物業(yè)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金使用程序

　　1.目的

　　為規(guī)范住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理，保障住宅正常的維修、使用。

　　2.范圍

　　適用于管理項(xiàng)目的維修基金的管理、使用。

　　3.定義

　　維修基金：是指由開發(fā)建設(shè)單位和購房人以購房款總額為基數(shù)，按一定比例繳存，用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，由物業(yè)公司依據(jù)業(yè)主要求或物業(yè)的實(shí)際情況制定維修方案，經(jīng)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過予以使用的專用款項(xiàng)。

　　共用部位：是指住宅主體結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等。

　　共用設(shè)施設(shè)備：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　房屋本體：房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)等。

　　設(shè)備大修：對設(shè)備進(jìn)行全部解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過30%。

　　設(shè)備中修：對設(shè)備進(jìn)行部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%-30%。

　　房屋本體中修：房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，須進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

　　房屋本體大修：房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重，房屋已不安全，需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。

　　4.職責(zé)

　　部門/崗位工作職責(zé)

　　品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)維修基金使用細(xì)則的編寫、修改、發(fā)布，并確定維修基金最終使用的判斷

　　財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)維修基金費(fèi)用的審定，并協(xié)助支取維修基金

　　管理處根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況做好年度維修基金的使用方案，并在使用過程前做好維修基金使用已經(jīng)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過的工作

　　5.方法及過程控制

　　5.1維修基金專項(xiàng)用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。按規(guī)定建立共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金，并存入維修基金專款中。

　　5.2使用維修基金的條件

　　5.2.1按政府相關(guān)規(guī)定建立共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金，并存入維修基金專款，統(tǒng)一歸集、專戶存儲(chǔ);

　　5.2.2商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造等維修工程;

　　5.2.3物業(yè)公司或各管理處依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實(shí)際情況制定維修基金使用方案報(bào)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)審議;

　　5.2.4維修基金使用方案，須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過后使用。

　　5.3業(yè)主大會(huì)成立前，住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備未過保修期：

　　5.3.1業(yè)主大會(huì)成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用維修基金，其費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

　　5.3.2共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，其維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。

　　5.4住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備已過保修期

　　5.4.1業(yè)主大會(huì)成立前，需使用維修基金

　　5.4.1.1遇有特殊情況經(jīng)確認(rèn)屬應(yīng)使用維修基金的維修工程，管理處可采取以下程序：

　　a)向政府主管部門(房地產(chǎn)管理局)提出申請，并由其委托并認(rèn)可的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對維修工程的必要性及費(fèi)用依照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)定額進(jìn)行評估和核算;

　　b)經(jīng)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)定后，管理處可進(jìn)行維修工程的操作工作;

　　c)小區(qū)維修工程結(jié)束后，應(yīng)由政府委托的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后須出具證明，不合格的維修工程的施工單位進(jìn)行返工;

　　d)維修工程完成后，物業(yè)公司或管理處持維修工程結(jié)算發(fā)票及中介機(jī)構(gòu)出具的證明到維修基金代管單位申請支取維修基金。

　　5.4.1.2如發(fā)生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況，管理處應(yīng)立即做好防護(hù)，組織維修更新，并及時(shí)通知街道辦事處或居民委員會(huì)告知實(shí)際發(fā)生的情況，如情況允許，可申請由街道辦事處或居民委員會(huì)出具該發(fā)生情況的書面證明，維修過程可予以照片存檔保留。將此次維修情況及證明材料管理處留存一份，到房地產(chǎn)管理局備案一份，以備業(yè)主大會(huì)成立后支取使用提供證明。

　　5.4.1.3未售出的房屋所分?jǐn)偟木S修費(fèi)用，由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

　　5.4.2業(yè)主大會(huì)成立后，使用維修基金的程序

　　商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要大修、更新、改造的，使用維修基金按照下列程序辦理：

　　(一)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實(shí)際情況，提出維修項(xiàng)目，制定維修方案。

　　(二)商品住宅共用部位、建筑內(nèi)的設(shè)備維修方案應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主的書面同意。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修方案應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主會(huì)或業(yè)主代表會(huì)的書面同意。

　　(三)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門備案，并提交下列文件：

　　1、基金余額證明;

　　2、維修(含維修計(jì)劃和預(yù)案)方案;

