物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定職責(zé)：
1、工程維修主管負(fù)責(zé)編制物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃。
2、公司主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃。
3、維修人員負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作，并做好。
物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容：
1、維護(hù)范圍：
房屋的承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、屋面、外墻面、內(nèi)墻面、地面、天花板、通道、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、樓梯間、門、窗、道路、停車場、溝渠、池井等。
2、建筑本體年維修保養(yǎng)工作計(jì)劃：
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3、房屋及維修管理要求：
(1)房屋外觀完好、整潔。
(2)主要出入口、通到及功能區(qū)域有明顯標(biāo)志、指示，表示清晰。
(3)房屋完好率達(dá)99%以上。
(4)房屋的裝修，不得危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。
(5)房屋零修及時(shí)率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)100%，并建立維修和回訪記錄。
(6)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。
(7)供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。
(8)道路暢通、路面平坦。
(9)污水排放通暢。
建筑本體日、周、月維修保養(yǎng)計(jì)劃：
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篇2：投資廣場房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
1、提要:
制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。
定期進(jìn)行房屋查勘,確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。
1.1建筑物結(jié)構(gòu)特色
××市××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目(---),位于××市××區(qū)濱海廣場南側(cè),總建筑面積約167,000平方米,由四棟30層(不含地下部分),地下3層,建筑高度一百多米;裙房地上3層并相互連為一體。
1.2房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)
我們對(duì)××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目(---)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是:保證房屋的使用功能和安全,維護(hù)房屋外觀完好,延長房屋使用壽命,充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值,實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值,房屋及配套設(shè)施完好率99%以上,房屋零修、急修及時(shí)率為100%,中大修工程質(zhì)量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。
1.3對(duì)××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目(---)房屋及公共設(shè)施的管理策略
為做好××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目(---)的房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng),我們采取如下三大管理策略:
1.3.1預(yù)防性保養(yǎng)策略
重視××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目(---)房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)(來自:www.dewk.cn)工作,采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略,根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期,制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃,通過檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題,化被動(dòng)為主動(dòng),保障房屋公共設(shè)施的完好,延長其使用壽命。
1.3.2重點(diǎn)服務(wù)策略
根據(jù)建筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng),進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。
1.3.3技術(shù)先行策略
我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開發(fā)工作,防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù),確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化,保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。
1.4建筑物管理的重點(diǎn)及對(duì)策
1.4.1管理重點(diǎn)之一:玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù)
××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目(---)大量使用玻璃幕墻,根據(jù)××市建筑幕墻檢測曾對(duì)××市玻璃幕墻工程的現(xiàn)狀進(jìn)行的調(diào)研,結(jié)果發(fā)現(xiàn)隨著幕墻使用時(shí)間的推移,目前已有10%以上的工程出現(xiàn)了不少質(zhì)量問題,涉及調(diào)查的931個(gè)建筑,有90個(gè)出現(xiàn)問題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問題。所以,玻璃幕墻的維護(hù)是建筑物管理的一個(gè)重點(diǎn)。
對(duì)策:
(1)建議甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形的"動(dòng)風(fēng)壓三性能檢測"檢測一次。
(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。
1.4.2管理重點(diǎn)之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)
對(duì)策:
(1)采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則,定期對(duì)房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對(duì)性的檢查(來自:www.dewk.cn)養(yǎng)護(hù)。針對(duì)性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃,及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來臨前及時(shí)做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ),消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象,保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺(tái)風(fēng)暴雨的襲擊。
