物業(yè)人答客問:裝修類

　　業(yè)主會問的所有問題，物業(yè)人怎么回答都在里面!

　　四、裝修類

　　84、裝修時需要辦理哪些手續(xù)?

　　答：大致流程為：到服務(wù)中心領(lǐng)取裝修申請表填寫，然后提供裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書的復(fù)印件、房屋裝修設(shè)計圖、裝修方案等資料給物管，由物管工程部進行技術(shù)會審，經(jīng)批準后方可入場進行裝修。

　　提出申請→提交施工圖紙及方案物業(yè)審批(3個工作日)→交裝修押金→辦理裝修許可證→辦理“施工人員出入證”完工報驗→退裝修施工證及證件押金。

　　85、裝修房屋為什么要向物業(yè)公司申請?為什么要收裝修保證金?

　　答: 《物業(yè)管理條例》第53條規(guī)定業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，建筑物包括共有部位和自用部位兩個方面。對于共有部位，單個業(yè)主沒有權(quán)力去改變。裝修涉及到建筑物安全使用的問題。物業(yè)公司必須從裝修開始時就進行管理，否則等裝修完后，裝修帶來的損害已經(jīng)形成，不但難以改正，也給業(yè)主安全帶來威脅。

　　實際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，不考慮他人生活的方便、安全，不顧及對建筑物，設(shè)施設(shè)備的保護，不顧及對環(huán)境衛(wèi)生的愛護，造成他人生命、健康、財產(chǎn)的損失，破壞公共設(shè)施設(shè)備。對于裝修中的這些違規(guī)行為，用裝修保證金來制約。

　　86、裝修時，業(yè)主能否擅自更改房屋結(jié)構(gòu)?物業(yè)管理公司是否有權(quán)對外觀部分(陽臺、窗戶等)進行統(tǒng)一規(guī)劃?

　　答：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》相關(guān)規(guī)定，嚴禁擅自更改房屋結(jié)構(gòu)。為了整個小區(qū)的外觀形象和城市管理的需要，物管有權(quán)對外觀部分進行統(tǒng)一規(guī)劃。

　　87、收樓后是否統(tǒng)一時間準許業(yè)主裝修?

　　答：統(tǒng)一安排裝修，原則上的安排為：白天8：00—18：00，晚上和節(jié)假日不允許噪音施工,具體在《裝修手冊》里會有詳細的說明。

　　88、住戶進行室內(nèi)裝修有哪些注意事項?

　　答：業(yè)主裝修時需要交納二次裝修保證金、裝修管理費和裝修垃圾清運費用，裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本費，相關(guān)的費用可由裝修公司代交。業(yè)主進行二次裝修時需要提出裝修申請、簽署相關(guān)協(xié)議文本、交納相關(guān)費用和得到管理處審批許可后方可按審批要求進行裝修，完工后向管理處提出驗收申請。具體的辦理流程請留意管理處之公告。

　　89、裝修時不是承重墻可以敲掉嗎?框架結(jié)構(gòu)內(nèi)的墻可以拆嗎?

　　答：根據(jù)國家2002年實行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三章之相關(guān)規(guī)定，裝修內(nèi)容須經(jīng)管理處根據(jù)具體情況審批確定，未經(jīng)審批不可私自違規(guī)施工。

　　90、業(yè)主詢問關(guān)于裝修的問題?

　　答：《裝修手冊》里有辦理裝修程序的詳細介紹，您可以查閱一下，如果還有不清楚的地方，可以打管理處電話咨詢。

　　91、衛(wèi)生間是否要做防水閉水?

　　答：業(yè)主裝修時一定要裝修公司做防水、閉水試驗，閉水試驗的時間為48小時。以免業(yè)主入住使用后衛(wèi)生間滲漏，造成樓下業(yè)主投訴，給自己房屋裝修帶來維修損失，同時根據(jù)《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第七十一條規(guī)定業(yè)主對專有部份的使用不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　92、如果業(yè)主裝修時鋪設(shè)木地板，是否會影響屋門的開關(guān)?

