香港豪宅的物業管理服務

　　管理豪宅的前期工作

　　一般人以為物業管理于樓宇落成入伙時才展開工作，更認為樓宇未落成前，物業管理公司的服務對象仍未誕生，何來物業管理服務？有些開發商甚至于樓宇落成后才委任物業管理公司，究竟物業管理公司應該于何時投入工作呢？

　　物業管理公司應該于樓宇設計時便正式投入工作。物業經理代表樓宇的使用者向建筑師反映意見，由于樓宇落成入伙后物業經理經常與業主/住戶接觸，他們向物業經理提出有關樓宇設計或設備的意見便應該由物業經理向開發商及建筑師反映作為日后發展的參考。同時有經驗的物業經理往往能夠將他們經歷過因設計而引致的管理問題向建筑師提出意見以免重蹈覆轍。物業經理應該提供哪些意見呢？

　　首先物業經理必須先反映業主對物業間格及設備的要求。如在豪宅方面業主對主人套間面積的要求、房間的數目、廚房的面積(廚房是女主人最重視的)及設備（為男主人喜愛的紅酒提供酒庫），這些意見不只能滿足日后客戶的需要，對物業的銷售或出租亦有所幫助。

　　物業經理對于選用建筑材料方面都要提供意見，考慮的重點包括安全、維修保養、清潔及實用程度。安全方面如所用的地臺磚，浴缸是否有防滑，常用的玻璃門是否使用安全玻璃，所用的建筑材料或設備對日后維修保養是否構成問題，所需的費用能否負擔。物料是否容易清潔，配件是否容易補給等等。

　　豪宅的住戶對管理服務的要求極高，物業經理必須防止任何引致水電、空調、電梯等服務因意外而中斷。有經驗的物業經理必須向建筑師提供意見以防止或減少意外發生。如隔離天臺水箱與電梯機房，地下泵房與電掣房、發電機房必須隔開，電巴與水喉水渠不可于同一位置安裝等等。如建筑師于設計時能作出配合，日后引致服務終斷的意外定能防止，否則將后患無窮。

　　物業經理于日常工作中往往面對不少住客的投訴，有部分投訴是由于樓宇設計上出問題所引致。例如噪音問題往往是日后住戶投訴的焦點。居住在豪宅的住戶對于寧靜環境的要求特別高。大廈內一些機電設施于運行時往往發出噪音對鄰近之住戶構成滋擾。如電梯機房、水泵房及空調機等等。物業經理如未能夠于大廈設計時便向建筑師反映將該等引致噪音的設施遠離民居，有關噪音的投訴便可以避免，否則日后管理公司要進行改善便要面對財政或技術上的問題，造成困擾。

　　除噪音外垃圾房及垃圾槽的位置亦引致日后住戶的投訴。住戶往往投訴垃圾房及垃圾槽所發出的臭味。如果物業經理能建議將垃圾槽，垃圾房的位置與住宅單位隔離便可避免日后對住戶構成滋擾。

　　同時物業于設計上亦必須盡量避免有引致住戶不方便之處，物業經理宜向建筑師反映，例如所需電梯的數量及速度，停車位的數目等等。此外物業經理對日后住戶的健康亦應該加以照顧。例如使用高質素的銅水喉及安裝過濾器以保持高質素的食水保障住戶健康。

　　物業經理對于日后業主的人身安全亦甚為重視，于設計上物業經理可向建筑師反映，除消防通道外盡量減少出入口，并于保安敏感的位置安裝警鐘及閉路電視系統同時，有關的保安系統于物業落成后亦要根據實際環境予以改良方可用以保障業主的財物及人身安全。此外物業經理亦應該制定一合適的計算機系統以保存業主的資料使業主的私隱不致外泄。

　　能源的消耗費用往往是日后業主一項主要支出，物業經理可向建筑師提出如何減低建筑物于能源方面的消耗，減低日后業主于能源方面的負擔。如在設計上提供足夠的天然光線，使太陽能發電，增加空氣流通減少使用空調及安裝節約能源設備。

