物業管理市場秩序知識點

　　一、確立物業管理市場秩序的基礎

　　要維護物業管理市場的運行秩序，有兩個基點必須首先明確：一是物業的產權歸屬，二是物業管理的委托代理關系。這二者是物業管理市場中，市場主體即消費者與經營者之間的關系問題。正是有了這種關系的存在，才有物業管理市場的存在。只有明確這種關系，理順這種關系，物業管理市場才能有秩序地運行。

　　(一)物業的產權與權屬界定

　　1.私有產權

　　對于物業的“所有者”來說，他擁有這座房子的權力，包括獨自擁有、使用和享受其名下物業及全部租金的收益，以及全權將其名下所占的業權份數，連同上述的權利自由出售、轉讓、出租或準許他人使用而不受其他人的干涉。

　　2.集體產權

　　顧名思義，集體產權就是由多個人共同擁有某一資源。如何使用這一共同擁有的資源，就必須經過集體來決定。例如，一個小區中的運動場是全體業主共同擁有的，但這并不表示每一位業主都可以為所欲為地使用。如何使用這個運動場，必須由全體業主組成的業主委員會集體決定。同樣，如何對集體擁有的物業進行維修保養，也需通過業主委員會集體決定。

　　3.建筑物區分所有權

　　在理論上，私有產權、集體產權是比較容易區分的。但在物業管理的實際操作中，對于一幢單體建筑物，如果由多位業主共同擁有，其產權的界定仍有相當的難度。法學界把多人共同擁有同一建筑物的情況界定為建筑物區分所有權。

　　建筑物區分所有權是指多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有建筑物時，各區分所有權人對建筑物專有部分享有專有所有權與對建筑物其用部分所享有的共用部分持分權，以及因區分所有權人之間的共同關系所產生的成員權。

　　(二)物業管理的委托與代理關系

　　對于自己的物業，一般來說業主可以自己料理。但是，隨著建筑技術的發展，物業的復雜性越來越高，業主自身已經無能力對自己擁有的物業進行大規模、多方面的管理。這使得業主們開始尋找專門的代理人，進行自己沒有能力或者不愿意進行的物業管理活動。物業管理的委托與代理關系便由此而產生。

　　在委托與代理關系中，主體有代理人、被代理人和相對人。沒有相對代理人則不能發生代理關系。物業管理的實踐中，代理人是物業管理公司，被代理人是業主或業主委員會。相對人則有兩類:一是各類相關的專業公司，如房屋維修公司、設備維修公司、綠化公司、清潔公司等。物業管理公司與各專業公司簽訂各種合同，以滿足被代理人的需求。二是分散業主(相對于業主委員會)和承租人(相對于產權所有人)。物業管理公司代表業主委員會或產權人與分散業主或承租人簽訂房屋使用合約或公共契約，以規范他們使用物業的行為。

　　產權人與管理者是一種委托代理關系，物業產權人為了保證自己所擁有的物業能正常使用，在物業管理市場中聘請代理人，將其物業的管理權委托給代理人。當物業管理公司通過委托合同獲得物業的管理權時，產權人和管理者之間的委托代理關系即告成立。

　　二、物業管理市場秩序的主要內容

　　為了建立良好的物業管理市場秩序，必須確立全面的市場法則。這些市場法則雖然帶有一定的主觀性，但它對維護物業管理市場的秩序是一種有效的約束。同時，它所反映的內容和要求也體現了物業管理市場客觀規律的要求。

　　(一)市場進出秩序

　　進入物業管理市場進行經營活動的物業管理企業需要具備一定的條件，不具備一定的資格去參與市場經營活動，必然使市場混亂。因此，只有按一定的條件規范物業管理企業，才能保證各個企業有序地進入市場，有序地退出市場。

　　1.進入市場的秩序

　　(1)要對參與物業管理市場活動的經營者進行資格審查，這是保證物業管理市場秩序的前提條件。從市場經濟的需要出發，參與物業管理市場競爭的必須是物業管理服務的經營者，其明顯的特點是自主經營、自負盈虧、具有獨立的法人資格，而不分所有制性質和形式，不分企業規模大小，可一律平等地進入物業管理市場進行經營活動。

