物業知識教材：商品房登記

　　中國憲法規定了國家保護社會主義的公共財產，保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。只有通過登記，明確權屬，核發權屬證書，權利人的合法權益才能受到法律的保護。領證后，權利人可憑證管業，憑證辦理房屋的租賃、買賣、繼承、贈與、典當、抵押、改建等有關事宜。所以，為業主辦理產權登記，是物業管理公司的一項重要的工作。

　　1.登記發證對象及范圍

　　不論屬于機關、企事業單位、宗教團體、部隊、私人所有的房屋及其使用的土地，沒有辦理房地權屬登記領證的，均應進行登記，領取全國統一式樣的《房屋所有權證》或《房屋共有權保持證》和辦理土地使用權登記，領取《國有土地使用證》或《集體土地使用證》。如因債權債務發生將房屋所有權或土地使用權進行典當、抵押、擔保的，也應同時辦理他項權利登記，分別領取《房屋他項權證》或《土地他項權證》。

　　物業管理中，所管理的物業除了公路、行人道、街、巷、河流不登記外，屬于房屋建筑基地、天井、房屋之間的余地、園地、場地、港口、碼頭等都要進行登記發證。

　　在應登記的地域范圍內，固定于土地上結構完整的屬于鋼結構、鋼和鋼筋混凝土結構、鋼筋混凝土結構、混合結構和磚木結構的房屋，都應進行登記發證。對一些特殊的房屋或結構簡陋破爛不堪的房屋，臨時性的房屋，以及不屬于房屋的各種建筑物、構筑物不進行登記。

　　市場上交易的房地產產權，實際上是房產的所有權和房產所占土地的使用權的結合，在我們國家，產權分為有限產權和全部產權兩種:

　　(1)有限產權指對房地產擁有使用權和繼承權，但不準轉讓、出租、贈與、典當，如需出售，要經過同意可優先賣給有關部門。大多數單位的房改房以及部分福利性住房，就屬于有限產權的情況，它們雖然售價較低，但不準自由買賣。

　　(2)全部產權是指對房地產擁有使用權，并且可以轉讓、買賣、出租等。目前的商品房大多屬于全部產權的情況。

　　2.登記要求

　　(1)屬于單位自管的房屋和用地，由自管的權屬單位申請登記；屬于房管、民政部門經營的房屋和用地，由承管單位申請登記；私人所有的房屋和用地，由業權人申請登記。

　　(2)一座落或一幢房地是一業權單位(人)所有的，應整個座落或整幢房地辦理登記。屬于多人共有而不能分割辦理，應進行按份共有或共同共有登記。屬于公寓式、單元式的房屋，應分割進行登記。

　　(3)房屋和用地屬于共有(用)的，共有(用)人應會同一起申請登記。

　　(4)申請辦理他項權利登記，權利人應會同房地業權人一起辦理。

　　(5)業權人(單位)不能親自申請登記，應書面委托代理人登記。

　　3.委托登記應辦理的手續

　　(1)辦理房屋所有權和土地使用權登記，或他項權利登記，權利人(法定代表人)必須親自申請，因故不能親自辦理，應以書面形式委托代理人代為辦理。委托人和代理人必須遵守《中華人民共和國民法通則》第四章“民事法律行為代理的規定”。若委托事項沒有載明受托人辦理房地產登記的權限的，不能作為辦理房地產登記的委托書。

　　(2)委托代理的委托書必須經過公證或認證方能生效。產權人居住在不同地方的，分別按下列規定辦理公證或認證:

　　①居住在國內廣州市以外的產權人，可向所在單位、居住地的街道、辦事處(村民委員會)辦理委托認證或到公證處辦理委托公證。屬于居住在港、澳地區的，可到中國司法部指定的香港律師或蘇浩明律師處辦理委托認證。

　　②居住在臺灣地區的，可在當地辦理委托公證。

　　③居住在與中國有外交關系國家的華僑，可到中國駐該國的使、領館辦理委托認證。

　　④居住在與中國未有外交關系國家的華僑，可到與中國有外交關系的國家的使、領館辦理委托認證。

　　⑤外籍人應按居住國的規定辦理委托書公證，再到中國駐其國使、領館辦理認證或到與中國有外交關系的國家的使、領館辦理認證。

　　上述居住在港、澳、臺地區的同胞以及居住在國外的僑胞，如能親自回來但不能及時辦理登記手續的，委托書可到本市公證處公證或到登記部門辦理見證。所有以上辦理的委托書及有關證件均應提交正本，如是用外國文字書寫的，須同時提交中文譯本。

