小區(qū)物業(yè)催費通知

　　為了XX花園小區(qū)廣大業(yè)主的共同利益和公平、公正原則，2022年8月份以來，服務中心對嚴重拖欠2020年和2021年物業(yè)費的業(yè)主向通化縣人民法院提起訴訟，要求判令欠費業(yè)主依法依規(guī)繳納物業(yè)費，支付違約金。

　　經(jīng)過法官和律師多次調(diào)解，9月初，兩位業(yè)主支付了欠繳的物業(yè)費及相應的違約金。

　　另兩位業(yè)主未能達成調(diào)解，于9月20日正式立案。在庭審前的調(diào)解中，兩位業(yè)主意識到相應的法律關系，及時補繳了物業(yè)服務費及相應的違約金，服務中心于費用到賬后提出撤訴申請，詳見附圖：吉林省通化縣人民法院民事裁定書。

　　按時支付物業(yè)費是業(yè)主的法律責任和義務，XX花園物業(yè)服務中心進場服務以來，工作得到絕大多數(shù)業(yè)主的支持與認可，服務中心很愿意與廣大業(yè)主共建和諧小區(qū)。但是，對嚴重拖欠物業(yè)費的現(xiàn)象，如果任由其發(fā)展下去，將嚴重影響小區(qū)正常運行，損害全體業(yè)主利益。

　　服務中心再次忠告，長期拖欠物業(yè)費的業(yè)主，隨時可能接到法院開庭審理傳票，屆時，不但要依法支付拖欠的物業(yè)費、違約金并承擔訴訟費等附加費用，甚至可能影響到個人征信，給子女帶來不良影響。

　　為免訴累，特此公告。希望相關業(yè)主積極配合服務中心的催費工作，慎重考慮訴訟可能帶來的法律后果，認真自覺履行自己應盡的法律責任!

　　XX花園物業(yè)管理有限公司

　　2022年X月X日

篇2：美麗園小區(qū)業(yè)委會就物業(yè)發(fā)函催費問題告業(yè)主書

　　美麗園小區(qū)業(yè)主委員會就物業(yè)發(fā)函催費問題告業(yè)主書

　　北京ZZ物業(yè)管理有限公司（“ZZ”）在其物業(yè)費催款函中聲稱，zz園業(yè)主應依據(jù)（20**）一中民終字第4601、4603、4604號《民事判決書》所確定的標準繳納20**~20**年度物業(yè)費。

　　就此問題，業(yè)委會發(fā)表如下意見，敬請參考：

　　一、關于本小區(qū)地上公共區(qū)域的物業(yè)費

　　物業(yè)公司只針對本小區(qū)公共區(qū)域的公共建筑、設備、設施為業(yè)主提供公共服務，并依此收取物業(yè)費。故本小區(qū)公共區(qū)域的物業(yè)費依據(jù)（20**）一中民終字第12818號《民事判決書》和（20**）一中民再終字第8001號《民事判決書》列表如下：

　　年 度 20** 20**、20** 20**

　　一 層 0.93元/平方米?月 0.93元/平方米?月 參照20**年

　　+12.08元/戶?月 +11.03元/戶?月

　　二層及以上 1.51元/平方米?月 1.51元/平方米?月 參照20**年

　　+12.08元/戶?月 +11.03元/戶?月

　?。?0**）一中民終字第4601、4603、4604號《民事判決書》也再次確認了上述標準。

　　請大家按照以上公共區(qū)域物業(yè)費標準計算自己家的物業(yè)費，積極履行繳費義務。

　　二、關于本小區(qū)業(yè)主私人區(qū)域特約服務費

　　物業(yè)公司也可以依據(jù)業(yè)主個人的要求，就業(yè)主私人區(qū)域提供特約服務，并收取相關費用。

　?。?0**）一中民終字第4601、4603、4604號《民事判決書》中，繳費標準之所以變成了一層1.62元、二層及以上2.20元，是因為其中包含了業(yè)主私人區(qū)域的0.44元/平方米?月室內(nèi)中修服務費和0.25元/平方米?月室內(nèi)小修服務費。

