙前的接管驗(yàn)收、開(kāi)荒保潔工作。

　　3.4綜合管理部負(fù)責(zé)入伙資料的印制、后勤物資的提供。

　　3.5子(分)公司負(fù)責(zé)制定入伙工作方案，并對(duì)入伙工作進(jìn)行協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督。

　　4.方法和過(guò)程控制

　　4.1總則

　　4.1.1入伙前準(zhǔn)備工作階段是指入伙前三個(gè)月。

　　4.1.2入伙前準(zhǔn)備工作包括管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員招聘與培訓(xùn)、內(nèi)部管理制度流程和制度建立、與開(kāi)發(fā)商對(duì)接工作、入伙物資及資料準(zhǔn)備、入伙現(xiàn)場(chǎng)布置等。

　　4.1.3子(分)公司成立前準(zhǔn)備工作由項(xiàng)目的物業(yè)籌備小組負(fù)責(zé)，成立后由子(分)公司負(fù)責(zé)。

　　4.2與開(kāi)發(fā)商的工作對(duì)接

　　4.2.1提前兩個(gè)月對(duì)接入伙的準(zhǔn)確時(shí)間，并做好提前入伙的準(zhǔn)備。

　　4.2.2對(duì)接入伙前的接管驗(yàn)收工作，具體按《物業(yè)接管驗(yàn)收控制程序》執(zhí)行。

　　4.2.3對(duì)接入伙前的清潔工作。物業(yè)公司可承接開(kāi)發(fā)商在入伙前進(jìn)行房屋的清潔工作，一般應(yīng)在入伙前半月前做好準(zhǔn)備工作(具體根據(jù)面積和現(xiàn)況而定)。在進(jìn)行清潔工作時(shí)，應(yīng)避免產(chǎn)生局部未清潔的現(xiàn)象，室內(nèi)和花園內(nèi)的垃圾要處理掉，對(duì)玻璃、廚廁等明顯地方，要保持干凈，對(duì)安裝有坐便器的衛(wèi)生間，清潔后應(yīng)貼上封條。

　　4.2.4對(duì)接集中辦理入伙的場(chǎng)地。入伙現(xiàn)場(chǎng)盡量選擇在明亮、寬敞、通風(fēng)好、舒適的場(chǎng)所，避免在室外、寒冷和炎熱的地方，同時(shí)注意場(chǎng)地的安全防范工作。

4.2.5對(duì)接入伙現(xiàn)場(chǎng)和路線的布置（含標(biāo)識(shí)）工作。

　　1)布置時(shí)應(yīng)確定好入伙的線路，包括車行和人行線路，尤其是分期開(kāi)發(fā)的小區(qū)/大廈，要考慮到不影響已入伙業(yè)主的正常生活。

　　2)應(yīng)注意考慮到人行出入口的位置，人流較多的入伙各流程可采取流水線的方式布置，高尚社區(qū)業(yè)主可采取一對(duì)一服務(wù)辦理方式。

　　4.2.6入伙問(wèn)題說(shuō)辭統(tǒng)一。根據(jù)實(shí)際情況，針對(duì)重點(diǎn)投訴和客戶主要關(guān)心的問(wèn)題，與開(kāi)發(fā)商共同制定對(duì)客戶的入伙問(wèn)題統(tǒng)一說(shuō)辭，并培訓(xùn)到參與入伙工作的所有工作人員。

　　4.2.7對(duì)接房屋交付過(guò)程中的返修事宜，包括返修方式、返修費(fèi)用結(jié)算等。

　　4.3入伙策劃、準(zhǔn)備

　　4.3.1入伙負(fù)責(zé)人應(yīng)進(jìn)行入伙策劃并編制入伙方案，策劃內(nèi)容包括：入伙戶數(shù)、入伙流程、工作人員崗位分工、現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)事件預(yù)案、入伙收取費(fèi)用、現(xiàn)場(chǎng)的包裝等。