　　4.房、地產登記應履行的手續

　　(1)填寫由廣州市房地產登記所統一印制的《房屋所有權登記申請書》和《廣州市土地使用權登記申請表》，內容包括申報產權人或代表人、代理人的姓名、性別、年齡、籍貫、職業、住址及申請房地的座落、四至、面積、權利來源等其他事項。

　　(2)填寫《房屋四至墻界申報表》，申報房屋的四至墻界歸屬情況。如屬毗連墻壁，必須給毗鄰業主簽具意見。

　　(3)交驗身份證。個人登記的須交驗身份證件、戶口本，單位登記的須有單位法定代表人委托書和交驗代理人的身份證。

　　(4)提交足以證明房地權屬來源的有關證明證件。

　　(5)申請人如遺失權利來源的有關證明、證件，須向原發出證明、證件的部門索取證明；遺失產權證者，須登報一天聲明作廢，并出具管業旁證備查。

　　(6)依市房地產登記所通知須辦理的其他手續。

　　5.提交交驗證件

　　(1)法定代表人或代理人身份證或身份證明。

　　(2)一次過交驗省或市建委核發的《技術資質證書》和工商管理部門核發的《工商營業執照》(交驗后交復印件)；

　　(3)市房地產測繪所或自行測繪繪制的平面總圖和產權證附圖。

　　(4)房屋出售或未出售的情況表。

　　(5)用地來源的證明證件(屬于征地的要提交“同意使用土地通知書”)。

　　(6)建房的報建文。

　　(7)投資批文或資金來源的證明。

　　(8)房屋所有權登記申請書，土地使用權登記申請表和房屋四至墻界申報表。

　　(9)竣工驗收合格證書。

　　6.商品房登記程序

　　商品房登記程序。

　　7.商品房登記

　　根據市房管局房管發(86)字第257號和省建委粵建字(89)153號文規定，“開發公司必須辦理商品房屋產權登記和交易手續”。因此，凡屬已建成未出售或出售而未進行產權登記領證和交易監證的房屋，先由開發經營房屋的單位按每幢房屋出售或未出售的情況列表填報，申請辦理產權登記。登記前，應先把需登記的房屋按幢數分單元或層別要求，自測或提請測繪所勘測繪圖。申請產權時，應一次過繳驗申請單位經營房屋的營業執照，人民政府批準房屋經營開發的批文和資質審查證書，并按登記規定提交用地和建房報建等證件。經審查確認權屬后，未出售的房屋發給《房屋所有權證》；已出售的房屋核發《廣州市房地產權屬證明書》，憑產權證明書和買賣合同到市房地產交易所辦理交易監證手續。監證后，購房者將交易所核發的《廣州市房地產交易監證證明書》交回登記所，市房地產登記所審查核發購房人的《房屋所有權證》。

　　(1)勘丈繪圖。登記完畢后，凡房地需要測繪和編地號的，登記所將案件移送測繪所辦理。測繪所則安排以房屋所有權人、土地使用人為單位，逐戶逐處進行實地勘查房屋、土地情況，丈量計算面積、核實墻體歸屬、繪制分戶平面圖，編制地號等。申請人接到測繪所要進行查丈時間通知后，應按時在房屋所在地等候，以便帶測。

　　通過正規的測量程序，測定房屋、土地的平面位置和各地物點之間的關系，以達到下列目的:

　　--全面反映物業基本情況。

　　--按照房地產權屬、資料，測定房屋所有權和土地使用權權屬范圍和四至領界。

　　--如實反映房屋的結構、類型、層數、建成年份等各項技術指標；

　　--正確測定房屋建筑面積、土地使用面積。

　　--為城市建設和房地產管理積累資料，為制訂有關政策、城市規劃和房地產價格評估提供依據。

　　(2)填表申請。申請人(單位)辦理房地登記，應事先填寫好《房屋所有權登記申請書》、《土地使用權登記申請表》和《房屋四至墻界申報表》，備齊登記需提交的有關權屬來源的證件證明親自到廣州市房地產登記所(豪賢路193號二樓)或各區房管局申請辦理登記。凡屬委托登記的，代理人要攜帶身份證件。

　　填寫要求:

　　--申請表格要由申請人親自填寫，如不識字的可由其親友或他人代書，最后由申請人簽名或蓋章。屬于單位申請的，由法定代表人填寫或委托代理人填寫，填寫完畢后，法定代表人要簽章和蓋上單位公章。