　　由于業(yè)主委員會、業(yè)主大會只有處理本小區(qū)公共事務的權(quán)限，本小區(qū)各戶業(yè)主是否就自家私人區(qū)域委托物業(yè)公司進行了特約服務，由各戶業(yè)主自行掌握。各戶業(yè)主可以提請ZZ物業(yè)出示進行私人區(qū)域的“室內(nèi)中修服務”、“室內(nèi)小修服務”的服務單以及中、小修標準，并依此進行特約服務費結(jié)算。（是否屬于中修的標準請參見《北京市城鎮(zhèn)住宅樓房大、中修定案標準》 京房地修字[1999]第930號。）

　　三、關于地下室物業(yè)費

　　關于地下室物業(yè)費，提供參與訴訟的三位業(yè)主的抗辯理由如下，供大家參考。

　　地下室物業(yè)費的構(gòu)成原則應該是：

　　1、按照面積收費的，與地上物業(yè)費標準同一。地上不收的，地下也不收；

　　2、按戶收費的，地上收過的，地下不應再收??；

　　3、根據(jù)20**年1月3日《zz園小區(qū)第二次業(yè)主大會會議》第一項決議：取消地下室物業(yè)費。20**年1月3日起，一律停收地下室物業(yè)費。

　　依據(jù)以上1、2兩項原則，地下室物業(yè)費為0.39元/平方米?月。

　　四、（20**）一中民終字第4601、4603、4604號《民事判決書》的裁決只是針對當事三位業(yè)主的個案，對他人沒有約束力。

　　特此通告，望廣而告之。

　　zz園小區(qū)業(yè)主委員會

篇3：物業(yè)服務電話催費攻略

　　電話催繳適用范圍：入住、未入住均可。

　　電話催繳的優(yōu)點：適用范圍廣，快捷、便利、可多次使用。

　　電話催繳的缺點：沒有面對面好溝通，受通話時間、彼此情緒等影響。不如面對面溝通，能給對方制造更大的壓力。物管費催繳應貫穿在日常的工作中，實施在每一次業(yè)主來訪的接待中。

　　一、心理準備

　　1、首先克服以下幾種情緒：

　　(1)抵觸情緒

　　A、心理解析：對催繳物管費工作排斥、不主動不積極，甚至消極的認為業(yè)主就不應該、不可能交物管費。

　　B、表現(xiàn)形式：應付了事，效果不佳。

　　C、合理心態(tài)：物業(yè)的工作職責就包括物管費收繳;前期的維保類工作固然重要，但物管費工作是業(yè)主對我們工作的肯定形式;那些因工程遺留問題拒交物管費的業(yè)主其實誤解和混淆了物管費乃至物業(yè)服務的內(nèi)涵。

　　(2)恐懼情緒

　　A、心理解析：對打電話給業(yè)主、特別是催費工作心生膽怯和恐懼。

　　B、表現(xiàn)形式：打電話磨磨蹭蹭、羞羞答答，渴求業(yè)主理解(這是我的工作，某某大哥您就幫幫我吧)的很為難的言語表現(xiàn)。

　　C、合理心態(tài)：欠債還錢、天經(jīng)地義;如果我是業(yè)主，別人給我打電話催費，我心里也會虛;打了再說唄，今后他們還需要我的服務呢;打多了就習慣了。多打打電話就習慣了，不害怕了。

　　(3)怕拒絕情緒

　　A、心理解析：業(yè)主不交怎么辦?業(yè)主提工程問題怎么辦?業(yè)主罵我怎么辦?