　　(2)要對參與物業管理市場活動的企業進行登記，接受工商管理部門的登記管理，明確經營商號、經營性質和經營范圍。

　　(3)規范進入物業管理市場的經營對象和經營方式。物業管理市場的經營對象是物業管理服務，具體地說，就是必須規范物業管理服務的質量等級;經營方式必須是委托代理制，是由業主委員會決定委托某一物業管理公司進行管理，而不能由任何其他個人或團體強加于業主。

　　2.退出市場的秩序

　　(1)物業管理企業自行破產退出市場，要按規定清償債務，確定清償債務的方式和期限。對無償還能力的債務人(企業)的財產做出有條不紊和公平合理的清算，以保證市場的平等競爭秩序。

　　(2)違反有關法規的要迫使其停止營業。對違反國家政策、法律、法令的物業管理企業，要吊銷營業執照，令其退出物業管理市場;對非法經營、質量低劣的物業管理公司，要限期改正，以保證物業管理市場的正常秩序。

　　(二)市場競爭秩序

　　物業管理市場中的競爭是必然的，并且必須有比較完善的法規保護競爭，約束競爭中的不合理行為，確立公正而統一的競爭規則。

　　1.自主經營

　　物業管理企業進入市場競爭要有自主權，有獨立的利益，不允許任何不必要的行政干預。

　　2.效益優先

　　對競爭中優勝的物業管理企業要給予鼓勵，提倡開拓進取，爭取最優效益;對競爭中失利的物業管理企業，要由市場經濟的法則進行必要的淘汰。

　　3.公正平等

　　給物業管理企業提供平等的競爭機會。不同所有制形式、不同經濟成分的物業管理經營者，在市場上有同等的競爭權利和競爭機會。國家已出臺相關政策，要求新開發的超過10萬平方米的商品住宅小區的物業管理必須采取公開招、投標。這是一種創造平等機會的有力措施。

　　(三)市場交易秩序

　　物業管理市場的交易秩序，主要是規定市場主體的交易行為，要做到市場交易活動按準則行事。

　　1.公開化

　　實行交易行為公開化，提高物業管理市場的透明度，必須有合法的契約和合同，同時還要及時公開信息。物業管理市場信息的公開有利于實際消費者和經營者的直接聯系，減少交易費用，抑制價格的人為上漲。

　　2.貨幣化

　　在物業管理市場中，交換的對象是服務。因此，在交易中只能是服務一貨幣的交換方式，而不可能是其他易貨貿易的方式。物業管理市場必然要實現交易過程貨幣化。

　　3.票據化

　　在物業管理市場上進行交易必須有合法的文字依據，所發生的交易信用必須經過商業票據進行結算。這樣做，一方面有利于對物業管理企業進行監督管理，為稅收、審計提供重要依據;另一方面，商業信用票據化也有助于解決企業之間的拖欠、占壓資金等問題。

　　4.規則化、法律化

　　在公開化的基礎上，逐步確立相應的物業管理市場交易規則，并使之法律化，以此消除交易過程中的混亂和欺騙行為，保證消費者與經營者的正當權益。

　　三、加強管理，維護市場秩序

　　加強對物業管理市場的管理是維護正常的市場秩序的中心環節。對物業管理市場的管理主要由三類市場管理機構組成:一是國家設置的市場管理機構，包括政府職能部門(如建委、房管局等)，政法系統的有關機構，以及統計、審計、財政、稅收、工商、銀行、物價等管理機構;二是物業管理服務的技術管理機構，包括計量、測試、質量管理、衛生、環境保護等管理機構;三是群眾性的管理監督機構，包括消費者協會、物業管理協會等民間組織。物業管理市場的管理體制是國家的管理監督和群眾性管理監督相結合，是各種組織和手段的有機統一。

　　(一)政府對物業管理市場的管理

　　政府通過法律、法規對物業管理市場進行宏觀的管理，為物業管理市場發揮出應有的功能創造一個有法可依、有紀可守、有章可循的良好的市場環境。

　　政府對物業管理市場的管理體現在以下幾個方面:

　　(1)制定物業管理的政策法規。這是物業管理市場規范化運作的基本條件和環境，是物業管理市場健康有序發展的保證。物業管理政策法規的制定，使產權多元化物業的管理有據可依;對業主和物業管理公司的權利和義務有一個明確的界定，對物業的使用和管理行為進行限定，對物業管理費的定價程序、收費項目、收費標準和收費辦法作出規定，從而保護當事人雙方的利益。

