物業(yè)管理費(fèi)糾紛案件訴訟策略與技巧
任何案件的代理都需抓住主要矛盾，物業(yè)管理費(fèi)糾紛案件也不例外。筆者認(rèn)為以下幾個(gè)方面是物業(yè)管理費(fèi)糾紛案的主要矛盾，無(wú)論是代理原告還是代理被告，只有抓住了主要矛盾，才能在訴訟中立于不敗之地。
一、開(kāi)發(fā)商身份的證明
有很多物業(yè)管理費(fèi)糾紛發(fā)生在前期物業(yè)管理過(guò)程中，要證明前期物業(yè)管理合同的合法性，必須證明開(kāi)發(fā)商身份的真實(shí)性，這對(duì)原、被告雙方同等重要。換言之，如果做為物業(yè)公司代理人不舉證開(kāi)發(fā)商身份的證據(jù)，則不能證明物業(yè)管理合同的有效性，做為業(yè)主代理人則完全可以利用物業(yè)公司的這一失誤進(jìn)行有效的抗辯。
實(shí)踐中發(fā)生大量的物業(yè)管理糾紛，一方不舉證發(fā)展商身份的證據(jù)，想當(dāng)然地認(rèn)為某公司就是開(kāi)發(fā)商，想當(dāng)然的認(rèn)為這還有什么要證明的？而另一方也不以此抗辯。如果雙方都對(duì)發(fā)展商身份不提異議，實(shí)質(zhì)是對(duì)前期物業(yè)管理合同的效力不提出異議倒也無(wú)妨，一旦業(yè)主方以此抗辯，不舉證發(fā)展商身份的物業(yè)公司一方將處于不利的法律境地。
訴訟就是一場(chǎng)規(guī)則游戲，雙方都要講規(guī)則。如果一方不按規(guī)則出牌，對(duì)方堅(jiān)持按規(guī)則行事，不利的將是不遵守規(guī)則的人。尤其是做為物業(yè)管理糾紛一方的代理律師，更應(yīng)熟習(xí)規(guī)則，擅用規(guī)則，否則便是自己的失誤，一旦因自己的失誤造成委托人的損失，不但代理的訴訟要敗訴，還要承擔(dān)包括退還律師費(fèi)、支付違約金甚至賠償損失等在內(nèi)的相應(yīng)的法律責(zé)任。
筆者在此刻意強(qiáng)調(diào)的是規(guī)則的作用和意義，不論是業(yè)主一方還是物業(yè)公司一方的代理律師，在發(fā)展商身份上千萬(wàn)不要犯想當(dāng)然錯(cuò)誤。
哪些證據(jù)能夠證明小區(qū)開(kāi)發(fā)商身份呢？土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)則許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收資料、商品房買賣合同、住宅使用說(shuō)明書(shū)及質(zhì)量保證書(shū)、住房廣告、房地產(chǎn)立項(xiàng)批文等等書(shū)證、物證、人證、視聽(tīng)資料等均可證明。
二、物業(yè)管理公司管理資質(zhì)的證明
作為訴訟的需要，物業(yè)管理公司必須舉證《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、法人代表身份證明等證明材料，但依據(jù)法律規(guī)定，還必須舉證下述證明材料，才能證明其有權(quán)從事相應(yīng)面積的小區(qū)物業(yè)管理。
1、物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。”
如果物業(yè)公司在訴訟中不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，則其所實(shí)施的物業(yè)管理不合法，其主張的物業(yè)管理費(fèi)等訴訟請(qǐng)求將難以獲得支持。
2、物業(yè)管理從業(yè)人員資質(zhì)證書(shū)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。”
物業(yè)管理公司往往不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，而舉證從業(yè)人員職業(yè)資格證書(shū)的則少之又少，如果不舉證此方面證據(jù)，無(wú)疑將使物業(yè)公司處于不利境地。
實(shí)踐中發(fā)生的許多物業(yè)管理糾紛訴訟中，物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求很少得到支持，一個(gè)重要的原因是其不舉證上述物業(yè)管理資質(zhì)證明材料。物業(yè)管理合同只能證明物業(yè)管理公司在爭(zhēng)議的小區(qū)具有物業(yè)管理的事實(shí)依據(jù)，而物業(yè)公司能否在爭(zhēng)議小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，除了物業(yè)管理合同這一事實(shí)依據(jù)外，還要物業(yè)公司舉證相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，從而證明其物業(yè)管理行為合法性。換言之，如果不能證明物業(yè)公司物業(yè)管理行的合法性，即便接受了業(yè)主的委托也是非法的，不受法律保護(hù)的。
