物業(yè)裝修管理培訓(xùn)課件
一、裝修管理的意義
隨著物業(yè)業(yè)主的相繼進(jìn)駐，物業(yè)管理企業(yè)的日常管理重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到裝修管理中來，如果說業(yè)主辦理進(jìn)駐手續(xù)是跟物業(yè)企業(yè)第一次打交道，那么裝修管理將是業(yè)主逐步認(rèn)識到物業(yè)管理企業(yè)的管理模式、管理理念、管理人員素質(zhì)等具體信息，從而認(rèn)識、了解、認(rèn)可物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)。同時也是物業(yè)管理人員了解業(yè)主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機(jī)。
在業(yè)主裝修的過程中，將會產(chǎn)生一系列的問題，例如：違規(guī)裝修、環(huán)境衛(wèi)生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業(yè)主關(guān)系的處理等等。如何讓這些問題少發(fā)生或者不發(fā)生，就是考驗我們工作能力的時候。
為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要足夠的專業(yè)知識。例如：房屋建筑知識、水電知識、建材知識、弱電知識、裝修常識等等。豐富的知識帶給業(yè)主的將不只是對物業(yè)管理人員的敬佩，更多的是對物業(yè)企業(yè)服務(wù)的認(rèn)可。
二、裝修管理的流程
業(yè)主在整個裝修過程中按照時間先后大致可分為三個階段：裝修手續(xù)辦理、裝修過程、裝修驗收等階段。下面就每個裝修階段的不同特點(diǎn)加以分析。
1、裝修手續(xù)辦理
每個物業(yè)管理企業(yè)的裝修手續(xù)辦理可能有所不同，一般的裝修手續(xù)辦理需要以下手續(xù)：、填寫《裝修申請表》、簽訂《裝修管理協(xié)議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達(dá)《裝修管理規(guī)定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續(xù)。
在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業(yè)主的真實(shí)裝修意圖，解答業(yè)主的相關(guān)問題。例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內(nèi)承重梁柱、改動室內(nèi)門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路(可視對講、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話等)、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進(jìn)戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網(wǎng)、在頂層搭建構(gòu)筑物、改變室內(nèi)樓梯位置和樣式、改變空調(diào)安裝位置等等。解答了業(yè)主的這些疑問，就等于告知業(yè)主，那些是可以改變的那些是絕對不可改變的，同時夸大改動后可能給業(yè)主帶來的后果與麻煩，讓業(yè)主無形中形成如果這樣做將產(chǎn)生巨大損失的意識。
2、裝修施工過程
業(yè)主辦理好裝修手續(xù)后就要開始進(jìn)場裝修，根據(jù)裝修工程的工種大致可分為：水電施工、地板瓷片鋪設(shè)、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業(yè)主和施工單位的不同要求，各工序可能先后進(jìn)行，也可能交叉進(jìn)行，物業(yè)管理人員可根據(jù)現(xiàn)場情況靈活掌握。
業(yè)主的裝修過程將是物業(yè)企業(yè)裝修管理中的重中之重，要求我們的物業(yè)管理人員發(fā)揚(yáng)不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤問、勤看，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能處理的及時上報，并記錄在巡查記錄上，做到有據(jù)可查，有字(業(yè)主簽字)可認(rèn)。同時盡可能詳細(xì)記錄業(yè)主的裝修進(jìn)程，包括業(yè)主的水電改動情況。當(dāng)業(yè)主入住后，如果裝修工程發(fā)生問題，而物業(yè)企業(yè)能夠從檔案中找出問題所在，將會給我們的工作帶來極大的便利，同時也會讓業(yè)主感受到我們的細(xì)心、周到的服務(wù)，貫徹了公司的服務(wù)宗旨。
3、裝修驗收
當(dāng)施工單位施工完畢，業(yè)主提出裝修驗收需求時，物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)和業(yè)主、施工單位負(fù)責(zé)人一起對業(yè)主已經(jīng)裝修完成的房屋進(jìn)行驗收。驗收的主要任務(wù)是記錄和確認(rèn)業(yè)主在裝修過程中的違規(guī)行為，劃分相應(yīng)責(zé)任。裝修驗收過程中如果發(fā)現(xiàn)容然存在相關(guān)問題，一定要讓業(yè)主、施工負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，盡量減少物業(yè)企業(yè)在以后的工作中所擔(dān)的責(zé)任和維修工作量。
通過對業(yè)主裝修工程的驗收，可以替業(yè)主挑裝修施工單位的毛病，讓業(yè)主真實(shí)感受到我們?yōu)樗氲模M(jìn)一步增進(jìn)感情，同時可以從側(cè)面了解相關(guān)施工單位的整體施工水平，為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經(jīng)驗。