(2)針對(duì)一些薄弱環(huán)節(jié),制定專門措施,進(jìn)行防護(hù),如在臺(tái)風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作,地下室等做好排水防水工作。
(3)加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴(yán)把裝修管理關(guān),加強(qiáng)安全檢查,杜絕違章裝修。
(4)加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作,做好防損管理工作,及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。
1.4.3重點(diǎn)管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)
對(duì)策:
(1)加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人,實(shí)施質(zhì)量專業(yè)控制;采用多重保障制度,日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合,防患于未然。
(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。
(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施,減少大修次數(shù),降低維護(hù)成本。
(4)對(duì)施工過程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理,及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。
1.4.4重點(diǎn)管理之四:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)
對(duì)策:
(1)定期對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定,并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果,制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。
(2)加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),提高維修技術(shù)。
(3)做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作,掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù),包括材料配比方案等。
1.4.5重點(diǎn)管理之五:裝飾材料的養(yǎng)護(hù)
對(duì)策:
(1)了解掌握××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目(---)各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。
(2)加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作,及時(shí)處理變色、脫落、破損,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
(3)定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對(duì)進(jìn)口的黑色大理石日常重點(diǎn)檢查,定期清潔、維護(hù),更要注意在清潔、維護(hù)中,要使用適當(dāng)?shù)乃巹?禁止使用對(duì)這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。
(4)加強(qiáng)對(duì)橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。
(5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān),工程材料的采購嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。
(6)及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時(shí)做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。
1.5房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍
房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是:承重結(jié)構(gòu)部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內(nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)詳見《2.設(shè)備管理》)。
公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍:規(guī)劃紅線內(nèi)的道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。
1.6房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
1.6.1房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃:
房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表
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序 號(hào) |
項(xiàng)目 |
時(shí)間 間隔 |
次數(shù) |
維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 |
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1 |
地基基礎(chǔ) |
半年 |
一 |
檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。 檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損，勒腳有無破損。 |
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每季 |
一 |
1．適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。 |
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每年 |
一 |
1．檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。 |
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2 |
承重結(jié)構(gòu) |
梁 |
每季 |
一 |
1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 |
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每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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板 |
每季 |
一 |
1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。 |
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每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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柱 |
每季 |
一 |
1．檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。 |
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每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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承重墻 |
每季 |
一 |
