湖光苑物業的劉女士來電稱,湖光苑9號樓一單元五樓東戶,不停向外流水,樓下4戶受損嚴重。物業多方尋找業主無果后,想請110派人撬開五樓業主家維修,又怕落個私闖民宅的罪名。無奈之下,只好把總水閥給關了,5戶無法正常用水已5天了。

頂樓漏水禍及多層 物業公司不敢撬門維修

　　昨日9時,記者趕到該小區,兩名維修工正和東戶的幾位業主談著該不該先把鎖撬開止水和恢復供水的問題。湖光苑物業管理處劉主任介(來自:www.dewk.cn)紹,11月27日上午,二樓東戶的孕婦梅女士報稱,她家樓頂有滲水,而且水越滲越嚴重,樓梯間也發現有流水,水是從五樓的康女士家流出來的,康女士一直沒回來,她留下的手機也無法接通。物業只好暫關了東側6戶的總水閘,專門在一樓接了一個臨時水管,讓他們5家用水。

　　“通過她留下的單位地址,我們找到隴海西路人才中心,原來這只是她代理檔案的地方,人才中心根本不知她在哪里工作。我們當時想報110來撬門維修水管,但怕這位業主的門撬壞后,他們會怨我們私入民宅,所以,我們沒有敢撬康女士的門,但二樓梅女士馬上要生孩子,沒有水生活很不方便,現在業主們都發怒了。”劉主任一臉無奈。

社區稱不能隨意撬門入戶 眾人苦找業主

　　劉主任說,他們為此協商了很多辦法,湖光苑所在的社區工作人員,也不主張撬康女士家的門。“萬一撬開后,他們門壞了或者有財產損失,我們誰能負責?因為這個事故中,因滲水可能造成下側幾樓的財產損失,將來有可能向漏水的業主家索賠,如果到那時漏水的業主反過來告我們損傷她的門或者有財產損失,我們找誰說理?”社區工作人員的一番話,令物業公司最終沒有敢請110來開鎖。

　　“剩下的就是苦苦找尋康女士了,可找了4天一無所獲。”最后劉主任查到康女士在一家制藥廠工作,但該藥廠的電話,一直無人接聽。記者通過警方,終于在昨日10時許,查到了康女士所在的藥廠地址,找到康女士的朋友。

　　12時,康女士的朋友趕到康家把門打開。原來是洗手間水管錯位而爆管,自來水公司的工作人員立即開始搶修,一小時后通了水。

物業能不能撬門 聽聽律師咋說

　　天基律師事務所李風華律師認為,遇到此事,物業公司可以和社區人員與業主一起,把康女士家的門撬開。這不屬于私闖民宅行為,而符合緊急避險。

　　所謂緊急避險,是指為了本人或第三人的人身或財產或者公共利益免遭正在發生的、實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產的損害行為。緊急避險行為,因其保護的利益大于其所造成的損害,具有正義合理性,所以被我國法律所認可。我國民法通則明確規定,正當防衛和緊急避險為抗辯的正當理由,主張具有正當性和合法性的侵權行為不承擔民事責任。

　　本案中,康女士出差在外而水流不止,對樓下四戶家中財物造成損害和不便,如不及時采取措施,會造成更大財產損害或者無法用水。如果實在是找不到開門的好辦法,物業公司可將房鎖撬開進行維修,開鎖后再找人把鎖修好,這符合緊急避險的條件。對康家的門造成的損害,賠償問題可以參照最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》,“因緊急避險造成他人損失的,如果險情是由自然原因引起的,行為人采取的措施又無不當,則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償的,可以責令受益人適當補償。”

篇2：室內漏水家中無人　破門而入緊急避險損失誰擔

雷小姐居住在某大廈二樓,去年國慶節期間,她發現天花板滴水。三樓的業主外出不在家,雷小姐猜想鄰居家可能漏水了。她向物業管理公司及時反映了情況,但物業管理公司稱:三樓業主不在家,不能入室檢修。情形越來越糟,雷小姐的屋子里像下雨一樣,天花板、家具、衣服和被褥等都受到不同程度的浸濕,其中一些物品受損相當嚴重,而物業管理公司仍然未來維修。無奈之下,雷小姐撥通了110,在巡警的要求下,物業管理公司砸開了三樓業主的房門,入室維修。這時,發現三樓業主屋內的東西也被浸泡得不成樣子了。經過一番搶修,雷小姐家的“雨”終于停了,但她對物業管理公司的“慢出手”表示極為不滿,指責物業管理公司沒有盡到責任。物業管理公司則稱,三樓業主不在家,公司無權破門而入。三樓業主回來后,對物業管理公司的破門而入行為也很惱火,三方矛盾一時難以化解。

以上案例在住宅小區的發生率較高,對于業主和物業管理人員的看法不一,有必要在住宅小區引入緊急避險概念。 所謂緊急避險,就是為了使第三人或本人的人身或財產或者公共利益免遭正在發生的、實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產的損害行為。在本案中,三樓漏水,損害了住在二樓的雷小姐的利益。在三樓業主家中無人的情況下,為了減少損害,就必須破門而入進行檢修,但客觀上又會對該業主的門、窗等財產造成損害,類似這樣的行為就是緊急避險行為。

緊急避險行為由于其所保護的利益大于其所造成的損害,具有正義合理性,因而我國《民法通則》對此予以認可。但是,三樓住主是無辜的,由于緊急避險而遭受的損失,是否應受賠償、如何賠償,都是必須面對的問題。

對于責任問題,最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》(試行)第156條規定:“因緊急避險造成他人損失的,如果險情是由自然原因引起,行為人采取的措施又無不當,則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償的,可以責令受益人適當補償?！睆纳厦娴姆梢幎梢钥闯?當出現漏水等情形時,是可以采取緊急避險行為的,在措施得當的情況下,無論是物業管理公司還是二樓業主,都不應承擔民事責任。本案中,三樓的業主受到了一些財產損失,作為受益人的雷小姐應當給予其適當的補償。但該緊急避險的行為減少了積水對三樓業主家中財產的損害,所以該業主實際上也是受益人之一,因此三樓業主也應當承擔一部分損失。

無論現在還是將來,物業管理公司都要依據物業管理合同的約定從事物業管理工作,這就迫使物業管理公司必須將相關的免責條款盡可能詳盡地寫在物業管理合同中,以維護自己的利益,但又不能走向什么責任都不承擔的另一極端。我國《合同法》第53條規定:“合同中的下列免責條款無效:

(一)造成對方人身傷害的;

(二)因故意或重大過失造成對方財產損失的”,即無論在何種情況下造成的業主或用戶的人身損害,都是不能免責的。

物業管理公司可根據實際情況將物業管理合同中的免責條款約定為:“物業管理者進行如下物業管理活動時,對業主造成的財產損失可不承擔民事賠償責任:

(一)為救助人命而造成的必要財產損失(比如有人在房間中企圖自殺,物業管理人員不得不破門、破窗而入);

(二)為避免業主或用戶財產受損或可能受損而造成的必要財產損失(比如業主房間內嚴重漏水、失火又無人在內,為使其避免重大損失,物業管理人員強行入內救治);

(三)為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產損失;(四)其他類似上述情況的情形?！?/p>