三、裝修施工過程的管理
前面講過，一般情況下業(yè)主的裝修流程為：裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續(xù)→材料、工人進(jìn)場→水、電線路改造→結(jié)構(gòu)改動→鋪設(shè)地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛(wèi)生→入住。當(dāng)然這個流程并不是一成不變的，有時相關(guān)工作可能同時交叉進(jìn)行。在大多數(shù)業(yè)主的裝修過程中，上下水管線的改造最快，也就是2-3天的時間，長一點(diǎn)的大約7天左右，鋪設(shè)地板和瓷片的工期大約在5天左右，木工根據(jù)業(yè)主的需要有很大的變數(shù)，但一般來講，木工占總工期的時間最長，強(qiáng)、弱電線路的改造往往跟隨木工的進(jìn)程而定，墻壁處理一般在10天左右。
分解業(yè)主的裝修流程和大致時間，目的就是找出容易發(fā)生違規(guī)裝修的階段和時間段，以便我們在相應(yīng)的階段和時間段加大巡查力度，及時發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)裝修。
四、裝修巡檢
1、裝修前的準(zhǔn)備工作
當(dāng)業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后，我們建議業(yè)主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請您諒解!”。好話說到前面，一旦將來有些噪音影響，衛(wèi)生影響，相鄰業(yè)主也不好意思投訴，這一點(diǎn)尤其是大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)入住的小區(qū)更加重要。可能有的業(yè)主不愿意做，我們可以告訴業(yè)主，如果有業(yè)主投訴他家產(chǎn)生裝修噪音、衛(wèi)生污染，我們將嚴(yán)加管理，相信他會做的。
2、材料、工人進(jìn)場時的管理
在業(yè)主材料、工人進(jìn)場時，需要安全部門崗的密切配合，如果發(fā)現(xiàn)有異常的裝修材料進(jìn)場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業(yè)主溝通，了解材料的真實(shí)用途，對于
違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門崗之外。所謂異常的裝修材料包括：大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。 往往這些材料的進(jìn)場預(yù)示著業(yè)主將大興土木，在房間內(nèi)砌墻、在頂層復(fù)式露臺上搭建構(gòu)筑物。因為房間的地板的承受重量是進(jìn)過嚴(yán)格計算后設(shè)定的，隨意增加地板的荷重，將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構(gòu)筑物都是違反《物業(yè)管理條例》和小區(qū)《業(yè)主公約》的行為，這些行為我們都要嚴(yán)加制止。
3、水、電線路施工管理
水電線路的施工也是業(yè)主裝修工程的正是開始，同時也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數(shù)業(yè)主為了居住美觀，都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下，外表好看了，但隱患增大了。
大多數(shù)的水管材質(zhì)是PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上，觀察壓力表的讀數(shù)變化情況，壓力表在±0.2個壓力下變動為正常，否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全，是極端不科學(xué)的。壓力表和打壓泵是正規(guī)裝修公司必備工具，不能聽信施工工人的言詞，他可能是偷懶。
業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時，建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設(shè)在離地面30㎝以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具《整改通知單》，提醒業(yè)主防水層已經(jīng)破壞，地產(chǎn)公司將不在負(fù)責(zé)維修其防水層，改由施工單位保修，同時建議多做幾次防水層。如果業(yè)主不聽，將來樓下的業(yè)主會頻繁的拜訪他。業(yè)主的熱水管線從廚房到衛(wèi)生間的鋪設(shè)，我們建議不要鋪在地面下，因為長時間的踩壓會造成水管的破損而引起漏水，檢修起來將是非常麻煩的事情。
衛(wèi)生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發(fā)霉。
強(qiáng)電線路的改動，要注意電線的質(zhì)量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉(zhuǎn)彎的地方要設(shè)置接線盒，以便將來檢修。房頂?shù)幕炷翆虞^薄，切槽深度不得超過1.5㎝。所有線路暗埋必須串管(PVC管)，穿線管內(nèi)不準(zhǔn)有接頭。
弱電線路的改動一定要注意，只有專業(yè)人士才能完成。小區(qū)的可視對講、安全防范系統(tǒng)必須經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)指定的專業(yè)人員才能移動，而且是收費(fèi)服務(wù)，一旦私自移位造成單元系統(tǒng)損失的，要照價賠償?shù)摹?/p>
4、結(jié)構(gòu)改造