　　3、業(yè)主或業(yè)主會(huì)、業(yè)主代表會(huì)同意使用維修基金書面證明。

　　(四)銀行接到備案的證明后，將預(yù)算所需維修基金劃撥到維修基金使用專戶。

　　(五)維修工程完成后，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將加蓋企業(yè)公章的費(fèi)用清單、發(fā)票原件及維修決算報(bào)告告知相關(guān)業(yè)主或業(yè)主會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任共同簽章后，將決算費(fèi)用按照業(yè)主擁有住宅建筑面積的比例分?jǐn)偟綉簦跇I(yè)主戶賬中列支。

　　(以上使用維修基金的五項(xiàng)程序引自《天津市商品住宅維修基金管理辦法》第十條)

　　5.4.2.1屬于急修、搶修并應(yīng)使用維修基金事項(xiàng)

　　a)發(fā)生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況，管理處應(yīng)立即做好防護(hù)，組織維修更新，并及時(shí)通知業(yè)委會(huì)。維修工程結(jié)束后，做好維修后工程的結(jié)算工作，并將工程結(jié)算發(fā)票、對發(fā)生情況說明，及業(yè)主會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對維修情況確認(rèn)并采取經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上業(yè)主通過或在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示15個(gè)工作日，未有1/3以上業(yè)主提出書面反對意見的，即同意使用并支取維修基金。

　　b)業(yè)主委員會(huì)收到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的緊急維修申請后，應(yīng)及時(shí)告知全體業(yè)主。向全體業(yè)主公示維修基金使用情況。如關(guān)于如何使用維修基金已在物業(yè)管理服務(wù)合同中或維修基金使用辦法中已約定，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過即可按照約定使用并支取該項(xiàng)維修基金。

　　5.4.2.2屬于日常維修并應(yīng)使用維修基金事項(xiàng)

　　a)每年年初管理處應(yīng)依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實(shí)際情況制定房屋及小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算，報(bào)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì);并由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主公示使用計(jì)劃或方案，

　　b)物業(yè)公司或管理處每年在報(bào)送計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算的同時(shí)將上年度維修基金的使用情況向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)送，

　　c)維修基金的使用方案可采取征集全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上書面同意的方式或自業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)公布之日起15個(gè)工作日內(nèi)，未有1/3以上業(yè)主提出書面反對意見的方式，滿足其中一項(xiàng)方式即該項(xiàng)維修工程可使用維修基金支付。

　　d)方案通過后，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督運(yùn)作、付款等具體操作事宜。

　　5.4.2.3屬于單幢、獨(dú)立圍合范圍內(nèi)應(yīng)屬于使用維修基金事項(xiàng);

　　a)在單幢樓內(nèi)，屬于單幢樓內(nèi)業(yè)主共同使用的設(shè)施設(shè)備，如需進(jìn)行大修、維修、更新、改造等事項(xiàng)，在該范圍內(nèi)自行選出代表，經(jīng)由該代表在樓內(nèi)征集該樓2/3以上的業(yè)主同意的書面建議，知會(huì)業(yè)主委員會(huì)后留存一份復(fù)印件在業(yè)主委員會(huì)。即可使用該幢樓內(nèi)業(yè)主賬下的維修基金。

　　b)獨(dú)立圍合同樣可參照單幢樓內(nèi)的使用方式使用。

　　5.4.2.4其他情況應(yīng)使用維修基金事項(xiàng)

　　除上述兩項(xiàng)外，但屬于存在安全隱患應(yīng)使用維修基金支付維修工程項(xiàng)，可采取：

　　a)管理處將具體情況予說明的材料報(bào)業(yè)主委員會(huì);

　　b)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對該情況向全體業(yè)主公示;

　　c)是否可以使用采取上述兩項(xiàng)方式征詢意見后予以使用。

　　5.5維修基金的分?jǐn)偅簩σ呀?jīng)使用的維修基金選擇合理合法的標(biāo)準(zhǔn)和誰受益誰分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　5.5.1屬于人為因素造成但無法確認(rèn)責(zé)任人的：共用部位共用設(shè)施設(shè)備的受損是人為因素造成的，此項(xiàng)維修工程費(fèi)用則由責(zé)任人承擔(dān)，不能使用公共維修基金。如果無法確認(rèn)責(zé)任人的，按照受益人原則分?jǐn)偅?/p>

　　a)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維護(hù)管理的部分外，其余部分的維修費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)?

　　b)住宅樓房內(nèi)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該幢住宅樓房內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)?