物業(yè)公司往往能夠及時(shí)舉證物業(yè)管理合同證據(jù)，往往不依法舉證其物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，與前述第一個(gè)問(wèn)題相同，失誤的原因在于相當(dāng)然，認(rèn)為反正自己有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料，舉不舉證無(wú)所謂甚至在當(dāng)庭還拿不出而請(qǐng)求法庭允許其在庭后補(bǔ)交。因舉證是有期限的，超過(guò)舉證期限不舉證被視為依法放棄舉證，按無(wú)證據(jù)論處。物業(yè)管理方當(dāng)庭或庭后舉證，法庭沒(méi)有允許或不允許的權(quán)利，這個(gè)權(quán)利在業(yè)主一方，只有業(yè)主一方同意就物業(yè)方逾期舉證的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證，法庭才能組織質(zhì)證，否則法庭也不能就物業(yè)公司一方逾期舉證的證據(jù)組織質(zhì)證，從而不能將此類證據(jù)做為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。物業(yè)管理公司的物業(yè)管理資質(zhì)在法律上被視為證據(jù)，此類證據(jù)和其它證據(jù)一樣，對(duì)其舉證、質(zhì)證和認(rèn)證沒(méi)有例外的規(guī)定和要求。
作為物業(yè)管理公司一方的代理人不要忽視物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)的舉證；作為業(yè)主一方代理人，物業(yè)管理公司一方是否依法舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)便成為一項(xiàng)重要的抗辯理由。
三、物業(yè)管理公司收費(fèi)許可的證明
1、舉證業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商收費(fèi)的證據(jù)
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第6條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。”
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第7條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根
據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第10條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 ”
上述收費(fèi)規(guī)定的核心內(nèi)容是，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不是由物業(yè)公司、發(fā)展商單方制定的，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定的，協(xié)商的依據(jù)是政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)公司舉證的物業(yè)管理合同中往往沒(méi)有具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司往往舉證其已經(jīng)過(guò)政府主管部門備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做為其收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)。筆者認(rèn)為，這恰恰就是物業(yè)公司的舉證失誤所在。因?yàn)槲飿I(yè)公司報(bào)備的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)證據(jù)證明是合法產(chǎn)生的，仍然不能做為確定爭(zhēng)議收費(fèi)金額的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)。
2、舉證物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)備的證據(jù)
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第20條規(guī)定：“經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)備案的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是業(yè)主（使用人）繳費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)收和價(jià)格主管部門執(zhí)法監(jiān)督的依據(jù)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不按規(guī)定備案的，不得作為收費(fèi)依據(jù)。”
物業(yè)公司不但要舉證與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的證據(jù)，還要舉證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向主管部門備案的證據(jù)，兩者缺一不可。否則，即便有管理資質(zhì)，也有管理依據(jù)，但無(wú)合法的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求無(wú)法得到支持。