　　答：木地板的高度一般為4公分，但實際裝修中可降為2-3公分。這樣將不會影響到屋門的開關(guān)。

　　93、我想把室內(nèi)的對講(暖氣、電話接口、燃氣報警器、緊急求助報警器)移一移，可不可以?

　　答：建議業(yè)主不要改動。另外，由于這項改動設(shè)計到小區(qū)的整體系統(tǒng)，需要由物業(yè)協(xié)調(diào)原施工單位(暖氣和燃氣系統(tǒng)按國家有關(guān)規(guī)定不允許改動，可視對講等智能系統(tǒng)應(yīng)提醒住戶改動后有可能影響使用效果)。

　　94、 我是否可以對所屬單元內(nèi)進行拆改?

　　答：根據(jù)建設(shè)部110號文件，我們已在《裝修管理手冊》中詳列了一些關(guān)于拆改的規(guī)定，主要是居室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)、采暖系統(tǒng)、智能化安防系統(tǒng)不能改動，非承重結(jié)構(gòu)可酌情進行改動。物業(yè)工程部備有各種戶型的圖紙，可供您查閱確認室內(nèi)承重及非承重結(jié)構(gòu)墻，具體方案請您需報裝修部審批。

　　95、我的裝修垃圾如何清運?

　　答：物業(yè)負責將裝修垃圾委托專業(yè)單位從小區(qū)內(nèi)清走，但您需要每天在集中裝修期規(guī)定的時間內(nèi)將裝修垃圾袋封口后，堆放在我們指定的裝修垃圾場地點，不得占用公共區(qū)域;關(guān)于集中和非集中裝修期垃圾清運時間參照《裝修手冊》規(guī)定的時間。

　　96、 我可以拆改供暖、煤氣么?當施工的人員將裝修垃圾扔進下水道造成堵塞，我該負責嗎?

　　答：根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中明確規(guī)定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設(shè)施造成損失的，由裝修人負責賠償。另，因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞以及其他損失，應(yīng)由裝修人負責修復(fù)和賠償;屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。”

　　97、 裝修都需要什么圖?

　　答：需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統(tǒng)圖、平面圖，若上下水改動，還需要給水系統(tǒng)平面圖。

　　98、我想把室外部分設(shè)施拆了，行不行(涉及外立面拆改的)?

　　答：2003年5月1日，建設(shè)部頒發(fā)的110號文中規(guī)定，房屋外立面一律不得拆改。

　　99、業(yè)主聘請的裝修公司不具備資質(zhì)可否辦理裝修手續(xù)?(包括自裝)

　　答：裝修商必須具備建筑企業(yè)資質(zhì)裝飾等級證明，這也在一定程序保證業(yè)主的利益，為裝修后業(yè)主入住生活把好第一道關(guān)，如業(yè)主執(zhí)意要聘請該裝修商，考慮可以找具備資質(zhì)的裝修公司掛靠，這樣對于業(yè)主、裝修商、物業(yè)都是最理想的結(jié)果(最低限度要求業(yè)主寫承諾書)。

　　100、 業(yè)主鋪地板、瓷磚可以不辦理手續(xù)直接進場嗎?

　　答：不可以。因上述事項均在是裝修范疇之內(nèi)，故上述事項均須先報方案，工程部審批后，到安保部辦理進場施工人員證件后，方可開始進行。工程完成后，應(yīng)將所產(chǎn)生的垃圾及時清離小區(qū)。(涉及消防安全問題要配備滅火器)特別提醒：裝修地板、鋪地磚時可能因您的不注意，而對管道施工破壞造成跑水，浸水事故。

　　101、裝修人員可以在我家住嗎?

　　答：為了業(yè)主和小區(qū)的安全裝修人員不可以留宿在現(xiàn)場。

　　102、 衛(wèi)生間為什么在裝修后還要做防水?

