物業管理費糾紛案件訴訟策略與技巧

　　任何案件的代理都需抓住主要矛盾，物業管理費糾紛案件也不例外。筆者認為以下幾個方面是物業管理費糾紛案的主要矛盾，無論是代理原告還是代理被告，只有抓住了主要矛盾，才能在訴訟中立于不敗之地。

　　一、開發商身份的證明

　　有很多物業管理費糾紛發生在前期物業管理過程中，要證明前期物業管理合同的合法性，必須證明開發商身份的真實性，這對原、被告雙方同等重要。換言之，如果做為物業公司代理人不舉證開發商身份的證據，則不能證明物業管理合同的有效性，做為業主代理人則完全可以利用物業公司的這一失誤進行有效的抗辯。

　　實踐中發生大量的物業管理糾紛，一方不舉證發展商身份的證據，想當然地認為某公司就是開發商，想當然的認為這還有什么要證明的？而另一方也不以此抗辯。如果雙方都對發展商身份不提異議，實質是對前期物業管理合同的效力不提出異議倒也無妨，一旦業主方以此抗辯，不舉證發展商身份的物業公司一方將處于不利的法律境地。

　　訴訟就是一場規則游戲，雙方都要講規則。如果一方不按規則出牌，對方堅持按規則行事，不利的將是不遵守規則的人。尤其是做為物業管理糾紛一方的代理律師，更應熟習規則，擅用規則，否則便是自己的失誤，一旦因自己的失誤造成委托人的損失，不但代理的訴訟要敗訴，還要承擔包括退還律師費、支付違約金甚至賠償損失等在內的相應的法律責任。

　　筆者在此刻意強調的是規則的作用和意義，不論是業主一方還是物業公司一方的代理律師，在發展商身份上千萬不要犯想當然錯誤。

　　哪些證據能夠證明小區開發商身份呢？土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規則許可證、施工許可證、竣工驗收資料、商品房買賣合同、住宅使用說明書及質量保證書、住房廣告、房地產立項批文等等書證、物證、人證、視聽資料等均可證明。

　　二、物業管理公司管理資質的證明

　　作為訴訟的需要，物業管理公司必須舉證《企業法人營業執照》、法人代表身份證明等證明材料，但依據法律規定，還必須舉證下述證明材料，才能證明其有權從事相應面積的小區物業管理。

　　1、物業管理資質證書

　　《物業管理條例》第32條規定：“從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。”

　　如果物業公司在訴訟中不舉證物業管理資質證據，則其所實施的物業管理不合法，其主張的物業管理費等訴訟請求將難以獲得支持。

　　2、物業管理從業人員資質證書

　　《物業管理條例》第33條規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。”

　　物業管理公司往往不舉證物業管理資質證據，而舉證從業人員職業資格證書的則少之又少，如果不舉證此方面證據，無疑將使物業公司處于不利境地。

　　實踐中發生的許多物業管理糾紛訴訟中，物業公司的訴訟請求很少得到支持，一個重要的原因是其不舉證上述物業管理資質證明材料。物業管理合同只能證明物業管理公司在爭議的小區具有物業管理的事實依據，而物業公司能否在爭議小區實施物業管理，除了物業管理合同這一事實依據外，還要物業公司舉證相應的物業管理資質證據，從而證明其物業管理行為合法性。換言之，如果不能證明物業公司物業管理行的合法性，即便接受了業主的委托也是非法的，不受法律保護的。

　　物業公司往往能夠及時舉證物業管理合同證據，往往不依法舉證其物業管理資質證據，與前述第一個問題相同，失誤的原因在于相當然，認為反正自己有相應的物業管理資質材料，舉不舉證無所謂甚至在當庭還拿不出而請求法庭允許其在庭后補交。因舉證是有期限的，超過舉證期限不舉證被視為依法放棄舉證，按無證據論處。物業管理方當庭或庭后舉證，法庭沒有允許或不允許的權利，這個權利在業主一方，只有業主一方同意就物業方逾期舉證的證據進行質證，法庭才能組織質證，否則法庭也不能就物業公司一方逾期舉證的證據組織質證，從而不能將此類證據做為認定事實的依據。物業管理公司的物業管理資質在法律上被視為證據，此類證據和其它證據一樣，對其舉證、質證和認證沒有例外的規定和要求。

　　作為物業管理公司一方的代理人不要忽視物業管理資質證據的舉證；作為業主一方代理人，物業管理公司一方是否依法舉證物業管理資質證據便成為一項重要的抗辯理由。

　　三、物業管理公司收費許可的證明

　　1、舉證業主與物業公司協商收費的證據

　　《物業服務收費管理辦法》第6條規定：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。”

　　《物業服務收費管理辦法》第7條規定：“物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根

據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。”

　　《物業服務收費管理辦法》第10條規定：“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。 ”