　　B、表現(xiàn)形式：業(yè)主提出刁難問題、無理取鬧便啞口無言。一旦遭拒，自信心受挫。

　　C、合理心態(tài)：不交拉倒，我把工作做好就行(拒不繳納的統(tǒng)計上報領導，有領導呢);準備好應答思路(如工程遺留問題的解釋);罵就罵唄，哼，下次還給你打。(各物業(yè)助理與絕大多數(shù)業(yè)主均建立了良好關系，業(yè)主一般還是會支持、理解我們的)

　　2、堅定信心，調(diào)整策略，持續(xù)跟進。電話邀約過程中就業(yè)主提出的問題盡量做出誠懇的回答，就切實存在的可以解決的問題進行快速跟進處理，以便下次電話催繳的成功。費是催出來的，需要多次電話邀約，方能成功。

　　二、邀約準備

　　1、心理準備平靜心態(tài)，練習微笑，在談笑風生中輕松催費。

　　2、內(nèi)容準備

　　(1)業(yè)主通訊錄(含業(yè)主姓名)

　　(2)交談切入點(如以維修完成切入物管費催繳，準備所轄片區(qū)工程問題臺賬及完成情況)

　　(3)常見問題回答思路(統(tǒng)一口徑)

　　(4)回訪記錄表(盡可能詳細記錄每一次的回訪情況，業(yè)主的要求或問題，以便下次跟進)

　　3、把握時機

　　(1)業(yè)主通訊錄(含業(yè)主姓名)

　　(2)交談切入點(如以維修完成切入物管費催繳，準備所轄片區(qū)工程問題臺賬及完成情況)

　　(3)常見問題回答思路(統(tǒng)一口徑)

　　(4)回訪記錄表(盡可能詳細記錄每一次的回訪情況，業(yè)主的要求或問題，以便下次跟進)

　　三、自我介紹、確認身份

　　1、熟悉的人和自己接觸較多、相熟的、關系不錯的業(yè)主，可以某某大哥(叔叔阿姨大哥大姐)直接切入，告訴對方還有多少物管費未交。

　　2、不熟悉的人收了房很少見的，對片區(qū)物業(yè)助理不認識不熟悉的業(yè)主，首先自報家門：您好，我是×××服務中心的×××(或您片區(qū)的物業(yè)助理某某某或小某)，請問您是×××房的業(yè)主×××先生(女士)嗎?然后以切入點切入正題。

　　3、注意事項

　　(1)語音語調(diào)適當，讓聽者舒服，吐字清晰;

　　(2)在不確定業(yè)主性別的時候，可在確認對方身份后再行稱呼。

　　(3)如果電話打擾了對方，應馬上另約電話回訪時間，禮貌結(jié)束通話。

　　4、通話切入

　　(1)節(jié)日問候

　　(2)告知公司某項活動，邀約業(yè)主參加。(如周末舉辦的某項活動)

　　(3)各項通知、提示(如停水、停電通知，車位租賃等通知)

　　(4)各類回訪(VIP、獨居老人、收樓慰問、例行回訪、滿意度調(diào)查)，在此類回訪中切入物管費催繳要特別注意是否合適。

　　(5)維修完成回訪、銷單回訪。(在該類回訪中切入物管費催繳時機較好，可在業(yè)主前來確認工程問題的完成和銷單簽字時順便繳費)

　　(6)其他(業(yè)主因某項事物需要詢問及了解時主動打電話給物業(yè)助理時剛好切入物管費催繳事宜)

　　四、溝通過程

　　在告知業(yè)主來電目的后，常見問題如下。

　　1、對繳費通知無異議

　　A、清晰告知其欠費繳金額、欠費周期，以便其做好繳費準備;(如該戶可能對收費起始日期有異議，最好不要提及)

　　B、告知其繳費截止日期，必要的時候，可告知違約金事宜。

　　C、確定繳費時間。最好不要詢問您什么時候有空過來?(該問題大多無效)，應主動給業(yè)主提出選擇題讓業(yè)主做答。如：王大哥，您看您是這個周周六還是周日過來呀?確定日期，緊接著確定具體時間點。您是周六早上還是下午過來啊?因為周末工作比較多、前來繳費業(yè)主較多(暗示業(yè)主交物管費的很多)，到時候我好協(xié)調(diào)好工作帶您繳費。如業(yè)主周六真來，到時帶其繳費有何不可。

