物業(yè)管理處主任半年工作總結(jié)

　　20**年4月份之前在品保部，在品保部這段時間，參觀了部份樓盤的物業(yè)管理，尤其在商品小區(qū)和物業(yè)管理當(dāng)中深感我們物業(yè)公司管理的物業(yè)管理與其他物業(yè)公司的優(yōu)缺點和差距。在商品小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中我們?nèi)狈σ韵聨c的經(jīng)驗，可以說小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗不夠豐富；第一，前期介入階段，我們物業(yè)公司在先期的工程人員配備上明顯不足，現(xiàn)場跟蹤上，物業(yè)管理人員缺乏相關(guān)工程技術(shù)的了解能力。

　　第二，先期物業(yè)管理宣傳上也沒有針對小區(qū)統(tǒng)一的口徑，客服在前段時間物業(yè)管理宣傳能力不夠。

　　第三，針對小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中的部份規(guī)章制度在物業(yè)公司的資料中幾乎是空白，查不到經(jīng)驗總結(jié)上匯總略顯不足。

　　第四，以后物業(yè)管理上在經(jīng)營上，小區(qū)業(yè)委會成立上都沒有成形的或先期經(jīng)驗可供參考，沒有自已小區(qū)物業(yè)管理特點。

　　第五，在培訓(xùn)上尤其針對保安和工程維修上，沒有專門的人員培訓(xùn)，而只是禮儀方面的培訓(xùn)，像針對保安工作技能，工程維修人員的技能培訓(xùn)都非常缺乏，沒有良好的利用公司人才資源對新接項目的基層工作人員的培訓(xùn)。

　　20**年4月之后就任____管理處主任，____是一個商品高檔小區(qū)，座落在____市高新區(qū)內(nèi)，地理位置環(huán)境優(yōu)越，至到____后便進入前期介入階段；工作環(huán)境和生活環(huán)境是相當(dāng)艱苦的，從基層工作人員的招聘，選拔，儲備上都是在困難中進行的，離整個物業(yè)公司的半年工作目標(biāo)差距相當(dāng)?shù)那闆r下，沒有占用過多公司的財力，人力資源，獨自承擔(dān)工作生活上的困難和壓力。

　　20**年4月、5月主要工作內(nèi)容在售樓處現(xiàn)場接待客戶，宣傳物業(yè)和物業(yè)管理與來訪客戶相處，了解他們對物業(yè)管理的思想動態(tài)，對將來交房后物業(yè)管理的工作起到工作經(jīng)驗的積累，現(xiàn)場考察工地，對工地的隱蔽工程尤其是給排水的主管線的考察，對相關(guān)的池井進行實地測量，提出異意與甲方溝通效果不佳，甲方認(rèn)為在圖紙設(shè)計上和現(xiàn)場施工上沒有錯誤，不會影響物業(yè)將來的使用和物業(yè)的管理。

　　第二個主要內(nèi)容是人員招聘上和人員儲備上進展順利，沒有占用公司一份財力，人力資源儲備基本到位，但離工作需要人才目標(biāo)還有差距，保安形象人員的儲備，工程維修人員的儲備尚有欠缺是下一步工作重點方向。

　　20**年6月主要工作內(nèi)容是前期介入階段的重要環(huán)節(jié)，就是物業(yè)公司、開發(fā)商、施工單位三方對樓宇的驗收，經(jīng)過一個星期的準(zhǔn)備，一個星期的緊張驗收，初步基本結(jié)束，在初驗過程中全程跟蹤，動手檢測，將發(fā)現(xiàn)的問題詳細(xì)記錄通知整改。

　　下半年的工作重點是____項目部關(guān)鍵時刻，由于____地產(chǎn)公司提前了交房時間由原先的9月底提前到8月底，提前一個月交房時間，第一個首先的工作任務(wù)就是將一期的相關(guān)收入費用確定下來，這一點是工作重點的核心，需要公司出面協(xié)商解決，確定其他一些不確定因素需要和開發(fā)商洽談，確定下來，例如:水電管理產(chǎn)權(quán)的移交。第二個做好驗房交房準(zhǔn)備工作；主要內(nèi)容是:

　　1、工作人員的招聘上，保安維修加大選拔招聘力度，盡量快速的使用儲備到位；

　　2、各種交房工作內(nèi)容全部完善到位，資料齊全；

　　3、交房活動是否進行將根據(jù)實際情況與開發(fā)商協(xié)商確定后，制訂詳細(xì)的活動方案；

　　4、交房時做好費用的收取，這一項需提前做好財務(wù)準(zhǔn)備，相關(guān)憑據(jù)落實到位；

　　5、交房后房間出現(xiàn)的質(zhì)量問題需快速及時反應(yīng)和處理，將業(yè)主不滿意情緒降到最低；

　　第三個工作重點在交房后業(yè)主裝修及日常物業(yè)的管理上，必須做到嚴(yán)格監(jiān)督檢查，培訓(xùn)落實到位，讓每個員工做為與業(yè)主溝通的橋梁，狠抓日常質(zhì)量管理，落實公司質(zhì)量檢查制度，第四個工作重點是費用控制，由于____是新接的商品小區(qū)項目，在物業(yè)管理當(dāng)中，小區(qū)管理費用控制是較難的，因為存在許多的不可預(yù)見性，加之剛剛接管會用大量的大額的物料采購，造成賬面費用過高但是我們也將努力控制費用開支，多渠道的開源節(jié)流。

　　總之，二0一六年要在新的起點上實現(xiàn)更大目標(biāo)，管理更加規(guī)范，服務(wù)更加專業(yè)，制度更加完備，做好現(xiàn)在項目，穩(wěn)定現(xiàn)在的項目，外拓新項目，相信全體員工能夠愛崗敬業(yè)，同心同德，努力實現(xiàn)年度計劃。

　　____項目管理處

篇2：管理處主任制勝法寶是調(diào)查研究

　　管理處主任制勝法寶是調(diào)查研究

　　沒有調(diào)查研究就沒有發(fā)言權(quán)。作為一名物業(yè)管理者或管理顧問，要為業(yè)主提供中肯的管理建議或做出適當(dāng)?shù)墓芾頉Q策，是以深入的調(diào)查研究作為基礎(chǔ)的。筆者在長時間的物業(yè)管理工作中深刻體會到，要開展好項目管理，必須做好調(diào)查研究方面的工作。調(diào)查研究的方法很多，常用的方法可以列舉如下：

　　一.用戶溝通(隨機訪問、定期大面積調(diào)查、來訪接待等)

　　能否令業(yè)主滿意是物業(yè)管理成功與否的根本標(biāo)準(zhǔn)。對于管理者而言，業(yè)主的意見是最重要的決策參考因素，只有充分了解了業(yè)主的意見和需求，才能制訂出有效的管理辦法，否則只能是閉門造車，甚至是南轅北轍。

　　要了解業(yè)主的意見，作為項目經(jīng)理只有深入到各個服務(wù)部門、物業(yè)管理現(xiàn)場，或親自面對面地與業(yè)主交談了解，或制訂出嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)查問卷，對業(yè)主進行廣泛而深入的調(diào)查，并做出客觀的統(tǒng)計分析，只有這樣才可能準(zhǔn)確、全面地掌握業(yè)主的意見和要求。以筆者在蔚藍(lán)海岸項目的工作為例，介入初期，發(fā)展商未能及時向各部門發(fā)出正式移交小區(qū)給物業(yè)管理公司管理的指示文件，致使管理處工作的開展遇到困難，但我們并沒有守株待兔，而是積極地與來訪客戶交談，并制訂出詳細(xì)的用戶意見調(diào)查表。進入小區(qū)不到一個月，我們就掌握了許多實際情況，發(fā)現(xiàn)了小區(qū)管理中存在的大量問題，為全面介入管理爭得了主動權(quán)。

　　二.與各級員工交談(單個談話)

　　以友好的姿態(tài)深入各級崗位，與不同職級的員工交談，從不同角度了解其想法和需求，對全面掌握公司的整體管理狀況和員工的思想動態(tài)大有裨益。這樣可以及時發(fā)現(xiàn)制約管理水平提高的癥結(jié)，為全面提高管理打下堅實的基礎(chǔ)。

　　三.參加部門會議

　　項目經(jīng)理要多參加甲方的經(jīng)理例會，熟悉管理過程中的問題，針對實際情況提出適當(dāng)?shù)墓芾斫ㄗh。另外，項目經(jīng)理還應(yīng)多參加管理處各部門的內(nèi)部工作例會，深入了解和支持各部門的內(nèi)部管理。俗話說:兼聽則明，廣泛聽取各方面的意見自然能夠發(fā)現(xiàn)問題。

　　四、標(biāo)準(zhǔn)對照

　　物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化發(fā)展的速度很快，政府已經(jīng)制訂出若干管理條例和標(biāo)準(zhǔn)體系，如“全國物業(yè)管理示范”標(biāo)準(zhǔn)等，根據(jù)這些法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，對照自己所管的項目，尋找不足并加以整改完善，也是一種有效的調(diào)研方法。

