物業(yè)管理定崗定編原則與實(shí)際操作細(xì)則

　　一、崗位設(shè)計的原則

　　1、因事設(shè)崗原則：從“理清該做的事”開始，“以事定崗、以崗定人”。設(shè)置崗位既要著眼于企業(yè)現(xiàn)實(shí)，又要著眼于企業(yè)發(fā)展。按照企業(yè)各部門職責(zé)范圍劃定崗位，而不應(yīng)因人設(shè)崗;崗位和人應(yīng)是設(shè)置和配置的關(guān)系，而不能顛倒。

　　2、整分合原則：在企業(yè)組織整體規(guī)劃下應(yīng)實(shí)現(xiàn)崗位的明確分工，又在分工基礎(chǔ)上有效地綜合，使各崗位職責(zé)明確又能上下左右之間同步協(xié)調(diào)，以發(fā)揮最大的企業(yè)效能。

　　3、最少崗位數(shù)原則：既考慮到最大限度地節(jié)約人力成本，又要盡可能地縮短崗位之間信息傳遞時間，減少“濾波”效應(yīng)，提高組織的戰(zhàn)斗力和市場競爭力。

　　4、規(guī)范化原則：崗位名稱及職責(zé)范圍均應(yīng)規(guī)范。對企業(yè)腦力勞動的崗位規(guī)范不宜過細(xì)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)留有創(chuàng)新的余地。

　　5、客戶導(dǎo)向原則：應(yīng)該滿足特定的內(nèi)部和外部顧客的需求。

　　6、一般性原則：應(yīng)基于正常情況的考慮，不能基于例外情況。例如，90%情況下這個崗位需要多少工作量，多少工作強(qiáng)度。

　　二、崗位設(shè)計考慮的主要方面

　　1、主要工作：平常這個崗位做哪些基本工作? 為了實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的崗位目標(biāo)，這個崗位需要做哪些工作? 在各個具體工作之間如何分配時間?

　　2、需要利用什么資源和工具：為了達(dá)到崗位目標(biāo)應(yīng)該利用那些資源? 系統(tǒng)、報告、文件、要求、其他。

　　3、能力要求：做本崗位工作的應(yīng)具備何種條件? 知識、能力、品質(zhì);人際交往、教育水平、背景與經(jīng)驗(yàn)等。

　　4、業(yè)績考核：該崗位工作的業(yè)績?nèi)绾慰己?主要考核指標(biāo)是什么?

　　5、匯報關(guān)系：該工作向誰匯報?該工作的同級是誰?下級是誰?與其他同事的權(quán)利和責(zé)任的劃分?

　　6、工作量這個崗位需要處理多大的工作量?

　　三、各崗位人員編制標(biāo)準(zhǔn)(建議)

　　(一)公共事務(wù)人員勞動定額

　　1、15萬平方米以下住戶服務(wù)中心配設(shè)管理員3人。

　　2、15萬平方米以下不高樓宇巡查組，只設(shè)住戶服務(wù)中心;15萬平方米以上設(shè)置樓宇組。巡樓組管理員每增加5萬平方米，增設(shè)1人。住戶服務(wù)中心管理員每增加10萬平方米，增設(shè)1人。

　　3、干部配置：15萬平方米以下設(shè)置主管1人，不設(shè)班(組)長;15萬平方米以上，設(shè)置主管1人(可由管理處副經(jīng)理兼)，住戶服務(wù)中心班長1人，巡樓班(組)長1人。

　　(二)保安人員勞動定額

　　1、固定崗保安員每人當(dāng)值時可監(jiān)護(hù)面積為3000-3500平方米;

　　2、全封閉小區(qū)每入口需設(shè)置3個(三班倒);

　　3、巡邏保安員每組(兩人一組)可監(jiān)護(hù)面積為5萬平方米左右;

　　4、封閉停車場每出入口處應(yīng)設(shè)置3人;

　　5、30萬平方米以下保安干部的配置為主管1人、班長3 —4人。30萬平方米以上可增加組長一級干部，平均按每5-8萬平方米配置組長1人;

