《北京市物業(yè)管理辦法》解讀
啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)，以前只是業(yè)主熱心的事，將來(lái)開(kāi)發(fā)商也要為此操心了。《北京市物業(yè)管理辦法》明確規(guī)定，新建社區(qū)除了業(yè)主可以申請(qǐng)啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)外，開(kāi)發(fā)商在條件成熟時(shí)，也要準(zhǔn)備材料，推薦召集人，主動(dòng)申請(qǐng)啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)，否則可能要擔(dān)負(fù)更多的前期物業(yè)費(fèi)。
據(jù)新《辦法》第十四條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。
據(jù)市住建委物業(yè)處處長(zhǎng)于良介紹，這條法規(guī)首次明確了業(yè)主大會(huì)啟動(dòng)的具體規(guī)定。其中，首次明確了開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，強(qiáng)制性規(guī)定開(kāi)發(fā)商“應(yīng)當(dāng)”促使業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，同時(shí)業(yè)主自己也可以提出申請(qǐng)。“兩個(gè)‘5%’是首次提出，明確了業(yè)主大會(huì)成立條件，解決了以往‘有規(guī)定難實(shí)施’的問(wèn)題。”
為了督促開(kāi)發(fā)商積極履行義務(wù)，新《辦法》第八條還明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。對(duì)于前期物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題，市住建委正在緊鑼密鼓地制定相關(guān)細(xì)則，可以確定的是，前期物業(yè)費(fèi)用將由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，在前期物業(yè)服務(wù)期間，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)或首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立滿三個(gè)月之前，開(kāi)發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。“什么時(shí)候成立業(yè)主大會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理查驗(yàn)交接后，開(kāi)發(fā)商才能撤退。”于良說(shuō)。
同時(shí)，為了避免業(yè)主遲遲不成立業(yè)主大會(huì)造成開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，于良也表示，相關(guān)細(xì)則也將明確前期物業(yè)時(shí)限和范圍。“不可能讓開(kāi)發(fā)商一直背著，我們希望從開(kāi)發(fā)商和業(yè)主兩個(gè)方向共同努力，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)的成立。只有成立了業(yè)主大會(huì)，才能方便解決物業(yè)管理的其他問(wèn)題。”于良表示。
據(jù)調(diào)查顯示，本市實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)項(xiàng)目3591個(gè)，只有730個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，占20.33%，還有近80%的小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)或者業(yè)主大會(huì)。新《辦法》的“雙啟動(dòng)”模式將由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主共同推動(dòng)業(yè)主大會(huì)的成立。
新規(guī)亮點(diǎn)1
街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)督導(dǎo)業(yè)主大會(huì)運(yùn)行
新規(guī)概述：新《辦法》中有多項(xiàng)規(guī)定涉及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)于業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督管理職責(zé)。以業(yè)主自治為前提，明確了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)。同時(shí)，本市還鼓勵(lì)和支持公益律師擔(dān)任業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)，為住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)成立活動(dòng)提供法律援助。
解讀：據(jù)市住建委物業(yè)處介紹，針對(duì)業(yè)主大會(huì)的“五難”問(wèn)題（啟動(dòng)難、籌備難、備案難、換屆難、決策難），新《辦法》明確了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主大會(huì)籌備成立及物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)。依據(jù)新規(guī)，在業(yè)主大會(huì)籌備階段，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府必須自接到申請(qǐng)后60日內(nèi)，指定代表?yè)?dān)任籌備組組長(zhǎng)。當(dāng)業(yè)委會(huì)提供成立和選舉報(bào)告后，街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府必須當(dāng)場(chǎng)予以備案。在業(yè)主大會(huì)運(yùn)行階段，街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決糾紛和矛盾。同時(shí)，本市還鼓勵(lì)和支持公益律師擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)。
點(diǎn)評(píng)：對(duì)于律師介入業(yè)主大會(huì)籌備，專門(mén)從事房地產(chǎn)和物業(yè)管理事務(wù)的北京市華倫律師事務(wù)所主任劉子華認(rèn)為，律師作為專業(yè)人士，可以從物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)費(fèi)收取方式、籌備工作、查驗(yàn)交接等方面提供更具法律保障的服務(wù)。“如果要求必須是公益律師，則這些服務(wù)都是免費(fèi)的，對(duì)廣大業(yè)主將是一個(gè)好消息。”
新規(guī)亮點(diǎn)2
單元業(yè)主可自決公共維修基金使用
新規(guī)概述：新《辦法》創(chuàng)新了業(yè)主大會(huì)表決形式，明確可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)。
解讀：據(jù)市住建委介紹，現(xiàn)有的法規(guī)中，對(duì)于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)事項(xiàng)管理都必須通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票決定，一般重大事項(xiàng)需要一半以上的業(yè)主同意，而像變更物業(yè)等重大事項(xiàng)則需要三分之二的業(yè)主同意方可實(shí)現(xiàn)。由于業(yè)主大會(huì)存在著開(kāi)會(huì)難、表決難的實(shí)際問(wèn)題，所以，此次新《辦法》中明確了幢、單元、樓層可以共同決定本單位的物業(yè)事項(xiàng)，提高了業(yè)主在物業(yè)管理中行使決策權(quán)的效率，滿足了多元化服務(wù)需求。
案例：華倫律師事務(wù)所律師崔保國(guó)告訴記者，該條規(guī)定有針對(duì)性地方便了公共維修基金的啟動(dòng)。方莊某小區(qū)曾發(fā)生過(guò)一個(gè)案例，小區(qū)有10棟樓，其中一棟樓的電梯壞了，必須動(dòng)用公共維修基金。但由于業(yè)主大會(huì)遲遲湊不齊50%的業(yè)主進(jìn)行表決，最終，該棟樓的業(yè)主聯(lián)合將物業(yè)公司告上了法院。“很多業(yè)主對(duì)不涉及自身利益的事一般不關(guān)心，所以造成了維修基金啟動(dòng)難。通過(guò)這種‘化整為零’的方式，能夠很快地解決如電梯維修、防水層漏水等具體問(wèn)題。”
新規(guī)亮點(diǎn)3
業(yè)主可以自管物業(yè)
新規(guī)概述：新《辦法》規(guī)定，未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。
解讀：據(jù)市住建委介紹
，業(yè)主可以對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)行自治也是創(chuàng)新的亮點(diǎn)之一。在目前的實(shí)際中，物業(yè)公司往往是由開(kāi)發(fā)商推薦或指定，業(yè)主無(wú)法進(jìn)行選擇。所以，新《辦法》中首次提出，未選聘物業(yè)企業(yè)的小區(qū)業(yè)主可以通過(guò)共同決定的方式，將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人，如小區(qū)園林綠化、環(huán)衛(wèi)、保安等事項(xiàng)，可以通過(guò)業(yè)主集體授權(quán)業(yè)主大會(huì)單獨(dú)和相關(guān)單位簽訂合同或合約進(jìn)行管理。“已經(jīng)有部分規(guī)模較小的小區(qū)開(kāi)始實(shí)施自治，效果還不錯(cuò)。自治能夠提高業(yè)主參與管理的積極性，對(duì)于解決物業(yè)糾紛提供了一個(gè)新的模式。”于良說(shuō)。
案例：品閣小區(qū)是一個(gè)建筑面積僅2.5萬(wàn)平方米的社區(qū)，只有一棟樓。在20**年業(yè)主入住之時(shí)，遭遇了與眾多小區(qū)極其相似的維權(quán)經(jīng)歷。業(yè)主雖然按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，但丟東西、毀壞車輛的事件屢有發(fā)生。20**年9月，前期物業(yè)撤離小區(qū)。無(wú)奈之下，小區(qū)業(yè)主決定自治管理。20**年，品閣小區(qū)注冊(cè)成立了京城第一家“自管”公司。“自治”三年以來(lái)，該小區(qū)的物管費(fèi)從以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，3年降低了42%，還興建了19個(gè)項(xiàng)目，小區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)有序。
小區(qū)業(yè)委會(huì)主任邵里庭給記者算了一筆賬：物業(yè)費(fèi)用中有三個(gè)大頭，一是人員工資，二是水電能耗，三是電梯費(fèi)。人工費(fèi)用，原先老物業(yè)21人，自管后8個(gè)人，現(xiàn)在降為6個(gè)半人。小區(qū)從原來(lái)的18個(gè)探頭增加到現(xiàn)在41個(gè)探頭，監(jiān)控整個(gè)院落并且沒(méi)有死角。
據(jù)介紹，小區(qū)灌溉和養(yǎng)魚(yú)用水來(lái)自樓頂收集的雨水雪水，地下車庫(kù)內(nèi)132個(gè)40瓦的日光燈，全部改成9瓦的節(jié)能燈。過(guò)去一年一兩萬(wàn)元的電費(fèi)，降到了目前的六七千元。小區(qū)4部電梯根據(jù)實(shí)際需要，高峰和節(jié)假日全開(kāi)，平時(shí)只開(kāi)兩部。過(guò)去一年下來(lái)一部電梯費(fèi)用5萬(wàn)多元，現(xiàn)在4部電梯只用4.5萬(wàn)元。但他也表示，小區(qū)“自治”并不能代替專業(yè)的物業(yè)管理公司，一些專業(yè)項(xiàng)目如電梯維修、環(huán)衛(wèi)等還是需要請(qǐng)專業(yè)公司來(lái)做。
