物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修方案

　　一引言

　　物業(yè)管理的核心之一是確保所有設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和長期維護(hù)。這不僅關(guān)系到居民的生活質(zhì)量，也是物業(yè)服務(wù)專業(yè)性的體現(xiàn)。因此，制定一個(gè)全面的物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修方案至關(guān)重要。

　　二設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃的建立

　　1. 制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的準(zhǔn)備工作

　　(1)確定維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備，通過設(shè)備檔案全面了解設(shè)備現(xiàn)狀。

　　(2)確定保養(yǎng)內(nèi)容，依據(jù)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，重點(diǎn)關(guān)注故障信息和季節(jié)保養(yǎng)需求。

　　2. 設(shè)備設(shè)施年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃制定原則

　　(1)考慮設(shè)施設(shè)備的使用頻率和運(yùn)行狀況。

　　(2)確定維養(yǎng)工作的合理時(shí)間，避開客戶使用的高峰時(shí)段和節(jié)假日。

　　(3)明確維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容，制定備品備件計(jì)劃和預(yù)算。

　　三前期管理與設(shè)備驗(yàn)收

　　1.設(shè)備選型與購置應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)，確保設(shè)備符合企業(yè)需求和政策規(guī)定。

　　2.設(shè)備到貨后，由機(jī)電部、供應(yīng)部、使用單位三方共同進(jìn)行驗(yàn)收，確保設(shè)備符合規(guī)格型號(hào)、質(zhì)量要求，并齊全技術(shù)資料。

　　四設(shè)備檔案管理

　　1.建立設(shè)備技術(shù)檔案，記錄設(shè)備從采購到報(bào)廢的全過程信息。

　　2.檔案內(nèi)容包括設(shè)備臺(tái)賬、流動(dòng)賬、匯總賬、產(chǎn)品說明書、合格證等。

　　五維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施

　　1. 維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的制定

　　(1)設(shè)備分類與評(píng)估：對(duì)所有設(shè)備進(jìn)行分類，并根據(jù)使用頻率和重要性進(jìn)行評(píng)估。

　　(2)制定保養(yǎng)周期：為每類設(shè)備制定合理的保養(yǎng)周期，如日保養(yǎng)、周保養(yǎng)、月保養(yǎng)、季保養(yǎng)和年保養(yǎng)。

　　2. 維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容的明確

　　(1)常規(guī)檢查：包括設(shè)備的清潔、潤滑、緊固和調(diào)整。

　　(2)性能測(cè)試：定期對(duì)設(shè)備的性能進(jìn)行測(cè)試，確保其運(yùn)行在最佳狀態(tài)。

　　(3)部件更換：根據(jù)設(shè)備磨損情況，定期更換易損件。

　　3. 維護(hù)保養(yǎng)的執(zhí)行

　　(1)日常保養(yǎng)：由操作人員執(zhí)行，包括設(shè)備的清潔和日常檢查。

　　(2)定期保養(yǎng)：由專業(yè)維護(hù)團(tuán)隊(duì)按照保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行，包括更深入的檢查和調(diào)整。

　　4. 維護(hù)保養(yǎng)記錄的建立

　　(1)保養(yǎng)記錄表：為每次保養(yǎng)活動(dòng)建立詳細(xì)記錄，包括保養(yǎng)日期、執(zhí)行人員、保養(yǎng)內(nèi)容和發(fā)現(xiàn)的問題。

　　(2)問題跟蹤：對(duì)保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行跟蹤，確保及時(shí)解決。

　　5. 備品備件的管理

　　(1)備件清單：建立備件清單，包括備件的型號(hào)、數(shù)量和存放位置。

　　(2)庫存管理：定期檢查備件庫存，確保關(guān)鍵備件的充足供應(yīng)。

　　6. 技術(shù)培訓(xùn)與考核

　　(1)操作人員培訓(xùn)：定期對(duì)操作人員進(jìn)行設(shè)備操作和日常保養(yǎng)的培訓(xùn)。

　　(2)考核機(jī)制：建立考核機(jī)制，確保培訓(xùn)效果和操作人員的責(zé)任落實(shí)。

　　7. 預(yù)防性維護(hù)

　　(1)故障分析：通過分析設(shè)備故障歷史，識(shí)別常見問題和潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)改進(jìn)措施：根據(jù)故障分析結(jié)果，制定改進(jìn)措施，減少故障發(fā)生。

　　8. 應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制

　　(1)應(yīng)急團(tuán)隊(duì)：建立專門的應(yīng)急響應(yīng)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)處理突發(fā)的設(shè)備故障。

