物業(yè)知識(shí)教材：公寓別墅物業(yè)管理概述

　　一、公寓別墅管理的概念

　　(一)公寓

　　公寓是比普通居民住宅高一個(gè)檔次的居住場(chǎng)所，其主要居住者是境外來華工作人員、經(jīng) 商辦事機(jī)構(gòu)的常駐人員、三資企業(yè)外方的工作人員以及國(guó)內(nèi)少數(shù)高薪階層、有產(chǎn)階層中的部分人員等。

　　公寓一般由專門的物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)化管理，收費(fèi)較高，目前國(guó)家尚無統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)，收費(fèi)價(jià)格一般由業(yè)主和用戶與物業(yè)管理公司協(xié)商確定。

　　雖然公寓目前占我國(guó)城鎮(zhèn)居住面積比例比較小，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展的方向 。隨著我國(guó)生產(chǎn)力的發(fā)展，人們物質(zhì)文化生活水平的提高，以及人們生活習(xí)慣的改變，公寓的需求量必然越來越大，要求居住的標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)境亦必然越來越高，對(duì)物業(yè)管理的檔次也會(huì)有 更高的要求。

　　(二)別墅

　　別墅是我國(guó)目前最高檔次的居住場(chǎng)所，一般是兩層或三層小樓、獨(dú)門獨(dú)院。其特點(diǎn)是建 筑檔次高，設(shè)施設(shè)備配套，功能齊全;管理收費(fèi)多，服務(wù)周全。一般是幾十棟或上百棟、幾百棟建在一個(gè)區(qū)域，形成群體，規(guī)模化管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　我國(guó)目前別墅占的比例很小，主要是為來華工作的國(guó)外高級(jí)人員、經(jīng)商的老板、高級(jí)雇 員，國(guó)內(nèi)少數(shù)明星、名家、名人以及有產(chǎn)階層中的高收入者等。一棟別墅造價(jià)少則幾十萬、上百萬人民幣，多的幾百萬人民幣。

　　別墅雖然有其存在、發(fā)展的客觀必要，但終究是為極少數(shù)人提供享受的，不是我國(guó)房地 產(chǎn)大規(guī)模發(fā)展的方向，因此也不是我國(guó)物業(yè)管理的主體部分。

　　我國(guó)商務(wù)物業(yè)建筑和管理起步較晚，是gg開放后，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)被確 認(rèn)為商品之后，全國(guó)廣大城鎮(zhèn)高檔建筑迅猛發(fā)展而興起的，時(shí)間短，缺乏經(jīng)驗(yàn)。但相信隨著生產(chǎn)力的提高，人們物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，今后我國(guó)商務(wù)物業(yè)的建設(shè)和管理，一定 會(huì)有一個(gè)更快的發(fā)展和提高。

　　二、公寓的特征

　　(一)建筑檔次高，硬件設(shè)施齊備

　　我國(guó)目前新建高檔公寓，一般是按規(guī)定在“統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)”的原則下進(jìn)行開發(fā)建 設(shè)的，其設(shè)計(jì)規(guī)范，設(shè)備設(shè)施配套;專業(yè)化施工，主要設(shè)備和關(guān)鍵原材料進(jìn)口，其建筑檔次與其他商務(wù)物業(yè)基本相同。不過公寓為能使業(yè)主和用戶居住更舒適、方便，在設(shè)計(jì)、硬件配 備和裝修上更具匠心，如:

　　1.設(shè)計(jì)在講求質(zhì)量，延長(zhǎng)壽命，確保安全，提高使用效率的基礎(chǔ)上，充分考慮用戶的舒適方便，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷。框架式，大開間;在房間的安排上，講究戶外自然采光，客廳面 積大，可按用戶的意愿調(diào)整分割裝修，適用性強(qiáng)。

　　2.居住面積大。公寓每戶的居住面積比普通居民住宅小區(qū)每戶的居住面積大得多，據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，一般比例大約是1:1.5~1:2。因此居住起來寬敞舒適。

