讀者咨詢:

我是某住宅小區(qū)業(yè)主委員會成員,因該小區(qū)開發(fā)商所屬物業(yè)管理公司前期物業(yè)管理服務(wù)不好,經(jīng)業(yè)主大會決定解聘該公司另行選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。但被解聘的公司卻占據(jù)著原物業(yè)管理用房,稱該房產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位所有。問:物業(yè)管理用房究竟應(yīng)由誰提供,產(chǎn)權(quán)屬于誰?

律師點(diǎn)評:

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第30條明確規(guī)定“建筑單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房”。依據(jù)上述規(guī)定,建設(shè)單位在開發(fā)的區(qū)域內(nèi)為物業(yè)管理企業(yè)配置物業(yè)管理用房是其法定的義務(wù)。物業(yè)管理的用房的產(chǎn)權(quán)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第38條的規(guī)定屬于業(yè)主,不屬于物業(yè)管理企業(yè),也不屬于用房的建設(shè)單位:讀者咨詢中稱,被解聘的物業(yè)管理公司說物業(yè)管理用房屬原建筑單位沒有法律依據(jù),其占據(jù)著該用房更沒道理。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條、第39條還規(guī)定,建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù),即便簽有合同并約定期限,哪怕期限未滿,業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會決定選聘了新的物業(yè)管理企業(yè),與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

物業(yè)服務(wù)合同終止時,原物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)及時將物業(yè)管理用房與物業(yè)管理相關(guān)的檔案資料一并交還業(yè)主委員會。對未履行上述法定義務(wù)的,業(yè)主委員會可與其協(xié)商,協(xié)商不成的也可通過訴訟程序解決。

篇2：石家莊市物業(yè)管理用房暫行規(guī)定(2006年)

　　石家莊市物業(yè)管理用房暫行規(guī)定(20**)

　　【實(shí)施日期】20**/11/28

　　【頒發(fā)文號】石房[20**]83號

　　關(guān)于印發(fā)《石家莊市物業(yè)管理用房暫行規(guī)定》的通知

　　各規(guī)劃分局、各縣、市(區(qū))物業(yè)管理辦公室、開發(fā)建設(shè)單位：

　　為加強(qiáng)城市住宅項(xiàng)目的規(guī)劃管理，保證物業(yè)管理市場健康發(fā)展，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市實(shí)際，制定了《石家莊市物業(yè)管理用房暫行規(guī)定》，現(xiàn)印發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。

　　石家莊市物業(yè)管理用房暫行規(guī)定

　　第一條 為促進(jìn)物業(yè)管理市場健康發(fā)展，保證物業(yè)的正常使用和管理，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建住宅項(xiàng)目中物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和使用的管理。

　　本辦法所稱物業(yè)管理用房包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會辦公用房等。

　　第三條 物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主活動，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)和經(jīng)營，任何組織和個人不得擅自買賣、抵押或者改作他用。

　　第四條 規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理用房規(guī)劃、設(shè)計(jì)的監(jiān)督管理。

　　房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理用房權(quán)屬登記、使用的監(jiān)督管理。

　　各規(guī)劃分局、各縣、市(區(qū))物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)物業(yè)管理用房的日常監(jiān)督管理。

　　第五條 新建商品住宅項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積千分之三的比例建設(shè)物業(yè)管理用房，費(fèi)用計(jì)入建筑成本：

　　(一)住宅小區(qū)建筑規(guī)模在5萬平方米(建筑面積，下同)以下的，物業(yè)管理用房面積不得少于40平方米，間數(shù)不少于2個自然間。

　　(二)住宅小區(qū)規(guī)模在5萬平方米以上，應(yīng)當(dāng)配備獨(dú)立的物業(yè)管理用房。

　　(三)住宅小區(qū)建筑規(guī)模在15萬平方米以上的，為了方便管理，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房設(shè)置在小區(qū)業(yè)主便于找到的位置或小區(qū)主出入口附近。

　　(四)電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內(nèi)層高不足2?2米的房屋不得計(jì)入物業(yè)管理用房面積;物業(yè)管理用房必須是獨(dú)用成套房屋，不得設(shè)置在地下;設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的使用通道。

　　第六條 建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)劃報建圖中明確標(biāo)明物業(yè)管理用房的位置和面積，將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃，與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。

　　規(guī)劃行政主管部門應(yīng)在《建筑工程規(guī)劃許可證》(附件)中注明物業(yè)管理用房的面積。

　　第七條 規(guī)劃行政主管部門對于不符合第五條所規(guī)定的面積的施工圖紙，不予審批。

　　第八條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房：

　　(一)房屋內(nèi)墻面應(yīng)當(dāng)涂刷內(nèi)墻涂料，頂棚應(yīng)當(dāng)?shù)蹴敾蛲克⑼苛?，地面鋪設(shè)瓷磚，衛(wèi)生間墻地面應(yīng)當(dāng)鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具;