四、物業(yè)所有人或使用人的證明
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。”
根據(jù)上述法律規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)所有人交納的，如果要讓使用人交納，必須取得所有人與使用人達(dá)成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)的協(xié)議。因此，做為起訴物業(yè)管理費(fèi)糾紛案的原告，物業(yè)管理公司必須舉證爭(zhēng)議物業(yè)的所有人。如所有人與使www.dewk.cn用人不一致的情況下，物業(yè)公司還要舉證使用人是誰(shuí)的證據(jù)以及物業(yè)所有人與使用人達(dá)成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)的協(xié)議。
在此項(xiàng)舉證方面，物業(yè)管理公司最大的失誤是，重視業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的證據(jù)，輕視誰(shuí)是物業(yè)的業(yè)主即物業(yè)管理費(fèi)交納義務(wù)人的證據(jù)；重視物業(yè)所有人即業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的舉證，而忽視甚至根本沒(méi)想到過(guò)就物業(yè)使用人身份的舉證，這顯然是物業(yè)管理公司的重大失誤。
物業(yè)管理公司如此重大失誤的法律后果是，雖然物業(yè)管理公司舉證了有權(quán)在爭(zhēng)議小區(qū)從事物業(yè)管理的事實(shí)依據(jù)即爭(zhēng)議小區(qū)從事的物業(yè)管理合法有效應(yīng)受法律保護(hù)了，但因其未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主或使用人是誰(shuí)，從而使法院無(wú)法確定拖欠物業(yè)費(fèi)的責(zé)任人是誰(shuí)，因而無(wú)法支持作為原告的物業(yè)公司的訴訟主張。
物業(yè)管理公司為何不舉證爭(zhēng)議物業(yè)的所有人或使用人是誰(shuí)？筆者認(rèn)為與物業(yè)公司舉證本文前述第一、二項(xiàng)所述的關(guān)于開(kāi)發(fā)商的身份、物業(yè)公司資質(zhì)時(shí)所犯的錯(cuò)誤如出一轍，即犯了想當(dāng)然的錯(cuò)誤。物業(yè)公司想當(dāng)然地認(rèn)為與業(yè)主天天見(jiàn)面，爭(zhēng)議物業(yè)的所有人或使用人是誰(shuí)自然沒(méi)有爭(zhēng)議，無(wú)需舉證。殊不知，這只是物業(yè)公司一廂情愿的想法，業(yè)主未必這樣想。業(yè)主認(rèn)為，既然打官司，就要講證據(jù)，因物業(yè)公司并未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主是誰(shuí)，顯然出現(xiàn)了重大的漏洞。既然物業(yè)公司的起訴出現(xiàn)了重大的漏洞，做為被告的業(yè)主求之不得。也就是說(shuō)，在物業(yè)公司未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主是誰(shuí)的情況下，業(yè)主明明是拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，可業(yè)主就是不承認(rèn)，如果業(yè)主堅(jiān)持不承認(rèn)自己就是拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，此時(shí)無(wú)論是物業(yè)公司還是法庭均拿業(yè)主一點(diǎn)辦法都沒(méi)有。一個(gè)不言而喻的道理是：誰(shuí)讓你物業(yè)公司舉證出現(xiàn)失誤了呢？你原告總不會(huì)指望我被告為你原告的訴訟請(qǐng)求提供證據(jù)吧？！換言之，如果原告是物業(yè)公司方舉證了爭(zhēng)議物業(yè)所有人是誰(shuí)的證據(jù)，即便業(yè)主再賴能賴得過(guò)去嗎？
因此，正是從這個(gè)意義上說(shuō)，物業(yè)公司與其指責(zé)業(yè)主耍賴，不如認(rèn)真檢討一下自己的舉證失誤更有實(shí)際意義的多。換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，原告方物業(yè)公司將自己的舉證失誤遷怒于業(yè)主耍賴也是不公平的。你物業(yè)公司告業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)卻沒(méi)有舉證任何證據(jù)，你物業(yè)公司又有多少誠(chéng)信可言！在物業(yè)公司就誰(shuí)是爭(zhēng)議物業(yè)的業(yè)主未舉證的情況下，物業(yè)公司憑什么讓法庭相信物業(yè)公司起訴的被告就是本案拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主？說(shuō)到此，又回到了本文第一個(gè)問(wèn)題所闡述的規(guī)則的重要性上來(lái)了，在被告業(yè)主一方尊重、遵守規(guī)則的前提下，原告物業(yè)公司因自己的舉證失誤指責(zé)業(yè)主的抵賴是徒勞的，無(wú)法改變?cè)嫖飿I(yè)公司敗訴的命運(yùn)。筆者在此強(qiáng)調(diào)說(shuō)明的是，此種情況下物業(yè)公司的敗訴其實(shí)與與被告業(yè)主方的品行與誠(chéng)信無(wú)關(guān)，被告業(yè)主方只是堅(jiān)守、利用了規(guī)則而已。