　　3.硬件配備齊。公寓除與普通居民住宅一樣供水、電、暖、煤氣，通訊、電視天線外，還供應(yīng)有熱水，有的還設(shè)有中央空調(diào)。層次較高的還配有家用電器，如彩電、冰箱;家具， 如床、沙發(fā)、寫字臺(tái)、桌椅板凳;廚具，如灶具、炊具、餐具等。

　　要說明的是，由于我國(guó)公寓建設(shè)起步較晚，目前在硬件配備上很不統(tǒng)一，有多有少，還 有待于進(jìn)一步發(fā)展和規(guī)范。

　　(二)客戶相對(duì)穩(wěn)定，服務(wù)周期長(zhǎng)

　　我國(guó)公寓從目前實(shí)際情況看，開發(fā)商一般是采用出售或出租兩種方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。因 此，其業(yè)主和客戶都相對(duì)比較穩(wěn)定，較少變化，流動(dòng)性較小。

　　1.服務(wù)周期長(zhǎng)。公寓的物業(yè)管理除與智能化的寫字樓相似之處外，其主要特征是管理服務(wù)周期長(zhǎng)，一天24小時(shí)，從早到晚，從白天到晚上，每時(shí)每刻都有人住、有人進(jìn)出;物業(yè)管 理要不間斷地進(jìn)行管理與服務(wù)。不像寫字樓上班時(shí)間人員集中，流動(dòng)性大;下班后，人走樓空;物業(yè)管理只留少數(shù)人值班就可以了。

　　2.管理服務(wù)對(duì)象較為復(fù)雜，不像寫字樓管理服務(wù)主要對(duì)象是工作人員，公寓內(nèi)居住的是一家一戶、幾代人，有老有小，衣食住行，飲食起居，時(shí)時(shí)刻刻，年年月月，都要管理好， 都要服務(wù)好。人員層次不一，無形中增大了管理服務(wù)的難度。

　　(三)管理要求嚴(yán)，服務(wù)層次高

　　公寓客戶對(duì)居住條件和環(huán)境要求比較高。因此，對(duì)物業(yè)管理的要求也高的，特別是保安 、保潔和服務(wù)等方面:要保證住戶安全，進(jìn)出口設(shè)有保安值班崗位，非居住人員不得入內(nèi)，來客要進(jìn)行登記，征得主人同意后，方可入內(nèi)。衛(wèi)生保潔也像智能化寫字樓一樣，按規(guī)范要 求，不斷地進(jìn)行清掃、擦洗，進(jìn)行環(huán)境綠化，努力為住戶創(chuàng)造出一個(gè)安全、靜雅、優(yōu)美、溫馨的良好生活環(huán)境。

　　在方便住戶，搞好服務(wù)上，要舉辦各種服務(wù)項(xiàng)目，如:購(gòu)物中心、餐飲、洗衣、文化娛 樂、代定報(bào)刊雜志等項(xiàng)目。

　　一、機(jī)構(gòu)設(shè)置的指導(dǎo)思想與原則

　　(一)公寓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置的指導(dǎo)思想

　　公寓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置的指導(dǎo)思想是:

　　1.有利于加強(qiáng)公寓的物業(yè)管理，保證住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全，生活方便、舒適，物業(yè)保值增值;

　　2.有利于物業(yè)管理公司的自身發(fā)展;

　　3.有利于為物業(yè)管理公司股東創(chuàng)造一定的效益。

　　(二)公寓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則

　　公寓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是:

　　“精簡(jiǎn)效能”，即在保證搞好物業(yè)管理與服務(wù)的前提下，盡力精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，壓縮編制定員 。可設(shè)可不設(shè)的機(jī)構(gòu)，堅(jiān)決不設(shè);可要可不要的崗位，堅(jiān)決不要。

　　二、公寓物業(yè)管理制度建設(shè)