小區(qū)的房屋戶型，是經(jīng)過專業(yè)的設(shè)計師精心設(shè)計的，業(yè)主在購買房產(chǎn)時已經(jīng)認(rèn)可該戶型，因此沒有必要進(jìn)行改建，而且也不準(zhǔn)改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。
如果業(yè)主改動結(jié)構(gòu)，將會產(chǎn)生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發(fā)現(xiàn)有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業(yè)主到現(xiàn)場后文明情況再行處理。
5、地板、瓷片鋪設(shè)
業(yè)主在鋪設(shè)房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設(shè)太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛(wèi)生間，其他房間都沒有設(shè)置防水層，不能讓樓下“下雨”。
衛(wèi)生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。
6、下水管道、煙道的施工
廚房和衛(wèi)生間的下水管道施工時，建議業(yè)主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復(fù)成本，尤其是底層業(yè)主更應(yīng)該注意。
廚房的煙道開口位置是根據(jù)國家規(guī)范設(shè)計的，不能做任何改動，否則極易產(chǎn)生串煙現(xiàn)象。如果業(yè)主執(zhí)意要改，應(yīng)該告訴他物業(yè)企業(yè)不會在接受他的報修。如果業(yè)主已經(jīng)改動，當(dāng)發(fā)生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。
廚房的燃?xì)夤艿啦荒苡懈膭樱駝t燃?xì)夤緦⒉粫猓瑫r也會存在安全隱患。連接軟管的長度不得超過2.5m，連接軟管不得封閉在墻內(nèi)，一旦發(fā)生泄漏，后果將十分嚴(yán)重。
7、木工施工
相對來講，對于業(yè)主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業(yè)主的裝修進(jìn)度，注
意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區(qū)域施工問題、環(huán)境衛(wèi)生的保持等方面的問題。需要提醒業(yè)主的是：在吊頂和家具內(nèi)安裝的電線一定要穿線管，減少火災(zāi)隱患，盡量少安裝大功率的照明設(shè)備。
8、油漆施工
業(yè)主的墻壁和家具油漆施工，也是相對比較輕松的管理環(huán)節(jié)，需要提醒施工人員的是注意環(huán)境衛(wèi)生，不能影響到相鄰業(yè)主的正常生活，施工時一定要關(guān)閉進(jìn)戶門，提醒業(yè)主在注意劣天氣情況下門窗要及時關(guān)閉，以防損壞已經(jīng)完成的裝修工程。
9、裝修工程的收尾及驗收
所謂裝修驗收，就是將業(yè)主在裝修過程中所發(fā)生的違規(guī)情況匯總，查看整改情況，對于沒有處理的記錄在檔案中，由業(yè)主、施工負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，分清責(zé)任。然后可以恭喜業(yè)主喬遷新居了，如果知道業(yè)主的詳細(xì)搬家之日，到時上門恭喜，將會達(dá)到意想不到的效果。
經(jīng)過2個月左右的緊張施工，業(yè)主可以松一口氣了，裝修施工基本結(jié)束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時需要提醒業(yè)主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的質(zhì)保金問題、室內(nèi)有害氣體檢測、室內(nèi)通風(fēng)除異味問題等。一般建議業(yè)主空置房屋3個月以后再入住。
可以告知業(yè)主一些常用的消除室內(nèi)異味的方法。活性炭對對苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質(zhì)都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內(nèi)甲醛等污染物質(zhì)，消除并防止室內(nèi)空氣污染;茉莉、丁香、金銀花、牽牛花等花卉分泌出來的殺菌素能夠殺死空氣中的某些細(xì)菌，抑制結(jié)核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內(nèi)空氣清潔衛(wèi)生。但要注意有些人會對花粉過敏，要小心。
10、裝修巡檢的重點(diǎn)
了解了業(yè)主裝修過程中的重點(diǎn)，也就明白了我們?nèi)粘Ｑ矙z的重點(diǎn)。在業(yè)主材料進(jìn)場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。
五、違規(guī)裝修的管理
雖然物業(yè)管理人員掌握了業(yè)主裝修的流程，加強(qiáng)
了日常裝修巡檢，但容然難以避免違規(guī)裝修的出現(xiàn)，同時還有些業(yè)主為了自己的需求，明知裝修違規(guī)卻一意孤行，這就需要物業(yè)管理人員努力溝通，盡量減少重大違規(guī)裝修的出現(xiàn)。 1、結(jié)構(gòu)改動
這一類違規(guī)裝修是最嚴(yán)重的違規(guī)，主要表現(xiàn)在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，改變室內(nèi)樓梯位置，在室內(nèi)砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內(nèi)安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該堅決制止這一類違規(guī)裝修，必要時可以采取一些非常手段，同時上報相關(guān)管理部門共同處理。