　　上述收費規定的核心內容是，物業服務收費不是由物業公司、發展商單方制定的，而是由業主或業主委員會與物業管理企業協商制定的，協商的依據是政府指導價。物業公司舉證的物業管理合同中往往沒有具體的收費標準，物業公司往往舉證其已經過政府主管部門備案的收費標準做為其收取物業管理費的依據。筆者認為，這恰恰就是物業公司的舉證失誤所在。因為物業公司報備的收費標準無證據證明是合法產生的，仍然不能做為確定爭議收費金額的標準、依據。

　　2、舉證物業收費標準報備的證據

　　《物業服務收費管理辦法》第20條規定：“經價格主管部門核準備案的物業服務收費標準，是業主（使用人）繳費、物業管理企業執收和價格主管部門執法監督的依據，必須嚴格執行。物業服務收費標準不按規定備案的，不得作為收費依據。”

　　物業公司不但要舉證與業主或業主委員會收費標準的證據，還要舉證收費標準向主管部門備案的證據，兩者缺一不可。否則，即便有管理資質，也有管理依據，但無合法的收費標準，相應的物業管理費的訴訟請求無法得到支持。

　　四、物業所有人或使用人的證明

　　《物業管理條例》第42條規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”

　　根據上述法律規定，物業管理費是物業所有人交納的，如果要讓使用人交納，必須取得所有人與使用人達成的由物業使用人交納物業管理費的協議。因此，做為起訴物業管理費糾紛案的原告，物業管理公司必須舉證爭議物業的所有人。如所有人與使www.dewk.cn用人不一致的情況下，物業公司還要舉證使用人是誰的證據以及物業所有人與使用人達成的由物業使用人交納物業管理費的協議。

　　在此項舉證方面，物業管理公司最大的失誤是，重視業主拖欠物業管理費的證據，輕視誰是物業的業主即物業管理費交納義務人的證據；重視物業所有人即業主交納物業管理費的舉證，而忽視甚至根本沒想到過就物業使用人身份的舉證，這顯然是物業管理公司的重大失誤。

　　物業管理公司如此重大失誤的法律后果是，雖然物業管理公司舉證了有權在爭議小區從事物業管理的事實依據即爭議小區從事的物業管理合法有效應受法律保護了，但因其未舉證拖欠物業管理費的業主或使用人是誰，從而使法院無法確定拖欠物業費的責任人是誰，因而無法支持作為原告的物業公司的訴訟主張。

　　物業管理公司為何不舉證爭議物業的所有人或使用人是誰？筆者認為與物業公司舉證本文前述第一、二項所述的關于開發商的身份、物業公司資質時所犯的錯誤如出一轍，即犯了想當然的錯誤。物業公司想當然地認為與業主天天見面，爭議物業的所有人或使用人是誰自然沒有爭議，無需舉證。殊不知，這只是物業公司一廂情愿的想法，業主未必這樣想。業主認為，既然打官司，就要講證據，因物業公司并未舉證拖欠物業管理費的業主是誰，顯然出現了重大的漏洞。既然物業公司的起訴出現了重大的漏洞，做為被告的業主求之不得。也就是說，在物業公司未舉證拖欠物業管理費的業主是誰的情況下，業主明明是拖欠物業管理費的業主，可業主就是不承認，如果業主堅持不承認自己就是拖欠物業管理費的業主，此時無論是物業公司還是法庭均拿業主一點辦法都沒有。一個不言而喻的道理是：誰讓你物業公司舉證出現失誤了呢？你原告總不會指望我被告為你原告的訴訟請求提供證據吧？！換言之，如果原告是物業公司方舉證了爭議物業所有人是誰的證據，即便業主再賴能賴得過去嗎？

　　因此，正是從這個意義上說，物業公司與其指責業主耍賴，不如認真檢討一下自己的舉證失誤更有實際意義的多。換個角度來說，原告方物業公司將自己的舉證失誤遷怒于業主耍賴也是不公平的。你物業公司告業主拖欠物業管理費卻沒有舉證任何證據，你物業公司又有多少誠信可言！在物業公司就誰是爭議物業的業主未舉證的情況下，物業公司憑什么讓法庭相信物業公司起訴的被告就是本案拖欠物業管理費的業主？說到此，又回到了本文第一個問題所闡述的規則的重要性上來了，在被告業主一方尊重、遵守規則的前提下，原告物業公司因自己的舉證失誤指責業主的抵賴是徒勞的，無法改變原告物業公司敗訴的命運。筆者在此強調說明的是，此種情況下物業公司的敗訴其實與與被告業主方的品行與誠信無關，被告業主方只是堅守、利用了規則而已。