　　(2)物業管理經營人資質管理。政府對從事物業管理的組織和人員在資質方面進行管理，保證物業管理行業的服務質量。資質管理包括對物業管理公司進行資質審查和復審、登記、年檢，以及物業管理公司等級評定、從業人員資格評定等。

　　(3)制定物業管理服務標準，開展物業管理質量評優工作。

　　(4)指導物業管理公司的工作，指導和幫助業主委員會工作。

　　(5)協調、解決物業管理市場運作中出現的各種情況和問題。

　　(二)行業協會對物業管理市場的管理

　　物業管理行業協會是物業管理企業依法自愿組成的行業性社會團體，通過開展各種有益的活動，在行業內起到協調、協作和監督管理的作用。具體體現在:

　　(1)在政府行政主管部門的領導下，宣傳政府關于物業管理行業的政策、法規，協助制定本行業的道德規范、自律準則和管理標準。

　　(2)協助政府主管部門對物業管理企業進行等級評定、質量評優。

　　(3)開展物業管理的調查研究，解決行業工作中出現的新情況、新問題。

　　(4)收集、整理和提供物業管理市場信息，組織業內的學術和經驗交流，對物業管理人員進行培訓。

　　(5)協助解決物業管理公司與業主之間出現的矛盾。

　　(三)物業管理企業的自我管理

　　物業管理企業的自我管理是一種自律行為，是保證物業管理市場有序運作的一個非常重要的環節。只有物業管理企業在市場上自覺規范自己的企業行為，才是根本而有效的途徑。物業管理企業的自我管理包括:

　　(1)依法經營。在市場競爭與經營服務中，嚴格遵章守法，按照國家和行業的法律、法規規范和約束企業自身的經營活動，自覺遵守市場規則，公平參與、公平競爭，凈化市場空氣，維護市場秩序。

　　(2)明確市場定位。根據企業本身的規模和能力，確立企業的市場定位，并形成自己所特有的業務經營范圍。例如，管理專長是辦公樓宇還是住宅小區，是工業區或是綜合性商業大廈，從而有目標有方向地在物業管理市場中展開經營活動。

　　(3)制定和完善經營管理制度，如《經營管理條例》、《員工守則》等，使經營活動程序化、制度化、規范化。

　　(4)員工培訓。對經營管理人員進行定期的培訓，樹立正確的經營服務觀念，掌握科學、規范的市場操作方式。

　　(四)社會輿論對物業管理市場的監督管理

　　社會輿論在物業管理市場中能夠起到不可低估的作用。充分利用社會輿論所特有的作用，對物業管理市場進行有效的監督。社會輿論主要包括新聞媒介及業主意見等，主要內容有:(1)宣傳有關物業管理的法律、法規，傳播、普及物業管理的基本知識，加深物業管理企業與廣大業主和使用人對物業管理的認識，共同維護物業管理市場的秩序。

　　(2)表彰先進，弘揚正氣。通過社會輿論大力表彰先進，建立起一種良好的市場經營作風。

　　(3)客觀反映物業管理市場中出現的值得引起社會重視的問題，加快和促進對這些問題及相關方面的研究和解決，批評和揭露丑惡現象，凈化市場風氣，使物業管理市場健康發展。

篇2：國有物業管理企業如何走向市場

　　國有物業管理企業如何走向市場

　　隨著國有企業經濟體制改革的進一步深化，主輔分離勢在必行。后勤服務社會化的浪潮已經在全社會掀起，物業管理的模式正是其最佳的載體。

　　一、國企物業管理市場化的可行性和必要性

　　20世紀80年代，深圳學習我國香港及國外的經驗，在住宅區實施物業管理，開了中國大陸物業管理的先河。20多年來，物業管理先后在全國各地各行業迅猛發展，初步建立了企業化、社會化、專業化、市場化的物業管理體制。物業管理行業的成功和發展，為國企物業管理市場化指明了方向。