五、拖欠物業(yè)管理費(fèi)的證明
做為原告的物業(yè)管理公司要從法律上證明被告業(yè)主方拖欠其物業(yè)管理費(fèi)，在前述事項(xiàng)已被證明的基礎(chǔ)上，還必須舉證如下證據(jù)：
1、爭(zhēng)議的物業(yè)已被物業(yè)所有人或使用人使用的證明
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第21條規(guī)定：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。
經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認(rèn)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋售出后從未入住使用，或者連續(xù)三個(gè)月以上間斷入住使用的，按照物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%計(jì)收。”
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》第15條規(guī)定：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。”
根據(jù)前述法律規(guī)定，物業(yè)被使用與被閑置，業(yè)主交納管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是不同的。如果做為原告的物業(yè)公司不舉證爭(zhēng)議物業(yè)已被所有人或使用人使用的證據(jù)，則物業(yè)的所有人或使用人往往會(huì)否認(rèn)其已使用了爭(zhēng)議的物業(yè)，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情況下。
那什么證據(jù)能夠證明物業(yè)的所有人或使用人一直都在使用物業(yè)呢？這就需要物業(yè)公司在進(jìn)駐小區(qū)從事物業(yè)管理的時(shí)候，就注意搜集、取得并在訴訟時(shí)積極取證這方面的證據(jù)，例如業(yè)主入住登記表、維修登記表、水電費(fèi)交納
憑證等等，凡是能證明業(yè)主使用爭(zhēng)議物業(yè)的人證、物證、書(shū)證、視聽(tīng)資料等都可做為業(yè)主使用物業(yè)的證據(jù)。審判實(shí)踐表明，不是沒(méi)有業(yè)主使用其物業(yè)的證據(jù)，而是物業(yè)公司及其代理人沒(méi)有注意搜集、調(diào)取、舉證這方面的證據(jù)，因舉證出現(xiàn)重大失誤而被業(yè)主的代理人鉆了空子。如前所述，指責(zé)業(yè)主不誠(chéng)實(shí)或鉆空子是毫無(wú)意義的，誰(shuí)讓你物業(yè)公司留空子讓業(yè)主鉆呢？那什么證據(jù)能證明物業(yè)的所有人呢？房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，除此之外，商品房買賣合同、付款憑證、商品房預(yù)售登記備案表等證據(jù)均可證明房屋的所有人。物業(yè)管理公司做為爭(zhēng)議物業(yè)的管理者，自其從開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)手中接手物業(yè)管理時(shí)，每戶房產(chǎn)的所有人資料是其接受物業(yè)管理的必備的法定資料，物業(yè)公司舉證這方面的證據(jù)如同其舉證物業(yè)所有人使用物業(yè)的證據(jù)一樣，并不困難，關(guān)鍵是要有這方面的證據(jù)意識(shí)，處處做有心人。
2、爭(zhēng)議的物業(yè)已被業(yè)主或使用人使用時(shí)間的證據(jù)
這個(gè)問(wèn)題與第1個(gè)問(wèn)題有一定的牽連，但不完全一樣，此處強(qiáng)調(diào)的是時(shí)間的概念、證據(jù)。也就是說(shuō)，做為原告的物業(yè)公司泛泛舉證業(yè)主已使用爭(zhēng)議物業(yè)還是不夠的，其必須舉證業(yè)主使用爭(zhēng)議物業(yè)準(zhǔn)確起始時(shí)間的證據(jù)，除非業(yè)主、使用人已向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的欠條或業(yè)主、使用人已繳納了自入住之日起至爭(zhēng)議之日止的物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)是按面積收取的，拖欠時(shí)間的長(zhǎng)短直接決定了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的金額。實(shí)踐表明，正如物業(yè)公司忽視了發(fā)展商身份、物業(yè)管理資質(zhì)、收費(fèi)許可、物業(yè)所有人與使用人的身份的舉證一樣，物業(yè)管理公司往往忽視此方面證據(jù)的舉證，應(yīng)引以為戒。
3、爭(zhēng)議物業(yè)的建筑面積的證明
