開發(fā)商訴訟請求是:
1、張先生拆除護欄并交納罰款。
2、張先生以后不得再破壞樓頂廣告牌,并賠償因破壞廣告牌給開發(fā)商造成的損失。
3、此案訴訟費用由張先生負擔。
張先生的訴訟是:
1、開發(fā)商不得妨礙業(yè)主基于房屋所有權(quán)而采取的封閉陽臺、窗戶等維持居住安全的措施。
2、賠償因斷水斷電給自己造成的損失。
3、開發(fā)商應(yīng)拆除樓頂廣告牌。若業(yè)主委員會同意在樓頂安裝,開發(fā)商應(yīng)把收入交業(yè)主委員會,并將其1/2付給頂層受影響最大的住戶。
4、此案訴訟費用由開發(fā)商負擔。
法院經(jīng)審理后判決:
1、開發(fā)商要求對張先生罰款的訴訟請求不予采納。
2、張先生拆除護欄。
3、開發(fā)商經(jīng)業(yè)主委員會同意后可繼續(xù)發(fā)布霓虹燈廣告,收益由物業(yè)公司全體業(yè)主共有,分給頂層業(yè)主的比例為1/3。
4、此案訴訟費用由雙方各自負擔一半。法院的判決是正確的。這個案子雖然簡單,但里面反映出的問題并不少。
小區(qū)物業(yè)管理公司是否有對業(yè)主的罰款權(quán)當前,很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導原則不對,沒有把自己當作提供服務(wù)者而當作了管理者,www.dewk.cn所以在工作中就有很多與其職能不符的做法,隨意罰款就是其中之一。
從法律角度來講,罰款就是一種行政處罰行為,而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟處罰罰款”之分。除行政處罰之外,所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。既然罰款是一種行政處罰行為,那么設(shè)定和實施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據(jù),不能違反法律的規(guī)定。《行政處罰法》第十五條規(guī)定:“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實施”,而物業(yè)管理公司只是一個企業(yè)法人或非法人組織,不是行政機關(guān),所以無權(quán)實施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為,這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的。
但這并不是說物業(yè)管理公司對業(yè)主中侵犯其他多數(shù)人利益的個別“害群之馬”就沒有辦法了。對業(yè)主和違約行為,物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理公約或國家有關(guān)部門對物業(yè)管理的規(guī)定,使用違約金和賠償金等方式到法院訴訟,請求法院執(zhí)行,而不應(yīng)采取斷水、斷電等措施。
物業(yè)管理公司是否有權(quán)以業(yè)主不交物業(yè)管理費為由而停水、停電。在物業(yè)管理法律關(guān)系中,業(yè)主承擔支付物業(yè)管理費的義務(wù),享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在任何一個法律關(guān)系中,責、權(quán)、利均應(yīng)一致。履行了相關(guān)合同義務(wù),就應(yīng)該享有相應(yīng)的權(quán)利,反之,則應(yīng)按照合同的約定承擔相應(yīng)的責任,這就是責權(quán)利一致。
張先生擅自封陽臺,違反了物業(yè)公約。物業(yè)公司可按公約約定要求張先生承擔責任。可以雙方協(xié)商,也可以打官司。但張先生已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費,這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù),那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù),包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。物業(yè)管理公司應(yīng)該保證其權(quán)利的實現(xiàn),而其他人(包括開發(fā)商)則不能對這種權(quán)益進行侵害。物業(yè)管理公司用停水、電的方式迫使張先生拆除防護欄,則違背了其法定職責與義務(wù),因為水電費由電力局和自來水公司管理,只要先生按時交納水電費,物業(yè)公司就無權(quán)停水停電。
開發(fā)公司是否有在小區(qū)樓上發(fā)布廣告并取得收益的權(quán)力。頂樓并非頂層業(yè)主的專有財產(chǎn),它實際上是在為整個樓宇的用戶服務(wù),所以,頂樓是商品房的公共建筑部分,其產(chǎn)權(quán)由業(yè)主共有,是否設(shè)立廣告應(yīng)由業(yè)主委員會做出決定。因此,在樓頂上搭建廣告牌,雖然是物業(yè)公司出面聯(lián)系,但收益應(yīng)由業(yè)主和公司共享。考慮到廣告燈光問題給頂層業(yè)主可能造成一定影響,收益可多分配給他們一些。
依據(jù)民法學理論,所有權(quán)有四項權(quán)能,即占有、使用、收益、處分。這四項權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或由所有權(quán)人授權(quán)他人行使。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追認而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能,就構(gòu)成了對所有權(quán)人的侵害。相應(yīng)的,在共有的情形下,應(yīng)由共有人共同行使上述四項權(quán)能,部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認、非共有人在未得到共有人的同意或追認的情況下擅自行使上述四項權(quán)能的,就構(gòu)成了對共有人共有權(quán)的侵害。因此,開發(fā)商在樓頂上搭建廣告牌獲得收益,不是不可以,但應(yīng)該征得業(yè)主委員會的同意。收益屬于全體共有人所有,任何共有人都不能單獨占有,非共有人更不能占有。
篇2：教工宿舍樓物業(yè)管理試行辦法
校教工宿舍樓物業(yè)管理試行辦法
為加強宜昌外校教工宿舍樓物業(yè)管理，促進文明進程，創(chuàng)建整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合本地實際，特制定本辦法。
1、實行業(yè)委會領(lǐng)導下的自主管理。
2、物業(yè)管理費按0.3元/平方米·月收取(隔樓按2/3的面積計算)物管費由業(yè)委會專戶專人保存，使用或存折交學校財務(wù)室代管。業(yè)委會每年公布一次物管費的收支情況。房屋買賣時，必須繳齊物管費后才予交易。
3、住戶使用房屋應(yīng)當遵守下列規(guī)定：
①未經(jīng)有關(guān)部門批準，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌、規(guī)劃設(shè)計用途，不得在平臺、屋頂、空地、通道或其他公共場地和部位搭建建筑物、構(gòu)筑物。
②不得在公共區(qū)域堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，不得在樓梯間、通道、平臺堆放物品、生火、做飯擺攤設(shè)點等危害他人利益的活動。
③禁止占用、踐踏公共綠地，不得損壞花草樹木。
④禁止亂拋垃圾、雜物;禁止發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音;
⑤嚴禁影響市容及通告的亂搭、亂建、亂掛、亂涂、亂畫、隨意張貼。禁止在小區(qū)放養(yǎng)寵物、雞、犬聲不得干擾他人休息。
⑥法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。
4、門房保安人員由業(yè)委會直接招聘，其職責、管理、考核、工資標準由業(yè)委會集體研究確定。
5、對違犯本規(guī)定，或相關(guān)管理人員玩忽職守的，由業(yè)委會直接追究其責任，限期整改，復原賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任。
6、本辦法自公布之日起施行。
篇3：學校物業(yè)管理工作職責
> 學校物業(yè)管理崗位職責1、對包干區(qū)地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網(wǎng)、吊灰。
2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池無青苔，無油污，無雜物。
3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。
4、愛護公物和清潔工具，保管好勞動用品。
5、有責任教育學生節(jié)約水電。
6、負責公共場所窗戶玻璃等公共設(shè)施的維護工作，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修。
7、遵守勞動紀律，服從臨時突擊任務(wù)的調(diào)配。
8、拾到財物要交公，學生掉落的衣物收好交組長處理。
9、工作時間內(nèi)，不撿垃圾。
10、注意自身儀表形象。