物業(yè)管理中物業(yè)租賃概述

　　一、物業(yè)租賃的形式

　　1.物業(yè)租賃的概念

　　在業(yè)主或物業(yè)管理者(作為業(yè)主的代理人)為某種利益，授權(quán)租用者在規(guī)定的期限內(nèi)占用物業(yè)的權(quán)利時(shí)，物業(yè)租賃便產(chǎn)生了。租賃以合同形式存在，合同權(quán)利被看作個(gè)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。租賃合同規(guī)定了業(yè)主和租戶雙方的責(zé)任，租戶只擁有暫時(shí)的物業(yè)占有權(quán)，而沒有所有權(quán)。若非合同中的特殊條款限制，業(yè)主與租戶都可以轉(zhuǎn)換他們的權(quán)利，但即使權(quán)利轉(zhuǎn)移，責(zé)任對(duì)象也不變。這就是為什么租約條款中必須申明，在未經(jīng)所有者授權(quán)的情況下，租用者不得變賣、轉(zhuǎn)租或?qū)⑽飿I(yè)用作貸款抵押的原因。若業(yè)主在物業(yè)租金提高(升值)后轉(zhuǎn)手賣掉，新的業(yè)主就不僅能得到房產(chǎn)，還享有租約契約中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

　　2.物業(yè)租賃的形式

　　(1)按物業(yè)租賃方式分。

　　①定期租賃。房產(chǎn)的定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。它包含確切的起租日期和結(jié)束日期，租期可以是一個(gè)星期，也可以是99年。當(dāng)期限屆滿，租約自動(dòng)失效而不需要預(yù)先聲明，租用者必須把產(chǎn)權(quán)交還給物業(yè)所有者。定期租賃不因所有者或租賃者死亡而失去法律效力，即所有權(quán)益的歸屬形式不變。

　　因?yàn)楣潭ㄆ谙拮赓U有確切的終止日，因此如果業(yè)主希望通告租戶租約期滿搬遷，租約上必須注明截止日期。

　　②自動(dòng)延期租賃。自動(dòng)延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約。租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應(yīng)與周期對(duì)應(yīng)。租約中止的提前時(shí)間可以是一個(gè)月到六個(gè)月不等。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。

　　自動(dòng)延期租賃可由雙方根據(jù)協(xié)議達(dá)成，也可依法建立。當(dāng)物業(yè)所有者與租賃者之間的租賃行為，在本期租賃期限到期時(shí)以相似的租賃條件自動(dòng)延續(xù)時(shí)，協(xié)議就達(dá)成了。許多居住租約既包含定期租賃又包括延期租賃。一般開始于定期租賃(半年或一年)，然后轉(zhuǎn)為周期性租賃。

　　周期性租賃是租用者按租賃手續(xù)所規(guī)定的期限已經(jīng)到期，或租約中未指明租賃期限，租賃者依舊按原來的方式占用物業(yè)，并照常按期繳納租金的租賃行為。在這種情況下，實(shí)際上租金的繳納周期就自動(dòng)延續(xù)到了下一期限，即如果租金是按月繳納的，則延期也是按月進(jìn)行的。從物業(yè)管理者的權(quán)益角度考慮，自動(dòng)延期的延長(zhǎng)期限最好是在最初的租約中明確地規(guī)定下來，如按月自動(dòng)延續(xù)等。

　　③意愿租賃。意愿租賃就是給租戶以時(shí)期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)中止。

　　④強(qiáng)制占據(jù)租賃。強(qiáng)制占據(jù)租賃是指租戶在租約到期時(shí)，在未經(jīng)所有者許可的情況下強(qiáng)制地占用物業(yè)。此時(shí)，除非業(yè)主訴諸法律或租戶自動(dòng)搬離，否則物業(yè)將被繼續(xù)占用。如果租戶在租賃合同規(guī)定期限內(nèi)沒有將產(chǎn)權(quán)還給業(yè)主，所有者或其代理人(物業(yè)管理者)可以采取兩種措施:一是不通知占用者就直接向法院提出訴訟，二是默許占用者的租用行為。當(dāng)所有者接受對(duì)方繳納的租金時(shí)，即表示默認(rèn)對(duì)方在意愿租賃的模式下?lián)碛袑?duì)物業(yè)的租用權(quán)或租賃行為自動(dòng)延續(xù)。物業(yè)管理者可以通過簽訂合法而詳盡的租約來避免這一復(fù)雜棘手的問題。

