上訴人(原審原告)徐順法,男,1940年7月23日出生,漢族,上海市東風農場退休職工,住本市滬太路1771弄42號101室。
上訴人(原審原告)周玉芳,女,1941年9月14日出生,漢族,上海市東風農場退休職工,住本市滬太路1771弄42號101室。
上訴人(原審原告)徐英姿,女,1970年8月17日出生,漢族,上海市育鷹學校工作,住本市市光三村85號401室。
上訴人(原審原告)吳廣新,男,1964年2月14日出生,漢族,上海國際港口工程咨詢有限公司工作,住本市市光三村85號401室。
四上訴人的共同委托代理人張楓,上海市申元律師事務所律師。
被上訴人(原審被告)上海復瑞物業管理有限公司,住所地本市行知路190號。
法定代表人楊建國,該公司董事長。
委托代理人陸鋒,該公司職員。
委托代理人李敏,該公司職員。
上訴人徐順法、周玉芳、徐英姿和吳廣新因物業管理合同糾紛一案,不服上海市寶山區人民法院(20**)寶民初字第 5548號民事判決,向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭,公開開庭進行了審理。上訴人徐順法、周玉芳、徐英姿和徐順法、周玉芳、徐英姿、吳廣新的共同委托代理人張楓,被上訴人上海復瑞物業管理有限公司的委托代理人陸鋒、李敏到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原審法院經審理查明:徐順法與周玉芳系夫妻,徐英姿是徐順法、周玉芳的長女,徐英姿與吳廣新系夫妻。徐順法于 2000年6月向上海復星房地產開發有限公司購買了本市滬太路1771弄42號101室的商品房一套,同住人為徐順法、周玉芳和其次女徐明姿。該房屋由上海復瑞物業管理有限公司(以下簡稱復瑞公司)進行物業管理。徐順法與復瑞公司在2000年8月7日簽訂了《公共契約》,約定由復瑞公司安排保安人員對住宅小區進行日常巡視,做好住宅區內的安全防范、治安工作,徐順法、周玉芳按月交納物業管理服務費人民幣(以下幣種均是人民幣)57.50元(其中保安費月 0.10元/每平方米)。復瑞公司在住宅小區配置一個值班日四名保安人員值勤、巡視,并已開通紅外線周界報警系統等安全防范措施。20**年3月5日凌晨 1時許,兩名罪犯流竄至徐順法、周玉芳居住的小區。復瑞公司設置的42號監視點發覺異常,保安人員即到現場察看,后因罪犯已翻爬入室,保安人員無法發現。兩名罪犯從徐順法、周玉芳住宅的北陽臺入室。當其中一名罪犯發現北臥室床上熟睡的徐明姿時,頓起歹念,采用扼頸、毛巾堵塞口腔等暴力手段對徐明姿實施奸淫,致徐明姿死亡。20**年8月23日該罪犯被法院一審判處死刑,并在附帶民事訴訟中,被判處賠償徐順法、周玉芳、徐英姿喪葬費、交通費、誤工費等損失共計13,246.50元。
在原審法院審理中,徐順法、周玉芳、徐英姿和吳廣新稱,復瑞公司未盡物業管理保安職責,未按《公共契約》在小區內巡視,致使徐明姿遇害,業主利益受損。要求復瑞公司賠償喪葬費42,459.05元;誤工費5,242.50元(徐英姿、吳廣新的誤工費);撫恤金 360,000元;精神損失費100,000元;賠禮道歉、置換房屋。
在原審法院審理中,復瑞公司辯稱,徐明姿半夜里在自己居室內遇害身亡,這是犯罪分子實施犯罪行為所致,復瑞公司在此刑事案件發生中無過錯行為,復瑞公司已按約全面履行了保安義務,因復瑞公司不存在違約行為,故不應承擔民事賠償責任。但從道義出發,復瑞公司愿意補償徐順法、周玉芳等10,000元。