　　(二)物業(yè)管理用房應(yīng)具備獨(dú)立使用條件。必須符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求，上下水、供電、供暖等應(yīng)當(dāng)具備正常使用功能，并獨(dú)立計(jì)費(fèi)。

　　(三)小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

　　第九條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房獨(dú)立測量、計(jì)算面積，其面積不計(jì)入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e內(nèi)，并在房地產(chǎn)平面圖相應(yīng)的位置上標(biāo)注“物業(yè)管理用房”字樣。 天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)編輯

　　第十條 開發(fā)建設(shè)單位到房地產(chǎn)行政主管部門辦理前期物業(yè)管理備案時，應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)并標(biāo)注物業(yè)管理用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖。

　　第十一條 房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》，不得包括經(jīng)過規(guī)劃確定、前期物業(yè)管理備案的物業(yè)管理用房。

　　第十二條 開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房一并申請。房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載并同時頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》，房屋權(quán)屬登記產(chǎn)權(quán)人為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。

　　第十三條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理用房竣工驗(yàn)收合格后30日內(nèi)進(jìn)行交接驗(yàn)收。實(shí)行前期物業(yè)管理的，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)www.dewk.cn進(jìn)行交接驗(yàn)收：

　　(一)雙方應(yīng)當(dāng)按照本辦法第八條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交接驗(yàn)收。室內(nèi)設(shè)施使用功能符合要求的，雙方在物業(yè)管理用房交接驗(yàn)收清單上簽字蓋章正式移交，開發(fā)建設(shè)單位將房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)出具的《房屋所有權(quán)證》一并移交給物業(yè)管理企業(yè)。使用功能存在問題的，雙方應(yīng)當(dāng)約定解決的方法和時限，并如期完成交接驗(yàn)收工作。

　　(二)雙方辦理正式移交手續(xù)后10日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房情況在小區(qū)內(nèi)公告，同時持《房屋所有權(quán)證》、物業(yè)管理用房交接驗(yàn)收清單和公告證明，到所在縣(市)區(qū)、物業(yè)管理辦公室備案?？h(市)區(qū)物業(yè)管理辦公室應(yīng)當(dāng)根據(jù)備案予以監(jiān)督。

　　(三)成立業(yè)主委員會后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房情況書面告知業(yè)主委員會，并接受業(yè)主委員會的查驗(yàn)。

　　第十四條 業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由物業(yè)管理單位使用。業(yè)主委員會成立之后，由各區(qū)物業(yè)管理辦公室將《房屋所有權(quán)證》移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會在保留必要的辦公場所后，全部提供給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營。

　　第十五條 業(yè)主委員會成立之后，經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理單位出租物業(yè)管理用房的，租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意。物業(yè)管理單位與承租方簽定的租賃合同中，約定的租賃期限最長不得超過物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理單位受聘期限。物業(yè)管理用房的經(jīng)營收益必須用于物業(yè)管理區(qū)域共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修和管理。

　　第十六條 分期建設(shè)的項(xiàng)目在首期交付時的物業(yè)管理用房面積，應(yīng)當(dāng)不低于全部項(xiàng)目應(yīng)交面積的百分之五十。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋交付使用過半的，物業(yè)管理用房應(yīng)全部交付。物業(yè)管理用房按規(guī)劃要求在末期建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)事先提供符合要求的物業(yè)管理臨時用房。

　　第十七條 建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房位置和標(biāo)準(zhǔn)，或者擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)管理用房或采取其他手段擅自處分物業(yè)管理用房的使用權(quán)或所有權(quán)的，由物業(yè)管理監(jiān)管部門責(zé)令其限期改正或限期補(bǔ)建;逾期不補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)目銷售時的平均售價乘以應(yīng)交面積的標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主大會交納補(bǔ)建價款，該補(bǔ)建價款專項(xiàng)用于承租、購置物業(yè)管理用房。

　　第十八條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會或新物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理用房進(jìn)行交接驗(yàn)收。原物業(yè)管理公司逾期不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的，由物業(yè)管理監(jiān)管部門按照有關(guān)法規(guī)予以處罰。

　　第十九條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。

篇3：呼和浩特市物業(yè)管理用房管理辦法

本文提要：多層住宅小區(qū)建筑規(guī)模在5 萬平方米以上,高層住宅小區(qū)建筑規(guī)模在10平方米以上的,應(yīng)當(dāng)配備獨(dú)立坐落的物業(yè)管理用房.高層住宅小區(qū)建筑規(guī)模在10平方米以下且物業(yè)管理用房設(shè)置在高層住宅內(nèi)的,應(yīng)當(dāng)設(shè)置獨(dú)立的使用通道......

