近兩年,物業(yè)管理的法制環(huán)境較以往有了顯著改善,但是在小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中,尤其是封閉式小區(qū),不僅業(yè)主,一些職能部門、企事業(yè)單位、物業(yè)使用人還存在一些認識上的誤區(qū),以為物業(yè)公司收費就應(yīng)該承擔(dān)一切責(zé)任,動輒“找物業(yè)”,使物業(yè)公司的工作十分被動,主要體現(xiàn)在以下幾方面:

一、小區(qū)內(nèi)失竊、車輛劃傷、人身傷害等責(zé)任的劃分、損失賠償?shù)葐栴}:

在小區(qū)物業(yè)管理的安全防范中,物業(yè)公司應(yīng)負什么責(zé)任,除了《合同法》、《民法通則》等法律的規(guī)定外,最直接的法規(guī)依據(jù)是20**年9月1日開始施行的《物業(yè)管理條例》。該《條例》第三十六條規(guī)定,“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！薄Ｎ飿I(yè)管理公司是否應(yīng)對其管理區(qū)域內(nèi)人身、財產(chǎn)安全負責(zé),應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負有日常管理的義務(wù),但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前,業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移到家庭財產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生,于是許多業(yè)主甚至于某些職能部門片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”,一旦自己家庭財產(chǎn)遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席,然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。物業(yè)管理公司在物業(yè)管理過程中,是否存在“疏于管理”的行為,這些行為與小區(qū)內(nèi)發(fā)生的危害業(yè)主人身和財產(chǎn)安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關(guān)系,應(yīng)由法院根據(jù)案件證據(jù)來認定。

另外物業(yè)服務(wù)費用也不是包羅萬象的。依據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

4、物業(yè)管理區(qū)綠化養(yǎng)護費用;

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

6、辦公費用;

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用?！?/P>

對于物業(yè)服務(wù)費用具體包含哪幾部分,應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)公司在簽訂(前期)物業(yè)管理委托合同時對費用構(gòu)成加以界定。若《物業(yè)管理合同》內(nèi)有明確規(guī)定物業(yè)管理部門加收保安費用的,就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,但這種責(zé)任必須限制在一定范圍內(nèi),即應(yīng)看其有沒有過錯。如果物業(yè)部門在事發(fā)時存在脫崗等未履行應(yīng)盡義務(wù)的行為,這就應(yīng)按其過錯責(zé)任的大小,承擔(dān)賠償責(zé)任。如果業(yè)主人身、財產(chǎn)安全遭受侵害時,物業(yè)管理部門履行了應(yīng)盡的職責(zé),即出現(xiàn)了“防不勝防”的情況,物業(yè)管理不承擔(dān)責(zé)任,而且這方面的舉證責(zé)任應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。

二、管道跑冒滴漏的維修、供電管線等共用部位和共用設(shè)施的維修等問題:

1、 保修期內(nèi):對于供暖管線、屋面防水等在其保修期限內(nèi),存在質(zhì)量原因的,應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)調(diào)

篇2：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的爭議及其解決方式

　　招標(biāo)投標(biāo)作為一種公開公正的競爭方式,其運作建立在一整套完備制度基礎(chǔ)之上,但由于招標(biāo)投標(biāo)雙方總是出于自身利益考慮,加之各自對制度的了解程度與理解不同,使得雙方在招標(biāo)投標(biāo)活動中難免會發(fā)生各種各樣的爭議或糾紛,嚴重的甚至可能影響整個招標(biāo)投標(biāo)活動的順利進行。因此,如何處理矛盾,妥善解決糾紛,避免爭議的發(fā)生,成為招標(biāo)投標(biāo)雙方共同關(guān)注的問題。

　　一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)常見的爭議形式

　　(一)招標(biāo)投標(biāo)過程中的爭議

　　1.有關(guān)索賠的爭議

　　索賠是承包項目中最常見的一種爭議。

　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)索賠,是指物業(yè)管理公司對由于非自身原因而發(fā)生的委托管理合同規(guī)定之外的額外支出或損失,向招標(biāo)方提出給予合理彌補損失的要求。在其他項目招標(biāo)投標(biāo)活動中,通常索賠的方式既可以是經(jīng)濟補償,也可以是工期延長,但由于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)的--物業(yè)管理服務(wù)的特殊性,使得其索賠只能要求招標(biāo)方進行經(jīng)濟補償。必須注意的是,提出索賠的依據(jù)只是物業(yè)管理公司就某一事實的單方認定,至于它能否真正得到補償則取決于業(yè)主委員會對這一認定確認與否。若業(yè)主委員會認為這一損失的形成是由于物業(yè)管理公司自身原因所致,或者甚至認為這一損失還影響了自己權(quán)益的實現(xiàn),那么他們不僅不會承諾賠償,反而還可能向物業(yè)管理公司提出賠償經(jīng)濟損失的要求,這通常又被稱為反索賠。然而無論索賠還是反索賠,雙方的出發(fā)點都是在合法的前提下盡可能多地為自己爭取利益。

