物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)與測算

　　一、物業(yè)與物業(yè)管理

　　"物業(yè)"一詞由英語"Estate"或"Property"引譯而來的，含義為"財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)"等。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。各類建筑物可以是一個建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū);也可以是單體建筑，如一棟高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場等;同時，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業(yè)，往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者。相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務(wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。

　　社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營化是物業(yè)管理的4個基本特征。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。現(xiàn)代意義的物業(yè)管理在我國起步較晚，是隨著gg開放不斷深化，市場經(jīng)濟(jì)日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的崛起和房屋管理體制改革步伐的加快，于本世紀(jì)80年代由沿海地區(qū)逐漸興起的。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司--深圳市物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國內(nèi)地物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。隨后從深圳到廣州，從南方到北方，從沿海到內(nèi)地，在眾多城市物業(yè)管理公司像雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)公司呈現(xiàn)出一派蓬勃生機(jī)。1993年6月30日，成立了全國首家物業(yè)管理協(xié)會--深圳市物業(yè)管理協(xié)會。

　　1994年4月建設(shè)部頒布了33號令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出:"住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理"。從而正式確立了我國物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制改革指明了方向，并提供了法規(guī)依據(jù)。

　　1996年2月，國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁出了一大步。

　　20**年9月1日施行的《物業(yè)管理條例》，對規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。

　　二、住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源

　　住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)是提高住宅區(qū)管理水平，搞好綜合服務(wù)的重要基礎(chǔ)條件，對物業(yè)管理企業(yè)和廣大住戶來說又是一個非常明顯的問題，是關(guān)系物業(yè)管理能否維持下去并持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

　　住宅區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，其目的之一就是要改變以往單純靠上級撥款、黨委補(bǔ)貼，有多少錢辦多少事的被動局面。但是，由于傳統(tǒng)觀念及職工的經(jīng)濟(jì)收入水平還較低，還不能承受較高的費(fèi)用，因此，要解決住宅區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問題，必須建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)機(jī)制。住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源主要有:

　　一是物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅區(qū)的單位和住戶收取一定數(shù)量的物業(yè)管理費(fèi)。如山東局一隊基地管理處自20**年1月開始，按0.10元/平方米、月收取(內(nèi)部價格)，保證了門衛(wèi)及清潔工的工資。

　　二是住宅區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項基金。該基金是指用于住宅區(qū)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。該費(fèi)用的收取通過雙向籌集的渠道進(jìn)行。1、公有住房售出后，由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%;由業(yè)主一次性或分次籌集。2、商品房出售后，維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和購房人雙向籌集。在房屋銷售階段，建設(shè)單位可按住宅的綜合造價提取2%(多層住宅)、3%(高層住宅)的維修基金(納入住宅成本);住戶在辦理簽約、入戶手續(xù)時按購房款的1%或建筑成本價的1.5%(每平方米)一次性交納維修基金。不管是公房出售后，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時，經(jīng)業(yè)主委員會研究決定，還可臨時向業(yè)主籌集。維修基金必須專款專用，只能用于物業(yè)公用部位和公用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。維修基金的突出特點(diǎn)就是他的數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上，爭取產(chǎn)生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可你補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。

　　三是一業(yè)為主，多種經(jīng)營。要以物業(yè)公司為依托，完善住宅區(qū)的配套設(shè)施，建車棚、車庫等，有條件的單位，建設(shè)門頭房，對外出租或自己經(jīng)營。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為住宅區(qū)住用人服務(wù)，也向社會承擔(dān)業(yè)務(wù)，用多種經(jīng)營取得的部分利潤，你補(bǔ)管理費(fèi)的不足，實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。四是依靠單位和改制企業(yè)的支持。地勘單位搞物業(yè)管理是一種體制創(chuàng)新，由于優(yōu)勢資產(chǎn)和精兵強(qiáng)將已到改制企業(yè)，作為各級領(lǐng)導(dǎo)要高度支持并幫助物業(yè)管理企業(yè)，扶持物業(yè)管理企業(yè)。改制企業(yè)要從維護(hù)大局的角度，做好資金的支持和思想上的支持。

　　三、住宅區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測算

　　(一)住宅區(qū)公共服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成

　　1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);

　　2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保護(hù)費(fèi);

　　3、綠化管理費(fèi);

　　4、清潔衛(wèi)生費(fèi);

　　5、保安費(fèi);

　　6、辦公費(fèi);

　　7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);

　　8、法定稅金。

　　此外，對實(shí)行物業(yè)保險的住宅區(qū)，還應(yīng)包括投保財產(chǎn)保險及各種責(zé)任保險的支出。

　　(二)住宅區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算原則

　　住宅區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由所在地綜合服務(wù)項目，勞動付出狀況、物價指數(shù)變化和住戶的經(jīng)濟(jì)承受能力，以及住宅小區(qū)的檔次制定。

