律師詳解商品房房屋保修期與保修責任

　　保修期的計算

　　一、建設部發布的于1998年9月1日起實施的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》）中明確，住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不低于下列期限：

　　（1）、地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修；

　　（2）、屋面防水3年；

　　（3）、墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；

　　（4）、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

　　（5）、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

　　（6）、門窗翹裂、五金件損壞1年；

　　（7）、管道堵塞2個月；

　　（8）、供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；

　　（9）、衛生潔具1年；

　　（10）、燈具、電器開關6個月；

　　（11）、其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

　　二、根據國務院第279號令《建設工程質量管理條例》（2000年1月10日發布執行）以及建設部第80號令《房屋建筑工程質量保修www.dewk.cn辦法》（2000年6月26日發布執行），國家對房屋建筑的保修期有了新的規定，具體規定如下：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

　　（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

　　（二）屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；

　　（三）供熱與供冷系統為兩個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為兩年。

　　其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

　　三、建設部發布的于20**年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規定：房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位出具的質量保修書約定保修期的存續期，存續期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中規定的最低保修期限。

　　國務院頒布的《建筑工程質量管理條例》第四十條規定了“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限”。建設部在《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》，還詳細規定了一些房屋各個部位、部件的保修期，主要包括：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發商與用戶自行約定。

　　這里規定的保修期限為最低保修期限，具體保修時間以建設單位和施工單位合同為依據。需要注意的是，這一期限是建筑商對房地產開發商 的保修期限，從工程竣工驗收合格之日起計算。

　　但是，等房子銷售到了消費者手中，上述規定的保修期限很可能已經過了大半。發展商對住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限為基礎，扣除房子驗收合格到銷售給住戶的這段時間確定。因此，這一期限要比上面規定的房屋保修期限要短許多，有時可能住戶拿到房子，一些保修期已經過了。

　　根據國家規定，開發商在銷售房屋時，要向用戶提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，其中要明確保修項目和期限，并且不能低于上述規定的最低保修期限。一般來講，開發商為了少承擔責任，僅會比建筑商承諾給自己的期限稍www.dewk.cn稍延長一點。其實，房屋的保修期限是可以同開發商商定的，這就要求我們訂立購房合同時，一定要注意作為合同附件的《住宅質量保證書》，看清楚上面所承諾的保修時間長短和起算時間；如果覺得保修時間太短，可進行補充約定。

　　提醒　過了保修期限也可要求處理

　　需要注意的是，很多購房合同都會有一個免責條款，規定因不可抗力、因使用不當或者第三方原因造成的質量缺陷，不在保修范圍之內。這一條需要注意，因為很可能是一個陷阱。對于“不可抗力”法律有明確規定，但因使用不當或者第三方原因卻可有各種不同的解釋。因此，訂立詳細的合同很關鍵，而房屋一旦出現問題后，正確處理更為關鍵，其中抓緊時間、盯緊開發商是首要兩條。

　　一旦房屋出現質量缺陷，首先應該確定屬于何種問題，是否在保修期限之內。若在保修期限之內，應馬上找開發商要求處理。同時，應記明因為房屋質量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發商講明，便于之后要求賠償。保修完后，一定要認真驗收，如果有可能請專家驗看，確保質量過關。涉及結構安全的大問題，應當報當地建設行政主管部門備案，便于日后查詢。

　　對超過保修期的房屋質量問題，購房者也不要六神無主，要區分清楚情況以便進行處理。據某物業公司經理提醒，如果是因為發展商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修

而超過期限，由開發商承擔責任，購房者有權追溯。只是購房者要注意保存相關證據，便于日后證明用。對于確實超過期限的房屋質量問題，購房者也可以找發展商，要求其本著為客戶負責的態度，提供維修服務。只是此時可能態度需要好一點，同時講一點策略，需要支付一定費用。