　　職工住房制度改革，使職工住房貨幣化。人們在買到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對房屋進行維修外，必須對附屬物、設備、場地、環衛綠化、道路、治安進行專業化管理，發揮整體功能和綜合效益。這樣，原來企業單位的后勤部門就不能適應現實需要，那種行政福利型的直接管理和無償服務也隨之過時，代之以一個實施經營型管理和有償服務的企業實體是非常必要的。物業管理正是以服務型管理為主要內容，同時開展多種經營，以業養業，良性循環，既減輕了企業的壓力與負擔，又使物業管理經費有了穩定可靠的來源。

　　長期以來，由于受計劃經濟的影響，國有企業承擔著許多社會功能，這樣，嚴重影響企業的核心競爭力，阻礙了企業的發展。解除國有企業的社會負擔，必須把企業所承擔的大量的社會保障與社會福利功能分解出來，使企業由原來承擔多種社會職能的“社區單位”轉變成為以生產經營活動為中心的真正意義上的市場主體。為此，原國家經貿委等八部委于20**年聯合下發了《關于國有大中型企業主輔分離輔業改制分流安置富余人員的實施辦法》（國經貿企改〔20**〕859號文件）。文件中提出的主輔分離輔業改制的有關政策，既是解決國有企業人員負擔與社會再就業矛盾的有效途徑，也是在新的形勢下盤活資產、精干主業、實現國有資產有進有退，進一步深化國有企業改革的重大舉措。這個政策的出臺，不僅為國有企業物業管理走向市場提供了政策依據，也預示著國有企業物業管理必須最終走向市場。

　　二、國企物業管理市場化面臨的主要困難

　　職工住房制度改革以來，許多企業也相繼成立了物業公司，引入物業管理的概念對職工住房進行管理，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進步，但還存在著相當多的福利內容，與市場化的物業管理還相距甚遠。這其中既有與之相關配套政策不完善的原因，也有企業物業管理自身的原因。

　　（一）房屋設施嚴重老化，維修欠帳多。企業職工住房大多建于二十世紀七、八十年代，樓齡相對較長，回報率已出現負值。這部分房產長年失修失養，造成房屋本體、公共設施設備老化，跑、冒、滴、漏現象經常發生，而且存在許多安全隱患。小區內私搭亂建，道路、綠地破損嚴重。職工住房是按照國家規定以成本價扣除工齡等優惠購買的，并根據房屋售價的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價低，提取的住房維修資金相對較少，盡管在公房出售中預留了部分房屋維修資金，但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業職工收入偏低，讓住戶分擔這部分費用存在很大困難。目前大部分城市物業管理費收費標準偏低，且對該項費用規定比較模糊，物業公司根本無力承受如此巨大的費用。

　　（二）“養人”的負擔很重。企業后勤部門一直被看作是“養人”的地方，一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工，均被安排在后勤部門工作。這樣造成企業后勤部門一方面人員臃腫，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津，需要雇用很多臨時工。如：水泵房、存車棚等一些比較輕松的工作崗位由企業正式職工承擔，并且人滿為患，一個只能存三、四百輛自行車的車棚也至少需要四名正式職工，費用之高，靠收取存車費是遠遠不夠的。而衛生清掃和垃圾清運等工作還需要另雇臨時工。這樣給物業管理帶來巨大的成本壓力。

　　（三）代收的水電等費用虧差很大。計劃經濟時期，國有企業的職工通過企業無償分配的方式獲得住房，形成了一定的存量國有資產，職工生活用水、用電等費用均由企業代為支付，然后再從職工的收入中扣除，這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈，加之設施老化，跑、冒、滴、漏現象嚴重，企業代為支付的費用和實際收回的費用存在較大的虧差。引入物業管理概念以后，這部分工作就由物業公司來承擔。由于這部分屬于代收費用，物業公司不是供用水電合同的當事人，管理權限受到限制，這種現象并未得到根本改善，這些虧差仍由企業負擔。

　　三、國有企業物業管理走向市場的對策

　　以上三個看似簡單的主要問題，就像“三座大山”，嚴重阻礙了國有企業物業管理走向市場的進程，要解決這些問題，使國企物業管理市場化，是一個比較復雜的系統工程，大致需要經過三個時期，即準備期、過渡期和發展期。準備期是在企業內部模擬物業管理形式對職工住房進行管理，在此期間，企業應每年安排一定的資金，對年久失修的公用設施分批進行全面的維修。過渡期是將物業管理從企業中分離出來，形成具有獨立經營資格的子公司，企業對物業管理公司給予支持和幫助并承擔一定的費用補貼。發展期是對物業管理公司進行改制，使物業管理公司資產和人員與原企業完全脫鉤，成為真正意義上的市場主體。