　　(三)住宅區(qū)公共服務(wù)收費(fèi)的測算方法

　　公共服務(wù)收費(fèi)的測算可用公式來表示:

　　*=∑*i(i=1，2，......9)

　　*:公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米;

　　*i:各分項費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米;

　　i:分項項數(shù);

　　∑:表示對各分項費(fèi)用算術(shù)求和。

　　1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

　　該項費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用。包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)。不包括管理、服務(wù)人員的獎金。獎金應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)效益，從盈利中提取。

　　各類管理、服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。按規(guī)定提取的福利費(fèi)包括福利基金(按工資總額的14%計算)、工會經(jīng)費(fèi)(按工資總額的2%計算)、教育經(jīng)費(fèi)(按工資總額的1.5%計算)和社會保險費(fèi)(按有關(guān)規(guī)定計算)組成。

　　該項費(fèi)用測算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類管理、服務(wù)人員的編制數(shù);然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計算出基本工資總額;再按基本工資總額計算上述各項的金額;匯總后即為每月該項費(fèi)用的總金額，最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e。

　　其測算公式為:

　　工資、福利費(fèi)=(月基本工資總額+各項福利費(fèi)、社會保險費(fèi)+加班費(fèi)+服裝費(fèi))/總建筑面積(元/月.平方米)

　　2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)該項費(fèi)用包括住宅區(qū)樓宇內(nèi)公用部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)內(nèi)道路環(huán)境內(nèi)的各種土建零修費(fèi);各類公共設(shè)施、設(shè)備如室外上、下水管道、電器部分、燃?xì)獠糠值鹊娜粘＿\(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi);區(qū)內(nèi)及樓宇內(nèi)公共照明費(fèi)等。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、更換與更新費(fèi)用;公共設(shè)施、設(shè)備的大、中修費(fèi)用;電梯的運(yùn)行、保養(yǎng)與維修費(fèi)用;共用天線保養(yǎng)維修費(fèi)用;高壓水泵的運(yùn)行、維修費(fèi)用;冬季供暖費(fèi)。這些費(fèi)用按國家和當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。

　　該項費(fèi)用可按成本法或簡單測算法進(jìn)行測算。成本法即分別測算各分項費(fèi)用的實(shí)際成本指出，然后求和。簡單測算法是指:以住宅每平方米建筑成本為基數(shù)，普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備建造成本按住宅建筑成本的15%計取，折舊年限按25年計算，每月/每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓苍O(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。

　　3、綠化管理費(fèi)、保安費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、利潤及法定稅率等應(yīng)進(jìn)行具體測算。

　　4、漏交率問題

　　由于多種原因，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳不可能達(dá)到100%。這就產(chǎn)生了漏交率的問題。如果將個別也漏交而造成的損失攤到其他業(yè)主身上，顯然是不合理的;但由物業(yè)管理企業(yè)完全負(fù)擔(dān)這部分損失也是不合理的。解決這一問題的正確途徑是一方面從業(yè)主、業(yè)主委員會到物業(yè)管理企業(yè)要盡可能提高物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收交率;同時在進(jìn)行物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)財務(wù)預(yù)算時要注意留有一定的余地。

篇2：談物業(yè)管理費(fèi)測算

　　談物業(yè)管理費(fèi)測算

　　恰逢《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(下稱“辦法”)的出臺，為物業(yè)管理收費(fèi)提供了法律依據(jù)。根據(jù)“辦法”，物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成分三個部份：

　　一)開始建設(shè)單位繳交的住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金；

　　二)業(yè)主繳交的住宅維修基金和公用設(shè)備更新儲備金；

　　三)業(yè)主繳交的住宅區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設(shè)立專帳管理，專款專用。

　　第三部份住宅區(qū)共性服務(wù)費(fèi)，“辦法”也明確了費(fèi)用項目，可如何根據(jù)項目費(fèi)用發(fā)生，確定這部份的物業(yè)管理費(fèi)，筆者就此淺見，與諸位共同商討。

　　對于住宅、樓宇等物業(yè)的管理，現(xiàn)在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發(fā)生管理費(fèi)用，費(fèi)用的來源會有所不同。現(xiàn)認(rèn)為較為科學(xué)的物業(yè)管理是實(shí)現(xiàn)社會化、專業(yè)化、市場化、服務(wù)經(jīng)營型的物業(yè)管理模式，實(shí)行政府主管部門行業(yè)管理，業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制，因此管理費(fèi)來源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結(jié)余”的原則，就是說管理公司所從事的管理活動是微利行業(yè)，而依據(jù)《中華人民共和國公司法》設(shè)立的公司，“公司是以營利為目的的社團(tuán)法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營利為目的的經(jīng)濟(jì)組織。”為此物業(yè)管理費(fèi)在定價、批準(zhǔn)、執(zhí)行過程中，勢必會遇到物業(yè)管理公司與業(yè)主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業(yè)管理，協(xié)調(diào)兩者之間的利益。物業(yè)管理費(fèi)的測算要公開、公平、合理，保證物業(yè)管理有可靠足夠的經(jīng)費(fèi)來源，維持物業(yè)管理良性循環(huán)發(fā)展。