2、改變房屋用途
這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：擴(kuò)大衛(wèi)生間的門窗尺寸，更改衛(wèi)生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛(wèi)生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛(wèi)生間改為書房或衣柜，改變空調(diào)的安裝位置，改變?nèi)細(xì)馀瘹夤艿赖鹊取ａ槍@類違規(guī)裝修，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡量阻止其改動，告知業(yè)主這樣改動應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細(xì)記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認(rèn)可。
3、線路改動以及房屋外觀改變
這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：破壞了衛(wèi)生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內(nèi)，用水泥板和瓷片封閉衛(wèi)生間和廚房的下水管道并沒有預(yù)留檢修孔，改動主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變進(jìn)戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網(wǎng)等等。同樣物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)盡量阻止其改動，告知業(yè)主這樣改動應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，相應(yīng)的地產(chǎn)公司保修期將取消。將改動情況詳細(xì)記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認(rèn)可。
4、破壞環(huán)境衛(wèi)生
這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：裝修垃圾沒有按照規(guī)定運(yùn)放，污染損壞公用設(shè)施設(shè)備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違規(guī)一般情況下是施工人員造成的，需要安全部和保潔部的密切配合，發(fā)現(xiàn)一起，嚴(yán)肅處理一起，必要時可以要求相關(guān)人員離開小區(qū)，但一定要及時聯(lián)系施工負(fù)責(zé)人和業(yè)主講明原因，避免不必要的誤會。
綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)雖然盡力阻止違規(guī)裝修的出現(xiàn)，但我們不是執(zhí)法機(jī)構(gòu)，沒有執(zhí)法權(quán)，相信隨著《物權(quán)法》的頒布執(zhí)行，每個業(yè)主都有維護(hù)自己財產(chǎn)的權(quán)力，我們可以借助相鄰業(yè)主的力量，共同維護(hù)物業(yè)的完好。
六、裝修管理中的人際關(guān)系處理
1、物業(yè)管理人員與業(yè)主的關(guān)系
2、物業(yè)管理人員與施工人員的關(guān)系
3、業(yè)主與施工人員的關(guān)系
4、業(yè)主與相鄰業(yè)主的關(guān)
5、施工人員與相鄰業(yè)主的關(guān)系
七、裝修管理案例
篇2：物業(yè)知識培訓(xùn)：裝修管理工作
物業(yè)知識培訓(xùn)：裝修管理工作
一、制定裝修程序流程圖
根據(jù)《裝修指南》及項目現(xiàn)場情況制定流程圖，基本過程包括：申請→審批→收費(fèi)→檢查→驗收→退費(fèi)。
二、制定裝修管理辦法
裝修過程的控制辦法(如裝修巡查、違規(guī)裝修處理、驗收標(biāo)準(zhǔn)及辦法、裝修施工隊伍管理等)。
三、制定裝修期設(shè)備設(shè)施安裝方案
根據(jù)項目現(xiàn)場實(shí)際有針對性地規(guī)范相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝方案(如：防盜門窗安裝樣式、公共區(qū)域各種商業(yè)設(shè)施安裝方案、空調(diào)室外機(jī)及管線安裝方案)。
四、制定裝修期的相關(guān)配合措施
1、裝修垃圾的清運(yùn)；
2、停車場管理；
3、地下室空間的利用；
4、裝修材料的卸貨區(qū)域指定；
第二節(jié)裝修申請及審批
一、裝修申請
1、提交書面的裝修申請
(1)填寫《裝修申請/驗收表》；
(2)須政府消防、環(huán)保部門審批的施工項目還應(yīng)提交政府部門的審批文件。
2、提交裝修設(shè)計圖紙
(1)平面設(shè)計圖；
(2)單元平面圖；
(3)裝修用料，如天花、隔墻、地面用料；
(4)空調(diào)安裝圖；
(5)電器照明設(shè)計及用電量圖；
(6)給排水設(shè)計圖；
(7)燃?xì)夤芫€圖。
3、提交裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。
(1)加蓋公章的《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件；
(2)加蓋公章的《施工企業(yè)資質(zhì)證書》復(fù)印件。
二、裝修審批
1、工程部門審批
(1)審批裝修方案圖紙及技術(shù)資料；
(2)檢驗政府部門批文等批準(zhǔn)文件，收存副本。
2、管理處負(fù)責(zé)人審批
管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對裝修審批內(nèi)容的審核，審批完結(jié)應(yīng)及時將審批意見(《裝修審批通知書》)通知業(yè)主。