1．檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。 |
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每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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備注：對(duì)于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。 |
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3 |
非承重墻 |
每月 |
一 |
1．檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。 |
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每年 |
一 |
2．檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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4 |
樓地面 |
每季 |
一 |
1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 |
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每年 |
一 |
1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 |
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5 |
樓地面 |
每季 |
一 |
1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 |
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6 |
公共通道、門廳等 |
每周 |
一 |
檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。 |
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每半年 |
一 |
檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。 補(bǔ)換損壞的地板。 修復(fù)空鼓的地板。 |
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每年 |
一 |
油漆扶手。 |
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7 |
外墻面 |
鋁型材、玻璃幕墻、大理石 |
每周 |
一 |
修補(bǔ)外墻飾面裂縫、脫落部分。 更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問題立刻處理。 |
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|
每半年 |
一 |
1．結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。 2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動(dòng)跡象。 |
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每年 |
一 |
1．雨季時(shí)期對(duì)用戶窗臺(tái)進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。 2．對(duì)于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。 |
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備注 |
臺(tái)風(fēng)暴雨天氣及時(shí)發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。 大風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、暴雨過后及時(shí)進(jìn)行巡查。 外墻清洗選用適宜的清潔劑。 更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。 3．建議每25年翻新外墻面一次。 |
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8 |
吊頂 |
每周 |
一 |
1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。 |
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每月 |
一 |
2．加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。 |
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9 |
門窗 |
每月 |
一 |
1．檢查木門門扇有無松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問題及時(shí)處理。 2．門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。 3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。 |
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每半年 |
一 |
1．更換門窗的易磨損部件。 |
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1.6.2公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃:
公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表
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序號(hào) |
項(xiàng)目 |
時(shí)間 |
次數(shù) |
維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 |
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1 |
路面路基 |
每周 |
一 |
檢查路面有無積水。 檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。 檢查路基有無塌陷。 發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。 |
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2 |
路燈及線路 |
每日 |
一 |
1．檢查燈具完好情況，即壞即修。 |
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每周 |
一 |
檢查玻璃燈罩有無破損。 有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。 燈口、燈柵有無損壞。 |
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每季 |
一 |
檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。 金屬燈架有無銹蝕。 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù) |
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每半年 |
一 |
1．油漆燈具支架。 2．檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。 3. 油漆燈具線管一次。 |
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3 |
停車場（庫） |
每日 |
一 |
檢查路面有無積水。 檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。 檢查車道燈有無損壞。 檢查行車指示標(biāo)志是否正常。 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。 |
|
每月 |