　　D、注意事項:主動引導業(yè)主在我們的思路框架內(nèi)回答問題、確定時間。不要給其過多的思考和疑問時間，快速結(jié)束通話。

　　2、對繳費通知有異議

　　A、對物管費起始日期不認可的應耐心傾聽其訴求，找出其問題的薄弱點，在表示理解對方的疑問或異議的同時，解釋物管費收取期限的標準。(業(yè)主已簽按合同約定交樓期開始收取，且物業(yè)前期已開始服務;工程遺留問題屬正常問題，可在收樓后維修完成。)

　　B、無工程遺留問題或業(yè)主因無時間未收樓這是業(yè)主的問題。不收樓不代表不按合同約定收樓日收取物管費。

　　C、未入住能不能少交物管費。要點：未入住物業(yè)服務照常進行，物業(yè)服務不只是針對個體住戶，而是屬于全體業(yè)主;未入住的很多照常交費;空置房的物管費國家法律規(guī)定，全額收取。(必要的時候可說出國家關于空置房物管費收取標準的法律條文)

　　D、工程遺留問題未得到徹底處理該問題屬于較難說服的問題，但仍需解釋。

　　E、對物業(yè)服務有意見

　　☆對某個員工服務有意見表達歉意，做出改善的態(tài)度。

　　☆對某項服務的不滿意如電梯前室、樓道衛(wèi)生不滿意。告知業(yè)主馬上做出整改，同時接著可以詢問業(yè)主：您對我們的服務還有沒有其他意見或建議?(讓業(yè)主感受到我們的誠懇和對工作的負責態(tài)度，緩和其內(nèi)心的抱怨或不滿情緒)

　　☆抱怨配套設施不完善站在業(yè)主的角度，表達對業(yè)主心聲的理解。同時耐心像業(yè)主承諾物業(yè)服務與配套設施的關系和區(qū)別。(配套設施屬開發(fā)商的問題，開發(fā)商的任何承諾與物業(yè)服務是有區(qū)別的，必要的時候可向業(yè)主解釋雖然地產(chǎn)和物業(yè)同屬一個集團，但是各自獨立運營的兩個子公司)。針對業(yè)主的抱怨，同時還應向業(yè)主表明，將把業(yè)主的心聲(配套設施不完善，業(yè)主生活不便)反映給公司領導，領導會與地產(chǎn)公司進行溝通，維護業(yè)主的權(quán)益。

　　五、通話結(jié)束

　　1、做好記錄，以便下次跟進。

　　A、在獲得業(yè)主前來繳費的時間后，無論答應是本周還是月末，在預繳費前一天，還應給業(yè)主做一次回訪。如：某某先生，上次給您打電話，您說明天過來繳費，明天早上您大概幾點過來啊，我們好提前給您做好安排?(目的還是確定時間，再次督促業(yè)主，確保邀約成功)

　　B、對于對繳費有意見不繳的業(yè)主，做好詳盡的記錄。便于下次回訪有良好的切入點。在下次回訪之前，就業(yè)主提出的問題或意見作出整改或回答準備，在下次回訪之時，才能給業(yè)主一個良好的答復和交代。既然問題解決了，業(yè)主也就沒有推脫的理由了。下次電話溝通的時候，匯報完整改情況后，繼續(xù)向業(yè)主發(fā)出繳費邀約，確定繳費時間。

　　2、不斷總結(jié)電話溝通經(jīng)驗和溝通技巧

　　A、調(diào)整溝通思路。對于不同的業(yè)主采用不同的溝通內(nèi)容

　　B、不斷提升自己的電話技巧。如言語表達、解釋能力、應變能力以及電話里的“親和力”

　　C、不氣不餒，繼續(xù)努力。