第三節(jié)裝修手續(xù)辦理
一、辦理裝修手續(xù)
1、簽定《裝修管理協(xié)議》；
2、發(fā)放《裝修施工許可證》；
3、憑身份證辦理施工人員登記；
4、發(fā)放施工人員《出入證》。
二、按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定收取有關(guān)裝修費(fèi)用
(1)裝修押金；
(2)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)(非常設(shè)項)；
(3)施工人員《出入證》工本費(fèi)及其押金；
(4)其他應(yīng)收款。
第四節(jié)裝修監(jiān)控
一、工程質(zhì)量監(jiān)控
1、檢查是否按已審批的裝修方案進(jìn)行施工；
2、有無按協(xié)議內(nèi)容施工；
3、施工是否符合施工規(guī)范；
4、填寫《裝修巡視檢查記錄表》。
二、施工秩序監(jiān)控
1、裝修垃圾的清運(yùn)管理；
2、裝修施工時間及施工噪音管理；
3、有無超范圍施工監(jiān)控；
4、是否有損害公共利益監(jiān)控；
5、電焊等動火作業(yè)須到管理處辦理《動火許可證》；
6、填寫《裝修巡視檢查記錄表》。
三、裝修完工驗收
1、房屋結(jié)構(gòu)驗收
應(yīng)檢查裝修工程施工對主體結(jié)構(gòu)的影響，并符合裝修協(xié)議內(nèi)容。
2、水、電設(shè)施驗收
(1)產(chǎn)品安裝是否安全、規(guī)范；
(2)有無擅自改動系統(tǒng)(如電力、消防等)。
3、 燃?xì)夤艿莉炇?/p>
(1)有無擅自改動系統(tǒng)(含走向、位置、隱蔽程度等)；
(2)是否已經(jīng)燃?xì)庵鞴軉挝或炇蘸细瘛?/p>
4、智能化、通信系統(tǒng)驗收
(1)產(chǎn)品安裝是否安全、規(guī)范；
(2)有無擅自改動系統(tǒng)
5、房屋建筑外觀驗收
按《裝修施工協(xié)議》內(nèi)容進(jìn)行驗收，重點(diǎn)在防盜網(wǎng)安裝是否規(guī)范，外門窗是否改動。
四、違章處理結(jié)果跟蹤
對裝修施工過程中和完工驗收中出現(xiàn)的違章開出《裝修驗收整改通知書》并跟蹤處理，確認(rèn)整改完備后填寫裝修竣工驗收單(《裝修申請/驗收表》)。
五、裝修押金退返
如驗收合格憑裝修竣工驗收單(《裝修申請/驗收表》)在規(guī)定日期內(nèi)予以退還。
篇3：物業(yè)助理裝修管理培訓(xùn)
物業(yè)助理裝修管理培訓(xùn)
一、裝修管理的意義
隨著物業(yè)業(yè)主的相繼進(jìn)駐，物業(yè)管理企業(yè)的日常管理重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到裝修管理中來，如果說業(yè)主辦理進(jìn)駐手續(xù)是跟物業(yè)企業(yè)第一次打交道，那么裝修管理將是業(yè)主逐步認(rèn)識到物業(yè)管理企業(yè)的管理模式、管理理念、管理人員素質(zhì)等具體信息，從而認(rèn)識、了解、認(rèn)可物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)。同時也是物業(yè)管理人員了解業(yè)主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機(jī)。
在業(yè)主裝修的過程中，將會產(chǎn)生一系列的問題，例如：違規(guī)裝修、環(huán)境衛(wèi)生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業(yè)主關(guān)系的處理等等。如何讓這些問題少發(fā)生或者不發(fā)生，就是考驗我們工作能力的時候。
為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要足夠的專業(yè)知識。例如：房屋建筑知識、水電知識、建材知識、弱電知識、裝修常識等等。豐富的知識帶給業(yè)主的將不只是對物業(yè)管理人員的敬佩，更多的是對物業(yè)企業(yè)服務(wù)的認(rèn)可。
二、裝修管理的流程
業(yè)主在整個裝修過程中按照時間先后大致可分為三個階段：裝修手續(xù)辦理、裝修過程、裝修驗收等階段。下面就每個裝修階段的不同特點(diǎn)加以分析。
1、裝修手續(xù)辦理
每個物業(yè)管理企業(yè)的裝修手續(xù)辦理可能有所不同，一般的裝修手續(xù)辦理需要以下手續(xù)：、填寫《裝修申請表》、簽訂《裝修管理協(xié)議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達(dá)《裝修管理規(guī)定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續(xù)。
在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業(yè)主的真實(shí)裝修意圖，解答業(yè)主的相關(guān)問題。例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內(nèi)承重梁柱、改動室內(nèi)門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話等）、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進(jìn)戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網(wǎng)、在頂層搭建構(gòu)筑物、改變室內(nèi)樓梯位置和樣式、改變空調(diào)安裝位置等等。解答了業(yè)主的這些疑問，就等于告知業(yè)主，那些是可以改變的那些是絕對不可改變的，同時夸大改動后可能給業(yè)主帶來的后果與麻煩，讓業(yè)主無形中形成如果這樣做將產(chǎn)生巨大損失的意識。
2、裝修施工過程