據(jù)介紹，北京目前有三個(gè)自治小區(qū)，另外兩個(gè)是馨蓮茗園和水木清華，都是20**年底開(kāi)始自治的，馨蓮茗園采用業(yè)委會(huì)自己成立物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)管理，水木清華則與居委會(huì)合作進(jìn)行管理。
“新《辦法》從立法上肯定了小區(qū)自治的模式，但仍然要從本小區(qū)的實(shí)際出發(fā)，才能解決問(wèn)題，真正地當(dāng)家作主。小區(qū)要搞自治還需要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜地開(kāi)展。”邵里庭說(shuō)。
新規(guī)亮點(diǎn)4
商住區(qū)別管理業(yè)主可共同決定
新規(guī)概述：新《辦法》的第五條、第六條和第十一條明確規(guī)定了業(yè)主可以通過(guò)共同決定的方式對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的分立或合并進(jìn)行管理。如果業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定提出申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審查。
解讀：據(jù)市住建委介紹，這些法規(guī)也是創(chuàng)新亮點(diǎn)之一。在以往的規(guī)定中，對(duì)于小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域沒(méi)有進(jìn)行明確的區(qū)分，一個(gè)小區(qū)就是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。而實(shí)際中，因?yàn)橐徊糠中^(qū)存在商住混合、住改商等現(xiàn)象，造成了業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)高低爭(zhēng)議比較大。因此，在新《辦法》中，通過(guò)區(qū)分物業(yè)管理區(qū)域，對(duì)同一小區(qū)內(nèi)不同用途的區(qū)域進(jìn)行劃分，方便管理，化解矛盾。
案例：律師崔保國(guó)告訴記者，北京市新天第小區(qū)共有業(yè)主392戶，比例上“三分天下”，即三分之一業(yè)主購(gòu)房為了居住，三分之一業(yè)主購(gòu)房為了出租投資，三分之一業(yè)主購(gòu)房就是辦公司，商住矛盾突出。最終，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任張大憲通過(guò)商戶物業(yè)費(fèi)“加一元方案”解決這個(gè)矛盾。
“如果通過(guò)業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行區(qū)分，商用的作為一個(gè)區(qū)域，居住的劃為另一個(gè)，采用不同的物業(yè)收取標(biāo)準(zhǔn)，這類問(wèn)題的解決就比較容易了。”崔保國(guó)表示，這個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)針對(duì)的是目前小區(qū)商住混合矛盾，非常有實(shí)際意義。
篇2：邯鄲市物業(yè)管理辦法(2015)
邯鄲市物業(yè)管理辦法(20**)
河北省邯鄲市人民政府
邯鄲市物業(yè)管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
第三條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，并負(fù)責(zé)叢臺(tái)區(qū)、邯山區(qū)、復(fù)興區(qū)、邯鄲縣住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）的收繳、使用、管理工作。
縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或房產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理和維修資金的收繳、管理工作。
財(cái)政、價(jià)格、規(guī)劃、建設(shè)、公用事業(yè)、城管執(zhí)法、人防、公安、民政、工商、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi),對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
第四條 縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作,及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重大問(wèn)題。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（以下簡(jiǎn)稱街道辦事處）是物業(yè)管理屬地監(jiān)管主體。主要負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行監(jiān)督考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定；在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、配合下調(diào)解物業(yè)管理糾紛；組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆工作；監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。
社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛，列席業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，督促物業(yè)服務(wù)行業(yè)及從業(yè)人員依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。
未成立業(yè)主大會(huì)的，在發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定其他事項(xiàng)時(shí)，由物業(yè)所在地街道辦事處指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。
第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，具體辦法按省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達(dá)到50%以上且已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%以上時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地街道辦事處的要求，按規(guī)定及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面申請(qǐng)后30日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表7至11人單數(shù)組成。籌備組中業(yè)主代表由街道辦事處或社區(qū)居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生。其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處代表?yè)?dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告5日以上。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
第十一條 籌備組自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日15日前，將有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并做出答復(fù)。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。
第十二條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第十三條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；
（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（六）籌集和使用維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途；
（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；
（十）工作經(jīng)費(fèi)的籌措、管理和使用；
（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第（六）、(七)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第十四條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存維修資金或者有其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第十五條 單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5人以上單數(shù)組成。具體人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）有完全民事行為能力；
（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（四）無(wú)欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金等損害業(yè)主共同權(quán)益的行為；
（五）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
（六）具有一定的組織能力；
（七）具備必要的工作時(shí)間。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任、執(zhí)行秘書(shū)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處備案：
（一）由籌備組組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；
（二）業(yè)主大會(huì)決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單及基本情況。
街道辦事處應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)將備案材料抄送物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。
前款第（二）、（三）、（四）項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章，并向街道辦事處報(bào)送印章印樣。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并書(shū)面報(bào)告街道辦事處。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物在街道辦事處監(jiān)督下，向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。
工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法做出的決定對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以決定終止其委員資格：
（一）以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；
（二）不履行委員職責(zé)的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（五）侵害他人合法權(quán)益的；