　　豪宅的業主的要求極高，對于空調失靈，電力供水故障引致服務中斷往往不能接受，物業經理必須提醒建筑師為大廈提供緊急發電機、后備水泵等應付緊急情況的設施。

　　物業經理對于會所設施的使用及受歡迎程度一定要有足夠的認知，所以當發展商選擇會所設施時，物業經理必須提出意見以便日后的會所設施能受業主們歡迎。

　　豪宅的管理服務

　　(一)管理人員

　　管理服務是以人為本的行業，服務水準往往因為人的素質而有所參差。豪宅住戶對管理人員的要求非常高，管理公司于招聘員工時必須特別嚴格。同時為配合豪宅華麗的地下大堂，管理公司委派年輕的客戶服務助理代替傳統穿軍裝制服的保安員。客戶服務助理除具備中學以上的教育水平外并必須接受嚴格訓練。

　　課程包括：

　　(i)一般物業管理概念

　　(ii)保安常識

　　(iii)大廈各項設備認知

　　(iv)客戶服務技巧

　　(v)救傷

　　(vi)基本計算機常識

　　(vii)情緒智商

　　(viii)語言訓練：英語、普通話、日本語

　　同時，客戶服務助理亦將會被派往五星級酒店實習以便能熟悉對客戶服務工作。

　　(二)保安人員

　　至于保安人員乃是豪宅住戶人身及財產安全的保障。豪宅所聘用的保安人員經嚴格挑選，必須符合下列資格 :

　　（i)年齡20歲至50歲

　　（ii)身體強健，狀態良好

　　（iii)外表機靈

　　（iv)基本教育水準，懂英語、廣東話和普通話

　　（v)性格開朗，親切近人對客人堅定及有禮貌

　　（vi)機警，有能力調查及質疑任何可疑人物或跡象

　　（vii)對滅火及急救有基本認識

　　根據香港政府法例規定所有從事保安的人員，必須領有保安員牌照并必須接受職前訓練。

　　香港的管理公司于保安員上班前安排員工接受嚴格訓練，課程包括：

　　（i)保安員職責及工作范圍

　　（ii)保安員之儀容、制服及紀律

　　（iii)保安員裝備的使用

　　（iv)巡邏

　　（v)記錄系統

　　（vi)工作地點及大廈設施的認識

　　（vii)防火措施

　　（viii)保安業法例之認識

　　（i*)使用武力準則

　　（*)保安管制措施

　　（*i)工作上的健康及安全

　　（*ii)客戶聯絡

　　（*iii)緊急事故的應變措施

　　保安人員必須完成課程經考試合格方可上班。

　　保安人員的制服及配備也非常講究，保安人員必須穿著清潔、整齊的制服，配備的對講機、打更鐘等等必須經常維修，以確保操作正常。

　　香港管理豪宅公司都喜歡聘用退役的尼泊爾啹喀兵作為豪宅的保安，主要是因為他們曾受軍事訓練，嚴守紀律，住戶對他們有信心，同時他們對住戶的私隱亦不會外涉。

　　一些低密度別墅式的豪宅，管理公司亦安排警衛犬巡邏。警衛犬曾受嚴格訓練，負責帶領警衛犬的保安員亦必須與警衛犬一同培訓。

　　(三)清潔服務

　　豪宅住戶對清潔水準的要求非常嚴格。管理公司一般聘用專業清潔公司為豪宅住宅提供清潔服務。管理公司于選擇專業清潔公司時經常考慮以下各點 :

　　（i) 公司背景

　　（ii)與其它公司的合約作為參改

　　（iii)過往表現

　　（iv)品質保證如ISO9002

　　（v)服務承諾

　　此外，由于豪宅所用的建筑材料較為名貴，有部分亦極為罕有，專業清潔公司必須專業，聘用專家使用合適的清潔材料為豪宅的名貴云石、鏡鋼等等提供清潔服務，若使用不當的清潔物料，豪宅內名貴的建筑材料將受永久的損壞。至于專業清潔公司所聘用的員工，大多比較年輕，且經過訓練質素較高、較容易為豪宅住戶所接受。