業(yè)主辦理好裝修手續(xù)后就要開始進(jìn)場裝修，根據(jù)裝修工程的工種大致可分為：水電施工、地板瓷片鋪設(shè)、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業(yè)主和施工單位的不同要求，各工序可能先后進(jìn)行，也可能交叉進(jìn)行，物業(yè)管理人員可根據(jù)現(xiàn)場情況靈活掌握。
業(yè)主的裝修過程將是物業(yè)企業(yè)裝修管理中的重中之重，要求我們的物業(yè)管理人員發(fā)揚(yáng)不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤問、勤看，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能處理的及時上報，并記錄在巡查記錄上，做到有據(jù)可查，有字（業(yè)主簽字）可認(rèn)。同時盡可能詳細(xì)記錄業(yè)主的裝修進(jìn)程，包括業(yè)主的水電改動情況。當(dāng)業(yè)主入住后，如果裝修工程發(fā)生問題，而物業(yè)企業(yè)能夠從檔案中找出問題所在，將會給我們的工作帶來極大的便利，同時也會讓業(yè)主感受到我們的細(xì)心、周到的服務(wù)，貫徹了公司的服務(wù)宗旨。
3、裝修驗收
當(dāng)施工單位施工完畢，業(yè)主提出裝修驗收需求時，物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)和業(yè)主、施工單位負(fù)責(zé)人一起對業(yè)主已經(jīng)裝修完成的房屋進(jìn)行驗收。驗收的主要任務(wù)是記錄和確認(rèn)業(yè)主在裝修過程中的違規(guī)行為，劃分相應(yīng)責(zé)任。裝修驗收過程中如果發(fā)現(xiàn)容然存在相關(guān)問題，一定要讓業(yè)主、施工負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，盡量減少物業(yè)企業(yè)在以后的工作中所擔(dān)的責(zé)任和維修工作量。通過對業(yè)主裝修工程的驗收，可以替業(yè)主挑裝修施工單位的毛病，讓業(yè)主真實(shí)感受到我們?yōu)樗氲模M(jìn)一步增進(jìn)感情，同時可以從側(cè)面了解相關(guān)施工單位的整體施工水平，為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經(jīng)驗。
三、裝修施工過程的管理
前面講過，一般情況下業(yè)主的裝修流程為：裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續(xù)→材料、工人進(jìn)場→水、電線路改造→結(jié)構(gòu)改動→鋪設(shè)地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛(wèi)生→入住。當(dāng)然這個流程并不是一成不變的，有時相關(guān)工作可能同時交叉進(jìn)行。在大多數(shù)業(yè)主的裝修過程中，上下水管線的改造最快，也就是2-3天的時間，長一點(diǎn)的大約7天左右，鋪設(shè)地板和瓷片的工期大約在5天左右，木工根據(jù)業(yè)主的需要有很大的變數(shù)，但一般來講，木工占總工期的時間最長，強(qiáng)、弱電線路的改造往往跟隨木工的進(jìn)程而定，墻壁處理一般在10天左右。
分解業(yè)主的裝修流程和大致時間，目的就是找出容易發(fā)生違規(guī)裝修的階段和時間段，以便我們在相應(yīng)的階段和時間段加大巡查力度，及時發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)裝修。
四、裝修巡檢
1、裝修前的準(zhǔn)備工作
當(dāng)業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后，我們建議業(yè)主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請您諒解！”。好話說到前面，一旦將來有些噪音影響，衛(wèi)生影響，相鄰業(yè)主也不好意思投訴，這一點(diǎn)尤其是大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)入住的小區(qū)更加重要。可能有的業(yè)主不愿意做，我們可以告訴業(yè)主，如果有業(yè)主投訴他家產(chǎn)生裝修噪音、衛(wèi)生污染，我們將嚴(yán)加管理，相信他會做的。
2、材料、工人進(jìn)場時的管理
在業(yè)主材料、工人進(jìn)場時，需要安全部門崗的密切配合，如果發(fā)現(xiàn)有異常的裝修材料進(jìn)場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業(yè)主溝通，了解材料的真實(shí)用途，對于違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門崗之外。所謂異常的裝修材料包括：大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。
往往這些材料的進(jìn)場預(yù)示著業(yè)主將大興土木，在房間內(nèi)砌墻、在頂層復(fù)式露臺上搭建構(gòu)筑物。因為房間的地板的承受重量是進(jìn)過嚴(yán)格計算后設(shè)定的，隨意增加地板的荷重，將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構(gòu)筑物都是違反《物業(yè)管理條例》和小區(qū)《業(yè)主公約》的行為，這些行為我們都要嚴(yán)加制止。
3、水、電線路施工管理
水電線路的施工也是業(yè)主裝修工程的正是開始，同時也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數(shù)業(yè)主為了居住美觀，都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下，外表好看了，但隱患增大了。