　　五.用戶模擬法

　　除了向業(yè)主征求意見外，管理者不妨從業(yè)主的角度去看自己所管理的項目，設(shè)身處地為業(yè)主著想。比如可以模仿業(yè)主去體驗他們一天在物業(yè)范圍內(nèi)所做的事:例如在上下班高峰期乘坐電梯;在業(yè)主駕車道駕車經(jīng)過;把自己當(dāng)做一位初來的客人，去找洗手間、餐廳、會所等等。經(jīng)過長時間的感受，從業(yè)者可以了解到，自己感到的不便就是業(yè)主所感到的不便，自己感到的舒適就是業(yè)主所感到的舒適，從而掌握到真正第一手的信息。另外也可以到其他物業(yè)項目去做一個“業(yè)主”，將自己的項目與別人的項目加以比較、取長補短。例如，有一次筆者在所管理的小區(qū)內(nèi)駕車，發(fā)現(xiàn)車路十分陡峭，而安全警示和保護措施并不完善，不禁想到業(yè)主在這樣的道路上駕車是很危險的，于是就讓管理處人員在急轉(zhuǎn)彎處設(shè)置警示牌、防護欄和凸反射鏡等，避免了事故隱患。

　　六.事故假設(shè)法

　　作為一名項目經(jīng)理，最擔(dān)心的就是所管理的項目發(fā)生責(zé)任事故。要避免責(zé)任事故，關(guān)鍵是有的放矢地進行預(yù)防。在接管項目后，項目經(jīng)理要四周巡查，根據(jù)實地情況，假設(shè)可能會發(fā)生什么樣的危險事故:假如有賊，會怎樣混進去偷東西？會偷哪些人，偷什么？假如有強盜，會在什么時候、什么地方去搶？假如發(fā)生火災(zāi)，能夠及時撲滅嗎？假如連降暴雨，會發(fā)生水浸嗎？排水和防水有沒有問題？假如刮臺風(fēng)，什么東西會被吹毀或倒下？假如噴淋損壞，員工能夠及時關(guān)閉相應(yīng)的水掣嗎？排水堵水措施是否足夠？樓層水浸時保護電梯的措施安全嗎？電梯的維修保養(yǎng)措施足夠嗎？出入口的登記做的怎么樣？出入口錄像保存好了嗎？夜班值班人員是否堅守崗位？只有對每一種可能發(fā)生的事故和漏洞都防患于未然，才能使發(fā)生責(zé)任事故的機會降到最低。

　　(作者:劉伊翰/作者單位:廣州珠江酒店物業(yè)管理有限公司)

篇3：福星大廈管理處主任工作總結(jié)

　　福星大廈管理處主任工作總結(jié)

　　我從20**年9月到深業(yè)大廈任職，到20**年6月調(diào)到福星，歷時9個月。從摸索到熟悉，從茫然到自信，在我前進的每一步，都得到了公司領(lǐng)導(dǎo)和同事的熱情相助，得到了多數(shù)業(yè)主、租戶的諒解與支持。如果說這9個月的工作還有一些可取之處的話，那決不是因為我個人有多大的能力，而應(yīng)歸功于我們有一支高素質(zhì)的專業(yè)隊伍，有一群有熱情、肯奉獻的物業(yè)管理人。作這個小結(jié)的目的，也決不是給自己涂脂抹粉，而是希望能達(dá)到兩個目的：其一，冷靜回顧一下這段時間的工作得失，總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)；其二，以自己的這段經(jīng)歷為案例，為公司今后鍛煉、培養(yǎng)人才提供參考。

　　我這9個月的工作，基本可分為三個階段。

　　第一階段，摸索階段。從20**年9月初到11月底。這一階段的工作，一方面是盡快掌握物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識，掌握大廈的基本情況，另一方面確保大廈各項工作的正常進行。由于交接時間較短，很多事情只能邊干邊學(xué)習(xí)，在此期間，管理處的日常工作主要靠的是公司一整套管理制度，靠的是管理人員的高度自覺。這一時期的工作，在大的事件處理上能積極向領(lǐng)導(dǎo)匯報，迅速采取措施，未出現(xiàn)嚴(yán)重錯誤，但在工作細(xì)節(jié)上還存在不少問題，好在有領(lǐng)導(dǎo)和同事及時指出并補救，均未產(chǎn)生嚴(yán)重后果。

　　第二階段，嘗試階段。從20**年12月到3月底。這一階段的工作，除繼續(xù)學(xué)習(xí)，維持大廈的正常運轉(zhuǎn)外，開始將自己的一些管理理念融入進去，給大廈的管理加入一些個性化的色彩。主要完成的工作有：