　　物業(yè)管理費(fèi)的測算，在堅持以上原則和注意處理問題的基礎(chǔ)上，如何測算，分以下幾個步驟：

　　一)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模、檔次和管理目標(biāo)，設(shè)立崗位，配備相應(yīng)能力的人力資源。

　　二)估算住宅區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理，達(dá)到確定的管理目標(biāo)，所發(fā)生的各類各種費(fèi)用。

　　三)考慮統(tǒng)一管理能取得的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。

　　按照上述步驟和根據(jù)“辦法”中住宅區(qū)公共性服務(wù)包括項目，假設(shè)以年為核算周期，以下發(fā)生的各種費(fèi)用分別設(shè)為：

　　1、管理、服務(wù)人員的工資和按照辦法提取的福利費(fèi)(A)

　　2、公用設(shè)施、設(shè)備維修、保養(yǎng)和公用設(shè)備日常運(yùn)行費(fèi)(B)

　　3、綠化管理費(fèi)(C)

　　4、清潔衛(wèi)生費(fèi)(D)

　　5、保安費(fèi)(E)

　　6、辦公費(fèi)(F)

　　7、法定稅費(fèi)(G)。

　　目前從事物業(yè)管理正常繳納稅費(fèi)有兩項，即營業(yè)稅和城建教育附加費(fèi)。 由于住宅區(qū)內(nèi)不同類型建筑，建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格、檔次、配套設(shè)施不同，如住宅、大廈等。因此分?jǐn)偟侥硞€建筑單體根據(jù)管理檔次要求發(fā)生費(fèi)用不同，所以物業(yè)管理還要根據(jù)不同建筑物功用不同，管理標(biāo)準(zhǔn)、檔次的不同，劃分不同單體發(fā)生費(fèi)用所相應(yīng)的經(jīng)營額，分別*1 *2 *3...*K0 因此物業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)偟礁鱾€單體之后，則：*= *1 +*2+ *3+...+*K

　　由于公司核算成本費(fèi)用一般以年為單位，可是落實(shí)到收取物業(yè)管理費(fèi)，以年為限則太長了，一般認(rèn)為以月為單位收取最佳，最為合理，所以總經(jīng)營額落實(shí)到每月應(yīng)為*/12。那么每月攤到各個單體建筑分別為*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按總面積分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)，如總面積為S，各單體面積分別為S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3......+SK0因此測算公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)綜合平均指標(biāo)數(shù)Y=*/12S(單位：元/米2·月)變簡稱綜合平均指標(biāo)數(shù)。按某單位面積分?jǐn)偟矫總€單體公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(單位：元/米2·月)則為：

　　Y1=*1/12S1，Y2=*2/12S2，Y3=*3/12S3，...，YK=*K/12SK，K指住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理K個獨(dú)立單體建筑。

　　從上述關(guān)系推論結(jié)果看出，標(biāo)準(zhǔn)綜合平均指標(biāo)數(shù)Y，只是反映物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的綜合水平，反映物業(yè)統(tǒng)一管理，所應(yīng)達(dá)到的綜合管理水平，用于反映物業(yè)管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk說明公共性服務(wù)費(fèi)分?jǐn)偟絾误w，某單體業(yè)主應(yīng)該繳納的公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，反映物業(yè)管理公共性服務(wù)于某單體業(yè)主管理服務(wù)水平的高低。應(yīng)當(dāng)指出，上述指標(biāo)只是反映同一時空，相同條件物業(yè)管理的管理服務(wù)水平，但是兩個住宅區(qū)不可能存在于同一時空，相同條件，因此不能絕對地用于比較兩個住宅區(qū)管理服務(wù)水平，要比較只是相對而言，還因為物業(yè)管理不是某一時間的，而是一個長時間的過程。這里也提出比較物業(yè)管理學(xué)的理論體系問題。

　　還要指出，對住宅區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理，估算所發(fā)生的各類各種費(fèi)用，還需一定的物業(yè)管理經(jīng)驗積累，才能比較準(zhǔn)確的確定，或者物業(yè)管理成為一門行業(yè)，專業(yè)部門對各項工作及設(shè)備等發(fā)生的費(fèi)用，依據(jù)管理檔次，專門確定出行業(yè)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，這樣就較為規(guī)范，如果由于通漲等原因，造成費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的變動，可以由行業(yè)部門公布調(diào)整系數(shù)加以調(diào)整，當(dāng)然其最后體現(xiàn)的各種價格，還需有關(guān)部門審批，至此也有根有據(jù)，合情合理。