　　(2)按租金支付方式分。

　　物業(yè)管理者通常采用的毛租、凈租和百分比租賃三種形式，就是根據(jù)租金的計(jì)算和收繳的形式來分的。

　　①毛租。毛租有時(shí)又稱連續(xù)租賃，是租用者按期支付一筆固定的租金，物業(yè)所有者負(fù)責(zé)支付源于物業(yè)的其他所有費(fèi)用。水電等耗費(fèi)通常由租用者支付，當(dāng)然也可由雙方預(yù)先商定。住宅租約通常采用毛租的形式。

　　②凈租。凈租租金要求租戶除了支付規(guī)定的租金外，要額外支付物業(yè)費(fèi)用的一部分甚至全部。凈租通常在長(zhǎng)期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)50年甚至更長(zhǎng)。理論上凈租金還可以有三種形式。在第一種形式下，租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水電費(fèi)、房地產(chǎn)稅和其他國(guó)家征收的費(fèi)用。第二種形式下，租戶除了負(fù)擔(dān)第一種中所提及的各項(xiàng)費(fèi)用外，還要支付房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用。第三種形式下，凈租金內(nèi)甚至要求租戶負(fù)擔(dān)物業(yè)維護(hù)和修繕等一切開銷。

　　實(shí)際操作中，三類凈租金形式可以交迭使用，因?yàn)樗鼈兊牟煌瑑H僅在于在多大程度上支付額外的費(fèi)用。因此，物業(yè)管理者就要在租約中明確地定義租約形式的具體內(nèi)容。

　　③百分比租賃。百分比租賃通常也稱為超出性租賃，常用于零售物業(yè)的租用。租用者除向所有者定期支付固定租金外，還要根據(jù)其超出預(yù)定銷售量的部分，按百分比向所有者繳納毛租金中的部分收入。

　　大型購(gòu)物中心或超市常常采用百分比租約。大型購(gòu)物中心或超市的物業(yè)管理者要舉辦許多特別的展覽，來最大范圍地吸引潛在的購(gòu)物者。如常舉行新車、帆船或模型等展覽來吸引顧客，使人們一旦為看展覽而進(jìn)入購(gòu)物中心或超市時(shí)，就會(huì)進(jìn)入租戶的商鋪購(gòu)物，這就構(gòu)成了一個(gè)雙贏的局面。

　　雖然百分比租金每月會(huì)被提升或被要求支付，但該部分的分成通常按年度計(jì)算兌現(xiàn)。租戶支付的毛利潤(rùn)百分比隨房屋的位置、性質(zhì)以及經(jīng)營(yíng)種類和大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不同而不同，有時(shí)懸殊甚大。

　　業(yè)主的提成一般都要對(duì)租戶毛收入的下限作規(guī)定，很少情況是不作任何規(guī)定的。業(yè)主為了保證其物業(yè)在出租過程中獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收入，常在租約中訂立有強(qiáng)制收回使用權(quán)的條款，該條款就確定了一個(gè)最低的租期內(nèi)收入下限。當(dāng)該限度在核算周期中未能達(dá)到時(shí)，所有者有權(quán)收回物業(yè)的使用權(quán)。另一種比較公平合理的做法是，當(dāng)租用者未能完成條款中規(guī)定的最低租金時(shí)，可以另外追加費(fèi)用以達(dá)到最低租金水平。

　　二、租約的組成

　　物業(yè)管理者應(yīng)以書面的形式簽訂所有的租約，以保護(hù)業(yè)主的利益。租約也是一種合同，簽約雙方必須具備合法的身份以達(dá)成合約中的協(xié)議。一般來說，居住物業(yè)的租約要比工商物業(yè)或零售物業(yè)的租約簡(jiǎn)潔。租約的基本組成部分包括:

　　1.簽約雙方的法定簽名

　　租約既是一份正規(guī)的合同，又意味著房地產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)移，因此租約上必須注明出租者和租賃者的姓名，并且要由物業(yè)所有者或其合法代表簽名方能生效。當(dāng)然，租約的簽署權(quán)可由業(yè)主在物業(yè)管理合同中授予其物業(yè)管理者。在實(shí)踐中，物業(yè)管理者應(yīng)保證租賃一方在租約上簽字后方能行使其對(duì)物業(yè)的使用權(quán)。如果租賃方屬于公司或組織機(jī)構(gòu)，租約的簽署者應(yīng)為租賃方法人，并且應(yīng)在租約上加蓋公章。