一 |
檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 檢查擋車器是否正常。 |
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4 |
溝渠池井 |
每周 |
一 |
檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。 檢查雨水篦有無異常。 |
|
每季 |
一 |
檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時(shí)清污。 檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時(shí)修復(fù)。 檢查溝、渠是否完好，如有異常及時(shí)修復(fù)。 井蓋及雨水篦刷漆。 檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)或更換。 |
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|
5 |
雕塑、建筑小品 |
每周 |
一 |
全面清潔。 檢查有無破損，如有異常及時(shí)修復(fù)。 檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 |
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6 |
公共標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等設(shè)施 |
每周 |
一 |
保證標(biāo)識(shí)清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。 檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。 |
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每半年 |
一 |
1．檢查完好程度，加固。 |
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7 |
管網(wǎng) |
每日 |
一 |
檢查管線接頭有無滲漏現(xiàn)象。 檢查管線固定支架的松緊情況。 |
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每周 |
一 |
1．檢查管道保溫層有無損壞。 2．管網(wǎng)支架完好。 |
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|
每半年 |
一 |
1．管道刷漆。 2．檢查或更換管網(wǎng)。 3．發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 |
1.7維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則
1.7.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體,它們?cè)诓涣嫉沫h(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞,導(dǎo)致透水、滲漏,不僅影響建筑物的外部觀感,對(duì)房屋的正常使用、維護(hù)、管理都會(huì)有不利的影響,嚴(yán)重的甚至可以影響到房屋結(jié)構(gòu)的安全。
電腦、通訊、自動(dòng)控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間,內(nèi)墻采用了如靜電屏蔽等相關(guān)的技術(shù)處理和措施,對(duì)于這些部位墻體的維修和加固,除了保證墻體的耐久性外,還要保證相關(guān)材料及設(shè)施的完整性。
1.7.1.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕
(1)砌體裂縫的修繕
砌體裂縫的修繕,一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行,以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時(shí),應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患,避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。對(duì)強(qiáng)度裂縫則應(yīng)采取整體加固或拆除重砌。
根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍,我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復(fù)。
(2)砌體腐蝕的維修
對(duì)腐蝕的砌體進(jìn)行維修前,首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過人工鑿除,用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等,然后用壓力水沖洗,根據(jù)受損程度,主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分,最后重新修復(fù)墻面。
1.7.1.2砌體結(jié)構(gòu)的加固
隨著大廈投入使用時(shí)間的推移,砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件(如墻、柱等)可能出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形,對(duì)經(jīng)鑒定已達(dá)到危險(xiǎn)程度的構(gòu)件,我們將對(duì)砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸?以確保房屋建筑的使用功能。
根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的損壞程度,可采用增大墻和柱的截面、對(duì)原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法,提高砌體的強(qiáng)度,維護(hù)房屋建筑的穩(wěn)定性。
1.7.1.3砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
為防止砌體結(jié)構(gòu)受損,我們將做好如下養(yǎng)護(hù)和管理工作,保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好。
(1)定期檢查,加強(qiáng)對(duì)砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測和監(jiān)視,查明原因并及時(shí)采取措施,對(duì)容易被腐蝕的特殊部位加強(qiáng)觀測。
(2)對(duì)濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問題的房間,如廚房、衛(wèi)生間等,我們將著重加強(qiáng)對(duì)防水層、給排水設(shè)施的維護(hù),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。
(3)經(jīng)常檢修屋面,保持屋面排水系統(tǒng)通暢,做到屋面不積水、不存雜物;屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時(shí)修復(fù),減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。
(4)保持室外場地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周圍積水。
(5)禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等,防止墻體結(jié)構(gòu)受浸濕,減弱墻體的承載力。
(6)地基基礎(chǔ)的損壞,在出現(xiàn)不均勻沉降時(shí)就及時(shí)進(jìn)行加固處理,以免造成結(jié)構(gòu)損壞或擴(kuò)大損壞。
(7)房屋按設(shè)計(jì)要求使用,不得隨意改變用途,特殊需要時(shí),若要改變其使用功能或更新改造,要先進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗(yàn)算,需進(jìn)行加固時(shí)要做加固處理。
1.7.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的常見缺陷和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。