　　國有企業物業管理市場化是國有企業改變大而全、小而全的舊體制，分離辦社會職能，卸下后勤生活服務等沉重的包袱，安排大量的富余職工，實現減人增效的目標，提高企業核心競爭力的有效途徑，而且具備一定的實施條件。但這畢竟關系到相當一部分職工的生活和安定，需要一定的時間，需要政府和企業有步驟、分階段地推動、支持和幫助，同時需要物業管理人員不斷努力。

　　（一）政府扶持。物業管理是一個微利行業，搞不好就要虧損。加之國有企業屬于后勤部分的資產比較有限，且可供升值的空間非常小，同時還背負著沉重的人員負擔。國有企業物業管理走向市場除企業和自身努力外，需要政府進行協調和大力扶持。

　　1、捋順物業管理與水電等供應部門的關系，由這些部門對水電用戶進行直接管理。或由水電等部門委托物業管理公司管理，明確授權范圍，支付代理費用。

　　2、明確房屋維修資金的來源及管理使用辦法。房屋建筑是百年大計，隨著房齡的增加，維修費用越來越大。維修資金短缺對于國有企業物業管理來說，表現得尤其明顯。因此，需要政府研究制定既符合市場規律，又滿足國有企業現狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。

　　3、政府應從工商、稅收和物價等方面扶持國有企業物業管理公司積極開展與服務有關的多種經營，以分流安置富余人員。

　　（二）企業支持。物業管理企業普遍存在管理規模小，專業人才少等問題。國有企業的物業管理單位，是從后勤機構演變過來的，更有設備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足，要想自負盈虧難度很大。因此，國有企業要在資產、資金、技術和政策上給予有期限的適當的傾斜。要扶上馬，送一程。除了加大力度對職工住宅進行全面維修改造外，從“大物業”的角度出發，適當增加機關、廠區物業管理經費，彌補職工住宅物業管理費用的缺口。同時，將屬于物業范圍的經營性資產交給物業管理公司，從資產、資金等方面積極支持物業管理公司發展第三產業。

　　（三）自身努力。在積極爭取政府和原企業支持的基礎上，國有企業物業管理公司要在完善自我上下功夫。

　　1、轉變思想，提高服務質量。物業管理的根本是服務，所謂物業管理就是為業主管好家、服好務。長期以來，由于國有企業的體制和機制問題，造成許多職工對企業的依賴和松散，服務意識淡薄，因此，國企物業管理公司要加強管理，正確引導職工樹立服務意識，教育職工認清改革形勢，了解物業管理的發展方向，增強危機感、緊迫感和責任感。堅持服務創新，提高服務質量。

　　2、開展綜合經營服務。充分利用物業資源條件，發揮人才特長和地域優勢，從“特、便、專”幾個方面開展經營服務。“特”就是特殊服務，如接送孩子上下學、代理業務。“便”就是便利服務，利用地域和資源優勢提供方便快捷的服務，如送貨上門等。“專”就是專業服務，發揮人才特長開展服務，如機電修理、房屋裝修等。另外要對外開展經營服務，拓寬經營范圍，豐富服務內容，承接簡單的物業改造工程。

　　3、開展聯合經營。打破部門、單位和地域界限，物業管理企業之間組成新的聯合體，各方優勢互補，優化資源配置、組織結構和人員結構，實現規模效益，增強市場競爭力。

　　劉獻民/太原煤炭氣化（集團）有限責任公司

篇3：論物業管理市場結構調整的策略與途徑

　　論物業管理市場結構調整的策略與途徑

　　一段時間以來，關于物業管理市場的命題主要圍繞著以下三個，一是以擴張規模為主要標志的對外承接和去外地承接物業管理項目的內容;二是以適應市場生存發展能力為主要目標的品牌塑造和企業能力提升的內容;三是以避免市場誤區為主要內容的，如何進行市場拓展，甚至是否存在物業管理市場的討論等等。