各房地產(chǎn)開發(fā)單位,各物業(yè)管理企業(yè):
現(xiàn)將《呼和浩特市物業(yè)管理用房管理辦法》印發(fā)給你們,請你們認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
特此通知
二OO六年四月二十一日
呼和浩特市物業(yè)管理用房管理辦法
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理用房的建設(shè)和使用,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,保證物業(yè)管理項(xiàng)目的正常管理,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》(中華人民共和國國務(wù)院令第379號)和《呼和浩特市物業(yè)管理實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際制定本辦法。
第二條 本辦法適用與本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品房項(xiàng)目中物業(yè)管理用房的建設(shè)和使用等活動。
第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理用房登記,移交和使用活動的監(jiān)督管理。
第四條 新建商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照以下原則確定物業(yè)管理用房:
(一) 建筑面積在5000平方米以下的小區(qū),物業(yè)管理用房的面積不少于15平方米,建筑面積在5000平方米以上的小區(qū)按總建筑面積的千分之三提供物業(yè)管理用房。
(二) 多層住宅小區(qū)建筑規(guī)模在5 萬平方米以上,高層住宅小區(qū)建筑規(guī)模在10平方米以上的,應(yīng)當(dāng)配備獨(dú)立坐落的物業(yè)管理用房.高層住宅小區(qū)建筑規(guī)模在10平方米以下且物業(yè)管理用房設(shè)置在高層住宅內(nèi)的,應(yīng)當(dāng)設(shè)置獨(dú)立的使用通道。
(三) 住宅小區(qū)建筑規(guī)模在15 萬平方米以上的,為了方便管理,應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房設(shè)置在小區(qū)中心區(qū)域或小區(qū)主出入口附近。
(四) 住宅小區(qū)的物業(yè)管理用房不得設(shè)置在地下。
第五條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房:
(一) 房屋內(nèi)墻面應(yīng)當(dāng)涂刷內(nèi)墻涂料,頂棚應(yīng)當(dāng)?shù)蹴敾蛲克⑼苛?地面鋪設(shè)瓷磚,衛(wèi)生間墻面應(yīng)當(dāng)鋪恬瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具。(物業(yè)經(jīng)理人:www.dewk.cn)
(二) 上下水,供電,供暖等應(yīng)當(dāng)具備正常使用功能。
(三) 小區(qū)內(nèi)配置通訊,有限電視 寬帶等設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留端口,具備正常使用功能。
第六條 房屋測量部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房獨(dú)立測量,計(jì)算面積,其面積不得計(jì)入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e內(nèi),并在房地產(chǎn)平面圖相應(yīng)的位置上標(biāo)注:物業(yè)管理用房”字樣。
第七條 開發(fā)建筑單位到市房產(chǎn)行政主管部門辦理前期物業(yè)管理備案時,應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)并標(biāo)注物業(yè)用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖。
第八條 市房產(chǎn)行政主管部門核發(fā)商品房銷售許可證不包括經(jīng)過規(guī)劃確定,前期物業(yè)管理備案的物業(yè)管理用房。
第九條 開發(fā)建筑單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房一并申請登記.房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在房屋權(quán)屬登記薄上予以記載。.
第十條 在物業(yè)管理用房竣工驗(yàn)收合格后30日內(nèi),開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理用房進(jìn)行交接驗(yàn)收:
(一) 雙方應(yīng)當(dāng)按照本辦法第四條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交接驗(yàn)收.室內(nèi)設(shè)施使用功能符合要求的,雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理用房交接驗(yàn)收清單上簽字蓋章正式移交,同時開發(fā)建設(shè)單位將房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)出具的物業(yè)管理房登記憑證一并移交給物業(yè)管理企業(yè).使用功能存在問題的,雙方應(yīng)當(dāng)約定解決的方法和時限,并如期完成交接驗(yàn)收工作。
(二) 雙方辦理正式移交手續(xù)后,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房情況在小區(qū)內(nèi)公告.成立業(yè)主委員會的小區(qū),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房情況書面告知業(yè)主委員會。
(三) 雙方辦理正式移交手續(xù)后10日內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)持物業(yè)管理房登記憑證,物業(yè)管理用房交接驗(yàn)收清單和公告證明,到市房產(chǎn)行政主管部門備案.
第十一條 物業(yè)管理企業(yè)退出管理項(xiàng)目的,須向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房;未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū),可向社區(qū)居民委員會移交.業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)后,業(yè)主委員會或社區(qū)居民會向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房,移交時不得對房屋內(nèi)的裝修進(jìn)行拆改。(來自:www.dewk.cn)
第十二條 物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主所有,用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主活動,由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修,養(yǎng)護(hù),不得買賣和抵押,任何單位和個人不得占用或者改作它用。
第十三條 開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的,由市房產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l理》的規(guī)定予以處罰。
第十四條 本辦法由呼市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行。