近年來,業(yè)主因拖欠物業(yè)費(fèi)被物業(yè)公司告上法庭的案件屢見不鮮。以往,如果法院審理后認(rèn)為物業(yè)公司不存在重大違約行為,一般會判決業(yè)主全額給付物業(yè)費(fèi)。如今,這種“一邊倒”的現(xiàn)象有所改觀。本市南開區(qū)法院在近來審理的物業(yè)費(fèi)案件中,對于一些物業(yè)服務(wù)有瑕疵的小區(qū),判決業(yè)主打折支付物業(yè)費(fèi),在本市開了先河。

案例點(diǎn)擊:欠費(fèi)“有理”打七五折
家住南開區(qū)紅旗路某小區(qū)的王先生有諸多煩惱:小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放、綠地缺乏維護(hù)、道路坍塌、經(jīng)常丟東西……這些還不算,王先生的房屋墻壁還裂了縫。王先生認(rèn)為,自己的房屋裂縫是鄰居違法拆改造成的,與物業(yè)管理不善有關(guān)。因此,王先生從20**年下半年開始拒交物業(yè)費(fèi)。
前不久,王先生因拖欠物業(yè)費(fèi)被小區(qū)物業(yè)公司告上法庭。訴訟理由為:原、被告系物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,原告對被告居住的小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù),被告享受到物業(yè)服務(wù)后,未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。因此,物業(yè)公司訴請法院判令業(yè)主全額交納所欠物業(yè)費(fèi)和滯納金。
王先生不同意物業(yè)公司的訴請,提出物業(yè)服務(wù)的不足來抗辯,與此同時(shí),他還提交了一組照片用以證明他的抗辯主張。
南開區(qū)法院經(jīng)審理查明,涉案物業(yè)公司在上述多項(xiàng)服務(wù)中均未達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。法院據(jù)此認(rèn)為,物業(yè)公司的服務(wù)確有瑕疵,對王先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)數(shù)額予以酌減,同時(shí)物業(yè)公司主張的滯納金請求不予支持。于是,南開區(qū)法院一審判決,王先生交納所欠費(fèi)用的75%。

業(yè)內(nèi)說法:瑕疵打折成為新動向
據(jù)了解,王先生的案子在南開區(qū)法院并非個(gè)案。對近來受理的物業(yè)費(fèi)案件,針對業(yè)主提出的公共服務(wù)不達(dá)標(biāo)等事實(shí),只要有足夠的證據(jù)支持,法院都會考慮,并在認(rèn)定事實(shí)的基礎(chǔ)上,對物業(yè)費(fèi)酌減處理。這種判決涉及多家物業(yè)公司,“折扣”從九折到七五折不等。
本市保企律師事務(wù)所律師于晨起曾代理過上百件物業(yè)糾紛案,對于南開區(qū)法院近來對物業(yè)費(fèi)案件的處理,于晨起認(rèn)為瑕疵打折是新動向。“以前也有過物業(yè)費(fèi)打折的判決,但都是個(gè)案,像這樣,針對公共服務(wù)方面的瑕疵打折,且涉及這么多小區(qū)和業(yè)主,以前沒有過。”

【各方聲音】
物業(yè) 服務(wù)打折錯(cuò)不在物業(yè)
一家被判物業(yè)費(fèi)打折的物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說,服務(wù)打折不是物業(yè)公司的錯(cuò)。“業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)太多,小區(qū)物業(yè)工作人員的工資難以維系,更別說綠化養(yǎng)護(hù)、蟲害治理了。現(xiàn)在法院判物業(yè)費(fèi)打折,我們對那些百分之百交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主怎么交代?”這位負(fù)責(zé)人稱,他們已經(jīng)就此系列物業(yè)費(fèi)案提出上訴,目前案件還在二審中。
本市某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人說:“物業(yè)收費(fèi)實(shí)在太難了,如果都能收上來,就算打折也認(rèn)了。”這位負(fù)責(zé)人表示,事實(shí)上,很多物業(yè)公司也采取了一次性交足物業(yè)費(fèi)打折等鼓勵(lì)措施,即便如此,收費(fèi)率低依然是眾多物業(yè)公司面臨的大問題。一旦起訴,在調(diào)解過程中,法院通常會勸物業(yè)公司“讓一步”。在此情況下,如果業(yè)主能一舉交費(fèi),物業(yè)公司會主動打折。