　　不可否認，以上命題和實踐，為我國物業管理市場培育和市場化發展做出了巨大貢獻，為我國物業管理能夠伴隨著我國gg開放和市場經濟體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。

　　但是，作為一個新興的專業類型市場，我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。應該從較廣義的和宏觀的角度對物業管理的各主客體及領域在較深層次上的實踐進行認識和探討。使物業管理市場培育和市場化發展能夠更廣泛、更深刻、更完善。

　　本文擬就物業管理區域化整合、物業管理規模擴張、專業化細分以及物業管理企業改制等方面的問題，談談物業管理市場結構調整的策略和途徑。

　　一、分散物業管理的區域性整合，是調整物業管理市場容量和供給關系的重要內容

　　物業管理市場容量小，供給關系不順暢是影響物業管理市場化進程的一個重要問題，說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小，而是由于城市規劃建設的零散性和一些開發商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的原因，造成了物業管理企業數量不斷膨脹所帶來的。

　　現實中，與一些管理規模大、管理效果好的大型住宅區、工業區和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業。以及一些在一定規劃區域內分塊建設并實行多頭管理的物業項目。這類物業原本就缺乏在規劃和規模等方面的先天優勢，再加上多頭管理的高成本，以及相互間的不協調，從而一方面影響了服務質量，降低了服務標準，甚至帶來一些社會問題，另一方面使物業管理企業不能形成良性運作和產生有效利潤，嚴重地影響到物業管理市場發育及行業的發展。解決這一問題的有效途徑為:

　　(一)政府協調

　　區分不同情況和類型，一方面對于政府統一規劃的、由多家開發商分別開發的小區、工業區和特殊功能園區的物業管理最好應由政府出面直接協調或由政府牽頭，通過業主的參與進行公開招投標。深圳已有成功的經驗，如對深圳市住宅局一個20萬平方米規劃完整，但由12個開發商建設和12家管理單位管理的小區實行了整合，通過公開招投標在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務水準和經濟實力都較強的甲級物業公司進行統一管理，接管后該公司在小區內拆除了隔障，進行了環境整冶，統一了區內形象，提高了服務質量和管理標準，理順收費標準和行為，受到了業主的好評，同時也降低了這家公司在這個小區的管理成本，形成了效益回報。另一方面，對于一些原本元統一規劃、無規則小區環境的老舊小區，政府可在進行區域整治或老區改造的過程中，統一規劃定區域的物業管理，進行物業管理的規模整合。另外，還可以結合房管所的轉制，本著少設機構，擴大規模，方便管理，提高效益的原則，將區房管所的管轄區域按照定的規模或區劃進行劃分，形成房管所轉，制后的高效、低耗、適應市場的良性局面

　　(二)市場調整

　　一方面，使開發商尤其是一些小開發商和只有單項開發權的開發商認識到物業管理并不一定能成為開發商項目開發后的利潤來源點。嚴格說，開發商如果沒有相應的自有物業留給物業管理公司，而物業管理公司又沒有其它的經營項目和能力的話，單憑某一項目的物業管理所收取的管理費是與開發商一點關系都沒有的，按現行規定在管理費中可提取不超過一定比例的傭金，也只是由管理處一級上交給物業管理公司一級。而且當一個項目的管理費總額(由于是政府訂價和政府指導價標準)尚不足以完成運作成本所需時，這個傭金實際上是空頭的。現在有的開發商不交給專業物業管理公司，也不成立物業管理公司而成立個管理部，實質是統管物業管理費用，使管理費該用的用不到位，物業管理該維護的維護不到位，而盡量使管理費剩余形成利潤，這是嚴重侵害業主利益的情況。

　　如果開發商能明白這種關系，知曉不能長期侵占業主利益時，很多小型物業管理公司和大量非公司的管理機構就沒有存在的必要而進入合并和重組行列。另一方面，使業主認識到，有的小區雖然小環境不錯，但由于管理規模小，管理成本高，必然要使業主的支出增加，同時也會使管理服務水準下降。那么有效的辦法就是通過促進與周邊小區的整合，尤其是在業主大會成立后重新聘請物業管理企業時，要把能否進行區域整合和在周邊區域范圍內挑選比較好的物業管理企業做為主要內容來考慮，實現完全市場化的整合小區和選擇物業管理企業的模式。此外，隨著物業管理企業認識的提高，物業管理企業最應明白的就是規模、成本和效益的關系，在目前很多物業管理企業還依附在開發商膝下的時候，要看到市場經濟最主要的特征就是成本的最小化和利潤的最大化。開發商，尤其是小開發商和單項開發商是不會永遠給業主補貼的。那么小型物業管理企業的生存前景到底如何，要有一個充分的心理準備，盡早向聯合、重組或并購的市場化道路上靠攏。