　　2.物業(yè)的具體描述

　　在簽定合同時(shí)對(duì)租賃場(chǎng)所做精確的法律描述是至關(guān)重要的。如果出租對(duì)象是樓宇或公寓的一部分，租約應(yīng)明確其所占空間的邊界，如明確房間號(hào)和街道地址;但出租對(duì)象若是商業(yè)用房時(shí)，則需要在租約中附加所出租空間的樓面布置。為詳細(xì)起見，租約中還要注明租戶對(duì)樓梯、電梯、大堂、車道、道路享有的權(quán)限，以及被租房間的裝飾、器具等項(xiàng)目及其狀況和其他附屬空間，如車庫(kù)、儲(chǔ)藏室、露臺(tái)等的權(quán)限。在工商物業(yè)出租中，對(duì)物業(yè)描述的另一項(xiàng)內(nèi)容是物業(yè)所有者將要為租戶而進(jìn)行的物業(yè)改造。例如要指明改造項(xiàng)目和所需要的費(fèi)用分?jǐn)偳闆r以及由哪一方實(shí)施改造。

　　3.規(guī)定租期的條款

　　租約中應(yīng)明確租用期及其開始與截止日期，如可以敘述為:“租用期30年，起始日期200*年4月1日，截止日期203*年5月31日。”

　　很多租約中還包含續(xù)租條款，就租戶續(xù)租細(xì)節(jié)加以說明。續(xù)租細(xì)節(jié)包括租戶提出續(xù)租的最遲期限、方式、向誰提出以及續(xù)租條件和租金追加額等。如下例:

　　在第______條第______款規(guī)定的租用期限到期時(shí)，租戶可以根據(jù)意愿提出續(xù)租，續(xù)租期為______年。本租賃合同中除以下需要更新的各條款外，其余均在續(xù)租期間繼續(xù)有效。被更新的條款包括:續(xù)租期年租金為人民幣_(tái)_____元，自新租期開始的第一個(gè)月第一日起按月支付。租戶提出續(xù)租的請(qǐng)求必須在本租期到期的六個(gè)月以前以書面形式向物業(yè)所有者提出。

　　由于續(xù)租條款對(duì)租戶有利，業(yè)主一般在與租戶達(dá)成續(xù)租協(xié)議時(shí)要求續(xù)租租金有較大的提高，提高的幅度起碼要與物價(jià)漲幅持平。無限期續(xù)租必須在租約中寫明。

　　有的租約還允許租戶在繳納罰金的條件下提前中止租約。在工業(yè)租約中(尤其是在租戶自建廠房的情況下)，有時(shí)允許租戶在租約到期時(shí)購(gòu)買物業(yè)的全部產(chǎn)權(quán)。

　　4.規(guī)定租金支付方式的條款

　　租約中應(yīng)注明租戶租金的交付方式。無論毛租、凈租還是百分比租賃，支付租金的時(shí)間和總數(shù)必須說明。如果租金是按平方米計(jì)算的，在租金計(jì)算時(shí)必須注明“每平方米/每年”等字樣。

　　5.取得物業(yè)實(shí)際占有權(quán)的條款

　　在租約中，物業(yè)所有者必須保證租戶對(duì)物業(yè)的實(shí)際占有權(quán)。如果在新租期開始時(shí)，物業(yè)仍被上期的租戶占用，物業(yè)所有者或其代理人(物業(yè)管理公司)必須對(duì)占用者采取措施，且所有費(fèi)用自負(fù)。若不注明，則如何實(shí)際獲得物業(yè)的權(quán)利就可能是租戶自己的事情，為避免日后發(fā)生糾紛，因此一般都要在租約中明確有關(guān)此方面的內(nèi)容。

　　6.調(diào)整租價(jià)的條款

　　由于通貨膨脹、稅收等因素的影響，一般租約越長(zhǎng)，業(yè)主的利益就越可能受到威脅，因此在原始租約中應(yīng)規(guī)定特定的租價(jià)調(diào)節(jié)法，這一點(diǎn)非常重要。提高租金率的方法有以下幾種:

　　(1)漸進(jìn)調(diào)整。

　　在毛租和凈租中，常見的調(diào)整租金的方法是用漸進(jìn)調(diào)整(又稱自動(dòng)升級(jí)租約)法，即規(guī)定租金定期提高。例如，一幢辦公樓第一、第二年的租金是100元/月平方米，第三年是150元/月平方米，第四年、第五年為200元/月平方米。

　　在租約中可以這樣描述:

　　“租用者立據(jù)保證上述租用期內(nèi)向物業(yè)所有者的指定的代理人--××物業(yè)管理公司繳納租金，每租期人民幣62000元整;租金為按月在每月第一日以前向所有者指定代理人--××物業(yè)管理公司繳納。其中最初的六個(gè)月每個(gè)月人民幣4000元，以后的四個(gè)月每月人民幣6000元，最后的兩個(gè)月每月人民幣7000元。”

