我的心情非常緊張也非常高興,剛才講的是關于別墅的概念,因為我們做管理的跟做CD不一樣,我們做管理要實實在在,整個產品出來了以后,我們到底怎么管理呢?別墅的情況比較特別,別墅的類型也非常多,剛才也說到,有很多獨立別墅、聯排別墅。因為別墅的類型挺多,別墅的售價差別也太大。現在別墅有可能幾千人民幣一平方米到2000美金、3000美金一平米的,差價實在太大了,我們要看到,這個價錢如何影響定位我們的客戶群。

　　好象前段時間,碧水家園2500到3000美金,而且開盤的時候挺好。我們作為物業管理,非常重要的是必須要了解它到底是不是一個正經的別墅?到底是那類別墅,獨立別墅,還是聯排別墅?我們靠什么去定物業管理費,物業管理公司依靠什么來生存呢?就是所有的客戶,他們交管理費。

　　物業管理費非常重要。管理費標準定的時候,不是物業管理說多少錢就多少錢,按照物業管理規定管理費應該怎么來定呢?影響管理費的很多,第一是政府指導價。我們一般的小區、住宅,必須要按照北京政府的要求給我們定物業管理費,不能超出這個范圍的,有市場指導價。寫字樓,高級公寓和別墅,管理費的算法是按管理成本來算的,到底你支出成本多少,然后按整個項目小區的建筑面積來付管理費。

　　還有管理費的標準,代售、代交水、電、氣、暖,還有特約服務,特約服務可能是按照多少錢就是多少錢。管理費的標準就是北京、上海省每個地方都不一樣,當地的房地局有一定的文件,物價局也有文件,到底物業管理費是什么,每個發展商出多少,管理公司收多少管理費,不能自己想,必須要去查,因為物價局監管物業管理公司是收費標準。

　　還有一件事非常重要,物業管理收費標準立項的文件是什么,就授權什么,有可能北京的情況是這樣,它立項是普通住宅,最后變成了別墅,或者是聯排別墅,這樣的管理費肯定是不一樣的。因為管理費的客戶群不一樣,可能很一般的別墅管理費一塊多人民幣,當然碧水莊園之類的管理費超過一美金的,大家放心,很多的別墅管理費被政府控制在200塊人民幣一個月,當然高級的可能超過2000塊人民幣。立項時是多少錢,出來時卻是非常高檔的管理費,發展商和管理商怎么辦,政府去審批管理費的時候,不看你的產品,看你立項的文件到底是什么?現在通州的康城,我估計是普通住宅的管理費。

　　還有收管理費的時候,發展商跟物業管理公司之間有很多的矛盾。管理公司肯定希望管理費越多越好,這樣能用更多錢來管理。而發展商很多時候,認為管理費越低越好,在簽預售書的時候,可能簽的管理費是多少錢或者是不超過多少錢。最后就變成了管理公司與發展商之間的矛盾了。

　　發展商為了推廣自己的項目,什么都答應,管理費卻不管。別墅的類型太多,我們到底怎么確定物業管理的模式很重要。現在看看,就是我們的對象,客戶群怎么樣,非常關鍵。如果是一般的模式跟高級公寓差不多,買別墅的客戶一般他們的消費能力比較高,現在有一個說法去年比較流行TOWNHOUSE,叫經濟型別墅,有天有地,什么叫有天有地的別墅,有天空,有季節花園,旁邊有鄰居,中產階級買的比較多。定管理模式的時候,他們到底是哪一類客戶群,因為現在許多別墅都是老百姓買的比較多,大眾化的設計比較多,還有一種是物業價格,我剛剛說的物業價格差別很大,4000人民幣跟上千美金完全不一樣,這個價格已經超過了客戶群本身的承受力,物業管理成本還有物業管理標準到底你是普通立項的,還是別的什么項目,別墅,普通住宅,低密度住宅還是真正的高級別墅,那就不可同日而語了。

　　發展商對業主管理成本的承諾非常重要,發展商可能也知道,現在比較好的別墅項目通常有山有水,靠近湖或者河。當然發展商到了一定時間,就很難說了,整個規劃圖設計圖非常好,但出來后的效果卻不一定是這樣。

　　還有物業周邊環境是怎么定呢?交通、保安,到底別墅園區旁住的是什么類型的人,園林,鄰居,物業設計。還有一個非常重要的,就是關于物業規模,發展商是不是分期來施工?現在別墅的發展太快,發展商對一期做的很好,二期三期同樣重要,它會影響到以后的物業管理工作、保安工作,還有配套設備設施有沒有。一些湖、水景觀等到了二期、三期才可能有。

篇2：教工宿舍樓物業管理試行辦法

　　校教工宿舍樓物業管理試行辦法

　　為加強宜昌外校教工宿舍樓物業管理，促進文明進程，創建整潔、文明、安全、生活方便的居住環境，維護產權人、使用人的合法權益，根據有關法規，結合本地實際，特制定本辦法。

　　1、實行業委會領導下的自主管理。

　　2、物業管理費按0.3元/平方米·月收取(隔樓按2/3的面積計算)物管費由業委會專戶專人保存，使用或存折交學校財務室代管。業委會每年公布一次物管費的收支情況。房屋買賣時，必須繳齊物管費后才予交易。

　　3、住戶使用房屋應當遵守下列規定：

　　①未經有關部門批準，不得擅自改變房屋結構、外貌、規劃設計用途，不得在平臺、屋頂、空地、通道或其他公共場地和部位搭建建筑物、構筑物。

　　②不得在公共區域堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，不得在樓梯間、通道、平臺堆放物品、生火、做飯擺攤設點等危害他人利益的活動。

　　③禁止占用、踐踏公共綠地，不得損壞花草樹木。

　　④禁止亂拋垃圾、雜物;禁止發出超出規定標準的噪音;

　　⑤嚴禁影響市容及通告的亂搭、亂建、亂掛、亂涂、亂畫、隨意張貼。禁止在小區放養寵物、雞、犬聲不得干擾他人休息。

　　⑥法律、法規及規章規定禁止的其他行為。

　　4、門房保安人員由業委會直接招聘，其職責、管理、考核、工資標準由業委會集體研究確定。

　　5、對違犯本規定，或相關管理人員玩忽職守的，由業委會直接追究其責任，限期整改，復原賠償;構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

　　6、本辦法自公布之日起施行。

篇3：學校物業管理工作職責

>　　學校物業管理崗位職責

　　1、對包干區地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網、吊灰。

　　2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池無青苔，無油污，無雜物。

　　3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。

　　4、愛護公物和清潔工具，保管好勞動用品。

　　5、有責任教育學生節約水電。

　　6、負責公共場所窗戶玻璃等公共設施的維護工作，發現損壞及時報修。

　　7、遵守勞動紀律，服從臨時突擊任務的調配。

　　8、拾到財物要交公，學生掉落的衣物收好交組長處理。

　　9、工作時間內，不撿垃圾。

　　10、注意自身儀表形象。