　　--申報的內容要如實填寫，如有虛偽隱瞞，申請人要負法律責任。

　　--填寫申請表格要使用鋼筆或毛筆，不能用鉛筆和圓珠筆。書寫字體要端正、清楚。

　　--一座落的房地或一幢房屋、一塊土地，屬一權利人所有(使用)的，填一份《房屋所有權登記申請書》、《土地使用權申請表》、《房屋四至墻界申報表》(以下簡稱一套表格)；屬于多人共有(用)而不能分割或分單元登記的，原則上也填一套登記表格；但遇單位與私人共有(用)而不能分割或分單元登記的，共填一套表格有困難時，可分別填一套表格。屬于公寓式、單元式的，可分別各自填寫一套登記表格；房屋界至、產權部位明顯能分割清楚的，分割方可各自填寫一套申請表格。

　　--屬于單位申請登記的，《房屋所有權登記申請書》填寫完畢后，要給上級主管部門加具是否同意以其名義辦理產權的意見。私人申請屬于新建登記的，《房屋所有權登記申請書》要經申請人所在單位(沒有單位的到街道辦事處)給予證明其建房資金來源。

　　《房屋四至墻界申報表》要經毗鄰業主簽具意見。

　　填寫方法:

　　--填寫《房屋所有權登記申請書》、《土地使用權登記申請表》的方法，詳見登記表格附有的填寫說明。

　　--填寫《房屋四至墻界申報表》的方法:

　　①墻體屬于權利人(單位)自己所有的，是雙隅墻則填“雙隅自墻”；是單隅墻則填“單隅自墻”。

　　②如墻體與鄰屋業主共有的，是雙隅墻則填“雙隅共有墻”；是單隅墻則填“單隅共有墻”。

　　③墻體與鄰墻靠在一起，但墻體分別為各自所有的，填“各有墻”。

　　④墻體屬于鄰屋業主所有的，填“他有墻”(借墻)。

　　⑤墻體里有一段是自有，一段是他有，或首層的墻是他有，二樓屬自有的，則填寫“自有和他有”。并在備注欄寫明哪一段他有，哪一段自有。

　　(3)收件繳費。申請人(單位)辦理登記時，應主動向登記工作人員說明申請辦理何種登記，并出示身份證件和將登記需提交的有關證件證明給登記工作人員審驗，接受有關問題詢問。經初審證件齊全、手續完備、立案受理登記后，申請人到收費處按規定繳納有關登記費、查丈費、工本費等規費，然后發給《申請登記收件收據》。(此收據是已辦理登記的憑證，申請人應妥善保存，以便日后查詢。)

　　(4)審查權屬。對申請登記的房屋和用地，經過認真細致的實地勘查和丈量繪圖，掌握了房屋和用地資料，通過查檔入冊后，由登記所和用地部門對申請的房屋和用地權屬來源情況以及其真實性、合法性依法進行審查和確認。審查中對申請人提供的證明材料認為不完備或權屬不清者，則通知申請人作必要的補充或由登記所經辦人向有關單位、個人等進行調查取證，申請人和有關單位、個人應給予協助和提供方便。

　　(5)繕證發證。經審查證件齊全、手續完備、權屬清楚的房屋或用地，經審批確認后，由登記所繕寫統一式樣的《房屋所有權證》或《房屋共有權保持證》和《國有土地使用證》。權證繕寫完畢經核對無誤，用書面通知申請人前來領取。申請人接到領證通知后，持身份證、《申請房屋所有權登記收件收據》和《申請土地使用權登記收件收據》，按通知指定的時間到登記所領取權證。領證時，業權人或代理人應在收據上簽名或蓋章，并寫明領證日期。

　　領到權證后，領證的人要仔細核對權證上的內容，如發現有錯漏，應及時向發證的人員提出，以便及時更正。

　　凡領取了廣州市房地產管理局核發的權證，國家依法給予保護，權利人按所持證件依法享受權利和承擔義務。

　　由于產權的登記都由我們物業管理公司代為辦理，所以我們也會為業主將產權證領取回來，盡可能地減少業主的負擔，并根據圖所示程序向業主派發產權證。

　　--一幢物業或一個住宅小區可能存在幾百戶甚至上千戶的住宅單位，所以產權登記辦理中，產權證一般是分幾批辦理出來的，我們代業主把產權證從房管部門領取回來后，會首先將有關資料輸入電腦，并就部分資料(如面積、平面圖等)作出更正及修改，然后向業主發出通知。為了防止在領取時由于人多造成混亂及不必要的問題，所以我們會與業主約定時間，前往我公司處領取。

　　--由于產權證上的建筑面積是經過房管局測繪所進行實地測量并經過反復計算、驗證得出來，是法律上認可的數據資料，所以與原預售合同(預售契約)的建筑面積一定會存在出入。根據原預售合同(預售契約)的約定，發展商與業主都要遵守原約定，對面積差的部分按照原約定進行多退少補。