　　c)一幢住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門的，專屬于一個(gè)單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?在一幢住宅內(nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂ｉ_發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)以上原則依照其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例，承擔(dān)維修費(fèi)用。

　　5.5.2屬于設(shè)施設(shè)備自身因素原因(區(qū)域部分)：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，發(fā)生在樓棟內(nèi)的，由該棟樓的業(yè)主按照擁有建筑面積的比例共同承擔(dān);發(fā)生在樓棟外的，由全體業(yè)主按各自建筑面積的比例共同承擔(dān)。

　　5.5.3屬于設(shè)施設(shè)備自身因素原因(全體業(yè)主分?jǐn)偛糠?：

　　a)由物業(yè)公司確定維修計(jì)劃以及維修費(fèi)用，確定維修工程，報(bào)業(yè)主大會(huì)同意后，通過信息管理系統(tǒng)分?jǐn)偟骄S修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項(xiàng)維修資金。

　　b)對已經(jīng)使用的維修基金選擇合理合法的標(biāo)準(zhǔn)和誰受益誰分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　c)樓棟內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，應(yīng)由本棟、本單元的業(yè)主按建筑面積分?jǐn)偂?/p>

　　d)樓棟外公共部位，供全體業(yè)主使用的設(shè)備、公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由全體業(yè)主按照建筑面積分?jǐn)偂Ｈ绐?dú)立圍合的苑內(nèi)的公用設(shè)施是其它苑不能使用的，則由該苑全體業(yè)主按照建筑面積分?jǐn)偂?/p>

　　e)業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)在維修基金中列支的，由全體業(yè)主按照建筑面積分?jǐn)偂?/p>

　　5.6維修基金的籌集與續(xù)籌

　　5.6.1維修基金的籌集：沒有維修基金的儲(chǔ)備或儲(chǔ)備不足使用的：管理處在每年的年初做好維修基金使用方案，并將此方案報(bào)業(yè)主委員會(huì)，通過后，由業(yè)主委員會(huì)決定維修基金如何收繳及收繳比例。如未通過該項(xiàng)審批，須將事項(xiàng)說明并將業(yè)主委員會(huì)的意見附后并備案留存。

　　5.6.2維修基金的續(xù)籌：維修基金不敷使用時(shí)，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議組織業(yè)主按照擁有商品住宅的建筑面積比例續(xù)繳。

　　5.7注意事項(xiàng)

　　5.7.1管理處在與業(yè)主會(huì)溝通簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》同時(shí)，應(yīng)將維修基金使用方法列入議事決定項(xiàng)之一，管理處可提供使用建議，并在雙方達(dá)成議項(xiàng)后將使用方法列入合同中。

　　5.7.2如果在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)沒有考慮到此情況，可在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將維修基金使用的具體方案作為業(yè)主大會(huì)的重要決議，由管理處與業(yè)主委員會(huì)簽訂《**小區(qū)維修基金使用辦法》，且此管理辦法須征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的三分之二以上通過。

　　5.7.3管理處在每年初制定維修基金的年度使用計(jì)劃，包括維修更新的項(xiàng)目、預(yù)算、施工單位選定方式等，經(jīng)品質(zhì)管理部、財(cái)務(wù)管理部相應(yīng)的審閱后，報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核通過組織實(shí)施。施工單位的選擇由物業(yè)公司提供參考意見，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)確定。超過5萬元以上的項(xiàng)目，需采用招標(biāo)方式選擇施工單位。施工單位編制的費(fèi)用預(yù)算和決算，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的書面同意。

篇2：天津市商品住宅維修基金使用辦法(2005年)

　　津房物管〔20**〕274號

　　二○○五年六月二十九日

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強(qiáng)商品住宅維修基金的管理,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用,根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。

　　第二條 凡本市行政區(qū)域內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一歸集并存入市維修基金專戶的商品住宅維修基金使用適用本辦法。

　　第三條 天津市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)對全市維修基金的使用進(jìn)行監(jiān)督管理。區(qū)縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目維修基金的使用進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

　　第四條 維修基金的使用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持業(yè)主集體決策、企業(yè)操作、設(shè)立專戶、核算到套、業(yè)主監(jiān)督的原則,做到公開、公平、安全使用。

　　第五條 維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新改造,不得挪作他用。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,加強(qiáng)對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理,最大限度延長物業(yè)使用壽命。維修基金應(yīng)當(dāng)按照實(shí)事求是、量入為出的原則合理使用。