　　住宅是使用年限很長的耐用消費品，住宅的質量問題具有復雜性和后驗性，有的質量問題只有在使用中才能逐漸發現。現在，國家考慮建立住宅質量保證保險機制。住宅質量保證保險是國際上通行的一種成熟制度，叫做“潛在缺陷保險（簡稱IDI）”，又稱“建筑物十年期責任保險（LiabilityForTen-years）”，主要承保竣工驗收之日起10年之內，住宅因質量事故而給消費者造成的損失。

篇2：律師詳解商品房房屋保修期保修責任

　　律師詳解商品房房屋保修期與保修責任

　　保修期的計算

　　一、建設部發布的于1998年9月1日起實施的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》）中明確，住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不低于下列期限：

　　（1）、地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修；

　　（2）、屋面防水3年；

　　（3）、墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；

　　（4）、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

　　（5）、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

　　（6）、門窗翹裂、五金件損壞1年；

　　（7）、管道堵塞2個月；

　　（8）、供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；

　　（9）、衛生潔具1年；

　　（10）、燈具、電器開關6個月；

　　（11）、其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

　　二、根據國務院第279號令《建設工程質量管理條例》（2000年1月10日發布執行）以及建設部第80號令《房屋建筑工程質量保修www.dewk.cn辦法》（2000年6月26日發布執行），國家對房屋建筑的保修期有了新的規定，具體規定如下：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

　　（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

　　（二）屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；

　　（三）供熱與供冷系統為兩個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為兩年。

　　其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

　　三、建設部發布的于20**年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規定：房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位出具的質量保修書約定保修期的存續期，存續期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中規定的最低保修期限。

　　國務院頒布的《建筑工程質量管理條例》第四十條規定了“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限”。建設部在《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》，還詳細規定了一些房屋各個部位、部件的保修期，主要包括：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發商與用戶自行約定。

　　這里規定的保修期限為最低保修期限，具體保修時間以建設單位和施工單位合同為依據。需要注意的是，這一期限是建筑商對房地產開發商 的保修期限，從工程竣工驗收合格之日起計算。

　　但是，等房子銷售到了消費者手中，上述規定的保修期限很可能已經過了大半。發展商對住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限為基礎，扣除房子驗收合格到銷售給住戶的這段時間確定。因此，這一期限要比上面規定的房屋保修期限要短許多，有時可能住戶拿到房子，一些保修期已經過了。

　　根據國家規定，開發商在銷售房屋時，要向用戶提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，其中要明確保修項目和期限，并且不能低于上述規定的最低保修期限。一般來講，開發商為了少承擔責任，僅會比建筑商承諾給自己的期限稍www.dewk.cn稍延長一點。其實，房屋的保修期限是可以同開發商商定的，這就要求我們訂立購房合同時，一定要注意作為合同附件的《住宅質量保證書》，看清楚上面所承諾的保修時間長短和起算時間；如果覺得保修時間太短，可進行補充約定。

　　提醒　過了保修期限也可要求處理

　　需要注意的是，很多購房合同都會有一個免責條款，規定因不可抗力、因使用不當或者第三方原因造成的質量缺陷，不在保修范圍之內。這一條需要注意，因為很可能是一個陷阱。對于“不可抗力”法律有明確規定，但因使用不當或者第三方原因卻可有各種不同的解釋。因此，訂立詳細的合同很關鍵，而房屋一旦出現問題后，正確處理更為關鍵，其中抓緊時間、盯緊開發商是首要兩條。

　　一旦房屋出現質量缺陷，首先應該確定屬于何種問題，是否在保修期限之內。若在保修期限之內，應馬上找開發商要求處理。同時，應記明因為房屋質量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發商講明，便于之后要求賠償。保修完后，一定要認真驗收，如果有可能請專家驗看，確保質量過關。涉及結構安全的大問題，應當報當地建設行政主管部門備案，便于日后查詢。

　　對超過保修期的房屋質量問題，購房者也不要六神無主，要區分清楚情況以便進行處理。據某物業公司經理提醒，如果是因為發展商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修