　　--為了方便業主，減少業主的負擔，一般由物業管理公司將各項費用結算，然后交有關單位復審，最后通知業主辦理有關手續。

篇2：山東省商品房銷售條例(2005)

　　山東省商品房銷售條例(20**)

　　（20**年3月31日山東省第十屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過）

　　山東省商品房銷售條例

　　第一章 總則

　　第一條 為規范商品房銷售行為，保障商品房買賣雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條 在本省行政區域內從事商品房銷售及商品房銷售管理等活動，應當遵守本條例。

　　本條例所稱商品房，是指由房地產開發企業在依法取得國有土地使用權的土地上開發建設，向社會公開銷售的房屋及其附屬設施。

　　第三條 商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。

　　本條例所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

　　本條例所稱商品房現售，是指房地產開發企業將已竣工的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

　　第四條 銷售商品房應當遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則。

　　第五條 省建設行政主管部門負責全省的商品房銷售管理工作。設區的市、縣（市）人民政府商品房銷售管理部門，負責本行政區域內的商品房銷售管理工作。

　　工商行政管理、國土資源、稅務等部門，按照各自職責分工，共同做好與商品房銷售有關的管理工作。

　　第二章 銷售條件

　　第六條 商品房預售實行許可制度。

　　房地產開發企業進行商品房預售，應當向設區的市、縣（市）商品房銷售管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證明。 未取得商品房預售許可證明的，不得進行商品房預售。

　　第七條 商品房預售應當符合下列條件：

　　（一）已交納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

　　（二）持有房地產項目開發經營權證明、建設工程規劃許可證和施工許可證；

　　（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上、已完成基礎工程，并確定施工進度和竣工交付日期。

　　第八條 房地產開發企業申請商品房預售許可，應當提交下列材料：

　　（一）商品房預售許可申請表；

　　（二）房地產開發企業的營業執照和資質證書；

　　（三）符合本條例第七條規定條件的證明文件；

　　（四）業主臨時公約；

　　（五）已簽訂的前期物業服務合同；

　　（六）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、經營性或者非經營性配套公共設施清單以及公共建筑的產權歸屬等內容；

　　（七）根據施工圖設計文件計算的商品房預售總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖的面積。

　　土地使用權、在建工程已經設置抵押的，還應當提交抵押權人簽署的書面意見。

　　房地產開發企業應當對其所提交材料的真實性負責。

　　第九條 房地產開發企業按照本條例第八條的規定提交有關材料，材料齊全符合法定形式的，商品房銷售管理部門應當當場出具受理通知書；材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者五日內一次書面告知需要補正的全部內容。

　　第十條 商品房銷售管理部門對房地產開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。對符合法定條件的，商品房銷售管理部門應當自受理之日起十日內，依法作出準予許可的書面決定，并向房地產開發企業頒發商品房預售許可證明；對不符合法定條件的，商品房銷售管理部門應當自受理之日起十日內，依法作出不予許可的書面決定，并應當說明理由。

　　第十一條 商品房銷售管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。

　　第十二條 商品房預售，房地產開發企業應當與買受人訂立商品房預售合同。房地產開發企業應當自合同訂立之日起三十日內，依法辦理商品房預售合同備案手續，并于十五日內書面告知買受人；備案機關應當應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上備案。

　　第十三條 預售的商品房可以依法進行轉讓。買受人已經支付全部購房款的，應當及時告知房地產開發企業，房地產開發企業應當予以配合，合同另有約定的除外；買受人未支付全部購房款的，應當征得房地產開發企業同意。預售商品房轉讓的，買受人和受讓人依法辦理商品房預售合同備案的變更手續。

　　第十四條 房地產開發企業進行商品房預售所得的款項，必須用于與預售商品房有關的工程建設。商品房銷售管理部門應當加強對商品房預售款的監管。

　　第十五條 商品房現售，除符合本條例第七條第（一）、（二）項規定的條件外，還應當符合下列條件：

　　（一）已通過竣工驗收；

　　（二）已確定商品房銷售方案；

　　（三）經有資質的測繪單位已完成的商品房總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖的測繪；

　　（四）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已經確定施工進度和交付日期；

　　（五）已選聘具備相應資質的物業管理企業并簽訂物業管理合同。

　　第十六條 房地產開發企業在商品房現售前，應當將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報房地產開發主管部門備案。

　　第三章 銷售方式第十七條

　　房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以由商品房承銷機構代銷或者包銷商品房。 房地產開發企業和商品房承銷機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