　　共用部位、共用設(shè)施設(shè)備因?qū)I(yè)服務(wù)部門施工造成損壞或者屬于人為損壞的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀,其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第二章 使用范圍

　　第六條 房屋共用部位大修工程范圍:

　　(一)房屋主體結(jié)構(gòu)部位,包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?因損壞影響住用安全,需要拆換加固的。

　　(二)整幢樓屋面因損壞影響正常使用,需要重做防水或者保溫層的。

　　(三)外檐面層脫落、保溫層損壞達(dá)到整幢樓外檐面積30%以上,影響安全和正常使用,需要修繕的。

　　(四)整棟門共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用,需要修繕的。

　　第七條 共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程范圍:

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損50%以上,影響安全和正常使用,需要整體修復(fù)的。

　　(二)整棟門排水管道老化、損壞,需要更新改造的。

　　(三)整體更新改造消防控制系統(tǒng)或者更換、維修主要部件,一次性費(fèi)用超過原造價(jià)20%的工程。

　　(四)整體更新電梯或者更換、維修主要部件[[,一次性費(fèi)用超過電梯原造價(jià)20%的工程。

　　(五)二次供水、排水及消防水泵因損壞影響安全和使用,需要更新改造的。

　　(六)小區(qū)圍墻或者大門因損壞影響安全和使用,需要整體修繕、更新的。

　　第八條 專業(yè)服務(wù)部門按照有關(guān)規(guī)定,負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。與專業(yè)服務(wù)部門有約定的,從其約定。

　　第三章 使用程序

　　第九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照維修基金使用范圍,根據(jù)房屋現(xiàn)狀以及業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主的意見,制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括:

　　(一)大修、更新改造內(nèi)容;

　　(二)工程預(yù)算;

　　(三)涉及戶數(shù)及按戶分?jǐn)傎M(fèi)用;

　　(四)維修基金繳存余額;

　　(五)大修、更新改造組織方式。

　　維修基金繳存余額應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主會(huì)證明到繳存銀行查詢,繳存銀行應(yīng)當(dāng)出具維修基金繳存余額明細(xì)證明。

　　第十條 維修基金繳存余額不足的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交。物業(yè)管理企業(yè)在使用專戶開立后,將收齊的維修費(fèi)用差額一次性存入維修基金使用專戶。

　　第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修,涉及全體業(yè)主利益的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主會(huì)決策;整幢住宅或者每個(gè)棟門共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修,涉及部分業(yè)主利益的,應(yīng)當(dāng)由相關(guān)受益業(yè)主集體決策。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)助下通過召開會(huì)議或者按戶走訪等形式對大修、更新改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)(附件1)。大修、更新改造方案應(yīng)當(dāng)征得所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主書面同意。

　　經(jīng)業(yè)主書面確認(rèn)的大修::、更新改造方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示(附件2),公示期7天。業(yè)主對公示內(nèi)容有疑義的,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好解釋工作。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)到項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局提出維修基金使用申請,填寫《商品住宅維修基金使用申請登記表》(附件3),并提交下列材料:

　　(一)大修、更新改造方案;

　　(二)業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明原件及復(fù)印件(附件4);

　　(三)公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明(附件5)。

　　第十三條 區(qū)縣房地產(chǎn)管理局受理申請后,要件齊全的應(yīng)當(dāng)在接件后3個(gè)工作日內(nèi)出具《商品住宅維修基金使用備案證明》(附件6)。

　　提交申請要件不齊全的,當(dāng)場一次告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容,并出具補(bǔ)正告知單(附件7)。

　　第十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)方式選擇專業(yè)施工企業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)無能力組織招標(biāo)的,可以委托天津市物業(yè)管理招投標(biāo)服務(wù)中心組織招標(biāo),委托招標(biāo)費(fèi)用計(jì)入大修、更新改造成本。

　　第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)的施工企業(yè)簽訂工程施工合同。合同主要包括:承包方式、工程內(nèi)容、工程范圍、施工期限、工程造價(jià)、工程質(zhì)量、結(jié)算方式、保修期限和法律責(zé)任等內(nèi)容。

　　第十六條 市物業(yè)管理中心憑《商品住宅維修基金使用備案證明》、業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明原件和工程施工合同,出具《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》(附件8)。