　　公寓的物業(yè)管理工作是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括各個(gè)方面的管理與服務(wù)，如:人事、勞動(dòng)工 資、勞保福利管理制度，財(cái)務(wù)管理方面的制度，保安消防方面的管理制度，工程、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、管理、維修保養(yǎng)方面的管理制度等。

篇2：別墅前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議業(yè)主版

　　別墅前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議業(yè)主版

　　本協(xié)議當(dāng)事人：

　　甲方：z物業(yè)管理有限公司千島湖分公司

　　乙方：_____

　　甲方是指：1、杭州******開發(fā)有限公司委托的物業(yè)管理企業(yè)。

　　乙方是指：購(gòu)房人（業(yè)主）

　　前期物業(yè)管理是指：是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

　　本物業(yè)名稱： ***別墅

　　乙方所購(gòu)房屋銷售（預(yù)售）合同編號(hào)：

　　乙方所購(gòu)房屋基本情況：

　　類型：_____

　　座落位置：_____

　　建筑面積：_____平方米

　　根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，在乙方簽訂《房屋買賣（預(yù)售）合同》時(shí)，甲乙雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：

　　第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

　　一、甲方的權(quán)利和義務(wù)

　　1.對(duì)房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理。

　　2.根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《業(yè)主公約》并書面告知乙方。

　　3.建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料。

　　4.制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊(cè)》的行為。

　　5.甲方可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的部分專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理轉(zhuǎn)讓給第三方。

　　6.依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)用。

　　7.編制物業(yè)管理服務(wù)及財(cái)務(wù)年度計(jì)劃。

　　8.每六個(gè)月向乙方公布物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支賬目。

　　9.提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)和限制條件書面告知乙方，并與乙方訂立《******別墅室內(nèi)裝修管理協(xié)議》。

　　10.不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。

　　11.向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)并合理收取費(fèi)用。

　　12.自本協(xié)議終止時(shí)5日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，向物業(yè)管理企業(yè)移交建設(shè)單位提供的材料及其它物業(yè)管理材料，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)。

　　二、乙方的權(quán)利義務(wù)

　　1.參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

　　2.監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向甲方提出意見和建議。

　　3.遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度、《業(yè)主公約》和《業(yè)主手冊(cè)》。

　　4.依據(jù)本協(xié)議向甲方交納物業(yè)管理費(fèi)用，享有與所繳納物業(yè)管理費(fèi)相符的服務(wù)。

　　5.裝飾裝修房屋時(shí)，遵守《******別墅室內(nèi)裝修管理協(xié)議》，違反裝修協(xié)議，給物業(yè)造成損害的將承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　6.不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償。

　　7.轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)事先通知甲方，并告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議。

　　8.對(duì)承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度、《業(yè)主公約》和《業(yè)主手冊(cè)》等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任。

　　9.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。

　　10.因甲方維護(hù)修繕共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備需要占用乙方自用部位、自用設(shè)施的，乙方應(yīng)予以配合。

　　11.不得擅自將住宅改為非住宅使用。

　　第二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

　　一、房屋共用部位的維護(hù)和管理

　　共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道、電梯機(jī)房、水泵間等。

　　二、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理

　　共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　三、環(huán)境衛(wèi)生

　　1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場(chǎng)所、公共設(shè)施及房屋共用部位保潔。