　　(四)維修保養

　　豪宅各項基本服務的供應如食水、沖廁水、供電、電梯、空調等必需保持正常運作，豪宅住戶對此等服務因故障而暫時停止是不能夠接受的，有部分更以民事法律程序向管理公司索賠。

　　為滿足豪宅住戶的需要，避免服務中斷帶來損失，管理公司除加緊注意日常基本維修工作在最短的時間內把損壞的設備修理妥當外，同時亦要安排一些預防性的計劃維修定期進行，以減低故障所帶來的風險。此等預防性的計劃維修例如:

　　(i)定期檢查、清潔、供電掣柜、防止塵埃積聚或電線松脫。

　　(ii)定期測試食水、沖廁水及消防水泵以確保運作正常。

　　(iii)監察及比較所有設施之運行及設計數據，如電流、電壓、溫度、壓力、轉速......等等，用以評估設施之磨損程度及預測可能出現之故障。

　　(iv)定期清潔冷氣機之隔塵網、冷凝器及散熱器以碓保冷氣機之效能及防止因系統溫度過高而產生故障。

　　(v)定期測試升降機之保護裝置以確保運作正常。

　　(vi)定期檢查及清理雨水及污水井以防止淤塞引致雨水及污水倒流。

　　此外為使故障發生后立即有工程人員進行搶修，一般較大型豪宅管理公司都安排緊急維修技工二十四小時駐守，遇有故障發生可以第一時間進行搶修。

　　(五)家居增值服務

　　香港豪宅都提供類似酒店禮賓服務形式的家居增值服務，目的是對住戶提供更體貼及細致的服務，使他們生活更優越，而此等增值服務都是以“用者自付”的原則，管理公司把一切收入撥入大廈帳目內。

　　家居增值服務包括：

　　(i)家居維修

　　(ii)家居清潔

　　(iii)家私搬運

　　(iv)信件郵遞服務

　　(v)報紙/雜志訂閱服務

　　(vi)汽車美容及清潔服務

　　(vii)洗衣服務

　　(viii)訂購鮮花禮品服務

　　(i*)租車及汽車接送服務

　　(*)安排家居保險

　　(*i)修理個人計算機

　　(六)智能家居

　　管理豪宅的管理公司為加強替住戶提供信息及方便，往往透過發展商為住戶設立的內聯網(Intranet)安排下列各項服務：

　　(i)屋苑管理信息，如將屋苑內的通告、住戶通訊等經內聯網在網上發放，住戶亦可將他們的投訴、意見在網上發放。

　　(ii)管理公司可以將屋苑的鄰近設施，交通路線圖等在網上發布以方便住戶。

　　(iii)住戶亦可經內聯網預約會所各項設施及安排家居增值服務。

　　(iv)管理公司亦同時為每個住宅單位提供電郵地址，住戶亦可以電子郵件與管理處聯絡。豪宅新概念

　　互聯網及計算機設備的普及，發展商于設計豪宅方面亦加以配合。據美國最大豪宅建筑公司Toll Brothers指出，現時美國及北歐的豪宅流行一種遠離辦公室的高效能家居辦公室(Efficient Office-away-from the Office)，此種豪宅內設有完善的辦公室及種種網絡通訊設備。為此種豪宅提供物業管理的公司又要面臨新挑戰。

篇2：香港豪宅的物業管理服務

　　香港豪宅的物業管理服務

　　管理豪宅的前期工作

　　一般人以為物業管理于樓宇落成入伙時才展開工作，更認為樓宇未落成前，物業管理公司的服務對象仍未誕生，何來物業管理服務？有些開發商甚至于樓宇落成后才委任物業管理公司，究竟物業管理公司應該于何時投入工作呢？