　　物業(yè)管理企業(yè)持開戶通知書到維修基金繳存銀行開立維修基金使用專戶。開戶銀行應(yīng)當(dāng)在開戶當(dāng)日通知市物業(yè)管理中心。

　　市物業(yè)管理中心3個(gè)工作日內(nèi),將合同中工程造價(jià)的70%資金劃撥到維修基金使用專戶,并按照工程進(jìn)度控制定向分期撥付。

　　第十七條 工程竣工后,

　　施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供完整的竣工資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對工程進(jìn)行驗(yàn)收,并簽署驗(yàn)收合格文件。

　　工程驗(yàn)收合格的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將費(fèi)用清單、發(fā)票及驗(yàn)收合格文件告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任閱后簽章。

　　第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照決算費(fèi)用作出《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍浴?附件9),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示,公示期7天。業(yè)主對公示內(nèi)容有疑義的,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好解釋工作。

　　《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍浴饭竞?物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按戶出具《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)倯{證》(附件10)。

　　第十九條 決算費(fèi)用未超過大修、更新改造方案工程造價(jià)或者在約定范圍內(nèi)的,物業(yè)管理企業(yè)到市物業(yè)管理中心辦理工程尾款核撥手續(xù),并提交下列材料:

　　(一)公示后的分?jǐn)偳鍍?

　　(二)公示情況照片及大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍怨咀C明(附件11);

　　(三)發(fā)票及費(fèi)用清單復(fù)印件;

　　(四)驗(yàn)收合格文件。

　　市物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi),將工程尾款劃撥到維修基金使用專戶,并按照分?jǐn)偳鍍詮南嚓P(guān)業(yè)主的個(gè)人維修基金明細(xì)賬中核減。

　　第二十條 維修基金使用后,市物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)將《商品住宅維修基金使用備案證明》、業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明原件、工程施工合同、《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍浴贰⒋笮蕖⒏赂脑旃こ藤M(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍怨咀C明、維修費(fèi)用發(fā)票復(fù)印件及驗(yàn)收合格文件按物業(yè)項(xiàng)目立卷存檔。

　　區(qū)縣房地產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)將《商品住宅維修基金使用申請登記表》、大修、更新改造方案、業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明復(fù)印件、公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明按物業(yè)項(xiàng)目立卷存檔。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將大修、更新改造方案、業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)明細(xì)表復(fù)印件、工程施工合同、維修費(fèi)用發(fā)票復(fù)印件、驗(yàn)收合格文件及大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)倯{證存根按物業(yè)項(xiàng)目立卷存檔。

　　第四章 服務(wù)監(jiān)督

　　第二十一條 房屋主體結(jié)構(gòu)因損壞影響住用安全的,經(jīng)業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主申請,房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)對房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行安全鑒定,鑒定費(fèi)用計(jì)入大修、更新改造成本。

　　第二十二條 房屋大修工程,業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理企業(yè)聘請監(jiān)理單位實(shí)施房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)理,費(fèi)用計(jì)入大修、更新改造成本。

　　第二十三條 業(yè)主對大修、更新改造費(fèi)用有疑義的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)解釋,仍有疑義的可以委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核,委托費(fèi)用由委托人支付。

　　第二十四條 在施工過程中,業(yè)主、房屋使用人及相鄰人應(yīng)當(dāng)給予配合,不得阻撓正常施工。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好解釋、協(xié)調(diào)工作。

　　因工程施工不可避免造成業(yè)主房屋自用部位裝修損壞的,應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者給予合理補(bǔ)償,費(fèi)用計(jì)入大修、更新改造成本。

　　第二十五條 在施工過程中,施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)文明施工,減少噪音,防止污染。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)

　　當(dāng)對工程的工期、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,對違反施工操作規(guī)程及擾民行為及時(shí)制止。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對施工全過程進(jìn)行監(jiān)督。有疑義的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)反映,確有問題的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡快與施工企業(yè)協(xié)商、解決。

　　第五章 附 則

　　第二十七條 無物業(yè)管理企業(yè)管理的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局的指導(dǎo)下,委托相關(guān)專業(yè)部門參照本辦法申請使用維修基金,并支付委托費(fèi)用。

　　第二十八條 未成立業(yè)主會(huì)的,應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下,由社區(qū)居民委員會(huì)組織召開業(yè)主會(huì)會(huì)議,成立業(yè)主委員會(huì)后,方可按照本辦法申請使用維修基金。

　　第二十九條 本辦法自20**年7月1日起施行。

　　附件:

　　1.《大修、更新改造方案書面確認(rèn)明細(xì)表》

　　2.《維修基金使用公示內(nèi)容》

　　3.《商品住宅維修基金使用申請登記表》

　　4.《業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明》

　　5.《大修、更新改造方案公示證明》

　　6.《商品住宅維修基金使用備案證明》

　　7.《補(bǔ)正告知單》

　　8.《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》

　　9.《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍浴?/p>

　　10.《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)倯{證》

　　11.《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍怨咀C明》

篇3：呼和浩特市物業(yè)維修基金收繳和使用管理細(xì)則(2019)

本文提要：對以前由開發(fā)建設(shè)單位代收代繳的維修基金,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將已交付維修基金的業(yè)主名單造冊,提交呼市物業(yè)處備案。對以前開發(fā)建設(shè)單位欠繳的部分維修基金,由物業(yè)管理處配合住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)共同歸繳......

呼政發(fā)[20**]105號
20**年11月8日
第一條 為保障房屋售后的維修管理,維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益,根據(jù)《呼和浩特市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》制定本細(xì)則。
第二條 維修基金統(tǒng)一在市房產(chǎn)局資金管理中心設(shè)立專戶存儲(chǔ),由購房人(產(chǎn)權(quán)人)按本細(xì)則的規(guī)定繳交。具體標(biāo)準(zhǔn)如下:
(一)多層住宅18元/M2
(二)高層住宅40元/M2;
(三)別墅、公寓類住宅30元/M2;
(四)非住宅房屋參照上述標(biāo)準(zhǔn)上浮20%。
第三條 從20**年11月1日起,開發(fā)建設(shè)單位不再履行代收代繳維修基金事宜,由購房人直接在呼市物業(yè)行政主管部門指定銀行辦理維修基金交存手續(xù)。對以前由開發(fā)建設(shè)單位代收代繳的維修基金,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將已交付維修基金的業(yè)主名單造冊,提交呼市物業(yè)處備案。對以前開發(fā)建設(shè)單位欠繳的部分維修基金,由物業(yè)管理處配合住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)共同歸繳。對已向業(yè)主收取物業(yè)維修基金,未按規(guī)定向資金管理中心移交的,由物業(yè)管理處責(zé)令其限期移交。拒不配合歸繳的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房地產(chǎn)行政主管部門不予年檢登記,同時(shí),通過其它必要手段督促其繼續(xù)歸繳拖欠的維修基金。(物業(yè)經(jīng)理人:www.dewk.cn)
第四條 開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋總產(chǎn)權(quán)登記時(shí),應(yīng)到呼和浩特市物業(yè)管理處領(lǐng)取物業(yè)維修基金備案申請表并提供以下資料:
(一)房屋面積測繪書;
(二)房屋竣工驗(yàn)收證明。
以上資料經(jīng)物業(yè)管理處審核備案后,開發(fā)建設(shè)單位方可辦理房屋權(quán)屬登記。
第五條 本著誰建設(shè)誰負(fù)責(zé)的原則,住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的服務(wù)設(shè)施用房,共用設(shè)施設(shè)備用房以及物業(yè)管理用房的維修基金,由開發(fā)建設(shè)單位按本細(xì)則的規(guī)定繳交。
住宅小區(qū)內(nèi)凡屬經(jīng)營性的服務(wù)設(shè)施及其用房,應(yīng)由房屋權(quán)屬人按本細(xì)則的規(guī)定繳納維修基金。未按規(guī)定辦理維修基金繳交手續(xù)的,不予辦理房屋權(quán)屬登記。
第六條 購房人(產(chǎn)權(quán)人)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)時(shí),應(yīng)先辦理物業(yè)維修基金交存手續(xù)。辦理時(shí),由呼市物業(yè)處核定金額后,到指定銀行交存。購房人憑維修基金交存回執(zhí)單,領(lǐng)取由物業(yè)管理處開具的維修基金交存憑證。否則,房屋權(quán)屬登記部門不予受理。凡辦理按揭貸款的房屋,其維修基金應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位全額代繳。對虛報(bào)、瞞報(bào)維修基金代繳額的開發(fā)建設(shè)單位,一經(jīng)查實(shí),由房地產(chǎn)行政主管部門按相應(yīng)法規(guī)處理。情節(jié)嚴(yán)重的,吊銷其開發(fā)建設(shè)資質(zhì)及房屋產(chǎn)權(quán)證書。
第七條 物業(yè)維修基金按規(guī)定計(jì)息,利息納入維修基金總額管理,禁止挪作他用。
第八條 開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)的建設(shè)中,應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)物業(yè)管理用房:
建筑面積3萬平凡米以下的小區(qū),不少于50 平凡米;
3--5萬平凡米的小區(qū),不少于lOO平凡米;
5--10萬平凡米的小區(qū),不少于150平凡米;
10-40萬平凡米的小區(qū),不少于200平凡米;
40萬平凡米以上的小區(qū),不少于300平凡米。
物業(yè)管理用房面積應(yīng)從住宅小區(qū)總確權(quán)面積中扣除,對未能按上述標(biāo)準(zhǔn)留置管理用房的,不予辦理房屋總產(chǎn)權(quán)登記。物業(yè)管理用房是向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)提供的辦公用房,經(jīng)核準(zhǔn)面積后,由呼市物業(yè)管理處統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)支付管理用房的有償使用費(fèi),有償使用費(fèi)每月每平方米3元,用于業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi),其收支情況,至少每6個(gè)月向業(yè)主公布一次,并接受全體業(yè)主的監(jiān)督。對已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū),辦公經(jīng)費(fèi)使用時(shí),由業(yè)主委員會(huì)提出申請,經(jīng)物業(yè)管理處核定后撥付。
第九條 對已建成的物業(yè),其共用部位,共用設(shè)施、設(shè)備的維修費(fèi)用按下列途徑列支:
(一)已按規(guī)定繳納維修基金的,從該物業(yè)維修基金中列支;
(二)未出售的公用住房,從房屋租金中列支;
(三)不屬于上述范圍的私有房屋及其他物業(yè),由業(yè)主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔(dān)。
第十條 維修基金的使用,從房屋竣工驗(yàn)收之日算起,保修期內(nèi)的維修費(fèi)用由原開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),保修期滿后發(fā)生的維修項(xiàng)目,經(jīng)鑒定審核后,撥付維修基金。維修項(xiàng)目必須屬于物業(yè)共用部位,共用設(shè)施、設(shè)備的范圍,每項(xiàng)目一次維修費(fèi)用在1000元以上時(shí),方可按有關(guān)程序辦理使用手續(xù)。
第十一條 物業(yè)維修基金需要使用時(shí),應(yīng)由該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)提出申請,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn),報(bào)物業(yè)管理主管部門審核后劃撥。
物業(yè)維修基金不足時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偫m(xù)籌。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),個(gè)別未按規(guī)定繳交維修基金的業(yè)主,當(dāng)發(fā)生維修時(shí),應(yīng)按其所擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偩S修費(fèi)用,由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)籌集。
第十二條 物業(yè)維修責(zé)任按下列標(biāo)準(zhǔn)劃分:
(一)物業(yè)的共用部位,共用設(shè)施、設(shè)備屬人為破壞的,其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān);
(二)供水、供電、供氣、供熱、通風(fēng)、有線電視等公用事業(yè)單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任;
(三)物業(yè)自用部位,自用設(shè)施、設(shè)備的維修由業(yè)主或使用人負(fù)責(zé)。業(yè)主或使用人因物業(yè)裝修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的,由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。(來自:www.dewk.cn)
第十三條 共用部位,共用設(shè)施、設(shè)備以及自用部位,自用設(shè)施設(shè)備是指:
(一)共用部位是指全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電梯機(jī)房、走廊通道、室外墻面、屋面及房屋承重結(jié)構(gòu)等部位;
(二)共用設(shè)施、設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的水箱、水泵、上、下水管道、電梯、天線、通信設(shè)施、供電線路、暖氣線路、煤氣設(shè)施、消防設(shè)施、道路、溝渠、池、井、娛樂設(shè)施、路燈等設(shè)施設(shè)備,以及公用設(shè)施設(shè)備占用的房間;
(三)自用部位是指一套房屋戶門以內(nèi),由房屋業(yè)主或使用人自用的房間、陽臺(tái)、天井、庭院、室內(nèi)墻面等;
(四)自用設(shè)施設(shè)備是指一套房屋內(nèi)部,由房屋業(yè)主或使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具、水、電、氣戶表以內(nèi)的供電線路,給排水、供暖、燃?xì)夤艿赖仍O(shè)施。
第十四條 本細(xì)則由呼市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。