1.7.2.1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕
(1)鋼筋混凝土表面損壞的維修
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件,在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕,引起表面受損,根據(jù)損壞程度,我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹脂配合劑等方法對(duì)其予以修復(fù),防止進(jìn)一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕,以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分,從而提高建筑物的使用年限和耐久性。
(2)鋼筋混凝土深層損壞的維修
當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過了混凝土保護(hù)層時(shí),將嚴(yán)重削弱構(gòu)件的有效截面,并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕,影響構(gòu)件的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的細(xì)石混凝土修補(bǔ)、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位,對(duì)其予以修復(fù)。
(3)鋼筋銹蝕的維修
鋼筋銹蝕尚不嚴(yán)重時(shí),混凝土表面僅有細(xì)小裂縫,或者個(gè)別破損較小,我們對(duì)裂縫或破損處的混凝土保護(hù)層進(jìn)行修補(bǔ)。若鋼筋銹蝕嚴(yán)重,混凝土破裂,保護(hù)層剝離較多時(shí),我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補(bǔ)強(qiáng)。
1.7.2.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固
當(dāng)鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險(xiǎn)構(gòu)件時(shí),應(yīng)聘請(qǐng)具備資質(zhì)的專業(yè)公司,通過對(duì)構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測,對(duì)使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調(diào)查,以及對(duì)有關(guān)資料的驗(yàn)算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承點(diǎn)等方法,提高原構(gòu)件強(qiáng)度,實(shí)現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。
1.7.2.3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分,直接關(guān)系到房屋的使用安全,所以管理處會(huì)高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)工作:
(1)對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用情況,進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時(shí)處理。對(duì)在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時(shí)予以制止。對(duì)易受碰損的混凝土處,如建筑物的拐角、車庫的砼柱等增設(shè)必要的防護(hù)措施。
(2)即時(shí)修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位,以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對(duì)濕度較大時(shí),可以采取加強(qiáng)通風(fēng)的措施,并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等)進(jìn)行防護(hù)。
(3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護(hù)工作,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,避免和減小由此對(duì)結(jié)構(gòu)帶來的不利影響。
(4)房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求,提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu),嚴(yán)禁超載使用。
1.7.3房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
1.7.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
隨著使用年限的增加,玻璃墻面防水層在使用過程中,可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞,引起滲漏水。在日常維護(hù)工作中,我們注重對(duì)防水屋面的修繕與管理。
(1)玻璃屋面防水工程的修繕
對(duì)于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理,可以鏟除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。
(2)屋面防水工程的養(yǎng)護(hù)
①加強(qiáng)對(duì)屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修。
②重視對(duì)屋面的清掃,保證屋面排水通暢。
③制定屋面日常保養(yǎng)制度,及時(shí)做好屋面維修工作。
1.7.3.2墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
(1)墻體防水工程的修繕
外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況,××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目(---)大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料,窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴(yán)或密封材質(zhì)差,飾面材料局部脫落、開裂,或者墻體結(jié)構(gòu)的開裂導(dǎo)致飾面遭受破壞,外墻防水的第一道防線將失去作用。因此,我們會(huì)注意檢查外墻飾面的狀況,對(duì)于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時(shí)維修或更換;外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫,我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù);外墻門窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法進(jìn)行修繕;施工孔洞、預(yù)埋管線處滲漏,用墻體一般開裂的維修方法進(jìn)行處理,滲漏嚴(yán)重時(shí),采用局部高壓灌漿進(jìn)行加固堵漏。
(2)墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)
①定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位,如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進(jìn)行周期性檢查。
②建立技術(shù)檔案。對(duì)墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。
③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。
④對(duì)于外墻體的防水工程,出現(xiàn)損壞,及時(shí)修復(fù)。
⑤定期清洗外墻飾面。
1.7.3.3地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