　　物業管理公司應該于樓宇設計時便正式投入工作。物業經理代表樓宇的使用者向建筑師反映意見，由于樓宇落成入伙后物業經理經常與業主/住戶接觸，他們向物業經理提出有關樓宇設計或設備的意見便應該由物業經理向開發商及建筑師反映作為日后發展的參考。同時有經驗的物業經理往往能夠將他們經歷過因設計而引致的管理問題向建筑師提出意見以免重蹈覆轍。物業經理應該提供哪些意見呢？

　　首先物業經理必須先反映業主對物業間格及設備的要求。如在豪宅方面業主對主人套間面積的要求、房間的數目、廚房的面積(廚房是女主人最重視的)及設備（為男主人喜愛的紅酒提供酒庫），這些意見不只能滿足日后客戶的需要，對物業的銷售或出租亦有所幫助。

　　物業經理對于選用建筑材料方面都要提供意見，考慮的重點包括安全、維修保養、清潔及實用程度。安全方面如所用的地臺磚，浴缸是否有防滑，常用的玻璃門是否使用安全玻璃，所用的建筑材料或設備對日后維修保養是否構成問題，所需的費用能否負擔。物料是否容易清潔，配件是否容易補給等等。

　　豪宅的住戶對管理服務的要求極高，物業經理必須防止任何引致水電、空調、電梯等服務因意外而中斷。有經驗的物業經理必須向建筑師提供意見以防止或減少意外發生。如隔離天臺水箱與電梯機房，地下泵房與電掣房、發電機房必須隔開，電巴與水喉水渠不可于同一位置安裝等等。如建筑師于設計時能作出配合，日后引致服務終斷的意外定能防止，否則將后患無窮。

　　物業經理于日常工作中往往面對不少住客的投訴，有部分投訴是由于樓宇設計上出問題所引致。例如噪音問題往往是日后住戶投訴的焦點。居住在豪宅的住戶對于寧靜環境的要求特別高。大廈內一些機電設施于運行時往往發出噪音對鄰近之住戶構成滋擾。如電梯機房、水泵房及空調機等等。物業經理如未能夠于大廈設計時便向建筑師反映將該等引致噪音的設施遠離民居，有關噪音的投訴便可以避免，否則日后管理公司要進行改善便要面對財政或技術上的問題，造成困擾。

　　除噪音外垃圾房及垃圾槽的位置亦引致日后住戶的投訴。住戶往往投訴垃圾房及垃圾槽所發出的臭味。如果物業經理能建議將垃圾槽，垃圾房的位置與住宅單位隔離便可避免日后對住戶構成滋擾。

　　同時物業于設計上亦必須盡量避免有引致住戶不方便之處，物業經理宜向建筑師反映，例如所需電梯的數量及速度，停車位的數目等等。此外物業經理對日后住戶的健康亦應該加以照顧。例如使用高質素的銅水喉及安裝過濾器以保持高質素的食水保障住戶健康。

　　物業經理對于日后業主的人身安全亦甚為重視，于設計上物業經理可向建筑師反映，除消防通道外盡量減少出入口，并于保安敏感的位置安裝警鐘及閉路電視系統同時，有關的保安系統于物業落成后亦要根據實際環境予以改良方可用以保障業主的財物及人身安全。此外物業經理亦應該制定一合適的計算機系統以保存業主的資料使業主的私隱不致外泄。

　　能源的消耗費用往往是日后業主一項主要支出，物業經理可向建筑師提出如何減低建筑物于能源方面的消耗，減低日后業主于能源方面的負擔。如在設計上提供足夠的天然光線，使太陽能發電，增加空氣流通減少使用空調及安裝節約能源設備。