　　(2)百分比租賃。

　　百分比租賃中租金的調(diào)整是按租戶經(jīng)營(yíng)收入的增長(zhǎng)而增加的。

　　(3)指數(shù)租賃。

　　指數(shù)租賃是指以某種經(jīng)濟(jì)環(huán)境的宏觀統(tǒng)計(jì)指數(shù)為依據(jù)，進(jìn)行百分比租賃的調(diào)整方法，最常用的指數(shù)是消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和批發(fā)價(jià)格指數(shù)。指數(shù)資料應(yīng)與租戶的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有關(guān)，可以從可信賴的獨(dú)立機(jī)構(gòu)中獲取。對(duì)于辦公樓宇、服務(wù)機(jī)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)組織、經(jīng)紀(jì)人公司等業(yè)務(wù)組織的租戶，可以用此方法。

　　租價(jià)的調(diào)整頻度和幅度由雙方在租約擬訂前商定。例如，租金數(shù)額可以確定為:基本租金4800元/月，調(diào)節(jié)租金與商品消費(fèi)價(jià)格增長(zhǎng)同步，即商品消費(fèi)價(jià)格每增長(zhǎng)1%，租金提高1%，依此，若第一年物價(jià)漲幅為6%，則下一年租金為5088元/月。

　　(4)價(jià)格收縮條款。

　　價(jià)格收縮條款是指租金價(jià)格的調(diào)整除了隨經(jīng)濟(jì)指數(shù)變動(dòng)外，還要考慮其他因素如工資水平、稅率、水電費(fèi)價(jià)格和物業(yè)運(yùn)行開支等的變動(dòng)，有升有降。當(dāng)考慮物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用時(shí)，租戶僅增加負(fù)擔(dān)超出預(yù)先確定開支的部分。預(yù)先確定開支的部分稱為支出基點(diǎn)，超出部分被稱為運(yùn)行超支，該條款常見于辦公租賃。

　　(5)重估定價(jià)。

　　重估定價(jià)就是在租約生效的一段時(shí)期(通常為5年)后，雙方同意由獨(dú)立評(píng)估人就當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)物業(yè)的租價(jià)重新評(píng)估并確定。

　　7.承擔(dān)不可預(yù)見費(fèi)的條款

　　一般來說，租約越長(zhǎng)，出現(xiàn)無法預(yù)期的費(fèi)用變化或其他不可預(yù)見的突發(fā)問題就越多。因此，租約中應(yīng)該附有要求租戶分擔(dān)不可預(yù)見費(fèi)的條款，以保護(hù)業(yè)主的利益。

　　此外，租約中還要有租約的附加條款。

　　8.規(guī)定物業(yè)用途的條款

　　物業(yè)所有者在租約中要增加對(duì)物業(yè)用途加以限制的條款。例如，在辦公物業(yè)租賃中可限制物業(yè)從事的業(yè)務(wù)類型，如“建議僅從事一般的保險(xiǎn)代理業(yè)務(wù)，而不可涉及其他”或不得進(jìn)行違法用途(如制假等)，在公寓租約中可填加“只供居住不供商用”。

　　此外對(duì)合租物業(yè)的，在租約中還要附加“物業(yè)管理公約”，各租戶要共同遵守。

　　9.規(guī)定轉(zhuǎn)租和分租的條款

　　轉(zhuǎn)租是指租戶將其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三者，而分租是指租戶將部分權(quán)利進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。多數(shù)租約是禁止上述行為的，除非經(jīng)過所有者事先允許。如果租約中沒有明確禁止轉(zhuǎn)租或分租行為，租戶就有權(quán)對(duì)其租用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)租或指派他用。這樣可以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)的控制權(quán)和對(duì)租戶的選擇權(quán)。

　　10.承擔(dān)災(zāi)禍損失的條款

　　火災(zāi)損失、毀壞資產(chǎn)及賠償?shù)葐栴}在租約中也應(yīng)有明確的規(guī)定。任何由租戶造成的對(duì)物業(yè)的損毀都必須由租戶負(fù)責(zé)，對(duì)損毀的物業(yè)，業(yè)主有權(quán)中止租約，并保留對(duì)租戶追究法律責(zé)任的權(quán)利。物業(yè)的毀損若不是由租戶造成的，則租戶有權(quán)中止租約，租戶還可以讓業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行修復(fù)并在以后的一定時(shí)間內(nèi)免交租金。租戶也可以空出不能使用的部分，并適當(dāng)降低租金數(shù)額。