（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，逾期仍不召開(kāi)的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督，并及時(shí)組織召開(kāi)：
（一）業(yè)主委員會(huì)有越權(quán)、不積極履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的；
（二）業(yè)主委員會(huì)的行為嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的；
（三）業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的。
第二十七條 按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地街道辦事處可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第二十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十條 住宅物業(yè)或多產(chǎn)權(quán)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于３個(gè)或者住宅規(guī)模不足3萬(wàn)平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十一條 建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)(銷)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門(mén)提供前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)或議標(biāo)備案文件、前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約等資料。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約約定的內(nèi)容作為商品房買(mǎi)賣合同的要約部分，并在銷售場(chǎng)所公示。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。
第三十二條 臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。
臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
第三十三條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會(huì)辦公等物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對(duì)集中安排在物業(yè)項(xiàng)目中心區(qū)域或者出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。
規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局物業(yè)管理配套設(shè)施。按照不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業(yè)服務(wù)用房；住宅總建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的物業(yè)服務(wù)用房不低于60平方米。物業(yè)服務(wù)用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)使用，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，不得買(mǎi)賣、抵押或者改作他用。
第三十四條 規(guī)劃行政主管部門(mén)在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。
第三十五條 市、縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)
參與物業(yè)項(xiàng)目的聯(lián)合審查和聯(lián)合驗(yàn)收。
第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第三十六條 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并且依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。
從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書(shū)，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。
外市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、工商行政管理部門(mén)核發(fā)的分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等有關(guān)合法有效證件,向市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受市房產(chǎn)行政主管部門(mén)的資質(zhì)檢查和核定。拒不接受資質(zhì)檢查和核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)服務(wù)管理；
（二）按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用；
（三）對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；
（四）及時(shí)制止損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地的行為；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)；
（二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和維修資金使用情況，并進(jìn)行公示；
（三）公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（四）公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的收益和支出情況；
（五）制定使用維修資金的年度計(jì)劃；
（六）協(xié)助街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)做好社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的巡查管理，發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向相關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。相關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對(duì)違法行為者依法處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助相關(guān)部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定辦理承接查驗(yàn)手續(xù)。物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程和結(jié)果可以公證。
第四十三條 承接查驗(yàn)應(yīng)包含下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施。
1.共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；
2.共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；
3.共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。
（二）相關(guān)資料。
在首次業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)移交下列資料：
1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；
2.竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；
3.共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
4.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
5.業(yè)主名冊(cè)及相對(duì)應(yīng)的專有部分面積明細(xì)；
6.物業(yè)管理所必需的其他資料。
辦理承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，除移交上述規(guī)定的內(nèi)容外，還包括預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、預(yù)代收的水、電費(fèi)，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益及屬于業(yè)主的其他財(cái)物等。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。
第四十四條 承接查驗(yàn)的所有資料歸全體業(yè)主所有，并委托業(yè)主委員會(huì)管理和使用。
首屆業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)服務(wù)管理資料的借用手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料交還業(yè)主委員會(huì)。
第四十五條 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)時(shí)，交接雙方應(yīng)列明詳細(xì)交接清單，其內(nèi)容包括：資料及共用部位、設(shè)施、設(shè)備的名稱、數(shù)量、完好程度、交接單位、交接時(shí)間、交接地點(diǎn)和經(jīng)辦人等。并按下列程序分別進(jìn)行：
（一）在首次業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位在物業(yè)項(xiàng)目交付使用15日前，按下列程序向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)：
1.建設(shè)單位于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，書(shū)面通知受托的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)，并提交有關(guān)資料。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件對(duì)提交的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定驗(yàn)收時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)。
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行查驗(yàn)。
4.查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)詳細(xì)記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決。
5.經(jīng)查驗(yàn)符合要求的，建設(shè)單位應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，并在簽訂協(xié)議后10日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。