　　第十八條 采取代銷方式銷售商品房的，房地產開發企業應當與商品房承銷機構訂立書面代銷合同。代銷合同應當載明代銷權限、代銷期限、傭金支付等內容。

　　第十九條 采取包銷方式銷售商品房的，房地產開發企業應當與商品房承銷機構訂立書面包銷合同，約定包銷方式、包銷范圍、包銷基價、房款支付、包銷期限等內容。包銷期滿未銷售的商品房，由商品房承銷機構按照合同約定的包銷價格購買，當事人另有約定的除外。

　　第二十條 房地產開發企業和商品房承銷機構應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況，并向買受人出示有權銷售商品房的證明文件。

　　第二十一條 房地產開發企業和商品房承銷機構應當在商品房銷售場所向買受人明示房地產項目開發經營權證明、土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證明、經批準的房地產開發項目修建性詳細規劃圖以及業主臨時公約、前期物業服務合同和商品房買賣合同示范文本等文件和材料。

　　第二十二條 房地產開發企業和商品房承銷機構不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未建成的商品房。

　　第二十三條 房地產開發企業和商品房承銷機構發布商品房銷售廣告和宣傳資料，內容必須真實、合法、準確，不得欺騙、誤導公眾。

　　發布商品房銷售廣告，應當明示房地產開發企業名稱、商品房承銷機構名稱、商品房預售許可證號、商品房現售備案證號。

　　第二十四條 商品房銷售廣告的經營者、發布者應當依法查驗有關證明文件，對不符合本條例第二十三條規定的商品房銷售廣告，不得提供服務。

　　第二十五條 房地產開發企業和商品房承銷機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料對商品房所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的，應當視為合同內容。當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　第四章 買賣合同

　　第二十六條 房地產開發企業或者商品房承銷機構銷售商品房，應當與買受人訂立書面商品房買賣合同。

　　第二十七條 商品房買賣合同的內容由當事人約定，主要包括下列內容：

　　（一）當事人名稱或者姓名和住所；

　　（二）商品房基本狀況；

　　（三）商品房的套內建筑面積、分攤的共有建筑面積和房屋建筑面積；

　　（四）商品房的計價結算方式；

　　（五）商品房總價款、付款方式、付款期限；

　　（六）交付使用條件及日期；

　　（七）裝飾、設備標準；

　　（八）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施、公共設施、公共建筑的交付條件和期限及有關責任；

　　（九）經營性或者非經營性配套公共設施、公共建筑的產權歸屬；

　　（十）面積差異的處理方式；

　　（十一）前期物業服務合同的承諾及物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的交納方式；

　　（十二）房地產權屬登記的辦理方式和期限；

　　（十三）爭議解決的方式；

　　（十四）違約責任；

　　（十五）雙方約定的其他事項。 商品房買賣合同應當附具土地宗地圖、修建性詳細規劃圖和商品房分戶面積圖。

　　第二十八條 房地產開發企業和商品房承銷機構不得以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或者其他方式，對商品房買受人作不公平、不合理的規定，或者作減輕、免除其自身民事責任的規定。

　　第二十九條 住宅商品房應當按套銷售，不得分割拆零銷售；商業用房、寫字樓等其他商品房應當按幢、層、套、間進行銷售。

　　第三十條 銷售住宅商品房，按照套內建筑面積或者按套計價結算，當事人另有約定的除外。

　　第三十一條 經營性配套公共建筑和公共設施，可以隨商品房銷售或者單獨銷售；非經營性的公共建筑和公共設施，應當按照有關規定移交，不得對外銷售。

　　第三十二條 商品房銷售價格由當事人協商確定，經濟適用房等國家另有規定的，按照國家有關規定執行。

　　第三十三條 已取得商品房預售許可證的房地產開發企業和商品房承銷機構，在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業和商品房承銷機構應當向買受人返還所收費用。當事人雙方另有約定的，從其約定。

　　未取得商品房預售許可證的房地產開發企業和商品房承銷機構不得以任何形式向買受人收取預訂款性質的費用。第三十四條 房地產開發企業和商品房承銷機構與買受人未解除商品房買賣合同前，不得將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

　　第三十五條 按照套內建筑面積或者按套計價的，商品房買賣合同中載明的套內建筑面積與產權登記面積誤差在國家規定的施工誤差和面積測量誤差以內的，商品房總價款不變。

　　第三十六條 按照建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

　　合同未作約定的，按照國家規定處理。

　　第三十七條 商品房已經預售的，房地產開發企業不得擅自變更其規劃、設計。

　　經依法批準的規劃、設計變更，導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向環境等發生變化，或者出現合同當事人約定的其他對商品房質量、使用功能產生不良影響情形的，房地產開發企業應當自變更之日起十日內，書面通知買受人并承擔違約責任，買受人有權解除合同。