如前所述，物業(yè)管理費(fèi)是按爭(zhēng)議物業(yè)的建筑面積收取的，除非業(yè)主向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的欠條，物業(yè)管理公司必須舉證爭(zhēng)議物業(yè)建筑面積的證據(jù)。房屋所有權(quán)證、爭(zhēng)議物業(yè)的測(cè)繪報(bào)告、住宅使用說(shuō)明書(shū)與質(zhì)量保證書(shū)、商品房買賣合同、購(gòu)房款發(fā)票、預(yù)售備案登記表等證據(jù)均可證明建筑面積。
4、拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù)
拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù)就是欠條，但業(yè)主向物業(yè)公司就拖欠物業(yè)管理費(fèi)出具欠條的情況比較少見(jiàn)，所以，大多數(shù)物業(yè)管理公司在起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，往往舉證物業(yè)管理公司自制的格式欠費(fèi)催繳通知單，物業(yè)公司在不同時(shí)間發(fā)給業(yè)主的欠費(fèi)通知單綜合在一起證明了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的起止時(shí)間和拖欠的總金額。
如果物業(yè)公司在舉證欠費(fèi)通知單的同時(shí)，舉證了合法的物業(yè)管理合同，證明了物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)面積，輔之以欠費(fèi)催繳通知單，則可以證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的事實(shí)；反之，僅靠物業(yè)公司單方制定發(fā)出的欠費(fèi)催繳通知單，顯然不能證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)及多少的事實(shí)。
物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費(fèi)催繳通知單往往還缺乏送達(dá)的證據(jù)，物業(yè)公司往往只是將欠費(fèi)催繳通知單送到業(yè)主家里，并不要求業(yè)主簽收，甚www.dewk.cn至在業(yè)主不在家時(shí)，物業(yè)公司便將欠費(fèi)催交通知單帖在業(yè)主的門上或放在業(yè)主的門口或信箱一走了之。因沒(méi)有業(yè)主簽收，訴至法庭后，業(yè)主明明收到了欠費(fèi)催繳通知單也說(shuō)沒(méi)有，導(dǎo)致物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費(fèi)通知單這一業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù)不能被采信。
如何解決這一問(wèn)題？筆者以為可采取以下辦法：（1）將欠費(fèi)通知單提交業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)簽收并督促交納。督促業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主委員會(huì)的法定義務(wù)，所以，一旦業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)并提請(qǐng)其督促業(yè)主及時(shí)交納是目前比較切實(shí)可行的有效辦法。這一辦法不但解決了欠費(fèi)的證據(jù)問(wèn)題，還解決了相應(yīng)的訴訟程序問(wèn)題。（2）通過(guò)特快專遞或郵政商業(yè)信函郵寄送達(dá)，郵寄送達(dá)回證與欠費(fèi)催繳通知單一起可以證明業(yè)主欠費(fèi)的金額，也可證明物業(yè)公司催繳的事實(shí)。當(dāng)然，業(yè)主和物業(yè)公司同在一小區(qū)卻通過(guò)郵政第三方送達(dá)，不僅增加了成本，也不利于和業(yè)主的溝通和協(xié)調(diào)。（3）直接送達(dá)，由業(yè)主簽收，在業(yè)主不簽收時(shí)，貼于業(yè)主門上后拍照或由沒(méi)有利害關(guān)系的第三方證明欠費(fèi)催繳通知單確已送達(dá)業(yè)主。
六、物業(yè)管理糾紛是否存在業(yè)主委員會(huì)的訴前督促程序問(wèn)題
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。”
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第15條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。”
筆者認(rèn)為，依照上述法律規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)糾紛物業(yè)公司不能直接向法院提起訴訟，必須先行業(yè)主委員會(huì)督促程序，即在起訴時(shí)還要舉證業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主繳費(fèi)的相關(guān)證據(jù)。雖然這樣的主張至今還未被法院才納過(guò)，但筆者認(rèn)為只是理解不同而已，舉證業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主交費(fèi)的證據(jù)仍是必要的。