原審法院審理后認為:雙方簽有《公共契約》,徐順法、周玉芳向復瑞公司交納物業管理費,故雙方之間物業管理服務關系成立。徐明姿在自己居室內被害身亡,系犯罪分子實施刑事犯罪行為所致,在處理刑事案件中,徐順法、周玉芳已提起附帶民事賠償,現犯罪分子已受到法律的懲處,法院并對提出的附帶民事賠償已作了判決。復瑞公司對徐順法、周玉芳居住的小區進行物業管理服務后,按約配置保安人員并進行保安值勤、巡視,并安裝了周界報警、電子巡更、攝像監控系統(以下簡稱三大監控系統),復瑞公司已履行了對小區的保安義務。對于犯罪分子實施暴力,致使徐順法、周玉芳的女兒徐明姿被害深表同情,但徐順法、周玉芳以復瑞公司違反物業管理的約定,要求復瑞公司
篇2：十大物業典型案例之服務合同糾紛
十大物業典型案例之服務合同糾紛
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物業服務合同糾紛案例
案件背景
某小區業主委員會通過公開招標選聘某物業服務有限公司作為小區物業服務單位。物業單位于7月1日進駐小區。雙方簽署的《物業服務合同》約定：合同期限三年;物業需向業委會交納履約保證金;業委會每年組織一次對物業服務滿意度測評，測評由業委會、業主代表投票進行，三分之二以上業主代表參加(含三分之二)即為有效測評;測評滿意度低于60%的，業主委員會有權提前解除合同并扣除全部履約保證金。
后業委會換屆，由該小區新業主委員會(以下簡稱“業委會”)負責小區事務。新業委會組織全體業主開展物業服務滿意度測評，設置“滿意”“不滿意”“未表決隨大多數”三個選項，測評結果滿意度低于60%。業委會據此要求提前解除物業服務合同，并扣除全部履約保證金。
該物業認為業委會開展滿意度測評的的程序違反合同約定，而業委會早在滿意度測評前就已經選出托管的第三方物業公司，并且解除合同未經業主大會表決，違反了物業管理條例的規定。所以該物業致函業委會提出異議。后在社區主持下，該物業與業委會簽署了《項目終止協議》，該協議約定“甲乙雙方同意，自本協議簽署之日起解除物業合同，物業合同項下條款不再執行。”后該物業退場，業委會扣除履約保證金。當年秋季，因對業委會扣除履約保證金有異議，該物業向法院提起訴訟。
處理結果
后經區法院一審、市中級人民法院二審，判決業委會全額返還物業履約保證金，并向物業支付違約金。
案件啟示
該項目存在諸多歷史遺留問題，物業公司頻繁更換，很多業主在面對投票等公共事務時處于沉默狀態。在這種情況下，物業公司在合同中就滿意度測評、考核標準條款設置不合理，容易引發糾紛，導致權益損害。
根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《杭州市物業管理條例》等法律法規，選聘、解聘物業服務企業應由業主大會表決決定，業委會用滿意度調查結果取代解聘物業服務企業的業主大會表決，是不符合法律規定的。
業委會設置履約保證金額度、扣罰履約保證金應遵循公平原則，保障公平公正。
項目退場時，各方應配合做好查驗和交接工作，并簽署退場協議確認各方權責。
篇3：學校物業管理工作職責
> 學校物業管理崗位職責1、對包干區地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網、吊灰。
2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池無青苔，無油污，無雜物。
3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。
4、愛護公物和清潔工具，保管好勞動用品。
5、有責任教育學生節約水電。
6、負責公共場所窗戶玻璃等公共設施的維護工作，發現損壞及時報修。
7、遵守勞動紀律，服從臨時突擊任務的調配。
8、拾到財物要交公，學生掉落的衣物收好交組長處理。
9、工作時間內，不撿垃圾。
10、注意自身儀表形象。