而超過期限，由開發商承擔責任，購房者有權追溯。只是購房者要注意保存相關證據，便于日后證明用。對于確實超過期限的房屋質量問題，購房者也可以找發展商，要求其本著為客戶負責的態度，提供維修服務。只是此時可能態度需要好一點，同時講一點策略，需要支付一定費用。

　　住宅是使用年限很長的耐用消費品，住宅的質量問題具有復雜性和后驗性，有的質量問題只有在使用中才能逐漸發現。現在，國家考慮建立住宅質量保證保險機制。住宅質量保證保險是國際上通行的一種成熟制度，叫做“潛在缺陷保險（簡稱IDI）”，又稱“建筑物十年期責任保險（LiabilityForTen-years）”，主要承保竣工驗收之日起10年之內，住宅因質量事故而給消費者造成的損失。

篇3：住宅物業保修期內委托維修施工協議

　　第一條 協議雙方當事人

　　委托方(以下簡稱甲方)：

　　資質等級： 證書編號：

　　法定代表人： 聯系電話：

　　注冊地址：

　　委托代理人: 聯系電話：

　　受托方(以下簡稱乙方)：

　　資質等級： 證書編號：

　　法定代表人： 聯系電話：

　　注冊地址：

　　委托代理人: 聯系電話：

　　根據《中華人民共和國合同法》、《浙江省住宅物業保修金管理辦法》及其他有關法律、法規的規定，甲、乙雙方在自愿、平等、互利、協商一致的基礎上，甲方委托乙方對 (物業名稱)的保修事項提供保修期內的維修施工事宜，訂立本協議。

　　第二條 物業基本狀況

　　物業名稱： 物業類型：

　　坐座落位置： 區 路(街道) 號

　　四至范圍：

　　東 南

　　西 北

　　總建筑面積： 其中住宅 平方米，商場 平方米，辦公樓 平方米，工業廠房 平方米，停車場(庫) 平方米，其他： 。 平方米;

　　第三條 委托保修事項

　　甲方將物業區域內的以下 (可選擇)保修事項的維修施工委托乙方承擔：

　　1、屋面防水工程;

　　2、有防水要求的衛生間、房間和外墻面、門窗的防滲漏;

　　3、供熱與供冷系統;

　　4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程;

　　5、房屋建筑的地基工程、主體結構工程和基礎設施工程;

　　6、房屋共用設施設備，包括照明燈具、消防器具、防盜門、避雷裝置、 、 等;

　　7、房屋建筑共用部位，包括樓梯間、走廊通道、門廳、水泵間、 、 等;

　　8、

　　第四條 保修事項維修服務質量標準

　　1、維修及時率達到 %;

　　2、維修質量返工率低于 %;

　　3、維修服務滿意率達到 %;

　　4、 。

　　第五條 委托保修期限

　　自 年 月 日起至 年 月 日。

　　第六條 雙方權利義務

　　(一)甲方權利義務：

　　1、甲方在委托乙方為其保修事項維修施工過程中，應維護對方(乙方)的權益和企業品牌信譽，達到互惠互利、共同合作的目的;

　　2、甲方根據維修項目內容應事先做好現場調查核準，并以書面形式通知乙方;

　　3、甲方有權審核乙方的維修施工方案和維修施工費用預算報價，并根據市場物資、材料、人員工資等的費用情況對報價進行調整。甲方應按核準后的施工費用預算報價，預先支付一定的施工費用給乙方作為開工費;

　　4、甲方有權監督乙方維修施工流程和施工質量，對施工管理和施工質量不符合施工方案的，有權對其進行糾正，提出整改意見，對糾正后不整改的，有權要求停止施工;

　　5、甲方費用支付方式采用維修補貼金的，甲方有權根據協議維修服務質量標準，對乙方的施工質量進行考評，并依據考評結果支付維修補貼金;

　　6、甲方在對乙方的施工質量進行檢驗后，應在施工驗收單上簽署意見;