　　11.租戶責(zé)任條款

　　租約中要規(guī)定租戶的責(zé)任，包括要求租戶及時(shí)修復(fù)由租戶直接或間接造成的損壞;要求租戶對(duì)所有管道、電梯和其他設(shè)備進(jìn)行規(guī)范操作;不得故意毀壞物業(yè)的任何部分并防止他人破壞;不得妨礙其他租戶對(duì)安靜環(huán)境的要求等責(zé)任。

　　12.租戶對(duì)物業(yè)改造的條款

　　租戶在未經(jīng)業(yè)主或其代理人(物業(yè)管理公司)書面允許的條件下，不得對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)作任何改動(dòng)。多數(shù)租戶自行進(jìn)行的對(duì)物業(yè)的改造將被作為物業(yè)的附屬物而成為所有者物業(yè)的一部分。但商業(yè)和工業(yè)物業(yè)則一般容許租戶為了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要而進(jìn)行自行改造，這些改造部分就屬于租戶自己的資產(chǎn)。因此，在租戶能夠恢復(fù)物業(yè)本來面貌的條件下，可以在租期結(jié)束時(shí)將其移走。但要注意，在租約中對(duì)租戶移走自有改造部分的措辭的微小差別就可能造成不同的后果。例如，一個(gè)長(zhǎng)期租用的租戶在初次租賃時(shí)做了部分裝修，在第三個(gè)租賃期他搬走了，而條款現(xiàn)在只要求恢復(fù)到租賃初期的狀態(tài);此時(shí)，租戶只要恢復(fù)到上一次租賃時(shí)的裝修情形即可，而第一次租賃時(shí)的裝修他可以不管，可不再恢復(fù)，這時(shí)業(yè)主不得不承擔(dān)再裝修的費(fèi)用。

　　13.規(guī)定保證金的條款

　　租約還應(yīng)該包含租戶繳納保證金和保證金歸還條件等內(nèi)容。保證金可以是現(xiàn)金、支票、轉(zhuǎn)讓的票據(jù)等。在租期結(jié)束，業(yè)主或物業(yè)管理者應(yīng)歸還租戶保證金，若需要扣留，必須指出租戶對(duì)自己物業(yè)造成的損失。

　　14.規(guī)定業(yè)主職責(zé)的條款

　　(1)賬單與通知單的及時(shí)送達(dá)。

　　租約上應(yīng)注明業(yè)主或其代理人(物業(yè)管理公司)通過郵寄或遞送的方式在適當(dāng)時(shí)間及時(shí)向租戶發(fā)送有關(guān)通知或賬單。

　　(2)保障租戶的隱私權(quán)。

　　保障租戶的充分隱私權(quán)是業(yè)主的職責(zé)，為此租約條款中應(yīng)注明:限制業(yè)主和物業(yè)管理者隨便進(jìn)入租戶所租用的物業(yè)內(nèi)，緊急情況、必要的維修需要以及臨近租賃期滿除外。如果物業(yè)被拍賣，條款中就應(yīng)允許購(gòu)買者參觀物業(yè)。

　　對(duì)商業(yè)與工業(yè)物業(yè)，為保證所有者對(duì)物業(yè)監(jiān)督的合法性，物業(yè)管理者應(yīng)保留隨意出入并巡視物業(yè)的權(quán)利，以便隨時(shí)發(fā)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的濫用行為和未經(jīng)允許的增建或改建。精明的物業(yè)管理者還可以從巡視中發(fā)現(xiàn)租用公司的經(jīng)營(yíng)情況。

　　(3)物業(yè)的維護(hù)。

　　租約中還應(yīng)該規(guī)定業(yè)主對(duì)物業(yè)維護(hù)所負(fù)的責(zé)任。一般要求業(yè)主負(fù)責(zé)所有必須的維修事務(wù)，業(yè)主一般通過物業(yè)管理公司來維護(hù)電梯系統(tǒng)、水電設(shè)施和排污系統(tǒng)等設(shè)施的良好狀態(tài)，以保證使用。此外，業(yè)主還要通過物業(yè)管理者提供諸如公共區(qū)域的管理、保潔等一系列服務(wù)。

　　如果業(yè)主對(duì)提供物業(yè)維護(hù)和其他服務(wù)確有困難的，物業(yè)管理公司在草擬租約中應(yīng)盡量減輕業(yè)主在這些方面的責(zé)任。當(dāng)然如果業(yè)主將物業(yè)變賣，則除了將保證金交還或移交給新業(yè)主外，其對(duì)該物業(yè)不再負(fù)任何責(zé)任。