　　答：首先，承建商在交房前已經(jīng)做過防水，且經(jīng)過閉水試驗，防水效果良好。但在裝修期間，衛(wèi)生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會剔鑿地面，影響防水層，故建議業(yè)主在裝修后要求裝修商重做防水。

　　103、 陽臺、窗戶是否可以安裝防盜網(wǎng)?

　　答：不可以。根據(jù)國家2002年實行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第二章第六條第二款之相關(guān)規(guī)定，改變住宅外立面之裝修行為須經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準，因此，陽臺、窗戶等安裝防盜網(wǎng)需要經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準。

　　104、 業(yè)主可以對排煙道進行改造處理嗎?

　　答：不可以改造。

篇2：物業(yè)費催繳答客問

　　物業(yè)費催繳答客問

　　為了統(tǒng)一回答業(yè)主就催費時提出的問題,避免引起不必要的誤會和糾紛，請大家學(xué)習(xí)掌握。

　　1. z物業(yè)管理費的定價依據(jù)是？

　　答：物業(yè)管理服務(wù)費用2.28元的定價是根據(jù)“z市物價局、z市房產(chǎn)管理局”下發(fā)《關(guān)于公布z市住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價格的通知〔第一期〕》湛價（20**）46號”文件要求，施行政府指導(dǎo)價，服務(wù)收費依照文件規(guī)定的高層住宅（設(shè)有電梯）物業(yè)服務(wù)基準價一級A等的收費及浮動標準確定。

　　2. z物業(yè)管理的服務(wù)有哪些范圍與標準？

　　答：根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，我們?yōu)闃I(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量標準為：

　　一、房屋外觀：

　　保持房屋整體外觀統(tǒng)一、完好、整潔（須甲方配合）。

　　二、設(shè)備運行：

　　設(shè)備良好，運行正常，維修及時，無事故隱患；

　　三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理：

　　1、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行正常，保養(yǎng)、檢修制度完善；

　　2、道路暢通，路面平坦，污水排放通暢。

　　四、環(huán)境衛(wèi)生：

　　1、整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施保持清潔，垃圾日產(chǎn)日清；

　　2、定期殺蟲滅鼠。

　　五、綠化：

　　1、綠化地布局優(yōu)美合理，花草樹木長勢良好，修剪整齊、美觀；

　　2、綠化定期消殺，無大面積黃土裸露。

　　六、交通秩序與車輛停放：

　　憑卡出入，停放有序。

　　七、安全管理：

　　1、協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；

　　2、安全標示清晰，安全（疏散）指引明確。

　　八、消防：

　　1、公共區(qū)域各類消防設(shè)施完好，有效；

　　2、發(fā)生火警及時通報，并協(xié)助消防部門救助。

　　九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修：

　　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修維修及時。

　　3. 物業(yè)管理費的構(gòu)成部分？

　　答：根據(jù)國發(fā)改價格[20**]1864號 “關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知”第十一條的規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　　1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　　2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

　　3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　　4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　6）辦公費用；

　　7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；

　　9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　4. 別的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費只有**元/平方米/月，z為什么要收取2.28元/平方米/月？

　　答：1、z從規(guī)模，品質(zhì)，園林景觀，小區(qū)配套和舒適度來講都優(yōu)于其他小區(qū)。

　　2、z專業(yè)服務(wù)模式、服務(wù)水準和質(zhì)量按z市一級A等服務(wù)標準執(zhí)行。

　　3、 z的管理服務(wù)費是通過科學(xué)測算后,根據(jù)日常開支情況進行定位的,符合物業(yè)管

　　理收費的“以支定收”原則。（所謂“以收定支”的財政預(yù)算是指除基本的人員工資、公用辦公經(jīng)費由財政部門按編制和統(tǒng)一標準撥付外，其余部分包括部分日常經(jīng)費、專項經(jīng)費等則由財政部門按年度下達的行政性收費、罰沒收入和其他政府非稅收入（預(yù)算內(nèi)收入和預(yù)算外收入）“指標性”收入計劃核定，具體比例也各不相同，這即是“以收定支”核心內(nèi)容。