大多數(shù)的水管材質(zhì)是PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上，觀察壓力表的讀數(shù)變化情況，壓力表在±0.2個壓力下變動為正常，否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全，是極端不科學(xué)的。壓力表和打壓泵是正規(guī)裝修公司必備工具，不能聽信施工工人的言詞，他可能是偷懶。
業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時，建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設(shè)在離地面30㎝以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具《整改通知單》，提醒業(yè)主防水層已經(jīng)破壞，地產(chǎn)公司將不在負(fù)責(zé)維修其防水層，改由施工單位保修，同時建議多做幾次防水層。如果業(yè)主不聽，將來樓下的業(yè)主會頻繁的拜訪他。業(yè)主的熱水管線從廚房到衛(wèi)生間的鋪設(shè)，我們建議不要鋪在地面下，因為長時間的踩壓會造成水管的破損而引起漏水，檢修起來將是非常麻煩的事情。
衛(wèi)生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發(fā)霉。
強(qiáng)電線路的改動，要注意電線的質(zhì)量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉(zhuǎn)彎的地方要設(shè)置接線盒，以便將來檢修。房頂?shù)幕炷翆虞^薄，切槽深度不得超過1.5㎝。所有線路暗埋必須串管（PVC管），穿線管內(nèi)不準(zhǔn)有接頭。
弱電線路的改動一定要注意，只有專業(yè)人士才能完成。小區(qū)的可視對講、安全防范系統(tǒng)必須經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)指定的專業(yè)人員才能移動，而且是收費(fèi)服務(wù)，一旦私自移位造成單元系統(tǒng)損失的，要照價賠償?shù)摹?/p>
4、結(jié)構(gòu)改造
小區(qū)的房屋戶型，是經(jīng)過專業(yè)的設(shè)計師精心設(shè)計的，業(yè)主在購買房產(chǎn)時已經(jīng)認(rèn)可該戶型，因此沒有必要進(jìn)行改建，而且也不準(zhǔn)改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。
如果業(yè)主改動結(jié)構(gòu)，將會產(chǎn)生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發(fā)現(xiàn)有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業(yè)主到現(xiàn)場后文明情況再行處理。
5、地板、瓷片鋪設(shè)
業(yè)主在鋪設(shè)房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設(shè)太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛(wèi)生間，其他房間都沒有設(shè)置防水層，不能讓樓下“下雨”。
衛(wèi)生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。
6、下水管道、煙道的施工
廚房和衛(wèi)生間的下水管道施工時，建議業(yè)主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復(fù)成本，尤其是底層業(yè)主更應(yīng)該注意。
廚房的煙道開口位置是根據(jù)國家規(guī)范設(shè)計的，不能做任何改動，否則極易產(chǎn)生串煙現(xiàn)象。如果業(yè)主執(zhí)意要改，應(yīng)該告訴他物業(yè)企業(yè)不會在接受他的報修。如果業(yè)主已經(jīng)改動，當(dāng)發(fā)生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。
廚房的燃?xì)夤艿啦荒苡懈膭樱駝t燃?xì)夤緦⒉粫猓瑫r也會存在安全隱患。連接軟管的長度不得超過2.5m，連接軟管不得封閉在墻內(nèi)，一旦發(fā)生泄漏，后果將十分嚴(yán)重。
7、木工施工
相對來講，對于業(yè)主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業(yè)主的裝修進(jìn)度，注意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區(qū)域施工問題、環(huán)境衛(wèi)生的保持等方面的問題。需要提醒業(yè)主的是：在吊頂和家具內(nèi)安裝的電線一定要穿線管，減少火災(zāi)隱患，盡量少安裝大功率的照明設(shè)備。
8、油漆施工
業(yè)主的墻壁和家具油漆施工，也是相對比較輕松的管理環(huán)節(jié)，需要提醒施工人員的是注意環(huán)境衛(wèi)生，不能影響到相鄰業(yè)主的正常生活，施工時一定要關(guān)閉進(jìn)戶門，提醒業(yè)主在注意劣天氣情況下門窗要及時關(guān)閉，以防損壞已經(jīng)完成的裝修工程。
9、裝修工程的收尾及驗收
所謂裝修驗收，就是將業(yè)主在裝修過程中所發(fā)生的違規(guī)情況匯總，查看整改情況，對于沒有處理的記錄在檔案中，由業(yè)主、施工負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，分清責(zé)任。然后可以恭喜業(yè)主喬遷新居了，如果知道業(yè)主的詳細(xì)搬家之日，到時上門恭喜，將會達(dá)到意想不到的效果。