篇2：物業(yè)管理費(fèi)用劃帳協(xié)議書(shū)
物業(yè)管理費(fèi)用劃帳協(xié)議書(shū)
NO：
甲方：小區(qū)/大廈____組____座_____單元業(yè)主______________
乙方：**廣州物業(yè)管理有限公司
為了方便甲方繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)乙方與________銀行辦事處協(xié)商，銀行辦事處同意甲方通過(guò)該行劃帳向乙方繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，現(xiàn)甲、乙雙方就甲方在銀行辦事處開(kāi)設(shè)活期存折繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用事宜，達(dá)成以下協(xié)議：
一、交款方式和費(fèi)用項(xiàng)目
(一)甲方需在銀行開(kāi)設(shè)活期存折，帳號(hào)： ，乙方在收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用時(shí)公布費(fèi)用項(xiàng)目、金額，并通知銀行辦事處自動(dòng)在甲方上述帳號(hào)上自動(dòng)劃扣。
(二)甲方需于每季度第一個(gè)月 10 日前將乙方公布費(fèi)用存入相應(yīng)的金額，以便銀行按時(shí)劃賬。
(三)費(fèi)用項(xiàng)目：物業(yè)管理費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、車輛管理費(fèi)和銀行收取的相關(guān)劃賬手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
(四)乙方根據(jù)銀行的轉(zhuǎn)帳劃款單，開(kāi)出票據(jù)，按規(guī)定時(shí)間送至甲方家中或信箱中，甲方亦可到管理處領(lǐng)取。
二、責(zé)任事項(xiàng)
(一)甲方須按時(shí)足額存入相應(yīng)的繳納款項(xiàng)。
(二)如甲方未按規(guī)定時(shí)間存入相關(guān)款項(xiàng)，導(dǎo)致乙方劃帳不成功，視為甲方欠繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。乙方將按《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主臨時(shí)公約》和有關(guān)規(guī)定，從逾期之日起按欠繳金額每日收取千分之一的滯納金。
(三)本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
(四)本協(xié)議自簽字之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
代 表 人： 代 表 人：
日 期： 日 期：
篇3：物業(yè)管理費(fèi)減免報(bào)告
收 文:物業(yè)總部
發(fā) 文:**豪廷管理處
抄 送:
主 題:關(guān)于6-1201及6-1202單元提出減免三個(gè)月管理費(fèi)的報(bào)告
文 號(hào):JYHT-GS*W-0809064
報(bào) 告
20**年9月6日,**豪廷6-1201及6-1202單元業(yè)主(同一家人)前來(lái)辦理收樓手續(xù)。早在20**年6月2日,該業(yè)主已經(jīng)前來(lái)辦理收樓手續(xù),該業(yè)主的要求比較高,在驗(yàn)樓時(shí)提出了很多問(wèn)題,要求整改后再收樓。
問(wèn)題包括:
1、白色裝飾線的瓷磚鋪貼不平,有積水;
2、1201主人房衛(wèi)生間窗角疑有滲水;
3、墻吊腳線不垂直;
4、陽(yáng)臺(tái)欄桿避雷針未焊接;(具體祥見(jiàn)附件遺留問(wèn)題跟進(jìn)處理表)
期間該業(yè)主曾多次前來(lái)察看處理情況,但都有些問(wèn)題沒(méi)有處理到位,而施工單位在處理一些問(wèn)題上拖延了一些日子,一直到9月4日業(yè)主才接受處理結(jié)果,愿意辦理收樓手續(xù)。但了解到其單元的管理費(fèi)要從20**年7月1日算起時(shí),意見(jiàn)非常大,覺(jué)得一直以來(lái)遺留問(wèn)題都沒(méi)有處理好,是我們公司拖延了他們收樓,而并不是他們不愿意收樓,要他們負(fù)擔(dān)期間的管理費(fèi)不合理。
后經(jīng)管理處與業(yè)主周旋及協(xié)商,最終業(yè)主要求免收其兩個(gè)單元三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)(即20**年7、8、9月份管理費(fèi),6-1201單元收費(fèi)面積為108.19平方米,金額為170.29元;6-1202單元收費(fèi)面積為84.59平方米,金額為134.89元,合計(jì)減免金額為915.54元)才同意辦理相關(guān)收樓手續(xù),并承諾從20**年10月1日起正式繳交管理費(fèi)。
特此報(bào)告,敬請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)審核批復(fù)。
**豪廷管理處
二○○八年九月六日