　　(2)快速響應(yīng)流程：制定快速響應(yīng)流程，確保在設(shè)備故障發(fā)生時(shí)能夠迅速采取措施。

　　9. 維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制

　　(1)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：制定維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保保養(yǎng)工作達(dá)到預(yù)期效果。

　　(2)監(jiān)督檢查：定期對(duì)維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行。

　　10. 持續(xù)改進(jìn)

　　(1)反饋機(jī)制：建立反饋機(jī)制，收集維護(hù)保養(yǎng)過程中的意見和建議。

　　(2)改進(jìn)計(jì)劃：根據(jù)反饋進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)，優(yōu)化維護(hù)保養(yǎng)流程和方法。

　　六緊急維修處理

　　1. 緊急響應(yīng)流程建立

　　(1)制定流程：明確緊急維修的響應(yīng)流程，包括報(bào)告、評(píng)估、決策和執(zhí)行步驟。

　　(2)責(zé)任分配：指定緊急情況下的關(guān)鍵聯(lián)系人和責(zé)任團(tuán)隊(duì)。

　　2. 緊急情況識(shí)別

　　(1)故障報(bào)告：建立快速報(bào)告機(jī)制，允許居民或員工迅速報(bào)告緊急情況。

　　(2)初步評(píng)估：對(duì)報(bào)告的緊急情況進(jìn)行初步評(píng)估，確定其嚴(yán)重性和緊急程度。

　　3. 快速?zèng)Q策制定

　　(1)決策團(tuán)隊(duì)：組建一個(gè)由關(guān)鍵人員組成的決策團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)快速做出維修決策。

　　(2)備選方案：準(zhǔn)備多種維修方案，以便在不同情況下迅速選擇最合適的行動(dòng)。

　　4. 緊急維修執(zhí)行

　　(1)動(dòng)員團(tuán)隊(duì)：迅速動(dòng)員維修團(tuán)隊(duì)，攜帶必要的工具和備件前往現(xiàn)場(chǎng)。

　　(2)現(xiàn)場(chǎng)控制：確?，F(xiàn)場(chǎng)安全，設(shè)立警示標(biāo)志，控制人員進(jìn)出。

　　5. 溝通與協(xié)調(diào)

　　(1)通知相關(guān)方：及時(shí)通知受影響的居民或用戶，告知緊急維修的情況和預(yù)計(jì)影響。

　　(2)協(xié)調(diào)資源：協(xié)調(diào)所需的外部資源，如專業(yè)維修服務(wù)或額外的備件供應(yīng)。

　　6. 維修記錄與跟蹤

　　(1)記錄詳細(xì)信息：詳細(xì)記錄維修過程中的所有信息，包括故障描述、采取的措施、更換的部件等。

　　(2)問題跟蹤：對(duì)維修后的效果進(jìn)行跟蹤，確保問題得到徹底解決。

　　7. 臨時(shí)措施實(shí)施

　　(1)保障安全：在維修期間采取必要的臨時(shí)措施，保障居民或用戶的基本安全和便利。

　　(2)減少不便：盡量減少維修對(duì)居民或用戶日常生活的影響。

　　8. 后續(xù)跟進(jìn)與評(píng)估

　　(1)維修后檢查：維修完成后，進(jìn)行全面檢查，確保設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)行。

　　(2)效果評(píng)估：評(píng)估維修效果，收集反饋，用于改進(jìn)未來的緊急響應(yīng)。

　　9. 預(yù)防措施制定

　　(1)故障分析：深入分析故障原因，識(shí)別潛在的系統(tǒng)性問題。

　　(2)預(yù)防策略：基于故障分析，制定預(yù)防措施，減少未來緊急情況的發(fā)生。

　　10. 培訓(xùn)與演練

　　(1)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)：對(duì)維修團(tuán)隊(duì)進(jìn)行定期培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)技能和應(yīng)急處理能力。

　　(2)模擬演練：定期進(jìn)行緊急情況模擬演練，檢驗(yàn)和優(yōu)化緊急響應(yīng)流程。

　　11. 法律與合同遵循

　　(1)合同要求：確保緊急維修處理符合相關(guān)合同和服務(wù)協(xié)議的要求。

　　(2)法律遵守：遵守所有適用的法律和規(guī)章，確保維修活動(dòng)的合法性。

　　12. 客戶關(guān)懷

　　關(guān)懷措施：采取客戶關(guān)懷措施，如提供臨時(shí)替代設(shè)施或服務(wù)，以減輕緊急維修期間的不便。

　　七安全與預(yù)防

　　1. 安全文化建設(shè)

　　(1)安全意識(shí)教育：定期對(duì)員工進(jìn)行安全意識(shí)教育，強(qiáng)化安全第一的理念。

　　(2)安全行為激勵(lì)：通過獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制鼓勵(lì)員工遵守安全操作規(guī)程。