　　6、智能化小區(qū)(大廈)已設(shè)置治安、消防監(jiān)控系統(tǒng)時，可適當(dāng)養(yǎng)活保安人數(shù)，但每個消防、保安監(jiān)控中心應(yīng)至少配置屏幕監(jiān)控保安員3人;

　　7、保安人員綜合勞動定額：每2000—2500平方米配置1人。

　　(三)機(jī)電維修人員勞動定額

　　1、每個高壓配電房值班電工3人;

　　2、水工每10萬平方米配置1人;

　　3、中央空調(diào)每10萬平方配置1人;

　　4、電梯工每10部電梯配置1人;

　　5、維修電工每10萬平方米配置3人;

　　6、綜合維修工每10萬平方米配置2人。

　　7、干部配置標(biāo)準(zhǔn)：

　　⑴、30萬平方米以下，配置主管1人，不設(shè)班組長;

　　⑵、30-80萬平方米以上，配置主管1人，運(yùn)行班(組)長1人，維修班長(組長)1人;

　　⑶、80萬平方米以上，可考慮配置主管1人，運(yùn)行班(組)長1人，機(jī)電維修班(組) 1人，綜合維修班(組)長1人。

　　8、綜合勞動人數(shù)定額：每10萬平方米10-12人。

　　(四)清潔人員勞動定額

　　1、梯級清掃：14層/小時/人;

　　2、地面清掃：300平方米/小時/人;

　　3、拖樓梯：13層/小時/人;

　　4、擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線：12層/小時/人;

　　5、洗地毯：360平方米/小時/人;

　　6、刮玻璃：4平方米/分鐘/人;

　　7、清潔電梯轎箱(抹鋼油)：1個/10分鐘;

　　8 、8層以下樓房(無電梯)1梯10棟/人;9層以上樓房(帶電梯)1梯8棟/人;

　　9、干部配置標(biāo)準(zhǔn):

　　⑴、10萬平方米以下，配置主管1人，不設(shè)班組長;

　　⑵、20-50萬平方米,配置主管1人，技術(shù)員1人，班(組)長2人;

　　⑶、50萬平方米以上,每增加20萬平方米增設(shè)班(組)長1人。

　　10、保潔人員綜合勞動定額每8000-10000平方米,配置1人。

　　(五)園林綠化部人員勞動定額

　　1、綠籬及灌木修剪

　　⑴、墻狀綠籬：人工20米/小時;機(jī)剪：50米/小時;

　　⑵、叢生或塊狀綠籬：人工：25平方米/小時;機(jī)剪：50平方米/小時;

　　⑶、球形：直徑1米球形，4棵/小時，直徑大于1米的適當(dāng)降低平均數(shù)。

　　2、大樹修剪：

　　⑴、冠徑15米以上，需三個配合，1棵/8小時3人，平均0.05棵/人小時;

　　⑵、冠徑10-15米，需三個配合，3棵/8小時3人，平均0.125棵/人.小時;

　　⑶、冠徑5-10米，需二個配合，12棵/8小時2人，平均0.75棵/人小時;

　　⑷、冠徑5米以下，高3米以下，單人操作，平均2-5棵/人.小時。

　　3、剪草

　　⑴、特級，一級草坪：360平方米/人、小時;

　　⑵、二級草坪：280平方米/人、小時;

　　⑶、三級草坪：用汽墊機(jī)剪180平方米/小時;割灌機(jī)剪60平方米/小時;

　　⑷四級草坪：用割灌機(jī)剪，40平方米/小時。

　　4、施肥

　　⑴、粒肥：撒施，550平方米/小時;點(diǎn)施灌木，240棵/小時;點(diǎn)施盆花，900盆/小時;點(diǎn)施小喬木(環(huán)施)，50棵/小時;

　　⑵、液肥：機(jī)施兩個配合，平均250平方米/人、小時;手噴，室內(nèi)大盆植物15棵/小時;室外大棵植物24棵/小時;手淋，200棵/人、小時;

　　5、噴藥：機(jī)噴，平均350平方米/人、小時;壺噴，室內(nèi)大植物15棵/小時;室外中小植物25棵/小時;小型盆栽壺噴200棵/小時。

　　6、淋水：自動噴淋平均8000平方米/人、小時，人工淋平均2000平方米/人、小時。

　　7、花苗上盆：時花平均250盆/人、小時，苗木平均200盆/小時。

　　8、花木出圃質(zhì)量修整：時花平均500盆/人、小時，小盆觀葉植物150盆/人、小時;大型觀葉植物平均10盆/小時。

　　9、盆景

　　⑴、修剪：小盆平均10盆/小時，中盆平均5盆/小時，大盆平均2盆/小時;