　　5. 為什么物業(yè)管理費會這么高，是不是日后會隨時變動？

　　答：小區(qū)的物業(yè)管理費并不算高，因物價指數(shù)提升導(dǎo)致管理成本提升，其它新開發(fā)的小區(qū)的收費標準也會越來越高。小區(qū)現(xiàn)時管理費收費標準將在市物價局備案的，根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，在合同有效期內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)費用是按合同約定的收費標準進行收費，不會變化。但根據(jù)《z市物價局、z市房產(chǎn)管理局》下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)z市物業(yè)服務(wù)收費管理規(guī)定的通知》湛價（20**）45號第六條：“物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同的物業(yè)性質(zhì)、特點，分別實現(xiàn)政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主委員會成立之前的住宅（不含別墅）的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，業(yè)主委員會成立之后的住宅及其他物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價”。即在合同期滿后或在合同期小區(qū)成立業(yè)主委員會后，可根據(jù)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營情況實行市場調(diào)節(jié)價。

　　6. 從什么時間開始計收我的物業(yè)管理費？

　　答：按《購房合同》約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計收物業(yè)管理費；“由于買受人原因未能按“收樓通知書”指定的期限內(nèi)前來辦理樓宇交接的，逾期15天視為買受人同意收樓且視同已交付并開始計收物業(yè)管理費、公共水電分攤及其它應(yīng)收費用（如滯納金等）”。

　　7. 以什么面積收取我的物業(yè)管理費？

　　答：房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售建筑面積為準；房產(chǎn)證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理費。

　　8. 我應(yīng)該每月繳納的物業(yè)管理費標準是多少？除此之外我還要交納什么費用？

　　答：物業(yè)費為2.28元/平方米/每月；除物業(yè)管理費外，公共水電分攤費用分攤，公攤費用一般包括：電梯公攤、變頻泵公攤、梯燈公攤、公共照明分攤。分攤原則如下：

　　（1）、公共水電費用分攤依據(jù)：

　　根據(jù)《粵價[1997]173號 文件》“廣東省物價局關(guān)于規(guī)范全省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費中公共水電費分攤問題的通知”：

　　（2）、公共水電費分攤項目及原則

　　①住宅小區(qū)物業(yè)管理單位辦公及生活等自用水、電，必須單獨設(shè)置計量表，其費用由物業(yè)管理單位負擔，不得向住(用)戶分攤。

　　②小區(qū)綠化植物養(yǎng)護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳、裝飾等用水用電，其費用均由物業(yè)管理綜合服務(wù)費列支，不得向住(用)戶分攤。

　　③小區(qū)開展多種經(jīng)營活動的水、電費用，由該項經(jīng)營收益列支，不得向住(用)戶分攤。

　　④住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯、公共設(shè)施的公用水、電費用，由本樓住(用)戶合理分攤。

　　⑤小區(qū)范圍的路燈用電費用，由小區(qū)的所有住(用)戶合理分攤。

　　⑥為提高公用水、電費用分攤的透明度，減少價格糾紛，凡屬向住(用)戶分攤的公用水、電費用，必須單獨列帳，向住(用)戶公布費用分攤的辦法和總金額以及各住(用)戶應(yīng)負擔的金額等。嚴禁把分攤的水、電費用與住(用)戶自用的水、電費用的混合統(tǒng)收。

　　11. z水電費等費用的價格及收費方式？

　　答：(1)、生活用水階梯式計量水價

　　已抄表到戶（立方米/戶）未抄表到戶(立方米/人)到戶水價(元/立方米)