　　2. 安全操作規(guī)程制定

　　(1)規(guī)程制定：為每項(xiàng)設(shè)備操作制定詳細(xì)的安全操作規(guī)程。

　　(2)規(guī)程更新：根據(jù)設(shè)備更新和技術(shù)進(jìn)步定期更新安全操作規(guī)程。

　　3. 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與識(shí)別

　　(1)定期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：對(duì)設(shè)備和操作流程進(jìn)行定期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

　　(2)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)標(biāo)識(shí)：明確標(biāo)識(shí)出設(shè)備和環(huán)境中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

　　4. 安全培訓(xùn)與考核

　　(1)專業(yè)培訓(xùn)：對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)安全培訓(xùn)，包括設(shè)備操作和緊急情況應(yīng)對(duì)。

　　(2)考核機(jī)制：通過考核確保員工掌握必要的安全知識(shí)和技能。

　　5. 安全設(shè)施與設(shè)備

　　(1)安全設(shè)施配備：確保所有工作場(chǎng)所都配備必要的安全設(shè)施，如消防器材、緊急疏散標(biāo)志等。

　　(2)設(shè)備安全功能：確保設(shè)備具備必要的安全功能，如急停按鈕、安全防護(hù)罩等。

　　6. 預(yù)防性維護(hù)

　　(1)定期檢查：定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查，以發(fā)現(xiàn)潛在的安全隱患。

　　(2)磨損監(jiān)測(cè)：對(duì)關(guān)鍵部件進(jìn)行磨損監(jiān)測(cè)，預(yù)防因部件失效導(dǎo)致的事故。

　　7. 應(yīng)急預(yù)案制定

　　(1)應(yīng)急響應(yīng)計(jì)劃：為可能發(fā)生的安全事故制定詳細(xì)的應(yīng)急響應(yīng)計(jì)劃。

　　(2)應(yīng)急演練：定期進(jìn)行應(yīng)急演練，確保員工熟悉應(yīng)急預(yù)案。

　　8. 安全巡查與監(jiān)督

　　(1)日常巡查：進(jìn)行日常安全巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正不安全行為和條件。

　　(2)監(jiān)督機(jī)制：建立安全監(jiān)督機(jī)制，確保安全規(guī)程得到有效執(zhí)行。

　　9. 事故報(bào)告與分析

　　(1)事故報(bào)告系統(tǒng)：建立事故報(bào)告系統(tǒng)，鼓勵(lì)員工報(bào)告所有事故和近失事件。

　　(2)事故分析：對(duì)事故進(jìn)行深入分析，找出根本原因并采取措施防止再次發(fā)生。

　　10. 安全信息溝通

　　(1)信息公示：將安全信息、操作規(guī)程和應(yīng)急預(yù)案公示在顯眼位置。

　　(2)溝通渠道：建立有效的溝通渠道，讓員工能夠及時(shí)獲取安全信息。

　　11. 法規(guī)遵守與更新

　　(1)法律法規(guī)遵循：確保所有安全措施符合當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)的要求。

　　(2)法規(guī)更新跟蹤：跟蹤法規(guī)變化，及時(shí)更新安全政策和程序。

　　12. 持續(xù)改進(jìn)

　　(1)安全審查：定期進(jìn)行安全審查，評(píng)估安全措施的有效性。

　　(2)改進(jìn)措施：根據(jù)審查結(jié)果，采取持續(xù)改進(jìn)措施，提高安全管理水平。

　　八技術(shù)教育和考核

　　對(duì)操作人員進(jìn)行技術(shù)教育和考核，確保他們能夠正確操作和維護(hù)設(shè)備。

　　九新技術(shù)推廣與特種設(shè)備管理

　　1.積極推廣新技術(shù)和新設(shè)備，提高產(chǎn)品質(zhì)量、降低成本、改善工作環(huán)境。

　　2.對(duì)壓力容器、電力變壓器等特種設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性試驗(yàn)、年檢和校驗(yàn)，并負(fù)責(zé)事故調(diào)查處理。

　　十結(jié)語

　　物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修方案是確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和提升居民滿意度的關(guān)鍵。通過上述方案的實(shí)施，可以有效地延長設(shè)備的使用壽命，減少故障率，保障居民的日常生活不受影響，同時(shí)也提高了物業(yè)管理的專業(yè)水平和市場(chǎng)競爭力。

篇2：給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　一、目的

　　規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機(jī)組）的維修保養(yǎng)。

　　三、職責(zé)

　　1、管理處主任負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。

　　2、工程部主管負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。

　　3、水泵房組長/機(jī)電維修員具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。

　　4、事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點(diǎn)

　　1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機(jī)電維修員一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。