(1)地下室防水工程的修繕
地下室滲漏,一般情況下,大多是水壓較小的慢滲漏水,對(duì)于孔洞和裂縫滲漏,先找出滲漏源,采用直接堵漏法進(jìn)行修補(bǔ);對(duì)于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補(bǔ);對(duì)于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進(jìn)行堵漏;能有效消除滲漏水現(xiàn)象。
(2)做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作。
(3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位,如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。
(4)建立技術(shù)檔案。
(5)正確、合理使用地下室,禁止隨意穿、鑿、拆,以免破壞防水層。
1.7.4房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
房屋裝飾工程包括外裝飾、內(nèi)裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對(duì)房屋裝飾工程的維護(hù),既可以保持房屋的美觀,創(chuàng)造良好環(huán)境,又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩?fù)饨绮涣辑h(huán)境的侵蝕,延長房屋的有效使用期。
1.7.4.1定期檢查,發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理。
1.7.4.2重點(diǎn)檢查板材飾面上部收頭處,發(fā)現(xiàn)開裂及時(shí)修補(bǔ),避免開裂擴(kuò)大。
1.7.4.3及時(shí)處理因房屋其它部位滲漏或其它原因?qū)е聣γ娉睗窕驖B水等情況,防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。
1.7.4.4檢查窗臺(tái)等突出部位的穩(wěn)固情況,注意有無飾面(來自:www.dewk.cn)塊料的破損、脫落和開裂。同時(shí)搞好用戶正確合理使用的宣傳工作,不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時(shí),由專業(yè)人員操作,以免損壞飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面,搬抬家具、重物可能碰撞飾面時(shí),先對(duì)飾面進(jìn)行保護(hù)。
1.7.4.5對(duì)各類釉面磚進(jìn)行擦洗時(shí),選用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿,以免損壞灰縫和釉面。
1.7.4.6大理石板面有微細(xì)毛孔,它對(duì)有色液體具有強(qiáng)吸收性,一旦有色液體倒在大理石板上,液體將會(huì)通過大理石板的微細(xì)毛孔滲入到大理石內(nèi)層,使大理石變色,并且無法擦洗干凈,因此,建議施工方先用環(huán)保防護(hù)劑進(jìn)行處理,使有色液體無法進(jìn)入大理石板內(nèi)層,保證大理石面永不變色,光亮如新。
1.7.4.7定期進(jìn)行清洗,保持飾面潔凈。
1.7.4.8外墻飾面附近的鐵質(zhì)構(gòu)件,要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況,以免銹水流到飾面上造成污染。
1.7.4.9定期檢查吊頂內(nèi)隱蔽的管線和空調(diào)、消防等設(shè)備是否有漏水現(xiàn)象,有無蟲、蟻、鼠患,及時(shí)消除隱患,確保安全。注意保持良好的通風(fēng)條件,不要讓吊頂長期受潮,特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。
1.7.4.10加強(qiáng)正確、合理使用房屋設(shè)施的宣傳工作,避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。
1.7.5公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)
公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù),主要以加強(qiáng)日常巡視檢查,及時(shí)處理小的損壞和隱患為主。
1.8搞好房屋查勘工作
通過房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完損狀況,確定房屋的完損等級(jí),并為制訂房屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃提供依據(jù)。因此,我們將對(duì)房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作,掌握第一手技術(shù)資料,及時(shí)處理發(fā)生的相關(guān)問題。
1.9加強(qiáng)房屋裝修與改造的管理
房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同時(shí),盲目選用不合適的裝飾材料,還會(huì)破壞人們的工作生活環(huán)境,危及人體健康。我們?cè)诜课莸墓芾砉ぷ髦?重視對(duì)二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗(yàn)收工作,確保房屋使用安全。
物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行××市政府物業(yè)主管部門的裝修管理的相關(guān)文件,參照建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,按程序?qū)Ψ课菅b修實(shí)施有效管理和控制。
篇3：御佳園物業(yè)服務(wù)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
御佳園物業(yè)服務(wù)及維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
1、前期物業(yè)管理服務(wù)
1.1從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出專業(yè)建議，方便日后的物業(yè)管理,如：
（1）建筑設(shè)計(jì)（地下室、地面、架空層、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面等）是否滿足物業(yè)管理的需求；
（2）設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；
（3）根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及整體規(guī)劃要求，對(duì)垃圾房建造位置的合理性及其建造價(jià)格提出建議；
（4）管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；
（5）根據(jù)當(dāng)前國家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議；
（6）從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型、施工進(jìn)度等方面提出建議；
（7）根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見，對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷提出糾正及修改建議；
（8）給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面，提供修改意見；
（9）從治安管理、工作環(huán)境、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改建議；
（10）根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議。
1.2從智能化小區(qū)的實(shí)用，經(jīng)濟(jì)角度，提出專業(yè)建議，如：
（1）考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃；
（2）針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程的要求，對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場情況，提出增加智能化功能的建議；