　　2.垃圾的收集和清運(yùn)。

　　四、保安

　　1.內(nèi)容

　　（1）協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。

　　（2）門崗執(zhí)勤。

　　（3）巡邏檢查。

　　（4）安全監(jiān)控。

　　2.責(zé)任

　　（1）協(xié)助公安部門加強(qiáng)治安防范，協(xié)查各種違法案件。

　　（2）檢查、掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類情況。

　　（3）及時(shí)發(fā)現(xiàn)各類事故苗頭，協(xié)助有關(guān)部門力爭(zhēng)把事故消滅在萌芽狀態(tài)。

　　五、交通秩序與車輛停放

　　1.內(nèi)容

　　（1）限速、限重。

　　（2）禁鳴。

　　（3）按規(guī)定停放。

　　（4）車輛出入管理。

　　（5）泊位管理。

　　2.責(zé)任

　　（1）指揮車輛遵章行駛，有序停放。

　　（2）保持小區(qū)安靜。

　　（3）保持道路通暢。

　　六、房屋裝飾裝修管理

　　按照《***別墅室內(nèi)裝修管理協(xié)議》對(duì)業(yè)主的房屋裝飾裝修行為實(shí)施管理。

　　七、消防管理

　　1.內(nèi)容

　　（1）公共區(qū)域消防器材和易燃品管理。

　　（2）消防監(jiān)控。

　　（3）義務(wù)消防。

　　2.責(zé)任

　　（1）消防器材和設(shè)施齊全、有效。

　　（2）消防通道暢通。

　　（3）發(fā)生火警，組織滅火或報(bào)警。

　　八、公共綠化

　　1.內(nèi)容

　　（1）修剪、澆灌、施肥等綠化養(yǎng)護(hù)。

　　（2）清潔公共綠地。

　　（3）除蟲和必要的補(bǔ)種。

　　2.責(zé)任

　　（1）保持花草樹木的正常生長(zhǎng)。

　　（2）保持公共綠地整潔。

　　（3）綠化植物茂盛、無缺株。

　　第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

　　一、房屋外觀：清潔，無污染。

　　二、設(shè)備運(yùn)行：正常、故障時(shí)間無特殊情況下不超過2小時(shí)。

　　三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理：按計(jì)劃及時(shí)完成。

　　四、環(huán)境衛(wèi)生：整潔。

　　五、綠化：按景觀要求維護(hù)。

　　六、交通秩序與車輛停放：整齊、有序、無事故。

　　七、保安：熱情服務(wù)、按章辦事、儀表整潔、文明禮貌。

　　八、消防：做好以“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防防范工作。

　　九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修：

　　小修：立即處理，72小時(shí)內(nèi)力爭(zhēng)修復(fù)，并建立登記、回訪制度。

　　急修：報(bào)修后30分鐘內(nèi)或按約定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)上門維修，24小時(shí)力爭(zhēng)修復(fù)，并建立登記、回訪制度。

　　十、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)甲方的滿意率達(dá)到95%。

　　第四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用）

　　一、乙方交納費(fèi)用時(shí)間：物業(yè)管理費(fèi)自《入伙通知書》規(guī)定的入伙之日起開始計(jì)收。

　　二、住宅按建筑面積每月每平方米3.5元。

　　三、地面停車位按每月每個(gè)元。

　　四、因乙方原因空置房屋由乙方按物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%向甲方交納，空置時(shí)間最長(zhǎng)不超過一年。

　　五、乙方出租物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由乙方交納，乙方與承租人約定由承擔(dān)人繳納的，從其約定，乙方負(fù)連帶繳納責(zé)任。

　　六、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

　　七、每次交納費(fèi)用時(shí)間：每季度首月5日前交納。

　　八、其它有償服務(wù)收費(fèi)另行約定。

　　第五條 代收代繳收費(fèi)服務(wù)

　　受有關(guān)部門或單位的委托，甲方有提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣、房租等代收代繳收費(fèi)服務(wù)（代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用）；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。

　　第六條 維修基金的管理與使用

　　一、 據(jù)杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條、四十八條規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。乙方在入伙前交納按建筑面積元/平方米的維修基金。

　　二、維修基金的使用由甲方提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。

　　三、維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按乙方占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

　　四、乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

　　第七條 保險(xiǎn)

　　乙方的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全的保險(xiǎn)由乙方自行辦理。

　　第八條 廣告牌設(shè)置及權(quán)益

　　乙方不得擅自在小區(qū)內(nèi)設(shè)置任何形式的廣告牌（包括標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)等）。

　　第九條 其它約定事項(xiàng)