（二）前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后10日內(nèi)，應(yīng)按如下程序，向業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)：
1.業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后3日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)書(shū)面通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在7日內(nèi)提供有關(guān)資料。
2.業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件，對(duì)提供的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)。
3.業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)同前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行檢驗(yàn)。
4.查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)詳細(xì)記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決。
5.經(jīng)查驗(yàn)符合要求的，應(yīng)在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。
6.有關(guān)承接查驗(yàn)結(jié)果應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公布。
（三）分期建設(shè)的項(xiàng)目，可以按本辦法分期接管驗(yàn)收。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及質(zhì)價(jià)相符的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。建設(shè)單位具備交付使用條件，并通過(guò)符合法律規(guī)定的方式通知買(mǎi)受人收房的，買(mǎi)受人逾期不辦理接房手續(xù)所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由買(mǎi)受人承擔(dān)。因建設(shè)單位房屋質(zhì)量問(wèn)題造成買(mǎi)受人在規(guī)定的收房時(shí)限內(nèi)不能辦理接房手續(xù)的，所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運(yùn)等單位應(yīng)當(dāng)收費(fèi)到戶。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不能向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用照明、水系景觀等設(shè)施的日常維護(hù)、管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，所產(chǎn)生的費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過(guò)渡、防止損失的原則進(jìn)行。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，保證物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的正常工作、生活環(huán)境和秩序，積極維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)做好下列工作：
(一)在退出之日90日前,以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)和街道辦事處，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并報(bào)送縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)。
(二)在退出之日起10日內(nèi)，按照本辦法第四十四條規(guī)定的內(nèi)容向業(yè)主委員會(huì)或街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)辦理移交事宜。
(三)擬退出服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在正式退出前應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同終止之日。
第五十二條 業(yè)主委員會(huì)自接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面告知退出之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
街道辦事處接到書(shū)面告知10日內(nèi)，組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主就有關(guān)問(wèn)題的解決進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)制定應(yīng)對(duì)方案。
第五十三條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究業(yè)主、使用人的法律責(zé)任。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主、使用人未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為由，拒絕退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
第五十四條 未成立業(yè)主委員會(huì)或未完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的，暫由街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)組織相關(guān)專業(yè)服務(wù)企業(yè)做好環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等日常工作，發(fā)生的費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第五十五條 業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)被注（吊）銷資質(zhì)證書(shū)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)做好選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)及時(shí)告知縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十八條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
供水、供電、供氣部門(mén)以樓內(nèi)分戶計(jì)費(fèi)表為界，負(fù)責(zé)界限以外（含計(jì)費(fèi)表）的管線及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
采用城鎮(zhèn)集中供熱的，其供熱管線及供熱設(shè)施、設(shè)備由供熱部門(mén)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。
采用自備鍋爐供熱、中央空調(diào)供熱、地?zé)峁岬绕渌绞焦岬模晒釂挝回?fù)責(zé)相關(guān)管線及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
上述單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
市、縣人民政府應(yīng)制定相關(guān)政策，組織協(xié)調(diào)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行分戶改造，改造后將分戶計(jì)量裝置和入戶端口以外的產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。
第六十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報(bào)登記，并按規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌；
（二）擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途；
（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；
（四）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地、擅自移動(dòng)占用共用設(shè)施、設(shè)備；
（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；
（六）擅自處置建筑、裝飾裝修垃圾的活動(dòng)；
（七）管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。
第六十一條 建設(shè)單位依法出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人員。
建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫(kù)、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過(guò)六個(gè)月。
物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他車庫(kù)、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約及有關(guān)停車管理的約定。
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)費(fèi)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定收取。
第七章 住宅專項(xiàng)維修資金
第六十三條 住宅業(yè)主、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與住宅具有共有設(shè)施設(shè)備的非住宅業(yè)主均應(yīng)按規(guī)定交存維修資金。
住宅只屬于一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，不交存維修資金。
第六十四條 維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。
維修資金管理使用實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督、公開(kāi)透明、誰(shuí)受益誰(shuí)負(fù)擔(dān)的原則。
第六十五條 住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照房屋所有權(quán)證書(shū)登記或房屋買(mǎi)賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的6%。
維修資金主管部門(mén)根據(jù)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，及時(shí)收集本地住宅建筑安裝工程造價(jià)數(shù)據(jù)，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。
第六十六條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存維修資金：
（一）業(yè)主按照物業(yè)建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。
業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第六十七條 維修資金交存程序。
（一）新建住宅。