1.3協(xié)助發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對(duì)不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
2、日常物業(yè)管理服務(wù)
（1）房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。
（2）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、中區(qū)供水系統(tǒng)等。
（3）公用綠地、花木、建筑小品及辦公區(qū)域內(nèi)的園林式綠化養(yǎng)護(hù)與管理。
（4）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、停車場等。
（5）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場所、本物業(yè)配套會(huì)所等。
（6）專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。
（7）公共環(huán)境的清潔服務(wù)。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。
（8）售樓期間洗手間、會(huì)所、售樓部的保潔、維護(hù)工作（包括更換衛(wèi)生紙、維護(hù)保養(yǎng)烘干機(jī)等設(shè)施）。
（9）交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。
（10）對(duì)小區(qū)一期實(shí)行全封閉式安全管理，全天24小時(shí)三班輪值，確保小區(qū)安全。
（11）結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)組織開展豐富多彩的小區(qū)文化、娛樂活動(dòng)以協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)人際關(guān)系、溝通聯(lián)系。
（12）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。
（13）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗(yàn)收資料。
（14）接受業(yè)主/住戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。
（15）按照酒店式物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立服務(wù)中心及門童服務(wù)，實(shí)行"服務(wù)設(shè)計(jì)、菜單服務(wù)"。
3、分項(xiàng)服務(wù)計(jì)劃
3.1酒店式服務(wù)、人性化管理
為順應(yīng)時(shí)代和社會(huì)的需要，我司不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平，并于1999年全面導(dǎo)入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù)，變"物業(yè)管理"為"物業(yè)服務(wù)與管理"，更加強(qiáng)調(diào)突出"服務(wù)"的內(nèi)涵，將物業(yè)管理服務(wù)真正提高到一個(gè)新的高度。
（1）以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務(wù)
傳統(tǒng)的物業(yè)管理，都是以物業(yè)管理公司為核心，先制定一整套
規(guī)章制度與約束條例，然后要求各位業(yè)主（住用戶）遵照?qǐng)?zhí)行，較少考慮業(yè)主的實(shí)際需求與感受。而酒店式物業(yè)管理，完全以業(yè)主為核心，實(shí)行"針對(duì)性服務(wù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、菜單式系列特色服務(wù)"，通過訓(xùn)練有素的、既有星級(jí)酒店服務(wù)水準(zhǔn)的物業(yè)從業(yè)人員，提供熱情、高效、優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化服務(wù)。（2）以星級(jí)酒店為樣板，營造溫馨、愜意的服務(wù)氛圍
酒店業(yè)是整個(gè)服務(wù)行業(yè)的代表，在酒店里可以得到超凡的享受。我司將酒店服務(wù)與物業(yè)管理有機(jī)地結(jié)合起來，讓業(yè)主在所擁有的物業(yè)空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才能提供的服務(wù)。例如：大堂里設(shè)接待服務(wù)中心，24小時(shí)服務(wù)；業(yè)主出入大門口設(shè)門童服務(wù)，專職負(fù)責(zé)客人的迎送；服務(wù)接待中心不再看到身穿保安制服的保安員，而是由彬彬有禮、形象、氣質(zhì)俱佳的服務(wù)中心的接待人員代替等。無論是從發(fā)展商，還是從業(yè)主、用戶的角度出發(fā)，讓他們每一刻都可以從新的感受到與眾不同的尊貴和自豪。
（3）強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)效率
在酒店里，客人的投訴或需求永遠(yuǎn)是擺在第一位的，"顧客就是上帝"，即使不能讓客人有一絲一毫的不滿意存在，實(shí)行零缺點(diǎn)服務(wù)（100-1≤0）。要把酒店行業(yè)的這種"服務(wù)意識(shí)"和"服務(wù)效率"導(dǎo)入到物業(yè)管理中來，使得"客人投訴當(dāng)日有回音，故障維修處理不過夜"，努力使業(yè)主（用戶）的滿意率達(dá)到百分之百。
（4）調(diào)整組織架構(gòu)，實(shí)行科學(xué)化管理
公司采用星級(jí)酒店管理模式，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級(jí)管理體制和垂直領(lǐng)導(dǎo)原則，從內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)上達(dá)到權(quán)、則、利的統(tǒng)一；對(duì)外服務(wù)和接待上，則設(shè)立開放式辦公的服務(wù)中心，提供一站式服務(wù)；將所有能提供的信息如服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間、聯(lián)系電話、服務(wù)價(jià)格等，匯編成《服務(wù)指南》。派發(fā)給業(yè)主，既加大管理與服務(wù)的透明度，又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系，使得雙方的信賴感大大加強(qiáng)，從而奠定優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。
3.2護(hù)衛(wèi)嚴(yán)要求、禮儀高標(biāo)準(zhǔn)
（1）由于御佳園花園智能化完善、全封閉式管理、環(huán)境優(yōu)雅等特征，相應(yīng)地決定了安全保衛(wèi)工作的特點(diǎn)--"內(nèi)松外緊"。因此，公司將通過一系列行之有效的管理制度和工作方法，加之護(hù)衛(wèi)人員恪盡職守的敬業(yè)精神，竭力為御佳園花園提供既有安全性、又富有人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，給人以溫馨、自然、親切的感覺。
（2）高素質(zhì)的護(hù)衛(wèi)人員：
身高一般在1.70M以上，身體健康，反應(yīng)敏捷；
文化程度在高中（中專）以上；
有60%以上的人員屬于復(fù)員軍人，具有較高的軍事素養(yǎng)與一定的拳術(shù)基本功；
有三個(gè)月以上的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)敏感性，熟悉公司護(hù)衛(wèi)工作程序；
具有嚴(yán)格的組織紀(jì)律性和良好的職業(yè)道德。
（3）作息時(shí)間嚴(yán)謹(jǐn)，著裝端莊高雅：
服務(wù)時(shí)間、班次：
實(shí)行24小時(shí)全天候服務(wù)；
實(shí)行"三班制"作業(yè)：7：00-15：00，中班15：00-23：00，夜班23：00-次日7：00
為保持與大廈整體氣氛的和諧統(tǒng)一，護(hù)衛(wèi)員崗位著裝要求：
小區(qū)設(shè)巡邏崗、小區(qū)入口崗、消防監(jiān)控中心崗三種崗位；
巡邏崗、消防監(jiān)控中心崗、小區(qū)人行入口崗著藏青色制服裝，穿藏青色襯衣，打領(lǐng)帶；小區(qū)車道入口崗白班和中班按龍巖市交管局規(guī)定著裝，即上白下藍(lán)，戴大蓋帽；，夜班著裝同巡邏崗。護(hù)衛(wèi)員發(fā)型統(tǒng)一，一律留平頭。