　　20(含20)6(含6)2.31

　　21-25(含25)7-8(含8)3.02

　　26以上9以上3.72

　　注: 以上價格均含污水處理費0.9元/立方米

　　z市生活垃圾處理費收費標準:1)常住居民:13元/月·戶

　　2）暫住人口：3元/月·人

　　南方電網(wǎng)階梯式電價標準

　　1．“一戶一表”居民階梯電價標準

　　1）夏季標準（5-10月用電量）

　　用電量電價

　　第一檔0-260千瓦時0.63元/千瓦時

　　第二檔261-600千瓦時0.68元/千瓦時

　　第三檔601以上千瓦時0.93元/千瓦時

　　2)非夏季標準(其他月份)

　　用電量電價

　　第一檔0-200千瓦時0.63元/千瓦時

　　第二檔201-400千瓦時0.68元/千瓦時

　　第三檔401以上千瓦時0.93元/千瓦時

　　(2)、水費收費方式：

　　水表抄表到戶，銀行委托扣費；終端用戶在南粵銀行開設(shè)資金賬戶，并在z自來水公司辦理委托手續(xù)，即可每月交納水費。

　　z市自來水公司業(yè)務(wù)咨詢電話：z

　　(3)、電費收費方式：

　　電表抄表到戶，銀行委托扣費；終端用戶在南粵銀行開設(shè)資金賬戶，并在z市供電分局辦理委托手續(xù)，即可每月交納電費。

　　z市供電分公司業(yè)務(wù)咨詢電話：z

　　z市供電分公司24小時咨詢電話：95598

　　12. 我住1樓也要交電梯公攤費用嗎？

　　答：一樓要交電梯公攤費用，根據(jù)《商品房買賣合同》電梯屬整棟樓宇的公共設(shè)備，屬本棟樓業(yè)主共同所有，對其有使用的權(quán)利和維修、養(yǎng)護的責任。。

　　13. 業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？

　　答：業(yè)主可以通過業(yè)主委員會聘請專業(yè)審計機構(gòu)進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)知識，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

　　19. 售樓時的承諾沒有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)管理費嗎？

　　答：不可以。因為物業(yè)管理公司與開發(fā)商是具獨立法人資格的公司，物業(yè)管理費是用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維護小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運行。物業(yè)公司可以協(xié)助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開發(fā)商/有關(guān)部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業(yè)管理費仍需支付。

　　20. 有的業(yè)主不交物業(yè)管理費，這對我有影響嗎？

　　答：有影響。因為物業(yè)服務(wù)的實施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費來支持，如果有業(yè)戶不交管理費，勢必會給物業(yè)公司的管理運營經(jīng)費造成影響，也將影響了已交費業(yè)戶的利益，當然也影響了您的利益。

　　22. 業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒有裝修、沒有入住，也要繳納物業(yè)管理費？

　　答：是的，要繳納物業(yè)管理費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單元提供了公共性的物業(yè)管理服務(wù)（比如設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、清潔綠化等服務(wù)），所以，您是要交物業(yè)管理費的。

　　23. 小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護如何進行？其保養(yǎng)運行是否額外收費？

　　答：水景園林將由專業(yè)工程人員進行維護與保養(yǎng)。能夠保證如噴泉之類的配套正常運行，運行時間由物業(yè)公司具體擬定。其保養(yǎng)運行不額外收費，包含在物業(yè)管理費中。如遇大修則需動用維修資金。

　　25. 業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償？

　　答：《物業(yè)管理條例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。秩序服務(wù)內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的秩序費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、財、物予以管理。只要保安服務(wù)達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責任。

　　26. 房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費？

　　答：只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費。因為物業(yè)公司已經(jīng)開始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個或幾個業(yè)主服務(wù)，而是為整個小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系是企業(yè)對整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運行所必須的費用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營性收入。如果一個或幾個業(yè)主不交物業(yè)管理費，必然導(dǎo)致物業(yè)管理費入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。

　　28. 因工程質(zhì)量遺留問題，業(yè)主是否可以拒交管理費？

　　答：不可以，地產(chǎn)公司遺留問題是業(yè)主和開發(fā)商之間的權(quán)利責任問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔違約責任。對于地產(chǎn)公司遺留的問題，業(yè)主應(yīng)當與建設(shè)單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。

　　29. 若是房屋出租，物業(yè)管理費是由誰來繳納？

　　答：出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用的交費義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　31. 小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費用是包含在物業(yè)管理服務(wù)費內(nèi)嗎？如果不是，維修費用該由誰來承擔？

　　答：公用設(shè)施的小修和日常保養(yǎng)費用包含在物業(yè)管理服務(wù)費中.