　　總之，從事物發展的基本規律角度來看，市場或是任何事物的發生發展都是從出現、增長到調整、優化這樣一個循環過程。我們再做一個比較，以深圳為例，目前物業管理企業的數量為數近500，形成規模的公司不足100家，最大的公司本地管理面積不足500平方米，而從事物業管理的各類機構達700多家，深圳市的總人口只有400萬。相比較、香港物業管理公司總數亦為500家，形成規模的公司也是100家，而管理面積最多的可達1-2千萬平方米，香港基本沒有什么公司的管理機構，人口將近700。比較之下，深圳的物業管理企業或機構減掉3-5百家是一點都不多的。

　　二、物業管理規模擴張和專業化細分，是調整物業管理市場份額和重新劃分市場的必然。

　　時下，有一種認識認為，物業管理的市場化就是物業管理企業能否對外承接別人的項目或有否到外地去承接項目為標志。這是由于人們人為的把物業管理市場視為以管理面積為主的意識造成的，認為有了管理面積就有了物業管理市場的一切。同時，又在傳統計劃體制影響下，堅守大而全，小而全的做法，似乎要把計劃體制下的后勤管理改革需要推向社會的內容一古腦地全盤接收，把物業管理的社會化變成了物業管理的小社會。當然，物業管理發展過程中的這種全面的綜合發展也不能一概否定。比如，在90年代初社會上清潔公司的運作水平和能力不能滿足我們有些大物業公司的管理標準。到90年代中期一些物業公司又紛紛把包給專業公司的清潔工作收回來，自已重新成立清潔隊，但當清潔行業做為一個新興的專業類型市場形成后，其專業化、低成本、高標準的優勢一定會在這個市場中立足，現在又有很多物業公司采用了分包方式，有條件和能力的公司亦有組建專業公司的，將清潔工作在自己的具體操作內容中分離出去。從這個例子中我們可以肯定物業管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是:很多個原屬于物業管理大市場或相關市場的新興類型市場己經出現，我們如何抓住這樣的機遇，在新一輪類型市場劃分中占有一席之地，可以從以下途徑進行思考和實踐。

　　(一)、在物業管理的微觀范圍尋找市場

　　目前，一些有一定規模和有某些方面專業能力特長的公司已組建了一些獨立核算的如電梯公司、機電公司、綠化公司、清潔公司等，這些公司成立的基礎大都是原物業公司自有業務，能滿足專業公司的基本運作，再根據其經驗特長，向社會承擔相關業務。這個途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業公司，搞了專業公司不走向市場沒有意義，走向市場，競爭不過別人就更沒有意義，所以搞不了專業公司的可以請專業公司來替我們打工。向專業公司分包具體操作項目，從理論上講，管理成本是會降低的。同時由于專業化公司形成了規模化和標準化的管理，也可使管理效果大大提升，在物業管理費標準不能輕易變動的情況下，效益應該是明顯的。

　　(二)、在物業管理的中觀范圍尋找市場

　　在上述物業管理直接操作的內容上再向外圍探尋一下，不難發現，還有很多商機存在，我們沒有很好的介入和開辟新市場領域，比如大型商業物業的經營、會所的經營、幼兒園的經營等，如果說大型商業物業有時受開發商出售和直接出租的影響，我們介入不上，幼兒園也都直接租或交給相關部門去經營的話，會所可是大都交給了物業管理公司經營和管理，可現實是95%-98%以上會所都不能盈利甚至不能很好地開展活動。造成了有效資源的浪費。而包括幼兒園、大型商業物業的經營，如果能在我們物業管理范圍內進行有效開發，甚至投資或參股組建專業物業經營公司，并不是削弱了物業管理的實力和縮小了物業管理的范圍，而洽洽是擴大了物業管理的領域，開發出了新興的物業管理類型市場。其實，對物業的經營原本就是物業管理概念和內容中的主要組成部分，物業管理企業最有條件成為這一市場類型細分的主力。