　　豪宅的業主的要求極高，對于空調失靈，電力供水故障引致服務中斷往往不能接受，物業經理必須提醒建筑師為大廈提供緊急發電機、后備水泵等應付緊急情況的設施。

　　物業經理對于會所設施的使用及受歡迎程度一定要有足夠的認知，所以當發展商選擇會所設施時，物業經理必須提出意見以便日后的會所設施能受業主們歡迎。

　　豪宅的管理服務

　　(一)管理人員

　　管理服務是以人為本的行業，服務水準往往因為人的素質而有所參差。豪宅住戶對管理人員的要求非常高，管理公司于招聘員工時必須特別嚴格。同時為配合豪宅華麗的地下大堂，管理公司委派年輕的客戶服務助理代替傳統穿軍裝制服的保安員。客戶服務助理除具備中學以上的教育水平外并必須接受嚴格訓練。

　　課程包括：

　　(i)一般物業管理概念

　　(ii)保安常識

　　(iii)大廈各項設備認知

　　(iv)客戶服務技巧

　　(v)救傷

　　(vi)基本計算機常識

　　(vii)情緒智商

　　(viii)語言訓練：英語、普通話、日本語

　　同時，客戶服務助理亦將會被派往五星級酒店實習以便能熟悉對客戶服務工作。

　　(二)保安人員

　　至于保安人員乃是豪宅住戶人身及財產安全的保障。豪宅所聘用的保安人員經嚴格挑選，必須符合下列資格 :

　　（i)年齡20歲至50歲

　　（ii)身體強健，狀態良好

　　（iii)外表機靈

　　（iv)基本教育水準，懂英語、廣東話和普通話

　　（v)性格開朗，親切近人對客人堅定及有禮貌

　　（vi)機警，有能力調查及質疑任何可疑人物或跡象

　　（vii)對滅火及急救有基本認識

　　根據香港政府法例規定所有從事保安的人員，必須領有保安員牌照并必須接受職前訓練。

　　香港的管理公司于保安員上班前安排員工接受嚴格訓練，課程包括：

　　（i)保安員職責及工作范圍

　　（ii)保安員之儀容、制服及紀律

　　（iii)保安員裝備的使用

　　（iv)巡邏

　　（v)記錄系統

　　（vi)工作地點及大廈設施的認識

　　（vii)防火措施

　　（viii)保安業法例之認識

　　（i*)使用武力準則

　　（*)保安管制措施

　　（*i)工作上的健康及安全

　　（*ii)客戶聯絡

　　（*iii)緊急事故的應變措施

　　保安人員必須完成課程經考試合格方可上班。

　　保安人員的制服及配備也非常講究，保安人員必須穿著清潔、整齊的制服，配備的對講機、打更鐘等等必須經常維修，以確保操作正常。

　　香港管理豪宅公司都喜歡聘用退役的尼泊爾啹喀兵作為豪宅的保安，主要是因為他們曾受軍事訓練，嚴守紀律，住戶對他們有信心，同時他們對住戶的私隱亦不會外涉。

　　一些低密度別墅式的豪宅，管理公司亦安排警衛犬巡邏。警衛犬曾受嚴格訓練，負責帶領警衛犬的保安員亦必須與警衛犬一同培訓。

　　(三)清潔服務

　　豪宅住戶對清潔水準的要求非常嚴格。管理公司一般聘用專業清潔公司為豪宅住宅提供清潔服務。管理公司于選擇專業清潔公司時經常考慮以下各點 :

　　（i) 公司背景

　　（ii)與其它公司的合約作為參改

　　（iii)過往表現

　　（iv)品質保證如ISO9002

　　（v)服務承諾

　　此外，由于豪宅所用的建筑材料較為名貴，有部分亦極為罕有，專業清潔公司必須專業，聘用專家使用合適的清潔材料為豪宅的名貴云石、鏡鋼等等提供清潔服務，若使用不當的清潔物料，豪宅內名貴的建筑材料將受永久的損壞。至于專業清潔公司所聘用的員工，大多比較年輕，且經過訓練質素較高、較容易為豪宅住戶所接受。

　　(四)維修保養

　　豪宅各項基本服務的供應如食水、沖廁水、供電、電梯、空調等必需保持正常運作，豪宅住戶對此等服務因故障而暫時停止是不能夠接受的，有部分更以民事法律程序向管理公司索賠。