1.辦理商品房預(yù)（銷）售許可證時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位到維修資金主管部門(mén)辦理建設(shè)項(xiàng)目維修資金開(kāi)戶手續(xù)。
2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位到維修資金主管部門(mén)辦理維修資金交存核定登記手續(xù)，維修資金主管部門(mén)對(duì)交存人、房屋所在小區(qū)（項(xiàng)目）名稱、地址、幢號(hào)、房號(hào)、建筑面積及交存款額等進(jìn)行核定后，就上述事項(xiàng)進(jìn)行登記，并開(kāi)具《住宅專項(xiàng)維修資金交存核定單》。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取《住宅專項(xiàng)維修資金交存核定單》，并告知購(gòu)房人（回遷人）持《住宅專項(xiàng)維修資金交存核定單》到開(kāi)戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續(xù)。
未經(jīng)交存人委托，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得代收維修資金。
3.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交維修資金主管部門(mén)出具的維修資金交存證明。
4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內(nèi)的，交存的維修資金不作調(diào)整。
（二）公有住房。
售房單位在收取售房款時(shí)應(yīng)代收購(gòu)房人首期維修資金，并在30日內(nèi)將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門(mén)移交。
第六十八條 未按規(guī)定交存首期維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級(jí)房產(chǎn)部門(mén)不予辦理房屋登記。
第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理。業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門(mén)代管。
維修資金主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)委托所在地商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開(kāi)立維修資金專戶。
開(kāi)立商品住房維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬。
開(kāi)立公有住房維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬。其中，業(yè)主交存的維修資金，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬。
第七十條 業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修資金的管理，由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)決定。可繼續(xù)由維修資金主管部門(mén)代管，也可劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理。經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，決定劃轉(zhuǎn)的，按照下列程序劃轉(zhuǎn)：
（一）業(yè)主大會(huì)向維修資金主管部門(mén)提交下列材料：
1.劃轉(zhuǎn)維修資金的申請(qǐng)；
2.業(yè)主大會(huì)關(guān)于劃轉(zhuǎn)維修資金的決定；
3.維修資金管理方案；
4.辦理人員身份證復(fù)印件和業(yè)主大會(huì)的委托書(shū)等。
（二）經(jīng)維修資金主管部門(mén)同意業(yè)主大會(huì)在指定的銀行開(kāi)維修資金專戶，并以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)立分戶賬。
（三）維修資金主管部門(mén)在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的維修資金專戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。
維修資金主管部門(mén)認(rèn)為業(yè)主大會(huì)劃轉(zhuǎn)維修資金不符合條件的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)書(shū)面說(shuō)明原因。
第七十一條 維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。賬目管理單位及人員應(yīng)具備相應(yīng)的管理資質(zhì)和專業(yè)資格。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立維修資金管理制度。開(kāi)立的維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受維修資金主管部門(mén)的監(jiān)督。
第七十二條 業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時(shí)，賬目管理單位應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。續(xù)交方案由全體業(yè)主按規(guī)定討論通過(guò)。
第七十三條 業(yè)主按規(guī)定應(yīng)交存維修資金而未交存的，應(yīng)予補(bǔ)交。
第七十四條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目的情況提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。建議內(nèi)容包括：房屋坐落、維修項(xiàng)目概況、維修原因、維修費(fèi)用估價(jià)、涉及業(yè)主范圍和戶數(shù)等；
（二）維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織制定使用方案；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持下列材料，向維修資金主管部門(mén)申請(qǐng)資金支取。其中，動(dòng)用公有住房維修資金的，經(jīng)售房單位同意后，向維修資金主管部門(mén)申請(qǐng)資金支取：
1.使用維修資金申請(qǐng)；
2.專有部分占相關(guān)房屋面積三分之二以上的業(yè)主且占相關(guān)總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意使用維修資金的決議；
3.業(yè)主會(huì)議對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主辦理維修資金使用事宜的授權(quán)書(shū)；
4.維修施工方案和合同；
5.維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表；
6.辦理人身份證復(fù)印件。
（五）維修資金行政主管部門(mén)收到符合要求的申請(qǐng)材料后20個(gè)工作日內(nèi)完成審核，審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請(qǐng)人書(shū)面說(shuō)明理由。
（六）專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后5個(gè)工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第七十五條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修、更新和改造項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用維修資金的情況的處置辦法等；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用方案；
（二）由相關(guān)業(yè)主按照業(yè)主大會(huì)決定的規(guī)則通過(guò)使用方案；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)列支維修資金；
（五）業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意后報(bào)維修資金主管部門(mén)備案；動(dòng)用公有住房維修資金的，需經(jīng)售房單位同意和維修資金主管部門(mén)審核同意；維修資金主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；
（六）業(yè)主委員會(huì)、公有住房維修資金主管部門(mén)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；
（七）專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后5個(gè)工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第七十六條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅婕吧形词鄢龅纳唐纷≌⒎亲≌蛘吖凶》康模_(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
第七十七條 發(fā)生危及房屋、生命財(cái)產(chǎn)安全及嚴(yán)重影響生產(chǎn)生活等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支維修資金：
（一）維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照下列程序辦理：
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向維修資金主管部門(mén)申請(qǐng)列支；
2.維修資金主管部門(mén)收到申請(qǐng)審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請(qǐng)人書(shū)面說(shuō)明理由。
3.專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
（二）維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照以下程序辦理：
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支。其中，動(dòng)用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門(mén)申請(qǐng)列支；
2.業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)維修資金主管部門(mén)備案；動(dòng)用公有住房維修資金的，需經(jīng)維修資金主管部門(mén)審核同意；維修資金主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；
3.業(yè)主委員會(huì)、公有住房維修資金管理部門(mén)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；
4.專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，維修資金主管部門(mén)可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房維修資金中列支。險(xiǎn)情解除后，應(yīng)將費(fèi)用支出情況向相關(guān)業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。
第七十八條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。受讓人應(yīng)當(dāng)持維修資金過(guò)戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書(shū)、身份證等到維修資金主管部門(mén)及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。