　　一、物業(yè)管理費(fèi)待業(yè)主委員會(huì)成立后再作調(diào)整；其它收費(fèi)按物價(jià)管理部門規(guī)定執(zhí)行。

　　二、乙方不得擅自改變房屋使用性質(zhì)。

　　第十條 違約責(zé)任

　　一、甲方違反本協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　二、乙方違反本協(xié)議，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　一、甲方違反本協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，乙方有權(quán)要求甲方清退所收費(fèi)用，退還利息并支付違約金。

　　二、乙方違反本協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交并從逾期之日起每天按應(yīng)繳額的3‰支付。

　　三、長(zhǎng)期不繳納物業(yè)管理費(fèi)之業(yè)主，物業(yè)管理公司有權(quán)按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主追究法律責(zé)任。

　　第十一條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第十二條 在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第十三條 本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫文字與印刷文字具有同等效力。

　　本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

　　第十四條 本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)調(diào)解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解；

　　協(xié)商或調(diào)解無效，可向杭州市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

　　第十五條 本協(xié)議共十頁(yè)，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

　　第十六條 在簽訂本協(xié)議前，由甲方送當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門備案。

　　第十七條 本協(xié)議自雙方簽字、蓋章之日起生效。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　代表人：代表人：

　　年 月 日年 月 日

篇3：物業(yè)知識(shí)教材：別墅物業(yè)管理

　　物業(yè)知識(shí)教材：別墅物業(yè)管理

　　一、別墅的特征

　　1.別墅的群體性。別墅的突出特征之一是群體建筑，一般是幾十棟、上百棟，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一施工，構(gòu)成群體，形成規(guī)模，自成體系。

　　2.占地多、面積大是其第二個(gè)特征。

　　3.樓層少，每戶占用土地面積大，一般是一、二層，最多不超過三層的小樓，建筑面積一般在200~400平方米之間。

　　二、別墅的特性

　　(一)建筑檔次高設(shè)備設(shè)施齊備

　　別墅在建筑檔次和設(shè)備設(shè)施配套上除與寫字樓、公寓等相同處之外，其主要特性是：

　　1.框架式結(jié)構(gòu)，2~3層，防震性能好，安全系數(shù)大，保證業(yè)主或用戶使用安全可靠。

　　2.主要建筑用材料，特別是裝飾材料主要是進(jìn)口，如鋼材、鋁帶、膠合板、涂料、衛(wèi)生潔具、家用電器等。

　　3.配套設(shè)施齊備，從衣、食、住、行，到吃、喝、玩、樂，從設(shè)計(jì)到施工，均為業(yè)主或用戶居住安全、生活舒適、方便進(jìn)行了全面安排和考慮。

　　4.環(huán)境優(yōu)美，由于別墅占用土地面積大，每戶都是獨(dú)門獨(dú)院，空閑面積多，為綠化環(huán)境提供了條件，一般有山(或營(yíng)造人工假山)，有水，叢林簇?fù)恚G地，乃至鳥語(yǔ)花香。

　　(二)住戶層次高

　　在我國(guó)目前(將來恐怕也是如此)能夠買得起或租住得起別墅的，是極少數(shù)人，而決非一般工薪階層或普通老百姓。據(jù)了解目前在北京要購(gòu)買一棟別墅，少則幾十萬、上百萬人民幣 ，多的幾百萬人民幣，最高的則要上千萬人民幣。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民幣16元以上。因此，凡能購(gòu)買或租住得起的，都是有錢的人。而有大錢的人一般都是(個(gè)別 的除外)文化層次和社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，對(duì)居住條件和居住環(huán)境比較講究，自然對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)要求較高。

　　(三)物業(yè)管理和服務(wù)要求高

　　正是由于客戶層次高，所以對(duì)物業(yè)管理的檔次要求也相應(yīng)高。因?yàn)橛绣X，更容易引起壞 人的注意。因此，物業(yè)管理必須從高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求出發(fā)，特別是消防保安方面、環(huán)境綠化方面和多種項(xiàng)目服務(wù)方面等，要有可靠的保證，要實(shí)行封閉式管理。