4.3.2入伙所收取的各項(xiàng)費(fèi)用的確定：

　　1)確定開(kāi)始計(jì)收物業(yè)費(fèi)的時(shí)間。

　　2)確定需要預(yù)交物業(yè)費(fèi)的月數(shù)。

　　3)確定需要預(yù)交公攤能耗費(fèi)的金額。

　　4)確定是否需要代開(kāi)發(fā)商收取其他費(fèi)用。

　　5)確定門禁卡工本費(fèi)。

　　6)確定裝修類費(fèi)用。

　　7)確定停車場(chǎng)類費(fèi)用。

　　8)其它需要確定的費(fèi)用。

4.3.2業(yè)主入伙指引準(zhǔn)備

　　1)入伙指引包括的內(nèi)容為：歡迎詞，業(yè)主入伙需準(zhǔn)備和攜帶的資料，入伙辦理流程，裝修辦理流程，業(yè)主在入伙時(shí)需要交納的費(fèi)用等。

　　2)入伙須知的內(nèi)容既要清楚、明了，詳細(xì)，又要避免長(zhǎng)篇大論，讓業(yè)主感覺(jué)繁雜和摸不著頭腦。

　　3)入伙前，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通，參與入伙通知的審核，盡可能向業(yè)主提供入伙時(shí)需攜帶的資料及入伙辦理時(shí)間與辦理程序。

　　4)業(yè)主入伙指引制成展板，公示在入伙現(xiàn)場(chǎng)。

　　4.3.4入伙時(shí)需要準(zhǔn)備的資料

　　在入伙前兩個(gè)月確定好入伙時(shí)業(yè)主需要填寫的資料，提前印刷或復(fù)印好。以下資料供參考：

序號(hào)	資料	份數(shù)	備注
1	入伙通知		按戶數(shù)確定印刷數(shù)量
2	交房手續(xù)流轉(zhuǎn)單		按戶數(shù)確定印刷數(shù)量
3	前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議	一式二份	業(yè)主一份，物業(yè)公司一份。如開(kāi)發(fā)商在銷售樓盤時(shí)已與與業(yè)主簽訂該協(xié)議，則業(yè)主在入伙時(shí)則不應(yīng)簽訂。
4	臨時(shí)管理規(guī)約	一式二份	業(yè)主一份，物業(yè)公司一份。如開(kāi)發(fā)商在銷售樓盤時(shí)已與與業(yè)主簽訂該協(xié)議，則業(yè)主在入伙時(shí)則不應(yīng)簽訂。
5	消防安全承諾書	一式二份	業(yè)主一份，物業(yè)公司一份。
6	業(yè)主(住戶)生活導(dǎo)航手冊(cè)		結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況印刷，便于在入伙時(shí)派送。
7	業(yè)主（住戶）資料卡		登記業(yè)主基本信息的表單，與入伙通知書一并寄出；業(yè)主入伙時(shí)收回
8	房屋驗(yàn)收交接表		業(yè)主驗(yàn)房時(shí)記錄驗(yàn)收意見(jiàn)的表單
9	業(yè)主（住戶）檔案袋		按戶數(shù)確定印刷數(shù)量
10	普通資料袋		按戶數(shù)確定印刷數(shù)量
11	物品領(lǐng)用登記表		登記業(yè)主領(lǐng)用的物品
12	鑰匙借用登記冊(cè)		返修借用鑰匙時(shí)登記
13	鑰匙托管協(xié)議	一式二份	業(yè)主一份，物業(yè)公司一份。
14	托管鑰匙登記冊(cè)		登記托管鑰匙信息，便于查找
15	維修施工單		用于房屋驗(yàn)收中問(wèn)題整改維修
16	停車場(chǎng)車位管理協(xié)議	一式二份	業(yè)主一份，物業(yè)管理項(xiàng)目一份
17	裝修申請(qǐng)相關(guān)資料		以備部分業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)辦理裝修手續(xù)
18	各戶型房屋設(shè)計(jì)平面圖、水電走向圖等		業(yè)主在入伙當(dāng)時(shí)辦理裝修手續(xù)所需

4.3.5入伙現(xiàn)場(chǎng)展板的準(zhǔn)備

　　1)入伙展板的內(nèi)容通常包括：物業(yè)公司簡(jiǎn)介、入伙辦理流程、裝修辦理流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、資料樣本、相關(guān)法律法規(guī)等。