　　15.關(guān)于索賠的規(guī)定條款

　　(1)業(yè)主失責(zé)時(shí)的租戶索賠。

　　①業(yè)主違約。租約中應(yīng)注明如果業(yè)主或物業(yè)管理者未能履行租約規(guī)定的責(zé)任，租戶可以因違約造成的損失中止租約并提出賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求。

　　②未按期繳納被租用物業(yè)。有時(shí)業(yè)主由于前租戶未能空出物業(yè)或因維修、改建工程未能及時(shí)完成等原因，而拖延交付物業(yè)使用權(quán)。在這種情況下，如果租戶未能在租期開始時(shí)獲得所租物業(yè)的相應(yīng)權(quán)利，可以拒付租金或中止租約，也可通過法律手段獲得相應(yīng)的權(quán)利，要求業(yè)主賠付由此造成的損失和律師費(fèi)用。因此，物業(yè)管理者在簽約時(shí)應(yīng)留有余地，在租約中寫明允許業(yè)主在必要時(shí)推遲交付被租物業(yè)，以使租戶在容許的推遲期限內(nèi)不中止租約或采取其他行動(dòng)，容許租戶在實(shí)際租用開始后再計(jì)算租金等。租約中可以這樣表述:

　　“在租期開始時(shí)，業(yè)主可能因不可控制原因而未能實(shí)質(zhì)地向租戶交付物業(yè)的使用權(quán)。這種事件的發(fā)生并不對(duì)租戶造成損失，也不能影響租約其他條款和租約的有效性。但業(yè)主要放棄租金直至租戶獲得對(duì)物業(yè)的實(shí)際使用權(quán)。”

　　③未能提供租約規(guī)定的服務(wù)。如果業(yè)主未能向租戶提供必要的服務(wù)，如不能正常地供熱、供水或提供其他設(shè)施，以及沒有對(duì)物業(yè)提供必要的維護(hù)而使物業(yè)無法正常使用等，租戶有權(quán)要求中止租約，放棄對(duì)物業(yè)的租用。因此為了業(yè)主的利益，租約中應(yīng)要求租戶在業(yè)主的服務(wù)未提供時(shí)，向業(yè)主提出書面通知并給予一定的恢復(fù)被中斷服務(wù)的時(shí)間。

　　(2)租戶過失時(shí)的業(yè)主索賠。

　　因租戶過失而引起的業(yè)主索賠情況如下:

　　①租戶違約。若租戶違反租約合同，租戶將失去租約權(quán)利，還要賠償業(yè)主的損失。一般租約中規(guī)定業(yè)主應(yīng)在規(guī)定時(shí)期內(nèi)書面通知租戶，責(zé)令其修正。如果租戶對(duì)所造成的損失未采取必要的手段加以修復(fù)，業(yè)主或物業(yè)管理公司有權(quán)自行對(duì)物業(yè)受到損害部分進(jìn)行必要修復(fù)，所需的材料與人工費(fèi)應(yīng)由租戶承擔(dān)，并在下個(gè)租金繳納期一并繳納。如果租戶選擇中止租賃，租戶應(yīng)立即支付所需維修費(fèi)用。

　　②驅(qū)逐訴訟。如果租戶拒交房租和租約中規(guī)定的分?jǐn)傎M(fèi)用、利用物業(yè)從事非法活動(dòng)以及租約中止后不搬出或?qū)嵤┢茐牡龋瑯I(yè)主可以給予對(duì)方通知后，提出訴訟要求并收回物業(yè)，這個(gè)過程就叫驅(qū)逐訴訟或執(zhí)行驅(qū)逐行為。

　　③失職。這一條款是指如果租戶不繳納租金，業(yè)主或物業(yè)管理者可以中止租賃。

　　④破產(chǎn)。業(yè)主在簽約時(shí)就要確定租戶如宣布破產(chǎn)時(shí)應(yīng)采取的措施，并寫入租約條款中。

　　⑤違法行為。租約中應(yīng)明確列入禁止租戶違法行為的條款。

篇2：物業(yè)公司商鋪?zhàn)赓U合同

　　物業(yè)公司商鋪?zhàn)赓U合同

　　出租方(以下稱甲方)：

　　承租方(以下稱乙方)：

　　甲方愿意將產(chǎn)權(quán)屬于自己的房屋出租給乙方。雙方根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，詳細(xì)情況如下：