第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主，業(yè)主需提交以下資料領(lǐng)取：
（一）返還申請(qǐng)；
（二）房屋滅失證據(jù)；
（三）業(yè)主身份證原件；
（四）代業(yè)主領(lǐng)取維修資金的需出具業(yè)主委托書(shū)及委托人身份證原件。
第八十條 維修資金主管部門(mén)、公有住房維修資金管理部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)，與專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立維修資金賬目核對(duì)、公布和查詢制度，每年至少核對(duì)、公布一次。
維修資金所有人對(duì)公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門(mén)進(jìn)行復(fù)核；維修資金管理部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)對(duì)資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核；業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r，可以隨時(shí)查詢。
第八章 法律責(zé)任
第八十一條 建設(shè)單位未在銷售場(chǎng)所公示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。
第八十二條 建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)可處3000元以下的罰款。
第八十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)資料、物業(yè)服務(wù)用房的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，并依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定予以處罰。
第八十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離服務(wù)區(qū)域停止物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的或拒不撤出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)可責(zé)令其限期改正，并將其不良行為予以通報(bào)和曝光，記入企業(yè)信用檔案警示系統(tǒng)。限期改正期間，該企業(yè)不得參與本市物業(yè)項(xiàng)目的投標(biāo)活動(dòng)，不得參評(píng)各級(jí)物業(yè)管理評(píng)優(yōu)活動(dòng)：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定退出或接管物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、拒絕接受政府有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理的；
（二）物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提前撤管的；
（三）前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的；
（四）其他違反法律法規(guī)的行為。
第八十六條 建設(shè)單位擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條規(guī)定予以處罰，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十七條 未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條規(guī)定予以處罰。
第八十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十一條規(guī)定予以處罰。
第八十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條規(guī)定予以處罰。
第九十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規(guī)定將房屋交付買(mǎi)受人的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬(wàn)元以下的罰款。
第九十一條 挪用維修資金的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定予以處罰。
第九十二條 建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定予以處罰。
第九十三條 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定予以處罰。
第九十四條 有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條規(guī)定予以處罰。
（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
第九十五條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院起訴。
第九十六條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第九十七條 房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第九章 附則
第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業(yè)管理辦法》（市政府令第103號(hào)）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發(fā)的《邯鄲市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（〔20**〕59號(hào)）同時(shí)廢止。
篇3：鐵嶺市物業(yè)管理辦法(2014)
鐵嶺市物業(yè)管理辦法(20**)
《鐵嶺市物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)20**年11月6日鐵嶺市第七屆人民政府第5次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予以公布實(shí)施。
市長(zhǎng) 林強(qiáng)
二0一三年十二月五日
鐵嶺市物業(yè)管理辦法
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保障物業(yè)的合理使用，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于全市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)單位或業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立，具有獨(dú)立法人資格、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、管理。
縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)，鐵嶺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、鐵嶺新城區(qū)、鐵嶺高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)實(shí)施監(jiān)督、管理。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的日常工作。
城市街道辦事處，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主自治管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
物價(jià)、規(guī)劃、綜合執(zhí)法、環(huán)保、公安消防等部門(mén)，按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。
第五條 業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)企業(yè)，應(yīng)積極推行以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域由所轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。只有一個(gè)業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位向物業(yè)所在地的縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；
（三）業(yè)主名冊(cè)；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用的公共設(shè)施設(shè)備證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（七）其他有關(guān)的文件資料。
第十條 新建住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%以后，在縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)和協(xié)助下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)代表組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件的原有住宅小區(qū)由社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)籌備組，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；
（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；
（七）做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)自首次會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
業(yè)主代表因故不能參加會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可另選一名業(yè)主代表參加。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至15人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力；
（六）具備必要的工作時(shí)間。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1人、副主任2人，主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：
（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；
（二）管理規(guī)約；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。
業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告備案部門(mén)。
第十七條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)決定本辦法第十七條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十七條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督業(yè)主規(guī)約的實(shí)施；
（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于汽車停放車位的處分情況；