經(jīng)過2個月左右的緊張施工，業(yè)主可以松一口氣了，裝修施工基本結(jié)束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時需要提醒業(yè)主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的質(zhì)保金問題、室內(nèi)有害氣體檢測、室內(nèi)通風(fēng)除異味問題等。一般建議業(yè)主空置房屋3個月以后再入住。
可以告知業(yè)主一些常用的消除室內(nèi)異味的方法。活性炭對對苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質(zhì)都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內(nèi)甲醛等污染物質(zhì)，消除并防止室內(nèi)空氣污染；茉莉、丁香、金銀花、牽牛花等花卉分泌出來的殺菌素能夠殺死空氣中的某些細(xì)菌，抑制結(jié)核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內(nèi)空氣清潔衛(wèi)生。但要注意有些人會對花粉過敏，要小心。
10、裝修巡檢的重點(diǎn)
了解了業(yè)主裝修過程中的重點(diǎn)，也就明白了我們?nèi)粘Ｑ矙z的重點(diǎn)。在業(yè)主材料進(jìn)場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。
五、違規(guī)裝修的管理
雖然物業(yè)管理人員掌握了業(yè)主裝修的流程，加強(qiáng)了日常裝修巡檢，但容然難以避免違規(guī)裝修的出現(xiàn)，同時還有些業(yè)主為了自己的需求，明知裝修違規(guī)卻一意孤行，這就需要物業(yè)管理人員努力溝通，盡量減少重大違規(guī)裝修的出現(xiàn)。
1、結(jié)構(gòu)改動
這一類違規(guī)裝修是最嚴(yán)重的違規(guī)，主要表現(xiàn)在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，改變室內(nèi)樓梯位置，在室內(nèi)砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內(nèi)安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該堅決制止這一類違規(guī)裝修，必要時可以采取一些非常手段，同時上報相關(guān)管理部門共同處理。
2、改變房屋用途
這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：擴(kuò)大衛(wèi)生間的門窗尺寸，更改衛(wèi)生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛(wèi)生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛(wèi)生間改為書房或衣柜，改變空調(diào)的安裝位置，改變?nèi)細(xì)馀瘹夤艿赖鹊取ａ槍@類違規(guī)裝修，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡量阻止其改動，告知業(yè)主這樣改動應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細(xì)記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認(rèn)可。
3、線路改動以及房屋外觀改變
這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：破壞了衛(wèi)生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內(nèi)，用水泥板和瓷片封閉衛(wèi)生間和廚房的下水管道并沒有預(yù)留檢修孔，改動主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變進(jìn)戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網(wǎng)等等。同樣物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)盡量阻止其改動，告知業(yè)主這樣改動應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，相應(yīng)的地產(chǎn)公司保修期將取消。將改動情況詳細(xì)記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認(rèn)可。
4、破壞環(huán)境衛(wèi)生
這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：裝修垃圾沒有按照規(guī)定運(yùn)放，污染損壞公用設(shè)施設(shè)備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違規(guī)一般情況下是施工人員造成的，需要安全部和保潔部的密切配合，發(fā)現(xiàn)一起，嚴(yán)肅處理一起，必要時可以要求相關(guān)人員離開小區(qū)，但一定要及時聯(lián)系施工負(fù)責(zé)人和業(yè)主講明原因，避免不必要的誤會。
綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)雖然盡力阻止違規(guī)裝修的出現(xiàn)，但我們不是執(zhí)法機(jī)構(gòu)，沒有執(zhí)法權(quán)，相信隨著《物權(quán)法》的頒布執(zhí)行，每個業(yè)主都有維護(hù)自己財產(chǎn)的權(quán)力，我們可以借助相鄰業(yè)主的力量，共同維護(hù)物業(yè)的完好。
六、裝修管理中的人際關(guān)系處理（略）
1、物業(yè)管理人員與業(yè)主的關(guān)系
2、物業(yè)管理人員與施工人員的關(guān)系
3、業(yè)主與施工人員的關(guān)系
4、業(yè)主與相鄰業(yè)主的關(guān)
5、施工人員與相鄰業(yè)主的關(guān)系
七、裝修管理案例（略）