　　32. 物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)配套有哪些？使用流程是怎樣的？

　　答：物業(yè)管理公司除提供《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》所規(guī)定之物業(yè)管理服務(wù)外，亦會因應(yīng)客戶之需求，適時提供其他便利業(yè)戶之有償服務(wù)，屆時請留意物業(yè)公司公告之有關(guān)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)收費標準信息。

篇3：Z小區(qū)上調(diào)物業(yè)費答客問

　　Z小區(qū)上調(diào)物業(yè)費答客問

　　根據(jù)小區(qū)目前的經(jīng)營態(tài)勢，20**年已經(jīng)出現(xiàn)入不敷出的狀況，20**年預(yù)算虧損45.98萬多元。物業(yè)公司事先就調(diào)整物業(yè)費用方案與部分業(yè)主進行了溝通，現(xiàn)對所涉及的問題歸納如下。

　　1、為什么要調(diào)整物業(yè)費？

　　近幾年，隨著社會各種費用的不斷上漲，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)成本大幅增加。目前籌集的物業(yè)費總額已無法維持既有的服務(wù)水平，為避免嚴重影響小區(qū)的服務(wù)品質(zhì)、導(dǎo)致業(yè)主的居住感受下降、對房產(chǎn)的保值增值產(chǎn)生不利影響，特此提出調(diào)整物業(yè)費。

　　物業(yè)服務(wù)屬勞動密集型行業(yè)，從近幾年的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析及行業(yè)對比發(fā)現(xiàn)，人工成本占到整個物業(yè)支出的50%以上。20**年入伙時，小鎮(zhèn)6保安員的工資為1140元/月，當時政府未強制要求為員工上社會保險，因此每月1140元的工資是企業(yè)對一個保安員全部人工費支出。到了20**年，保安員的月工資上漲到2800元，而且目前政府已明文強制要求為員工上社會保險且五險綁定，公司按此要求為員工每人每月支付保險費723.24元，因此目前公司為每個保安員每月支出3523.24元。為了節(jié)約成本，我們已經(jīng)將人員由三班制改為兩班制，上班時間由每崗8小時改為每崗12小時，可以說人員編制和工作強度都已達到極限。入不敷出成為了一種必然。根據(jù)**20**年度物業(yè)服務(wù)費收支預(yù)算顯示，本年度小鎮(zhèn)6將出現(xiàn)45.98萬元的經(jīng)營虧損。

　　2、是否今年才遇到物業(yè)服務(wù)資金不足的問題，為何今年提出調(diào)整物業(yè)費？

　　我小區(qū)的人力成本在物業(yè)服務(wù)支出中達到60%以上，公共區(qū)域及共用設(shè)備設(shè)施的能耗費用占20%左右，以上兩項費用支出占物業(yè)費用的絕大部分。北京市最低工資標準的多次調(diào)整對勞動密集型的物業(yè)服務(wù)來說影響很大，最低工資增長社保基數(shù)也隨之調(diào)整，社保支出也逐年增加；再者，從去年年初，政府強制企業(yè)為員工上五險，人力費用進一步加大。對于公區(qū)及共用設(shè)備設(shè)施的水電消耗來講，費用單價也多次上漲，能耗費用的支出也逐年增加。公區(qū)維修所使用的物料市場價格、特種設(shè)備外包維保費用的上升也是助推物業(yè)服務(wù)資金不足的因素。