（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
第二十一條 1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年至少召開(kāi)一次。
召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員人數(shù)的半數(shù)以上同意。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，但不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和咨詢。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與公安機(jī)關(guān)和社區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合所在社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知所在的社區(qū)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取他們的建議。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)1/3以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：
（一）以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；
（二）不履行委員職責(zé)的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（五）侵害他人合法權(quán)益的；
（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，必須自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主大會(huì)的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十七條 住宅小區(qū)竣工實(shí)行綜合驗(yàn)收。由房產(chǎn)行政主管部門(mén)組織對(duì)物業(yè)規(guī)劃和物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況同時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收未合格的小區(qū)不得交付使用，不得發(fā)放房屋所有權(quán)證。
第二十八條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂書(shū)面《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并在30日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地的縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
（一）合同雙方的基本情況；
（二）物業(yè)的基本情況；
（三）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；
（五）建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)；
（六）物業(yè)的承接驗(yàn)收情況；
（七）業(yè)主臨時(shí)規(guī)約；
（八）違約責(zé)任；
（九）爭(zhēng)議處理方式。
第二十九條 前期物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序和車輛停放管理；
（三）物業(yè)裝飾裝修管理；
（四）物業(yè)檔案資料管理。
業(yè)主有權(quán)拒絕接受前期物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有約定的有償物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。
第三十條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者多層住宅物業(yè)總建筑面積少于2萬(wàn)平方米、單棟高層住宅物業(yè)總建筑面積少于1萬(wàn)平方米、多層高層混合住宅物業(yè)總建筑面積少于2萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設(shè)單位因故未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由建設(shè)單位直接管理。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并登記。在辦理物業(yè)承接時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（四）物業(yè)管理用房的相關(guān)資料；
（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)按照不低于物業(yè)總建筑面積3‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房，但總面積不得低于150m2，物業(yè)辦公用房應(yīng)為地面以上的成套房屋，并具備水、電、供暖等基本使用功能。業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑。
規(guī)劃行政主管部門(mén)在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房的位置、面積予以審查。房產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位予以保修，建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定履行保修義務(wù)。
建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)拒絕履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)使用建設(shè)工程質(zhì)量保證金。
建設(shè)工程質(zhì)量保證金的具體管理辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)制定。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)
第三十四條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，取得工商行政主管部門(mén)核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。
從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)取得市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，價(jià)格行政主管部門(mén)核發(fā)的《物業(yè)收費(fèi)許可證》，稅務(wù)部門(mén)核發(fā)的《稅務(wù)登記證》，方可從事物業(yè)管理活動(dòng)。
從事物業(yè)管理的企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理人員，要按照規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)，實(shí)行持證上崗制度。
第三十五條 經(jīng)價(jià)格行政主管部門(mén)確認(rèn)，具備下列條件并按規(guī)定辦理《收費(fèi)許可證》的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具有收費(fèi)資格，允許向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)：
（一）經(jīng)工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)；
（二）經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)資質(zhì)確認(rèn)；
（三）取得稅務(wù)登記證書(shū)并依法納稅；
（四）成立業(yè)主大會(huì)并產(chǎn)生負(fù)有協(xié)調(diào)和監(jiān)督職責(zé)的業(yè)主委員會(huì)。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
（二）物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
（六）辦公費(fèi)用；
（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得列入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第三十七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容：
（一）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、收取辦法及計(jì)費(fèi)方式；
（三）雙方權(quán)利義務(wù)；
（四）違約責(zé)任；
（五）合同期限；
（六）合同爭(zhēng)議及糾紛的解決辦法。
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一般包括：共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理、車輛停放管理等。
物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確規(guī)定履約保證金，履約保證金的具體管理辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委制定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定對(duì)物業(yè)實(shí)施管理；
（二）收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
（三）委托專營(yíng)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)；
（四）建議業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)與業(yè)主的糾紛；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）依法制訂物業(yè)服務(wù)制度和物業(yè)服務(wù)方案；
（二）依照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)；
（三）提出物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修年度計(jì)劃，提交業(yè)主大會(huì)討論，年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括維修項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、資金來(lái)源、列支范圍等；
（四）每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作，報(bào)送物業(yè)維修賬目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；
（五）按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)要求，列席業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)提出的咨詢，聽(tīng)取意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；
（六）在物業(yè)服務(wù)合同終止后向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；
（七）按照有關(guān)規(guī)定做好房屋裝飾裝修管理工作；