　　2)應(yīng)根據(jù)入伙展板的內(nèi)容，設(shè)計(jì)美觀的入伙展板。入伙展板的背景可選擇項(xiàng)目的實(shí)景。展板的內(nèi)容應(yīng)盡量避免冗長(zhǎng)的文字，以流程圖為主。

　　3)可在現(xiàn)場(chǎng)布置需要業(yè)主填寫資料的正確填寫示范樣本。

4.3.6入伙其它工作準(zhǔn)備

　　1)準(zhǔn)備入伙所需其它的物資，如入伙現(xiàn)場(chǎng)布置的桌椅、住戶鑰匙掛板、展板架、點(diǎn)鈔驗(yàn)鈔機(jī)(如采用POS機(jī)收費(fèi)時(shí)，要注意將物業(yè)和開(kāi)發(fā)商的收費(fèi)區(qū)分刷卡收取，以便于今后核對(duì))、公章(業(yè)務(wù)章)，圓珠筆、訂書機(jī)、回形針、印油等。

　　2)為方便臨時(shí)復(fù)印之需，在入伙現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備復(fù)印機(jī)。

　　3)聯(lián)系銀行收款事宜。

　　4)聯(lián)系電視、電話、寬帶辦理事宜。

　　5)如入伙現(xiàn)場(chǎng)還需要聯(lián)系一些商家，如空調(diào)等家電、潔具、廚具、裝修公司等以方便業(yè)主入伙的，也應(yīng)提前聯(lián)系，確定展區(qū)和價(jià)格。

　　4.4入伙培訓(xùn)與模擬演練

　　4.4.1在安排好入伙時(shí)各相關(guān)崗位后，應(yīng)對(duì)所有參加入伙的工作人員進(jìn)行入伙培訓(xùn)，內(nèi)容包括：現(xiàn)場(chǎng)各崗位的職責(zé)、入伙統(tǒng)一說(shuō)辭。

　　4.4.2可進(jìn)行入伙前的模擬演練，對(duì)演練中暴露出的問(wèn)題和不足，入伙負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)組織進(jìn)行整改。

　　4.5具體的交房準(zhǔn)備流程、交房辦理流程、交房過(guò)程中所用到的相關(guān)表單，執(zhí)行集團(tuán)大客服體系。

　　5.附則

　　5.1總公司綜合管理部負(fù)責(zé)本程序的解釋和修改。

　　5.2各子(分)公司可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)本程序進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后須報(bào)總公司備案。

　　5.3本程序自2021年3月1日起生效施行。

　　6.相關(guān)支持性文件

　　文件名稱 文件編號(hào)

　　6.1《物業(yè)接管驗(yàn)收控制程序》 SMS 01-06-003

　　7.記錄

　　記錄名稱 記錄編號(hào) 保存期限(年)

　　7.1《業(yè)主(住戶)資料卡》 SMS 01-05-001-F1 長(zhǎng)期

　　7.2《消防安全承諾書》 SMS 01-05-001-F2 長(zhǎng)期

　　7.3《物品領(lǐng)用登記表》 SMS 01-05-001-F3 長(zhǎng)期

　　7.4《業(yè)主基本情況登記冊(cè)》 SMS 01-05-001-F4 長(zhǎng)期

篇2：物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：業(yè)主入伙交房準(zhǔn)備工作

　　物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：業(yè)主入伙交房準(zhǔn)備工作

　　交房前的準(zhǔn)備工作是否充分、圓滿，將直接影響著交房工作是否順利，組織交房前的案例與專業(yè)學(xué)習(xí)，并進(jìn)行模擬演練，為順利交房打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　(一)業(yè)主基本情況表的制定

　　每棟樓為1頁(yè)，其內(nèi)容包括幾個(gè)單元、幾層、幾零幾室、業(yè)主姓名、面積、戶型。這種表格成為交房工作以及今后維修工作的重要資料依據(jù)，也是交房前期培訓(xùn)員工、熟悉小區(qū)內(nèi)戶型、戶數(shù)及業(yè)主姓名的重要資料，也可以采用業(yè)主座次表的方式進(jìn)行。此項(xiàng)工作有利于在交房時(shí)快速準(zhǔn)確的確認(rèn)出業(yè)主。