　　第一條 房屋坐落地址

　　甲方出租的商鋪?zhàn)涞刂罚褐猩?*棟號(hào)，建筑面積平方米。

　　第二條 租賃期限

　　租期兩年,自_____年__月__日起至______年__月__日止。

　　承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：

　　1. 承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；

　　2. 承租人利用承租房進(jìn)行非法活動(dòng)的，損害公共利益的；

　　3. 承租人拖欠租金累計(jì)達(dá)30天的，并賠償兩個(gè)月租金作為違約金。

　　合同期滿后，如出租方仍繼續(xù)出租房屋，承租方享有優(yōu)先權(quán)。但租金按當(dāng)時(shí)的物價(jià)及周圍門市租金漲幅作適當(dāng)調(diào)整。

　　4.承租人在租賃期間，須配合小區(qū)的正常管理，不得在公共區(qū)域亂擺亂放、亂搭亂建等行為。

　　第三條 租金和租金交納期限：

　　1.每月租金為人民幣元整（￥元）。

　　2. 從第二年起，租金每年比上一年度增加10%。

　　3. 乙方必須按照約定于每月5日向甲方繳納租金。如無故拖欠租金，甲方給予乙方7天的寬限期，從第8天開始甲方有權(quán)向乙方每天按實(shí)欠租金1%加收滯納金。

　　第四條 保證金

　　1、乙方必須在本合同簽署當(dāng)日，向甲方交付保證金人民幣元整。

　　2、合同期滿，乙方遵守合同之規(guī)定，交清租金及合同規(guī)定的其他費(fèi)用并遷出時(shí)，甲方應(yīng)于一個(gè)月內(nèi)將保證金無息如數(shù)退還乙方。

　　第五條 租賃期間房屋修繕

　　出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕，出租方概不負(fù)責(zé)。如承租方不再使用出租方的門市后，承租方不得破壞已裝修部分及房屋架構(gòu)。

　　第六條 各項(xiàng)費(fèi)用的繳納

　　1. 物業(yè)管理費(fèi)：乙方自行向物業(yè)管理公司交納（每月10日前交納管理費(fèi)）。

　　2. 水電費(fèi)：由乙方自行繳納。

　　4. 維修費(fèi)：租賃期間，由于乙方導(dǎo)致租賃房屋的質(zhì)量或房屋的內(nèi)部設(shè)施損毀，包括門窗、水電等，維修費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)。

　　5. 使用該房屋進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的其它各項(xiàng)費(fèi)用均由乙方繳納，(其中包括乙方自已申請(qǐng)安裝電話、寬帶、有線電視等設(shè)備的費(fèi)用)。

　　第七條 出租方與承租方的變更：

　　1.如果出租方將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，合同對(duì)新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效。

　　2.租賃期間，乙方如欲將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先書面向甲方申請(qǐng)，由第三方書面確認(rèn)，征得甲方的書面同意。取得使用權(quán)的第三方即成為本合同的當(dāng)然乙方，享有原乙方的權(quán)利，承擔(dān)原乙方的義務(wù)。

　　第八條 違約金和違約責(zé)任

　　1.若甲方在乙方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同或租給他人，視為甲方違約，負(fù)責(zé)賠償兩個(gè)月租金作為違約金。

　　2.若乙方在甲方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同，視為乙方違約，乙方負(fù)責(zé)賠償兩個(gè)月租金作為違約金。

　　3.承租方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用的，應(yīng)支付兩個(gè)月租金作為違約金。如因此造成承租房屋損壞的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

　　第九條 免責(zé)條件

　　若租賃房屋因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致?lián)p毀或造成承租人損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。租賃期間，若乙方因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致不能使用租賃房屋，乙方需立即書面通知甲方。

　　第十條 爭(zhēng)議的解決方式

　　本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可以向人民法院起訴。

　　第十一條 本合同如有未盡事宜，一律按《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商，作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。

　　第十二條 本合同雙方簽字蓋章后生效，如一方違約，另一方有權(quán)向違約方要求賠償兩個(gè)月租金作為違約金。

　　本合同共3頁，1式2份，甲、乙雙方各執(zhí)1份，均有同等法律效力。

　　出租方(蓋章)：　　承租方(蓋章)： ＿＿＿＿＿＿

　　法定代表人（簽字）：＿＿＿＿＿＿法定代表人（簽字）：＿＿＿＿＿＿

　　聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿

　　聯(lián)系地址：＿＿＿＿＿＿聯(lián)系地址： ＿＿＿＿＿＿

　　身份證號(hào)碼： ＿＿＿＿＿＿身份證號(hào)碼：＿＿＿＿＿＿

　　＿＿＿＿＿＿年＿月＿＿日

篇3：物業(yè)小區(qū)住宅租賃合同

　　物業(yè)小區(qū)住宅租賃合同

　　甲方（業(yè)主）：

　　身份證號(hào)碼：（以下簡(jiǎn)稱甲方）

　　乙方（租客）：

　　身份證號(hào)碼：（以下簡(jiǎn)稱乙方）

　　為充分發(fā)揮物業(yè)之使用功能，甲方同意將享有所有權(quán)的房屋租給乙方使用，雙方根據(jù)中國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)友好協(xié)商，特訂立本合約，以共同遵照?qǐng)?zhí)行。