　　⑵、換泥轉(zhuǎn)盆：小盆平均8盆/人小時，中盆平均2盆/小時，大盆需兩個人以上配合，平均1盆/人小時。

　　10、插花

　　⑴、一般插花：盆花：小盆8分鐘，中盆20分鐘，大盆35分鐘;花束：小束15分鐘，中束25分鐘，大束35分鐘;花籃：小籃10分鐘，中籃15分鐘，大籃25分鐘。

　　⑵、創(chuàng)意插花：盆花：小盆20分鐘，中盆40分鐘，大盆90分鐘;花束：小束25分鐘，中不40分鐘，大束60分鐘;花籃：小籃20分鐘，中籃40分鐘，大籃80分鐘。

　　11、機(jī)械檢修：正常的周期性檢修每月2天/人，突發(fā)性檢修按機(jī)械故障的修理難度而定。

　　12、殘花清理：報廢殘花的清理平均400盆/人小時;可重新利用殘花的處理平均300盆/小時。

　　13、雜物清除：人工除雜草密度平均每小時2-55平方米/人不等;化學(xué)除草坪平均每小時700平方米/人。

　　14、按綠地面積計：每6000平方米綠化室外綠化面積需綠化工1人，每5畝花木生產(chǎn)地需工人4人。

　　15、建筑內(nèi)綠化管理：按每20000平方米建筑用地面積(或每200戶業(yè)主)配1名綠化工。

　　16、干部配置標(biāo)準(zhǔn)：

　　⑴、30萬平方米以下，設(shè)主管1人，園藝師2人，不設(shè)班(組)長;

　　⑵、30萬平方米以上，設(shè)主管1人，班組長2人，園藝師每10萬平方米配置1人;如有花木基地時，可增設(shè)花木基地主管1人。

　　17、園林綠化部人員綜合勞動定額：每10萬平方米3-4人，花木基地工人每5畝配置4人。

篇2：后勤集團(tuán)定崗定編工作管理規(guī)定

　　后勤集團(tuán)定崗定編工作管理規(guī)定

　　為進(jìn)一步規(guī)范集團(tuán)各單位崗位設(shè)置以及定編管理，特制定本規(guī)定。

　　一、各單位進(jìn)行定崗定編工作時必須遵循以下工作原則：

　　1．因“事”設(shè)崗的原則：以工作任務(wù)、業(yè)務(wù)職責(zé)的要求設(shè)置崗位，禁止因“人”設(shè)崗。

　　2．崗位數(shù)目最少的原則：設(shè)置少量崗位可以完成的工作禁止多設(shè)置崗位。

　　3．崗位類別最低的原則：一個低類別崗位可以完成的工作禁止設(shè)置高類別崗位。

　　協(xié)調(diào)一致的原則：設(shè)置崗位工作職責(zé)要協(xié)調(diào)、配合、有序，以發(fā)揮最佳的整體效益；禁止交叉設(shè)崗和重復(fù)設(shè)崗。

　　二、各單位必須做好所設(shè)崗位的工作分析，明確每項(xiàng)崗位的工作職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作量及崗位類別，并嚴(yán)格按照各類崗位的工作標(biāo)準(zhǔn)、工作量大小設(shè)置人員編制。

　　三、各單位增加崗位設(shè)置及編制時，必須上報集團(tuán)人力資源部，由集團(tuán)人力資源部根據(jù)崗位設(shè)置原則、崗位工作量及工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行初審；初審后，由集團(tuán)總經(jīng)理、集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)、單位領(lǐng)導(dǎo)及集團(tuán)人力資源部共同開會討論，通過后，各單位方可按照會議決定的崗位設(shè)置與編制數(shù)量、崗位類別開展相關(guān)工作。

　　四、各單位必須嚴(yán)格按照集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的定崗定編進(jìn)行員工招聘、員工增補(bǔ)工作。