　　第三十八條 設置抵押權的商品房銷售時，房地產開發企業和商品房承銷機構應當將設置抵押權的具體情況書面告知買受人；未告知買受人的，買受人有權解除合同，并由房地產開發企業和商品房承銷機構承擔違約責任。

　　第五章 交付使用

　　第三十九條 房地產開發企業交付商品房時，應當向買受人提供下列材料：

　　（一）房地產開發項目綜合驗收報告及備案證明；

　　（二）商品房質量保證書和使用說明書；

　　（三）具備相應資質的測繪單位出具的商品房面積測量證明文件；

　　（四）房地產開發合同約定的住宅商品房性能認定文件；

　　（五）物業管理企業查驗承接物業共用部位、共用設施設備等證明材料；

　　（六）買受人共有的非經營性配套公共建筑和公共設施清單；

　　（七）商品房買賣合同約定的應當提供的其他材料。

　　買受人應當按照合同約定對商品房進行交付驗收；經驗收符合要求的，應當與房地產開發企業簽署房屋驗收交付單。房屋驗收交付單的簽署，視為商品房的交付使用。當事人雙方另有約定的，從其約定。

　　第四十條 房地產開發企業交付的商品房質量有瑕疵的，應當及時予以維修。房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修標準等與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

　　第四十一條 房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房；遲延交付的，應當承擔違約責任。經催告在三個月內仍未交房的，買受人有權解除合同，房地產開發企業應當賠償由此給買受人造成的實際損失。買受人應當按照商品房買賣合同的約定，接收符合交付條件的商品房，不得無故拖延或者拒絕接收。

　　第四十二條 買受人應當按照國家和省有關規定交納物業共用部位、共用設施設備專項維修資金。

　　第四十三條 房地產開發企業按照規劃建設的與商品房配套的基礎設施、非經營性公共建筑和公共設施，按照有關規定辦理移交手續后，房地產開發企業不再承擔其維修、管理費用，但屬于保修期內的維修、管理費用和另有約定的除外。

　　第四十四條 買受人應當自商品房交付使用之日起九十日內，持身份證明、商品房銷售合同、購房發票和物業專項維修資金收據等有關材料到房地產權屬登記機關辦理房屋所有權初始登記手續。房地產開發企業應當予以協助，并提供房地產項目開發經營權證明、土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證明等文件。

　　房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起三十日內對有關材料進行審查；材料符合要求的，予以核準登記，并頒發房屋所有權證書。房屋所有權證書應當載明房地產開發項目的土地證號、土地權屬取得方式。

　　因商品房權利受限制或者房地產開發企業的其他原因，致使商品房權屬在一年內無法登記確認的，除合同另有約定外，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

　　第四十五條 房地產開發企業應當按照商品房質量保證書的規定對所售商品房承擔質量保修責任。 商品房質量保證書應當根據國家有關規定，載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任及損害賠償等內容。

　　第四十六條 商品房的質量保修期限，不得低于國家規定的建設工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起計算。當事人雙方另有約定的，從其約定。交付使用的商品房存在質量問題，在保修期內，房地產開發企業應當承擔維修責任；房地產開發企業拒絕維修或者在合理的期限內拖延維修的，買受人可以自行或者委托他人維修。維修費用及維修期間造成的其他損失由房地產開發企業承擔。

　　第四十七條 商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以委托具有相應資質的工程質量檢測機構進行核驗，房地產開發企業應當予以配合。

　　經核驗確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；由此造成的損失，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

　　第六章 法律責任

　　第四十八條 違反本條例規定，房地產開發企業提供虛假材料騙取商品房預售許可證明或者未取得商品房預售許可證明預售商品房的，由商品房銷售管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款百分之一以下的罰款。

　　第四十九條 違反本條例規定，房地產開發企業或者商品房經銷機構在銷售商品房過程中，分割拆零銷售住宅商品房或者未按照規定在商品房銷售場所明示有關文件和材料的，由商品房銷售管理部門責令限期改正，給予警告，并可處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第五十條 違反本條例規定，房地產開發企業或者商品房經銷機構在銷售商品房過程中有下列行為之一的，由商品房銷售管理部門責令限期改正，給予警告，并可處以三萬以上十萬元以下的罰款：

　　（一）未按照規定的現售條件銷售商品房的；

　　（二）采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房的；

　　（三）采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未建成商品房的。

　　第五十一條 違反本條例規定，發布、經營商品房銷售廣告的，由工商行政管理部門依照《中華人民共和國廣告法》的有關規定處罰。法律沒有具體處罰規定的，由工商行政管理部門責令停止違法行為，并可處以三萬元以下的罰款。