業(yè)主:服務(wù)縮水收費(fèi)該打折 徐女士
認(rèn)為法院判得好,“物業(yè)服務(wù)縮水,物業(yè)費(fèi)就該打折,買東西還興討價(jià)還價(jià)呢,憑什么物業(yè)服務(wù)不好,業(yè)主還得全額交物業(yè)費(fèi)?”與此同時(shí),徐女士還關(guān)心兩個(gè)問題,其一,作為全額交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主,物業(yè)公司是不是應(yīng)該退還一部分物業(yè)費(fèi)?其二,小區(qū)的物業(yè)服務(wù)何時(shí)才能達(dá)標(biāo)?徐女士說:“其實(shí),作為業(yè)主真正希望的是小區(qū)的物業(yè)服務(wù)上水平。”
針對物業(yè)公司不服判決上訴一事,一位業(yè)主稱:“沒想到物業(yè)公司還上訴,真令人難以接受。看來,他們不去想法搞好服務(wù),只想與業(yè)主論高低。”

法官 判打折根據(jù)《合同法》
之所以上述案件做出物業(yè)費(fèi)打折的判決,南開區(qū)法院依據(jù)的是《中華人民共和國合同法》公平和誠實(shí)信用原則。該法第111條規(guī)定,質(zhì)量不符合約定的,應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任,對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確……受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小,可以合理

篇2：物管案例：以自行車丟失為由業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)怎么辦

　　物管案例：以自行車丟失為由業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)怎么辦

　　20**年初，李某所在的小區(qū)物業(yè)管理公司催收20**年度的物業(yè)管理費(fèi)。李某認(rèn)為自己交納的物業(yè)管理費(fèi)中包含保安費(fèi)，可小區(qū)保安并沒有真正做到保證自己的財(cái)產(chǎn)安全，造成自己在小區(qū)內(nèi)丟失三輛自行車，因此拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司反復(fù)說明保安只負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序和安全，定時(shí)開關(guān)小區(qū)大門，巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時(shí)處理，對可疑人員進(jìn)行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件，應(yīng)由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理，與物業(yè)公司無關(guān)。但李某仍不聽解釋勸說，堅(jiān)決拒絕交納20**年度的物業(yè)管理費(fèi)。

　　[案例提示]

　　交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，但物業(yè)管理公司在收繳中總能遇到一些以各種原因?yàn)槔碛删芙^交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，對此物業(yè)管理公司應(yīng)按實(shí)際情況，采取一般性追繳和區(qū)別性追繳的不同追繳方式進(jìn)行催繳，必要時(shí)可利用法律手段保護(hù)企業(yè)利益。

　　[案例分析]

　　物業(yè)公司無奈訴至法院，要求被告李某給付404元物業(yè)管理費(fèi)。法院經(jīng)審理判決李某全額交納20**年度物業(yè)管理費(fèi)404元。法院認(rèn)為，物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)中雖然包含每戶每月4元保安費(fèi)，但并不意味著住戶丟失的財(cái)物都應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。物業(yè)公司的保安職責(zé)有一定的范圍，盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪，應(yīng)在公安機(jī)關(guān)破案后由行為人負(fù)責(zé)賠償。在物業(yè)公司履行職責(zé)過程中沒有明顯過失的情況下，這一責(zé)任不應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)。

篇3：物管案例:轉(zhuǎn)讓商鋪忘了公約 原業(yè)主照付物業(yè)費(fèi)

　　物管案例:轉(zhuǎn)讓商鋪忘了公約 原業(yè)主照付物業(yè)費(fèi)

　　余女士系本市亮都商場某商鋪的原業(yè)主。幾個(gè)月前，順利將該商鋪轉(zhuǎn)手。不過讓她沒想到的是，7月份，她突然收到法院的一紙傳票，原商鋪的物業(yè)管理公司居然要求她繼續(xù)支付物業(yè)管理費(fèi)。余女士萬萬沒想到自家商鋪都轉(zhuǎn)手好幾個(gè)月了，自己居然還得為新業(yè)主照付物業(yè)費(fèi)。

　　[案例提示]

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)應(yīng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理，尤其應(yīng)注意是入住時(shí)與物業(yè)管理公司簽訂的公約合同等中的相關(guān)條款。

　　[案例分析]

　　庭審中，物業(yè)管理公司拿出了一份余女士當(dāng)初與物業(yè)管理公司曾簽訂的一份“公約”，約定一旦業(yè)主轉(zhuǎn)讓其擁有的單元時(shí)，須將轉(zhuǎn)讓情況書面通知物業(yè)公司，否則，前業(yè)主仍對該單元的管理費(fèi)用及一切相關(guān)事項(xiàng)負(fù)有責(zé)任。但余女士未履約，應(yīng)按規(guī)定繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)。日前，法院判定，該管理公約對雙方的確具有法律約束力，余女士須繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)1568.8元。