（4）人員配備精簡，崗位職責(zé)明確：
早班、中班（7：00-23：00）在小區(qū)人行入口崗設(shè)護(hù)衛(wèi)兼門童2人。主要任務(wù)是為配合發(fā)展商售樓，幫助訪客及業(yè)主搬運(yùn)行李（物品），并協(xié)助維護(hù)小區(qū)入口處秩序，監(jiān)視小區(qū)入口外商場公共部位情況。
設(shè)小區(qū)車道入口崗二人。主要任務(wù)是監(jiān)看車輛進(jìn)出情況，收取費(fèi)，必要時(shí)開啟道閘，指揮車輛的進(jìn)出與停放，監(jiān)視進(jìn)出小區(qū)裝修人員情況，確保進(jìn)出車輛及人員的安全。
白班、中班各設(shè)巡邏崗8人（其中班長一人）。由于小區(qū)3月入伙后，發(fā)展商在小區(qū)內(nèi)繼續(xù)售樓，人員情況特別復(fù)雜，周邊環(huán)鏡治安情況不算好，需要加強(qiáng)巡邏力量。因此夜班巡邏崗?fù)瑯釉O(shè)置8人，主要任務(wù)是負(fù)責(zé)對(duì)各大堂及大樓外圍，地下停車場的巡查，指揮車輛的進(jìn)出與停放，維護(hù)小區(qū)正常的工作、生活秩序，保證小區(qū)停放的車輛安全，處理突發(fā)性事件。
消防中心配備一人。主要任務(wù)是監(jiān)控各個(gè)部分的監(jiān)控鏡頭及對(duì)消防聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)進(jìn)行監(jiān)控。
3.3清潔窗明潔凈、綠化美觀大方
（1）御佳園花園的清潔服務(wù)工作具有"清潔面積大，清潔對(duì)象全面、清潔標(biāo)準(zhǔn)高"三大特點(diǎn)。我司將充分利用自有人才資源（公司擁有眾多高級(jí)園藝師、造型師、技術(shù)工人等）及豐富的花草儲(chǔ)備（公司置地育苗，建立自己的苗圃基地），為御佳園花園創(chuàng)造一個(gè)綠的世界、花的海洋，充分體現(xiàn)綠色、生態(tài)體系的生活休閑環(huán)境，力求為御佳園花園創(chuàng)造一個(gè)清新干凈的生活環(huán)境。。
（2）寬敞明亮的會(huì)所、售樓處、樣板房
若在室內(nèi)擺放一些輕盈文雅的文竹、飄飄欲墜的長春藤、亭亭玉立的柱類關(guān)葉植物，不僅可以美化環(huán)境，而且能夠使人心曠神怡，達(dá)到提神醒腦的作用。室內(nèi)擺花，求精不求多，在光線明亮應(yīng)擺放小型的山石盆景，也可擺幾盆婀娜多姿的鮮花。總之，要根據(jù)空間大小，力求做到小而精、精而奇的美化效果。根據(jù)御佳園具體情況，設(shè)計(jì)擺放植物如下：
售樓處：
1、文竹2、長春藤
3、柱觀葉植物4、進(jìn)口吉祥植物
5、心行藤本植物6、小巧垂吊植物
樣板房：
1、獨(dú)立型植物架2、小形山水盆景
3、觀花形植物4、觀葉形名貴植物
5、臺(tái)面觀葉植物
會(huì)所：
1、聳立挺拔的竹類植物2、自然大方的棕櫚科植物
3、層次鮮明的造景植物4、繁華似錦的盆景植物
（3）清潔內(nèi)容及頻率：(詳見77附頁)
3.4高科技支持、專業(yè)化管理
（1）我司在物業(yè)管理工作中實(shí)施專業(yè)化運(yùn)作模式，通過多年的經(jīng)驗(yàn)積累，我司創(chuàng)立了科學(xué)先進(jìn)的設(shè)備管理模式：管理處負(fù)責(zé)設(shè)備的使用管理（運(yùn)行、操作、監(jiān)控）及日常維護(hù)（巡查、點(diǎn)檢、清潔、潤滑）。公司工程部進(jìn)行專業(yè)化維修保養(yǎng)（一級(jí)、二級(jí)保養(yǎng)、中修、大修、故障維修、更新改造）；管理處與公司工程部的責(zé)、權(quán)、利通過維修保養(yǎng)合同進(jìn)行細(xì)致劃分
。根據(jù)設(shè)備故障模式，公司將計(jì)劃預(yù)修與狀態(tài)維修相結(jié)合，對(duì)符合故障模式（符合磨損規(guī)律）的設(shè)備（如：電梯、發(fā)電機(jī)、水泵、冷水機(jī)組等）定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行中修、大修。對(duì)符合直線型故障模式的設(shè)備（如：供電設(shè)備、電子設(shè)備等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測性維修、狀態(tài)維修。一流的管理模式為一流的服務(wù)提供了堅(jiān)實(shí)的保障。（2）我司擁有一支高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員隊(duì)伍，專門從事建筑自動(dòng)化工程、系統(tǒng)集成和系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。在長期的物業(yè)管理過程中，積累了大量的智能樓宇系統(tǒng)（IBS）的集成、設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)經(jīng)驗(yàn)，加之對(duì)進(jìn)口品牌樓宇自控產(chǎn)品的全面代理，自行開發(fā)大型物業(yè)管理軟件系統(tǒng)，公司具有獨(dú)立開發(fā)科技產(chǎn)品的優(yōu)勢，切實(shí)將智能樓宇科技與物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合起來。我司必將以嚴(yán)格的運(yùn)行管理措施保障樓宇的各種設(shè)備綜合自動(dòng)化運(yùn)行，以達(dá)到舒適、安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能的目的，為用戶提供良好的生活環(huán)境，并保證各項(xiàng)設(shè)備常處于最優(yōu)化運(yùn)行狀態(tài)。
（3）我司工程、設(shè)施設(shè)備管理的精華體現(xiàn)在公司ISO9001質(zhì)量體系中的工程維修手冊(cè)、消防安全手冊(cè)及電梯工作手冊(cè)，手冊(cè)中闡述了工程各專業(yè)的工作制度及相關(guān)表格和流程，使得各項(xiàng)工作有章可循、有法可依。
（4）詳見一設(shè)備管理工作手冊(cè)
詳見二設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃
詳見三設(shè)備管理臺(tái)帳
4單項(xiàng)服務(wù)：外墻清洗服務(wù)
4.1清洗方法
為保持小區(qū)外墻面"長用長新"，根據(jù)外墻立面及其裝飾材料將來受污染程度不同的特點(diǎn)，玻璃、玻璃幕部分清洗頻次為每年兩次，采用刮洗方法；涂料部分清洗頻次為每年一次，采用水洗方法。
（1）水洗程序：
用高壓水槍將外墻涂料層上的浮塵沖掉；
用涂水器將清洗劑均勻涂在涂料表面，并擦洗；
用請(qǐng)水將清洗劑沖洗干凈。
（2）刮洗程序：
先用土水器將藥水均勻涂在玻璃表面；
用玻璃刮將玻璃表面刮凈；
用毛巾將白窗框及密封膠擦干凈；
4.2清洗工具
高空作業(yè)工具14套，擦窗機(jī)2部，鋁梯1臺(tái)，高壓機(jī)2臺(tái)。
4.3清洗劑
本公司采用深圳專業(yè)公司高科技研制生產(chǎn)的吐露了強(qiáng)襲擊、專用玻璃、玻璃幕清洗劑。土量清洗劑。涂料清洗劑為中性，并且有殺菌、除霉作用，經(jīng)清洗后，涂料層色澤光艷，對(duì)涂料層無損害。玻璃經(jīng)刮洗后，會(huì)在表面形成一層保護(hù)膜，光潔明亮。
4.4清晰質(zhì)量要求：
（1）無漏洗、漏刮；
（2）玻璃必須明亮、無擦痕、無污跡和損壞。
（3）涂料層色澤鮮明，無變色、無損害。
4.5驗(yàn)收方法：
（1）目測：應(yīng)符合清洗質(zhì)量要求；
（2）手感：用白紙擦拭應(yīng)無污跡。
安全及綠化保護(hù)措施：
4.6
（1）高空工必須嚴(yán)格執(zhí)行公司的《安全管理規(guī)定》，《操作規(guī)程》，做到安全第一，文明施工；
（2）設(shè)置醒目警示標(biāo)志和防護(hù)措施，確保行人、車輛及物業(yè)設(shè)施安全；
（3）操作下方綠化帶，附近車輛等用彩帶雨布遮蓋，防止損壞；
（4）每日檢查考核，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。
4.7其它；
（1）清洗施工之前，提前兩天通知有關(guān)單位，并在清洗期間關(guān)好窗戶；
（2）保安人員應(yīng)協(xié)助行人、車輛的保護(hù)，清洗施工紅線內(nèi)不得停車輛。
附頁：機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表（表一）
設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表（表二）