　　第五十二條 違反本條例規定，房地產開發企業未按規定將需要由其提供的辦理房屋所有權初始登記的文件報房地產權屬登記機關的，由房地產權屬登記機關責令限期改正，給予警告，并可處以一萬元以下的罰款。

　　第五十三條 商品房銷售管理部門及其工作人員有下列行為之一的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　（一）對符合商品房預售條件的房地產開發企業不予頒發預售許可證明或者對不符合商品房預售條件的房地產開發企業頒發預售許可證明的；

　　（二）發現商品房銷售違法行為不予查處的；

　　（三）未在規定期限內辦理有關許可、登記手續的；

　　（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。

　　第七章 附則

　　第五十四條 本條例下列用語的含義為：

　　（一）返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為；

　　（二）售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為；

　　（三）產權登記面積，是指房地產權屬登記機關確認登記的房屋面積。

　　第五十五條 本條例自20**年10月1日起施行。

篇3：南昌市進一步規范商品房退房再銷售有關問題的通知(2015)

　　南昌市進一步規范商品房退房再銷售有關問題的通知(20**)

　　南房產〔20**〕4號

　　關于進一步規范商品房退房再銷售有關問題的通知

　　各房地產開發企業:

　　為進一步規范商品房退房再銷售行為，充分體現公平、公開、公正的原則，保障交易雙方當事人合法權益，維護房地產市場秩序，促進房地產市場健康穩定發展，現就我縣商品房退房再銷售有關問題通知如下：

　　一、自20**年1月20日起，商品房購房合同經縣房管局開發科備案后，雙方因故同意解除合同的房源，必須報縣房管局在南昌縣房產信息網上進行公示再銷售，通過抽簽方式重新確定購房人。

　　二、買受人要求辦理退房的，需向開發企業提交《商品房退房申請報告》，本人及共有人持有效身份證件和結婚證原件及復印件（未婚者需開具未婚證明）同開發企業到縣房管局開發科合同備案窗口辦理退房手續。開發企業應向縣房管部門提交以下材料：1、《商品房退房申請報告》；2、《商品房退房承諾書》；3、《商品房退房公示再銷售報告》。

　　三、開發企業對退出的房源報縣房管部門進行公示，公示時間不少于7日。公示內容包括：房屋坐落、房屋使用性質、套型、面積、現行市場行情重新確定的銷售價格和售房單位聯系方式等。

　　公示期內，意向認購人與開發企業聯系，實地看房并了解房源相關情況。開發企業應如實提供該房的相關信息。有意向購房并符合我縣有關政策具備購房資格的認購人，于每月26日之前持本人有效身份證件先到縣房管局開發科合同備案窗口登記相關信息后領取《商品房退房認購通知單》，再與開發企業簽訂《商品房退房認購抽簽協議》，并交納認購預訂金，預訂金為總房款的百分之十。

　　四、對公示退出的商品房，開發企業不得指定認購人，不得拒收預訂金。凡出現上述行為，房管部門將對該房源進行限制，并對開發企業不良信用記錄檔案。申請認購人（包括家庭成員）不得同時認購兩個及兩個以上的房源。

　　五、經公示期滿的房源，只有一人申請認購的，可以直接確定購房人；如有多人申請認購的，采取公開抽簽方式確定購房人。房管部門在《商品房退房認購通知單》上簽署意見。

　　六、縣房管部門每月28日下午15時（遇節假日或特殊情況順延）對公示期滿的房源組織抽簽認購活動。認購人須持本人有效身份證件、《商品房退房認購通知單》、《商品房退房認購抽簽協議》及交納預訂金的憑證，前往抽簽地點(縣房管局七樓會議室)參加抽簽。不按通知要求到場的視為自愿放棄認購權。為了體現公平、公正原則，局監督室派人參與整個抽簽過程進行監督，并簽署意見。

　　七、確定的購房人應在抽簽認購活動后7日內，持《商品房退房認購通知單》和本人有效身份證件與開發企業簽訂《商品房買賣合同》，開發企業必須按網上公示價格簽訂合同，不得上下浮動，并由開發企業將合同報縣房管局開發科合同備案窗口進行備案登記；對未中簽的申請認購人，開發企業在抽簽結束后3日內退還其認購預訂金。