　　(三)、從物業管理的宏觀范圍尋找市場

　　物業管理能不能參與高科技領域，能不能進入城市管理的市政領域，答案應該是肯定的。在深圳，除了早已有了專門為物業管理開發電腦軟件的高科技公司，也有物業管理企業開辦高科技實物產品--外墻清洗劑的專業化公司，最近更有高科技上市公司參股物業管理公司的事例。如果說物業管理介入高科技領域存在高、難、遠的問題的話，那么物業管理發展到今天已經成了城市管理的重要組成部分。物業管理與城市管理的具體操作內容也僅僅是一墻(圍墻)之隔，一線(紅線)相連，其很多市政管理如馬路清潔、市政設施的維護，市政綠化的管理等，都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領域，而從市政管理的角度看，通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是，如果說城管體制改革亦需過程的話。那么，物業管理利用自我優勢和物業的便利，介入餐飲、娛樂業領域則早已有了成功的償試。

　　當我們看到香港的物業管理只用很少的人，而大部分業務都通過專業分包，把管理責任轉移到社會上去，美國的一個20多萬平方米的小區只有一名管理人員而驚嘆不已的時候，我們所能反應出來的一個主要問題就是真正的社會化不是把后勤體制的內容轉移到物業管理企業;真正的專業化也不是在物業公司內部擁有多少個職稱的專業人才;真正的規模化更不是不計成本和效益的元限擴大;而真正的市場化經營是在主營項目不斷擴大的同時，使專業項目和輔助配套項目形成新的分工，使市場成為由很多類似"納米"技術一樣的社會最小單位所構成。要知道波音飛機公司的最終產品是由成千上萬個獨立的"納米"性質的小公司的產品所構成的。

　　三、物業管理企業建立現代企業制度，是適應市場經濟和物業管理市場調整的需要

　　建立現代企業制度是我國企業尤其是國有企業所面臨的重大體制改革的課題，也是國有企業必須經歷的一場廣泛而深刻的變革，黨的十五屆四中全會決議指出"當前國有企業的體制轉換和結構調整進入攻堅階段，一些深層次矛盾和問題集中暴露出來"。由于我國物業管理企業絕大部分都是國有企業，也同樣受到傳統體制的影響，相當一部分物業管理企業還不適應市場經濟的要求，經營機制不活，管理水平落后，服務意識不強，技術創新能力差，虧損經營或上級補貼經營普遍，甚至沒有經濟上的獨立自主權和決策權，較嚴重地制約了企業走向市場和在市場上求生存、求發展的直路，也阻礙了物業管理市場的健康發展和物業管理市場化的發展進程。所以，物業管理建立現代企業制度勢在必行，其主要途徑有以下3個方面:

　　(一)建立真正的以資產為紐帶的有限責任公司，明晰企業資產結構，明確各股東的責任、權利和義務，弱化上級對下級公司的指揮和支配權，強化物業管理企業在市場上的獨立決策和運作的能力，使物業管理企業具備市場準入的基本條件。

　　(二)積極發展多元投資主體的物業管理企業。物業管理行業屬于第三產業中一般競爭性服務行業，除保留部分員工或管理者持股外，大部分國有資產都應逐漸從物業管理企業中退出去，采取股份制、合作制、內部員工持技、管理者持股、期權制等多種形式或成份進行重組，促進大型物業管理企業和物業管理集團的發展。放開搞活中、小物業管理企業，對一些規模小，管理質量差，經濟效益不好的中、小企業，實行鼓勵兼并、合并和購買重組，允許和規范破產，使物業管理市場結構更趨合理。

　　(三)對房管所改制的企業，要確保房管所改制成功，使其能夠在步入物業管理市場化的軌道能夠生存和發展，就必須要在改制的基礎上盡快建立現代企業制度。同時鼓勵目前正在進行房管所轉制的單位將房管所轉為企業，再將企業過渡為現代企業的兩步走并做房管所一步，直接按現代企業制度進行轉改制，使其提高適應物業管理市場快速發展的能力。