　　由此可見,招標(biāo)投標(biāo)雙方爭議的焦點主要集中在對造成損失事實原因的認定之上。因此,研究索賠事項的種類對于招標(biāo)投標(biāo)各方保護自己,并爭取正當(dāng)合法的利益是非常有用的。

　　通常在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中存在的可能導(dǎo)致索賠的事項主要有:投標(biāo)書的遺漏錯誤,增加的服務(wù)量,增加的材料數(shù)量,增加的材料單價,增加的分包商的費用等。當(dāng)然,不同的物業(yè)管理招標(biāo)可能出現(xiàn)的相應(yīng)索賠事項是不同的。招標(biāo)投標(biāo)各方務(wù)必小心謹慎,盡可能爭取有利于自己的條件,避免失誤或損失。

　　2.有關(guān)投標(biāo)有效性的爭議

　　投標(biāo)作為一種規(guī)范的制度性活動,對投標(biāo)人的行為有著嚴格的限制。從本書前幾章的論述中可以看出,無論是對投標(biāo)人的資格審查還是對投標(biāo)書的填寫報送,投標(biāo)制度都做出了詳盡的規(guī)定。但是,這些規(guī)定并不能將所有在招標(biāo)中可能出現(xiàn)的問題全部涵蓋;而且即使投標(biāo)制度涵蓋了所有情況,仍有可能出現(xiàn)招標(biāo)方或投標(biāo)方由于疏忽或?qū)χ贫攘私獠粔?導(dǎo)致雙方對投標(biāo)有效性的認識呈現(xiàn)差異,爭議由此產(chǎn)生。

　　這種類型爭議產(chǎn)生的原因多種多樣,既可以是由于招標(biāo)人誤將投標(biāo)人的合規(guī)行為判斷為無效行為,也可以是招標(biāo)人判斷正確而投標(biāo)人認識不清所致。由于招標(biāo)投標(biāo)工作量大而繁瑣,出現(xiàn)紛爭的事項實在是太多太雜,如果要從具體事項出發(fā)分析原因,那就難以一一列舉了,故本書僅就幾種常見的典型爭議類型作一介紹。

　　(1)代理有效性問題。有關(guān)代理的選擇等問題在本書第5章已有詳細闡述,但在招標(biāo)投標(biāo)中具體涉及代理業(yè)務(wù)時,卻往往會出現(xiàn)對代理業(yè)務(wù)范圍等認識不清的誤區(qū)。例如,同一代理人同時對若干家投標(biāo)公司開展代理注冊、遞送標(biāo)書、參加開標(biāo)會等業(yè)務(wù)是否符合招標(biāo)規(guī)定?所遞送的標(biāo)書是否有效?同一代理人同時為若干家投標(biāo)公司代為編制的投標(biāo)書是否有效?為物業(yè)招標(biāo)提供代理服務(wù)的投標(biāo)公司的投標(biāo)是否有效?等等。這些都是容易為人們所混淆的事實,自然也容易引起爭議。

　　(2)標(biāo)書有效性問題。標(biāo)書有效性問題包含的內(nèi)容十分廣泛,既有時效問題,又有格式問題,還有內(nèi)容是否規(guī)范的問題。應(yīng)當(dāng)說,對于一些招標(biāo)文件中有著明確規(guī)定的事項(如有效期),通常不太容易引起爭議,而大多數(shù)爭議都是發(fā)生在一些難以界定、界限模糊的規(guī)定事項上。典型的一個例子,就是標(biāo)書遺漏差錯是否導(dǎo)致標(biāo)書失效的判定標(biāo)準(zhǔn)問題。按招標(biāo)投標(biāo)國際慣例,如果標(biāo)書的偏差屬于實質(zhì)性內(nèi)容的差錯,則該標(biāo)書屬于無效標(biāo)書;反之,招標(biāo)方可根據(jù)具體情況決定是由投標(biāo)方予以澄清補充,繼續(xù)競標(biāo),還是宣布該標(biāo)書無效。在這一例子中,雖然“實質(zhì)性內(nèi)容”的規(guī)定看似很清晰,但在實踐中卻難以界定,因為它只是一個概括的描述,對于“該變動是否會影響中標(biāo)后義務(wù)的履行”的判斷取決于招標(biāo)方的主觀判定,這難免會導(dǎo)致由于招標(biāo)方與投標(biāo)方認定的不同而產(chǎn)生爭議。

　　(3)聯(lián)合體投標(biāo)問題。所謂聯(lián)合體投標(biāo),即由兩個以上法人或其他組織組成一個聯(lián)合體,以一個投標(biāo)人身份共同投標(biāo)的行為。在聯(lián)合體投標(biāo)中,聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)簽訂共同投標(biāo)協(xié)議,明確約定雙方的工作和責(zé)任,并將其共同投標(biāo)協(xié)議連同投標(biāo)文件一并提交招標(biāo)人。聯(lián)合體中標(biāo)的,將由聯(lián)合體各方共同與招標(biāo)人簽訂合同,并就中標(biāo)物業(yè)項目的管理承擔(dān)連帶責(zé)任。