　　(四)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高

　　我國(guó)目前物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只有居民小區(qū)，國(guó)家及各級(jí)政府房地產(chǎn)主管部門都做了具 體規(guī)定。北京市政府1996年制定的《委托管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)普通居民住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做了 明確規(guī)定。而商務(wù)物業(yè)，如：寫字樓、公寓、酒店、別墅等，國(guó)家目前尚未做出具體規(guī)定，一般是由委托方與受托方共同協(xié)商確定。從目前北京市實(shí)際情況看，三星級(jí)及其以上物業(yè)， 收取管理費(fèi)大體在人民幣16~40元/(平方米·月)，而以公寓收費(fèi)最高。

　　三、別墅的物業(yè)管理

　　(一)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想與原則

　　1.指導(dǎo)思想

　　別墅物業(yè)管理的指導(dǎo)思想是：

　　(1)有利于加強(qiáng)別墅的管理，保證住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全，生活方便舒適，物業(yè)保值增值。

　　(2)有利于物業(yè)管理公司自身的發(fā)展。

　　(3)有利于為物業(yè)管理公司股東創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。

　　2.原則

　　物業(yè)管理的原則是：全心全意為業(yè)主服務(wù)，一切從有利于業(yè)主和用戶的角度出發(fā)，搞好 各項(xiàng)管理和服務(wù)工作。

　　(二)別墅物業(yè)管理的關(guān)鍵性

　　根據(jù)上述別墅的特征與特性以及管理的指導(dǎo)思想和原則，別墅的物業(yè)管理與服務(wù)，除了 與寫字樓、公寓等相同之處外，應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的管理與服務(wù)工作：

　　1.要特別抓好消防與保安工作

　　前面我們已經(jīng)講過，能夠購(gòu)買得起或租住得起別墅的一般都是有錢的人、社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位 比較高的人。因?yàn)橛绣X、因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)地位比較高，財(cái)產(chǎn)比較多，就更容易引起壞人的注意。因此，物業(yè)管理應(yīng)特別突出加強(qiáng)消防與保安管理工作，要實(shí)行封閉式管理，24小時(shí)全面巡 邏、全面監(jiān)控;對(duì)進(jìn)出的人員進(jìn)行監(jiān)視，外來人員一律實(shí)行登記制度，對(duì)來訪客人，還要電話征得住戶同意后，方可放入。要采取一切有效措施，確保住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

　　2.要搞好環(huán)境綠化工作

　　一般居住在別墅群里的住戶，絕不僅僅是解決居住的問題，而是講求享受，除了要求要 有一個(gè)安全的居住條件外，還要求有一個(gè)清靜、優(yōu)美的生活環(huán)境。因?yàn)橐话銊e墅都是2~3層 小樓，獨(dú)門獨(dú)院，樓前房后空地很多，如：位于北京東北郊溫榆河畔的麗京花園別墅，占地 20萬平方米，建有389套別墅，平均每套占地514平方米。而園內(nèi)建有人工湖泊水域面積高達(dá) 6500平方米;綠化面積占總建筑面積的60%，人均占有綠地110平方米。給環(huán)境綠化提供了 前提條件。因此，物業(yè)管理應(yīng)特別注意搞好環(huán)境綠化工作，為住戶創(chuàng)造出一個(gè)花園式的居住環(huán)境，使棟棟別墅，掩映于綠蔭叢中，處處鳥語(yǔ)花香。

　　3.搞好全方位服務(wù)

　　為方便住戶，物業(yè)管理要在保證設(shè)備設(shè)施安全正常運(yùn)行、衛(wèi)生保潔達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求、禮貌 服務(wù)符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的前提下，搞好多種服務(wù)，如：通訊、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、餐飲、康樂、各項(xiàng)體育場(chǎng)所、學(xué)校、代訂報(bào)紙、代購(gòu)物、代送子女上學(xué)等。