（八）勸阻違反管理規(guī)約及物業(yè)管理制度的行為；
（九）協(xié)助有關(guān)部門(mén)按照相關(guān)規(guī)定做好安全防范工作；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
（一）減少專業(yè)人員數(shù)量、物業(yè)管理類型和面積，達(dá)不到物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的；
（二）違反有關(guān)規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格人員的；
（三）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；
（四）挪用住宅專項(xiàng)維修資金的；
（五）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；
（六）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途的；
（七）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
（八）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；
（九）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；
（十）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；
（十一）不履行物業(yè)服務(wù)合同的；
（十二）超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理項(xiàng)目的；
（十三）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的；
（十四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前書(shū)面告知對(duì)方及物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)。
物業(yè)服務(wù)合同期滿2個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起10日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。
第四十三條 高級(jí)公寓、別墅區(qū)、商廈和寫(xiě)字樓的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，各級(jí)價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定，按建筑面積收取。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格行政主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第四十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
已竣工但尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
已竣工出售并通知辦理入住手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買(mǎi)受人交納。
業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第四十六條 棄管房屋和單位無(wú)能力管理的房屋，是指房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無(wú)法履行房屋修繕責(zé)任的房屋，以及由政府組織建設(shè)的安居、解困和回遷等住宅區(qū)。
棄管房和單位無(wú)能力管理的房屋，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)和社區(qū)居民委員會(huì)共同負(fù)責(zé)，參照物業(yè)管理辦法，采取自治管理，按最低標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第五十條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)章的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第五十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛，調(diào)解不成的當(dāng)事人可以依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第五十二條 縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第五十三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行信用信息管理制度。市房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實(shí)施考核，統(tǒng)一管理。縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信用信息進(jìn)行核實(shí)，并將核實(shí)結(jié)果及時(shí)上報(bào)。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十四條 物業(yè)使用禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；
（二）擅自改變房屋的使用性質(zhì)；
（三）擅自搭建、貼建建筑物、構(gòu)筑物；
（四）在建筑物上亂貼、亂涂、亂畫(huà)；
（五）損壞或擅自占用公共部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（六）侵占綠地、損毀花草樹(shù)木；
（七）隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；
（八）生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)易燃、易爆物品或排放有毒、有害物質(zhì)及產(chǎn)生超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（九）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；
（十）擅自設(shè)置攤點(diǎn)；
（十一）隨意停放車輛；
（十二）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
有前款行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)對(duì)違法違規(guī)行為予以制止或者依法處理。
第五十五條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
第五十六條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地，并就恢復(fù)和賠償?shù)仁马?xiàng)簽訂協(xié)議后方可施工。
第五十七條 物業(yè)管理住宅區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)、自行車存車棚屬于業(yè)主共同所有的，由業(yè)主委員會(huì)決定收取車輛場(chǎng)地使用費(fèi)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，單獨(dú)記賬，獨(dú)立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主監(jiān)督。收費(fèi)支出按照業(yè)主大會(huì)決定使用。
第五十八條 房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，相鄰關(guān)系人應(yīng)予以配合。因相鄰關(guān)系人阻撓維修造成其他業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主因維修、更新、改造自用部位、自用設(shè)施設(shè)備造成相鄰關(guān)系人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)或者賠償。
第五十九條 業(yè)主必須依法繳納專項(xiàng)維修基金。專項(xiàng)維修資金的交存、使用按照《鐵嶺市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》執(zhí)行。
第六十條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
業(yè)主所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修基金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六章 法律責(zé)任
第六十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條責(zé)令限期改正，給予警告，可并處10萬(wàn)元以下的罰款。
第六十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十三條 未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)。
第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十一條責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。
第六十六條 挪用專項(xiàng)維修基金的，由縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人的刑事責(zé)任。
第六十七條 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六十八條 違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條責(zé)令限期改正，給予警告，并依據(jù)本辦法第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。
單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十條業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)應(yīng)繳金額的0.3%按日加收滯納金。
第七十一條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第七十二條 凡有下列行為之一的，由政府物價(jià)檢查機(jī)關(guān)依據(jù)國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定查處。
（一）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
（二）擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)用的；
（三）未按規(guī)定辦理收費(fèi)許可證的；
（四）未按規(guī)定實(shí)行收費(fèi)公示和明碼實(shí)價(jià)的；
（五）提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，只收費(fèi)不服務(wù)和多收費(fèi)少服務(wù)的；
（六）其他違反本辦法的行為。
第七十三條 違反本規(guī)定，房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十四條 工業(yè)園區(qū)，集中工礦區(qū)的住宅物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。
第七十五條 本辦法由鐵嶺市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)解釋。
第七十六條 本辦法從20**年1月1日起施行，有效期五年，《鐵嶺市物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。