　　為滿足豪宅住戶的需要，避免服務中斷帶來損失，管理公司除加緊注意日常基本維修工作在最短的時間內把損壞的設備修理妥當外，同時亦要安排一些預防性的計劃維修定期進行，以減低故障所帶來的風險。此等預防性的計劃維修例如:

　　(i)定期檢查、清潔、供電掣柜、防止塵埃積聚或電線松脫。

　　(ii)定期測試食水、沖廁水及消防水泵以確保運作正常。

　　(iii)監察及比較所有設施之運行及設計數據，如電流、電壓、溫度、壓力、轉速......等等，用以評估設施之磨損程度及預測可能出現之故障。

　　(iv)定期清潔冷氣機之隔塵網、冷凝器及散熱器以碓保冷氣機之效能及防止因系統溫度過高而產生故障。

　　(v)定期測試升降機之保護裝置以確保運作正常。

　　(vi)定期檢查及清理雨水及污水井以防止淤塞引致雨水及污水倒流。

　　此外為使故障發生后立即有工程人員進行搶修，一般較大型豪宅管理公司都安排緊急維修技工二十四小時駐守，遇有故障發生可以第一時間進行搶修。

　　(五)家居增值服務

　　香港豪宅都提供類似酒店禮賓服務形式的家居增值服務，目的是對住戶提供更體貼及細致的服務，使他們生活更優越，而此等增值服務都是以“用者自付”的原則，管理公司把一切收入撥入大廈帳目內。

　　家居增值服務包括：

　　(i)家居維修

　　(ii)家居清潔

　　(iii)家私搬運

　　(iv)信件郵遞服務

　　(v)報紙/雜志訂閱服務

　　(vi)汽車美容及清潔服務

　　(vii)洗衣服務

　　(viii)訂購鮮花禮品服務

　　(i*)租車及汽車接送服務

　　(*)安排家居保險

　　(*i)修理個人計算機

　　(六)智能家居

　　管理豪宅的管理公司為加強替住戶提供信息及方便，往往透過發展商為住戶設立的內聯網(Intranet)安排下列各項服務：

　　(i)屋苑管理信息，如將屋苑內的通告、住戶通訊等經內聯網在網上發放，住戶亦可將他們的投訴、意見在網上發放。

　　(ii)管理公司可以將屋苑的鄰近設施，交通路線圖等在網上發布以方便住戶。

　　(iii)住戶亦可經內聯網預約會所各項設施及安排家居增值服務。

　　(iv)管理公司亦同時為每個住宅單位提供電郵地址，住戶亦可以電子郵件與管理處聯絡。豪宅新概念

　　互聯網及計算機設備的普及，發展商于設計豪宅方面亦加以配合。據美國最大豪宅建筑公司Toll Brothers指出，現時美國及北歐的豪宅流行一種遠離辦公室的高效能家居辦公室(Efficient Office-away-from the Office)，此種豪宅內設有完善的辦公室及種種網絡通訊設備。為此種豪宅提供物業管理的公司又要面臨新挑戰。

篇3：物業管理員職責

　　物業管理員職責

　　1、在物業管理部主任領導下，具體行使管理、監督、協調服務的職能。

　　2、負責管理公司清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。

　　3、全面掌握區域物業公共設施、設備的使用過程。

　　4、協調主任送發物業管理方面的文件。

　　5、參加主任主持的部門例會，總結當月工作，制訂下月計劃。

　　6、負責發現運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業戶投訴。

　　7、收集有價值的物業信息，為推動公司物業管理工作的發展出謀劃策。

　　8、負責公司業戶接待工作，做到儀表端莊、態度和藹、熱情大方、反應敏捷、處事穩健。

　　9、負責為業戶辦理入伙、入住、裝修手續。

　　10、按接待來訪規定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門后，再約時間接待。

　　11、負責接待及處理業戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪。

　　12、負責為公司業戶商務、票務收發等項服務工作。

　　13、完成辦公室臨時交辦的工作。