　　7、甲方應依據協議約定，按時結算維修施工款項。

　　(二)乙方權利義務：

　　1、乙方受甲方委托，代表甲方為交付物業的委托保修事項進行維修施工，應維護對方(甲方)的權益和企業品牌信譽，達到互惠互利、共同合作的目的;

　　2、乙方應根據甲方書面報修的項目內容，按規定時間編制施工方案及施工費用預算清單報價，報甲方審核;

　　3、乙方接到甲方審核確認后的施工方案及施工費用預算清單，應按規定時間派工程人員進駐施工現場，并按施工方案開始施工;

　　4、乙方應接受甲方人員對施工程序和施工質量的監督檢查，接受甲方人員的意見和建議，保證維修施工質量，達到驗收合格交付;

　　5、乙方應編制維修施工方案，規范現場施工管理，做好維修項目進度記錄，填簽維修施工驗收單;

　　6、乙方應合理編制維修施工費用預算報價，如遇市場物價浮動應及時以書面形式向甲方通報;

　　7、乙方在施工過程中，應按照施工方案及施工技術保障要求進行實施，以確保施工質量，如不按施工方案要求施工，造成施工質量不合格，而出現返工維修，其費用由乙方自行承擔;

　　8、由于甲方原因，不能按時審核施工方案和確認費用預算清單而造成延誤開工日期和其他損失，乙方不承擔任何責任;

　　9、確因設計缺陷，結構性原因或一般性維修無法解決的產品質量問題，乙方不承擔任何責任;

　　10、乙方應接受甲方的考評和維修服務滿意度的調查。

　　第七條 費用支付方式

　　(一)維修補貼金

　　經雙方協商，甲方同意每年給予乙方維修補貼金人民幣 元。甲方按 (季/半年/年)對乙方維修服務的內容、質量、標準進行一次考評，根據考評結果支付 (季/半年/年)補貼金人民幣 元。考評不達標，每少一個百分點，則扣除相應維修補貼金的 %。

　　(二)維修施工費用

　　根據不同的修理項目，雙方約定按以下方式支付保修費用：

　　1、簡單維修項目：由甲方向乙方派送聯系單，乙方簽收后，根據聯系單上所列的地點、時間進行現場情況檢查，在與甲方確定工作內容和完工時間后組織實施，完工后由業主在聯系單上驗收簽字。乙方憑經過驗收的聯系單定期到甲方辦理經費結算，按 (月/季/半年)結算一次。

　　2、大額修理項目：對維修費用預算在 元以上的項目，甲方應預付 %的經費用于乙方購買維修材料、預付人工費用等。施工結束后，乙方憑施工驗收單、施工決算清單等報甲方審核，甲方應在

　　天內一次性結算施工費用。

　　3、緊急修理項目：發生涉及安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，乙方在接到甲方報修通知后立即到達現場進行搶修。施工結束后，乙方憑相關證明報甲方審核，甲方應在 天內一次性結算施工費用。

　　4、

　　第八條 違約責任

　　1、雙方如果出現各自未能履行其權利和義務時，應及時協商達成共識，協商不成，各自可按權利、義務提請仲裁及訴訟。

　　2、甲方未按約定履行義務，造成乙方的經濟損失。乙方有權提請申訴并要求賠償。

　　3、乙方未按約定履行義務，造成甲方的經濟損失。甲方有權提請申訴并要求賠償。

　　第九條 爭議解決方式

　　1、本協議執行期間，如遇不可抗力，致使無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

　　2、本協議在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，甲、乙雙方同意按下列第 方式解決。

　　(一)提交 仲裁委員會仲裁;

　　(二)依法向人民法院起訴。

　　第十條 協議份數

　　本協議正本連同附件 頁，一式三份，甲乙雙方及保修金管理機構各執一份，具有同等法律效力。

　　第十一條 協議生效

　　本協議經雙方簽字后生效。

　　第十二條 其他約定事項

　　1、本協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

　　2、

　　甲方簽章： 乙方簽章：

　　法定代表人： 法定代表人：

　　委托代理人： 委托代理人：

　　年 月 日 年 月 日