　　我公司早在幾年前就遇到了成本上升的問題，也采取了一些應(yīng)對措施，比如：逐步在合理范圍內(nèi)精簡人員、增大每位員工的工作量，盡量減緩人力成本壓力；我公司也通過節(jié)能改造等方式降低能耗，節(jié)省能源支出，合理調(diào)配資源及費用的方式一直在進行。

　　但面對成本全面上漲的巨大壓力，內(nèi)部合理調(diào)配總會有限度，目前人員編制已經(jīng)壓縮到極致，如再壓縮勢必嚴重影響服務(wù)品質(zhì)，其他節(jié)能措施的實施前期投入也較大，短期難見成效。本年已有45.98萬余元的虧空，為避免小區(qū)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)在未來持續(xù)受到負面影響，特申請上調(diào)物業(yè)服務(wù)費。

　　3、如保持目前的物業(yè)費標準會產(chǎn)生什么不良后果？

　　據(jù)我公司了解，目前全社會的物業(yè)行業(yè)均遇到了成本上漲導(dǎo)致的收不抵支問題，面對虧損，因業(yè)主反對調(diào)整物業(yè)費，一些物業(yè)公司采取無底線降低服務(wù)標準、過度壓縮人工投入等方式勉強維持，導(dǎo)致了社區(qū)混亂，陷入了惡性循環(huán)。

　　目前**物業(yè)服務(wù)成本已經(jīng)壓縮到極致，如再不調(diào)整物業(yè)費、增加物業(yè)費總額，虧空到一定程度，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)勢必也會跌破紅線，將會出現(xiàn)人員編制過度壓縮導(dǎo)致的夜間無保安巡視、無錢支付綠化養(yǎng)護費用導(dǎo)致的草坪枯死黃土裸露、維修費用不足導(dǎo)致的園區(qū)設(shè)施破損無法維修等后果。如出現(xiàn)以上惡性情況，屆時挽救為時已晚，面對此重大風險，物業(yè)公司向全體業(yè)主發(fā)出預(yù)警。

　　**作為區(qū)域內(nèi)具有代表性的項目，廣大業(yè)主對生活品質(zhì)有較高追求，大多數(shù)業(yè)主不希望以降低服務(wù)標準、犧牲小區(qū)品質(zhì)為代價維持后期的物業(yè)管理。

　　4、物業(yè)費調(diào)整幅度是如何確定的？

　　物業(yè)公司根據(jù)歷年收支、當前費用及未來幾年的成本上漲預(yù)期，提出了每平米每月上調(diào)0.3元。該方案在保持目前服務(wù)品質(zhì)的前提下，實現(xiàn)一些基礎(chǔ)服務(wù)的再深入及細化，比如可以通過適度上調(diào)待遇留住老員工，不再是經(jīng)常看到陌生的面孔，可以對園區(qū)的綠化進行優(yōu)化，可以增加保安員的巡邏頻次。依此標準，預(yù)期未來3-4年的物業(yè)服務(wù)水準不會受到影響。

　　5、物業(yè)費調(diào)整后服務(wù)品質(zhì)是否提升？

　　調(diào)整物業(yè)費的初衷是為了解決目前遇到的成本壓力問題，防止服務(wù)品質(zhì)嚴重下滑，同時物業(yè)費調(diào)整后，物業(yè)公司會在服務(wù)的精細化方面有所提升。

　　高品質(zhì)服務(wù)需要高素質(zhì)員工，物業(yè)公司首先保障一線保安、保潔、工程及客服人員的工資水平有一個適當?shù)恼{(diào)整，使符合要求的一線員工的收入在行業(yè)內(nèi)保持有競爭力，留住、吸引高素質(zhì)的服務(wù)人員。

　　另外，物業(yè)公司也會加大對公共區(qū)域及共用設(shè)備設(shè)施的維護力度，園區(qū)的園林綠化維護工作會更加精細。因物業(yè)服務(wù)資金的充裕，為物業(yè)服務(wù)的進一步精細化奠定了基礎(chǔ)。

　　如方案表決通過，將自20**年1月1日開始實行。