　　(二)員工的培訓(xùn)工作

　　交房前員工應(yīng)該熟知的內(nèi)容包括:

　　1、小區(qū)的基本概況；

　　2、每棟樓每戶的基本戶型、面積、戶數(shù)；

　　3、結(jié)合業(yè)主基本情況表，對(duì)照每棟樓、每單元、每層熟悉人名，作為一名客服工作人員能夠做到結(jié)合業(yè)主的房間號(hào)，熟知業(yè)主姓名，這將為今后工作的開(kāi)展打下良好基礎(chǔ)；

　　4、從銷售部梳理每一位客戶的交款情況，向開(kāi)發(fā)商了解在接房時(shí)須交納的費(fèi)用有哪些，并以表格的形式羅列出來(lái)；

　　5、梳理銷售過(guò)程中給客戶承諾方面的問(wèn)題與目前交房時(shí)有哪些差距:

　　6、會(huì)同物業(yè)管理公司及工程部人員到各單元進(jìn)行房屋勘察，了解工程情況是否有問(wèn)題，并作好記錄形成書面文件提交給開(kāi)發(fā)公司，由開(kāi)發(fā)公司向各部門了解情況，作好前期整改或統(tǒng)一的解釋說(shuō)辭；

　　7、學(xué)習(xí)兩書內(nèi)容(《質(zhì)量保證書》、《使用說(shuō)明書》)與住戶手冊(cè)內(nèi)容；

　　8、學(xué)習(xí)前期物業(yè)管理協(xié)議，應(yīng)逐字逐條的領(lǐng)會(huì)，能提出問(wèn)題并解答；

　　9、向物業(yè)管理公司了解客戶在接房時(shí)須交納哪些費(fèi)用，且每項(xiàng)費(fèi)用為什么要收取及收取的金額。

　　(三)文檔方面的準(zhǔn)備工作

　　1、為小區(qū)內(nèi)的每戶業(yè)主立檔案，一戶一檔，按照樓、單元貼上標(biāo)志，擺放在檔案柜中；(此項(xiàng)工作由物業(yè)管理完成)

　　2、填寫交房?jī)蓵笆諛峭ㄖ?/a>書；(由銷售部完成)

　　3、填寫前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中的相關(guān)內(nèi)容，包括填寫面積、房屋位置、加蓋公章等；

　　4、將整理好的前期物業(yè)管理協(xié)議(兩份)、質(zhì)量保證書、使用說(shuō)明書、住戶手冊(cè)、業(yè)主資料表一同裝入每戶的檔案中，并按順序擺好；(與物業(yè)管理公司分開(kāi)放也可以)

　　5、由現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理或主管梳理以上各項(xiàng)問(wèn)題及文檔，落實(shí)各項(xiàng)問(wèn)題完成時(shí)間及相應(yīng)的負(fù)責(zé)人并形成表格的形式發(fā)給各相關(guān)部門執(zhí)行，定時(shí)跟進(jìn)工作的進(jìn)展情況；

　　(四)組織人員進(jìn)行模擬演練，不斷完善交房程序，從理論上做到萬(wàn)無(wú)一失。

篇3：物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好準(zhǔn)備工作

　　物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好的準(zhǔn)備工作

　　答：物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項(xiàng)的法律契約關(guān)系（如業(yè)主公約、管理費(fèi)、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費(fèi)和水電費(fèi)銀行委托繳款協(xié)議等）。

　　凡是業(yè)主（住戶）違反小區(qū)管理?xiàng)l例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費(fèi)和車位使用費(fèi)等物業(yè)管理中常見(jiàn)的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。

　　入伙前期對(duì)小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過(guò)宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對(duì)一些不太自覺(jué)的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當(dāng)然重點(diǎn)是放在預(yù)防上，通過(guò)上述的工作給小區(qū)一個(gè)良好的生活秩序和環(huán)境。