　　(2)制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：

　　①給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；

　?、诮o排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；

　?、酆侠淼臅r(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）；

　　(3)《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：

　?、倬S修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；

　?、趥淦?、備件計(jì)劃；

　?、劬唧w實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；

　?、茴A(yù)計(jì)費(fèi)用。

　　2、水泵房機(jī)電維修員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。

　　3、廣場(chǎng)內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機(jī)電維修員負(fù)責(zé)。

　　4、水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的4月、10月份應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：

　?、儆?00V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；②檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；

　　③檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；

　　④清潔電動(dòng)機(jī)外殼；

　?、輽z查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng)：

　?、贆z查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；

　?、谵D(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；

　?、蹤z查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；

　?、芮鍧嵥猛獗?；

　　⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。

　　(4)檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

　　5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的5月、11月應(yīng)對(duì)廣場(chǎng)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。

　　(3)檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。

　　(4)交流接觸器維修保養(yǎng)：

　?、偾宄郎缁≌謨?nèi)的碳化物和金屬顆粒；

　　②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)懲不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

　　③清潔鐵芯上的油污及臟物；

　　④檢查復(fù)位調(diào)簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動(dòng)器維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；

　?、谕鈿?yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換；

　　②檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。

　　(7)自動(dòng)空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：

　?、儆?00V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；

　?、谇宄郎缁≌謨?nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；

　　③自動(dòng)空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號(hào)繼電器修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號(hào)是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。

　　(9)信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

　?、贆z查各信號(hào)燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；

　?、跈z查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。

　　(10)遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：

　?、贆z查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；

　?、跈z查信號(hào)線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；

　　③偏差很大或信號(hào)線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

　　(1)閘閥維修保養(yǎng)：

　?、贆z查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；

　?、跈z查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；

　?、蹖?duì)閘閥閥桿加黃油潤滑；

　　④對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養(yǎng)：

　?、贆z查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；

　?、跈z查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；

　　③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養(yǎng)：

　?、贆z查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；

　　②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；

　?、蹤z查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。

　　(4)液位控制器維修保養(yǎng)：

　?、贆z查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；

　?、谇宄龎毫κ覂?nèi)污物，疏通控制水道；

　　③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；

　?、芫o固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)

　　(1)用500V搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對(duì)線圈進(jìn)行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進(jìn)行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。

　　(2)檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。

　　(3)檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過8小時(shí)，如必須超過8小時(shí)，則應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可延時(shí)。

　　10、對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中；對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出《事故報(bào)告》并上報(bào)公司。

　　11、水泵房機(jī)電維修員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊(cè)后交機(jī)交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《停申請(qǐng)表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關(guān)支持文件

篇3：盟共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

　　盟東城共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

　　序號(hào)項(xiàng)目“z城”管理標(biāo)準(zhǔn)

　　1)綜合管理

　　1.設(shè)備用房方便物業(yè)管理企業(yè)使用，達(dá)到集中、集約管理效果、應(yīng)集中設(shè)置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監(jiān)控室與物業(yè)服務(wù)中心盡可能集中設(shè)置。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

　　2.運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。

　　3.組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。

　　4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

　　6.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。

　　7.雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。

　　8.設(shè)備機(jī)房1）.每月清潔1次，室內(nèi)無雜物。2）.設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）.交接班記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構(gòu)筑物1）.每周巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測(cè)1次防雷裝置。信號(hào)系統(tǒng)應(yīng)加裝信號(hào)線路電涌保護(hù)器。

　　3)空調(diào)系統(tǒng)

　　1.運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。

　　2.運(yùn)行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

　　3.制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每2年清洗消毒1次風(fēng)管。

　　7.每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

　　4)二次供水設(shè)施

　　1.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。

　　5.每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實(shí)行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

　　5)排水系統(tǒng)

　　1.排水設(shè)施每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時(shí)每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設(shè)備

　　1.樓內(nèi)照明每班巡視1次，一般故障8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時(shí)間控制器。

　　3.應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。

　　4.低壓柜每日巡視3次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。

　　6.控制柜每周巡視2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置。

　　7.發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常；每年2次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機(jī)和蓄電池。

　　8.檢測(cè)每年檢驗(yàn)1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。

　　7)安全防范系統(tǒng)

　　1.報(bào)警控制管理主機(jī)每日巡查1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每日表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　2.對(duì)講門口機(jī)每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　3.網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　4.紅外對(duì)射探測(cè)器每月檢查1次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　5.圖像采集設(shè)備每日檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　6.攝像機(jī)每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。

　　8.云臺(tái)每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每半年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點(diǎn)每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關(guān)要求向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。

　　3.日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。

　　4.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

　　6.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

　　9)水景

　　1.啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。

　　3.設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。

　　4.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。