　　五、各單位增補(bǔ)員工時，必須按要求及時報集團(tuán)人力資源部，由集團(tuán)人力資源部進(jìn)行審批。

　　六、集團(tuán)人力資源部必須嚴(yán)格根據(jù)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的各單位定崗定編、崗位類別情況審核各單位上報的員工信息。

　　七、集團(tuán)人力資源部與質(zhì)量檢驗(yàn)部積極配合，定期、不定期檢查各單位員工編制情況，禁止各單位漏報、少報、多報。

　　八、本規(guī)定的擬定、修改、解釋由集團(tuán)人力資源部負(fù)責(zé)。

　　九、本規(guī)定自公布之日起實(shí)施。

篇3：物業(yè)公司員工定崗定編數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)

　　物業(yè)公司員工定崗定編的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)

　　物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)的設(shè)置根據(jù)管理的需要而定，管理及專業(yè)技術(shù)人員的配備以建筑面積10萬平方米計算，大致為：多層房屋配6人，高層大樓配8人，不足建筑面積10萬平方米的不少于5人。

　　一、多層住宅物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn)

　　多層住宅物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計算1萬平方米配置3.6人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　1、管理人員：主任，總建筑面積10萬平方米以下設(shè)1人，10~20萬平方米，設(shè)一正一副，25萬及以上，設(shè)一正二副；助理，總建筑面積10萬以下設(shè)1人，在10萬平方米以上每增加5萬平方米增加1人；社區(qū)文化設(shè)一人，活動中心、場所的值班人員另計；管理處財務(wù)相對獨(dú)立，一般設(shè)出納、會計各一人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉庫管理員可根據(jù)物業(yè)的大小和工作需要來設(shè)置。

　　2、維修員：建筑面積每4萬平方米設(shè)置1人。

　　3、綠化員：綠化面積每4000平方米左右設(shè)1人。

　　4、保潔員：每140戶設(shè)1人。

　　5、保安員：每120戶設(shè)1人。

　　6、車管員：根據(jù)道口或崗?fù)ぴO(shè)置，車輛流量大的每班設(shè)2人，流量小的每班設(shè)置1人，一日3班。

　　二、高層住宅物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn)

　　高層住宅物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計算1萬平方米配置7.5~7.8人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　1、管理人員：建筑面積小于5萬平方米設(shè)主任1名，每增加5萬平方米增設(shè)副主任1名；助理每350戶設(shè)1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設(shè)1人；其他人員可以根據(jù)工作需要設(shè)置。

　　2、機(jī)電人員：高層住宅樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施一般都有電梯、消防、供水、供電設(shè)施，要相應(yīng)配備工程技術(shù)人員，建筑面積在3萬平方米以上的樓宇每1萬平方米配1.5人。

　　3、保潔人員：建筑面積每6000平方米左右或50~60戶配1人；公共場所或商業(yè)場所另行計算但可適當(dāng)調(diào)整人員。

　　4、綠化人員：綠化面積每3000~4000平方米左右設(shè)1人。

　　5、保安人員：每40戶配1人或建筑面積2500~3000平方米左右配1人。

　　6、車輛管理人員：依據(jù)崗?fù)せ虻揽谠O(shè)置，車輛流量大的每班每崗設(shè)2人，流量小的每班設(shè)1人，一日3班。

　　三、高層寫字樓物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn)

　　高層寫字樓物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計算1萬平方米配置15~18人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　1、管理人員：建筑面積小于3萬平方米設(shè)主任1名，每增加3萬平方米增設(shè)副主任1名；助理每2萬設(shè)1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設(shè)1人；其他人員可以根據(jù)需要設(shè)置。

　　2、機(jī)電人員：高層寫字樓要增設(shè)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，其他類型設(shè)備的數(shù)量也較高層住宅有所增加，所以對工程技術(shù)人員的配備相對要求高且數(shù)量多，一般每1萬平方米配4~5人。

　　3、衛(wèi)生、綠化人員；建筑面積每2500平方米配1人。

　　4、保安人員：建筑面積每2000平方米左右設(shè)置1人。

　　四、其他類型的物業(yè)

　　如商業(yè)、綜合性樓宇可以參考以上人員的定編方法來確定。