　　1、改善員工工作、生活環(huán)境；設(shè)立探親房，清理大廈6樓平臺；

　　2、與員工一起過冬至、吃年夜飯，做好節(jié)日安排，特別是安排好保安的春節(jié)生活；

　　3、舉辦高爾夫之旅和羊年賀詞征集活動；

　　4、布置建立員工檔案、業(yè)主檔案、合同檔案，對合同的執(zhí)行情況進行跟蹤；

　　5、強調(diào)管理上要有痕跡，異常情況一定要有文字記錄，要封閉；

　　6、調(diào)整員工工作安排，強調(diào)租賃、收款、合同管理工作；

　　7、處理好與分公司資產(chǎn)部的關(guān)系，爭取對方的諒解與支持。

　　其中，第1項，設(shè)立探親房對于保安的影響較大，工作熱情有明顯提高；清理6樓平臺也徹底解決了保安宿舍外的臟亂差現(xiàn)象，基本解決了保安晾衣問題。第2項體現(xiàn)了公司對員工實實在在的關(guān)懷，但只側(cè)重物質(zhì)上的安排，忽略了業(yè)余文化生活上的安排。第3項，因時間關(guān)系，高爾夫之旅準(zhǔn)備不夠充分，顯得冉喜執(zhí)佟5?項合同跟蹤，主要是了解合同執(zhí)行情況，對過期合同進行補簽，對未執(zhí)行條款補充說明。第5項主要改變管理上的無報告、無記錄現(xiàn)象。第6項分工后，收款工作有明顯改進，租賃工作也開展得更好。第7項與分公司資產(chǎn)部坦誠相待，及時溝通，清理了一些引起矛盾的地方，如管理用房出租問題、占用租賃房問題，得到了對方的諒解與支持。這一時期的工作，主要思路是多接觸問題，多處理問題，因此出錯的機會也更多，但一般都能及時調(diào)整過來。大膽嘗試對于自身業(yè)務(wù)能力的提高十分有幫助。

　　第三階段，推動階段。從20**年4月初到5月底。這一階段的工作，主要是推動員工按公司及管理處的計劃、安排，完成各項工作。重點抓的工作有：

　　1、防非典工作；

　　2、微笑活動；

　　3、外墻立面廣告位出租；

　　4、窗戶維修、衛(wèi)生間更換木門、樓道粉刷；

　　5、墜物砸車及索賠。

　　其中，第1項包含的事情較多，涉及面廣，基本能按公司布置落實各項防范措施，并結(jié)合大廈實際有所補充，各方反應(yīng)良好，但有的工作還存在一些瑕疵，如電梯間的提示不夠美觀。第2項工作也在按計劃開展，取得了一定效果，尚有較大提升空間。第3項工作給管理處帶來了不少收益；第4項，窗戶維修基本完成，衛(wèi)生間更換木門、樓道粉刷正在進行，客戶反應(yīng)良好。第5項，對我們的處理客戶很滿意，但事后未按九千填寫事故報告，且未作錯誤提醒，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)指出后糾正。這一時期的工作，總的來說比較明晰，與同事的協(xié)調(diào)配合也較好，工作效率較高，但考慮問題時有時還不夠全面，需要改進的地方還很多。

　　經(jīng)過這9個月的工作，掌握了物業(yè)管理的一些基礎(chǔ)知識，熟悉了基層管理工作流程，基本形成了自己的一套工作方式，也對公司理念有了更深的認(rèn)識。我在工作中越來越感受到，以誠待人，以誠處事，從短期看也許會給自己帶來一些困擾，但從長遠(yuǎn)看其效果是顯而易見的。無論是對公司領(lǐng)導(dǎo)、對同事還是對業(yè)主，誠實本身就是最大的尊重，才能得到真正的理解與支持，很多看起來很困難的事也因此迎刃而解。與分公司資產(chǎn)部的交往就是如此，以前大家覺得對方很難纏，總是懷疑這懷疑那，盯得特別死，后來我們以誠相待，對方反而在很多地方照顧到管理處的利益，相互之間合作良好。今后，由于業(yè)主本身所具備的高素質(zhì)，隨著他們對物業(yè)管理工作了解程度的加深和關(guān)注度的提高，必然要求提高管理上的透明度，使物業(yè)管理行為更加規(guī)范。因此。誠信決不僅僅是一個口號，而將成為企業(yè)生存的前提。

　　這9個月的工作，也暴露了自身存在的一些問題，如在設(shè)備管理上還比較薄弱，還應(yīng)拿出更多的時間與客戶、與員工溝通，有待在今后的工作中予以改進。同時，希望能有機會全面、系統(tǒng)地學(xué)習(xí)、掌握物業(yè)管理知識，提高自己的專業(yè)水平。決心在新的崗位上，投入更多的時間、更大的熱情，完成公司布置的各項工作，不辜負(fù)公司領(lǐng)導(dǎo)的期望。