　　五、拖欠物業管理費的證明

　　做為原告的物業管理公司要從法律上證明被告業主方拖欠其物業管理費，在前述事項已被證明的基礎上，還必須舉證如下證據：

　　1、爭議的物業已被物業所有人或使用人使用的證明

　　《物業服務收費管理辦法》第21條規定：“納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

　　經物業管理企業登記確認，物業管理區域內房屋售出后從未入住使用，或者連續三個月以上間斷入住使用的，按照物業管理費收費標準的70%計收。”

　　《物業服務收費辦法》第15條規定：“納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。”

　　根據前述法律規定，物業被使用與被閑置，業主交納管理費的標準是不同的。如果做為原告的物業公司不舉證爭議物業已被所有人或使用人使用的證據，則物業的所有人或使用人往往會否認其已使用了爭議的物業，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情況下。

　　那什么證據能夠證明物業的所有人或使用人一直都在使用物業呢？這就需要物業公司在進駐小區從事物業管理的時候，就注意搜集、取得并在訴訟時積極取證這方面的證據，例如業主入住登記表、維修登記表、水電費交納

憑證等等，凡是能證明業主使用爭議物業的人證、物證、書證、視聽資料等都可做為業主使用物業的證據。審判實踐表明，不是沒有業主使用其物業的證據，而是物業公司及其代理人沒有注意搜集、調取、舉證這方面的證據，因舉證出現重大失誤而被業主的代理人鉆了空子。如前所述，指責業主不誠實或鉆空子是毫無意義的，誰讓你物業公司留空子讓業主鉆呢？

　　那什么證據能證明物業的所有人呢？房屋所有權證是房屋所有權的唯一合法憑證，除此之外，商品房買賣合同、付款憑證、商品房預售登記備案表等證據均可證明房屋的所有人。物業管理公司做為爭議物業的管理者，自其從開發商或業主委員會手中接手物業管理時，每戶房產的所有人資料是其接受物業管理的必備的法定資料，物業公司舉證這方面的證據如同其舉證物業所有人使用物業的證據一樣，并不困難，關鍵是要有這方面的證據意識，處處做有心人。

　　2、爭議的物業已被業主或使用人使用時間的證據

　　這個問題與第1個問題有一定的牽連，但不完全一樣，此處強調的是時間的概念、證據。也就是說，做為原告的物業公司泛泛舉證業主已使用爭議物業還是不夠的，其必須舉證業主使用爭議物業準確起始時間的證據，除非業主、使用人已向物業公司出具了拖欠物業管理費的欠條或業主、使用人已繳納了自入住之日起至爭議之日止的物業管理費。因為物業管理費是按面積收取的，拖欠時間的長短直接決定了拖欠物業管理費的金額。實踐表明，正如物業公司忽視了發展商身份、物業管理資質、收費許可、物業所有人與使用人的身份的舉證一樣，物業管理公司往往忽視此方面證據的舉證，應引以為戒。

　　3、爭議物業的建筑面積的證明

　　如前所述，物業管理費是按爭議物業的建筑面積收取的，除非業主向物業公司出具了拖欠物業管理費的欠條，物業管理公司必須舉證爭議物業建筑面積的證據。房屋所有權證、爭議物業的測繪報告、住宅使用說明書與質量保證書、商品房買賣合同、購房款發票、預售備案登記表等證據均可證明建筑面積。

　　4、拖欠物業管理費的直接證據

　　拖欠物業管理費的直接證據就是欠條，但業主向物業公司就拖欠物業管理費出具欠條的情況比較少見，所以，大多數物業管理公司在起訴業主拖欠物業管理費時，往往舉證物業管理公司自制的格式欠費催繳通知單，物業公司在不同時間發給業主的欠費通知單綜合在一起證明了業主拖欠物業管理費的起止時間和拖欠的總金額。

　　如果物業公司在舉證欠費通知單的同時，舉證了合法的物業管理合同，證明了物業管理費的收費標準和收費面積，輔之以欠費催繳通知單，則可以證明業主拖欠物業管理費的事實；反之，僅靠物業公司單方制定發出的欠費催繳通知單，顯然不能證明業主拖欠物業管理費及多少的事實。

　　物業公司舉證的業主欠費催繳通知單往往還缺乏送達的證據，物業公司往往只是將欠費催繳通知單送到業主家里，并不要求業主簽收，甚www.dewk.cn至在業主不在家時，物業公司便將欠費催交通知單帖在業主的門上或放在業主的門口或信箱一走了之。因沒有業主簽收，訴至法庭后，業主明明收到了欠費催繳通知單也說沒有，導致物業公司舉證的業主欠費通知單這一業主拖欠物業管理費的直接證據不能被采信。