　　一、出租房屋座落與面積：

　　出租之房屋于中山市西區(qū)**建筑面積:平方米。

　　二、租期：

　　租期為年，本合約從年月日至年月日止。

　　三、租金交付：

　　1、每月租金幣元，押金幣元；乙方應(yīng)于每月號(hào)前向甲方繳清當(dāng)月的租金。

　　2、甲、乙同意，租金從第年起每年遞增百分之。

　　3、簽約之日起，乙方向甲方交付相當(dāng)于個(gè)月租金的押金（計(jì)幣，共元正）。

　　四、甲方責(zé)任：

　　1、甲方不能提前終止租期，否則作違約論，本合約期滿前，甲方應(yīng)提前一個(gè)月通知乙方。

　　2、租賃期內(nèi)，除本合約第三條第二款外，甲方不能再提高租金。

　　五、乙方責(zé)任：

　　1、依約交付租金，若乙方拖欠租金，每施一天，甲方加收拖欠金額百分之一的罰金，乙方若逾期一個(gè)月拖欠租金，則甲方有權(quán)單方解除合約，收回出租房屋，并沒收乙方的押金。

　　2、租賃期間的房屋管理費(fèi)、維修費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)均由乙方負(fù)責(zé)。

　　3、租賃期間，乙方不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)及用途，對(duì)房屋內(nèi)的設(shè)備、家私、電訊器材等配套設(shè)施應(yīng)妥善保管，如發(fā)現(xiàn)損壞，須在一星期內(nèi)由乙方負(fù)責(zé)維修。

　　4、租賃屆滿或合約解除，出租房屋的不動(dòng)產(chǎn)部分（裝修物）及原有物品乙方不能帶走，無償歸甲方所有。乙方物品在乙方遷出時(shí)帶走，遷出后房屋仍有余物的，視為乙方放棄所有權(quán)，甲方可自行處理。

　　5、乙方如須將房屋轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借第三者使用，必須事先征得甲方的同意，并重新簽訂合同。

　　六、聲明與保證

　　1、租賃期滿，乙方不得向甲方索取在本租賃期間投放到出租房屋的裝修費(fèi)用。

　　2、乙方租賃的房屋只適宜作　　之用，未經(jīng)甲方同意不得改變其用途，如乙方以出租房屋作違法活動(dòng)，一切責(zé)任由乙方自負(fù)。

　　3.房屋租用期間內(nèi)，由乙方負(fù)責(zé)管理，如發(fā)生人為事故，自然災(zāi)害所造成的房屋、家私、電器的經(jīng)濟(jì)損失，全部由乙方負(fù)責(zé)賠償。

　　4、租賃期間，乙方必須遵守《**管理公約》否則受到停止相應(yīng)的服務(wù)。

　　5、租賃期間，乙方必須按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的規(guī)定辦理暫住證等有關(guān)手續(xù)。

　　甲方需在一星期內(nèi)到有關(guān)部門辦理租出租房許可證。

　　七、合同期滿，乙方交付甲方的按金，甲方需在當(dāng)天內(nèi)如數(shù)還付乙方，如甲方的房屋繼續(xù)出租，乙方在同等條件下享有優(yōu)先租賃權(quán)，但須重新簽約。

　　八、違約責(zé)任

　　甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合約之規(guī)定履行義務(wù)，任何一方違反，另一方有權(quán)終止本合約，并向違約方追索相當(dāng)于當(dāng)月租金200％的違約金。

　　九、在履行本合約的過程中，若甲、乙雙方發(fā)生爭(zhēng)議或糾紛，應(yīng)通過協(xié)商解決，協(xié)商不了的，任何一方均可向中山市人民法院提起訴訟。

　　十、本合約如有未盡事宜，甲、乙雙可協(xié)商訂立補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合約具有同等法律效力。

　　十一、其它：

　　十二、本合約經(jīng)甲、乙雙方簽名、蓋接線員模、蓋章后生效。

　　十三、本合約一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，另一份交有關(guān)部門監(jiān)督執(zhí)行。

　　甲方：乙方： 丙方：（中山市**物業(yè)管理服務(wù)有限公司）

　　代表： 代表：

　　接線員：簽訂日期：年月日