　　八、公示期滿未認購銷售和中簽認購人因故放棄購買的房源，應當按照本規定重新公示再銷售。

　　特此通知

　　附件：

　　1、商品房退房申請報告

　　2、商品房退房承諾書

　　3、商品房退房公示再銷售報告

　　4、商品房退房認購通知單

　　5、商品房退房認購抽簽協議

　　6、商品房退房認購抽簽流程圖

　　7、授權委托書

　　南昌縣房產管理局

　　二○一五年一月十二日

　　附件1：

　　商品房退房申請報告

　　公司:

　　買受人----于----年----月----日在你公司購買了位于(地址)----（項目名稱）----(樓幢號)----幢----單元----室的房屋一套,合同編號為----,現由于--------的原因,要求退房，由此產生的一切法律責任由買受人承擔，請予以辦理為感！

　　申請人：電話：

　　二O年月　日

　　附件2：商品房退房承諾書

　　買受人----與出售人----公司經協商一致達成退房協議，該房位于（地址）----（項目名稱）----（樓幢號）----幢----單元----室，合同編號----。

　　買受人承諾：買受人經所有共有人同意，自愿將該房屋退回給出售人，同意注銷該商品房合同備案登記，由此產生的一切后果，由買受人承擔。出售人承諾：該房由我公司收回后，將退出的房屋在南昌縣房產信息網上進行公示再售，并按南昌縣房產管理局印發的《關于進一步規范商品房退房再銷售有關問題的通知》規定辦理相關手續。

　　買受人（簽章）：出售人（簽章）：

　　聯系電話：聯系電話：

　　二O年月 日

　　附件3：商品房退房公示再銷售報告

　　南昌縣房管局開發科：

　　買受人----由于----原因，向我公司申請退房，我公司同意其退房，請貴辦將該房屋在南昌縣房產信息網上公示再銷售。房屋基本信息如下：

　　出售人使用性質----

　　房屋坐落預售許可證號----

　　建筑面積（㎡）----戶型

　　單價（元/㎡）----總價（元）

　　聯系人----聯系電話----

　　備注該房屋在網上公開銷售，有意向的認購人請與出售人聯系，了解房屋情況，持本人有效身份證件、結婚證及戶口簿到縣房管局開發科合同備案窗口（電話：85711311）辦理申請認購相關手續。

　　（蓋章）

　　二O年月日

　　附件4：商品房退房認購通知單

　　公司：----

　　認購人：----身份證號：----，聯系電話：----。現前往你公司簽訂《商品房退房認購抽簽協議》，預交認購第----幢----單元----號房屋預訂金----元。此預訂金在中簽后轉為購房款，未中簽的在認購抽簽結束后三日內退還認購人。

　　抽簽時間定于二O年月日時，地點在----，逾期不候，如有變化另行通知。

　　南昌縣房產管理局開發科

　　二O年 月 日

　　附件5：商品房退房認購抽簽協議

　　出售人（甲方）：

　　認購人（乙方）：

　　身份證號：-----。

　　甲、乙雙方在《商品房買賣合同》正式簽訂前，經平等、自愿協商，共同訂立本協議書。

　　1、乙方自愿以抽簽認購方式，向甲方意向購買位于（地址）----（項目名稱）----（樓幢號）----幢----單元----室，使用性質----，建筑面積----平方米。

　　2、甲方在認購抽簽結束后七日內與中簽的認購人簽訂《商品房買賣合同》，并按相關規定到縣房管局開發科合同備案窗口辦理備案登記，認購人交納的預訂金轉為購房款；認購人未中簽的，甲方應在抽簽結束后三日內退還其預訂金。

　　3、違約責任（雙方自行約定）：----。

　　4、本協議一式二份，甲、乙雙方各執一份。

　　出售人（簽章）：認購人（簽章）：

　　聯系電話：聯系電話：

　　二O年月日

　　附件6：商品房退房認購抽簽流程圖

　　認購人持本人有效身份證件到局開發科合同備案窗口登記相關信息后領取《商品房退房認購通知單》

　　↓

　　認購人持《商品房退房認購通知單》與開發企業簽訂《商品房退房認購抽簽協議》，并交納認購預訂金

　　↓

　　認購人持本人有效身份證件、《商品房退房認購通知單》、《商品房退房認購抽簽協議》及交納預訂金的憑證，前往抽簽地點參加抽簽

　　↓

　　現場抽簽

　　↙↘

　　中簽未中簽

　　↓↓

　　與開發企業簽訂《商品房買賣合同》

　　開發商退還認購預訂金

　　附件7：授權委托書

　　南昌縣房管局開發科：

　　茲授權----同志，身份證號：----，聯系電話----，全權代表----公司辦理----商品房退房再銷售事宜，由此產生的一切法律責任由我司承擔，請予以辦理為感！

　　授權單位（公章）

　　年月日