　　如何解決這一問題？筆者以為可采取以下辦法：（1）將欠費通知單提交業主委員會，由業主委員會簽收并督促交納。督促業主交納物業管理費是業主委員會的法定義務，所以，一旦業主拖欠物業管理費，物業公司及時通知業主委員會并提請其督促業主及時交納是目前比較切實可行的有效辦法。這一辦法不但解決了欠費的證據問題，還解決了相應的訴訟程序問題。（2）通過特快專遞或郵政商業信函郵寄送達，郵寄送達回證與欠費催繳通知單一起可以證明業主欠費的金額，也可證明物業公司催繳的事實。當然，業主和物業公司同在一小區卻通過郵政第三方送達，不僅增加了成本，也不利于和業主的溝通和協調。（3）直接送達，由業主簽收，在業主不簽收時，貼于業主門上后拍照或由沒有利害關系的第三方證明欠費催繳通知單確已送達業主。

　　六、物業管理糾紛是否存在業主委員會的訴前督促程序問題

　　《物業管理條例》第67條規定：“業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

　　（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　（五）按時交納物業服務費用；

　　（六）法律、法規規定的其他義務。”

　　《物業服務收費管理辦法》第15條規定：“業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。”

　　筆者認為，依照上述法律規定，物業管理費糾紛物業公司不能直接向法院提起訴訟，必須先行業主委員會督促程序，即在起訴時還要舉證業主委員會督促業主繳費的相關證據。雖然這樣的主張至今還未被法院才納過，但筆者認為只是理解不同而已，舉證業主委員會督促業主交費的證據仍是必要的。

篇2：物業管理費用劃帳協議書

　　物業管理費用劃帳協議書

　　NO：

　　甲方：小區/大廈____組____座_____單元業主______________

　　乙方：**廣州物業管理有限公司

　　為了方便甲方繳交物業管理服務費用，經乙方與________銀行辦事處協商，銀行辦事處同意甲方通過該行劃帳向乙方繳交物業管理服務費用，現甲、乙雙方就甲方在銀行辦事處開設活期存折繳交物業管理服務費用事宜，達成以下協議：

　　一、交款方式和費用項目

　　(一)甲方需在銀行開設活期存折，帳號： ，乙方在收取物業管理服務費用時公布費用項目、金額，并通知銀行辦事處自動在甲方上述帳號上自動劃扣。

　　(二)甲方需于每季度第一個月 10 日前將乙方公布費用存入相應的金額，以便銀行按時劃賬。

　　(三)費用項目：物業管理費、有線電視收視費、水費、電費、車輛管理費和銀行收取的相關劃賬手續費等相關費用。

　　(四)乙方根據銀行的轉帳劃款單，開出票據，按規定時間送至甲方家中或信箱中，甲方亦可到管理處領取。

　　二、責任事項

　　(一)甲方須按時足額存入相應的繳納款項。

　　(二)如甲方未按規定時間存入相關款項，導致乙方劃帳不成功，視為甲方欠繳物業管理服務費用。乙方將按《物業管理條例》、《業主臨時公約》和有關規定，從逾期之日起按欠繳金額每日收取千分之一的滯納金。

　　(三)本協議一式二份，甲、乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

　　(四)本協議自簽字之日起生效。

　　甲方簽章： 乙方簽章：

　　代 表 人： 代 表 人：

　　日 期： 日 期：

篇3：物業管理費減免報告

　　收 文:物業總部

　　發 文:**豪廷管理處

　　抄 送:

　　主 題:關于6-1201及6-1202單元提出減免三個月管理費的報告

　　文 號:JYHT-GS*W-0809064

　　報 告

　　20**年9月6日,**豪廷6-1201及6-1202單元業主(同一家人)前來辦理收樓手續。早在20**年6月2日,該業主已經前來辦理收樓手續,該業主的要求比較高,在驗樓時提出了很多問題,要求整改后再收樓。

　　問題包括:

　　1、白色裝飾線的瓷磚鋪貼不平,有積水;

　　2、1201主人房衛生間窗角疑有滲水;

　　3、墻吊腳線不垂直;

　　4、陽臺欄桿避雷針未焊接;(具體祥見附件遺留問題跟進處理表)

　　期間該業主曾多次前來察看處理情況,但都有些問題沒有處理到位,而施工單位在處理一些問題上拖延了一些日子,一直到9月4日業主才接受處理結果,愿意辦理收樓手續。但了解到其單元的管理費要從20**年7月1日算起時,意見非常大,覺得一直以來遺留問題都沒有處理好,是我們公司拖延了他們收樓,而并不是他們不愿意收樓,要他們負擔期間的管理費不合理。

　　后經管理處與業主周旋及協商,最終業主要求免收其兩個單元三個月的物業管理費(即20**年7、8、9月份管理費,6-1201單元收費面積為108.19平方米,金額為170.29元;6-1202單元收費面積為84.59平方米,金額為134.89元,合計減免金額為915.54元)才同意辦理相關收樓手續,并承諾從20**年10月1日起正式繳交管理費。

　　特此報告,敬請公司領導審核批復。

　　**豪廷管理處

　　二○○八年九月六日